左江工业园区控制性详细规划说明

第一章规划背景和规划依据（一）区域分析1、南宁市概况南宁市地处广西南部偏西，北回归线以南，座落在四面环山的小盆地内，是广西壮族自治区首府，是全区的政治、经济、文化中心，也是祖国南疆的军事重镇。全市总面积10029平方公里，总南宁市户籍人口达万人。因市区绿化覆盖率近40，形成了“城在绿中、绿在城中”、终年常绿、四季花开的园林风貌，被中外游人盛誉为中国的“绿都”。南宁市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部内，是环北部湾沿岸的重要经济中心。它面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。南宁市交通条件具有“两近两沿”的特点。“两近”一是近海，市区距钦州港、防城港、北海港两百公里左右；二是近边，市区距中越边境的东兴市、凭祥市也只有两百公里左右。“两沿”一是沿线，湘桂、黔桂、黎湛和南昆铁路在南宁交汇，是西南地区重要的铁路枢纽；二是沿江，邕江是西江的支流，而西江又是珠江的干流，不久的将来一千吨级的运船可以从南宁直达港澳。南宁市国民经济持续快速增长。“十五”期间，据初步预计，2005年全市生产总值达722亿元，比去年净增10354亿元，同比增长132；其中，第一产业实现增加值119亿元；第二产业增加值230亿元，其中工业增加值164亿元；第三产业增加值372亿元；第二、第三产业对经济增长的拉动作用明显。财政收入实现100亿元，是广西各市中，财政收入第一个突破100亿元大关的城市；全社会固定资产投资361亿元，投资增量占广西增量的四分之一。南宁市经济将面临新的挑战和机遇。2002年11月4日，中国与东盟全面经济合作框架协议的签署，标志着中国东盟建立自由贸易区的进程正式开始启动。中国东盟自由贸易区一旦建成，将成为世界上人口最多的自由贸易区（17亿消费者）。从经济规模上看，将仅次于北美自由贸易区和欧盟，成为世界第三大自由贸易区。届时，区内的GDP将达到2万亿美元，贸易总量也将达到12万亿美元。根据协议，中国与东盟各国之间将实现零关税贸易，东盟国家的农产品将大量涌入中国市场，广西农产品在国内市场的优势可能受到一定影响，在接受挑战的同时，也面临着极大的机遇。2、崇左市概况崇左市位于广西的西南部，是桂西南政治经济交通中心。2003年8月6日，崇左市人民政府挂牌成立。全市辖江州区和扶绥、宁明、龙州、大新、天等5个县，代管凭祥市。总计38镇41乡，总面积17345平方公里，总人口227万。崇左地理位置优越，地处通往东盟各国的大陆桥上，具有沿边、沿高速、沿铁路、邻首府的优势。境内有湘桂铁路大动脉横穿而过，连接东盟国家的南友（南宁友谊关）高速公路也从中穿过。市区距首府南宁122公里，距边境城市凭祥市98公里，距出海港口防城港170公里，崇左市作为我国通往东南亚最便捷陆路通道的优势已显现出来。随着中国东盟自由贸易区的建立和中国东盟贸易博览会每年在南宁的举办，崇左市必将以其丰富而独特的地缘和资源优势，吸引国内外投资商的目光。2005年全市实现生产总值148亿元，其中第一产业完成增加值54亿元；第二产业完成增加值40亿元；第三产业完成增加值52亿元。三次产业比重调整到369275356，产业结构进一步优化。财政收入完成16亿元，全社会固定资产投资完成52亿元，与去年比增长300。3、江州区概况2002年12月经国务院批准撤消原崇左县后成立江州区，于2003年8月正式挂牌成立，隶属崇左市管辖。江州区总面积2951平方公里，辖7镇2乡和2个华侨经济管理区、98个村民委和16个社区，2004年底总人口34万人，耕地49388公顷。预计2005年江州区国内生产总值完成26亿元，年均增长102，人均国内生产总值7720元，年均增长96；财政收入近3亿，年均增长102；全社会固定资产投资9亿元，“十五”期间累计投资28亿元。4、驮卢镇概况驮卢镇属江州区政府管辖，是左江中下游流域经济、文化和交通中心，是以食品工业为主导的工商城镇，是江州区制糖工业基地之一。九五年被国家建设部定为全国小城镇建设试点镇。经过几年的发展，城镇面貌有了很大改善，基础设施建设更为完善，2002年，被自治区列为重点镇。驮卢镇总面积4431平方公里，城镇建设面积25平方公里，现有耕地面积1315万亩，人口57万人，其中农业人口49万人。预计2005年农场工业生产总值27141万元，比2001年增长148，其中工业24838万元，农业2302万元，预计职工人均纯收入3460元，比2001年增长454。驮卢镇至2015年，规划建设面积为44平方公里，城镇人口规模达4万人。驮卢镇具有良好的工农业基础，具备较为完善的城镇基础设施和社会服务体系。（二）崇左市江州区国民经济和社会发展第十一个五年规划相关内容1、工业发展概况“十一五”时期，江州区工业要充分发挥区位优势、资源优势和传统产业优势，在巩固现有制糖业的基础上，培育蔗糖综合利用产业群体，大力发展生物能源、农副产品加工、建材、矿产品、小型农机及其配件加工等产业集群，走一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源得到充分发挥的新型工业化道路，切实提高区域工业的质量和效益，全力打造工业强区。争取到2010年，实现工业结构明显优化，工业环境明显好转，企业实力明显增强，工业项目明显增多，园区建设颇具规模。江州区工业总产值达到40亿元以上，实现工业产业占GDP的比重达40，年均增长达12。2、工业发展方向1）巩固主导产业，加快培育蔗糖综合利用产业集群。2）发挥资源优势，加快培育涉农产业集群。（二）规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1990年4月1号实施）；2、崇左市城市总体规划（2002年2020年上海同济城市规划设计院方案）；3、崇左市土地利用总体规划（2002年2020年）；4、崇左市驮卢镇总体规划（2004年2020年）；5、国标城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ13790）；6、左江华侨农场国民经济和社会发展第十一个五年规划；7、崇左市江州区国民经济和社会发展第十一个五年规划；9、崇左市江州区人民政府关于同意建立左江华侨工业区的批复；第二章现状用地分析（一）区位条件1、地理位置及概况左江华侨经济管理区位于东经10737，北纬2241，地处崇左市江州区驮卢镇，南宁市经崇左市至龙州县直至边关重镇水口镇的公路干线上，东距首府南宁市90公里，南离崇左市50公里，西往大新县城60公里，北距隆安县城70公里，距湘桂铁路的渠黎火车站和建设中的南凭高速公路渠黎出口约20公里，公路运输到防城港240公里，到钦州港220公里，水路运输沿左江下行可达南宁、梧州、广州及港澳，上游可抵龙州、越南。左江华侨农场前身为1958年创建的国营驮卢农场，1978年该为国营左江华侨农场，1985年以前属中央和广西壮族自治区人民政府双重管理，1986年1998年由自治区华侨企业局直接管理，1998年移交南宁地区行署（现崇左市人民政府）管理，2001年下放崇左县（现江州区）人民政府管理，2003年经上级批准成立“左江华侨经济管理区”，管理区管辖的区域与原来农场管辖的区域相同，继续保留“左江华侨农场”的牌子，同样一班管理人员，也就是一套人马，两块牌子。现规划左江华侨工业区用地属于左江华侨经济管理区用地范围内。左江华侨经济管理区拥有国有土地面积为4530公顷，可耕地面积3000公顷。2004年底总人口为6238人，其中归侨3689人，职工2878人。2、规划范围和用地条件本规划区位于驮卢镇西北部，规划总面积4973公顷。规划范围分布在西大线西侧与富太线北面所夹的部分区域内。规划区主要由旱地和土丘组成，地面高程介于95米165米之间。土壤为红土壤，酸碱度在465之间，土层松软，有机质含量在2以上，适宜种植亚热带作物。3、自然条件左江华侨经济管理区属亚热带季风气候，气候温暖，年平均气温223C，无霜期338天；雨量充沛，年平均降雨1200毫升，主要集中于59月份；本镇湿度较大，年相对湿度为78；日照充足，年平均光照数1630小时。4、社会经济概况2005年左江华侨经济管理区农业总产值为449794万元，比2004年的310261万元同比增长4497，其中农业总产值320294万元，比2004年的200761万元同比增长5954；工业总产值1295万元，比2004年的1095万元同比增长1826，职工人均收入3460元，比2004年的3296元同比增长5。左江华侨经济管理区下辖2个农业管理区、11个分场和6家工厂，即（年生产能力达10000吨的罐头厂，年产木薯淀粉11000吨的淀粉厂，年生产能力达10000吨的麻布厂，年生产能力达1500吨的剑麻制品厂，年发电量50万千瓦时（度）、年供水180万立方米的水电厂，引资8000万元建成日榨10000吨的糖厂。1家后承揽工程超2000万元的基建公司、1个年出栏能力达10000头的养猪场，农场设有职工医院、中心小学、幼儿园和农贸市场。农场主要工业产品有蔗糖、杂果罐头、木薯淀粉、剑麻纤维、白棕绳等，农作物主要种植有甘蔗、剑麻、龙眼、荔枝、菠萝、柑橙、木薯、香蕉等。“十五”期间，已有12个项目落户工业区，总投资16亿元。2004年签约筹建的合同项目有4个,合同投资额达52亿元。（二）用地条件1、土地利用情况1）用地构成左江华侨工业区规划用地4973公顷,其中现状建设用地面积534公顷,占规划总用地的107；水域及其它用地4439公顷，占规划总用地的893。现状建成区集中在靠近西大线道路一侧。2）城市建设用地现状现有居住用地、行政办公用地、商业金融业用地、医疗卫生用地、工业用地、道路交通用地，有少量市政设施用地，缺少体育用地、公共绿地。（表格1现状建设用地平衡表）用地分类用地名称用地面积（公顷）比例比例R居住用地210404C公共设施用地4710C1行政办公用地1102C2商业金融业用地2705C5医疗卫生用地0902M工业用地2014141T道路广场用地2565252U市政公用设施用地090101E水域和其它用地4439892E1水域9820E2耕地4341872用地总面积49731001002、现状建筑质量分析依据建筑质量、外观等评价因子，本片区现状建筑质量可分为以下三种类型一类建筑建于90年代后期建筑，装修好、结构强度好，层数一般不低于3层或12层的新建场房。二类建筑建于80年代时期，建筑质量一般，外观较差，多为砖瓦结构的低层建筑。三类建筑指临时建筑、破败建筑、废弃空置的破败建筑。规划区内多为二类建筑，砖瓦建筑为主。（表格2现状建筑质量分析表）建筑质量基底面积（平方米）比例一类建筑4897528二类建筑8241164三类建筑126188总计1440041003、土地批租情况分析除了华侨淀粉产用地、华侨罐头产用地、华侨麻绳产用地已批租外，其它用地都是未批租建设用地。已批租用地面积1422公顷，占总规划用地面积29。4、土地资源评价按照地形坡度等条件分析，将规划区内土地划分为三大类一类用地适宜城市建设用地。指土地已平整或自然平整，交通方便，附近市政和社会服务配套设施齐全，现状建设工程量较小的用地，高程一般在130米左右。二类用地可用于城市建设用地。指土地有一定的坡度或有小山丘，位置较偏僻，对外交通情况不佳，高程一般在130米150米。三类用地不可建设用地。指需要保留的山体、风景旅游等需要严格控制的非建设用地（水域计入此类），高程一般在150米以上。从表可知，规划区地势较为平缓，一类用地占825，5、土地存量分析通过对本片区的用地建设条件及土地权属进行分析，规划区土地分为已建设用地和未建设用地，根据未建设用地的性质可以将其分为三类一是已批未建用地，已经批出，但还没有进行建设的用地。二是不可建设用地不能用于城市建设的用地，占规划总用地面积的03。三是寸量土地尚未出让，并且能够建设的用地。6、配套设施现状目前，左江华侨工业区已具备一定基础设施，程控电话、移动电话和宽带网、邮政，可通达全国各地和世界各国。同时，左江华侨工业区强调社区化、公园化管理，是一个工农商业、科教文卫功能比较齐全的小型社区，有银行、邮电所、医院、招待所等完善服务设施，已建设包括运动休闲设施及餐厅、书店、购物中心在内的休闲娱乐区，为员工提供了舒适的工作和生活空间。7、道路交通现状南宁市经崇左市至龙州县直至边关重镇水口镇的公路从农场穿过。目前，规划区内主要道路以水泥路、柏油路为主，并有部分的沙石路面，道路红线宽度为718米不等。尚未形成一个比较完整的路网。（三）开发条件1、有利条件1）区位优势驮卢镇地理位置优越，处于中国东盟贸易圈、环北部湾经济圈、珠江三角洲经济圈等产业辐射的范围内，又是与东南亚联系通道上的重要节点。驮卢镇是江州区北部政治、经济、文化和商贸中心，充分利用这一独特的区位优势，大力发展商贸流通业。2）交通可达性高东距首府南宁市90公里，南离崇左市50公里，西往大新县城60公里，北距隆安县城70公里，距湘桂铁路的渠黎火车站和建设中的南凭高速公路渠黎出口约20公里，公路运输到防城港240公里，到钦州港220公里，水路运输沿左江下行可达南宁、梧州、广州及港澳，上游可抵龙州、越南。3）政策优势西部大开发战略的实施为工业区的建设提供契机。广西是西部大开发战略实施中列为国家重点支持的省区之一，左江华侨工业区的建设可以利用国家支持西部地区的有利时机，在资金、技术、人才等优惠政策上用足用活，改善环境，提高开放力度，扩大招商引资，加快建设步伐。用地分类用地面积HA比例备注一类用地（适宜城市建设用地）4099825坡度25的山体现状建成区534107规划范围总用地4973100中国加入东盟贸易区后，广西是与东盟联系最便捷的省区，是中国与东盟联接的桥梁，而崇左市是进入东盟的门户，工业区可利用中国东盟自由贸易启动之机，与东盟各国进行广泛的合作，实行经济互补，共促发展。左江华侨经济管理区享受国务院关于西部大开发的优惠政策，国家规定的华侨政策，民族区域自治政策、扶贫开发政策和广西自治区出台的配套政策。左江华侨经济管理区提供“一站式”服务，包括投资服务、工商服务、劳动行政、工程建设、资讯网络、公共福利、医疗保健、仓储服务、地政景观管理、环境保护、消防救灾以及安全防护。管理区设立协调委员会，审议解决跨部门跨行业议题。工业区提供“一条龙”服务，为投资者提供最大的方便。崇左地方党政领导已形成了开放的新理念，有了引资、合资兴办崇左东亚糖业、驮卢东亚糖业、东方荟皇生物工程公司、钰源纸业、美亚电站等一批企业的实践经验，开辟了利用外资的渠道，为建设左江华侨工业区做好了大量的准备工作，对解决工业区发展中的困难和问题作出承诺，为工业区顺利开展工作创造了良好的社会环境。4风土人情工业区及其周边自然生态环境优美，山水为先，田园景色同在，是令人向往的居住和工作环境。工业区归侨生活习惯与东南亚各国大同小异，使来自东南亚国家的从业人员或旅游者宾至如归，有利于招商引资。1、制约因素分析1）该区域农村色彩还比较浓厚，城市化的基础设施尚待完善。2）江州区人口只有30余万人，当地居民收入不高，购买力不强。3）当地劳动力大多科技文化水平较低，体力型的劳动者多，智力型的劳动者少。4）地方财政收入较少，提供社会公益服务事业的财力不足。（四）工业区用地现状问题第三章规划目标及发展策略（一）规划目标定位及规模1、规划原则可持续发展原则规划区开发建设要同时考虑经济效益、社会效益和环境效益，使三者协调，促进工业园区的可持续发展。整体性原则将园区和周围城镇作为一个有机体考虑，统筹布局各类用地，塑造富有特色的整体形象。合理性原则科学合理规划，提高土地的使用效率，确定合理可行的建设用地规模容量。生态优先原则生态建设优先，有效保护生态环境市场经济原则按照社会主义市场经济新机制要求，合理安排各项建设用地，形成有利于滚动开发的规划布局结构。可操作性原则适应动态滚动的分期、分片开展需求，合理布局，严用法规，提高规划的管理可操作性。2、规划目标建立富有产业集群支撑、科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的以发展资源型加工工业、生物技术、医药、物流为主的新型经济区。3、用地规模目前左江农场总面积为718平方公里。为了适应左江工业区未来工业发展的需要，结合土地利用现状、实际规模论证及驮卢镇总体规划，确定了规划区的用地规模为497平方公里。4人口规模估算工业园区用地规模大小不一，性质也不同于一般的城市小区和居住组团，其人口规模的预测很难把握，亦难以用劳动平衡法来估算人口规模，而这种恰恰是后续配置用地平衡、编制营运纲要的关键。左江华侨工业园区规划用地规模为4896HA，扣除大型的公园绿地和非建设用地后，用地规模为470HA。其人口规模以用地容量为依据而确定，通过三种方式测算（1）按生活居住用地占总用地的合理比例计算。根据工业园的区位和性质特点，其生活居住用地比例应在1015左右为宜，即生活居住用地59公顷。按人均居住用地控制指标2028M2/人计算，左江华侨工业区居住人口约2130万人。（2）按国内工业园区平均人口密度0507万人/KM2计算，则左江华侨工业区人口规模为3041万人。（3）参照建筑设计资料集（第二版）第五分册的有关内容，工业区用地构成中，生活服务设施用地占515，单身宿舍和职工食堂是工业区内最主要的生活服务设施，取人均生活服务设施用地10M2/人计算，则左江华侨工业区人口规模为2470万人。根据以上三种计算结果，并考虑左江华侨工业区为新区，通勤人口比例较高的因素，确定左江华侨工业区人口规模35万人。（二）规划发展策略条件分析所处行政区驮卢镇为自治区重点镇，处于崇左市江州区北部，历来是崇左市东北部、隆安县南部、扶绥县北部、大新东部人流物流中心，同时可以享受自治区优惠政策，基础设施较完善，劳动力资源丰富，主要面对珠三角及东盟市场，与崇左华侨经济区形成资源共享、轻重互补。主要产业特色农产品及其加工、生物技术、医药、精细化工、制药、食品加工。第四章功能结构与用地布局（一）对驮卢镇总体规划的认识1总规对工业区的影响驮卢镇总体规划用地范围包括本工业区，总体规划涉及本工业区的规划有几个特点。地块较方整，接近南北向，便于使用，比较节能，但对现状考虑不足。容易造成建设浪费。驮卢镇工业区分两部分布置，位置为西南和西北面。西面中部为发展备用地。芭枉水库已经干枯，流经本工业区的灌溉渠几乎干涸，水量很小，灌溉作用小，只能起泄洪作用。道路交通基本合理，主次道路分明，横向5条、纵向2条干路。规划道路共分三个等级即主干道、次干道和支路。主干路路幅36米，次干路路幅2430米，支路路幅1520米。道路间距一般控制在250400米之间。过经外环道路防护绿带为25米。利用农场现有灌溉水渠，构筑工业区绿化景观轴线。2驮卢镇总规存在的疑问规划道路宽度的问题规划主干道（36米）超过了城市道路交通规划设计规范关于小城镇主干道的宽度范围（2535米）。规划支路（20米）超过了城市道路交通规划设计规范关于小城镇支路的宽度范围（1215米）。由于测绘精度的原因，规划道路没有考虑与现状结合。灌溉水渠两边绿化景观带宽度偏大，与国家发布和实施的工业项目建设用地控制指标（试行）中关于严格控制厂区绿化率的有关规定不符。（二）方案比较（三）功能结构规划把镇区和工业园区作为一个整体研究,避免一些设施的重复建设,使两者在今后的发展中互相促进,相互联系功能结构概括为“两心”、“两轴”、“四片”。“两心”园区管理服务中心主要承担园区行政管理方面的功能；镇区配套服务中心提供园区生活配套服务功能；“两轴”区域发展轴线是驮卢镇发展一级轴线,同时也是园区和镇区的发展主轴园区联系轴线加强园区南北方向的联系“四片”工业片区、园区配套服务片区、远期发展备用片区、镇区配套服务片区。（四）用地规划布局1、居住用地1布局原则新建住宅区按照集中成片成规模的原则，以居住组团为基本单元，配置集中的小区公共绿地及相应的配套设施；住宅建设与居住区环境建设同步进行，因地制宜组织生活居住区内各种建筑、绿化植物和自然环境；旧村改造应根据具体情况区别对待，重在把原有农村生活模式转变为城市生活模式，提升居住环境品质。2规划布局规划居住用地404公顷，占规划用地的825，主要分布于西大线西侧。生活小区采用统一规划，成片综合开发的模式，以丰富的建筑立面及绿化，优雅的侨居建筑风格，树立良好的开发理念，通过小区的开发建设吸引人口向园区聚集，增强城市活力，并可形成较好的城市景观，改善城市面貌。厂部西侧及南侧居住用地布置多层建筑，采取商业、文化娱乐等与居住功能混合布局方式，内有原左江小学，占地435公顷。西大线沿路居住用地，布置沿街联排住宅，建筑为越南建筑风格，通过景观设计，塑造浓郁的侨居环境。沿西大线的居住片区，部分己经建好，主要通过立面改造及景观绿化，提高生活居住环境。2、公共服务设施用地园区建设依托驮卢镇区的建设，与其互惠互利，工业园区的公共服务设施部分在镇区建设，实现资源共享，用地集约。规划区内的公共服务设施的配置在两个层面上进行控制1）按不同级别进行分级配置园区公共服务设施分两级配置一级为园区级公共服务设施，二级为居住生活区配套服务设施。2）按设施的公益性与市场性的不同属性进行配置。严格确定公益性设施的项目、布点和规模；而对市场性设施的控制可保持一定的灵活性，在确定其布点的基础上，让市场对设施项目和规模具有一定的基础性调节作用。行政管理设施规划结合原有的行政管理用地开发，在原厂部布置了园区级的行政办公用地，面积为31公顷；结合居住区和社区两级体系安排相应的行政管理设施。派出所，在园区管委会旁，建筑面积700平方米。社区居委会，每个居住区1处，建筑面积80平方米。商业服务设施规划在现市场东、西两侧，规划建设园区商业中心，占地25公顷，服务生活区及工业片区。规划结合居住小区的规模适当安排了相应的商业服务设施。规划建肉菜市场1处，建筑面积2500平方米，占地面积07公顷。教育设施根据本规划区人口规模，规划共设小学1所，幼儿园1所；目前驮卢镇区内共有中学三所，结合驮卢镇总体规划总体规划，园区内不再设置中学。保留左江小学，占地约435公顷。新建幼儿园一所，建筑面积约2500平方米，占地约063公顷。文化娱乐设施结合居住区和社区设置相应规模的文化体育活动设施。结合居住区设置居住区文化中心1处，建筑面积约4000平方米，占地079公顷。医疗卫生设施结合居住和社区中心设置相应规模的医疗卫生设施。结合原有卫生院，完善硬件设施，以满足园区范围内居民的医疗服务需求。占地09公顷。市政公用设施结合驮卢镇总体规划，110KV变电站不设置在规划区范围内，用地内设置变电房,每万人35处，每处建筑面积50平方米左右。社会停车场3处，共占地326公顷。垃圾中转站1处，用地面积110平方米。垃圾收集点共设10处，每处用地面积40平方米。公共厕所，每万人24处，每处建筑面积3050平方米。设消防站1处，用地面积5000平方米。环卫工人休息点，共设2处，每处面积40平方米。环卫管理站1处，建筑面积1168平方米。金融邮电设施邮政支局1处，电信支局1处，两者合设，占地面积076公顷，建筑面积共1969平方米。储蓄所1处，建筑面积100150平方米。3、工业用地1布局原则按照生态优先、集聚发展、环境与经济协调、可持续发展的原则，大力推行园区化建设，结合现状工业的分布，集中成片的布置新工业区，工业用地与居住区之间设置绿化隔离带。2规划布局规划工业用地2953公顷，占规划用地的6031,其中一类工业用地873公顷，二类工业用地208公顷，合理分布于各个产业区中。按照工业类型的布置原则，在尊重现状的基础上，靠近居住区布置一类工业，二类工业远离生活区一侧,并有方便快捷的对外交通运输。一类工业用地布局一类工业用地是指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，包括电子工业、制药、小型印刷工业和工艺品制造工业等用地。这类工业的最终产品尺寸较小，通常需要较大量的劳动力和通畅的公路交通，因而应适当靠近劳动力源地。规划一类工业用地布局以集中和分散两种形式相结合，主要布置在工业区北部、中部及南部，与居住区之间有道路和10米宽的卫生防护绿化带相隔。二类工业用地布局二类工业用地指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、纺织工业等用地。本类工业一般有较大型的机器和厂房，占地规模较一类工业要大，噪声是主要污染源。规划二类工业用地主要集中布置在工业区中部和南部，减少对生活区的干扰，同时尽量考虑对外交通运输的方便快捷，有利于大型货柜车的出入。在工业区和居住区之间亦设置有30米宽的卫生防护绿化带，以避免工业区对居住区的干扰。4、仓储用地驮卢镇总体规划在工业区南侧，布置了大型仓储用地，本着适当分散的原则，在本工业区也考虑布置规模较小的仓储用地。本规划的仓储用地为普通仓库用地，储存的商品物理化学性能稳定、互不干扰，主要存放一般性工业成品、一般无危险性的化学物品、以及百货。本次规划暂不考虑堆场用地。本规划仓储用地71公顷，容积率为10以下，建筑密度35，层数为12层，总建筑面积约5万平方米以下，属中型仓库。本规划考虑了仓储用地应对地质地形方面的要求。该用地地势较高，平均高程在米以上，可抵御百年一遇的洪水；用地西侧原地形坡度为，但由于该地段地质状况为黄土壤，土层厚度大，较易进行土方平整；该用地地下水位较低，有良好的地基承载力。3仓储用地的选址应注意应能够方便和快捷地进入城市交通系统；同类仓库宜集中布置，不同类别和不同性质地仓库宜布置在不同地段；各类仓库至居住用地之间的卫生防护绿带应满足表41的要求，各类仓库与重要的、环境质量要求较高的设施单位（如高级住宅区、医院等）的距离，宜按表41值增加051倍；各类仓库附近不能有易燃易爆危险品的工矿企业，不能有对储存商品造成腐蚀和污染的工矿企业。表41仓库种类宽度（米）全市性水泥供应仓库、可用废品仓库300煤炭仓库、非金属建筑材料供应仓库、未加工的二级二机原料临时仓库、500立方米以上藏冰库100蔬菜和水果仓储库、600吨以上批发冷藏库、建筑与设备供应仓库、木材贸易仓库505、绿地1布局原则对现状自然山体进行有效保护，以满足现代化产业园区对环境的高标准要求，为片区提供环境优美的公共活动空间及高质量的居住环境。2规划布局规划绿地面积374公顷，占城市建设用地的764，其中公共绿地面积237公顷，防护绿地137公顷。3）绿地系统组成公共绿地社区公园根据驮卢镇总体规划，结合曲陇山公园建设园区公园，设置公园服务设施与基础设施，建设成为以文化游憩为特色的公园。绿地以各种常绿乔木、灌木为主，布置花坛、草坪。街头绿地结合水库引水渠设置一些街头绿地，以开放式景观绿地或游园建设为主。绿地以常绿乔木界定边界，绿地中央布置景观树与花坛、草坪。防护绿地规划在规划过境路两边设置防护绿地，以生态维护和建设持续发展绿地为主，禁止其它用地设施布置其内。降噪、防风、吸尘及吸附有毒气体是树种的优先选择方向。4）绿化配置居住绿地包括组团绿地、宅旁绿地、配套公建绿地，小区道路绿地等，要求自然、生态特点突出，树种选择对美观及改善小气候方面的作用显著，乔木如榄仁类、桑科类、棕榈科、无虑子科、白兰、桂花、紫薇，花灌木如黄素梅、雪茄花、西洋杜鹃、苋类等。公共设施绿地植物配置宜简洁规整，层次鲜明，形体优美，乔木如黑板树、垂叶榕、水蒲桃、柏树类、桂树、缅厄类、柏类、小叶榕等，花灌木如杜鹃、木犀榄、九里香、龙船花、变叶木、连翅、红绒球、苏铁等。树种选择应充分体现休闲、娱乐、交往的环境层次，荫密形好，花树锦簇，乔木如棕榈科、樟科，缅厄类、紫荆、榕类、桂树等；花灌木如樱丹、龙船花、蓝雪花、黄素梅、黄金榕等。仓储物流、市政设施绿地绿化树种选用有效降噪、吸尘、防污的植物配置，乔木如夹竹桃、白玉兰、紫荆类、松柏类、皂荚类，花灌木如杜鹃、黄杨、海桐、火棘、石榴等。道路绿地包括行道树绿带、分车绿带、停车场绿化地等，树种要求景观效应和遮荫降噪功能并重，乔木如火力楠、人面子、榄仁类、小叶榕、垂叶榕等；花灌木如黄素梅、红背桂、驳骨丹、苋类等。（五）用地细分为了与土地开发出让以及新区建设的具体条件相适应，规划充分考虑功能布局的同时，对土地进行了用地细分。土地细分体现政府所有和向社会出让两种方式，以公共利益第一为原则，将道路、各类绿地、一些公共设施的公共空间等划分出来，统一由政府做一级开发，统一进行公共配套设施建设，成本可按比例分摊到周边细分地块中。细分地块可向社会出让，要求比较简单，便于实施操作和融入整个系统。一般地，由于商业物流和仓储用地尚存不确定性，对其不细分，地块大小为712HM2左右；居住地块细分至28HM2左右；小区配套公建地块细分至021HM2左右。细分后的地块为最小出让地块，应严格作为最小出让单位，不允许再细分。居住地段细分地块以住宅组团的规模为依据，建议采用以组团为单位的二级管理为主要模式，不宜采用传统的由居住小区构成居住区的模式。建议以组团为单位构成居住区，避免由于封闭管理对绿地系统的连续性，和对道路交通组织的舒畅性造成破坏。（六）用地平衡表本规划区范围内的建设总用地为4896公顷，其中各类发展用地为3798公顷，占总用地的776；绿地385公顷，占总用地的79；城市道路广场用地为713公顷,占总用地的145。公共设施用地面积为132公顷，占总用地的27；市政公用设施面积42公顷，占总用地的09。居住用地为404公顷，占总用地的83。表61左江工业园区现代产业园规划建设用地平衡表序号用地代号用地名称面积（HA）占城市建设用地比例（）R居住用地4048251其中R2二类居住用地404825C公共设施用地132269C1行政办公用地31063C2商业金融业用地84172C3文化娱乐用地08016C5医疗卫生用地090182其中C6教育科研用地M工业用地30846299M1一类工业用地87317833其中M2二类工业用地221145164W仓储用地711455T对外交通用地651336S道路广场用地71314567U市政公用设施用地42086G绿地385786G1公共绿地2485068其中G2防护绿地1372809总计城市建设用地4896100第五章产业发展设想1、左江华侨工业区产业发展条件分析11产业发展现状左江华侨工业区现有6家工厂，即年生产能力达10000吨的罐头厂，年产木薯淀粉11000吨的淀粉厂，年生产能力达10000吨的麻布厂，年生产能力达1500吨的剑麻制品厂，年发电量50万千瓦时（度）、年供水180万立方米的水电厂，引资8000万元建成日榨10000吨的糖厂。主要工业产品有蔗糖、杂果罐头、木薯淀粉、剑麻纤维、白棕绳等，农作物主要种植有甘蔗、剑麻、龙眼、荔枝、菠萝、柑橙、木薯、香蕉等。12资源条件121土地资源左江华侨工业区的开发是利用国有土地，无需政府大量征收农村集体土地。不会使依靠土地生存的农民造成负面影响和需要国家安置问题。工业区地貌以丘陵为主，地形较开阔，发展工业的理想用地。122农林资源华侨农场可耕面积4万余亩，农作物面积3万余亩，盛产剑麻、木薯、甘蔗、龙眼、菠萝、红江橙。驮卢镇有耕地面积1315万亩，甘蔗种植面积85万亩，年产甘蔗达47万吨。2005年华侨农场有剑麻面积483184亩，其中投产面积2600亩，产鲜麻片约8000吨，产值约200万元；种植木薯面积9950亩（含间种部分），产鲜木薯约2万吨，产值约780万元；种植甘蔗面积约12000亩（含宿根部分），良种率达95以上，总产量约7万吨；种植管理龙眼、荔枝、菠萝、柑橙、香蕉等水果面积764529多亩，产量约980万公斤。丰富的农业资源为发展农产品加工业打下了良好的基础，同时，也为工业区的建设提供了丰富的原材料。123劳动力资源原华侨农场的03万职工大部分可从从事第一产业转成第二第三产业。而且，职工与东南亚、美国、加拿大、英国等15个国家华侨有亲情联系，是一支很具开发潜力的人力资源。124风土人情工业区及其周边自然生态环境优美，山水为先，田园景色同在，是令人向往的居住和工作环境。工业区归侨生活习惯与东南亚各国大同小异，使来自东南亚国家的从业人员或旅游者宾至如归，有利于招商引资。13优劣势分析131优势（STRENGTH）（1）区位优势华侨工业区区位及交通十分优越，处于南宁市经崇左市至龙州县直至边关重镇水口镇的公路干线上，东距广西首府南宁市120公里，南部距离崇左市区50公里，西部距离大新县城60公里，北部距离隆安县城70公里，距湘桂铁路的渠黎火车站和建设中的南凭高速公路渠黎出口约20公里，公路运输到防城港240公里，到钦州港220公里，水路运输沿左江下行可达南宁、梧州、广州及港澳，上游可抵龙州、越南。此外，工业区位于驮卢镇西北侧，与驮卢镇相接壤。驮卢镇是左江中下游流域经济、文化和交通中心，是以食品工业为主导的工商城镇，是原崇左县的制糖工业基地之一。九五年被国家建设部定为全国小城镇建设试点镇。经过几年的发展，城镇面貌有了很大改善，基础设施建设更为完善，2002年，被自治区列为重点镇。驮卢镇总面积4431平方公里，城镇建设面积25平方公里，现有耕地面积1315万亩，人口57万人，其中农业人口49万人。2005年，全镇国内生产总值亿元，农业总产值亿元，工业总产值亿元，财政收入万元，驮卢镇至2015年，规划建设面积为44平方公里，城镇人口规模达4万人。驮卢镇具有良好的工农业基础，具备较为完善的城镇基础设施和社会服务体系，对左江华侨工业区的建设必将起到积极的推动作用。目前，左江华侨经济管理区已具备一定基础设施，程控电话、移动电话和宽带网、邮政，可通达全国各地和世界各国。同时，左江华侨经济管理区强调社区化、公园化管理，是一个工农商业、科教文卫功能比较齐全的小型社区，有银行、邮电所、医院、招待所等完善服务设施，已建设包括运动休闲设施及餐厅、书店、购物中心在内的休闲娱乐区，为员工提供了舒适的工作和生活空间。（2）资源优势华侨农场具有丰富的农林资源，农产品加工在当地已有一定基础。丰富的自然资源为左江华侨工业区的工业发展提供了物质基础，华侨工业区的优势产业和主导产业就是在对这些自然资源的开发利用上发展起来的。（3）政策优势A、西部大开发战略的实施为工业区的建设提供契机。广西是西部大开发战略实施中列为国家重点支持的省区之一，左江华侨工业区的建设可以利用国家支持西部地区的有利时机，在资金、技术、人才等优惠政策上用足用活，改善环境，提高开放力度，扩大招商引资，加快建设步伐。B、中国加入东盟贸易区后，广西是与东盟联系最便捷的省区，是中国与东盟联接的桥梁，而崇左市是进入东盟的门户，工业区可利用中国东盟自由贸易启动之机，与东盟各国进行广泛的合作，实行经济互补，共促发展。C、左江华侨农场享受国务院关于西部大开发的优惠政策，国家规定的华侨政策，民族区域自治政策、扶贫开发政策和广西自治区出台的配套政策。D、华侨经济管理区提供“一站式”服务，包括投资服务、工商服务、劳动行政、工程建设、资讯网络、公共福利、医疗保健、仓储服务、地政景观管理、环境保护、消防救灾以及安全防护。管理区设立协调委员会，审议解决跨部门跨行业议题。工业区提供“一条龙”服务，为投资者提供最大的方便。E、崇左地方党政领导已形成了开放的新理念，有了引资、合资兴办崇左东亚糖业、驮卢东亚糖业、东方荟皇生物工程公司、钰源纸业、美亚电站等一批企业的实践经验，开辟了利用外资的渠道，为建设左江华侨工业区做好了大量的准备工作，对解决工业区发展中的困难和问题作出承诺，为工业区顺利开展工作创造了良好的社会环境。（4）后发优势美国著名经济史学家格申克龙认为，落后本身就是一种巨大的潜在优势，并将其称为“落后者的优势”。学术界在研究“迟发展效应”时，也认为落后地区的发展存在其本身有利的一面。充分挖掘、利用这种优势，对形成不发达地区的“赶超效应”和超常规发展是非常重要的。华侨工业区尽管处于迟发展阶段，不可避免会存在很多继续发展的困难与压力，但辨证来看，在这种发展阶段上也存在着特有的优势。经过多年的发展，国外及我国其他发达地区的产业发展都积累了相当多的经验，华侨工业区从本地实际出发，充分借鉴他们的成功经验，同时吸取教训，在产业的发展与布局上高瞻远瞩，进行科学、合理地预测、规划，借后发优势实现后来者居上。132劣势（WEAKNESS）（1）区域大环境不佳，不利于招商引资华侨工业区产业的发展劣势首先表现在其所处区域上。广西省是我国12个实施西部大开发战略的省份之一，相比我国东部及其他发达地区，发展较为落后，而崇左市作为广西的一个刚刚从县级市转为地级市的城市，这种落后地区的区域环境限制则更为突显。为此，产业必须进一步实施开发开放战略，积极主动打破这种限制，从软、硬两方面不断改善投资环境。（2）产业结构不健全，缺乏产业链左江华侨农场的产业还停留在农产品加工的初级阶段，产业结构不健全，缺乏产业链。（3）基础条件差，发展步子慢江州区人口只有30余万人，当地居民收入不高，当地劳动力大多科技文化水平较低，体力型的劳动者多，智力型的劳动者少。地方财政收入较少，提供社会公益服务事业的财力不足。该区域农村色彩还比较浓厚，城市化的基础设施尚待完善。5左江华侨工业区产业选择51中越两国的合作领域越中两国经贸合作具有较强的地缘优势和经济互补优势，两国经贸发展潜力巨大，可在以下领域扩大对越南的合作。农业领域农业用地已达到800多万公顷，随着越南大米、咖啡、茶叶、橡胶等农产品出口增加，为稳定农业发展，越南每年需要5万至6万台小型发动机（20马力以下），但国内产量仅16万至17万台，其余的需要依靠进口。此外，越南每年还需要进口约4万辆拖拉机，15万台水泵，以及数量颇多的脱谷机、收割机、烘干机等，可见越南农机市场潜力之大。中国农药在越南农药市场所占份额为3040。此外，越南还是中国联系东南亚国家的桥梁和纽带，每年有不少国产农药经越南运往老挝、柬埔寨等东南亚国家。这些国家都是传统的农业国，农药工业发展滞后，主要依靠进口，市场潜力较大。据估计，每年，越南市场需要氮肥180万吨、磷肥150万吨、钾肥10万吨，以及DAP；NPK；SA等化肥约100万吨。其中50的氮肥和磷肥、100的NPK和钾肥都要依靠进口。今后5年内农药需求量更大。纺织，服装方面纺织业是越南轻工业中的一个主要部门，但纺织与服装原料如棉花、棉布、蚕丝、人造纤维、化学纤维严重短缺，服装加工所需的高级面料以进口为主，每年需求量约8亿米。为降低进口成本，越南企业倾向于从中国进口面料，同时还进口丝绸、毛绒等。越南多数纺织机械陈旧落后，纺织机器及零配件绝大多数依赖进口，产品质量得不到保证，致使其拥有的欧共体纺织品配额无法或不敢贸然生产，应充分抓住这一机遇，与越南服装企业合作生产，来料加工，带动纺织机械的出口，利用其配额出口欧盟市场。渔业、水产加工方面越南水产资源丰富，年产量200多万吨，是渔用机具极大的市场。越南水产品加工能力有限，对水产品次品利用率底，中国企业可考虑投入技术和设备兴办加工厂，产品返销国内。工程机械方面越南目前的基础设施建设，工程承包市场十分活跃对工程机械需求较大，中国出口越南的工程机械主要有推土机、压路机、液压机、筑路机、粉碎机等，产品深受客户的欢迎。所以，在越南投资建立组装厂，既可带动零部件和技术出口，又可降低关税成本，增强产品的竞争力。医疗卫生方面越南人民深受医药传统文化的影响，对中药依赖性大，对滋补品尤其欢迎。但越南国内中药生产落后，产品单一，不能满足市场需求。因此，越南政府鼓励发展中药生产，提倡使用中药。中药在越南医药品市场上享有较高的声誉，越南老百姓对中药保健品的认识由来己久，一直都喜欢使用中国的中药。中国医药企业应抓住机遇，深入了解市场需求，积极扩大出口，同时可考虑在越南投资兴办生产技术含量和附加值较高的中成药品厂，利用当地资源进行加工，带动国内设备出口。电力和通讯设备鉴于越方对中方技术设备仍缺乏信任，在电力技术到设备方面，应考虑与信誉好的西方国家公司合作，利用中方设备的价格优势，降低成本，共同投资，提高中标率。家电、视听技术方面目前越南对各类家用电器，激光视盘机、激光机、组合音响等视听设备的需求不断上升。国内市场竞争激烈，中国企业可向越南转移适销对路、技术成熟的产品，利用两国便利的公路铁路运输条件，开展加工贸易，带动国内技术设备和原料出口。汽车摩托车及其配件方面目前越南公交事业处在起步阶段，摩托车作为越南百姓日常用以带步的最主要交通工具，其需求量正在以每年3040万辆的速度增长，越南政府鼓励国内企业组装生产摩托车，并放宽进口部伴的限制，给中国进入越南市场提供了难得的机遇。越南进口的车以农用汽车和翻斗车为多。汽车以中国的一汽，二汽居多，随着基础建设的逐步完善，城市对轿车和货车的需求也在日益上升。左江华侨工业区在生产农药、服装面料、医药方面有一定的能力和潜力，可以和越南加强这方面的联系。并利用崇左市的口岸功能和国家赋予的边境贸易政策，低价大量进口东南亚丰富的原材料资源以及利用本地、西南三省丰富的资源进行深加工并出口东南亚及辐射西南三省乃至中国大陆的市场。52珠三角转移的产业类型分析历史上，珠江及其支流左江，在沟通包括香港在内的珠江三角洲地区与崇左的联系上，起到非常重要的作用。江州区的驮卢镇，过去就有“小香港”之称。如今，崇左城区不少居民都讲白话（粤语），这与历史上珠江三角洲地区商人到左江流域地区从事贸易活动比较多有着密切的关系。改革开放以来，珠江三角洲凭借率先对外开放的政策优势和毗邻香港的地缘优势，成为我国经济发展速度最快的地区之一，同时也成为我国经济的核心地区之一。随着珠三角经济的不断发展，该地区生产要素的价格不断上升，企业生产成本也不断上涨，一些劳动密集型企业以及低附加值企业不得不在内地重新寻找更加合适的生产场所，这是珠江三角洲产业升级的必然趋势。在近年引导珠江三角洲部分产业向山区转移的基础上，进一步加强山区与珠江三角洲经常性、机制性的经济技术交流，把珠江三角洲企业的技术、管理、营销、品牌、资金等优势与山区的资源优势、成本优势结合起来。珠江三角洲向山区转移的产业包括电子信息、机械、汽车、石油、化工、纺织、服装、轻工、建材、医药、有色金属等。具体表17所示。从表1可以看出，珠三角转移的产业类型大多数都属于劳动力密集型产业和资源密集型产业，崇左在劳动力和资源方面具有突出的优势，完全可以接收珠三角转移的这些产业。珠三角转移的产业其中有不少在崇左已有一定的历史和基础，如有色金属冶炼、林产化工、建材、食品加工等产业，崇左的产品大多是劳动密集型产品，主要流向是粤港澳和东南亚，和珠三角地区具有良好的合作基础。表1珠三角向山区转移的产品一览表一、电子信息1电话机2中低档音响产品3一般电子玩具4激光视盘机（装配）5通用电子元器件6电子功能材料（对环境污染大的或国家限制、淘汰类产品除外）二、机械、汽车1黑色铸造件、锻造件（工艺协作件）2电镀件（工艺协作件）3小型农机具如小型联合收割机、脱粒机、碾米机、砻谷机、榨油机、农用拖卡等4拖拉机、内燃机配件5机械通用基础件如粉末冶金件、密封件、齿轮、阀门、标准件、紧固件等6破碎机7中、小型水电发电机组8中、小型电