某某公司五星级智能养老院建设项目 可行性研究报告

某某公司五星级智能养老院建设项目可行性研究报告西安文海工程咨询有限公司某某公司五星级智能养老院建设项目可行性研究报告编制单位西安文海工程咨询有限公司二一三年七月目录1第一章总论111项目名称及承办单位112可行性研究报告编制依据313报告编制的范围与内容314项目概况615研究结论8第二章项目提出的背景和建设必要性821项目提出的背景1022项目建设的必要性15第三章市场预测1531养老的发展现状分析1932国外养老院模式对比2033养老的发展趋势2034项目市场预测23第四章建设规模2341建设规模的合理性分析2342建设规模25第五章场址选择与建设条件2551所在地概况2652建设条件28第六章营销策略分析2861市场分析2862项目定位3063项目经营范围与运作方法3164营销方案46第七章工程建设方案4671总体规划方案5072建筑设计方案5973设备购置方案60表716174电气设计方案6675给排水设计方案6876气体设计方案7177营运模式73第八章环境保护、劳动安全及消防7381环境保护7682劳动安全7883消防80第九章节能8091用能依据及节能设计规范8292耗能状况和能耗指标分析8393节能措施87第十章组织机构87101组织机构87102人力资源配置89第十一章项目实施计划89111项目管理89112项目实施进度建议90113项目实施安排92第十二章招标92121基本原则92122招标95第十三章投资估算及融资方案95131投资估算100132融资方案102第十四章财务分析102141营业收入和运营成本估算103142财务评价105143项目效益分析106第十五章社会效益106151项目对社会的影响分析107152项目与所在地互适性分析109第十六章结论和建议109161结论109162建议第一章总论11项目名称及承办单位111项目名称公司五星级智能养老院建设项目112承办单位公司113承办单位概况公司作为一个社会型企业，拥有一支规范、严谨、积极、主动的专业团队，不仅具备优秀的职业素质，同时更愿意主动地担负起更多的社会责任。公司以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，转变观念，坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以营造良好老龄社会环境，维护老年人合法权益，确保老年人生活得更加幸福、更有尊严为主线，围绕实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标，培育壮大老龄服务事业和产业，完善老龄事业管理体制和运行机制。公司发展计划做好品牌建设，通过软件、硬件、建设布局等各方面的高档次设计及建设，达到想做品牌化的概念。主要考虑不同的气候条件，比如夏到东北或者青海，冬去三亚、昆明养老等理念，未来在国内建设35家五星级智能化养老院。12可行性研究报告编制依据1、国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要；2、产业机构调整指导目录（2011年本）（修正版）；3、中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发【2000】13号）；4、中华人民共和国老年人权益保障法（主席令72号）；5、中国老龄事业发展“十二五”规划；6、关于加强基层老龄工作的意见（全国老龄委发【2006】2号）；7、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知国办发【2006】6号8、关于加快实现社会福利社会化的意见（国办发【2000】19号）；9、国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发【2007】7号）；10、陕西省老龄事业发展“十二五”规划；11、陕西省民政事业发展第十二个五年规划；12、陕西省社会养老服务机构管理暂行办法；13、陕西省社会养老服务机构服务质量基本规范；14、陕西省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业的意见的通知（陕政办发【2009】110号）；15、陕西省社会养老服务体系建设规划20112015年；16、西咸新区总体规划（20102020年）；17、老年人社会福利机构基本规范（MZ0082001）；18、老年养护院建设标准（建标1442010）；19、委托单位提供的基本资料。13报告编制的范围与内容1、结合项目背景，论述该项目实施的必要性，确保工程项目实施的可行性；2、提出合理的工程建设方案，确定建设规模；3、环境保护与消防；4、节能分析；5、组织机构与劳动定员；6、项目实施计划；7、项目招投标方案；8、投资估算与资金筹措；9、对项目进行财务评价；10、提出研究结论及建议。14项目概况141建设场址该项目拟建于西咸新区沣东新城昆明湖旁。地理位置优越，环境优美，交通十分便利。项目建设选址内基础设施完备，地质条件好，可利用场区内完善的基础设施，在此建设有利于项目的顺利实施及今后的进一步发展。142建设规模和工程方案1、建设规模该项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的综合性高端养老基地，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位2000个，提供床位3000张。项目的建成运营，将进一步推动当地经济社会的全面、协调、可持续发展。2、工程方案143项目投入资金及效益情况15研究结论我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种124的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。养老已成为社会化问题，社会养老负担也会越来越沉重，完善社会保障体系更加迫切，老人的赡养、护理问题也日益突出。科学规划、合理配置地建设老年公寓刻不容缓，这是老年人的需要，社会的心声。项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）（修正版）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。五星级智能养老院的建设符合国家产业政策和区域性经济规划，适合当地经济发展要求。项目建成后能促进养老行业的发展，满足日益增长的老年群体对养老服务的需求，将为陕西省养老事业提供巨大的支持，通过提供保健、护理、膳宿、休闲、娱乐等多层次、多角度的养老服务，给广大孤寡、空巢老人安度幸福晚年提供一个规范化的生活环境，构筑起一道保护老人生命安全的屏障。同时，项目实施后，将极大地促进陕西省养老事业社会化的方向发展，能促进区域经济发展，有助于社会的稳定和尊老爱老风气的形成。项目建成后，将新增2000个就业岗位，为缓解当地的就业压力做出贡献。同时，有助于节约子女照顾老人的时间，分担子女压力，释放劳动力。因此，该项目有一定的经济效益，社会效益巨大，具有非常大的投资意义，是必要且可行的。第二章项目提出的背景和建设必要性21项目提出的背景211我国老龄化现状及特点21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。随着经济的发展，我国社会老龄化的程度逐步加深。中国老龄事业发展报告（2013）蓝皮书指出，截至2012年底，我国老年人口数量达到194亿，比2011年增加891万，占总人口的1430。全国老龄办副主任、中国老龄科研中心主任吴玉韶介绍2013年，我国老年人口数量将突破亿大关，达到202亿，老龄化水平将达到1480。老年人口的高龄、失能和空巢化将进一步加剧应对人口老龄化的严峻性和复杂性。与世界发达国家相比，我国人口老龄化具有以下特征。一是老年人口规模巨大。中国人口老龄化发展趋势预测研究报告指出中国60岁及以上老年人2026年将达到3亿，2037年超过4亿，2051年达到最大值，之后一直维持在34亿的规模。二是老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间，中国只用27年就完成了这个历程，并且在今后一个很长的时期内都保持着很高的递增速度，属于老龄化速度最快国家之列。三是地区发展不平衡。中国人口老龄化发展具有明显的由东向西的区域梯次特征，东部沿海经济发达地区明显快于西部经济欠发达地区。四是城乡倒置显著。发达国家人口老龄化的历程表明，城市人口老龄化水平一般高于农村，中国的情况则不同。目前，农村的老龄化水平高于城镇124个百分点，这种城乡倒置的状况将一直持续到2040年。五是女性老年人口数量多于男性。目前，老年人口中女性比男性多出464万人，2049年将达到峰值，多出2645万人。六是老龄化超前于现代化。发达国家是在基本实现现代化的条件下进入老龄社会的，属于先富后老或富老同步，而中国则是在尚未实现现代化，经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的，属于未富先老。212地方老年人口现状22项目建设的必要性221符合产业政策要求该项目符合国家发展和改革委员会产业结构调整指导目录（2011年本）中，第一大类“鼓励类”第三十七项“其他服务业”中的第10条“养老服务”的规定。是当前国家重点鼓励发展产业。其建设符合国家产业政策和行业发展规划，市场前景广阔。222符合国家经济社会发展规划和行业规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中指出“以家庭为服务对象，以社区为重要依托，重点发展家政服务、养老服务和病患陪护等服务，鼓励发展残疾人居家服务，积极发展社区日间照料中心和专业化养老服务机构。”“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、辅具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。”中国老龄事业发展“十二五”规划指出“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张”，“政府引导与社会参与相结合。按照社会主义市场经济的要求，积极发展老龄服务业。加强政策指导、资金支持、市场培育和监督管理，发挥市场机制在资源配置上的基础性作用，充分调动社会各方面力量积极参与老龄事业发展。”“家庭养老与社会养老相结合。充分发挥家庭和社区功能，着力巩固家庭养老地位，优先发展社会养老服务，构建居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系，创建中国特色的新型养老模式。”该项目的建设，有利于完善陕西省的养老服务体系，促进养老服务业向社会化方向发展，因此，项目的建设符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划，有利于国家经济发展。223符合国务院关于进一步鼓励引导民间投资健康发展的政策措施国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见指出鼓励和引导民间资本进入交通电信能源基础设施、市政公用事业、国防科技工业、保障性住房等领域，兴办金融机构、投资商贸流通产业，参与发展文化、教育、体育、医疗、社会福利事业。该项目为社会资金兴办社会化养老事业，将为民间资本参与社会化养老的途径和方式提供借鉴。224有利于改善地方民生，符合当地老龄事业发展规划陕西省人民政府办公厅转发省老龄办等部门关于加快发展养老服务业意见的通知要求大力发展各种形式的社会化养老服务。各地、各有关部门要采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式，引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓、养老院、敬老院，鼓励支持下岗、失业人员创办家庭养老院、托老所，加快社会养老机构建设，推进社会化养老服务业发展。要通过政策引导，鼓励发展以居家老年人为服务对象的老年生活照顾、家政服务、心理咨询、康复服务、紧急救助等业务，向居住在社区（村镇）的老年人提供养老服务。支持养老服务专业化连锁经营，提高养老服务质量和水平。支持兴办老年护理、临终关怀性质的医疗机构，鼓励医疗机构开展老年护理、临终关怀等服务。陕西省老龄事业发展“十二五”规划逐步形成与全国老龄事业发展“十二五”规划相衔接。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入力度、社会筹资力度和政策支持力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式，通过财政补助、入住补贴、物价补贴等措施，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。力争到“十二五”期末，建设一批规模大、档次高、设施完备、服务功能齐全的社会化养老机构，全省平均每千名老年人拥有养老床位达到30张，努力实现老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐的“六个老有”工作目标。该项目的运营准确地把握住了当前社会化养老的发展趋势，提高了老年公寓的服务能力和水平，有效地保障了老年人的生活品质。因此，该项目的建设符合当地老龄事业发展规划。225有利于促进社会的稳定，是社会发展进步的必然要求随着我国老龄化社会程度的进一步加深，老年人群体的日益庞大，老年人的养老问题成为关系国家和社会稳定的重大问题。老龄化的快速增长、高龄和失能的增多，“空巢”的逐年增加等逐渐成为影响社会稳定和安定和谐的重大问题。尊老爱幼是中华民族的传统美德。老年人为社会的进步和发展做出了巨大的贡献，理应享受高质量的养老服务，这是一个社会文明和进步的体现。226银色产业拉动国家经济的发展养老产业，也称“银色产业”，是一个新兴产业，也是朝阳产业。从第一、二、三产业派生出来的新兴综合性特殊行业，是专门为老年人生产、提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。从2005年至今，国家连续提高企业退休人员基本养老金，2013年企业退休人员平均月养老金已经超过1500元。统计数字表明，老年人口的年总收入在3000亿一4000亿元人民币之间，这些收入包括他们的养老金、再就业的收入，以及亲戚和朋友的赠与。从2025年到2050年，预计老年人的潜在购买力将高达5万亿元人民币。与老年消费群体巨大的需求相对应的是我国老龄产业市场的冷清。目前市场上适合老年人特殊需求的各种产品寥寥无几，老年用品市场发展滞后。这一巨大的消费市场正在吸引着越来越多的创业者的加入。养老产业不仅能够带动老年用品、餐饮、医疗、房地产等产业发展，而且对上下游产业如建筑、钢材、水泥、机械、彩电等行业具有显著的经济带动效应。仅以养老床位测算，按照国际通行的5的老年人需要进入机构养老的标准，估算我国至少需要835万张床位，而现在只有约250万张，缺口达将近600万张。以平均每张床位6万元的建设成本计算，仅床位建设就有3600亿元的市场空间，再加上康复设施、培训基地等，还可拉动至少1500亿元的投资，能够有效促进我国经济增长，带动养老行业的发展。227为养老产业可持续性发展探索出新路子从以往的事例来看，老年产业还存在其他的增值服务空间是，比如说医疗、教育、休闲娱乐设施等。本项目通过对养老、养生、医疗、教育、娱乐、农业等各个领域的综合发展，将新农村生态建设与旅游、养生相结合，吸引国内外人士的养生保健、旅游观光和学习。本项目建成后，除长期居住者外，同时年可接待来访者2000人以上，经营收入十分可观，由此带动西安旅游休闲产业带的发展。随着区域经济发展，人气与市场机会的凝聚，将会进一步提升养生养老院的品牌形象，将使项目能够健康平稳的运行与发展，产生良好的社会与经济效益。228解决了目前陕西省养老结构性发展障碍本项目定位为全国高端养生机构，依托现代的科学管理与先进的信息化、智能化养生理念将成为西北五省乃至全国范围内独树一帜的高端养生机构，能够很好的满足现有市场对于高档次养老的各种需求，使之成为调整陕西省养老产业结构障碍的填补空白项目。上述理念与方式都是促进社会积极健康运行的基础条件，也使得本项目的建设充满了紧迫性。综上所述，该项目符合国家的总体规划与行业规划，符合地方的发展规划，有利于解决当前老龄化社会的突出问题，有助于社会的稳定和安定和谐。该项目有一定的经济效益，社会效益十分显著，具有非常大的投资意义，是必要的。第三章市场预测31养老的发展现状分析311养老产业的发展情况312陕西省养老服务业的发展313目前养老院存在的问题根据目前西安地区现有的养老院情况来看，主要存在的问题如下A入住的老人主要是需要特护的老人和年在70岁以上的老人，能够自理的老人比例不到5。B从建筑及环境看，近年来建设的敬老院环境比较差，大部分养老院是租用的民房，硬件很差，只有两家设立有专职医生，没有一家有呼叫系统。从政府有关部门检查的情况看，没有一家的建筑标准达到高端养生养老的建筑标准。从房间的设计看，只有两家设有标准间，配有电视，其它大部分是没有卫生间的两人间或者三人间。C从服务内容看，大部分只提供食宿照顾，活动主要是打麻将为主，在重阳节等节日活动会有一些活动，几乎所有的养老院的卫生条件都很差，特别是被子和室内卫生。造成这种情况的主要原因是从业人员素质和待遇问题，所有养老院的一般护理人员的工资只有300至500元，大部分是农民工。从管理的制度方面看，主要依靠人员管理，很少能提供完备的管理制度和资料。D从经营模式上，主要是人员推广，很少有整体营销策略。E从投资主体看，目前办的养老院除国有外主要是个人兴办，企业办的养老院比较少。F从理念上看，现有养老院均为“三顿饭一张床”模式，只为老人提供最基本的生活，并未有一家能融合“养生、休闲、旅游、度假”先进理念的大型养生养老院区，也没有能够为老人和子女提供共同休闲生活设施的场所。32国外养老院模式对比321日本养老院提供专业的服务日本提倡老年人和家人住在一起。老年人居住模式主要有两代居，即日本在公共住宅里设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上作了相应处理。还有养老院，又称为老人之家，分为公立（养护老人之家和特别养护老人之家）、低费和完全自费（收费老人之家）3种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。日本的养老院经过二三十年的发展，已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的市场规模。养老院可派专门的家庭护理员上门对卧床老人进行护理；定期用车接送老人到专门的养老中心，进行入浴、用餐等日常生活训练和指导。322美国养老院实行多管齐下的方式美国老年公寓有三类自住型老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。陪助型老年公寓，向老年居住者提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。特护型老年公寓，则为老人提供了全面的专业护理，包括从传统的医护到特别为老年癌症患者提供的治疗。33养老的发展趋势34项目市场预测第四章建设规模41建设规模的合理性分析建设规模的变动会引起受益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，获得更大的经济效益。不同产业规模的经济型可能不同。社会化养老行业属于长线投资产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，及规模效益递增。该项目的经济规模合理，能实现一定的经济效益。项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境，为老年人安度晚年提供一个舒适、方便的聚居地。42建设规模该项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的“五星级智能化”综合性老年公寓，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。项目可新增就业岗位2000个，提供床位3000张。项目的建成运营，将进一步推动当地经济社会的全面、协调、可持续发展。第五章场址选择与建设条件51所在地概况该项目拟建于西咸新区沣东新城昆明湖旁。项目所在区域地势平坦，无名胜古迹、文物和自然保护区，周围无机场、通讯设施、军事设施等。厂址所在地地质结构稳定，不压矿，也没有断层通过，场地平整，工程地质条件良好，交通便利，基础设施完善。52建设条件521地理、地形沣东新城地处关中渭河冲积平原，北临渭河，南靠秦岭、沣河贯穿全城，新河、沙河等多条河流水系在区内纵横交汇，新区山水田园生态独树一帜。新城距西安咸阳国际机场9公里，距西安北客站6公里，距西安市钟楼仅有12公里。六条高速公路穿境而过，快速干道等各种路网四通八达，地铁、公交、BRT等各种交通工具线路完备。522地震烈度根据中国地震动参数区划图（GB183062001）及建筑抗震设计规范（GB500112010），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为015G，场地无活动断裂通过，无液化土层及可能震陷的土层分布，地层均匀性密实较好。该项目所在场地稳定性良好。523气候与气象条件524交通条件新城距西安咸阳国际机场9公里，距西安北客站6公里，距西安市钟楼仅有12公里。六条高速公路穿境而过，快速干道等各种路网四通八达，地铁、公交、BRT等各种交通工具线路完备。525人文环境西安社会治安稳定，住房价格和物价适中，周边粮、果、肉、菜等农副产品丰富，是驰名中外的“小吃天堂”、“美食之城”。医疗水平较高。西安市拥有24家三甲医院，总量中西部第一。教育水平较高。西安市综合科技实力全国第三，高等教育中西部第一，民办教育全国第二，基础教育中西部一流，全市在校大学生、大专以上学历人口和成人接受教育比例均全国第一。文化氛围浓厚。已建成全国一流的大剧院、美术馆、文学馆、音乐厅和电影厅，文化演出和体育活动丰富多彩，是国内十大电影票仓之一。空气质量较好。每年空气质量二级以上天数超过300天。一年四季分明且无严寒酷热，风沙雷雨等极端天气较少。全市森林覆盖率五年后达到47。526场址述评该项目拟建于西咸新区沣东新城昆明湖旁，项目场地地形平整，环境优美，基础设施完善，供水、供电、排水等配套设施齐全，可满足项目实施需要。第六章营销策略分析61市场分析62项目定位项目将采取封闭管理和开放管理相结合，形成养生、康复和临终关怀为一体的功能齐全、设施完善、绿色环保、服务一流的高端养老机构。项目导入文化、科技、自然的养生理念，放眼国内，立足于世界高端养生机构，辅以现代的管理营销模式，形成单一功能或整体模式在海内的可复制性，从而建立一个网络遍布全过，功能完善的高端连锁养生养老休闲中心。621养生功能622临终关怀功能63项目经营范围与运作方法631项目经营范围64营销方案641营销手段642目标客户65项目优势651硬件优势项目定位高端养老院，在项目建设上，充分考虑高端养老人群的个性及需求，在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。1、环境园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。项目区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交往场所。老年人，特别是6070岁年龄阶段的老年人，因离职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有叙谈、饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这一特殊群体的特殊需要。整个项目的景观规划总体上应该是典雅、欢快和积极向上，使其充满生活情趣，可以激发老年人热爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。项目修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、休憩以及娱乐活动场所。完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，人流与车流近而不扰；沿湖设置蛇行健康步行道，供老人清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距离200M左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除孤独和自闭症。整个项目规划形成从整体到局部，多层次，多样化景观体系。同时，各区域景观既相对独立，各成体系，又和项目整体景观脉络相通，一脉相承，丰富多彩。2、医疗保健理念及设施根据调查，老年人患病率高的前5种病是高血压、脑血管病、冠心病、骨关节病及呼吸系统疾病等，且有逐年增长的趋势，尤其是糖尿病患病率增长较快。因慢性病造成的死亡占总死亡人数的75，以脑血管病、心脏病、肿瘤及呼吸系统疾病为导致老年人死亡的主要疾病。针对老年的病理特殊性，项目配有完善的医疗保健、会所、健身房等医疗配套设施。在老年人常发病科，项目聘请专业的主任医师定期坐诊，每周一次对不同老人进行病情观察和治理，医疗保健室配有专职护士针对老人进行护理跟踪，并对老人的日常用药进行配发和管理，按医嘱控制老人的用药剂量和用药时间。特别是需要重新取药和配药时，护士会根据具体需求安排专人取送药品，做到一对一、贴心服务。对有基本医疗需求的老人，考虑老人行动的不便性，项目保健中心配有专业医疗设备，让老人足不出户可实现就医需求。在医护人员的配备上，项目将长期与西安西京医院、唐都医院、西安交通大学第一附属医院，高新医院等西安市内三甲级以上的医院合作，以最好的医师配备解决老人日常就医需求。同时对于这些有深度护理需求的老人，我们将配备拥有执照认证和多年护理经验的资深护士，完成配合医疗的后期护理任务。并开展远程诊断医疗，老人在保健中心做了检查后，可以直接通过远程诊疗系统，让合作医院的专业医师对老人的病情做及时的诊疗诊断。由于老年人身体处于衰退阶段，较易发一些急性病症，对于家人来讲，最担心的就是突发状况，危急时刻错过治疗时机，往往会造成无法弥补的遗憾，为了应对此类突发情况，首先我们配备了24小时急救车，安排专业护士在危机时刻提供及时、专业的医疗救护；同时，我们在项目选址上充分考虑了老人年突发病的最佳救助时间，项目选址必须在周围5公里内有和我们合作的三级甲医院，并针对我们入驻的老人建立绿色通道，以保证老人出现急发病状时，能在最佳救助时间内安排相应的医院及科室针对性的就及时救助。免除老人及家人的后顾之忧。3、设计要人性化平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道）；室内及卫生间应有相应的无障碍设计。细节体现我们用心服务。室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求，并保护老人不受到伤害。4、生活智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。5、户型合理化充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在4065左右。户型设计要个性化、合理化。6、室内采光及温度要求通过的问卷调查显示，当问到怎样才是舒适的房子时，很多老年人都做出了这样的描述不冷不热、不潮湿不干燥、空气好、光线好等等。这些其实也就对应了住宅室内物理环境的几个衡量指标温度、湿度、光线、通风。由于老年人对健康的重视和自身身体机能的衰退，较之青年人和中年人而言，老年人对室内物理环境要求更高。652老年人的膳食结构老年人由于年龄偏大，生理机能退化加快，咀嚼能力下降，消化吸收功能减退，普遍存在营养失衡。这可导致老年人免疫功能下降，极易发生感染。科学研究发现，营养欠佳的老年人手术后引起的败血症比正常老年人高出5倍。因此，营养能否均衡对老年人晚年生活质量影响极大，据预测，人类生命的寿限已提高到150岁，美国相关问题研究机构的科学家认为“在保证足够、全面营养的前提下，调节体液致偏碱性，可以延缓衰老、延长寿命。”因此，合理的膳食结构，对老人的身体及机能锻炼，有非常重要的作用，我们在老人膳食方面，聘请专业、有影响力的营养师，根据每位老人的不同身体条件，合理给出适合的食谱，帮助老人平衡营养，增强身体机能，进而达到延缓衰老，延年益寿的目的。在食谱管理上，我们有专业的护理人员，根据老人的喜好，每天根据营养食谱，可以针对性的服务，即选择老人喜欢的口味，又满足日常营养的需求。653老年人精神及心理需求第七章工程建设方案71总体规划方案711设计原则712项目规划该项目的具体定位是构筑中老年人崭新的生活方式，使建筑与居者的精神生活之间产生前所未有的亲密度，力图通过对“退休社区进修生活”的倡导，把项目构建为一个退休者的超级文化生活园地，进而达到以全新退休方案解决养老问题的目的。项目建成后，可以成为一处集养老服务、护理保健、休闲娱乐、膳宿等多种服务为一体的综合性五星级老年公寓，势必将产生一定的经济效益和巨大的社会效益。养老院内中央空调、集中供热、程控电话、有线电视等各种设施完备，各种餐饮、医疗、娱乐活动设施齐全。713建设内容714管理制度及要求72建筑设计方案721功能设计1、项目建设特征项目占地800亩，规划建筑总面积31万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以的田园风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感，与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园、滨湖风光。2、项目构架项目构架是以干道、庭院道路为骨架，以公寓、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三块四区域，即公寓、公建设施、园林景观三块。其中公寓分四区域多层护理型、多层自理型、村落家具型、五星级服务区，各护理区既自成体系，又与总体相协调；又与整个项目相一致，聚散得体、疏密有度、浑然一体。为保障行人和车辆出入安全、方便，护理区应在不同方向设34个主出入通道。3、总体平面布置所有建筑均南北朝向，保证每栋楼，每间房均有充足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15，避免“兵营”式排列，没有层次感），沿湖、主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，使之高低错落有致。各公寓部分底层部分架空，设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。在同一小区内既有低层，又有多层，要正确处理低层和多层的平面布置关系。4、产品功能组合产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是公寓部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。公寓产品要保证能满足日常生活所需，以及安全（主要指生命安全）、方便、舒适等老年人的特殊需要。公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。5、项目环境建设6、单体建筑设计方案建筑结构全部为低层框架结构；楼层12层。部分底层架空，用作小型会所和娱乐活动中心，保证视野通透。架空层层高不低于3米，最好能达到36米，提升物业档次。采用环保地热供暖。分户空调室外机悬挂位置，做到统一，保证立面整齐美观。“三线三管”入户，即电话线、有线、宽带和自来水管、直饮水管、集中供热水管。隐蔽管线，管道设置在室外的凹槽中，室外和外立面都看不到；室内管线暗敷，尤其在管线布置上要集中布线，避免管线出现在视线明显可及的位置。房屋内窗户大量采用外飘窗形式，保证每户均有一个阳光花房。7、户型面积控制及户内设施户型多层主要是单间和套间；单间套间面积控制在5065，单间占总套数的70。独立卧室的多间套房拥有独立卧室，共用2个洗手间、客厅、棋牌室，适用于34名有自理能力以上孤寡老人集中居住，相互监护和扶持。独立套房一般设有阳台、卫生间、甚至有客厅、探访人员客房，主要面对一对老年夫妻居住使用。独立式公寓拥有无障碍设计的联排或独立别墅，适用于家庭条件很好，探访人员较多的老人使用。除主要功能用房，还会配备探访人员客房、护理人员居室、全护理浴室、抢救室、洗衣间等辅助用房，在此老年可以养老善终。8、商业配套的设置商业配套设置按商业步行街物业形态考虑，单位面积根据商业使用功能确定，商业步行街应该既具备商业配套功能，同时具备休闲游玩景观功能。老年公寓全区域内应按无障碍标准建设，在细节处理上宜用老年人敏感的色彩区分所处位置，采用木质或木塑的扶手避免不适感。居室及卫生间内须设置紧急呼叫和红外线监控自动报警系统，当老人白天跌倒或晚间翻滚落地，以及在洗手间一定时间内体位不发生变化的情况，系统自动报警。高档的居住用房应设抢救设施预留，当老人进入事故频发期时，能直接在居室内进行输氧、输液、理疗等措施。设置彩色闭路实时监控系统，在老年公寓的各个出入口、活动区域及公共场所设置红外线彩色摄像机，一方面对出入敬老院的人员进行跟踪，一方面通过监控手段防止突发事件。居住老人和护理人员全员配置GPS定位信息卡，和护理人员步话机。项目区域覆盖无线定位求助系统，老人一旦遇到紧急情况，摁一下佩戴的电子报警器，工作人员即可迅速赶到身边，根据信息卡内的身体信息记录，快速诊断抢救。722建筑设计1、总体要求1每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。3老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。2、出入口设计原则建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计要着眼于老年人记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。3、过厅和走道设计原则老年公寓和活动中心过厅及走道，应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。4、楼梯、坡道和电梯设计原则体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。5、居室设计原则1老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。2老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。4房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。6、卫生间设计原则老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。7、室内装修1建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在180M高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上属退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，该项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有100M3，以上的贮藏空间。8、建筑设备与室内设施1公寓楼与活动中心均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。2老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有斯声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45DB，空气隔声不小于5ODB，撞击声不大于75DB。3老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高040M处设足部灯光照明。4起居室、卧室设安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为060080M；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为080100M。5起居室、卧室设闭路电视插孔。6厨房设燃气泄漏报警装置。7电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为100120M。8公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按钮并配备氧气瓶等卫生防护设施。9、智能化管理系统本项目所有建筑在设计时均依据老年人建筑设计规范进行设计，利用红外线、摄像等遥控手段和保卫人员的巡逻，为老人提供一个安全的居住环境。采用信息共用网络系统，管线入户预留接口，户内信息通过环网传至物业管理中心。（1）防盗报警室内设主动性扩散反射式红外探测器，以老人房门钥匙为开关，老人外出系统起动，用钥匙打开门锁，系统关闭。（2）求救报警在户内按动报警求救按纽，则通知警卫值班室。（3）烟雾、水、电报警。鉴于老人记忆力下降、行动迟缓的特点，养老院室内设计用气敏管探测器监测室内烟雾、水、电等泄露情况，并及时报警。（4）IC卡管理系统。由微机服务器、PC机外围设备MODEM、POS系统等以及相应的软件组成，计算机网络系统用于住户的一切消费（如停车费、社区服务费、能源、电信等收费），均通过IC卡记帐、结帐。充分利用智能化管理系统带来的硬件支撑环境，高起点、高标准的制定管理方案，并在管理上进行重点创新，通过智能化管理系统，物业管理和三甲级或者专科医院合作，将居住老人的病史输入计算机中心。当住户发出急救报警信号后，医院可迅速在电脑中查处病人的病史，根据发病情况安派相应医疗人员进行及时救护。723结构设计6231设计依据1、建筑结构荷载规范（GB500092012）；2、混凝土结构设计规范（GB500102010）；3、建筑抗震设计规范（GB500112010）；4、建筑地基基础设计规范（GB500072011）；5、建筑桩基技术规范（JGJ942008）；6、建筑及其他相关专业所提供的方案条件图。7232工程概况及结构设计该项目建筑物采用框架结构、砖混结构。内墙及天棚抹混合砂浆，刷乳胶漆涂料，用石膏板吊顶；外墙面贴外墙磁砖；卫生间贴磁砖转到顶，设置冷热水卫生洁具和盆浴。外部花园式养生、养老、生活易居。是最佳的老年人生活场所。73设备购置方案1、设备选择原则（1）满足使用要求，产品质量可靠。（2）选择技术先进、造型美观，注意设备利用率和成本核算。（3）选用能耗少，效率高，维修方便，并能一机多用的设备。（4）回转部位与危险部位装置安全保护设施。（5）运转时保持低噪音。（6）设备尽量采用封闭式操作，操作方便，简单，安全可靠。2、根据项目规模，拟购置以下设备器具，共计14557台套。74电气设计方案741设计依据1、甲方所提供的设计任务书；2、供配电系统设计规范（GB500522009）；3、低压配电设计规范（GB500542011）；4、建筑物防雷设计规范（GB500572010（2011年版）；5、建筑设计防火规范（GB500162012）；6、火灾自动报警系统设计规范（GB501162008）；7、民用建筑电气设计规范（JGJ162008）；8、与该项目设计有关的国家其他现行法律规范、规程。742设计范围本设计包括的以下内容供配电系统、防雷保护、有线电视系统、综合布线系统、消防报警系统等。743供配电1、负荷分类项目应急照明、消防设备供电、弱电电源为一级负荷；公共照明等为二级负荷，其余为三级负荷。2、供电电源该项目采用双电源供电，楼内设有配电室，配电箱落地安装，二路电源进线接至各自总配电箱。在适当场所设置照明配电箱，除考虑一般照明及应急照明外，另在疏散走道和公共出口设置疏散及出口指示灯。消防设备就近设置自切箱及控制箱，电缆桥架布线。3、用电量估算744防雷接地系统建筑物的防雷设置按国家有关规范执行，屋面均采用避雷带做接闪器，屋面所有金属物都应与避雷带可靠连接。引下线均利用柱子竖向钢筋，接地体均利用建筑物基础钢筋网。建筑物的防雷接地，保护接地及工作接地等共用联合接地体。接地电阻不大于1。进出建筑物的各种金属管道应在进出处与接地装置连接。745弱电系统1、项目建筑物弱电通讯线路从市政至建筑弱电设备机房。2、老年公寓内设置有线电视系统，有线电视系统信号由市有线电视网引来，每间设电视系统双孔终端1只。为满足有线电视发展的需要，本设计有线电视系统的放大器，分支分配器，终端插座