重庆市城口县黄安坝牧场度假区旅游畜牧业发展项目建议书

重庆市城口县黄安坝牧场度假区旅游畜牧业发展项目建议书一、项目概况项目名称城口县黄安坝牧场度假区旅游畜牧业发展项目承担单位重庆大巴山生态农业开发有限公司承担单位负责人袁虹（董事长）项目建设内容及规模近期（2008年2009年）发展餐位数500个，床位500张；中远期（2010年2015年），发展餐位数1500个，床位1500张；种植优质牧草2万亩，建设优质牛羊小区，发展母牛500头（实行冷冻精液人工授精），饲养商品肉牛500头，年出栏肉牛500头；发展山羊母羊2000只，种公羊200只，饲养商品羊4000只，年出栏商品羊4000只；饲养马匹100匹；建牛羊马圈舍20000，建管理和生产用房2000。发展休闲、观光、运动健身、购物、美食、民俗、科考等旅游类项目7个。项目总投资项目投资金额3600万元。设期限2年二、项目背景、依据及现状（一）项目背景1、城口为国家重点贫困县之一，必须利用资源优势，发展特色产业，增加农民收入。2、城口县地处重庆市东北部，属老、少、边、穷地区。受到交通、经济、人力等诸多方面因素的限制，旅游业尚未起步。但境域内旅游资源十分丰富，山峦重叠，群山耸立，山青水秀，苍翠环照，一年四季景色俱佳，具有较高的开发价值。城口县政府十分重视旅游业的发展，已决定把旅游业列为全县的四大支柱产业之一来发展，并制定了相应的政策，为旅游业的发展奠定了较好的基础。3、综合开发旅游业和畜牧业具有明显优势。进行种草、畜牧、林业、药材、旅游等产业综合开发，可以资源共享，统一规划，相互利用，相互促进，形成“112”的开发模式。可形成种植业、养殖业和旅游业的共生关系，形成良性循环。4、在“产业链”思想的指导下，以特色资源（大规模的草场、畜牧业，国家级大巴山自然保护区的森林、溪谷，畜牧业，药材基地），生态环境和地方文化（边地风情、红色革命根据地）为依托，在保护的前提下，充分利用和精心整合高山草业资源；在全方位发展草业经济的同时，发展休闲旅游经济。把“黄安坝牧场度假”发展成为城口黄安坝草场综合开发利用的“拳头”，对外宣传的窗口，联系市场的媒介，资源充分利用的典型和项目开发利润增长的新空间。（二）项目依据1、中国旅游业发展第十个五年计划和2020年远景目标纲要2、风景名胜区管理条例3、国家旅游局、国家技术监督局旅游规划通则4、重庆市旅游发展总体规划5、重庆市旅游发展“十一五”计划6、重庆市城口县国民经济和社会发展第十一个五年计划7、城口县农业“十一五”发展规划（三）现状分析1、城口县自然地理及社会经济概况城口县地处重庆市东北边缘，位于重庆、四川、陕西三省市的交汇处。境内幅员面积3292平方公里，辖24个镇乡，188个行政村，1349个社，563万户总人口2307万，其中农业人口2074万人。城口县是重庆市唯一成建制的老革命根据地，也是秦巴山区的一个国家级贫困县。2007年，全县农村经济总收入达到871亿元农业总产值达到513亿元，以城口山地鸡为主导产业的畜牧业总产值达到26亿元，占农业总产值的507，肉类总产量175万吨；农民人均纯收入达2380元。黄安坝牧场度假区位于城口县东安乡境内，介于北纬31373212，东经1081510916之间，处于重庆市大巴山国家级自然保护区B段的实验区，度假区北、东至渝陕边界，南、西至大巴山国家级自然保护区B段的缓冲区。2、项目承担单位基本情况重庆大巴山生态农业开发有限公司成立于年，注册资本1000万元。公司注册地址重庆市城口县东安乡黄安坝草场。公司总资产48905万元，其中固定资产为378470万元，流动资产为103780万元，实现无形资产为68万元。公司经营范围草食牲畜养殖、牧草、中药材种植，旅游服务等。公司经营设施一应俱全，在全县建立了以“公司农户”的优质中药材基地5万亩。公司现有从业人员19人，其中技术人员4人，管理人员15人，下设养殖、种殖、旅游、营销分公司和财务部，实行现代管理模式，公司机构健全，各项管理制度完善。2002年7月，公司向县政府租赁承包了黄安坝草场20年综合开发权（国家级南方草山、草坡示范开发区、大巴山自然保护区实验区），同年被列为重庆市农业产业化市级龙头企业，肩负着带动全县上万户农民脱贫致富奔小康的光荣而艰巨的任务。公司在草食牲畜养殖、牧草种植、中药材生产、生态旅游行业中在我县独占鳌头，具有较强的实力。近几年公司以市场为导向、不断调整经营范围、依靠科技进步、因地制宜、统筹规划、突出重点、综合利用、多业并举、分步实施，培育地域特色经济，拉动区域经济的发展，带动农民增收致富。四、项目实施原则和发展思路（一）实施原则1、统一规划，科学利用；2、资源整合，和谐共生；3、产业互利，共享共荣；4、依法管理，规范发展；5、保护第一，生态为主；6、市场主导，合理回报。（二）发展思路根据度假区位于自然保护区内及大巴山草场、森林资源的优势及当前所面临的主要问题，黄安坝牧场度假区旅游产品开发展要加强旅游业与自然保护区、草产业、畜牧业的协同发展。既要充分利用大巴山天然资源条件，省际边界的边地文化氛围，又要充分利用草产业、畜牧业的示范基地建设的内容，着力打造既具有生态资源特色，又具备完善功能设施的；产品丰富，特色凸现的高山度假基地。1、挖潜资源，深度开发。集中挖潜，抓好高山草原、森林、观光畜牧业旅游产品的深度开发，丰富旅游项目和内容；注重产品组合，配套开发包括餐饮、医药、健身、度假、民俗、民间技艺表演等广义的旅游项目丰富度假旅游产品。2、打造精品，培育名品。在旅游产品和项目的设计上，力避全面开花，集中精力打造具有市场号召力的一批“重庆之最”、“西南之最”的精品。以天上牧场休闲度假旅游产品为重点，培育策划意识前卫，设计功能超前，主题风格独具，环境氛围浓郁的度假旅游名品。3、主次兼顾，老少皆宜。在坚持度假区旅游产品开发主体方向高山休闲度假的同时，为了兼顾普通大众消费群体的需要，适应“大众观光旅游”向“度假旅游”消费的转化过程，也为了度假区开发前期积聚人气，扩大影响，适当开发一批猎奇、观光、游览、娱乐性旅游产品，以丰富度假区的内容。4、扩大外延，产业互动。黄安坝开发是以草产业为主题的综合性的大产业。旅游产品的开发既要充分利用草产业、畜牧业、药材业、林业的资源优势，丰富产品内容，也可以为其他行业积聚人气，扩大宣传，联系市场，还可以激发商业贸易等第三产业的活力，与旅游功能结合起来，形成一体化的“大旅游产品”的发展格局。（三）发展方向黄安坝牧场度假区旅游资源开发的方向是在保护的前提下，以综合开发为指导，以高山草原资源为基础，积极发展旅游业，开展集休闲、度假、娱乐、观光、健身为一体的旅游活动，以关联性、带动性极强的旅游业来带动畜牧业的良性发展，并解决高山移民、退耕还林还草、中药材基地建设等问题，将其资源优势变为经济优势，形成区域内合理的产业链。4、项目注意事项妥善处理度假区内、外的各种矛盾。协调好旅游开发与自然保护区、畜牧业、草业、农业的矛盾，处理好景点建设与环境保护、乡村建设与度假区景观协调和环境协调等的关系，注重度假区与周边城镇的相互依托关系，合理确定产业结构，妥善解决高山移民，积极发挥黄安坝牧场度假区在城口县旅游业的带头作用。五、项目可行性1、特殊的地理环境，宝贵的自然资源，独特的原始风貌，是黄安坝牧场度假区赖以生存的基础。旅游开发行为必须树立生态第一，保护第一的思想，在保护的前提下适度开发，确保度假区内的自然资源、原始风貌，生态环境在开发的过程中得到有效保护。2、项目区域自然资源和环境优势。项目区域山高气清，天蓝云白，视野辽阔；草场成片，碧野万倾，南方异景；高山溪谷，草原森林，优势组合；渝陕边地，省际交界，文化特奇。独特的自然资源和环境优势适宜发展旅游畜牧业。3、项目实施单位在度假区景点开发上的超前意识是保证度假区得到合理开发的前提，对度假区生态环境保护的超前认识是度假区实现可持续发展的保证。4、旅游业和畜牧业综合开发的产业优势。种草、畜牧、林业、药材、旅游等产业综合开发，可以资源共享，统一规划；相互利用，相互促进；形成“112”的开发模式。可形成种植业、养殖业和旅游业的共生关系，形成良性循环。5、中国西部大开发战略的实施，是投资开发的良好机遇。6、国内越来越旺盛的旅游需求2005年，国内旅游出游人数达到1212亿人次，国内旅游收入达到5286亿元；预计到2020年，中国旅游人数将达到20亿人次。重庆市汇聚了中国西部最大的人群和最大的潜在消费力，在经济不断发展的情况下，旅游已成为一种大众消费，客源市场规模庞大，城镇居民出游率已达到127，利用假期外出休闲、度假已成为时尚。7、城口县对旅游业的逐步重视和对旅游业的扶持。旅游业是城口县第十个五年计划中努力培育的四大支柱产业之一，在城口县国民经济和社会发展第十个五年计划中，提出了“旅游兴县”的战略构想，城口县县委、县政府对黄安坝牧场度假区的开发在政策上给予了极大的扶持。8、交通格局的飞跃。“四小时重庆”工程的实施和城巫公路的建设使城口与相邻地区的时间距离大为缩短，大大提高城口和外界交流的机会。六、市场分析由于黄安坝牧场度假区是新开发的度假区，缺乏相关的原始资料，而且由于旅游活动的特殊敏感性和广泛关联性，用任何一种预测模型都难以精确地预测游客的流量和流向，因此，项目主要是在客源市场分析的基础上，采用经验估测法对黄安坝牧场度假区的客源市场进行预测。（一）预测的主要依据近年来本地接待人次数、人天数；本地接待游客数的增减态势及原因；本地区旅游规划中的有关预测指标；本地重大旅游项目和旅游基础设施建设的进展情况及对客源地居民的吸引力程度；主要客源地社会经济发展的趋势等。1、城口县城口县有非农业人口3万余人，每年按010的出游率计算，为3000余人，再加上对口接待，每年按2000人计算，平均每人停留1天，共计5000人次/天。2、开县开县经济较为发达，距城口县较近，每年按2000人次计算，平均停留2天，计4000人次/天。3、万州万州有60万居民，经济发达，出游率较高，考虑距离较远，按3000人次计算，平均停留2天，共计6000人次/天。4、城口周边地区（包括四川宣汉、万源、达川、陕西等地）按4000人次计算，停留2天，共计8000人次/天。5、重庆市主城区这里是度假区的主要客源市场，每年按10000人次计算，平均停留2天，为20000人次/天。（二）旅游资源开发价值分析通过对大巴山旅游资源的普查和综合评估，大巴山黄安坝牧场度假区旅游资源有如下特色1、万倾南方草原，海拔高度第一。黄安坝草场及其与其连片的周边地区拥有草地面积达306万亩，其中主草场208万亩。平均海拔2300M到2400M之间，年均降雪期3个月以上，在全市首推第一。2、草场紧连溪谷，景观组合极佳。山顶草场成片，莽原百里；山下溪谷深险，丽水相连。通过合理开发和组合，可以建成以高山草原、现代畜牧业、森林溪谷为依托的，集观光、休闲、娱乐、健身于一体的度假观光区，实现畜牧业和旅游业相互促进，带动本地经济的快速发展。3、渝陕边地界梁，特殊区位魅力。黄安坝牧场度假区位于我国中心地区，处于川、渝、陕、鄂四省市交界处，四面辐射力极强，在连接大西南、大西北、东南发达地区的交汇处，旅游的潜在价值是极其巨大的，同时特殊的边地区位，为黄安坝牧场度假区增加特色和魅力。4、古朴山地民风，原滋原味原始。黄安坝牧场度假区位于边远山区，困于交通，极少受现代文明的熏染和影响，原滋原味的保留了传统汉民族山地民风、民俗，其山歌、钱棍舞、薅草锣鼓等民间艺术极具魅力。5、大巴山知名度，提升景区名声。大巴山为我国地理名山，大凡我国的地理名山，均具有独特的吸引力，可以借以提升旅游地的名声。6、草业综合开发，奠定旅业基础。1998年8月，国家计委、农业部把黄安坝草场列为国家南方高山草坡开发示范区，投入了大量的资金。目前黄安坝草产业综合开发（包括草业、畜牧业、种植业、医药产业、旅游业等）的规划，为发展旅游业奠定了良好的资源基础和丰富了旅游的内容。7、周边景区众多，易于联合发展。黄安坝牧场度假区位于城口县的东部，县内沿线有如青龙峡自然保护区、亢河等景区景点，周边有著名的巫溪大宁河、湖北神农架、长江三峡等，可以协同配合、互生共荣，共同打造中国的旅游黄金地带。8、开发程度低，发展潜力大。黄安坝旅游开发晚，破坏也较小，只要科学开发，综合利用，扬长避短，充分发挥优势，以其独特的山、草、林资源，开发成为全市乃至西南地区的山地乐园，其内在潜力是无限的。七、项目建设内容及规模（一）餐饮业餐饮作为旅游“六要素”的重要一项，是度假区经营主体之一，黄安坝牧场度假区发展旅游首先要搞好餐饮，以吃为重要吸引物，让客人吃得好，吃得满意，这也是旅游开发是否成功的重要标志。为了度假区旅游业的持续、快速发展，力争在规划期内，建立布局合理，结构得当的餐饮体系。具体目标如下表所示。餐饮发展规模表（指标餐位数）时段草原岩堡寨合计近期建设（2008年2009年）500500中远期建设（2010年2015年）10005001500合饮在度假区的收入中占有相当比重，并且还是一种吸引游客的有效手段。度假区要将餐饮作为一项重要的旅游吸引物来抓，发挥资源优势和业主在医药、养身方面的技术优势，开发“大巴山”菜系，提高餐饮业的总体水平，因此旅游地的旅游饮食开发显得非常必要。根据当地的资源基础，旅游地的主题，通过分析旅游者的心理，主要开发以下饮食（1）少数民族食品。大巴山草场为畜牧业提供了良好的基地，依托畜牧业可发展以下民族食品肉食包括手扒羊肉和烤全羊奶食品奶食品里分食品和饮料两大类。茶。（2）地方特色菜。结合当地的资源，开发出具有医疗保健性菜系列，着重推出污染少的绿色食品和野生菜，并创造出独具特色的菜谱，发扬地方饮食文化，争取创造出一流的品牌。（3）西餐。充分利用当地的畜牧业资源，开发出适合市场需求的西餐，着重推出天然绿色牛、羊肉、奶为原料的西餐菜品，满足、引导消费者需求，争取改变消费者饮食结构，创造新的需求。（二）畜牧业在黄安坝草场种植优质牧草2万亩，建设优质牛羊小区，发展母牛500头（实行冷冻精液人工授精），饲养商品肉牛500头，年出栏肉牛500头；发展山羊母羊2000只，种公羊200只，饲养商品羊4000只，年出栏商品羊4000只。饲养马匹100匹。建牛羊马圈舍20000，建管理和生产用房2000。牛羊饲养可采取“公司基地农户”的运作模式，将牛羊和草场出租给当地农户饲养，给当地农户找一条增收门路。（三）旅游项目1、休闲旅游类项目主要包括黄安坝天上牧场度假项目、牧场别墅项目、马厩羊圈项目、牧马人石（木）屋项目、牧场栅栏项目、家庭牧场（认养幼小动物）项目、牧场酒吧项目、“百草园”（名贵中药材种养）项目、牧场别墅业主俱乐部项目、“我的牧场小屋”（第二居所）项目、“天上牧场是我家”（分时度假）项目。2、观光旅游类项目主要包括山顶草场（蓝蓝的天上白云飘）观光项目、天上牧场（白云下面马儿跑）观光项目、渝陕界梁边地观光项目、生态农业综合实验基地观光项目、横道河森林河谷观光项目、岩堡寨民俗观光项目。3、运动健身旅游类项目主要包括杨柳坪戏雪项目、马家垭口滑草、滑雪场项目、马家垭口登山健身项目、十里坪溜马项目、山顶滑翔伞、热气球项目、山地自行车项目、其他健身娱乐项目。4、购物旅游类项目主要包括牧场纪念品项目带有度假区名称、标志的地方特色小商品、牧场工艺品项目用本地材料制作的赋予地方文化的工艺品、旅游土特产品项目珍贵药材、农副产品等、旅游食品项目、旅游日用品项目。5、美食旅游类项目主要包括“绿色”牛、马、羊肉、奶、蜂蜜、蔬菜、粮食美食项目、烧烤项目、药膳、养生项目、西餐项目。6、民俗旅游类项目主要包括大巴山民间歌舞表演项目、大巴山民间饮食文化项目（如老腊肉制作等）、岩堡寨民俗观光。7、科考旅游类项目主要包括大巴山自然保护区缓冲地带野生动植物考察、山顶天文观测。（四）旅游住宿近期（2008年2009年），建设床位500张；中远期（2010年2015年），建设床位1500张，并力争在规划期末使旅游服务文化内涵进一步增强，管理手段日趋现代化，基本建立起一套完善的住宿接待系统。（五）建设要求1、度假区廊道建设。利用有关政策引导李家坝至今六合沿途农民种植生态型经济作物；利用有关政策和帮助六合至采石场农民退耕还草，开展家庭畜牧业养殖，并建设卫生科学的畜牧业设施。2、建筑要求。度假区旅游建筑、观景建筑、民居建筑必须突出以川东民居为主题的建筑景观设计方针进行严格控制，严格审批，并结合环境进行精心设计，增加度假区景观特色。3、景观建设。度假区内观景建筑尽可能简洁，度假区内修建生态公厕、休息亭、桥梁、栅栏、道路等建筑物应结合环境特点，用木材、石材等地方材料进行建设。4、接待设施。草场度假区按传统民居风格建设接待中心及山地、草原民居；岩堡寨接待中心为川东风格，结合当地传统民居，体现大巴山特色。（六）项目建设保护措施1、规范畜牧业养殖，划定养殖区域。2、保护好横道河溪河、巴山神泉及其他水源补给区，在其周边严禁放牧、修路、建房。3、规范建设厕所严格执行中华人民共和国国家标准旅游厕所质量等级的划分与评定GB/T189732003。4、建立完整的森林防火规章制度，配置灭火器具，设置消防通讯设备，开展防火宣传活动，杜绝火灾隐患。5、减少自然性破坏，植树造林，减少水土流失，改善树种搭配，增强植物抗虫灾能力。6、减少开发性破坏，在保护的前提下进行合理的旅游项目开发，但必须按规划定点，由管理机构统一批准，统一安排，按程序审批。度假区内严禁开山取石，不准随意砍伐树木。7、合理控度假区内机动车的数量，防止噪音、废气、油污污染。八、项目投资预算及效益分析（一）投资总额本项目直接投资总额为3600万元。黄安坝牧场的药材种植、生态蔬菜均为非直接旅游业项目，其投资和收益未纳入本规划。游乐设施投资采用招商的方式，引进有经验、技术、资质的企业来开发，本企业收取场地租金，本项目建议书未对游乐设施投资进行效益测算（投资总额详见附表）。黄安坝牧场度假区投资项目及投资额汇总表单位万元序号投资项目2008年1月2009年12月2009年12015年12月合计1住宿建房及基础设施100030013002接待设施100401403厨房设备2010304景区设施2010305、种植牧草2万亩80020010006引调母牛10001007引调种羊900908引调马300309建牛羊马圈舍2万600060010建管理生产房200020002009交通车30306010其它10102011合计30006003600（二）资金筹集本项目运作采用开发商投资和招商引资的方式进行，项目所需总投资3600万元。其中，项目实施单位前期已投入600万元（未测算度假区公路投资），还需要再投入2400万，然后，通过近期运行滚动开发和招商引资进行后期投入600万元。（三）经济效益分析1、客源产出地每年旅游人次及收入预测（详见附表）客源地出游总数（人）停留时间（天）出游人次消费/元收入/万元城口县50001500014070开县20002400016064万州30002600016096周边地区400028000160128重庆市主城区10000220000180360合计24000450007182、可旅游天数的旅游人次及旅游收入预测（详见附表）旅游时间人数人天数人均天次消费（元/天人）小计（万元）周末600012000160192黄金周500010000180180暑假40008000150120其他时间900013500160216合计24000435007043、度假区旅游效益分析项目经营收入经营费用门票24万人40元96万元96万元20192万元餐饮43万人50元215万元215万元501075万元住宿24万人80元192万元192万元30576万元旅游商品15万人30元45万元45万元70315万元游乐场地收入2万人40元80万元80万元3024万元烧烤等消费收入2万人50元100万元100万元4040万元工作人员工资及福利50万元管理及维护费用30万元合计728万元3598万元项目建成后，年收入3682万元，经济效益显著。九、结论项目建成后，旅游区域内草场成片，牛马成群，幽谷清流，茂林修竹，珍禽异卉，奇石游鱼，美不胜收；高山湖泊，跑马场、环山牛马车道、民俗文化广场、滑雪场，具有欧式风格的高山别墅和民族特色的四合院、三合院让您感受度假天堂、天然氧吧的情趣。度假区将集休闲、度假、科普、观光、娱乐、健身、购物为一体，已形成种植、养殖、旅游、加工相互促进，互为发展的产业化链条，其经济效益、生态效益、社会效益明显，可行性高。“武夷山国际花园养老度假酒店项目”招商合作一、武夷山国际花园养老度假酒店的基本情况（一）地理位置武夷山国际花园养老度假酒店坐落于武夷山风景名胜区，面临武夷山市中心大道武夷大道，背靠崇阳溪，与市政公园武夷魂公园隔街相望。位于武夷山市金盘亭，紧邻武夷大道，背靠崇阳溪，酒店南距飞机场4公里、度假村景区13公里；北距火车站2公里、市区3公里，酒店处于市区与度假村景区相接的核心地带，紧邻市政府规划新址和高教区，且周边并无其他酒店，是距离机场最近的酒店之一；优越地理位置使得公司在未来市场竞争中具有明显的优势。（二）养老度假酒店简介与项目优势武夷山国际花园养老度假酒店原来是按照四星级酒店标准规划设计，占地面积32711平方米，建筑面积15266平米，设计客房125套，附属配套设施一应俱全，现根据形势发展欲招商合作建立养老度假项目。项目优势武夷山是我国十大名山之一，也是我国仅有的四个“世界文化和自然遗产”之一，保存了地球同纬度最完整、最典型、面积最大的中亚热带原生性森林生态系统，旅游资源非常丰富。1999年12月1日，被联合国教科文组织批准列入世界遗产名录，成为世界第23处、中国第4处“世界文化与自然双遗产地”。境内拥有首批国家重点自然保护区、首批国家重点风景名胜区、首批国家旅游度假区、中国首批优秀旅游城市、全国首批5A级旅游区、全国十大文明景区、中华十大名山。首先，近年来中国旅游市场持续升温，旅游产业已经成为经济中的亮点。相对而言，武夷山旅游还处于开发初期，蕴藏着巨大增长潜力。据武夷山市旅游局统计，2005年武夷山旅游人数37512万人次，旅游收入1551亿元，2006年武夷山旅游人数443万人次，武夷山共接待入境旅游者1654万人次，旅游直接创汇248亿元；2007年武夷山接待游客达到543万人次，同比增长226；实现旅游收入2335亿元，同比增长2431；境外游客达219万人次，同比增长20；旅游专列开行131对；旅游包机达747架次；2007年武夷山旅游人数543万人次，其中境外人数219万人次，旅游收入2335亿元；2008年武夷山旅游人数567万人次，其中境外人数2363万人次，旅游收入2335亿元；高速增长的多日游游客为公司未来发展提供难得的机遇。2008年在上海的中国国际旅游交易会上，国家旅游局旅游促进与国际联络司司长祝善忠在沪透露国家旅游局已向有关部门提出“国民休闲计划”，以进一步拉动国内旅游市场，以促使更多市民参与到国内旅游活动中，促进国内旅游市场获得更大提升。第二中国目前的人口有老龄化趋势，根据形势的转换，我们提出建立以健康管理为核心的候鸟式养老产业机构，启动候鸟式养老产业项目是未来养老产业的新模式，这是旅游产业与人口老龄化和未来养老模式的新的创新。冬天选择到温暖舒适的南方养老，夏天选择清爽宜人的北方避暑。可以尽情享受自由巡回的候鸟式养老服务。同时配合天然无伤害的各种自然疗法，以健康管理技术为核心，变“养老”为“养生”，为老年朋友的健康长寿提供全面、全程的保驾护航。中国老龄事业发展基金会会长李宝库说我国现在的养老模式仍以居家养老为主，机构养老和其他养老模式的服务能力和社会认同还有待提高，我国老龄事业是一项具有巨大发展前景的朝阳产业，大有作为。（三）武夷山养老度假酒店投资方及主要资产情况武夷山国际花园养老度假酒店累计投资额近5400万元。目前，酒店主要资产情况如下150亩土地的国有土地使用权，由于土地升值因素，现在价值在5000万元以上；2建筑面积15266平方米的4星级酒店，主体结构为钢筋混凝土框架结构体系，六度抗震设防。3两栋小别墅，建筑面积共600平方米，已基本完工；4酒店运营所需的主要机器设备及车辆。二、酒店工程建设情况（一）酒店规划设计方案武夷山国际花园养老度假酒店的主体结构由福建省建筑设计研究院与东南大学科技研究院联合设计，强调与自然协调，充分考虑居住的舒适性。在平面结构上，根据功能划分为三部分；中部三层为门厅、咖啡厅、会议室用房；西侧三层为客房区；东侧地下一层、地面两层为娱乐区，有餐厅、桑拿房、歌舞厅等。1西侧客房区客房总数为155套，其中标准间135套，双套间10套，三套间6套，单间4套，客房总面积为8655平米。2东侧娱乐区东侧娱乐区地下一层桑拿房面积为400平米；其他休闲娱乐设施800平米。地上一层中餐厅总面积320平米；地上一层西餐厅总面积192平米。地上二层舞厅总面积96平米；卡拉OK包间8间；棋牌室5间；台球室1间。3中部区酒店中部一层为大堂总面积500平米；二、三层为会议室。（二）酒店工程进度目前，酒店的工程进度及状况如下表所示项目内容已完工程土建工程、别墅工程、防水工程、绿化工程、自来水工程待完工程室内装饰工程（完成50）；消防工程（完成50）；变配电、发电机组工程（完成90）；空调工程（完成80）；电话通讯工程（完成60）；游泳池工程（完成20）；电气工程（完成60）；给排水工程（50）三、后续投入估算按照建立疗养度假型酒店，建立养老疗养休闲度假培训中心等也是目前当地市场的发展空缺与发挥巨大的潜力。这里比邻著名旅游景区，具备一定接待能力，交通便利、环境优美、康复娱乐设施完备、服务质量高。附近都有医院，便于老人紧急就诊，完全可以满足老人边旅游边养老的需求。在酒店现有的规划设计基础上，后续只需再投入约2000万元左右，主要用于装饰工程（约1000万元）、电气工程（约300万元）及其他辅助设施等，即可正常运营。四、合作方式公司希望引入资金雄厚的战略伙伴，合作方式有以下几种，具体协商，实现共赢1项目转让合作方买断项目，产权过户，自己经营运作；2借贷合作方提供资金并取得稳定的收益回报；3合作开发我方提供已建项目，合作方提供后续资金作为后续资金、追加投资，保证项目顺利完成。双方共同做好项目的运营。4合作租赁使用方在一定年限内租赁。“天堂驿站”产权式度假养老酒店项目建议书目录1项目特性分析11产权式酒店的起源12产权式酒店的类型13产权式酒店的流行趋势14产权式酒店在我国的发展基础2项目提出的背景及建设必要性21海南市场背景22产品销售主体分析23产权式酒店与传统投资方式的比较3养老产权酒店的特性运营管理构想31产品配套服务32酒店运营客户结构分析33在国内其他地区建立连锁养老基地4项目定位以下略）天堂草原国际私人度假牧场项目建议书私人度假牧场模式最早源自二十世纪五十年代的美国KANTUCKY（肯塔基州），当时住在纽约等大城市的中产阶级为躲避都市的拥挤与喧嚣。缓解因紧张工作带来的压力。找寻一种往返回自然的生活。纷纷选择距纽约以西数百公里KANTUCKY购买土地建设个性化的GENTLEMANFAYM（名流农庄）。成为城市住所以外设在乡村的第二个家。其主要功能有休闲度假、娱乐聚会、骑马渔猎和从事简单的农牧生产。私人度假牧场开发，目前在我国还是一项具有前瞻性的产业，其涵盖的内容与目的还属于旅游度假地产的范畴。为有效开发正镶白旗的旅游度假产业。本着经济发展生态先行的原则开发度假牧场，会起到拉动正镶白旗社会经济发展的重要作用。建议书将本着理论与实际相结合指导方针。科学审慎的论证方法。就度假牧场开发的目的与意义加以论述。随着人们收渗透水平的进步，可自由支配时间的增多。一个休闲时代正在来临。52的生活工作方式。三个黄金假期，不同程度的带薪休假。私人车的普及。高速公路网的建设，时尚的假日消费。人们的休闲需求不断膨胀。旅游作为休闲的一种方式。也在从单纯的观光向度假转变，结合了旅游休闲度假与房地产开发的旅游房地产正蕴酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。度假房地产主要是满足城市居民短期居住。作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。从休闲、度假、旅游三者的关系来观，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”。它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓、私人牧场等旅游置业项目。休闲度假区住宅别墅、度假村，主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村风格别墅、民俗度假村、私人牧场等旅游置业项目。时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份如一年51周，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间或一周的居住权。私人度假牧场是将牧场的每一个单元面积分别出售给投资人，同时投资人委托牧场治理公司或分时度假网络治理。获取一定的投资往返报。一般情况下，投资人均拥有该牧场的产权。养老型酒店是投资人往往是终极消费者。在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托治理公司经营治理直至退休后自用。治理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人往世后由治理公司往返购再出售，收益回其家人所有。高尔夫、滑雪运动度假村是在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地四周开发的度假别墅项目。旅游休闲培训基地、国际休闲度假中心是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。2006年将成为“中国旅游地产元年”，其行业发展将呈现如下特征第一，2006年将是中国旅游地产开发热潮的启动年，城市房地产开发重心开始“上山下乡”、“依山傍水”，向以休闲度假为主题的旅游房地产转移；第二，旅游地产项目开始走向整合，日益注重其流通性，由“居家型”向“旅居型”过渡，逐步形成规模化产业网络；第三，以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换，使旅游房地产的开发模式发生根本性变革；第四，旅游房地产金融证券化模式初显端倪，交换平台、交易系统成为旅游地产发展的动力引擎。全世界在过往20年的时间内，有1000万家庭和个人购买了旅游度假房产或权益。目前中国经济高速增长，人均收渗透和生活水平迅速进步，预计在未来10年的时间里，中国将有500万家庭或个人接受旅游度假房产或权益，若仅按每个家庭出资10万元人民币购买旅游房产。将会产生5000亿元的市场份额。因此。自2006年开始。以20082010年奥运会、世博会为动力契机，中国各色山水景看地产、度假房产、产权酒店、分时度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合的旅游房地产进进一个崭新的发展阶段。至2020年将持续走强15年。旅游加地产两个黄金产业的交叉型领域，兼具消费和投资双重特性的旅游房地产将成为中国旅游业、房地产业发展的一个新经济增长点。度假地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络治理等各个环节。把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。通常意义上旅游地产划分为四个大类旅游景点地产主要是指在风景旅游区内为游客的旅游活动营造的各种观光、休闲、娱乐、非住宿型的建筑物及关联空间。旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。旅游度假地产主要是指为游客或度假者提供的直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间。旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物空间。而这四大类产品的开发与经营。均需以下五个方面为依托天生的资质旅游地产多在旅游风景区或运动、度假的胜地，基地四周有青山绿水等优良的自然环境，能够吸引人到此旅游度假，这样给项目的开发带来了先天上风。有的地方环境的价值特征可能很明显。如山区景看或海边景看；有的地方则比较微妙。如田园风光、古老村镇的建筑肌理等。有特色的自然环境实际上也就决定了旅游地产项目的特征，几乎所有成功的旅游度假区都是在保护和加强自然和社会环境方面获得了最佳状态。良好的题材旅游度假区多具备深厚的历史积淀、浓郁的文化气味。吸引人们到此看光游览。进而带来地产开发的契机。文化和传说有利于形成新的主题。易于创造好的故事来营造引人渗透胜的旅游娱乐项目。而且旅游地产还可利用这些文化传说较高的着名度来促进项目的宣传和推广。目前，国内的开发商有一种倾向，就是一定要做出文化来，一定要夸大项目的文化底蕴，试图以文化这张牌来提升项目的品味和档次。这种出发点是好的，但是对于旅游地产来讲，切忌硬做文化、为做文化而做文化。旅游地产非常需要做主题性的东西，但是文化一定要做得很轻松、很吸引人。旅游地产究竟不是历史文化名城保护规划或者考古复原项目。在旅游地产里面文化传说是可以发挥的，不是特别夸大真实性。而是夸大趣味性。完善的规划旅游地产的开发区域应该具备较为完备的道路、水、电、通讯等市政设施以及购物、休闲、娱乐、运动场所，使得消费者在旅游度假的同时也不会感觉到生活不方便。旅游地产项目的用地可以是从未开发过。也可以是基础设施完备的用地。国外曾总结出六种常见的用地形式。即未开发、刚开发、正在开发、成熟的、密集的和饱和的用地。多数成功的旅游地产项目都是位于较大的风景旅游区范围之内，由于相对于在基础设施较完善的区域开发。开辟一个新区域无疑意味着要承担更大的风险。持续的投资旅游地产的特点是用地范围大。在已有的自然景观上需要扩展新的景观。如建造高尔夫、滑雪、划船等一系列娱乐设施。这种形式的开发用度非常高。需要开发者建设所有的服务设施并采用大规模营销手段来宣传产品。然而新开发区的土地用度一般会相对较低。旅游地产开发建成以后持续创造价值的潜能会很大。题目在于从投资建设到获得收益的过程会相对较长。完备网络旅游地产的经营不同于住宅房地产经营，假如说住宅房地产是“管家“型的经营模式，那么旅游地产就应该是“经理人“式的经营模式。住宅房地产可以通过优美的环境品质，完善的设备体系。周到的物业治理来感动消费者，而旅游地产则是在此基础上。还要有一个已建立好完备的再营销的网络。让消费者观到长期的投资回报和不断地有现钱落渗透袋中的远景,才能吸引消费者的投资。所以，本轮旅游地产兴起之初，有经验的发展商或是先期与国际治理网建立了合约关系。或是全面收购国内现有的治理网络。造成布局之初始已计算到收官之后的全盘棋局。如此，方能成落子不败的局面。以上五大方面，就是一个旅游地产项目的成功基础。有关机构在实际操纵中应该对这几方面持更多关注旅游度假产业的开发。是对土地及其地上的景看文化资源的开发利用，回根结底，还是土地开发的一个分支。一、开发前的规划度假牧场开发者在着手进行开发过程时，首先必须考虑各种选择的可能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要经过很多变数的考虑。才能做最后的决定。专业的开发者，他所感爱好的是开拓潜伏的市场。其所需要的是适合该市场的计划用地。就一项有计划的度假牧场开发过程而言。从计划开始到成功这段期间，最重要的是反复思考开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整个计划的内容。在此同时还需要研究最有远景的市场所在，乃至于开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制。检验这些概念的可行性。倘若没有经过这种谨慎的调整过程。度假牧场开发计划很可能在一开始的时候，就得宣告失败了。设计概念形成的基础在于确定开发性质或设计意象。心理上的目标（PSYCHOLOGICALGOAL）界定。有助于选定计划的特殊意象或预计完成的范围。并进而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需求、影响交易方法以及其他各项细节。度假牧场的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包括度假牧场内相关物业的经营，计划初期的交易、土地与房地产的交易等。二、开发策略（1）土地买卖在历史上，土地买卖一直被人为是最大宗也最轻易获利的度假区开发形态。（2）旅游地产项目在这项交易里，度假牧场开发不仅从土地买卖获利，并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润。（3）经营开发策略中另一项重要策略在于度假牧场者自行经营度假区的设备，举凡出租贸易空间、治理旅馆、经营别墅单元的租借合资计划、提供维修服务或转售计划。或经营高尔夫球场、健身中心等，都可以在开发者的控制之下，为计划带来以下的益处可长期获利在计划已告完成，或区内的不动产买卖进度缓慢的时候，有现金周转的潜力促进开发产物（旅馆、别墅、公寓）的交易价，能够有阶段性的增值有助于计划标准之维护必须夸大的是，一件成功的经营计划也是非常需要广泛的治理技术，以及足够的财力支援。（4）不同策略之组合成熟的度假牧场开发会运用不同策略的弹性组合汲取个中利益。而这些策略的组合，有一项条件是，新开发地区的建造委托必须是长期的。最理想的状况是开发商取得该区域的独家垄断开发权。三、开发小组度假牧场的开发事业，是一项错综复杂、涵盖各门学问的过程。它需要集结很多专门知识，在不同一个时间内进行。其影响变数不胜枚举。开发过程中的每个步骤都需要仔细斟酌，稍有疏忽就会出现新的题目。因此，需要来自不同领域的专家，组成开发小组，共同针对开发者的目标，进行规划、设计和施工。组织和治理，是致胜的关键。为了能够有效治理，开发者需要有一群执行治理的核心幕僚。开发小组的责任在于确保开发小组内各组成部分间的良好沟通，包括负责市场研究、财务分析、规划、设计、工程、交易以及经营等各方面专家之间的意见协调。小组审核和协调会议，对于开发效率的把握非常重要，并且可以借此确保所有开发进度的正常运作。四、可行性研究与规划（暂略）当开发的构想确定，并界定好计划用地之后，具体的可行性研究即可以根据这些资料完成。包括1、分析具体的市场研究，应该能够指出潜伏的市场吸收率，以及可能随着下列诸项设施而来的收进。度假别墅不同的价位、出租率、所有权形态、地皮或建筑单元、独户住宅或多户住宅、持所有权的居住者或纯粹度假的使用者产生收渗透的游乐设施如高尔夫球场、网球场、马场、主题公园等等零售贸易区所有权形态以及可能的出租率等至于市场分析的内容。应该包括下列三项以预期中的购买者和游客，界定初步的市场范围预估既定市场范围。各种开发形态的可能需求在初步市场范围内，界定并研究出比较具有竞争力的计划案2实质环境的分析有关实质环境的分析研究，必须涵盖下列各类领域的评估细节地形地势水文主要及次要的排水系统、水源特征和水资源地理地表与地层状况植物主要的植被、森林以及农业野生动物气象风、温度、湿度、降雨以及日射角生态及环境因素视野、声音或其他特殊条件公用设施能源、给水、浇灌、以及通讯设施动线及其他有关的下部结构公路与道路、铁路、机场、桥梁与小坝历史文化保护物与独特地表目前的土地使用状况，及未来计划中的变更或开发批准程序与资格的限制适用于该计划的土地使用分区管制、建筑法规与建筑限制3、开发概念之设计此一评估工作的内容大致如下概念图标（CONCEPTUALDIAGRAMS）理想的功能关系图有关基地的功能示意图初步的土地使用图可供开发的总面积，以及必须予以保存的地区不同土地使用方案的适用性研究不同密度与产值评估其他用来显示该计划独特之处或重要性的图解和透视图每个计划阶段的初步计划4、财务分析若要成功地执行度假牧场开发计划，一定要有几项重要的分析内容评估预定计划的财务可行性；协助修正开发的阶段和内容，使之达到资金回收的开发目标；提供计划执行阶段所需的基本资料，以及治理和维护财务控制的适当手段。为了达成以上这些目标，可依下列分析程序作为参考没有任何例外的市场分析中必会产生投