成都市向荣桥农贸市场可研报告

目录第1部分项目概论111项目名称112项目性质113建设地点114项目建设目的215建设业主216可行性研究报告编制依据与范围217项目背景及建设的必要性418建设工期619项目建设方案6110项目总投资及资金来源7111结论7第2部分项目业主921项目业主概况9第3部分项目所在地概况及其相关发展规划1031项目所在地概况1032成都市食用农产品市场发展规划（20062020）简介1333锦江区菜市场标准化建设及提升改造情况14第4部分项目背景及建设的必要性1641项目背景1642项目建设的必要性19第5部分项目建设的条件2451项目建设的条件24第6部分项目建设方案2761总体建设思路2762设计依据2763设计指导原则2864建筑原则2865工程概况2866综合技术指标2967总平面布置3068建筑设计3169平面设计32610剖面设计33611立面设计33612道路及绿化33第7部分项目运作模式3571开发模式3572建设管理模式3573经营管理模式35第8部分环境影响评价3781项目执行的污染物排放标准3782项目的环境影响3783环境保护措施3884节能措施40第9部分工程建设管理方案4191落实项目资金4192强化执行阶段的监管工作4193加强建设管理4194加强项目投资管理4295加强质量管理4396加强工程进度管理4397加强合同管理4498加强协调管理4599加强安全建设管理45910资金管理46第10部分招标方案47101招标范围47102招标组织形式47103投标、开标、评标和中标程序47104评标委员会的人员组成和资质要求48105招标方式49第11部分项目进度计划50111项目实施阶段和建设周期50112建设工期安排51第12部分投资估算及资金筹措52121投资估算依据及说明52122投资估算方法和范围52123投资估算53124资金筹措55第13部分经济社会效益评价57131经济效益57132社会效益60第14部分结论63成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目可行性研究报告第1部分项目概论11项目名称成都市锦江区向荣桥农贸市场建设项目12项目性质基础设施建设13建设地点成都市锦江区向荣桥街（如图11所示）图11新建市场区域示意图14项目建设目的通过本项目的实施，在锦江区督院街办事处青石桥社区向荣桥街建设一座全新的标准化农贸市场，首先能够完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力；另一方面可以切实改善锦江区向荣桥青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区农贸市场标准化建设的进程，巩固我市全国文明城市的创建成果；同时，还将通过建设一座全新的标准化农贸市场，从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题；另外还可以改善本区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展；项目业主成都三凌商贸有限公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利能力，为地区财政收入贡献更多税收。15建设业主成都三凌商贸有限公司16可行性研究报告编制依据与范围（一）可行性研究报告编制依据1、关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知（国发200215号）；2、关于进一步加强食品安全工作的决定（国发200423号）3、中共中央、国务院转发国家发展和改革委员会关于当前进一步扩大内需促进经济增长的十项措施的通知（中发200818号）；4、中共四川省委四川省人民政府关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见川委发200828号；5、中共成都市委成都市人民政府关于进一步扩大内需保持经济平稳较快发展的意见成委发200839号；6、成都市人民政府办公厅转发市建委等部门关于加强我市中心城区菜市场标准化建设实施方案的通知（成办发200788号）7、市规划局和市商务局共同组织编制的成都市食用农产品市场规划200620208、成都市公共设施配套、建设领导小组办公室关于明确2009年新建菜市场任务的通知成公建办发200914号。9、成都市锦江区人民政府关于进一步加强菜市场管理工作的意见（锦府发2007125号）10、成都市锦江区人民政府办公室关于2009年菜市场建设管理的实施意见（锦府办200918号）11、中共成都市锦江区委目标管理督查办公室、成都市锦江区人民政府目标管理督查办公室、成都市锦江发展和改革委员会关于分解下达锦江区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知锦发改发200938号；12、其它相关资料。（二）编制范围我公司受成都市锦江区建设局的委托，对该局建设项目推进责任范围内的新建向荣桥农贸市场项目进行可行性研究，研究内容主要包括项目建设的背景、项目建设的必要性、项目所在区域经济社会发展情况分析、项目市场预测、建设内容及规模、建设条件、投资估算、资金筹措、项目实施运作、经济社会效益分析等。17项目背景及建设的必要性（一）项目背景社区农贸市场与城市居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区农贸市场建设，对于降低流通成本、方便和促进居民消费，稳定就业，促进社会和谐稳定发展有重要作用。因而，全国各地均在不断加大措施迅速推进标准化农贸市场的建设。2007年，为深入贯彻国务院关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知（国发200215号）和关于进一步加强食品安全工作的决定（国发200423号）精神，成都市政府制定了关于加强我市中心城区菜市场标准化建设的实施方案，并且提出菜市场建设要坚持以科学发展观为指导，以构建和谐成都和营造最佳人居环境为目标，紧紧围绕加快发展现代服务业的要求，全面改善我市菜市场硬件设施和购物环境，切实解决菜市场“脏、乱、差”和市民“买菜难”问题，确保中心城区菜市场标准化建设顺利推进。根据我市实际情况，相关部门制定了中心城区菜市场标准化建设三个阶段具体实施方案第一阶段2007年9月至2007年底，为文件制定和菜市场标准化建设的试点期。本阶段的主要工作任务是，研究菜市场标准化建设的具体政策，编制完成中心城区菜市场布局规划，落实政府性投资的资金渠道，起草制定菜市场标准化建设的相关文件。制定标准，开展试点，建设6个新的示范市场，改造18个现有市场，“以租代建”16个便民菜店，为下一步工作的全面开展做好准备。第二阶段2008年1月至2009年底，为全面推进菜市场标准化建设实施期。从2008年起，将菜市场标准化建设列入市政府惠民目标项目。根据中心城区菜市场布局规划，逐年落实菜市场标准化建设任务，从2008年至2009年底，每年新建标准化菜市场18个，改造现有市场54个，“以租代建”便民菜店31个。第三阶段2010年上半年，为菜市场标准化建设总结完善期。本阶段的主要工作是，对中心城区菜市场标准化建设情况进行全面验收和总结，对存在缺陷的市场进行整改完善。这是本项目实施的重要背景。（二）项目建设的必要性根据项目可行性报告编制的要求和本项目的具体建设内容，我们对现在的向荣桥农贸市场进行了实地调查，从实际调研情况来看，目前的向荣桥农贸市场的室内外卫生环境均比较差，商品质量参差不齐，市场管理秩序凌乱。因此，在旧市场对面约25亩的空地上新建一座标准化农贸市场是切实改善锦江区向荣桥青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，是巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。从项目业主成都三凌商贸有限公司的角度考虑，项目的建设是促进企业自身的发展，为地区财政贡献利税收入的需要。18建设工期本项目建设工期为14个月，即从2009年10月至2010年12月。19项目建设方案根据市、区政府标准化示范农贸市场建设标准的要求，同时考虑到该市场所处区域的特定地理条件和项目业主成都三凌商贸有限公司的实际状况，结合项目用地的实际规划指标，拟新建的农贸市场建设设计方案如下项目位于成都市向荣桥街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地6562平方米，总建筑面积为499893平方米，地上建筑面积为265853平方米，地上四层，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。110项目总投资及资金来源（一）项目总投资经测算，新建向荣桥农贸市场项目总投资约为110046万元。（二）资金来源本项目总投资约为110046万元，全部为成都三凌商贸有限公司自筹资金解决。111结论从项目建设的必要性来看，在锦江区向荣桥街建设一座标准化农贸市场是切实改善锦江区向荣桥青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。从项目业主成都三凌商贸有限公司的角度考虑，项目的建设是促进企业自身的发展，为地区财政贡献利税收入的需要。从项目建设的可能性来看，本项目的实施有着一系列良好的条件发展基础较好；区位条件优越；市场潜力巨大；国家和地方政府的政策指导。这些条件的具备，为本项目的顺利进行提供了有力的支撑保证。从项目建设后的预期效果来看，通过项目建成运营，一方面可促进项目业主成都三凌商贸有限公司自身的发展，增强企业盈利能力，为地区财政贡献更多利税收入；另一方面，可以进一步完善基础设施和公共服务设施建设，改善该区域及周边群众居家、办公质量与生活、工作环境，促进和谐社会的构建，营造良好的人居环境，巩固我市全国文明城市的地位；同时，还将从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的问题。从项目本身来看，项目业主成都三凌商贸有限公司通过本项目的运作，可促进企业自身的发展，项目建成运营将增强企业盈利能力，为地区财政收入贡献更多税收。该项目指导思想明确，技术可行，符合项目设计的规范和要求，前期各项工作扎实有序推进。综上，本项目的实施是十分迫切和必要的。第2部分项目业主21项目业主概况1、名称成都三凌商贸有限公司2、住所成都市荔枝巷35号3、法定代表人陈廷元4、注册资本壹佰万元人民币5、实收资本壹佰万元人民币6、企业类型有限责任公司7、经营范围批发零售灯具、茶叶、建筑装饰材料、服装鞋帽、针纺织品、照明设备及配件以上项目国家禁止、限制除外；需取得专项许可手续的，必须取得专项许可并按许可时效经营。8、注册号51010420020939、公司概况成都三凌商贸有限公司成立于1999年9月，注册资金100万元人民币。公司于1999年9月经成都市锦江区工业局批复，对成都晶精光学厂实施兼并，随后在市、区两级政府的关心和支持下，经过市“两场办”和锦江区政府的批准，利用该厂旧址改建向荣桥大棚综合农贸市场，管理经营至今。第3部分项目所在地概况及其相关发展规划本项目位于成都市锦江区督院街办事处青石桥社区，属于成都市锦江区现代商贸服务业发展规划和市政公共配套设施的重点项目；同时，中共成都市锦江区委目标管理督查办公室、成都市锦江区人民政府目标管理督查办公室和成都市锦江区发展和改革委员会锦发改发200938号关于分解下达锦江区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知将本项目列入市级精包装储备项目计划。因此，有必要对项目所在地成都市锦江的概况及其现代商贸服务业发展规划做出简单介绍。31项目所在地概况（一）成都市锦江区概况以有着两千多年历史的濯锦之江冠名的锦江区，是成都市的中心商务商业区。自唐宋以来，便因“百业云集、市廛兴盛”而饮誉川西。锦江区是成都市中心城区之一，位于成都市东南部,西北与青羊区相连,西部位临锦江、府河与武侯区相望,东与成华区毗邻,东南与龙泉驿区接壤,南与双流县相依。区域幅员面积6212平方公里，常住人口40余万人，下辖16个街道办事处，43个社区。16个街道办事处分别是督院街街道办事处、盐市口街道办事处、春熙路街道办事处、书院街街道办事处、合江亭街道办事处、水井坊街道办事处、牛市口街道办事处、龙舟路街道办事处、双桂路街道办事处、莲新街道办事处、沙河街道办事处、东光街道办事处、狮子山街道办事处、柳江街道办事处、成龙路街道办事处、三圣街道办事处。锦江区属于亚热带湿润季风气候，终年温暖湿润，四季分明，年平均气温162摄氏度左右；年平均降雨量8001000毫米，雨量充沛；年无霜期大于300天，夏无酷暑，冬无严寒，年平均日照时数1239小时，年日照率为28，相对湿度82。（二）锦江区督院街办事处青石桥社区概况本项目所处的锦江区督院街街办青石桥社区成立于1953年，几经资源整合，现已成为一个功能齐全、服务周到的市级文明社区，隶属于督院街办事处。社区地处盐市口、春熙路、青石桥黄金三角商业繁华地段、是市中心商务、文化、旅游的集中地。社区地域北靠盐市口闹市区，南临滨江河畔，西接大业路、人南二段，东邻督院街。面积046平方公里。社区现有常住户2135户，常住人口8900人，人户分离1300余户，2270余人。社区内有省人大宿舍、省旅游局、天主教爱国会等机关；有岷山饭店、花园城大酒店等高档酒店；有昆百大珠宝店百货等大型百货商场，全国文明遐迩的青石桥海鲜批发市场；周边有财富中心、大地城市脉搏、阳光365、皇后国际公寓、督院府邸等众多高级电梯公寓及商住楼；有巴蜀名校成师附小、盐道街小学、盐道街中学。有大业路、锦兴路、人南二段等城市主要干道和盐道街、指挥街、学道街、青石桥南街等中小街道22条、院落30个、机关企事业单位22个、商家店铺298家。（三）成都市锦江区2008年服务业及商贸业社会发展概况现代服务业先导优势聚集，产业发展空间进一步拓展。大力推进城市低洼棚户区和危旧房改造，在“阳光拆迁”基础上采取“模拟拆迁”等方式，完成拆迁2519万，拆迁安置3638户。2008年征后实施工作共启动实施4000余亩。全力推进重大项目建设。2009年实施试验区重大项目200项，天府时代广场、仁恒置地广场、航天科技大厦等重大项目进展顺利，成都百货大楼、铁狮门等一批新建项目开工建设。重点产业领域加快发展。编制东大街产业发展规划、总部经济发展规划、专业服务发展规划。全年新增加各类地区总部及分支机构55家，新增商业商务楼宇76万平方米。引导和推动土地、人才、资金等各类资源向现代服务业重点领域集聚。成功举办了“锦江世界500强企业座谈会”、成功举办了“2008年首届中国成都东大街金融博览会暨2008首届成都金融街论坛”、“锦江时尚周”等节会活动，组建金融街企业家协会。“红星路35号”文化创意产业园成功开园，文化市场繁荣稳定，健康发展。消费市场快速发展。全年完成社会消费品零售总额27659亿元，增长22，比上年增速提高43个百分点，增幅创下近五年来最高。（四）城市建设、环境保护成效城市建设得到提升。圆满完成创建全国文明城市各项任务，城市整体文明水平得到提高，城区面貌和生态环境得到极大改观；开展创全市“最清洁城区”活动，投入213亿元用于老旧院落整治、扬尘治理、道路整治和生态建设。环境保护工作取得实效。开展城乡环境综合整治，加强对街道、社区院落和农贸市场的清扫保洁整治力度，强化大气和水环境综合整治，对所有道路、运渣车辆、闲置土地等实行了动态整治，降低扬尘污染，开展燃煤整治专项行动和三环路沿线生态建设工程。通过ISO14001环境管理体系审核。实施总量减排，全面开展全国第一次污染源普查。深入开展整治违法排污企业保障群众健康环保专项行动。积极开展绿色学校（幼儿园）、生态小区、生态村创建活动，提高公众环境意识，切实改善辖区环境质量。32成都市食用农产品市场发展规划（20062020）简介根据“系统规划，分步实施；有利生产，方便生活；合法规范，提升业态；区域统筹，合理布局；突出特色，引导消费”原则，成都市制定了（20062020）食用农产品市场发展规划。（一）发展目标发展规划目标构建以全国性批发市场为龙头，区域性批发市场为骨干，产地集散市场为基础，菜市场为终端，连锁生鲜超市、社区便利店为补充的农产品流通网络。建设城乡现代化、设施现代化、建设标准化、管理规范化、经营品牌化、交易电子化和信息网络化的现代食用农产品流通体系。1、近期（2010年）目标。根据城市市场需求和城市发展的需要，按标准新建一批批发市场和菜市场；对中心城内菜市场进行标准化改造；对与规划相符的批发市场进一步完善配套设施，有重点地提高批发市场的档次和水平；初步形成布局合理、产销结合的食用农产品流通网络体系。2、远期（2020年）目标。按规划布局和标准化建设要求，建设完成成都市规划农产品批发市场和菜市场，满足城市扩展和社会经济发展的要求，形成较为完善的食用农产品流通网络体系，辐射国际国内市场。（二）主要任务按照规划发展大型农产品批发市场5个，中型农产品批发市场7个，产地农产品批发市场22个，城中心菜市场518个。规划的34个食用农产品批发市场，有15个为现状保留或现状改扩建，新建19个。33锦江区菜市场标准化建设及提升改造情况根据发展规划及成都市锦江区区委区政府对农贸市场建设管理的要求，目前，锦江区有菜市场22家，其中东润农贸市场、东光综合农贸市场、翡翠城农贸市场、牛市口农贸市场、安居天涯农贸市场等21家已完成提升改造；今年已列入标准化提升改造2家（狮子山农贸市场、冻青树农贸市场），新建计划2家（向荣桥农贸市场、东城农贸市场）；计划对点将台、莲新、莲花、棬子树村、皇经楼社区、马家沟6个片区规划建设新菜市场。全区菜市场在保障市场供应、方便居民生活、扩大城乡就业等方面发挥了积极作用。尤其是2007年以来，市委、市政府将菜市场提升改造及长效管理作为为民办实事工程来抓，花大量人力、物力、财力，改善菜市场硬件基础设施，落实菜市场长效管理考核措施，全区各有关部门、各街道也积极行动，围绕菜市场提升改造和长效管理做了大量工作。经过近年来的努力，全区菜市场整体环境面貌不断改善，已成为展示锦江区文明形象的重要窗口。第4部分项目背景及建设的必要性41项目背景（一）国家相继出台政策提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。食品安全关系到广大人民群众的身体健康和生命安全，关系到经济健康发展和社会稳定，关系到政府和国家的形象。党中央、国务院历来高度重视食品安全，近几年一直把打击制售假冒伪劣食品等违法犯罪活动作为整顿和规范市场经济秩序的重点，采取了一系列措施加强食品安全工作。各地区、各部门做了大量工作，取得一定成效。总的看，生产销售假冒伪劣食品案件多发的势头有所遏制，食品安全形势趋于好转。但是食品安全问题仍然比较严重，种植养殖、生产加工、市场流通、餐饮消费等方面存在的问题还很突出，食品安全监管体制、法制、标准等方面存在缺陷，地方保护、有法不依、执法不严、监管不力的现象时有发生。社区菜市场作为一个重要流通环节，与城市居民日常生活密切相关。当前，在“保增长、保民生、保稳定”的新形势下，加大力度推动布局合理、设施完善、经营规范的社区菜市场建设，对于降低流通成本、方便和促进居民消费，稳定就业，确保人民身体健康和生命安全，促进社会和谐稳定发展有重要作用。因而相继出台了关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知（国发200215号）和关于进一步加强食品安全工作的决定（国发200423号）确保“菜篮子”产品长期稳定供给，提高“菜篮子”产品的质量卫生安全水平，保障人民群众身体健康，促进农业结构调整、农民增收和农业可持续发展。（二）地方政府制定措施推进标准化菜市场建设。2007年，为深入贯彻国务院关于加强新阶段“菜篮子”工作的通知（国发200215号）和关于进一步加强食品安全工作的决定（国发200423号）精神，成都市政府制定了关于加强我市中心城区菜市场标准化建设的实施方案，并且提出菜市场建设要坚持以科学发展观为指导，以构建和谐成都和营造最佳人居环境为目标，紧紧围绕加快发展现代服务业的要求，全面改善我市菜市场硬件设施和购物环境，切实解决菜市场“脏、乱、差”和市民“买菜难”问题，确保中心城区菜市场标准化建设顺利推进。同时对成都市食用农产品市场进行了详细规划。按照规划，到2020年，四川成都市中心城（即绕城高速路以内）规划农贸市场518个，其中现状保留（含改扩建）82个、按控规确定新建424个、规划新增12个。在中心城即绕城高速路以内的农贸市场规划指标中，三环路内农贸市场建筑面积不小于1500平方米，三环路外不小于2000平方米；同时，服务半径最佳为500米，最小不低于300米，原则上不超过700米。按照这些规划原则和指标，中心城农贸市场518个其中成华区为96个，武侯区91个，金牛区90个，青羊区66个，锦江区62个，高新区南39个；另外，犀浦片区规划16个，大丰片区18个，十陵东洪片区40个。（三）制定了中心城区菜市场标准化建设三个阶段具体实施方案。第一阶段2007年9月至2007年底，为文件制定和菜市场标准化建设的试点期。本阶段的主要工作任务是，研究菜市场标准化建设的具体政策，编制完成中心城区菜市场布局规划，落实政府性投资的资金渠道，起草制定菜市场标准化建设的相关文件。制定标准，开展试点，建设6个新的示范市场，改造18个现有市场，“以租代建”16个便民菜店，为下一步工作的全面开展做好准备。第二阶段2008年1月至2009年底，为全面推进菜市场标准化建设实施期。从2008年起，将菜市场标准化建设列入市政府惠民目标项目。根据中心城区菜市场布局规划，逐年落实菜市场标准化建设任务，从2008年至2009年底，每年新建标准化菜市场18个，改造现有市场54个，“以租代建”便民菜店31个。第三阶段2010年上半年，为菜市场标准化建设总结完善期。本阶段的主要工作是，对中心城区菜市场标准化建设情况进行全面验收和总结，对存在缺陷的市场进行整改完善。四川省成都市锦江区向荣桥农贸市场始建于2001年底，位于成都市锦江区向荣桥街1号。该农贸市场地处人防工程之上，约160米，宽约9米，占地面积约1400平方米，周边均为住宅楼房。向荣桥农贸市场建成后，在该区域内为老百姓买菜提供了方便，发挥了农贸市场应有的作用，为该区域群众所熟识。随着城市建设的发展，现有的大棚农贸市场已跟不上需要和要求。42项目建设的必要性（一）原农贸市场现状分析四川省成都市锦江区向荣桥农贸市场始建于2001年底，位于成都市锦江区向荣桥街1号，地处市中心繁华地段，长约160米，宽约9米，占地面积约1400平方米。根据对该农贸市场进行实地调查，发现目前的向荣桥农贸市场存在进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、“脏、乱、差”等等问题。市场外环境1、市场入口标志不鲜明，仅仅是挂了个市场名称牌子；2、农贸市场没有规范的停车场加之市场入口前流动商贩随意摆摊设点现象严重，高峰时期造成交通秩序混乱；3、市场后门紧邻督院府邸，菜贩每天凌晨3、4点钟骑着机动三轮从后门进进出出声音嘈杂,对周边住户干扰颇为严重，街道办事处多次接到群众投诉。图41现有菜市场外部环境市场内环境1、光照方面，由于大棚和占道的形式较多，因此主要靠自然采光，市场的主要经营时间是在上午8301730，因此基本上场内还算明亮，然而在天气不好的日子里就变得十分昏暗；2、地面卫生情况较恶劣，市场内部缺乏垃圾收集点，地面总是布满零散的菜叶等垃圾；污水横流，没有对污水的排放作出考虑，营业时所产生的废水，尤其是水产区的污水都直接流到地面上，造成市场的地板相当潮湿。3、市场异味严重，分区的不合理就很容易造成异味的蔓延；同时除了水产区和肉类区自然产生的异味外，还由于垃圾含有有机质，在天气炎热的时候发酵的气味十分难闻；另一方面，潮湿的环境有利于细菌的繁殖，更加重了市场内的异味。加上现状市场由于没有通风换气设备导致通风不足，新鲜空气不易进入，地面的水分不能蒸发，进一步恶化市场的卫生条件，严重威胁食品卫生。图42现有菜市场内部环境4、市场面积小，商贩多，市场内较为拥挤，且人车混杂，存在一定的安全隐患。图43现有菜市场内部环境周边消费需求在该市场周边2公里内没有定点规划大型综合农贸市场，附近的青石桥水产批发市场是以水产品为主的专业市场，几乎无法满足区域内居民、机关学校和盐市口商圈众多写字楼、商场日均约5万左右人口对大宗生鲜农副产品的大量需求。从向荣桥农贸市场现状所反映出的问题来看，农贸市场作为城市商业最低层单元而长期处于被忽视的地步。然而，在广大市民心中，农贸市场却是日常生活的重要组成部分，人们在选择居住地的时候，附近有否农贸市场、购买日常需要的农副产品是否便利也是一个很重要的考虑要素。因此，锦江区政府进一步强化农贸市场的地位，明确认识到农贸市场在未来很长一段时间能仍是我国生鲜农副产品销售终端的重要组成部分，其发展的好坏不仅关系到城市居民的生活质量、还直接影响到城乡和谐与我国农业的发展，因此提高了对农贸市场的规划建设与管理的重视度；不仅从观念上重视了农贸市场，还从合理规划上得到了重视。（二）项目建设的必要性根据项目可行性报告编制的要求和本项目的具体建设内容，我们对现在的向荣桥农贸市场进行了实地调查，从实际调研情况来看，目前的向荣桥农贸市场的室内外卫生环境均比较差，商品质量参差不齐，市场管理秩序凌乱。因此，在旧市场对面约25亩的空地上新建一座标准化农贸市场是切实改善锦江区向荣桥青石桥片区现存旧农贸市场的购物环境，进一步推进中心城区菜市场标准化建设的进程，是巩固我市全国文明城市的创建成果的需要；也是完善该片区的基础设施和公共服务设施建设，增强区域核心竞争力的需要；另一方面是从流通环节把好食品安全质量关，切实解决周边单位和群众购买生鲜农副产品困难的需要；最后也是改善该区域居家、办公质量与生活、工作环境，从而提升周边各类物业的升值潜力，促进区域经济又好又快发展的需要。第5部分项目建设的条件51项目建设的条件（一）锦府办200918号关于2009年菜市场建设管理的实施意见为切实加强和改善我区菜市场建设管理工作，根据市政府研究城区菜市场建设管理工作的会议纪要（成府阅20095号）、市政府关于进一步理顺城区菜市场管理体制的意见（成府发200771号）、市政府办公厅转发市工商局等部门关于成都市城区菜市场管理规范的通知（成办发200792号）、市政府办公厅转发市建委等部门关于加强我市中心城区菜市场标准化建设实施方案的通知（成办发200788号）精神，结合锦江区实际，并就锦江区2009年菜市场建设管理工作提出实施意见。其中工作内容指出“将狮子山农贸市场、冻青树农贸市场纳入锦江区2009年菜市场标准化改造目标，加快推进向荣桥农贸市场、东城农贸市场等两个新建菜市场标准化建设工作，确保2009年开工。”在责任分工中，还指出三级不同单位的职责。1、菜市场经营单位责任。菜市场经营单位为菜市场管理的第一责任人，对菜市场的日常管理、环境卫生、经营秩序和安全负第一责任。2、区政府部门职责。区服务委是区政府实施菜市场管理的总牵头单位，具体负责组织协调政府相关部门和街道办事处开展菜市场管理工作，牵头制定完善全区菜市场行业自律管理相关制度，并通过评比、奖励、处罚、督促检查等多种手段，切实加强对全区菜市场的管理；区建设局（区公建办）是全区菜市场标准化建设、规划的责任主体，牵头负责全区标准化菜市场建设工作，根据实际完善、调整全区菜市场的规划工作；锦江工商局是维护全区菜市场正常经营、交易秩序的责任主体，负责指导全区菜市场商品质量、交易秩序、规范经营、消费投诉的规范化管理工作，查处菜市场经营违规行为；区城管局是全区菜市场管理考核工作的责任主体，负责维护菜市场内外的市容秩序，依照职能查处取缔非法占道市场，取缔菜市场中跨门经营、出摊占道、暴市等违规行为，并将菜市场纳入全区清洁城市考评体系，逐月同步实施考评；区卫生局负责指导全区菜市场内食品卫生的达标管理和相关证照办理，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为，加强对菜市场相关经营户严格遵守各项食品销售规定的监管；区质监分局负责全区菜市场计量规范达标和推行“诚信计量市场”工作，加强日常监管，确保为市民提供良好的购物环境；区统筹委负责指导全区菜市场农产品、畜禽、水产品安全检测工作，依照职能查处菜市场内违法违规经营行为；区物价局负责对全区菜市场收费行为开展价格监督工作，依照职能查处市场内外价格违法违规经营行为，规范菜市场物价标识，统一价格公示牌；区公安分局（区公安消防大队）负责对全区菜市场内的治安秩序和消防安全进行监管，维护良好的菜市场交易秩序；区食安办负责菜市场内食品的安全工作，组织推进全区菜市场执行“六类商品”准入工作，并对检验合格的食品加贴市场准入标志（QS标志）。3、街道办事处职责。辖区街道办事处是菜市场属地管理责任主体，履行属地管理责任。具体负责落实菜市场的专职监管人员，督促菜市场经营管理单位履行“第一责任人”职责，负责组织和落实本辖区内菜市场专项整治工作；督促菜市场经营管理单位和场内经营户按规定办理各类行政许可证和营业执照；督促菜市场经营管理单位落实环境卫生管理制度；推行文明经商，规范亮票亮证，畜禽、水产品及肉食品索票索证、购销台帐和备案制度，确保菜市场食品安全；督促和指导市场建立消费申诉、物价投诉、计量投诉工作制度；实行划行归市、杜绝出摊占道等经营行为；维护菜市场治安和消防安全，规范车辆停放；发现和纠正违法违规经营行为；履行本辖区菜市场和“以租代建”便民菜店的其它监管职责。（三）成都市公共设施配套、建设领导小组办公室文件成公建办发200914号“关于明确2009年新建菜市场任务的通知”明确同意将锦江区向荣桥农贸市场列入2009年新建菜市场目标任务。（四）中共成都市锦江区委目标管理督查办公室、成都市锦江区人民政府目标管理督查办公室和成都市锦江区发展和改革委员会锦发改发200938号关于分解下达锦江区2009年第一批市级储备项目目标任务的通知把新建向荣桥农贸市场列入市级精包装储备项目计划。第6部分项目建设方案61总体建设思路坚持以科学发展观为指导，按照市政府“放责交权、属地管理、提供规范”的要求，全面推进农贸市场标准化、规范化建设，进一步明确监管职责，建立科学、合理的农贸市场管理机制，提高农贸市场监管效率和水平，促进我区农贸市场健康有序发展。62设计依据（一）成都市规划管理局规划设计条件通知书（二）业主提供的地形图（电子版），红线图（三）设计中采用的主要规范及国家政策法规1、房屋建筑制图统一标准（GB/T500012001）2、建筑设计防火规范（GBJ1687）2001年版3、西南地区建筑标准设计通用图4、总图制图标准（GB/T501032001）5、民用建筑设计通则（GB503522005）6、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）7、工程建设标准强制性条文房屋建筑部分（2002年版）本设计根据有效现行国家颁布的规范和标准进行设计，具体清单详见各专业说明。63设计指导原则（一）贯彻执行国家有关的法律、法令、规范、标准。其中主要内容为建筑法、建筑工程质量管理条例有关内容，特别是与之配套的“工程建设标准强制性条文”。（二）贯彻实现科技进步的原则，在设计中尽可能采用新技术、新工艺、新设备及新材料。64建筑原则贯彻建筑风格与周围环境协调的原则，保持该地区建筑形象的特征。（一）贯彻交通组织为人车分流与不干扰的原则。（二）贯彻各专业方案的比选、优化及多方案比较的原则。设计安全疏散距离、疏散宽度、出入口均满足规范要求。满足环境保护、职业安全卫生及节约能源等国家标准及规范要求。65工程概况本工程位于成都市向荣桥街以北，项目用地1676平方米，建筑物占地6562平方米，总建筑面积为499893平方米，地上建筑面积为265853平方米，地上四层，地下二层。其中地上一、二层为农贸市场，三、四层为小型商业办公，地下一层为农贸市场，地下二层为地下停车库。66综合技术指标向荣桥农贸市场规划总占地1676平方米。1、总建筑面积499893平方米2、建筑基底建筑面积6562平方米3、容积率1594、建筑总层数4层5、建筑高度18米6、建筑结构类型及抗震设防烈度框架结构，抗震设防为七度7、建筑耐久年限为50年；8、建筑防水等级屋面防水等级为II级。具体经济技术指标如表61所示。表61向荣桥农贸市场建设技术指标一、规划建设净用地面积167619平方米二、规划总建筑面积499893平方米一地上计入容积率的面积265853平方米非住宅建筑面积265853平方米1、办公用房建筑面积132088平方米2、农贸市场用房建筑面积133765平方米二地下建筑面积及层数234042层1、地下机动车库面积74362平方米2、地下非机动车库面积42658平方米3、地下设备用房面积4175平方米4、地下农贸市场用房面积11702平方米三、容积率总容积率159四、基底面积建筑基底总面积6562平方米五、建筑密度建筑总密度039六、总绿地面积其中临街集中绿地面积2514平方米七、绿地率15八、机动车位22辆一地下室外停车位1、农贸市场停车位22辆11辆2、办公停车位11辆九、非机动车位100辆十、日照分析结论满足规范要求十一、主色调号色相、明度、彩度13128511281267总平面布置整个场地规划明确，设计充分利用场地不规则的地形。沿用地周边设计消防环形通道，形成道路两边绿地，让人工环境与自然环境有机结合。整个建筑周边生机盎然，充满活力，让购物成为一种舒心惬意的享受。建筑为多层商业楼。建筑在场地中央，环境优美，建筑四周设有环形车道，满足消防和交通的要求。场地内出入口共2个，车道宽4米，形成环形，道路转弯半径45米。68建筑设计（一）建筑设计综述1、随着近年来成都市经济的高速发展，依靠原有的农贸市场已经满足不了居民的需求，迫切需要建筑一个具有区域标志性的农贸市场，以满足周边居民的日常生活需要。本项目正是在基于这种设计背景的前提下进行商位。2、根据业主的具体需求，结合环境因素，用地情况以及视线分析，我们在总体布局上因地制宜采用不规整几何平面布局，将建筑与街面紧靠，以获取较大的空地，并进行景观处理。（二）设计理论1、以成都市具有区域标志性的建筑来定位自身，解决当前城市居民居住配套的功能需求，对建筑风格用现代眼光进行多样化的阐释。2、充分考虑使用传统的建筑技术，将现代技术条件下的建筑形态与传统的地方风格有机的融合在一起，将建筑周围区域的独有特征和感受作为设计语汇，因此来表达最新技术条件创造出的建筑形象的深层内涵。设计以人为本，合理解决建筑居住功能需求，对交通流线进行合理设计，做到人车分流。综合考虑总体规划中的地形条件，以及结合规划及经济技术指标的要求。（三）设计创意1、建筑形式回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，使购物者既能回归于安静与自然又能享受到区域经济发展带来的生活方便。2、基于对建筑和环境的理解，最初的设计意图就是希望这座建筑是一个有机的富于生长和变化、充满雕塑感的建筑。由于建筑本身体积较小，设计中为了避免建筑因为体积过小而被人忽视，并且立面设计采用了简洁明快的设计手法，利用了一些大的构架，同时让建筑与构架在色彩上强烈对比，使建筑有整体向上的挺拔感。3、尽可能合理利用每一份用地，在每个入口都布置了景观绿地，为购物者提供了一个良好的购物环境，同时也提升了整个建筑的档次。69平面设计1、停车位集中布置在建筑物地下二层，共计22个动车位。2、非机动车位布置在建筑物主入口一侧，方便居民购物的一般需要。610剖面设计1、地上第一层层高为42米，第二层层高为59米，第三层层高为51米，第四层层高为28米。2、地下第一层层高为499米，地下第二层层高为494米。611立面设计1、建筑立面风格中式元素为基础，屋顶结合古朴传统的风格造型，使建筑既有当地建筑朴素的神韵，又不乏现代建筑的气质。淡雅的色彩，挺拔而秀气的竖向构架，打破了外轮毂的单调感觉，使住宅立面更富有层次感，整栋建筑极具有时代韵律，显得典雅端庄又不失轻盈，秀丽。这一切构造了一个有情趣的，又地方特色的多样化空间。立面细部刻划精致而不繁杂，完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现建筑以人为本的建筑理念。2、建筑外立面外墙采用浅灰色高级外墙涂料，配以明亮的装饰构架。顶部为轻盈跳跃的仿古构架，造型简洁活泼，体现该建筑的标志性楼盘的立面效果。612道路及绿化1、场地内道路采用快材路面，道路宽40米，满足消防和交通的要求。各建筑出入口处结合景观要求地面设计铺装图案与绿化景观协调。2、建筑周围景观设计的理念“建筑生态休闲景观”。3、步街及景观小品设施充分体现两条“人性化”关怀和理解，休闲、集散、商业活动与景观之交融构成丰富的商业节点。4、景观设施是用来统一屋面的形式，设置部分景观小品，充分利用空间做垂直绿化。植物配置上做一些趣味性种植，让人们领略早已失去的“农家情怀”，体现“生态城市”含义。第7部分项目运作模式71开发模式本项目运作开发模式是由成都市锦江区建设局对项目实行策划包装，协助项目业主完善相关手续，成都三凌商贸有限公司负责项目用地审批、规划核准、设计、建设和经营管理。所需资金由成都三凌商贸有限公司自行解决。72建设管理模式本项目工程建设采用总负责管理模式，由成都三凌商贸有限公司对项目实施全方位的管理和控制，按建设进度安排资金。项目建设过程由成都三凌商贸有限公司进行监控，使其能集中精力抓好项目的全方位筹划、融资、外部协调等工作。这种形式，责、权、利清楚，充分体现法人责任制。73经营管理模式本项目按照用地规划的要求，用于农贸市场和小型商业办公用房开发，项目完成后，由成都三凌商贸有限公司对农贸市场进行合理分区并规划确定摊位数量，采取将摊位经营权统一直接租赁给优质经营户、并由公司统一管理的模式进行市场运作，这种经营管理模式法律关系单一、明确，符合政策导向。一方面可有效的从源头控制经营户的质量，为经营户规避无序经营、恶意竞争的经营风险；另一方面，可增强项目持续运营能力，和谐聚集商气、人气，为项目业主成都三凌商贸有限公司带来稳定的投资回报。第8部分环境影响评价81项目执行的污染物排放标准保护环境，维护生态平衡一直是我国的基本国策，是保障人民健康，造福后代的长久大计，因此，本项目的建设从环境角度论证其可行性，并以此作为设计基础之一。根据当地环保部门的规定，本项目执行如下环境标准大气污染物执行大气污染物综合排放标准（GB162971996）二级标准、环境空气质量标准GB30951996中的一级标准；水污染物执行污水综合排放标准（GB89761996）二级标准、地面水环境质量标准GB38382002中的类水域标准；噪声执行建设施工场界噪声限值（GB1252390）中的各阶段限值。82项目的环境影响（一）施工废水、废气工程施工期间不可避免会排放施工废水和废气，造成局部地区水和空气污染。如施工场地会排放大量含沙量大、浊度高的施工废水，施工人员产生的生活污水以及施工场地、土石方和施工材料运输过程中产生的扬尘和施工机械运行过程中排放的废气等，都会对项目区空气环境质量和水环境产生明显影响。但这种污染影响是有限的，而且是暂时的，将随着工程施工的完成而消除。（二）施工噪声工程施工期间，各类施工机械、运输车辆和高噪声设备使用过程中产生的噪声将对局部地区的声环境产生较大的影响。施工阶段的噪声源有土石方工程施工用的推土机、空压机、挖掘机、装载机、载重汽车等，混凝土搅拌机、钻井机、振捣机、电锯等，工程安装使用的吊车、升降机等。其中除部分机械会产生强烈的噪声、振动外，大多数设备单独运行时产生的噪声在60M处昼间都能达到建筑施工场界噪声限值（GB1252390）中70DB的标准限值，而夜间要满足55DB的标准限值，土石方和基础施工阶段声源须距声界150M，发电机须距场界250M。同时使用机械施工时，昼间应使所有机械与施工场界保持60M的距离，夜间则保持350M的距离。工程区域内噪声敏感点较少，但仍会有超标现象发生，所以应尽量减少夜间施工。（三）施工振动工程施工期间的振动环境影响，主要来自振动型施工作业。振动型施工作业污染源主要包括挖掘机、装载机、推土机、振动压路机、重型运输车、空压机、风镐等设备作业时所产生的振动，在距振动源10M处的参考振级6385DB，有超标现象发生。在距振源30M以远，即可达到昼间75DB、夜间72DB的环境振动标准。83环境保护措施（一）噪声控制高噪声固定源采用隔声罩或隔声屏进行屏蔽处理，同时合理安排施工组织计划，在分布有敏感点的区域施工时，对于产生噪声、振动较大的作业，尽量避免在夜间施工。（二）振动控制由于挖掘机、装载机、压路机和空压机等机械振动引起距施工场界25M以内的敏感建筑超标，应将空压机等固定振动机械远离敏感建筑，强振动的作业在午间（12001400），夜间（2200600）禁止施工。（三）大气污染防治施工期对大气的主要污染物是扬尘，来源于地面扬尘和运输。采用洒水、封闭运输、压实、及时清扫等措施，将扬尘的影响减少到最低。（四）地面水污染防治1、施工泥浆水（开挖作业面、雨水冲刷、场地及施工机械冲洗产生）按施工段集中收集，经沉淀处理后方可排放。2、施工期生活污水可以直接排入污水管网。（五）对交通的保护施工期间对道路交通车辆应统一分流规划，防止造成交通堵塞，同时对施工机械及运输车辆走行路线进行统一安排，颁布相关限制规定，确保交通畅通。在本项目建设和营运过程中，根据国家环境保护法的有关规定，业主将严格执行防治污染设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用的“三同时”制度，严格按照“三同时”的要求和原则进行环境设施建设，认真落实各项污染治理措施，以确保项目区内不会对环境造成大的影响。84节能措施本项目在建设过程中，采取严格措施，尽量节约用水、用电；同时，建筑材料尽量采用新型节能材料，建设能源消耗。项目建成后，依靠节能设计，也能够实现节约用水、用电。第9部分工程建设管理方案91落实项目资金项目在执行过程中，必须具有严格的资金筹措和使用计划，具备完善的资金管理制度，凭借经济、行政和法律等约束手段，完成企业自筹资金，把项目所需资金落到实处。92强化执行阶段的监管工作1、成都三凌商贸有限公司应根据项目的管理特点和要求，确定项目高质量的管理人员，凡具备该资格的从业人员才有可能从事项目的管理工作。2、成都三凌商贸有限公司应充分利用合同法律法规，规范合同单位和各级项目责任人的权利和义务，有效避免各级责任人间的冲突和矛盾，加强各级责任人间的协调与配合，使“责、权、利”相对等、“借、用、还”相统一的原则得以充分体现。93加强建设管理建设管理工作的重点是工程质量、工程进度和工程投资。成都三凌商贸有限公司应做好项目的组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及项目所需的一些特殊的功能和技术要求。2、采用公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用公开招标确