武汉待建五星级酒店市场及经济可行性研究报告（可编辑）

武汉待建五星级酒店市场及经济可行性研究报告优尼华盛国际目录目录1行政摘要12调研性质223市场区域分析244地块描述475供应和需求分析656待建酒店定位及设施推荐907酒店需求入住率和平均房价预测1108收支预测118附录附录1假设及限制条件附录2投资回收期分析不含土地成本附录3投资回收期分析含土地成本优尼华盛国际行政摘要11行政摘要市场及经济可行性本报告是按武汉怡景地产有限公司以下简称客户的指示而准备调研对象的此市场及经济可行性调研的对象为位于中国湖北省武汉市待建高档酒店以下简称待建酒店地块分析待建酒店位于湖北省武汉市汉口地区青年路旁邻近规划中的王家墩CBD以及建设大道沿线的金融街根据客户最终提供的待建酒店信息资料我们了解到待建酒店项目规划总建筑面积约为39000平方米其中地上可用建筑面积约为35000平方米地下可用建筑面积约为4000平方米待建酒店预期定位为万豪或相同品牌定位的国际五星级酒店其功能和定位标准按国际和国家颁布的酒店标准设计设施设备及服务项目分类和配置上符合并满足中国国家五星级酒店的相关主要指标要求待建酒店的项目区位图如下优尼华盛国际行政摘要2待建酒店项目区位图待建酒店位置图片来源客户资料市场区域分析武汉是湖北省的省会总面积为8467平方公里拥有常住人口约978万是中国中部最大的城市武汉市处于重要的地理位置是中国内陆交通的交汇点连接全国东西南北各主要城市如北京广州上海和重庆等武汉市已进入城市化发展的主要阶段将综合发展成为中国中部地区集金融商业物流科技和教育中心值得一提的是武汉历来是中国主要的工业基地主要产业为光电子元件和自动化工业世界第三大河长江及其最长支流汉水横贯市区将武汉一分为三形成了武昌汉口汉阳三镇隔江鼎立的格局目前武汉三镇已基本形成汉口商业贸易武昌文化教育和汉阳工业制造的功能格局武汉现辖江岸江汉硚口汉阳武昌青山洪山7个城区蔡甸江夏黄陂新洲东西湖汉南6个郊区全市城区面积7635平方公里下图描绘了武汉的行政区划武汉市行政区划图经济概览优尼华盛国际行政摘要3武汉在清朝末期和国民政府时期积极参与洋务运动是中国近代史上主要的工业和金融中心工业总产值排名仅次于上海北京天津位居全国第四位并一直保持到改革开放初期80年代中期以后随着中国政府提出推进沿海开放战略改革的政策地处中部腹地的武汉逐渐被珠三角长三角和环渤海等沿海地区的很多城市超过中国政府于2004年出台推动中国中部地区城市的发展政策作为中国中部的中心大城市湖北省的武汉市又再一次获得了新的经济发展动力城市的面貌和经济发展有了长足的进步并致力于逐步缩小自身与沿海发达城市的差距带领湖北省其他城市经济进一步发展作为中国重要的工业基地武汉是中部地区主要的经济动力区之一其经济主要依靠钢铁汽车机械光电子和化工等核心产业约占武汉市工业总产值的60以上2010年武汉市地区生产总值约人民币5516亿元同比增长147其中第一二三产业的比重分别为31459和510第二和第三产业将继续在推进武汉经济扩展方面发挥主导作用其中的第三产业或称服务行业近年来发展迅速于2001年至2010年达到了173的复合年均增长率下表列出了武汉2001年到2010年主要经济数据优尼华盛国际行政摘要4表11武汉市主要经济指标20012010CAGR经济指标2001200220032004200520062007200820092010200110常住人口百万7677787980828383919829生产总值实际增长12118121145147148156151137147地区生产总值十亿人民币135147162188224259314396456552169人均地区生产总值元人民币17882195602146024963262792989935768441485011056397136出口百万美元947109114811931254037784753690458258754280进口百万美元1210111216552367364842355209707356479301254外商直接投资百万美元143215761762152017402001225025702935329397固定资产投资十亿人民币51576582106133173225300375249消费者物价指数增长05142333271441570630个人可支配收入人民币7305782085259564108501236014358167121838520806123注复合年均增长率来源武汉市统计局根据上表我们做出如下评论得益于中国中部的地理位置优势不断增加的外商投资以及成熟完善的工业基础武汉市经济在2001年到2010年间保持迅速增长GDP增长率达到年均两位数增长2010年GDP达到人民币5516亿元实际增长147经济快速稳定的增长大幅提高了武汉市的人均GDP在2001年至2010年间保持了136的复合年均增长率于2010年达到了人均人民币56397元明显高于全国的平均值为了更好地推动武汉市的经济发展大量的固定资产投资注入到了国有和私营环节2010年达到人民币3753亿的投资总量比上年同期增长了251投资的主体主要集中在工业高科技房地产城市交通和设施教育等方面我们预计大量的投资会在未来进一步加快武汉市的经济发展速度经济的增长极大地提高了武汉市人民的可支配收入武汉市城镇居民可支配收入于2001年至2010年间保持了123的复合年均增长率并在2010年突破了两万元大关达人均人民币20806元与上年同期相比增长了约132国务院下属的发展研究院的一份报告指出个人可支配收入的增长将会催生新的消费形式其中一个形式将体现在休闲相关的花费包括餐饮和旅游武汉是完善的内陆贸易中心保持了强劲进出口增长势头在2001至2010年间分别达到了254和280的增长率2010年武汉市进出口全面反弹全年外贸进出口总额1805亿美元比上年增长576出口国家和地区数达189个外商直接投资武汉是中国首批沿江对外开放城市之一长期吸引着外商投资当地政府一直执行鼓励性的开放政策并不断完善基础设施武汉市的外商直接投资保持了持续增长在过去10年里名列西部和中部地区的第一位优尼华盛国际行政摘要5图11实际利用外资武汉20012010十亿美元433221102001200220032004200520062007200820092010实际利用外资十亿美元趋势线来源武汉市统计局2010年武汉的外商直接投资增至33亿美元引进外资在1000万美元以上的项目共62个亚洲国家和地区尤其是来自香港和台湾地区的投资一直是武汉市的主要投资来源欧美等国也逐渐加大对武汉的投资力度截至2010年底在武汉投资的世界500强企业达到了81家比2005年增加了21家这新增的21家世界500强企业在武汉总投资达到38亿美元十一五期间武汉市已累计实际利用外资1205亿美元年均增长136大部分投资流入到制造业如光电和汽车超过总数的60以上知名的企业有富士康本田标志EDS公司阿海珐等500强企业在武汉投资的项目以制造业为主主要集中在汽车及零部件通讯产品饮料啤酒等从地域分布来看500强企业中的跨国公司在武汉的投资项目基本集中在两个国家级开发区其中武汉经济技术开发区占500强在汉投资总额的90访客概况我们对到武汉的访客进行分析以确定国内和国际客源市场的相关影响下表总结了2001年到2010年境内外访客数优尼华盛国际行政摘要6表12武汉境内外访客数20012010年份总人数增长国内访客增长总数境外访客增长总数2001223060001312202010012998728590029013200224348570922396487088984383700342162003212094001292098500012498922440041511200426385000244260705002429883145004021220052942530011529013000113986412300311142006332894001313283050013298645890011314200739420500184388907001859875298001541320084666190018446127900186989534000081120096426890037763599900379990669000253102010894200003918850000039299092000037510复合年均增长率200110167167139注包括来自香港澳门和台湾地区的访客来源武汉市统计局根据上表我们做出以下评论武汉是中国的主要商业城市之一前往武汉的访客量历来由商务需求推动受益于武汉先进的工业基地便捷的地理位置强劲增长的经济以及2008年和2009年武汉天河国际机场新航站楼和武广高速铁路等基础设施建设基本完成武汉的总访客人次在2001年至2010年间实现了167的复合年均增长率武汉是一个商务访问为主的目的地城市2001年至2010年该市的总访客量达到了167的复合年均增长率2010年迎来约8942万访客人次武汉市的旅游市场由国内访客所主导2010年国内访客人次约占总访客人次的990约8850万人次2001年至2010年的复合年均增长率为167在2001年至2010年间到访武汉的境外访客数以139的速率强劲增长这主要是因为武汉市拥有良好的投资环境交通便利完善的工业基础吸引了越来越多的境外公司在武汉开展业务但是奥运期间严密的保安措施以及接下来的国际金融危机导致商务旅行减少来自国际客源市场的需求于2008年的增长急剧下降但武汉是一个工业基础完善的内陆贸易中心危机过后访客人次于2009年和2010年均实现了强劲的增长并于2010年达到92万人次境外客源市场到达武汉的境外访客人数占相对较小比例这一现象反映出武汉市的旅游市场主要由国内游客为主要推动力然而境外访客有着强劲的消费能力并且是武汉市高星级酒店和酒店服务式公寓的主要消费群体因此在优尼华盛国际行政摘要7本报告中将对各部分客源市场的分析产生重要影响下表总结了2001年到2010年到达武汉的境外访客情况表13武汉境外访客数20012010占2010年总数的百CAGR客源国2001200220032004200520062007200820092010分比200110亚洲日本3117043293288772462340710590005680093000102000144636156186新加坡1716230832743998433291001290012400140002230224330小计32886456013215128621450426810069700105400116000166938180198增长率27038729511057451223512101439北美洲美国861964584124990215673622041900485004920065000918899907加拿大4605322739454815596698001560012500170003563638255小计90801490682893526382421865170064100617008200012752513738增长率17304604108859922624037329555欧洲德国401503183914468176064046071800485004920087000101260109108法国7326894075221348717202258003300035000340004565349225英国227251018310454100811699827800397003060033000321403539小计7020150962324444117474660125400121200114800154000179053193110增长率8562743632698136803353澳大利亚30364280361951988159204003780024500320003958443330增长率3594101544365701500853352306237其他320259070179521145521130487127000179275145900174000228142246244增长率593183212383010327412186193311外国访客总计225913236332173051241698292375372200434275427800526000701658756134增长率2864626839721027316715230334海外华人香港澳门台湾香港344535760042700520525630078000122268132澳门84018361500135923002000256503台湾3560012424028150375026052042500421474760063000101412109123小计6001614737951357727951199568670095558106200143000226245244134增长率3061456652417648277102111347582总计2859293837112244083144934123314589005298335340006690009279031000140增长率29034241540131111315508253387注复合年均增长率来源武汉市统计局武汉市旅游局2010年主要客源国地海外华人香日本16港澳门台湾新加坡242美国10澳大利亚德国411英国加拿大3法国45优尼华盛国际行政摘要8我们对上表做出如下评论日本是武汉市最大的境外客源市场2010年来自日本的游客近145万人占总境外游客的1562001年到2010年达到186的复合年均增长率整体上来说亚洲国家和地区包括香港澳门和台湾地区是武汉入境旅游的主要客源市场来自该市场的游客数占总境外访客数的424其中主要以日本香港和台湾为主在非亚洲国家中欧洲和北美是武汉最大的客源市场访客数分别占境外访客数的193和137在2001年至2010年间来自新加坡澳大利亚加拿大法国和德国的访客人数保持着明显的增长分别达到了330330255225和108的复合年均增长率旅游收入旅游业是武汉经济的主要支柱产业之一2010年旅游业的总收入达到人民币750亿元占该市GDP的136国内游客的旅游收入达人民币720亿元占总收入的960而境外游客的旅游收入约为5亿美元占总收入的40下表列出了2001年到2010年武汉国内和境外旅游收入表14武汉旅游收入20012010总计十亿国内十亿境外十亿年份人民币增长率人民币增长率比例美元增长率比例20011612201511449380123562200219823218522593302322672003160195152179951014134920042032691922659480134052200523516022115194102365592006266132251133942021325820073141812971859450217155200837418935619995303114472009509361486365956032954420107504747204819600539840复合年均增长率200110186190160注包括来自香港澳门和台湾地区的访客来源武汉市统计局受益于武汉与国内外市场经济往来交流日益频繁当地政府致力于持续改善基础设施完善经济环境打造主要的投资目的地近年来商务旅客为主的访客大量涌入该市并带来了可观的旅游收入旅游收入在2001年至2010年取得年均186的增幅于2010年底达到人民币750亿元优尼华盛国际行政摘要9随着中国个人可支配收入不断增加国内旅游收入每年保持强劲增长2001年至2010年平均达到了190虽然起点很低但已超过同期境外访客产生的增长速度我们注意到境外游客产生的旅游收入的比重在调查期间占到了旅游收入总额的40而境外访客年均访问量在调查期间占到了10通过对这些数据的比较我们发现境外游客的平均花费比国内游客的平均花费高出三倍我们的旅游收入分析进一步表明在2001年至2010年间国内每个游客的旅游支出从2001年的人民币686元增长至2010年的814元人民币相比较同一期间境外游客的平均消费已自2001年的人民币3498元减至2010年的人民币3261元略呈下降趋势会展需求武汉市拥有优越的地理位置和完善的汽车和高科技产业链武汉市政府也一直致力于定位武汉为中国中部地区的领先会展城市并已成功地举办过一些国家级的贸易交流和会展活动当前武汉有两个展览中心武汉国际会展中心和武汉科技会展中心在硚口区的武汉国际会展中心于2001年建成总建面积约为127000平方米除了包括54000平方米的室外展览区域还拥有10个5万平方米的展厅可以同时摆放2800个国际标准展位此外该中心还拥有一个3600平方米宴会厅两个剧院和9个会议室武汉科技会展中心则在洪山区邻近中国光谷总建面积为90000平方米包括4个25000平方米的展厅1个剧院和6个不同大小的会议室此外该会展中心还提供餐饮设施为了提高武汉市举办会议和展览的能力使其成为中国中西部区域的会议及展览服务中心武汉市已启动了新的展览项目建设武汉国际博览中心位于武汉新区四新组团的滨江地带东临长江江滩西至连通港路北起四新北路南至三环线规划用地面积158平方公里总投资约人民币783亿元总建筑面积约240万平方米包括12个8000平方米以上的展厅从西向东依次分为会展会议和酒店三大区域规模目前在国内排第三仅次于广州和上海2011年7月武汉国际博览中心展馆全面完工并于10月15日首次开展展出的全国汽车配件交易会暨全国汽车配件采购交易会吸引了约6万观众国际博览中心展馆于10月底展开的第二次展览第十二届中国武汉国际汽车工业展览会更为成功吸引了约30万观众根据武汉国际博览中心整体项目规划未来将有两条地铁通过武汉国际博览中心配套的海洋乐园会议中心洲际酒店等也将于2015年前陆续建成此外从对当地酒店管理团队的访问中我们还了解到由于大量会议和展会设施的引进武汉目前正在开发会议市场武汉有关政府部门会议组织者和当地酒店经营者希望共同努力促进武汉当地和国际会议市场的发展然而由于当地旅游局会议组织者和酒店经营者间仍缺乏有效的合作因而影响了该市会议市场的业绩未来还需各方共同努力和协作优尼华盛国际行政摘要10住宿需求细分市场表15竞争市场过夜客房需求2010整体市场市场细分住宿需求所占比例商务16639563会展5698821休闲4193116合计26531510016商务会展21休闲63如上表所示武汉市2010年竞争酒店商务细分市场需求占竞争酒店市场过夜客房需求的63会展细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的21休闲细分市场占竞争酒店市场过夜客房需求的16这一市场细分组合表明待建酒店所在的竞争市场主要由商务需求所驱动竞争酒店供应由于待建酒店所在的武汉市有足够的高端酒店整体供应量因此我们将对武汉市整体星级酒店市场的总体供给状态进行分析表16武汉整体市场供应和需求20032010年份酒店总数五星级酒店四星级酒店三星级酒店一二星级酒店客房总数20031132105051136012004115613534314993200512061754431544720061196225239154572007123725533816367200810872148321512120091111025482816126复合年均增长率20032009311611029来源武汉市旅游局和湖北省旅游局优尼华盛国际行政摘要11星级酒店供求概况武汉市旅游局和湖北省旅游局的数据表明2010年底武汉共有97家国家旅游局官方评定的酒店在2003年至2010年间武汉市内的酒店数量整体呈下降趋势这主要是由于大量达不到评定标准和转制的中低星级酒店逐渐退出了星级酒店市场与此同时上表也显示了在同一期间武汉市四星和五星级酒店物业的数量规模保持了稳定的增长分别达到28和14的复合年均增长率虽然到2009年底上表显示仅有10家被评定的五星级酒店但实际上在当年还有大量尚未被评定的新开业的五星级酒店例如武汉马可孛罗酒店和武汉新世界酒店我们相信同样的现象应该会在其他星级类别里出现以下图表为以星级划分的武汉酒店客房供应量图12武汉星级酒店客房供应量2009一二星级酒店13五星级酒店20三星级酒店四星级酒店3730根据上图显示2009年武汉市的三星级酒店客房数占该市客房总量的37四星级和五星级酒店客房分别占总数的30和20通过与当地旅游局负责人的访谈我们了解到待建酒店所在的汉口地区内共有五星级酒店7家根据该地区酒店的入住率房价结构市场定位品牌连锁地理位置基础设施娱乐设施品牌声誉和酒店质量的评估以及对酒店管理方的评价基础上我们选取了邻近待建酒店并且目前经营业绩列于市场前沿的武汉新世界酒店作为待建酒店的主要竞争项目同时我们认为汉口区域市场上仍有5家按五星级标准建设的酒店项目未来将在一定程度上对待建酒店带来竞争压力分别为武汉香格里拉酒店武汉马可孛罗酒店武汉新华诺富特大酒店武汉锦江国际大酒店武汉华美达天禄酒店主次要竞争酒店总供应量为2163间客房或加权年客房总数1178间竞争酒店市场整体就竞争酒店市场的整体市场表现而言表17列示竞争酒店市场的入住表现率平均房价以及每可售房收入REVPAR变化趋势每可售房收入由优尼华盛国际行政摘要12酒店入住率乘以酒店平均房价获得该方法能有效地评估酒店在客房收入最大化方面的业绩通过与武汉市酒店经营者的访谈和市场调研我们了解到2008年随着武汉马可孛罗酒店及武汉新世界酒店的开业武汉市竞争酒店市场的平均入住率处于较低的水平为43尽管全球金融危机对武汉市场产生负面影响但2009年竞争酒店市场入住率仍平稳增长至52这主要得益于此期间武汉市国内访客保持了强劲的增长由2008年4600万人次增长至2009年的6300万人次2010年竞争酒店市场入住率继续增长至62这是因为2009年末武广高铁的开通及全球金融危机后经济的逐步恢复进一步刺激了武汉总访客人数持续大幅度的增长2008年至2010年间武汉市竞争酒店市场的平均房价呈现上下波动趋势由于全球金融危机的负面影响2009年竞争酒店市场的平均房价由2008年的人民币558元下降至512元2010年随着全球经济复苏武汉市平稳向好的宏观经济环境也得到加强总访客人次大幅度增加竞争酒店市场的平均房价又大幅增长至人民币695元优尼华盛国际行政摘要13表17竞争市场入住率平均房价和每可售房收入估算20082010预计细分市场2008年估值2009年估值2010年估值务务展展闲闲20102010年加权年加权竞争酒店客房数商商会会休休竞争度竞争度客房数客房数入住率平均房价每可售房收入入住率平均房价每可售房收入入住率平均房价每可售房收入主要竞争酒店327652015100327315501685545024765680442次要竞争酒店183662221646851485602675253827760701423总计平均2163632116541178435582405251226961696954298007070060币民600人50益500收40房率售400住可30入每300价20房200均平1001000200820092010平均房价人民币每可售房收入人民币入住率来源优尼华盛国际除了分析现有竞争酒店的设施供应我们也须考虑对待建酒店营业表现构成影响的新酒店项目根据我们的市场调研以及对相关市场报告的分析我们获悉将有大量项目包括经审批确认的项目和预计将建的项目将在武汉市内开业我们的分析报告中纳入确定的开发项目如表18所示表18武汉市新增五星级酒店项目供应待建酒店供应客房数竞争度预计开业时间待建五星级酒店3201002015年1月1日武汉威斯汀酒店305252011年7月30日待建皇冠假日酒店800252012年6月1日待建假日酒店500252012年6月1日待建武昌新世界酒店350252014年1月1日待建丽思卡尔顿酒店330502017年4月1日假设性新增酒店A350752016年1月1日假设性新增酒店B3001002017年1月1日假设性新增酒店C300752017年1月1日合计平均3555优尼华盛国际行政摘要14待建酒店市场定位为了给待建酒店的市场定位及设施规划提供专业意见我们综合考虑了如下因素酒店的地理位置地形布局武汉市酒店住宿市场供求和定价的动态变化以及国际品牌酒店开发的品牌标准通过对武汉酒店市场的实地考察对武汉酒店住宿市场供应及需求现状的分析以及待建酒店周边环境及潜在客源的考察和分析我们建议待建酒店突出自身的区位及资源优势邻近武汉市汉口地区的中心位置毗邻金融街以及规划中的王家墩中央商务区规划建设成为一家重点满足高端商务客源住宿需求可承办较大规模会议需求配有完善餐饮及休闲设施的高档国际品牌五星级商务酒店注重客房的舒适性宴会会议设施的气派和先进性同时拥有良好的健身运动与SPA配套设施在待建五星级酒店的品牌定位方面考虑到待建酒店所处位置并假设其靠近的王家墩中央商务区内的规划项目能够如期开发建设我们认为待建项目有机会定位于国际品牌高端酒店我们认为这种档次的酒店定位将有利于待建酒店在所在区域内从各个方面获取商务会展及休闲需求并充分渗透至其竞争市场我们对待建五星级酒店经营定位建议如下我们认为待建酒店的最佳市场定位是配有完善休闲娱乐设施的国际品牌高档商务会议型酒店其成功主要取决于吸引高档会议需求及高端商务需求的能力考虑到武汉市的整体经济发展趋势未来潜在的交通基础设施建设以及待建酒店周边区域主要需求驱动因素的分布我们对待建酒店的市场定位过程中主要考虑了以下几方面的因素待建酒店在武汉市汉口地区所处的中心地理位置交通便利待建酒店将吸引周边区域高端商务会议和休闲需求的增长潜力靠近待建地块的地铁2号线和地铁7号线开通以后预计将带来的大量旅客流动和过夜客房需求随着武汉市基础设施的不断完善将会吸引越来越多的国内外旅客待建酒店位于综合体内其中包括住宅酒店和商业等配套设施对待建酒店定位形成良好的支撑武汉市场目前和未来平均房价的深度和潜在增长以及各个细分市场的价格敏感度待建酒店开业的同一时期内市场上预期的酒店供应增长尤其是其他新建酒店的市场定位及规模待建酒店与目前市场上其他酒店进一步区分的机会优尼华盛国际行政摘要15相对于建造成本的潜在投资回报客源定位根据以上酒店的主题定位我们的项目将以商务客源为主导同时利用其独特的区位优势武汉核心城区内紧邻汉口地区主干道青年路邻近武汉市金融街及规划建设的王家墩中央商务区突出其会议接待功能吸引来自周边会展中心当地企业和政府会议的需求同时分流部分到访武汉的高端休闲散客客源商务住客以汉口本地的中外企业为主同时吸纳来自汉阳经济开发区内中外企业的住宿需求会展住客以所在区域会展中心企业会议和政府的高规格接待会议为主休闲住客待建酒店可吸引部分休闲散客总体而言相比于商务及会议住客预计休闲住宿需求相对较少功能定位1客房舒适设施先进商务客房配备多种类型睡枕手机基座充电器等方便商务住客需求行政楼层结合高档独享设施使房客能获得别样体验充分放松2注重餐饮设施多样性强调餐饮体验的概念从当地目前市场和未来餐饮趋势来看中西餐厅还不能满足客户的饮食需求应以风味餐厅作为补充3强调宴会和会议设施的气派先进和景观性待建酒店将建成为武汉市的高端五星级酒店并且紧邻会展中心金融街及规划中的王家墩中央商务区有望吸引当地企业会议行业会议以及政府会议会议市场前景开阔同时也为宴会会议设施以及商务和休闲餐饮提供支持点政府商务婚宴等设施使用者往往很关注宴会场所面积的大小设施是否先进气派是否拥有一定景观性等待建酒店