某高等院校教职工住宅小区建设项目可行性研究报告

目录第一章总论1第二章项目建设的必要性4第三章市场分析7第四章项目建设条件20第五章项目规划设计方案22第六章环境保护、节能及职业安全卫生34第七章项目管理、实施进度及招标38第八章投资估算及资金筹措44第九章财务评价48第十章结论与建议50附表、附图和附件第一章总论第一节概述项目名称大学驿郡教职工住宅小区建设单位置业有限公司委托单位置业有限公司项目法人项目联系人建设地址一、承建单位基本情况大学是一所以工学、理学、管理学为主体，以电子、信息学科为特色，具有工学、理学、文学、经济学、管理学和教育学等多个学科门类，博士、硕士、本科等多层次教育协调发展的高等学校。学校前身是1942年创办于山东抗日根据地的战邮干训班，是我党、我军早期培养通信人才的摇篮，办学历史已有63年。学校于1958年改建为本科高等院校，是邮电部（1999年3月后为信息产业部）部属重点院校；自2000年2月起实行中央与地方共建，以江苏省管理为主的管理体制。学校是国务院首批批准的硕士、学士学位授予单位。九十年代又取得了博士学位授予权，学位点涵盖了电子信息技术主要的学科领域，已形成比较齐全的信息技术学科群。学校具有先进的教学科研设施，是全国为数不多、具备大规模系统地培养信息科技专业人才实力的高校。学校是信息产业部（原邮电部）部级培训基地及“亚太电信组织“（）培训基地之一。大学现有3个校区，校区、校区、校区以，占地面积共30036亩，学校有较好的教学、科研、体育、生活设施。固定资产总值71亿元，其中教学、科研仪器设备总资产15648万元。现有实验室44个，主要仪器设备13000台（套），大型仪器设备有267套。学校设有10个学院（经济与管理学院、通信与信息工程学院、计算机学院、自动化学院、光电工程学院、数理学院、传媒技术学院、继续教育学院、应用技术学院、吴江职业技术学院）、2个系（外语系、社会科学系）、4个研究所（光纤通信、信息网络技术、图像处理与图像通信、信号与信息处理）以及研究生部、体育部等教学科研机构。此外，学校还举办有独立学院大学通达学院。已建省部级重点学科6个、省部级重点实验室11个。学校已建成一个以千兆光纤为骨干的技术先进的宽带高速校园网，通过CERNET及CHINANET双路由与INTERNET联网，为教学、科研提供了良好的网络条件。现代教育技术中心为电教、网上教育提供了现代化的手段。图书藏量80万册，其中信息、通信、电子、计算机类专业书籍在我国高校中属藏书量最高的院校之一，图书馆建有网络系统并与校园网相联，达到国内先进水平。学校设有5个博士学科、专业，13个硕士学科、专业，32个本科专业。具有在职人员以同等学力申请硕士学位授予权，同时还有4个学科具有工程硕士学位授予权。现有各类在校学生总数2万多人，其中，博士研究生116人；硕士研究生3102人（全日制硕士生1551人，以同等学力申请硕士学位865人，工程硕士研究生686人）；本科生13979人；专科生1916人。另外还有继续教育学院学生6000多人。学校现有教职工1400余人，其中专任教师、科研人员800余人，专业技术人员中具有高级专业技术职务的近400人。具有博士、硕士学位的教师占教师总数的55；有博士生导师、硕士生导师120余名，还聘请了包括我国数名两院院士在内的多位海内外知名学者为名誉教授或兼职教授。学校科研规模在九十年代初进入全国高校前百名行列。“九五”以来，经国家、省、部等各级鉴定的科研项目达312项，多项处于国内领先、有的达到国际先进水平。共获省、部级奖34项。学校在现代信息交换与通信网络、无线移动通信与电磁兼容、信息理论与通信信号处理、管理信息系统、图像处理与数字视频技术、计算机通信与信息网络安全、光通信与量子信息处理、非线性电路与智能优化技术等学科领域的研究工作开展活跃，并有一定优势。近五年出版学术专著、译著100余种，发表学术论文近3000篇，其中相当一部分被SCI、EI、ISTP等世界三大检索系统收录。学报自然科学版是我国通信及电子类的核心期刊之一，被教育部评为“高校自然科学优秀期刊”并获信息产业部和江苏省优秀期刊称号。学报社会科学版也被定为省“一级刊物”。大学已与英、美、俄、德、加等国的12所大学建立校际合作关系。先后有700多位国外、境外专家学者来学校讲学、进行学术交流，学校已多次主办国际与地区性学术会议，在国际上具有一定的声誉。近年累计选派了210余人次出访或参加国际学术会议学校还建有体育馆、游泳池、乒乓球室、体操房、篮球场、足球场等运动场所和设施。公寓化管理的学生宿舍舒适美观，间间通电话，宽带接入，餐厅宽敞清洁，并有邮政、电信营业厅、洗衣房等服务设施，为学子提供良好的生活和学习条件。二、项目背景在高等教育步入大众化的进程中，高等教育一方面要扩大招生规模，拓展专业，满足社会需求，另一方面要进一步提高人才培养质量。那么优秀的师资力量则是保证质量的关键。而筑巢引凤便是为教职工办的一件实事、大事、好事，是一项“民心工程”。三、可行性研究报告编制依据1、国家“十五”教育发展专项规划；2、土地竞拍竞得书（复印件）；3、地块规划范围及外部条件图；4、市规划局对于本地块的建设项目规划设计要点；5、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准；6、项目单位提供的有关资料；7、项目单位委托与江苏捷宏咨询有限公司签定的技术咨询委托合同。四、编制可行性研究报告原则及主要内容本项目可行性研究本着“经济合理，技术可行、满足规模要求”的原则，以当前实际需求及发展预测、资金筹措能力等为基础，对项目建设的必要性以及项目方案的规模、技术、经济等方面进行分析比较，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。主要内容包括1、项目建设必要性分析；2、项目建设规模及内容确定；3、建设选址及建设条件分析；4、工程技术方案分析；5、项目总投资估算及社会、经济效益分析预测。第二节研究结论及建议一、研究结论本项目建设是大学校区建设的重要组成部分，其实施直接关系到教职工的住房供应，将以其优良的规划设计、合适的市场价格，有效地扩大住房需求。同时，本项目高品位、高质量的开发建设，将对整个大学城乃至市的高校教职工住房建设起到“引导示范”作用，带动周边住宅建设和相关产业的积极发展，营造地方经济的新增长点。本项目的建设将产生较好的社会和经济效益，其建设是必要和及时的，项目建设将采用一些较为先进的技术和材料，建设方案合理，投资效果良好，项目建设是可行的。二、建议依据我国的国情，普通商品住宅将在相当长的一段时期内扮演重要角色，其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健康有序的发展，建议如下1、在项目实施期间要注意市场动态，应对市场变化，防范未来市场变化风险，提高相关资源使用效率。2、要认真抓好规划及设计，搞好物业管理。加强对建设和使用全过程的质量管理，包括规划设计质量、工程质量，也包括物业管理的质量。积极推行招投标建设方式，降低建房成本。3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性，着重在设计理念上有所创新突破即在较低的价位下，选择适当超前的设计标准和建筑技术，保证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性；并且着力于良好建筑和城市环境空间关系的形成和创造，以实现项目建设乃至城市总体的可持续发展。4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决，为顺利申请银行贷款，在总投资中，需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落实。第二章项目建设的必要性第一节高等教育事业发展的需要一、高等教育发展趋势高等教育在培养高层次专门人才、提高公民素质和推动社会经济发展等方面具有举足轻重的作用。过去15年，我国高等教育飞速发展，尤其是1999年开始扩招，使高等教育的毛入学率以每年平均两个百分点的速度增加，2004年高校毛入学率超过19。目前，我国的高等教育规模已经超过美国，跃居世界第一。但规模世界第一不等于质量第一，规模世界第一更不等于毛入学率第一。目前，美国、加拿大等国家的毛入学率在80以上。19，意味着中国高等教育才刚刚迈入大众化阶段，不容盲目乐观。据专家预测，未来15年，高等教育的需求仍然会非常旺盛，并呈以下五大发展趋势1、发展方向大众化。由于我国经济的快速发展，民众对高等教育的需求日趋旺盛，经过连续几年的扩招，普通高校在校人数已由1998年的340万人，增加到2001年的718万人，提前10年实现高等教育毛入学率达到11的目标，2002年更达到148。根据规划，2010年，我国高校毛入学率将达到23。种种迹象表明，我国的高等教育已开始由“精英教育”走向“大众化”。这和世界高等教育发展的大趋势比较吻合。我国高等教育的大众化时代正向我们走来，高校的扩招将持续一个相当长的时期。2、办学方式多元化。一是办学体制多元化，过去那种单靠政府包办大学的单一模式已经被打破，高等教育办学体制正向多样化方向发展。现在除国立大学外，还有民办大学，一些国立大学的内部可能会出现相应调整，出现“一校两制”甚至“一校多制”的现象。二是投资渠道多元化，据统计，从1998年到2001年，我国高等学校新增加的教育投资，只有20来自政府，80来自银行贷款和社会力量投入。3、办学模式市场化。由于市场经济体制的确立，高校价值的确认越来越偏重于社会的认可。高校的毕业生要接受社会的严格选择，高校的科研成果同样要接受市场的严格选择，高校正从“象牙塔”走向社会，并最终完全融入国民经济的主战场，一些高校的专业设置、招生就业越来越充分考虑社会的需求。高校与高校之间、高校与科研院所之间、高校与企业之间的分割正在被打破。4、办学途径国际化。随着科技的不断发展和经济全球化步伐的加快，特别是加入世贸组织后，我国高等教育将更加广泛地参与全球范围内的教育服务竞争。国内高校与国外高校、研究机构的国际化交流合作空前活跃。5、办学手段信息化。信息技术的应用与普及较早地在高校得以实现。现代信息技术正在向高校教学、科研的每一个环节渗透，并将彻底改变传统的教学模式，大幅度提高教育资源的利用效率，多媒体教学、数字化校园、网上大学已被人们熟悉，我国高等教育正在走向全面的信息化。二、项目建设必要性分析大学是一所带有鲜明行业特色的高等院校，培养社会急需的各类应用型人才是学校的优势和特长所在。近年来，大学在各级领导的正确指引和广大教职工的努力下，已经取得了很大的成绩。“十一五”时期是我国迈向第三步战略目标的关键时期，从战略决定方向、人才决定胜负、管理决定效率的视角全面审视学校建设与发展中的主要问题和制约因素，大学发展的总体水平还有待提高。大学已经提出要增强事业发展的紧迫感，抓住机遇，加快发展，构筑优势，创建特色，提高办学质量和办学效益，以增强竞争力，与江苏省经济大省的地位相适应。在国家大力发展教育的宏观背景下，教育部领导、省委省政府领导都明确要求学校加快培养江苏经济社会发展急需的具有实践技能的应用型人才，将学校建成我省大规模系统地培养高层次信息科学专业人才的主要基地。近年来，大学已迅速地进行了新校区的多方面建设，大大改善了办学条件，给广大学子提供了一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园。在扩大规模后，教职工人数达到了1500多人，后勤用房现出了较大的缺口。如不能及时解决，必将对教职工的稳定性产生一定的影响，因此迫切需要建设适应事业发展的配套设施，为学校的教职工提供一个良好的工作和生活环境。第二节项目建设是市总体经济发展的需要房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府战略部署，市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用。“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利，主城区的居民已将交通便捷，生活辅助设施不断完善的房产列为重要的选择对象；本地居民随着生活水平的提高也想使自己的居住条件上一个台阶；此外，目前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在环境优美、空气清新的地区购买住宅。本工程为住宅建设项目，对进一步加快市住宅建设，满足都市扩容后人们尤其是大学城内的老师对中高档住宅日益增长的消费需求，改善人们居住环境，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。第三章市场分析第一节投资环境分析一、政策优势作为省市在地区共建的唯一一所大学城，大学城得到了省市政府给予的极大关注和支持，并在建设发展过程中享受省、市政府制定的一系列优惠政策、组织领导省、市政府共同建设大学城，成立建设领导小组，由省、市和所在区主要领导参加，协调、决策大学城发展事宜。、管理机构成立大学城管委会正局级机构，代表市政府在大学城规划范围内全面履行经济、行政管理职能，享受市级管理权限。按照“业务工作实行双重领导，事权统一于管委会“的原则，市政府各有关职能部门全力支持、配合大学城建设，做好各项工作。有关部门在大学城管委会设立分支机构，或授权管委会办理各项审批手续。管委会采取“一站式”办公，并执行“首问负责制”和“限期办结制”，提高办事效率。、土地政策大学城47平方公里规划范围内的土地实行统一规划，统一征用、拆迁和安置，统一出让、划拨，统一基础设施建设，统一招投标，统一扎口管理的“六统一”政策。征地指标由省市计划单列。市土地资源储备中心在管委会设立分中心，负责对土地划拨、出让的具体操作，核发土地使用权证。出让土地的收入全部留交管委会，实行专户存储，收支两条线。、规费扶持政策大学城47平方公里规划范围内的各项建设规费，由管委会负责收取，作为市政府对管委会的扶持投入，全部留管委会统一使用。二、规划优势新市区坚持高起点规划，专门邀请国内外著名规划单位和设计师编制总体规划、景观规划、生态规划、人文规划、中心区城市规划等七项规划，并严格控制管理，确保高标准的规划落实到位。南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。是总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。根据市宏观规划，未来几年内将有60万老城居民向新区疏散，而新市区正是适应“东进南延”（向城东地区、城南江宁地区发展）和“三个集中，一个疏散”（向、河西、东山新市区集中，主城区疏散）城市发展战略的新市区。凭借着高起点的规划建设、大学城特有的文化氛围和地天独厚的生态环境，新市区必将在市的新城市发展规划中占据先机和优势。本项目所在位置是在新市区整体规划制定前发展起来的集中居住片区，目前商业配套设施严重缺乏，根据新市区整体规划，该项目与其南面的社区中心将成为这个成熟集中居住片区的商业、行政中心。三、人文优势大学城集中区占地27平方公里，现已有师范大学（含中北学院）、财经大学、大学、中医药大学、森林公安高等专科学校、理工大学紫金学院、工业职业技术学院、信息职业技术学院、应天学院、体育学院、技师学院11所高校已经或即将建成，不久的将来还将有国内一流的大学落户这里。外国语学校分校、国际学校和师范大学附属实验学校等一流的中小学也都已建成招生。截至2005年底，在校学生数已突破10万人。四、生态优势新市区地处宁镇山脉，地区山峦起伏，植被茂盛，自然生态环境得天独厚。新市区依托自然景观，将城市人工环境与自然生态环境有机结合，构成位于广阔山林背景中的分散组团式的城市环境空间。大学城所处的地域环境景观优美，周边为群山环绕，九乡河、七乡河从北至南纵贯而过，桂山、灵山、龙王山等点缀其间；山水环抱、林木茂盛、风景秀丽，构成主城东部生态防护网的主骨架，呈现低山丘陵地区特色，山丘、岗地和谷地平原相间分布。山体主要走向为东西方向，高度一般在50米以上，最高为灵山155米。丘岗的标高一般在2550米左右。谷地平原标高在15米左右，总趋势向东北方向微微倾斜，地形坡度13，自然植被生长茂盛，是紫金东麓保存完好的生态环境，是地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。（1）山体占全区总面积的65左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。（2）空气质量极佳，地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。（3）周边无噪音污染影响和污染源、危险源。（4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的625。五、交通优势目前大学城中心区有公交97路、310路、107路、108路四条线路经过。从大学城中心区出发，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别是绕越高速公路和绕城高速公路。通往的地铁二号线东延线已正式开工，将于2009年与二号线同步竣工通车。大学城中心区距主城核心（新街口）距离15公里，2530分钟车程；距绕城公路4公里，45分钟的车程；距新庄立交10公里，1215分钟车程；距模范马路13公里，1518分钟车程。正因为有了便捷、快速的交通，大学城中心区对开发商的吸引力才更强劲。六、信息优势大学城有众多的高等院校、科研机构和其他文化事业团体，汇集了大批专业人才，拥有许多图书馆和文化标志建筑物，文化氛围浓厚，文化设施完善。大型国际会议和各类国际活动频繁，并由此产生了大量的政治、经济、文化信息，借助大学城的高速数字化传播网络，使大学城成为现代信息传播平台和国内最大的数码港之一。七、设施优势自2002年初大学城启动建设以来，在市委、市政府的正确领导下，在市建委、规划、土地等有关部门的关心支持下，大学城工委、管委会积极融入全市发展大局，站在新市区建设和发展的高度从事大学城建设，高标准建成了一大批基础设施工程。截至2005年底，大学城共完成基础设施投入80多亿元，全面建成了大道、文苑路、仙境路、学院路、仙霞路、文澜路、仙尧路等一批道路工程。目前，整个大学城道路施工总里程达462公里，累计施工面积近215万平方米，地区路网框架已基本形成。除道路工程以外，园林景观绿化已完成山体和道路绿化超过90万平方米；部分河道整治以及排涝泵站已建成并投入使用；地区水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路建设铺设到位，污水处理厂建设的前期准备工作也正在抓紧进行之中。第二节市场供求分析一、市场供给分析日前，市房地产市场管理部门公布了2003年前两季度的市场分析报告。报告显示，商品住宅的供应结构基本合理，并呈现出以下特点1、高中低档住宅的结构为172。根据建设部对高中低价位住宅的划分标准，目前可以将5000元/平方米以上的称为高价位住宅，30005000元/平方米的称为中价位住宅，3000元/平方米以下的称为低价位住宅。从目前三者的比例结构来看，市场供应70的楼盘在30005000元/平方米这一价位区间，5000元/平方米以上的住宅项目占10左右，3000元/平方米以下的占20，总体供应结构基本合理。另外，市2003年将进一步加大经济适用房的建设力度，经适房计划完成竣工面积约50万平方米，可向市场提供更多的低价位住房。与此同时，2003年前两季度，市场高档产品的供应也不断增加，如上半年万科金色家园二期、仁恒玉兰山庄的推出，组成了2003年房地产高端市场的一道靓丽风景。2、商品住宅供需比例为118。2003年前两季度市（不包括江宁区）共新发商品房销售许可证103个，新批上市商品房销售面积1531万平方米，其中住宅1231万平方米（多层住宅521万平方米，小高层住宅428万平方米，高层住宅282万平方米）。但是，全市商品住宅的合同销售面积却高达2225万平方米。其中，白下区和建邺区住宅销售面积较高，分别达448万平方米和438万平方米。从供给量的现状来看，目前中高档价位项目的市场供应量偏大，而中低价位项目相对较少，难以满足今后主流客户的需求，供需不匹配的情况比较严重。此外，种种迹象都表明，今后一段时期商品住宅的供应量会增加，但结合市场需求的变化趋势分析，房地产市场供需不匹配的矛盾还将持续，但高档物业市场的供需矛盾情况有望率先得到缓解，中档物业市场将面临较大的压力，低档物业市场的供需矛盾年内无法得到较大改观。3、低价住宅上扬比重将会增大。目前市一些土地实行竞拍招标，商家为抢到土地，不计成本地高价抢拍，结果水涨船高，房价上涨也就水到渠成了。据了解，目前市楼盘的品质也有了明显提升，无论从规划、建筑形态、环境园艺、工程用料等硬件建设，还是服务、配套等软件配置，都使得开发投入增加，房价自然也会随之上涨。尽管如此，随着“一城三区”城市扩展的逐步推进，土地供应将以城郊接合部为主，受新一轮城市建设的推动，这类地区的基础配套设置将逐步完善。这些因素都将促使低价住宅上扬比重增大。二、市场需求分析目前，市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2个百分点，至2005年城市化率将达到75。这为市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。但目前，市房地产投资占固定资产投资比例不到25，低于全国同类城市2至3个百分点。据测算，市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增500万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在300万平方米左右，供需矛盾突出。因此，房地产业的发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足的现状。1、发展态势未来15年仍是高速期。依据国际经验和发展规律表明，当人均GDP处于1500至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下，是房地产业的高速发展期。2002年人均GDP已达2760美元，按人均GDP每年12的增长速度计算，达到8000美元的目标需要15年；2002年市居民人均建筑面积为214平方米，按每年1平方米增幅计算，达到30平方米的目标需要近10年。因此，未来10至15年内房地产业仍将处于高速发展期，具有较大的发展潜力。2、住宅消费需求旺盛。近年来，房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升的发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区域成为热点。2003年“房展会”的数据显示，参展楼盘单价3000至4000元的占42，4000至5000元的占12，5000元以上的占9。市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好的基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力的支撑。据统计，居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量的60；城市被拆迁居民购房，约占交易量的25，外地购房约占10。2003年城建力度较大，老城环境改造、新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房的预期消费转化为即期消费，获取的拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。二级市场的放开带动了整个房地产市场的联动，房改房上市审批手续的简化，影响房改房上市的各种政策壁垒已基本消除，越来越多的市民通过卖旧房购新房的方式来提升住房品质，改善居住条件。此外，由于市居民正处在“一次置业”，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进一步放大。据资料显示，2002年，市商品房空置率仅为652，远低于19的全国平均水平，今年1至8月份，商品房空置面积继续下降，仅为5684万平方米。随着住宅制度的不断完善，促进住房消费政策的落实。市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。主要有拆迁安置需求市城市道路等基础设施建设任务较重。随着华商大会、十运会的举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生的住房消费需求，具备相当规模。新增需求GDP的家庭可支配增量将有一定比例进入住宅消费。如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出7的比例推算，市年消费支出3万元的家庭用于住房消费支出在2100元。市1994年2000年人均居住面积年平均增长034平方米，按现有市区282万人计算，年需增加近96万平方米。市城市化水平的不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。改善居住条件的需求，商品住宅销售面积畅旺。经过对市712封市民来信的统计和1000户居民访问分析，就目前市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。图1居民住房需求情况分析从市民购房需求情况分析中（见图1）更能明显地看出市民对购置商品房的需求意向。在6年内有购房需求的占近50。3年内有购房需求的占20。但这些需求意向距有效需求还有一段差距，其中，经典楼盘的优势、地位是一个不可忽视的因素。经典楼盘不但可以将有效需求进一步吸引到开发的楼盘中来，还可以催化另一部分需求较为强烈、但短时间内不会实现的购买行为。3、市场需求呈现出多元化和两极化。随着基础设施建设力度的加大，使近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。客户需求一方面向多元化发展，另一方面也正向两极化发展。从客户的主体特征变化来看，一部分原有的中高收入的客户在近几年收入有了较大的提高，需要将原有的住宅进行更新换代，同时一些新生的年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展的趋势。从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向“金字塔”两端发展的原动力。三、市房地产市场预测（一）房地产价格和供给增幅都将放缓。近年来，长三角以制造业为基础的强劲的经济增长速度，是房地产价格不断升高的最重要原因，但对房地产价格，首先要分析房地产供求平衡关系2年内买房153年内买房54年内买房35年内买房106年内买房156年内不买房52的变动。1、需求方面的变动（1）经济增长，外来人口增多。与珠三角相似，长三角地区的外来人口急剧增长，随着外来人口的素质和财富的增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越的生活和创业资源，房地产就是其中之一。每个城市都有一个类似的现象，最好的住宅买者多为外地人。（2）城市改造，拆迁户增多。随着拆迁法制化进程的推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到的补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件的愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切的需求者。（3）财富积累，投资购房增多。时至今日，中国经济走出了一条经典经济学书上没有描述过的景气现象经济增长与通货紧缩并行。一方面，股市持续低迷，利率不断调低。另一方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者。（4）收入增长，换房成时尚。随着收入的不断增加，对生活质量的要求不断提高，住房的更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等的一系列住房制度改革政策更使这一要求成为现实可能。（5）优惠政策刺激住房消费。银行对个人住房消费信贷提供高至80的强力金融支持、财政补贴以及所得税退税、公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。2、供给方面的变动（1）土地拍卖，地价推进。土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。（2）建筑成本上涨。政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采用新材料以及降低容积率、提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。（3）住房制度改革，改变供应规律。以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。（4）土地资源短缺，有效供给不足。长三角地区是世界上人口最密集的地区之一，也是土地资源最为短缺的区域之一，这是支持房地产价格上涨的长期因素。从近期来看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行车、助动车，能有效开发房地产的土地只限于基础设施较为完备的地区。由以上分析可知，长三角的房地产价格是需求和供给变动的多种因素相互作用的产物。房地产价格和供给增幅都将放缓也就成为必然。（二）市场竞争激烈为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免55营业税、少收服务费的优惠政策，这使外来的开发商利润率增大。同时，房地产市场公平竞争的环境也吸引外地投资者的眼光，无论是招拍挂的土地出让方式，还是对出让土地上的拆迁处理，让市场主体都在平等的地位上。在种种利好因素的作用下，外地开发商不断涌入，这些异地开发的企业通常很有实力。而原先的实力型开发商更不会轻易放弃市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。（三）市房地产市场发展趋势市房地产市场发展的趋势可用以下几点来概况1、根据消费市场调查结论，在一定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。小高层的购买趋向明显上升。面积在80M2120M2最受欢迎。2、对大环境的配套及社区服务的要求已是购房者的首选要素。3、排除市政建设等外界因素，目前购房市场仍有相当大的潜力。在调查中近37的人在12年内计划购房，计划一年以内购房的为143。说明现已有51强的人有购房意向。四、销售价格预测（一）项目所在地环境分析本项目地块这块地位于大学城仙霞路北，学子路东，处于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的亚东新城区。是开发的重点，是总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。2010年规划人口24万左右，远景规划人口按60万预留。新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口65公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。地铁2号线和4号线将分别从紫金山南北两侧进入，在新市区南侧交汇后，在内部形成环状轨道交通网，连接新市区各功能分区。公路、轨道、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全。大运量、低能耗、出行便捷的交通网络。西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。区内山水资源丰富，山体占全区总面积的65左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良；地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质，空气质量极佳。周边无噪音污染影响和污染源、危险源。是规划建设中的“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的625。市环保局评估结果显示，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一，是地区仅存不多的风水宝地，具有无法类比的生态优势。7000年前，我们的祖先就在此繁衍生息，具有深厚的历史文化底蕴，自古以来就是一个修身治学的好地方。南朝梁代（公元502557年）梁文帝第六子萧宏、第九子萧恢，第十子萧瞻等历史名人都葬于。其墓前神道上的辟邪石刻和石柱石刻造型雄浑、简练，别具神韵，是地区历史悠久文化的象征。得天独厚的地理位置、深厚的历史文化底蕴、优美的自然生态环境引来了众多房产商关注的目光。从亚东建发单枪匹马闯入，相继开发出一批精品住宅后，伴随着大学城入驻院校的不断增多和各项配套设施建设的日益成熟，到2005年，楼市开始渐入佳境，栖霞建设、栖霞房产、地产、赛世地产等众多地产商纷至沓来，掀起了房地产开发的热潮。（二）本项目主要特色1、教职工住宅小区位置概况拟建教职工住宅小区位于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的亚东新城区；拟建教职工住宅小区从地貌上属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特，交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多所大学在此已经建设或计划建设教职工住宅小区；因此，这里公共基础设施建设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育和生活环境。2、本项目规划为了把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中国民居特点的花园式新型住宅小区理念,体现个性、整体协调、风格独特的园林式、生态型、智能化、现代化，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。A、总体规划1教职工住宅小区建筑主要采用现代风格，要充分体现时代气息，主色调以浅色为主（少量用跳色），以营造出明快、活泼、大方的氛围；2教职工住宅小区在规划设计上具有超前意识，能适应现代化不断发展的需要；3结合当地丘陵山地的条件，充分利用地形地貌，注意节约用地，使整个建筑群层次分明，错落有致；4教职工住宅小区内各功能区之间既相对独立，又便于贯穿，利于社区管理。5根据市规划局建设项目规划设计要点，经测算，教职工住宅各种户型建筑面积及建筑高度分布方案如下表所示90平方米120平方米140平方米160平方米2045305B、单体设计1设计两、三幢相呼应的小高层建筑，其中有一至两幢小高层作为教职工住宅小区内的主标志性建筑，立面风格有鲜明的时代感，充分体现我校信息科技类高等学校教职工住宅特点；2所有建筑物按7度抗震烈度设计。部分建筑可结合建设人防设施，平时可用作地下停车库。3在教职工生活密集的建筑物周围适当位置，设自行车停车场。4考虑到后勤设施为教职工住宅小区和周边社区服务的需要，将综合服务楼设置在副大门附近。5建筑物适当融入中国传统特色以屋顶变化来实现，体现地区的历史文化气息。C、入口设计1主大门设在教职工住宅小区西南边的学海路上，有创意，避免与其它小区门相雷同，又与小区整体建筑风格相适应。2副大门设在西北角、东围墙边，与其周围公共服务设施结合建设。D、环境设计教职工住宅小区环境设计首先突出设计主大门至主标志建筑，其次在各区片主要位置设主题景点，结合建筑物四周、道路两侧、小型水面等景观（行道树及绿化带宜采用常绿植物），精心设计，实现春华、夏荫、秋实、冬绿，使教职工住宅小区成为四季如春、花园式、生态型的小区。E、管网设计小高层多层内部出售对外出售60407030教职工住宅小区的各类管网设计时做到设计全面，布局合理，具有超前意识，充分预留管线位置；供水系统设计中考虑建设储水池，以备市政管道断水或用水高峰水压不足之需；燃气管道的设计考虑能满足天然气的使用；配电设计有一定的富余量，配电房外进线要考虑双回路的功能；对计算机网络布线系统设计要求能满足教职工住宅小区当前建设信息化住宅小区和今后相当长一段时间的发展需要。F、道路交通设计充分利用现有地形，做好道路交通设计。在全区要有机动车的环形通道，交通密集处要做到人车分流。在社区服务区等区域设小型停车场，条件允许可设地下停车场。G、其它在作教职工住宅小区总体规划方案时，应认真审阅征地规划红线内的各种设施，熟悉地形。（三）项目房产价格的确定经过近几年发展，房价已于2005年开始稳定在4500元平方米左右。但随着2007年鼓楼医院、金鹰国际商城以及个别知名高校确定入驻，5月初在售的几家楼盘纷纷调高房价，许多楼盘多层项目的售价超过5500元平方米。2006年下半年，市决定将于2007年7月启动地铁2号线东延工程，2009年通车。这一消息给楼市再次注入强心针，部分楼盘销售单价连续突破6000元大关，如尚东区翡翠谷项目均价起超每平方米6200元，东方天郡项目成交均价也保持在每平方米6000元以上，个别项目的花园洋房和别墅类物业出现热销势头。数据显示，大学城楼价上半年均价达到每平方米4600多元，相比去年下半年只上涨了21，这一涨幅相对于同类型的物业趋势属于平稳上升。进入下半年，板块突然发力，个别项目单价甚至每平方米涨了800元。从目前已知的楼盘开工、建设量预计，高档住宅的上市量将达到6万平方米，中高档物业成主流的销售形势必然带动楼盘品质的进一步提升及房价的进一步上扬，未来房地产板块上涨空间仍较大。房价较快的涨幅曾引起房管部门的注意，大学城管委会主任梁学忠主任公开表示，管委会正在研究相应对策，通过土地供应、容积率等手段调整房价。并对一些推出的土地实行限房价、竞地价的开发策略，争取开发出2000多套的预定价格3300元平方米的中低价商品房，定向供应大学城低收入的教师群体，不仅将为引来、留住大批高素质人群，还将使板块房地产市场价格保持平稳的态势。大学城里的老师是未来房地产的重要购买人群，2000多套的教师廉价房其实只是解决了一小部分购房者的需求，而且还受到了特殊人群的类别限制。从市场情况上来看，并不是投放2000多套廉价房就能解决板块的置业需求。根据房价、7成15年商业按揭贷款计算得知，年总收入5万元以上的家庭可以购买总价值40万元左右的房产。而年收入在5万元以上的家庭在所有受调查者中占10，本地块开发产品约2443户，而市年收入5万元以上的家庭在20万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中的市场占有率达到12，则本项目销售任务即可达成。所以，基于以上几方面的原因，本项目对外的预期销售价格暂定为高层5500元/平方米，小高层5200元/平方米。第四章项目建设条件第一节项目选址确定该地块是大学于2006年11月1日，在土地拍卖会上以38亿元的价格获得的土地开发资格。该地块位于市栖霞区大学城仙霞路北，学子路东地块，用地总面积为1176607平方米，其中市政配套用地面积99786平方米，实际出让面积为1076821平方米（其中社区中心及社区绿地面积10000平方米）；规划用地性质二类居住用地；容积率16；建筑密度25；建筑高度35米；绿地率35。第二节教职工住宅小区建设条件一、教职工住宅小区概况拟建教职工住宅小区位于312国道、学海路仙境路文澜路形成的“井”字形公路网之间，属规划建设中的亚东新城区。从地貌上该地块属丘陵山地地带，小区地势平坦，周围地势起伏，山青水秀，风景独特，交通便利，水文、地质等自然条件好，适宜建筑，是比较理想的住宅建设用地。教职工住宅小区毗邻多所大中小学校园；目前教育厅、南大、南师大等多所大学在此已经建设或计划建设教职工住宅小区；因此，这里公共基础设施建设已具有一定规模，而且，随着新城区的逐步建设，将为小区提供良好的教育和生活环境。二、自然条件属北亚热带季风气候区，气候湿润，四季分明，无霜期较长，雨水充沛，光照充足。主要气象特征如下1、气温最热月平均气温279（7月）最冷月平均气温23（1月）年平均温度155极端最高气温404极端最低气温1402、降水年平均降水量10121MM年最大降水量20060MM年最小降水量4798MM日最大降水量1952MM月最大降水量5078MM降水主要集中在69月；梅雨季节一般在6月下旬到7月中旬。3、风7月主导风向及频率SE27SW101月主导风向及频率C31N14夏季平均风速18M/S冬季平均风速22M/S4、雪最大积雪深度50CM5、冻土最大冻土深度9CM6、日照历年平均日照时数21483H平均日照百分率497、无霜期历年无霜期255D8、其它年平均雷暴日数344D年平均沙暴日数01D年平均冰雹日数02D三、基础设施条件1、道路交通大学位于亚东新城区大学城，占地2026余亩，新校区山青水秀，风景独特，是一个规划科学、布局合理、功能分区、配套完整、整体协调、风格新型的信息科技类大学校园，门前有97路等公交车站，交通十分便利。2、给水大学校区给水由市自来水厂供给，水质优良。给水水源从市政给水干管以DN200引入校区。本项目用水从校区内道路下的给水干管接入。3、排水本项目采用雨污分流制，污水管道按照自然地形走势布置，并做到高水高排，低水低排，沿校区道路布置DN300DN600的污水管，污水收集后排入校区道路下的污水管，最后排入市政污水管网。雨水及防排洪按照高水高排、低水低排，雨水就近排入水体的原则进行雨水及防洪规划。雨水管道沿道路布置，雨水经雨水口收集后，沿校区道路布置DN300DN600的雨水管，收集后排入校区道路下的雨水管，最后排入市政雨水管网。4、供电大学校区需进行电力增容。5、燃气目前，西气东输天然气已到达，本项目燃气为天然气。6、通讯和网络大学校区现有的通讯和网络设施较为完善，可以满足本项目的通讯和网络容量要求。第五章项目规划设计方案第一节规划设计要求及方案确定一、规划设计要点根据市规划局对于本项目规划初步设计要点通知书，大学校区规划设计时需注意以下几点1、项目总平面和单体建筑须在红线范围内进行规划设计。2、建筑退让用地边界及规划道路符合红线要求（1）建筑退让用地距离道路红线的距离不少于10米；（2）凡地下室或半地下室、墙柱、台阶、踏步、花池、建筑物基础等突出部分均不得超过建筑退让线。3、规划总平面应功能分区明确，布局合理。要求动与静分开布局，各功能区相互依托，互不干扰。公建配套按国家有关规定进行配置，公共配套设施应考虑资源共享作用，避免重复建设。4、组织好校区内外的人、车交通，按国家规范要求设置机动车、非机动车停车场地及人流疏散场地。5、建筑风格新颖，力求简洁、明快、流畅、高雅，能较好的体现出文化气息，与自然环境相融合。6、主要指标要求住宅小区建设要求结合现有保留建筑绿化率不低于289、建筑密度不高于356、容积率不高于229。7、用地内雨、污分流，雨水排到市政管网，污水经自行处理达到国家二级标准后方可排到市政管网内。8、用地红线内所有管线一律下地，并做好综合管网规划方案和竖向设计方案。9、规划设计方案应符合消防、环保、防雷、卫生防疫、人防等规范要求。10、规划设计方案还应按国家现行有关法规和规范的标准执行。二、规划方案确定大学校区教职工住宅小区规划建筑方案设计根据市规划局建设项目可行性规划设计要求及校方有关设计要求修改编制。第二节规划设计方案一、设计说明1、规划设计依据中华人民共和国城市规划法城市民住区规划设计规范民用建筑设计通则市城市规划条例实施细则市住宅设计规范市规划局建设工程规划设计要点通知书用地红线图2、消防防火等级为一级3、防水等级为二级4、人防为六级5、设计理念把教职工住宅小区建成一个富于创新，并充分体现现代与传统的中国民居特点的花园式新型住宅小区理念,体现个性、整体协调、风格独特的园林式、生态型、智能化、现代化，按照“美观、舒适、经济、实用”的要求进行规划设计教职工住宅，且具有良好的社会效益、经济效益、环境效益。主要将在以下几个方面进行努力智能化安全防范系统防盗报警、周界警报、出入口管理、访客对讲、火灾报警等系统；信息管理系统多表计量远抄、公共设备监控、车辆管理、紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统、电子公告牌系统；网络接入系统宽带光纤接入系统、家庭综合布线系统、高速宽带数据网络系统（小区信息网）。环境数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱的居家园墙，更多的鲜氧、更多的大自然的恩宠，形成一个巨大的制氧工厂，调节出宜人的区域小气候。流