2006年东莞市某酒店可行性研究报告(doc 40)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1半岛酒店项目可行性研究东莞市房地产开发有限公司FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2目录一，东莞市概况111东莞市地理区位112东莞市行政区划113东莞社会经济概况1二，东莞宏观经济发展分析321珠三角视角下东莞经济实力3211从经济总量角度考察3212从增长速度方面考察4213从地域之间的相互影响考察5214从产业结构考察522东莞经济分析与预测9221未来两个经济计划年度内东莞经济增长速度预测9222未来两个经济计划年度内东莞产业结构预测12223东莞32个镇区分类及企石在东莞的地位14三，东莞市酒店市场状况1631东莞酒店业发展状况16311中国酒店业现状16312东莞酒店业现状1632东莞酒店消费者研究17321消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异17322东莞酒店消费者特征18四，项目分析与定位2241项目资源分析22411项目自然资源分析22412项目人文资源分析22413项目政府资源分析22414项目区位分析22FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。342项目定位22421项目总体定位23422项目档次定位24423项目客户群定位25424项目技术指标定位25六，项目投资估算2661项目投资估算26611项目投资概况26612项目投资估算表26七，项目施工计划2771项目现场27711项目四周27712项目现场2772项目工程计划27八，项目投资分析2881项目投资分析28811项目投资分析资料的预测和选定28812项目投资筹资分析3182项目投资相关财务分析31821项目营业收入税金及附加31822项目营业成本费用估算31823项目借贷还本付息计算31824项目损益估算32825项目财务现金流量计算32826项目投资回收期计算表32827项目投资收益率计算表32828项目财务内部收益率计算表32829项目敏感性分析32九，项目风险分析33FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。491系统风险3392市场风险3393财务风险3394其他风险33十，结论34附表1，半岛酒店初步施工进程计划表2，2000年2005年珠三角二十一市GDP统计表3，2000年2005年大珠三角二十一市GDP增长率统计表4，2000年2005年珠三角二十一市一、二、三产业结构统计表5，营业成本费用估算表6，借贷还本付息计算表7，损益估算表8，财务现金流量计算表9，投资回收期计算表表10，投资收益率计算表表11，财务内部收益率计算表表12，敏感性分析表FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6半岛酒店可行性研究一，东莞市概况11东莞市地理区位东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里。水路至香港47海里，至澳门48海里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。北邻增城市和惠州市博罗县，西与惠州市天上人间区接壤，南面连深圳市的龙华区和宝安区，西面是珠江口。12东莞市行政区划目前，东莞市下辖32个镇区，546个村委会，129个居委会。全市陆地面积2465平方公里，据有关方面估计，东莞地区总人口达到1700万，其中包括本地居民、外来劳工、港澳台同胞以及海外侨胞。据有关方面估计，东莞市人口总数还有相当大的增长幅度。13东莞社会经济概况FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7东莞社会经济以外向型经济为主。近年来市内各镇区外贸出口均实现连续大幅增长，主要出口市场进一步巩固，出口商品的技术含量进一步提高，外资利用效率也在逐渐提高。它所显示的强大后劲，预示着日后将更加灿烂辉煌。东莞农业按照城郊型、生态型、外源型的农业发展思路，进一步调减粮食面积，建立以水果、蔬菜、花卉为支柱产业的农业生产体系，使种植业结构更趋市场化，推动农业整体水平和经济效益的提高。工业是东莞社会经济的主体，并呈现逐步增长趋势趋势,各项主要经济指标增长速度均高于全省平均水平。东莞正大力实施建设现代制造业名城发展战略，深入贯彻走新型工业化道路，积极推进产业结构调整，优先发展高新技术产业，全市工业逐渐形成日趋完善的产业体系。东莞金融系统越来越完善，证券市场也稳步发展，保险业务领域拓宽。全市正在实施新的文化发展战略，全力打造文化新城；卫生、体育事业也取得了可喜的成绩。东莞市的旅游事业具有很大的发展潜力，各项旅游服务设施得到很大发展。立体式、高效率的交通网络四通八达，其他关系国民生计的各项基础设施也非常完善。总之，经过多年的奋斗和建设，东莞已从原来的落后局面一跃而成为全国瞩目的焦点，未来的东莞将更加辉煌。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8二，东莞宏观经济发展分析21珠三角视角下东莞经济实力东莞的发展离不开整个珠三角的发展，特别是在CEPA协议签定之后，整个原珠江三角洲内部个地方之间的经济发展联系也越来越紧密，所以研究东莞经济的发展情况，就有必要探讨一下它与周边地区之间的差异与联系，特别是与之邻近的几个地区（例如，广州和深圳）之间的联系与差异，以便了解东莞宏观经济运行对项目同行业的支撑情况。211从经济总量角度分析就整个经济总量来说，东莞的经济发展有着鲜明的特点，下面是珠三角几十个城市中的珠三角七大城市GDP时间序列图0100000002000000030000000400000005000000060000000123456年份GDP万元广州深圳珠海惠州东莞中山佛山七个重点城市2000年至2005年的GDP时间序列线（源数据见附表一），从上面的图象我们可以看到，东莞、广州、深圳、佛山这四个市的经济发展历程是比较相似的，它们都是翘尾的，这表示这四个地区的GDP随着时间的推动而不断增大，经济发展在各自原有模式FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9和规模的基础上趋向于上升，而且上升的幅度非常可观，而其他十几个地区的发展基本保持不变，所以时间序列线表现为很平坦。从这个角度来看，我们所考察的二十一个经济实体大致可以分为两大类，第一类为经济发展相对发达地区，东莞属于该类；第二类为经济发展相对欠发达地区，除了广州、深圳、东莞、佛山之外，其他地区基本属于这一类。也就是说从经济总量的角度来看，东莞当之无愧的是属于二十一个地区中的佼佼者之一。212从增长速度方面分析GDP的增长率表示一个地方经济总量的增长速度，速度的大小表示该地区经济发展的势的大小，它表征了该经济实体生命力的旺盛与否。下图明确显示了各个地方2000年到2005年这几年的增长率情况，由图可知，东莞的GDP增长率序列（源数据见附表二）是二十一个地区中能在高势位保持最平稳的一个序列，它的波动非常小，而且，我们还可以看到东莞的平均增长率高达187，远远大于珠三角二十一个市的平均值123（这两个数据均未剔除通货膨胀率）。在经济总量比较中，我们看到东莞的绝对经济基数也是属于第一类，这也从另外一个角度说明了东莞模式在东莞强势稳定发展这个事实。根据惯性定律，我们可以预言，在未来的几个经济发展计划年度内，除非国内外环境政治、经济发生了巨大的变化，东莞经济会继续按照目前东莞模式继续稳定运行下去。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10珠三角七大城市GDP增长率时间序列0510152025123456广州市深圳市珠海市惠州市东莞市中山市佛山市213从地域之间的相互影响分析分析一下东莞GDP与邻近地区GDP之间的相关性，可以大致了解各个地区对东莞经济发展的影响程度。由于东莞处于深圳与广州之间，我们就重点分析一下这三个地区之间GDP数据的相关系数，结果如下广州深圳东莞佛山四市GDP相关矩阵相关系数广州市深圳市东莞市佛山市广州市1099509690998深圳市0995109870997东莞市0969098710995佛山市0998099709951根据我们测算的数据显示，东莞经济受深圳影响更大，两者之间GDP的相关系数高达098，而其与广州的相关系数仅仅只有0969。这是由东莞本身所执行的“向深圳看齐”的经济政策决定的。这也给了我们一个启示，要分析东莞的经济情况，一定不能忽视它的近邻特别是深圳对它的影响。深圳作为经济特区，它正在经历产业升级的蜕变过程，在这个过程中，很多相关产业将迁出深圳，由于受其影响更大，那么东莞将是这个过程中最直FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11接的受益者。另外，自CEPA协议签署以来，港、澳与内地的联系日益紧密，其对东莞的辐射带动作用也是不可忽视的。从这几个方面情况来看，东莞的前景也是非常乐观的。214从产业结构分析从上面分析我们知道第一，广州、深圳、东莞、佛山是属于相对发达地区，其他地区属于相对欠发达地区；第二，东莞经济发展受深圳的影响多过受广州的影响。基于以上两个客观原因，另外考虑到我们关注的主要对象是东莞，所以我们在比较产业结构的时候，只在广州、深圳、东莞这三个市范围内加以考察，本数据源于国家统计局，见附表三。广州产业结构变迁统计表广州第一产业第二产业第三产业2000年0040042705332001年0036042405402002年0034041005562003年0030043405362004年0028044205302005年002504070569广州市2000年至2005年产业结构变迁图FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12由图我们可以看到，广州的产业结构很有特点，从2000年到2005年这六年中它的产业结构基本保持稳定第一产业所占的比例非常小，第二产业所占比例相当大，第三产业所占比例最大。从产业结构来看，这种稳定的分布表明，广州是一个比较成熟的经济实体，它比较适合人们生活居住，这是由广州这个城市的的发展历史所决定的。下面我们再来看看深圳这个经济实体的产业结构情况。深圳产业结构变迁统计表深圳第一产业第二产业第三产业2000年0011052504642001年0009052604652002年0008055104402003年0006058904042004年0004061603802005年000205240474深圳市2000年至2005年产业结构变迁图深圳的产业结构与广州的有着非常鲜明的差异。从2000年到2005年这六年中，深圳一直都是第二产业执牛耳，深圳作为一个新兴工业城市的特点在这里一览无余。当然，我们也看到，它的产业结构也呈现出一个显著的FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13变化，即从2000年到2004年，它的第二产业所占比例是上升的，并且在2004年达到顶点，在2005年的时候，第二产业所占分额有了一个明显的下降，相对地同年第三产业分额有了一个显著的回升，这个也是深圳经济宏观调控的结果。接下来我们看看东莞的产业结构变迁图，并把它与广州和深圳的情况做个比较。东莞产业结构变迁统计表东莞第一产业第二产业第三产业2000年0060550382001年0050550392002年0050550402003年0030540432004年0020550422005年001056042这个变迁图表明，东莞的产业结构不同于广州，类似与深圳而又不同于深圳，东莞这六年来其第二产业一直都保持稳定不变，而且牢牢占据第一的位置，从上面的图象我们可以知道这点，这说明东莞和深圳一样，也是一个工业城市，这个与东莞的“打造制造业名城”战略是一致的。另外，东莞这几年来第三产业在慢慢地上升，但是这个上升并没有打压第二产业的发展空间，倒是打压了第一产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14业的发展空间，为了清楚的看到这个特点，我们来看看这幅图的背面的情况，如下所示。可见在第三产业慢慢爬升的同时，第一产业在逐步地下降。从产业结构方面分析得到的结果不仅印证了“东莞受深圳影响更多”这个结论，而且也印证了“东莞模式在东莞强势稳定发展”这个结论。总之，比较分析的结果表明，东莞将在现有模式的基础上继续稳定发展一段时间，按照国际实业投资周期相关统计结果，这个时间至少还有二十年。那么在这个模式基础上派生出来的各种经济形态也会在这段时间内稳定存在。也就是说，东莞的宏观经济发展非常有利于项目所在行业酒店行业现有模式的发展。22东莞经济分析与预测以上我们从经济总量及其衍生变量方面大致的分析了东莞经济与珠三角其他地方经济之间的关系，并由此推测出东莞未来若干年内经济发展的大致方向。下面我们着眼于东莞市并从经济总量、产业结构等方面来分析、预测一下东莞的经济发展情况。本小节数据来FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15源于东莞统计局，具体数据见附表四。221未来两个经济计划年度内东莞经济增长速度预测在经济总量和增长速度两者之间，总量代表总劳动成果，速度代表增长势头，是发展势头强弱的定量表达，前面已经论及东莞GDP绝对数值之大，所以在这里我们更注重对增长速度的了解。预测东莞未来十年左右的经济增长速度，可以让我们对东莞的未来发展有一个大致的定量把握，这对本项目的进行是非常有益的。按照发展经济学理论，由于各种因素的限制，一个地区经济增长在某个阶段来讲总是有限的，这种增长呈现拉伸了的S型，用图象呈现出来就是一条逻辑斯蒂曲线，这条线的变化率曲线就是一条先上升到达顶点之后再下降的曲线。我们将根据这个思路来拟合并预测东莞未来两个经济计划年度内的GDP增长率值。为了和前面的分析保持一致，我们依然采用的前面所使用过的数据，采用的软件是国际通用的MATLAB数学软件。东莞20002005年GDP增长速度统计表2000年1742001年182002年1842003年1952004年1962005年193拟合过程GENERALMODELFXAX2BXCCOEFFICIENTSWITH95CONFIDENCEBOUNDSA0101802679,006435B1152003547,234C16211439,1803GOODNESSOFFITSSE03052RSQUARE09252ADJUSTEDRSQUARE08753RMSE0319故选择如下函数FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1621651082XXF也就是说，可以用该函数来预测未来十年内的增长率。拟合的效果，可以通过和真实值的比较来判断预测效果表序列号预测值真实值误差117260217401398218106818010683187498184034984191892195031085194251960175619457219301572表格显示，该函数的预测效果是比较符合要求的。东莞未来十年经济增长率预测表序列号年份预测值120001810683200219189252004年1942562005年19457272006年19285882007183322102009年1755112010年165642122011年153748132012年139818142013年123852152014年10585162015年85812根据预测结果，我们看到东莞的增长势头要到未来两三年之后才到达顶点，之后才慢慢放慢脚步，尽管如此，这时候的发展速度依然是非常可观的，因为就算是在低谷，它的速度也有近10；而且，从发达国家的发展经验来看，经济发展总是从量到质的，开始时期总FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17是以数量的壮大来支撑总量的增加，发展到一定阶段之后，就转为以质量来支撑经济实力的提高。就目前的情况来看，东莞无疑还处于以数量取胜的初步阶段。毫无疑问，这种势态对于本项目来说是非常有利的。222未来两个经济计划年度内东莞产业结构预测分析一个经济实体的产业结构发展情况，可以使我们了解该实体的发展模式，有利于我们决策时把握大的方向。从历史经验来看，经济实体的产业结构具有很大的稳定性的，短时间内要改变这种结构是比较困难的事情。所以，从这点来说，东莞在未来不太长的时间内，将仍然以第二产业为主导产业。当然，它可能会有一些波动，但是这种波动不会改变它作为主导产业的实质地位。另外，随着经济的发展，考虑到生态的重要性和人们生活的需要，一个地区的第三产业必然会发展起来，并达到一定的规模。根据这个思路，我们采用MATLAB对东莞产业结构作了模拟，其结果可以作为预测结果看待。具体结果如下正反两图所示FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18东莞产业结构变迁模拟表东莞第一产业第二产业第三产业2000年0063055403842001年0054055103952002年0048055204002003年0031054204272004年0024055404222005年0010056504252006年0010050004372007年0010055104392008年0010054904412009年0010054704432010年0010054504452011年0010054304472012年0010054104492013年0010053904512014年0010053704532015年0010053504552016年0010053304572017年001005310459FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19模拟结果证实了我们初始的想法。东莞第二产业保持主导地位的经济模式在未来十年内依然强势存在对于本项目来说当然是一件好事。一个地区的经济发展模式决定了该地区内部其他关联产业的生态位和生存方式，就目前东莞来说，东莞酒店行业的生态位和生存方式具有非常明显的特征为第二产业的从业者提供休闲、娱乐、商务等场所，也就是说它基本上是为第二产业的从业者提供服务的。既然东莞在未来若干年内第二产业仍然占主导地位，那么酒店行业的主要生态位和生存方式就不会发生很大改变。所以，这也是本项目定位的重要依据之一。223东莞32个镇区分类及企石在东莞的地位除了从宏观整体上了解东莞之外，我们有必要关注一下从行政区域划分的角度来考察东莞32个镇区以及项目所在地企石在东莞中的地位。由于各种条件的限制，不能收集到所有镇区的数据，所以这里只对排除了城区和东坑之外的其他三十个镇区作分析，并选择6个指标（第二产业总值、资产总额、负债总额、存款余额、社会零售商品总额、出口总额）作为分析的依据，具体数据见下表东莞三十个镇区六指标统计表单位万元镇区代码第二产业资产总额负债总额存款余额商品零售总额出口总额石龙（1）20906532171917380665767717789776125虎门（2）343475304201467312214797566892133246东城（3）2255781930004600133146014080071674万江（4）152881183059901814765925681814074南城（5）2515902720483797616847047980051485中堂（6）114628152210934233883154445715256望牛墩（7）38325651432925918308098696494麻涌（8）19286071832435432419904998944562石碣（9）2691821692714829762030998497339545高步（10）11910396108436022563727941049283道窖（11）9712398350312132674133880621825洪梅（12）5788210948638863736083348011031沙田（13）110675163987642552594794153336646厚街（14）280047217171591491253672248185280516长安（15）431328389525712201497324172559336224寮步（16）1836502054088801849366399200161355大岭山1300621460235024943055668930105718FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20（17）大朗（18）182819132015352837097469898054019黄江（19）1363481402484742438411646441158000樟木头（20）1464402509178700045337411139042779清溪（21）19760417825792783531685142159291761塘厦（22）293489396437144422786698107440282747凤岗（23）1401581770437025760159485580128517谢岗（24）5808170316296611431565168215588常平（25）3295613083921091091018467454833178698桥头（26）166748135420762503184427477263008横沥（27）138029157322671772782978027038359企石（28）127436103061409052018625067325865石排（29）11826286491360722659277263025867茶山（30）12934597162677673373196254328633以这六个指标作为标准，对上列30个镇区做聚类分析以这六个指标作为标准，可以将上述30个镇区分为几个大类，每个镇区都在这个分类层次表中占有自己唯一的位置。分析显示，企石和高步、道窖、石排是直接同属一个大类的，而且是处在比较低的层次中，而序列号为2的虎门就处于比较高的层次中，再看序列号5和15所代表的南城和长安也是处于非常高的层次中。这个结果有助于我们在做项目相关决策时知道自己在东莞所处的位置。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21三，东莞市酒店市场状况31东莞酒店业发展状况311中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的73左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点1、酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；2、酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；3、酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；4、绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22312东莞酒店业现状1，从东莞现有酒店的绝对数及容纳能力来看东莞市实际达四五星级标准的酒店有50余家,超过深圳、广州，星级酒店近100家,数量将排到北京、深圳之后,居全国第三。而其全年所接待的过夜旅客人数113131万人次，其中外国及港澳台旅客14964万人次，国内游客98167万人次。全市客房平均开房率为612。从这个角度来看，东莞酒店市场无疑是个竞争比较激烈的市场。2，从利好因素对东莞酒店业的支撑来看随着东莞“打造国际制造业名城，建设现在化中心城市”口号的提出和松山湖高新科技园工程的启动，每年都有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来东莞招商、考察、取经，这种团体频频光顾东莞，给东莞的酒店带来的滚滚客源；其次，工业化密集型的“晕轮”效应也衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是东莞酒店业得以蓬勃发展的原因之一；另外，东莞地处粤、港、澳金三角处，位于深圳、广州、惠州的高速公路的交汇点，同时又是广深铁路的中间站，地理条件相当优越。相对于港、澳而言，同等级的酒店在东莞其价格要低很多，这个价格优势也吸引了大量港、澳消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于东莞酒店行业。3，从酒店经营状况来看从经营的角度来看，东莞酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为东莞一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了东莞一个主要的创收经营项目。这是其他地方酒店市场所没有的特征。4，从酒店竞争能力来看东莞现有酒店规划相对落后。东莞星级酒店如林，但大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由东莞酒店业的发展历史所决定的一方面，东莞酒店业发展才不过四、五年的时间；另一方面，东莞酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者国内还鲜有经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了东莞酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有国际竞争力的酒店还没出现。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2332东莞酒店消费者研究321消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就东莞范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利1，就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如机场）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；2，商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；3，完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；4，商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；5，东莞商务酒店逆黄金周现象特别明显。东莞拥有众多的企业，这些企业的老板、高级管理人员的商务往来、业务谈判没有淡旺季之分，因此东莞的酒店除了每年的春节生意较淡以外，其他时段酒店业务都很多。但是在黄金周，由于东莞缺乏旅游资源，大量的人员外出旅游，于是就形成了东莞酒店业务逆黄金周的现象。6，商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是15分钟车程，次级商圈为半小时车程，三级商圈1小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同1，从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2，度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3，度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4，度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火暴，但平时比较泠淡。为了熨平FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度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