某商住小区项目可行性研究报告1

XX市XX置业有限公司XXXX商住小区项目可行性研究报告XXXX工程咨询有限公司2012年3月目录第1章总论111项目名称112项目建设单位113项目建设地点114项目概况115编制单位216可行性研究报告编制依据和范围217研究结论与建议3第2章项目投资环境与市场研究421投资环境分析422XX房地产市场分析623销售预测824营销策略12第3章建设规模与项目开发条件1531建设规模1532项目概况现状1533项目建设条件16第4章建筑方案1941设计依据1942项目设计主题和开发理念1943项目总体规划方案2044建筑设计2145结构设计2246给排水设计22第5章节能措施及能耗分析2451项目节能评价依据2452项目用能特点及节能原则2453综合评估意见29第6章环境影响评价3061编制依据3062环境现状3063项目建设对环境的影响3064环境保护措施31第7章劳动卫生与消防3271指导思想3272职业安全卫生健康对策与措施3273消防设计33第8章组织机构与人力资源配置3581组织机构3582人力资源配置35第9章项目实施进度3691项目开发期3692项目实施进度安排3693项目实施过程控制措施36第10章项目招投标38101工程项目招标投标概述38102工程项目招标投标因素分析39103招标依据41104招标范围41105招标方式41第11章投资估算与资金筹措42111投资估算42112资金筹措42第12章财务评价44121项目评估依据44122财务评价基础数据的选择44123财务评价44124不确定性分析45第13章研究结论与建议46131可行性研究结论46132建议46第1章总论11项目名称XXXX商住小区项目12项目建设单位单位名称XX市XX置业有限公司单位性质有限责任公司自然人独资注册资金人民币800万元单位住所XX省XX市XX区XX路（市建委）业务范围房地产开发、经营，基础设施建设。（凭有效资质证经营）法定代表人建设单位简介XX市XX置业有限公司是经XX市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员28人，其中中级职称3人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为10万多平方米。13项目建设地点本项目拟建于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍）14项目概况XXXX商住小区项目拟在占地面积538554平方米的土地上，建设总容积率为90，建设密度为40,总建筑面积为57733平方米的商住联体楼。（其中住宅面积40507平方米，商铺面积7542平方米，地下停车场面积8908平方米，公共设施配套面积306平方米）。XXXX商住小区建设项目以打造XX临江而居的优美人居环境，旨在建设高品质商住小区。以加快招商引资力度，加快XX城市基础设施建设，促进当地经济社会可持续发展。主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积5385542规划总建筑面积5773321其中住宅建筑面积4050722其中商铺建筑面积754223其中地下停车场建筑面积890824其中公共配套设施面积3063建筑占地面积2153423建筑密度404容积率905绿地率306项目总投资万元9350427财务净现值万元5555828财务内部收益率1599静态投资回收期年08710动态投资回收期年10015编制单位编制单位XXXX工程咨询有限公司工程咨询资格证书等级乙级资格证书编号工咨乙发证机关国家发展和改革委员会16可行性研究报告编制依据和范围1、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法；2、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XXXX商住小区项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。17研究结论与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。XX区房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋激烈，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造高档商住小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。第2章项目投资环境与市场研究21投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长92。分产业看，第一产业增加值47712亿元，比上年增长45；第二产业增加值220592亿元，增长106；第三产业增加值203260亿元，增长89。2011年末，中国大陆总人口包括31个省、自治区、直辖市和中国人民解放军现役军人，不包括香港、澳门特别行政区和台湾省以及海外华侨人数134735万人，比上年末增加644万人。从城乡结构看，城镇人口69079万人，比上年末增加2100万人；乡村人口65656万人，减少1456万人；城镇人口占总人口比重达到5127，比上年末提高132个百分点。人口总量低速增长，城镇人口首超农村。2011年，全年固定资产投资共301933亿元，比上年名义增长238，扣除价格因素后实际增长161。全国房地产开发投资增速减缓，比上年增速回落53。全年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长279（扣除价格因素实际增长200），其中房屋新开工面积190083万平方米，比上年增长162，全国商品房销售面积109946万平方米，增长49，全国商品房销售额59119亿元，增长121，全年房地产开发企业土地购置面积40973万平方米，比上年增长26，全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长141。2011年房地产市场调控为2010年调控的延续和深化。2011年，为进一步巩固房地产调控成果，中央升级调控力度，综合运用行政、经济手段，仍以抑制投资投机需求、增加供给为总体思路。行政措施上，限购严厉程度继续加深、范围不断扩大，各地方政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制，差别化信贷更加严厉。货币信贷方面，为管理通货膨胀，央行年内加息3次，提高存准率6次，货币政策持续紧缩。此外，房产税改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建设仍是2011年的重头戏，2011年已完成开工建设1000万套保障房任务，中央政府加大保障房融资支持，重视保障房建设质量和公平分配。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、XX市的经济社会情况初步核算，2010年全市实现地区生产总值76701亿元，比上年增长144。分产业看，第一产业增加值19055亿元，增长44；第二产业增加值27863亿元，增长203；第三产业增加值29783亿元，增长143。三次产业结构比重由上年的257340403调整为248363389。全市城镇居民人均可支配收入15041元，增长120。其中，工资性收入10664元，增长114；经营性净收入2156元，增长194；转移性收入2257元，增长122。全市农村居民人均纯收入5061元，增长15。其中，工资性收入1615元，增长181；家庭经营纯收入3060元，增长126；转移性和财产性收入386元，增长221。全市城镇居民人均消费性支出9945元，增长138。其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长87、27、362和147。农村居民人均生活消费支出3951元，增长105。其中，食品、衣着和居住分别增长97、151和141。全市城镇居民恩格尔系数为378，农村居民恩格尔系数为476。城镇居民人均住房面积45平方米，农村居民人均住房面积360平方米。工业经济增幅较快。全市实现工业总产值78688亿元，比上年增长341；完成增加值23678亿元，增长203。全市规模以上工业企业达776家，净增117家。规模以上工业企业完成增加值18241亿元，增长241。其中，国有企业增长123，外商及港澳台投资企业增长189，股份制企业增长306。分轻重工业看，轻工业增长228，重工业增长258。建筑业健康发展。全年实现建筑业增加值4185亿元，比上年增长26。全年施工项目87个。资质内建筑企业房屋建筑竣工面积5582万平方米，增长94。固定资产投资较快增长。全年完成全社会固定资产投资83189亿元，比上年增长386。其中城镇以上固定资产投资58168亿元，增长498；农村固定资产投资25021，增长181。分产业看，第一产业投资4572亿元，比上年增长234；第二产业投资3481亿元，增长385，其中工业投资30747亿元，增长306；第三产业投资37781亿元，增长471。房地产市场日趋活跃。全市完成房地产开发投资726亿元，比上年增长172。房屋施工面积88537万平方米，比上年增长417；竣工面积16558万平方米，增长1398。全年商品房销售面积23946万平方米，增长416，其中住宅销售21394万平方米，增长426。竣工经济适用房投资196亿元。22XX房地产市场分析1、XX房地产市场板块对比分析XX区主要划分为河东、河西、凤凰园三大板块，其中河东细分为沿江东路、育才路两个区域；河西细分为零陵路、新火车站两个区域。1河东板块（沿江东路/育才路）河东板块为XX市的政治、文化中心，公共设施配套齐全，交通方便，人居环境好，目前市场认知度较高，经过近年来的开发，可扩张的范围有限。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，该板块是目前市民购房置业的首选区域。主要特征依托新行政中心的确立，房地产项目剧增，集中分布，档次相对其他区域要高。楼盘以高层为主、部分小高层、极少多层。代表楼盘有南华富临锦江、塞纳河畔、恒景苑、香河城、江南国际数码城、皇家地王广场、华源府第、丰泽家园、印象巴厘、东城明珠、金盾大厦、永和家园、潇湘国际广场、理想城、星城花园。目前该板块的高层住宅均价为2800元/左右。客户构成城区居民、工薪阶层、公务员、医生、周边县城购买者2河西板块（零陵路/新火车站）河西板块是XX的核心商业圈。作为XX老商业中心，早期的城市规划弊病渐露，居住环境较差，人居品质一般，楼盘同质化严重。该区域房地产发展不平衡，存在环境污染的隐患。该区域商贸氛围浓厚，商业投资价值较高。主要特征该区域楼盘以多层建筑居多，小高层和高层楼也逐渐增多。核心商业圈、交通便捷、配套完善。代表楼盘有博林经典、慧谷国际公寓、舜德花园、西城香山、金水湾城市广场、中联国际广场、水岸丽都、潇湘国际花城、舜皇新城、园丁山庄、西南花园、星城观天下、华兴世纪城、创发城。该板块的高层住宅均价约2400元/。客户构成城区居民、周边县城购买者、工薪阶层、教师、在外务工人员3凤凰园板块凤凰园是XX区的工业中心，人口相对集中，交通方便。但发展速度一直较慢、处于区域边缘地带，公共配套设施不到位，居住品质相对较差。主要特征本区域的房产以多层居首，有零星小高层点缀，高层建筑相对稀缺。楼盘价位相较其它两板块便宜。主要代表楼盘江南幸福里、城市荣域、世博美域、绿景美城、贵族阳光、银海花园、西城丽景、城市绿岛、紫金大邸、丽都桃源。目前该板块高层住宅均价为2200元/左右。客户构成工业园内工作人员、周边县城购买者、公务员2、XX房地产市场建筑规划分析近几年XX各版块楼盘建筑规划分析如下总结如下1项目规模河东房产区域整体规模很大，产品种类趋向多元化；河西规模较大，但同质化现象较多；凤凰园普遍规模较小，而且分布不集中，较零散。2建筑形态河东以高层，小高层的产品形态为主流，极少多层；河西多层的产品居多、小高层和高层逐渐增多；凤凰园多层居首、小高层零星点缀、高层稀缺如金。3建筑风格河东/河西/凤凰园主要以现代风格为主。总的来说河东的住宅品质最高；河西的住宅品质差异较大，两级分化严重，总体水平不高；凤凰园的住宅品质普遍很低，但有很大的提升空间。3、2012年XX楼市分析XX房地产市场走势（1）2012年，国家对房地产市场的调控会依然持续，XX区房地产市场会继续保持健康有序平稳的发展态势。XX区地处经济欠发达地区，房地产市场处于初级阶段，房价相对处于落后水平，房地产开发相对理性，房地产市场总体运行基本正常，第二季度及下半年XX区房地产市场价格将继续维持基本稳定的发展态势，房价涨幅将趋于平稳预计将在510的幅度左右。（2）房地产开发企业会通过一些措施促进资金回笼，扩展融资渠道，增强资金实力，维持投资的平稳性，保证商品房市场投放能力的后续增长。同时房地产销售旺季即将来到，房地产交易将会继续活跃。（3）土地市场的传导效应，由于开发商的拿地成本不断提高，通过土地的成交价可以看出，XX的地价上涨的幅度比较大，速度也比较快，相对比房价的上涨幅度和速度都要大很多，这最终都会转嫁到消费者身上，通过房价体现出来。（4）刚性住房需求持续增加，自住型和改善型住房需求将大幅释放。XX区正处于新型工业化、新型城市化加速提升阶段，每年有大批的农村劳动力向城镇转移，将产生强大的刚性住房需求。随着居民购买力的增强，市民购房趋于理性，自主性和改善型住房需求将有效释放。XX未来楼市走势目前XX区市政配套不断完善，经济快速发展，这将促进今后房地产发展的格局形成，因此未来市场竞争更多的集中体现在产品创新，产品品质和服务的提升上。不少企业根据市场动态和政策导向，对项目进行重新定位，调整原有规划和户型设计，市场细分更科学。项目的投资规划更理性，产品在户型功能细节，性价比方面更趋合理，使供应结构性矛盾进一步缓解。同时，随着国家出台住宅建筑节能强制标准，绿色、节能、智能型住宅成为今后住宅建设的发展方向，必将成为今后房地产消费的热点。对XX房价的未来走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至2500点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以未来楼市房价依然有一定的上涨空间。23销售预测1、项目需求分析随着XX成为XX承接广东沿海产业转移的示范基地，在这里投资的客商越来越多，但本县具有一定规模的高档公寓楼还比较稀缺。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处XX区河东沿江路，人口众多，交通发达，项目将利用其良好生态和区位优势在XX新城开发区打造出一个人文共生的生态示范公寓，以创新的开发理念和居住生活方式打造XX高品质、高标准、不可复制的超高层标志性建筑城市名片，使得高档次公寓成为XX人民追求高品质生活的时尚。2、项目销售目标群定位项目的地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境等生活配套是消费者关注的焦点。同时，随着二次置业群的增加和消费者对楼市理性认识的加强，项目的升值潜力将越来越被消费者关注。项目的草坪、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是消费者关注的焦点。消费者越来越对小区的品质给予关注，XX市民不再满足只是为了住房而买房的消费模式，已经进入对生活品质追求的阶段。本项目规划为XX地区的高档楼盘，销售目标客户群定位如下一类客户政府公务员及高级白领阶层XX区公务员系统，包括企业白领群体数目庞大，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，河东是XX市政府单位所在地，周围有大量的企事业单位，XXXX商住小区的出现将完全满足他们对高档次居住环境的需求。这部分客户为项目的主要客户群。二类客户周边的私营业主项目毗临河东湘江边上，周边的中小私营业主较多，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主，普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户XX在外地成功人士目前整个XX，超高层高档公寓罕有，对于在外工作的XX籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的高档小区，作为XX新崛起的临江地标性建筑，XXXX商住小区无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。XX人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。四类客户各下辖乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对XXXX商住小区的销售也将起到很大的促进作用。五类客户各地房地产投资人士XX房价目前还处于理性价位，2011年XX房地产销售平均价格还不到2600元/，随着区位经济优势的提升，还存在较大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。2、销售量XXXX商住小区公寓180套，总建筑面积40507，可销售额约162亿；商业旺铺7542，除去以铺换铺的商铺面积，可销售面积为600307，可销售额约3600万；地下停车场8908，设计车位212个，按5万/个均价，可销售额约1060万；合计销售额约208亿元。3、销售预测1）户型面积配比分析1、河东板块主力户型分析板块项目名称主力面积（）恒景苑155南华富临锦江90香河城100/158江南国际数码城皇家地王广场153华源府第119印象巴厘134金盾大厦155永和家园133潇湘国际广场116河东板块星城花园1242、河西板块主力户型分析板块项目名称主力面积（）博林经典12071舜德花园141河西板块金水湾城市广场50水岸丽都面积区间62143潇湘国际花城131舜皇新城面积区间为85143园丁山庄110130左右星城观天下105130华兴世纪城116127山水华庭126创发城三期面积区间3090名门世家1341563、凤凰园板块主力户型分析板块项目名称主力面积（）江南幸福里142城市荣域140世博美域105131绿景美城面积区间90140银海花园143西城丽景面积区间9081368丽都桃源面积区间92138紫金大邸面积区间120143城市绿岛110140凤凰园板块贵族阳光116户型比例区域市场在推项目以三房为主力户型，三房占78，二房占17，四房占5，目前再推项目总体量较大，根据XX市民房地产消费习惯，市场推出项目主力户型基本为三房。户型面积两房面积在90110的户型，由于总价较低，基本能满足居家需求，销售情况最好；三房面积在110155之间，主要是以130140左右为主，此类户型是市场上的主流户型；四房由于总价较高，市场需求一般等因素，销售速度较慢。2）XX楼市价格现状板块项目名称均价（元/）恒景苑2900南华富临锦江2800香河城3000江南国际数码成3600皇家帝王广场3300印象巴厘2800河东板块潇湘国际广场2700舜德花园2600金水湾城市广场3300潇湘国际花城1880舜皇新城1618园丁山庄2600星城观天下2600华兴世纪城2600山水华庭1700河西板块创发城2400江南幸福里2738世博美域18001900银海花园五期2500丽都桃源1480凤凰园板块贵族阳光2600分析各板块之间的价格差距较大，河东楼盘的整体价位较高，均价在2800元/左右，各楼盘之间的价格差异不大；河西楼盘价格两级分化较严重，楼梯房均价在1800元/左右，电梯房均价在2600元/左右；凤凰园楼盘的价位普遍相对较低，均价在2300元/左右。随着XX房地产市场逐步升温，房地产品质的不断改善，房价也开始高速率，大幅度升高，基本上是稳升不降。3）项目销售价格定位根据XX未来一年楼市的发展趋势，预测本项目住宅和商铺房销售价格，高层住宅实现销售均价不低于4000元/；商铺销售均价6000元/平方米，公共停车位50000元/个，本项目预测销售总收入为206亿元。24营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略一、入市推广策略1、在市区设立展览场地由于本项目的档次定位为高档白领社区，因此有必要在市区人流密集的白领消费高档商场或酒店设立临时展览中心，并有专职看耧车，方便兴趣客户参观项目现场。2、设定项目至市中心的屋村巴士由于本项目所处位置的城市公共交通工具缺乏，故此应设立定时定点往返市中心的屋村业主专用巴士。一来解决了项目为业主的交通问题，二来有了项目的流动广告，三来可接载看楼人士，增加了客流量。3、派筹内部认购建议采用派筹方式进行，住宅每号叁千元诚意金，商铺每号叁万元诚意金。凡在内部认购期间，越早下诚意金可获得较大的额外折扣，反之折扣越小。正式公开发售时，可持筹码以先到先得方式进行认购。4、公关活动活动白领精英酒会时间待定地点项目所在地对象项目附近大型企业的高级管理层、过去积累对本项目有意向的客户。形式及内容露天自助餐，全程有嘉宾表演节目，发展商对本项目的开发理念的介绍。目的利用餐酒会作为一个契机，将本项目高素质的产品推介给特定的目标客户，皆机扩大本项目的知名度与美誉度，打开销售的人脉链。5、新闻炒作本项目作为湘江河畔的高尚住宅社区，而且具备高素质的建筑产品，必须借媒介的力量，故此，在入市阶段要全方位进行新闻炒作，营造市场热点。二、持续期销售策略开盘后，首期推售工作完成，紧接下来的是中期推广，中期销售是成交量最大的时期，采用密度较大的电视广告、报纸广告、户外广告与媒体炒作维持市场形象与热度。把每一个月作为一个销售周期，每一个周期主打一种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。三、尾期销售策略按照国际营销学一个通用观点，任何商品销售部分分为四个时期进入期、成熟期、持续期和尾声。地产界通常所说的尾盘一般指持续销售期和尾声，楼盘销售率7成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。卖尾盘时已不能大量、轰炸性地进行广告宣传，尾盘数量不多，其营销费用十分有限，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位，这需要一定的方法。第一种方法调整价格一般情况下货尾是一些朝向较差楼层较为不理想的单位，这时采用降价促销是最常用的一种方法。第二种方法寻找新的营销方式有些楼盘价格降到极限、广告也打了无数依然无人理睬，这个时候寻找一个新的营销方式应该说更为重要。第三种方法重新定义市场改进产品尾货的处理方式除了降价之外，重新定义市场、重新界定客户、同时在可能的情况下对产品进行改进也是一个值得借鉴的好方法。按照国际惯例，所谓重新定义市场，一般必须对产品进行改进，只有这样才能维持持续销售期，避免提前进入尾声。一般来说住宅产品销售到了尾声，改进的可能性可以说是微乎其微，因此较多的采用重新定义市场的方式。第四种方法制定目标各个击破根据剩余尾货的特点（如户型、面积、总价等）进行分类，不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，达到推销产品的目的。第3章建设规模与项目开发条件31建设规模本项目拟在占地面积538554平方米的土地上，建设总容积率为90，建设密度为40,总建筑面积为57733平方米（其中住宅面积40507平方米，商铺面积7542平方米，地下停车场面积8908平方米，公共设施配套面积306平方米）。32项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），总占地面积538554平方米，紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商业、住家的风水宝地。2、土地权属类别和土地状况本案本项目开发建设的土地位于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），总占地面积538554平方米（含临街捆绑开发的26户以铺换铺的商铺土地面积153893平方米）。2011年7月在XX市土地储备交易中心通过公开竞标，以4040万元取得了该旧城改造项目的土地开发使用权。本项目土地的开发建设规划，已经XX区规划局审议通过。33项目建设条件1、地形、地貌、地震情况XX区地处越城岭山脉、零祁盆地的北部，四明山下，北、东、西三面高，中、南部较低平，整个地势近似背北朝南的“簸箕形“，境内以杨村甸腾云岭为最高峰，海拔1044米，最低是香花坝乡哲洲滩，海拔803米，最大高差9637米，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼有。其中山地8513平方公里，占7，绝大部分布在区境北缘；丘陵23282平方公里，占191；平原3866平方公里，占3164，水面11322平方公里，占927；岗地40137平方公里，占3295；地貌类型齐全。根据中国地震动参数区划图（GB183062001），该区域地震动峰值加速度分区（G）005，地震动反应谱特征周期为035S，对照地震基本烈度度，属弱震区。2、气候条件XX区属中亚热带季风气候，夏季多为低纬度海洋暖湿气团盘踞，温高湿重。冬季常为西伯利亚和蒙古干湿气团控制，清冷干燥。气候温和，光热充足，雨热基本同季；春温多变，冷气入侵频繁；春夏多雨，夏秋多旱；冬冷期短，暑热期长，无霜期长。全区年平均日照16231小时，年太阳辐射总量1096千卡/厘米2，年平均气温179，日平均稳定通过10的初日为3月23日，终日为11月29日，间隔期252天；大于或等于10活动积温5670；无霜期287天；年均降雨量12711696MM，70以上集中在49月。3、水文地质XX区地处湘江中上游，水资源丰富，水资源总量1073亿立方米，其中地表水总量765亿立方米，地下水总量308亿立方米，湘江沿南向北经过该区11个乡镇，主长80公里。境内有一级支流13条，二级支流11条，三级支流58条，合计流程213公里，还有双牌水库六条支渠流入境内，全长103公里，形成了以湘江为主干的树枝状水系网。现有大型水利工程一处，中型水库一座，小二型水库118座，大小山塘27664口，蓄、引提总水量达到261亿立方米。全区有效灌溉面积2993万亩，旱涝保收面积2145万亩，分别占耕地总面积的853和6113。4、交通运输条件XX处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是XX通向粤港澳的“南大门”，是XX承接沿海产业转移的主战场。XX是湘西南地区的重要交通枢纽。湘桂铁路复线、洛湛铁路纵贯南北，与322国道、二广高速、衡昆高速，构成了相互衔接的交通网络。XX机场已开通长沙、海口航线。怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进XX与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。5、生态环境条件XX自古商贾云集，素有“湘南名镇”之称，昔古诗人就有“山水城洲衢两广，湘南名镇XX”的诗句，XX依山面江，城中有山有水有洲，享有“江城如画”“小长沙”的美誉。本开发项目位于位于XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍），紧临潇湘河畔，项目依水而建，是一个理想的以江景为主题商业、住家的风水宝地。6、施工条件本项目所在地位于沿江东路与XX北路交汇处，城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而XX省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合XX区城市建设总体规划，贯彻了XX区政府建设“潇湘第一城”的战略，着力打造“生态工贸新城”的城市建设的发展战略。突出和谐发展、创新发展、科学发展、加快发展主题，以全面建设“潇湘第一城”为目标，紧紧围绕“强工兴贸”为主导的城市经济发展战略，加速打造沿海产业转移承接区、湘西南物资集散区、现代农业示范区和生态宜居城区。促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升XX湘江路改造建设档次与水平，改善区域环境，提升城市品位，突出地域文化特色，具有十分重要的意义。第4章建筑方案41设计依据1、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）2、民用建筑设计通则GB5035220053、高层民用建筑设计防火规范GB50045954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067975、城市规划编制办法6、XX区城乡规划法42项目设计主题和开发理念XXXX商住小区，地处XX区沿江东路与XX北路交汇处（原XX区发改委宿舍）。毗临湘江河畔，自然环境优越，交通十分便利，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目符合XX区政府城镇化建设政策要求。项目由广东建筑艺术设计院进行总体规划方案和施工设计工作，该设计院接触项目初期，即被XX所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让XXXX商住小区绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，采取现代风格的双塔联体楼设计，以尊贵大气为导向，考量XX当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，紧临潇湘江畔，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造高阶层理想社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。XXXX商住小区项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造XX城市潇水河畔优美商住典范。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”“仿生规划”等先进设计理论，力求将现代艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。43项目总体规划方案1、规划设计原则挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积538554平方米，总建筑面积为57733平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住公寓配套，确保该项目能够屹立XX房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。毗临潇湘江畔，形成风生水起之势，自然风光，人文景观，生态景观相辅相成。充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置双塔联体楼随岸而居，同时商铺，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临江商业街，又有集中商业、社区会所。小区位于湘江东路与XX路的转角，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街。44建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地下工程防水技术规范GB501082001砌体结构设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ699建筑地基处理技术规范JGJ792002人民防空地下室设计规范GB5003894钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51932、建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。1在建筑立面上采用现代风格的格调，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在双塔之间的联体楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的现代设计哲学2建筑立面体现豪华大气的现代风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑XX的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光江景电梯楼、空中内庭院、大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。45结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限70年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型6层以上的多层住宅采用框架结构，46层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均采用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。46给排水设计1、给排水设计规范1建筑给水排水设计规范GB500152003（03年版）2建筑灭火器配置设计规范GB5014020053自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（05年版）4建筑设计防火规范GB5001620065室外给水设计规范GB5001320066室外排水设计规范GB5001420067国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水楼盘东侧XX路上市政给水管管径DN600，市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从XX路及沿江路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第5章节能措施及能耗分析51项目节能评价依据1公共建筑节能设计标准GB5018920052夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ13420103XX省公共建筑节能设计标准（DBJ43/0032010）4XX省居住建筑节能设计标准（BJB43/0012004）5地源热泵系统工程技术规范（GB503662009）6民用建筑太阳能热水系统应用技术规范GB5036420057建筑照明设计标准（GB500342004）8建筑采光设计标准（GB/T500332001）9采暖通风与空气调节设计规范GB50019200310民用建筑电气设计规范（JGJ162008）11建筑给水排水设计规范（GB500152003）12综合能耗计算通则（GB/T25892008）13建筑节能施工质量验收规范（GB504112007）52项目用能特点及节能原则1、项目能源消耗种类、年消耗量本项目消耗能源主要有水、电、柴油。本项目共设计住户350户，使用电梯7台一梯两户设计，建筑14层设置为商业用途（商场、餐厅）。另设置400KW柴油发电机组一组作为商用备用电源。自来水消耗量计算自来水年耗量（M3）使用人数或数量最高日用水定额1中水回用给水百分率08天数/1000A、住户耗水（按每户每月平均耗水10吨）Q1350101242000吨B、商用耗水（商业部分的建筑面积为7542平方米；最高日用水定额为8升/平方米日；中水回用率设为60；天数为365天）Q275428（160）083651000704725吨C、地下车库的自来水年耗量（地下车库的建筑面积为8908平方米；最高日用水定额为2升/平方米天；中水回用率设为100；天数为365天）Q389082（1100）0836510000吨D、漏损及其它用水量（以上所有用水总量的10）Q4（42000704725）10490472吨E、自来水年耗总量Q5420007047254904725395197吨用电量计算年耗电量功率密度（W/）建筑面积（）运行天数（D）每天小时使用系数（X1）/103A、照明耗电量（本项目居民部分的住房建筑面积为40507，使用系数为07，平均每天的使用时间为6小时，运行天数为365天,功率密度为18W/；商业部分的建筑面积为7542，使用系数为07，平均每天的使用时间为12小时，运行天数为365天，功率密度为19W/；地下车库的建筑面积为8908，使用系数为07，平均每天的使用时间为10小时，运行天数为365天，功率密度为5W/。）照明年耗电量18405073656071000197542365120710005890836510071000167090153KWH16709万KWHB、电梯耗电量指标21900KWH台年7153300KWH1533万KWHC、其它耗电量（按以上耗电总和20计算）（167091533）203648万KWHD、总耗电量16709153336482189万KWH耗柴油量计算400KW柴油发电机组每小时耗油在403公升左右，按年均发电30小时计算（柴油密度084086G/CM3）发电柴油机耗油量403301209升1吨项目主要能源和耗能工质年需要量表表51年需要量折算系数序号主要能源及耗能工质名称单位实物单位系数折标煤（T）备注1水T5395197KG/T00857462电万KWH2189KG/KWH01229269032柴油T1224KG/KG14571146全部能源消耗折合标准煤年用量T27511总年能耗折算为标准煤4622690314627511吨标准煤单位面积年综合能耗27511577330004765吨标准煤本项目总投资935042万元，则项目单位投资年能耗为0029422吨标煤/万元。2、节能原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。民用建筑能耗指标含采暖、空调、照明、热水和民用燃气能耗，分品种实物能耗问题、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源是十分有效的。提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。节能措施综述如下1设计节能措施方案墙体节能墙体是建筑围护结构的主体，其主要功能是承重、防水、防潮、隔热、保温。在节能的前提下，应进一步推广空心砖墙及其复合墙技术。复合墙体越来越成为当代节能墙的主流。复合墙的做法有三种1内保温，将绝热材料在外墙内侧、施工简易，目前应用较广泛；2外保温，将绝热材料复合在承重墙外铡，这样稳定性好，可避免冷桥，居住较舒适，但外保温要经得起日晒雨淋和冰冻的侵袭；3中间保温，将绝热材料设在外墙中间，可取得良好的保温性，但要填充实心密实，避免内部空气对流，并要做好内外墙体间的拉接。门窗节能门窗是薄壁的轻质构体，是耗热的薄弱环节。普通单层玻璃窗的能量损失约为建筑特冬季保温或夏季降温能耗的50以上，改善其绝热性能是节能的重点工作之一。应区别不同朝向控制窗墙比，尽量避免东西向开大窗，提高窗户的遮阳性能（可用固定式或活动式遮阳板）。同时，要根据空调设备的价格的制冷、采暖费用的比较区确定合适的玻璃品种，从各种玻璃的太阳能阻隔特性的导热性两个方面去比较其节能效果，选择吸热玻璃、热反射玻璃、地辐射玻璃和中空玻璃等，并提高其气密水平。但是，加强窗户的气密性以减少窗气渗透耗热量的同时，应保证室内空气质量达到基本的卫生要求。屋顶节能屋面的节能措施要求，其一是屋面保温层不宜选用密度较大、导热系数较高的保温材料，以免屋面重量、厚度过大；其二是屋面保温层不宜选用吸水率较大的保温材料，以防屋面湿作业时因保温层大量吸水而降低保温效果。对采暖系统及空调系统的节能要示改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。其它节能要求建筑节能设计必须依靠各专业的通力合作，建筑节能作为一个系统工程涉及到方方面面的问题。比如，住宅建设节能是一个综合性的问题，它涉及到自然地理环境、小区规划、建筑设计以及居民使用方式等诸多因素。作为建筑设计的技术人员