大兴兴华园商业项目调研报告

目录序言31宏观环境分析411经济环境分析4111总体经济环境4112北京经济环境4112大兴经济环境912政策环境分析14121金融政策14122房地产政策15123商业政策15124其他1613宏观环境总结162区域环境分析1821区域界定1822区域概况1923交通状况分析20231大兴交通概况20232黄村交通概况20233本项目周边交通状况2124区域房地产分析2325区域商业分析2526区域人口分析26261区域人口增量26262区域人口就业情况27263区域人口收入2727区域配套现状分析29271周边商场分布状况29272公共配套状况29274机关企事业单位分布状况3028黄村卫星城发展态势30281黄村特点分析30282黄村卫星城规划3129区域环境总结323项目区域现代商业物业之行业分析3431本项目区域现代商业物业发展概述3432行业总体发展分析36321行业的界定36322行业现状特点37323行业总体供应水平38324行业价格水平40325区域行业发展趋势4333主要行业分析45331零售业47332餐饮业48333娱乐业49334专业市场50335其它行业514本项目区域商业市场供应分析5341本项目区域商业市场研究区域的界定5342本项目所在地商业市场供应分析55421南部区域帝园商厦（黄村路）核心商业区59422北部区域枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域）625经营商户调研分析6351商户调查分析63511大型商场之目标商户调研64512超市之目标商户调研72513餐饮之目标商户调研74514娱乐行业之目标商户调研79515专业市场之目标商户调研8352商户要求附录（部分）856消费者调研分析9061本次调研的步骤与方法90611调研目的90612调研时间90613调研方法90614调研问卷设计91615问卷质量控制9262调研对象样本选择9263消费者调研问卷分析96631消费心理96632消费能力99633消费习惯101634消费形式103635未来商业物业之期望105序言经过我司与贵司的多次洽谈与接触，很荣兴能获邀请参与贵司之“大兴兴华园社区商业项目”（暂定名）。根据我司对全案策划工作的基本流程，我司现向贵司提供第一部分的市场调研报告，相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之经验，本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导，并为项目后期的市场定位提供有利的市场依据。另外通过本次对本项目区域的全面调研，可以找出在项目开发期中存在的不利因素，以此为贵司能有效的来规避市场风险。对本次项目区域的调研工作，我司共计利用10天的时间，从不同角度、不同时间段落及不同的调研方法，来整合本项目市场环境的各项目资源。需要特别说明的是，本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题，其主要的目的就是利用详细、深入、科学的市场调研，了解本项目的周边环境，掌握与项目相关的市场讯息，并通过最后的分析及论证，整合出项目的强势面，从而实现本项目开发的经济效益与社会效益最大化。1宏观环境分析本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素，包括经济指标、政策导向、房地产以及商业市场等方面的分析，论证外部环境对于本商业物业的支持程度。11经济环境分析111总体经济环境纵观近3年我国的经济变化，虽然受到全球经济低迷、伊拉克战事爆发、SARS病毒等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展状况保持良好。2003年我国国内生产总值GDP为116694亿元，比上年增长91，是1997年以来增长最快的年份；2003年人均GDP达到1090美元，首次突破1000美元。我国经济已经进入新一轮的增长周期。112北京经济环境本项目位于北京大兴的黄村镇，该镇作为北京重点发展的卫星城，其经济受到北京经济环境的直接影响较大。因此本部分报告将对北京及大兴的经济状况均给予较高的关注。1121综合经济分析在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。2003年北京市实现生产总值36119亿元，比上年增长105，高于全国水平14个百分点；人均生产总值达到31613元，约3819美元，比上年增长92；图表119922003年北京市GDP数值统计表年度参数1991199219931994199519961997199819992000200120022003GDP亿元5997098641084139516161810201121742479281831303612增长率9511612113512492969810211111021050500100015002000250030003500400019911992199319941995199619971998199920002001200220030002004006008001000120014001600国内生产总值（亿元）年增长率北京市GDP增长速度连续5年超过10，在克服非典疫情之后，北京市经济已经全面恢复，呈现快速增长的态势。2003年城镇居民人均可支配收入138826元，比上年增长114，扣除价格因素，实际增长112；城镇居民恩格尔系数317，比上年降低21个百分点；农民人均纯收入64963元，比上年增长105，扣除价格因素，实际增长115。2003年完成全社会固定资产投资21571亿元，比上年增长189。投资重点集中于住宅和基础设施两个方面。全年完成住宅投资6924亿元，比上年增长91；住宅投资占全社会固定资产投资的比重为321，比上年下降29个百分点。全年完成基础设施投资4178亿元，比上年增长14，占全社会固定资产投资的比重为194。全年道路建设总投资1292亿元，占基础设施投资的比重达到309。轨道交通工程建设全面展开，城市轻轨（13号线）全线贯通，地铁八通线通车试运营，地铁五号线、四号线、十号线年内陆续开工。高速公路、城市快速路、主干路和城区路网加密工程加快实施。截至2003年年底，全市道路总长度约5500公里，完成新改扩道路长度110公里。1122北京市房地产市场分析房地产业作为国民经济新的增长点，为北京经济持续、快速、健康的发展做出了积极的贡献，并在不断发展和成熟的总体市场环境推动下逐步确立了在国民经济中的支柱产业地位。2003年北京市完成房地产开发投资12025亿元，比上年增长215，房地产投资占全社会投资的比重达到557，比上年增加12个百分点。虽然今年北京市的房地产开发速度与去年相比有一定的下降，但房地产开发业仍然是各种资金争相涌入的行业。表1北京2003年111月房地产主要指标类别面积（万平方米）增长率商品房施工面积815228303其中住宅施工面积252商业营业用房施工面积342办公楼施工面积538商品房新开工面积273764303其中商品住宅面积201929217竣工面积127647146其中商品住宅面积10487131商品房销售面积109914197其中商品住宅销售面积10382819随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004年北京房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。1123北京市商业市场分析据2002年北京市统计局数据显示，目前北京市人均商业面积约08平方米，远低于国外发达国家人均12平方米商业面积的水平，同时也小于上海人均1平方米商业面积的发展水平。根据北京商委的发展规划，预计到2010年北京人均商业面积将达到1平方米。虽然目前北京商业物业市场处于发展的初期阶段，还不具备成熟市场的特征和发展规模，但最近几年，在逐步开放和激烈竞争的宏观形势中，北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级。个性鲜明的特色商业街、大型现代化购物场所、连锁超市、便利店等商业物业星罗棋布，商业市场呈现出现代化、市场化、多元化的发展趋势，北京商业市场开始逐渐走向成熟和完善。同时，居民对消费品的需求逐年上升，消费结构升级，均为商业物业的快速发展奠定了较好的市场基础。图表2北京历史社会消费品零售总额统计表586868867813115781246484729183103501028613701160139099099010409500200040006000800010000120001400019951996199719981999200020012002020004000600080001000012000可支配收入（元/人/年）消费性支出（元/人/年）社会消费品零售额分类指标名称单位2003年2003年为2002年社会消费品零售额亿元191671145吃亿元49771067穿亿元21061118用亿元1131911892003年北京市实现社会消费品零售额19167亿元，增长145，扣除价格因素，实际增长166。2003年批发零售贸易和餐饮业实现增加值2713亿元，比上年增长78。大中型商业企业经济效益进一步改善，实现销售收入38084亿元，增长233；实现利润790亿元，增长244；实现利税总额1245亿元，增长164。以连锁经营为标志的现代流通方式活力显现。年末连锁企业达到146家，连锁商业全年实现零售额4630亿元，占全社会消费品零售额的比重超过20，为242；比上年增长237，高于全市商业平均增速92个百分点。城镇居民人均消费支出111238元，增长81。其中，服务性消费比重达到303。以“住、行”为代表的高值消费品持续大幅增长。全年销售汽车408万辆，实现零售额3052亿元，增长512，对全市消费品零售额增长的贡献率达到425。商品住宅销售额7892亿元，增长101。与住宅消费相关的建材类商品销售增长45，通讯器材销售增长355。农村居民家庭人均消费支出46553元，增长107，扣除价格因素，实际增长117。农村居民消费支出增长较快的领域分别为交通通讯，增长322；居住，增长290；文教娱乐用品及服务，增长163；全市最终消费率为531，比上年提高1个百分点。以上数据显示，2003年北京城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升。图表3北京历年城镇居民收入和消费性支出统计图综上所述，根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展现状可以看出，通过自身调整和市场经济调节的双方面作用，现阶段北京市商业市场已经摆脱了旧有经济体制下的发展框架，开始进入稳定、高速的攀升时期，商业市场整体发展趋于合理化、市场化和正规化，并逐步向发达商业市场格局靠拢。可以预计，在宏观经济不断发展、居民整体消费能力稳步提高等各项利好因素的推动下，商业消费需求市场将进一步放大，未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。112大兴经济环境1121综合经济分析大兴位于北京城南，作为北京市的远郊区县，是北京市的“南大门”及外埠进京的重要通道。黄村作为区政府所在地，距市区南三环仅13公里，是北京重点发展的卫星城之一，也是大兴区经济和社会活动的中心。而位于大兴亦庄的北京经济技术开发区，为北京市直接管辖，经济数据均不在大5868688678138472918310350115781246413883111246971749984948923102866532573050200200040006000800010000120001400016000199519961997199819992000200120022003可支配收入（元/人/年）消费性支出（元/人/年）兴的经济指标统计之列。因此大兴的综合经济指标可以充分反映出黄村经济情况。从经济总量上看，2003年全年实现国内生产总值1024亿元，比上年同期增长164。农村二三产业从业人员占556。从产业构成上看，三产业分别实现增加值1407亿元、3969亿元和4863亿元，分别比上年同期增长33、158和215，对大兴区经济增长的贡献率分别为31、374和595，同时产业结构日趋优化，第三产业对经济增长的带动作用日益增强。固定资产投资快速增长,有力地支撑了经济的增长。全年完成固定资产投资1009亿元，比上年增长153，其中房地产业投资额达到677亿元，比上年增长60，占固定资产投资总额的671，成为拉动投资需求的重要力量。2003年，全区实现社会消费品零售额41亿元，比上年增长156。从消费结构看，吃、穿、用、住消费额分别为19亿元、4亿元、12亿元和6亿元，比上年分别增长110、92、100和551。46102915吃穿用住2003年城镇居民人均可支配收入达108117元，比上年增长116。全年人均消费性支出77226元，其中人均交通通讯支出7540元，人均医疗保健支出8671元，娱乐文教及服务支出12406元，人均居住支出5846元。2003年全区农民人均纯收入达到60994元，比上年增长101。随着收入的增长，农民生活消费水平进一步提高。2003年农民人均生活消费支出38642元，比上年增长53。2003年大兴区职工的平均工资比北京市平均水平低8973元，在10个远郊区县中排名倒数第三。通过上述数据分析可以看出，大兴区经济增长态势基本与北京市保持一致，但由于整体经济基础薄弱，目前农民增收速度较低，农村劳动力转移步伐较慢，居民收入处于较低水平，整体大兴消费力较弱。目前大兴区把增加二、三产业总量作为主要经济工作计划，使大兴区产业结构在调整中全面优化，并通过重点发展建筑业、房地产业、高科技企业和新兴产业给大兴经济发展带来新的增长点。1122大兴房地产发展分析随着南四环、五环的建成，黄村卫星城建设进程的加快，区域配套设施的完善，大兴区房地产即将进入新的高速发展期。2003年大兴累计施工面积达5908万平方米，同比增长330，其中住宅施工面积为5117万平方米；竣工面积为1968万平方米，同比增长123。住宅投资仍是房地产投资的重点从上图可以看出，房地产投资的主要方向还是住宅投资，达52亿元，占本年总投资的768。办公楼和其他用途房屋的投资比例虽然不大，但较上年也有很大程度的增长，全年投资额分别为6亿元和83亿元，同比增长分别为5倍和383，所占投资比例也比上年有所提高。而商业用房投资额较上年有所减少，同比减少152。商品房销售面积高速增长截止到2003年底，商品房销售面积达到1623万平方米，较上年增加328万平方米，同比增长253。高于北京市2003年的197的平均增长率。经济适用房发展迅速大兴区经济适用房在2003年呈现出明显的广阔发展空间，瑞海新城、7688921122住宅办公楼商业其他团河住宅小区的项目累计完成投资71亿元，施工面积达到546万平方米。瑞海新城住宅小区的预售面积达到施工面积的746。经济适用房的发展对大兴房地产业的规模扩大起到了促进作用，同时平抑了平均房价，吸引了城区拆迁户及低收入人群。由此可见，2003年大兴房地产业表现出稳步增长的发展态势。投资额在上年大幅度增长的情况下又有所提升，施工规模加大，商品房销售额、销售面积继续增长，为带动大兴区经济增长起到了重要作用。1123大兴商业发展分析2003年大兴实现社会消费品零售额416亿元，同比增长149。全区商业综合利润345亿元，同比增长307，纳税144亿元，同比增长257，商业增加值577亿元，同比增长163；全区开复工建设的大型零售设施8个，营业面积65万平方米，年底建成开业6个，新增大型零售营业面积28万平方米；各类连锁店发展到53个，增长了152。大型零售商业企业管理信息系统普及率达到50；物美、小白羊为代表的品牌零售便利店加速向黄村卫星城社区和镇村扩展，新建了永华、物美、团河路等3个社区菜市场和40多个社区便民菜店，新发展的4个早餐亭和40辆早餐车分布于黄村、亦庄各社区和交通站点；随着北京郊区化进程加快，黄村卫星城的建设，中高档商品房项目及经济适用房项目都存在较大发展空间，同时针对黄村北部的卫星城的商业等配套设施也将进入一个高速发展阶段。12政策环境分析由于房地产市场受国家政策的导向、连续性等因素的影响深远，商业地产受商业发展态势的影响巨大，故在此对本项目产生影响的相关政策作以分析。2003年被业内人士誉为房产政策年，颁布的政策涉及房地产开发及业主权益的方方面面，一方面保证了我国房地产朝着健康有序地方向发展，另一方面表明了国家各相关部门提高了对房地产开发工作的重视程度。针对本项目，需要关注的相关政策如下121金融政策121号文件关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知中对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了严格的规范管理。此文件的出台挤压了房地产市场的泡沫，将引导今后的房地产项目朝着真正解决居民实际居住困难的方向开发。另一方面，也促进了房地产投资和购买行为逐渐转向理性消费。18号文件国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知【国发18号文】首次明确房地产已经成为国民经济的支柱产业，同时对搞活住房二级市场做了指导性的规定。此文件明确指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，房地产价格和投资增长过快，房地产市场的监管和调控有待完善。明确指出对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度，明确指出要求加强房地产贷款监管，严禁违规发放房地产贷款，控制和化解房地产信贷风险，维护金融稳定。122房地产政策4号文件北京市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定（简称4号文件），自2004年1月9日之后，北京市土地必须以招标、拍卖和挂牌的公开交易形式。4号文件斩断了土地协议出让的路径。此文件的实施将大力推动土地市场化进程，公开、公平、公正的市场环境逐渐体现。由上可见，目前国家对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化，使之趋于良性健康、稳步发展。123商业政策国家商委十五期间的北京市商业规划，对本项目产生影响的相关规定有北京市商业发展的重点将转移到三环路、四环路以及五环路以外的周边地区；四环以外以及远郊区域将以开发大型集散型物流中心为主；郊区卫星城要根据城市规模和发展趋势，规划发展12个地区级商业中心和若干个社区商业中心，形成以地区级商业中心为核心，以社区商业中心为骨干，行业配套、布局合理、规模适当的商业体系；积极推进超市和生活服务连锁企业向社区和农村居住点延伸,发展方便居民日常生活消费的“大企小店”和特许连锁网。由上可以看出，通过郊区经济发展和城市化趋势的需要,完善郊区卫星城和小城镇商业体系。这将有力于城市连锁商业向郊区的延伸，将积极促进北京郊区商业布局的合理与商业发展水平的提升，为完善北京国际化都市的城市功能，促进北京市商业物业市场的繁荣以及整体经济稳步增长创造条件。124其他加入WTO的承诺今年是我国加入WTO第三年，根据议定，承诺将逐步取消外商从事商品流通经营的各方面限制，包括地域和数量的限制。这将吸引更多的跨国零售企业在京及其周边地区选址开店；同时由于竞争日趋激烈，国内大型零售企业也加快了其扩张的步伐。对于本项目而言，商业物业业态可选择的空间放大。2008年奥运会的举行奥运场馆及附属设施建设已于2003年正式启动。据专家预测，举办奥运会可使北京经济年平均增长率提高约15个百分点。这将带动北京以及周边地区的经济全面发展提升一个台阶。13宏观环境总结在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制定的各项目标均顺利实现，经济发展综合素质在全国名列首位。随着城镇化进程加快、大量人口进城居住、就业；消费者的消费观念的变化以及危旧住房改造力度的加大等因素，2004年北京房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势。根据北京市社会消费品零售总额、城乡居民可支配收入的发展现状可以看出，2003年城市消费热点突出，对于汽车、住宅以及通讯的消费占较大比例，呈现出消费结构升级的良好趋势；农村居民收入水平、消费性支出水平已经得到大幅改善和提升，消费升级趋势贯穿全年，带动经济增长步入良性循环。未来一段时间内北京市商业市场将面临最好的发展契机，商业物业开发将具备良好的市场前景和发展可行性。随着北京郊区化进程加快，黄村卫星城的建设，中高档商品房项目及经济适用房项目都存在较大发展空间，同时针对黄村北部的卫星城的商业等配套设施也将进入一个高速发展阶段。目前国家政策对整个房地产市场呈现出冷静、理性的态势，采取边扶持边打压的做法，使之保持继续成为经济增长点的同时，进一步对此规范化，使之趋于良性健康、稳步发展。北京市商业政策促进郊区经济发展和城市化趋势，完善郊区卫星城和小城镇商业体系。将有利于城市连锁商业向郊区的延伸，将积极促进北京郊区商业布局的合理与商业发展水平的提升。黄村经济目前处于稳步发展阶段，但经济总量与现代经济还有一定的差距；消费力有一定的增长但水平较低。北京及大兴高速健康增长的经济态势和旺盛的城市发展势头为黄村卫星城房地产和商业市场的发展提供了良好的外部环境。通过本章节的论述，可以了解目前无论北京、大兴均呈现出良好的外部政治、经济环境，居民消费力不断增加。可以预见，在未来几年将会继续保持良好的发展态势，因此项目商业发展有良好的宏观背景支持。2区域环境分析目的通过对区域市场的界定，对区域范围内的交通状况、区域配套以及黄村卫星城发展态势的逐步分析，明晰本区域的现状以及特性，为后期项目市场定位分析提供支持。21区域界定本项目位于黄村兴华大街与丽园路交汇处，紧邻黄村北部新建社区，距主要商业街黄村东大街约15公里，距离京开高速路约1公里。考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，将研究区域界定为黄村卫星城，重点研究北部新区和中心区。区域界定原因本项目位于黄村腹地，新旧城区之间，兴华大街为黄村主要干道，交通便捷，公交线路多，人流量较大，对周边有较强辐射能力；本项目拟建的商业体量较大，考虑区域购买力较差，该项目商业有较大的区域辐射范围；目前黄村北部大量住宅项目不断涌现，这部分来自市区的购房者具有较强购买力，消费潜力较大；黄村目前已有的商业设施相对于北京市较为落后，存在一定市场空白。22区域概况黄村卫星城为国务院1984年批复的首都北京的卫星城，十几年来，随着城市建设的迅猛发展，城市规模不断扩大，城市人口迅速增加，城市基础设施日臻完善。依据1992年北京市总体规划，黄村卫星城为北京重点建设的三个卫星城之一。根据资料显示，卫星城发展建设至今，已具备与首都这个国际大都市接轨的现代化城市形态和空间发展结构的雏型。规划总体控制用地为9460平方公里，建设用地4254平方公里。截止到2000年10月底,卫星城建成区内常住人口约185万，卫星城的建成区面积为2224平方公里。规划接收市区疏散人口达到20万。黄村为大兴区政府所在地，是大兴区的政治、经济和文化中心。交通运输、金融贸易、文化教育、餐饮服务、房地产、信息服务等第三产业近年来发展迅速，通过接纳市区向外疏散的无污染的高科技的工业，黄村正在建设成为北京市和全国的高科技产业基地。在充分发挥其作为卫星城的各项功能的同时，为带动大兴地区的经济和社会发展起到了重要的作用。黄村卫星城规划分为中心区、城北新区、城东、城南、城西区五个分区。黄村中区为大兴区政府的所在地，也是黄村主要的老商业中心，众多事业行政单位多聚于此。黄村北区为新区，北靠五环路，东邻京开高速路，地理位置优越，近年来有大量房地产项目在此开发。此区域还将规划体育公园、学校、文化馆、博物馆等多项配套设施。城东区是大兴工业开发区和软件园、创业园，是全区科技产业的密集区。城西区拓展绿色旅游、休闲业。城南区依托京开高速与公路二环及铁路重点发展仓储、交通运输、物流配送等行业。黄村北区575平方公里城市副中心及高档居住区的开发建设将是近年来黄村卫星城城市建设的重点所在。23交通状况分析231大兴交通概况大兴区地处北京南郊，有“三纵三横”的市级以上干道和经纬密布的区级道路，路网密集，交通便利。新建京开高速公路成为连接大兴和北京市区的主要通道。北起北京玉泉营环岛，南至河北固安大桥，全长382公里，纵贯大兴西红门、黄村、北藏村、庞各庄、揄垡等“一城五镇”；公路二环大兴段，东起通州区，西至房山良乡，是大兴连接北京与外埠的交通大动脉；366路、901路、410路、937路、957路、962路和特3路等10多条专线公交车从北京城区直通大兴，公交系统比较发达。大兴还在新修兴业北路、林校北路、黄亦路等骨干道路，而且今后卫星城的主要交通线北京黄村房山的轻轨建设已经提上日程。目前来看，由于主要道路多为新建以及扩建，路况良好，除了京开高速路主辅路因过境车流量大，在高峰期会出现短暂拥堵现象，区域内道路则非常通畅。四通八达的交通将进一步加强大兴与其他周边区域的经济往来，大幅提升本地区商业互动。232黄村交通概况黄村位于大兴区北部，为往返大兴和北京市区的必经之地。从黄村出发，10多分钟即可驶进北京城区，90分钟可到达天津新港；黄村东6公里处的中国联合航空公司南苑机场，已有28条航线开通；京津、京山、京沪、京九铁路在黄村火车站交汇入京，黄村已经基本形成了铁路、航空、公路立体现代化交通网络，发挥着重要的交通枢纽作用。目前也新增由黄村长途站至南部地区霍州营、崔指挥营等地的客车营运，进一步增强与其他镇乡的联系，为消费者能更便捷的到达黄村商业中心提供了良好的条件。233本项目周边交通状况由于本项目位于兴华大街与丽园路交接处，所以对于本项目能影响到的周边的主要交通路线重点进行分析。包括纵向兴华大街、兴丰大街、横向枣园路、丽园路、以及清源北路、清源路。兴华大街位于本项目的西侧，为联结北京和大兴的主要干道。调研主要考察北至枣园路，南至清源路的路段；兴丰大街位于本项目东侧，为进入黄村大街主要商业区的干道。主要考察北至枣园路，南至清源路的路段；清源北路位于本项目南侧，为社区内道路；清源路位于本项目南侧，与清源北路平行，为大兴主要干道；丽园路位于本项目北侧，为大兴次要交通干道，主要考察兴业大街至兴丰大街路段；枣园路位于本项目北侧，与丽园路平行，为大兴次要交通干道，主要考察兴业大街至兴丰大街路段。区域周边主要路段情况路段路向路幅宽度过往车辆兴华大街南北双向，6车道70米公车、轿车居多、少量卡车兴丰大街南北双向，4车道50米公车、轿车、自行车较多兴业大街南北双向，6车道70米轿车、卡车较多清源路东西双向，4车道50米轿车较多清源北路东西双向，2车道20米自行车居多丽园路东西双向，2车道20米自行车、轿车居多枣园路东西双向，2车道20米自行车、轿车居多区域范围内公交路线由以上分析可以看出，本区域公交路网四通八达，将大兴南部地区各村镇以及北京市区主要交通要道直接连接。项目周边道路来往总体车辆数量较少，公交车、人力车、自行车数量较多，出租车数量少。道路通畅，无拥堵现象。本项目周边交通发达，各区域人群可以便捷的到达本项目。24区域房地产分析北京十五规划，将通过大力发展卫星城和小城镇，把推进郊区城市化作为推进北京城市化的核心。这将为黄村房地产的快速发展提供了外部政策支持与保障。随着南四环、五环的建成以及北京市南城改造工程启动，大兴区成为房地产开发热点地区。而北京南城未来的发展方向将是以大兴黄村为代表的西南区域及以亦庄为代表的东南区域，将充分利用城南土地资源的优势，大力开发住宅项目。尤其在黄村北部区域，高绿化、低密度、低层与低价的郊区化住宅形式已成为大兴房地产板块的主流。目前在大兴黄村卫星城购房者中，来自市区城里购房者与本地购房者比例已经由2002年的37转变为11，可以肯定，这一比例将在今后几年内随着黄村房地产的发展，分流北京市区购房人群的作用增强而进一步提高。大兴黄村未来房地产发展方向将朝着建设高标准的住宅小区发展。车次起始站终点站首末车时间发车间隔968天秀花园大兴长途站600200020分钟901快阜成路黄村火车站600200015分钟957快北京站埝坛工业开发区600200015分钟937（支2）西便门北京野生动物园600200020分钟特3七彩大世界刘村630203015分钟962白石桥黄村火车站530213010分钟937（支2）西便门黄村火车站645192520分钟住宅分布状况京开路两侧，从西红门到大兴黄村14公里的范围内，就集合了兴涛社区、郁花园东西区、九龙家园等20多个项目。在本项目周边也有很多90年代中后期修建的社区，多为当地居民购买。比如滨河小区、枣园小区等。现列举部分如下楼盘名称地理位置住宅均价总体量总户数入住时间市区人口比例九龙家园玉泉营环岛以南7公里52305万/1999/月桂庄园西红门宏福路570010万600200360郁