北京亚洲资产评估有限公司

廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告京亚评报字2009第039号北京亚洲资产评估有限公司廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告目录目录声明1摘要2正文4一、委托方及相关当事方概况4二、评估目的5三、评估对象和评估范围5四、价值类型及其定义6五、评估基准日6六、评估依据7七、评估方法8八、评估程序实施过程和情况9九、评估假设9十、评估结论10十一、特别事项说明11十二、评估报告使用限制说明12十三、评估报告日12评估明细表附件廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目声明北京亚洲资产评估有限公司第1页声明一、我们在执行本资产评估业务中遵循相关法律法规和资产评估准则恪守独立、客观和公正的原则根据我们在执业过程中收集的资料评估报告陈述的内容是客观的并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认所提供资料的真实性、合法性、完整性恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系与相关当事方没有现存或者预期的利益关系对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注对评估对象及其婕白什姆扇糇柿辖辛瞬檠椴砸丫值奈侍饨辛巳缡蹬肚乙烟崆胛蟹郊跋喙氐笔路酵晟撇月愠鼍咂拦辣娴囊蟆五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。中国注册资产评估师中国注册资产评估师北京亚洲资产评估有限公司二九年六月十二日廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告摘要北京亚洲资产评估有限公司第2页廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告京亚评报字2009第039号摘要重要提示以下内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论应当阅读评估报告正文。北京亚洲资产评估有限公司接受经纬纺织机械股份有限公司的委托对经纬纺织机械股份有限公司因股权收购事宜而涉及的廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值进行了评估现将评估情况简要报告如下委托方经纬纺织机械股份有限公司被评估单位廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司评估目的确定廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值于评估基准日所表现的市场价值为经纬纺织机械股份有限公司进行股权收购提供价值参考依据。评估对象和评估范围评估对象为廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围为评估对象涉及的资产及负债包括流动资产、固定资产、流动负债、长期负债。价值类型本报告采用的评估价值类型为市场价值。评估基准日2009年4月30日评估方法本次评估采用成本法进行评估将成本法估算结果作为本次股东全部权益价值的评估结论。评估结论廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司于2009年4月30日的股东全部权益价值为7544749万元。评估报告使用限制说明本次评估结果的有效期限为一年有效期从评估基准日开始计算。评估报告日本评估报告提出日期为2009年6月12日。廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告摘要北京亚洲资产评估有限公司第3页此页无正文法定代表人注册资产评估师注册资产评估师北京亚洲资产评估有限公司二九年六月十二日廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第4页廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估报告京亚评报字2009第039号经纬纺织机械股份有限公司北京亚洲资产评估有限公司接受贵公司的委托根据有关法律、法规和资产评估准则采用成本法的评估方法按照必要的评估程序对经纬纺织机械股份有限公司拟实施股权收购行为涉及的廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值在2009年4月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者一委托方经纬纺织机械股份有限公司单位名称经纬纺织机械股份有限公司住所北京经济技术开发区永昌中路8号法定代表人刘海涛注册资本60380万元人民币企业类型股份有限公司港资经营范围开发、生产纺织机械、其他机电产品、办公自动化设备及其专用配件和器件开发计算机应用软件在国内外销售本公司生产的产品开发与本公司产品相关的技术、经济信息咨询等服务。经纬纺机是由中国纺织机械集团有限公司原中国纺织机械工业总公司独家发起设立于1995年8月设立是在已有50余年发展历史的原经纬纺织机械厂的基础上改组设立的境内外上市公司发行了H股和A股分别在香港联交所和深圳证交所上市公司拥有20多家子、分公司员工15800余人。二被评估单位廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司住所廊坊开发区居易路注册号131001000000750法定代表人姓名杨文军公司类型有限责任公司廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第5页注册资本壹亿元实收资本壹亿元经营范围房地产开发与经营物业管理以上凭资质经营房地产信息咨询建筑材料、化工产品、家居装饰材料的销售。国家法律、行政法规禁限经营的项目和商品除外成立日期2006年3月20日。营业期限自2006年3月20日至2026年3月19日。廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司于2006年3月成立时股东为天地控股有限公司出资8000万元占注册资本80北京天地嘉利房地产开发有限公司出资2000万元占注册资本20。于评估基准日股东为北京嘉轩房地产开发有限公司由天地控股有限公司转让股权6300万元占注册资本63衡平信托有限责任公司出资3000万元占注册资本30北京世纪嘉奥投资有限公司出资700万元占注册资本7。廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司现有职工32人其中高级管理人员5人中级管理人员10人包括高级职称专业人员5人中级职称专业人员22人。目前投资开发的项目为“凤凰花园”项目位于廊坊经济技术开发区西北端东临廊坊东方大学城、中天水厂、第五供热站南至凤河北岸西至工棚栅栏、砖墙东侧40米北临东方大学城高尔夫球场。该项目占地面积为5513万平方米规划总建筑面积108万平方米建筑类型为高层住宅、双拼别墅及花园洋房等容积率为148。委托方与被评估单位的关系为委托方拟收购被评估单位的部分股权。三其他评估报告使用者除委托方及国家法律、法规规定的评估报告使用者外业务约定书中未约定有其他评估报告使用者。二、评估目的因委托方拟进行股权收购特委托北京亚洲资产评估有限公司对廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值于评估基准日所表现的市场价值进行评估为委托方拟进行的股权收购提供价值参考依据。因未召开董事会、股东大会本次拟股权收购行为尚未获得董事会、股东大会批准。三、评估对象和评估范围廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第6页评估对象为廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值。评估范围为廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司填写的资产评估申报明细表上所包括的资产及负债包括流动资产、固定资产、流动负债、长期负债具体如下一流动资产包括货币资金、其他应收款、存货等账面价值合计54767085591元二固定资产包括电子设备及其他设备等账面净值合计18838264元三流动负债包括短期借款、应付账款、应付职工薪酬、其他应付款等账面价值合计6906622359元四长期负债包括长期借款账面价值合计4500000000元。评估对象和评估范围的相关情况如下一评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致上述账面值已经万隆亚洲会计事务所审计并出具万亚会业字2009第2391号审计报告二被评估单位开发的“凤凰花园”项目由A地块和B地块组成A地块面积334002平方米B地块面积2173196平方米。B地块尚未开发地面种植农作物及树木A地块拟建设的D4D7楼地上建筑面积243947平方米另有地下建筑车库1106752平方米于评估基准日基槽已完成。在A、B地块之间租用了C地块面积为6429545平方米租期为30年年租金为130198元。被评估单位于C地块上建设售楼处及样板房售楼处建筑面积436403平方米四联排样板楼建筑面积15736平方米双拼样板楼建筑面积74233平方米于评估基准日售楼处主体结构及二次结构已完成外装修已完成95电梯设备已进场内装修已开始水电施工完成90。样板楼主体结构完成二次结构双拼完成联排完成60水电施工完成10。C地块景观项目土建、铺装完成85绿化完成70人工湖及水系完成75道路完成70水电完成80。上述施工进度情况由被评估单位提供。四、价值类型及其定义本报告采用的评估价值类型为市场价值市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第7页一本项目资产评估基准日是2009年4月30日。二评估基准日与业务约定书约定的评估基准日一致是委托方根据本次评估目的确定的选取评估基准日时重点考虑的因素是与即将发生的经济行为在时间上接近。三执行评估业务过程中所采用的价格是评估基准日的标准。六、评估依据一经济行为依据1、业务约定书。二法律依据1、国有资产评估管理办法中华人民共和国国务院199191号2、国有资产评估管理办法施行细则原国家国有资产管理局国资发1992第36号文3、国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知国办发2001102号4、财政部关于印发国有资产评估项目核准管理办法的通知财企2002801号5、财政部关于印发国有资产评估项目备案管理办法的通知财企2002802号6、中华人民共和国财政部令第14号国有资产评估管理若干问题的规定7、企业国有资产评估管理暂行办法国务院国有资产监督管理委员会令2005年8月25日第12号令8、企业国有产权转让管理暂行办法国务院国资委、财政部第3号令2003年12月31日9、资产评估操作规范意见试行。三准则依据1、资产评估准则基本准则2、资产评估职业道德准则基本准则3、资产评估准则程序性具体准则4、资产评估准则实体性具体准则廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第8页5、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见6、企业价值评估指导意见试行7、资产评估价值类型指导意见8、企业国有资产评估报告指南。四权属依据1、公司章程和出资证明2、土地使用权证3、其他产权证明文件。五取价依据1、2009年机电产品报价手册2、廊坊市基准地价3、廊坊市国土房地局公布的房地产交易资料4、廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司提供的财务会计及经营资料5、评估机构收集的有关询价资料和参考资料等。七、评估方法企业价值评估通常包括收益法、市场法、成本法三种基本评估方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。成本法也称资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。本次资产评估采用成本法进行评估。选用的理由是被评估单位的“凤凰花园”项目一期正在开发过程中仅进行了基坑开挖工作其余各期项目尚未制订详细开发方案未确定开发进度未制订投资计划无法测算被评估单位未来收益情况因此本次评估无法采用收益法同时在市场上很难找到与被评估单位相似的交易案例因此也无法采用市场法本次评估仅采用成本加和法进行并以此做为最终评估结果。具体方法如下成本法亦称资产基础法即分别对评估范围内各项资产进行评估并以各项资廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第9页产评估值之和为总资产评估值并在对负债进行核实的基础上确定负债评估值进而通过总资产减负债得出委估的价值。八、评估程序实施过程和情况一接受委托本公司在了解委估资产的构成、产权状况、评估范围、评估基准日、评估目的等有关情况后与经纬纺织机械股份有限公司签订资产评估业务约定书正式受理该项资产评估业务。二编制评估计划依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况制定评估工作计划确定评估人员组成资产评估现场工作小组。三现场调查评估人员听取企业有关人员介绍企业情况和委估资产的历史及现状了解企业的财务制度、经营状况指导被评估单位清查资产、准备评估资料对被评估单位填报的资产清查评估明细表进行审核与企业有关财务记录数据进行核对对固定资产中的办公设备逐项进行清查核实对存货进行现场查看查阅收集委估资产的产权证明文件对企业活动的主要方面进行考察获取企业的相关财务资料和评估所需的企业的其他资料等。四收集评估资料按资产类别进行价格查询和市场询价收集价格资料对行业及企业的相关数据进行收集、筛选作为相关参数选取的依据收集政府部门的有关规定、相关专业机构的分析报告及文件等作为评估作价的依据。五评定估算选择合适的测算方法估算各类资产及负债的评估值并进行汇总分析初步确定成本法的评估结果。六编制和提交评估报告撰写资产评估报告书初稿向委托方征询意见在与委托方充分商讨和必要修改后按规定程序进行内部复核然后向委托方提供正式的评估报告。九、评估假设廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估有限公司第10页一一般假设1、合法经营假设假设企业的经营完全遵守国家所有相关的法律和法规。2、宏观经济环境稳定的假设在可以预见的将来国家宏观经济政策趋向平稳税收、利率、物价水平等基本稳定国民经济持续稳定、健康发展的态势不变。行业管理不发生大的变化市场不出现重大波动。3、管理水平社会平均化的假设委估资产的经营和管理达到社会平均水平不考虑经营者的主观因素对企业效益及企业价值的影响。4、不可抗拒的自然灾害或其他无法预测的突发事件不作为预测企业未来情况的相关因素。5、不考虑通货膨胀因素的影响。资金的无风险报酬率保持目前的水平。二特殊假设1、简单再生产的假设企业提取的固定资产折旧全部用于原有固定资产的维护和更新并假定此种措施足以并恰好保持企业的经营能力维持不变企业的经营利润全部作为红利回报股东而不参与经营。2、假设企业提供的历年财务报告真实反映了企业实际状况3、没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响。十、评估结论及说明一评估结论截至评估基准日廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值为7544749万元大写金额为柒亿伍仟肆佰肆拾柒万肆仟玖佰元。采用资产基础法评估的资产评估结果汇总如下廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司股东全部权益价值评估项目评估报告正文北京亚洲资产评估