2007年青岛房地产市场分析报告

1项目市场分析报告2项目市场分析报告目录第一章、社会经济发展状况4第一节、国内宏观经济状况4第二节、青岛宏观经济状况5第二章、房地产市场概况8第一节、全国房地产最新状况8第二节、青岛开发区房地产状况8第三章、项目周边竞品个案分析11第一节、楼盘区域位置图11第二节、项目周边在售项目楼盘资料及分析12第三节、项目周边未售项目楼盘分析20第四章、区域市场分析21第一节、区域市场总体评价分析21第二节、项目周边三级市场分析22第五章、本项目分析23第一节、项目简介23第二节、项目周边目前状况25第六章、项目定位30第一节、项目属性30第二节、产品定位30第三节、目标客户定位32第七章、SWOT分析333第一章、社会经济发展状况第一节、国内宏观经济状况一、国内经济发展状况2006年我国国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，2006年中国国内生产总值比上年增长107，增速比上年加快03个百分点。从2003年开始我国经济增长率一直在10平台上加速。2003年的增长率为100，2004年为101，2005年为104。初步合算显示，2006年四个季度的全国GDP增速分别为104、115、106和104。在宏观调控政策效应下，经济运行总体比较平稳。2006年我国粮食再获丰收，全年产量超过49000万吨，全国粮食价格同比上涨27，涨幅比全国居民消费价格总水平高出12个百分点。国内粮食供求关系、品种结构和国际市场三大因素，造成了此轮价格上涨。全年规模以上工业增加值同比增长166，实现利润增长310。投资增幅回落，消费增速加快。2006年，全国社会固定资产投资同比增长240，增长速度比上年回落20个百分点；社会消费品零售总额增长137，增速加快08个百分点。对外贸易快速增长。全年进出口总额17607亿美元，同比增长238；顺差达1775亿美元，比上年增加755亿美元。40246810121416199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005FGDP人均可支配收入二、产业发展状况2006年，中国国内生产总值达到182321元。其中，第一产业增加值22718亿元，比上年增长52；第二产业增加值86208亿元，增长114；第三产业增加值73395亿元，增长96。三、城镇居民收入状况2006年我国城乡居民收入同比分别实际增长104和74，增速均比上年加快。2006年我国城镇居民人均可支配收入为11759元，同比增长121，扣除价格因素，实际增长104。我国农村居民人均村收入2006年为3587元，同比增长102，扣除价格因素，实际增长74。四、居民居住条件2006年全国城镇人均住宅建筑面积2611平方米，其中东部地区28平方米，中部地区239平方米，西部地区2524平方米。全国城镇户均住宅建筑面积832平方米，全国城镇私有住宅建筑面积879亿平方米，住宅私有率为8162。此外，到2006年底，全国城镇房屋建筑面积16451亿平方米，其中住宅建筑面积10769亿平方米，占房屋建筑面积的比重为6546。第二节、青岛市宏观经济状况5一、青岛市简介青岛位于山东半岛南端，是一座独具特色的海滨城市。全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里。青岛现辖七区五市总面积10654平方公里。总人口74068万。青岛是国家14个沿海开放城市8个国际会议城市之一；同时，还是中国重要的外贸口岸、中国重要的海洋科研基地、风景旅游胜地。青岛亦是一座历史名城，中国道教即发源于此。1986年青岛市在国家计划中实行单列，1994年被列为全国15个副省级城市之一。经过20年的改革开放和产业结构调整，青岛现已形成了电子通讯、信息家电、化工橡胶、饮料食品、汽车船舶、服装服饰六大支柱产业。二、青岛市国内生产总值2006年我市实现全市生产总值（GDP）320658亿元，比上年增长157,增幅较上年下降12个百分点。三、社会固定资产投资状况固定资产投资增速回落。全年规模以上固定资产投资完成14857亿元，比上年增长198，同比下降258个百分点。全年规模以上固定资产投资施工项目5478个，新开工项目4305个，竣工项目568个；在建项目计划总投资规模33962亿元，增长232。第一产业实现增加值18395亿元，同比增长09；第二产业实现增加值167717亿元，增长172；第三产业实现增加值134546亿元，增长162。三次产业的比例关系由2005年的65519416，调整为5752342。农业生产保持稳定。2006年，全市围绕建设社会主义新农村的总体部署，不断加大农村投入，促进了农业稳定发展。全市粮食总产量达到30393万吨，由于旱情所致比上年减少35。蔬菜、肉类等副食品不同程度增长。郊区五市首次全部进入国家统计局评比公布的全国百强县，排名均有较大幅度提升。工业生产与效益实现协调发展。全市规模以上工业完成增加值14728亿元，比上年增长231，同比回落63个百分点；主营业务收入51908亿元，增长218；实现利税总额4119亿元，增长253；实现利润总额19238亿元，增长270。6服务业发展速度加快。全市服务业实现增加值比上年增长162，增速提高02个百分点。交通运输业全面发展，港口货物吞吐量完成224亿吨，增长198；集装箱吞吐量完成770万标准箱，同比增长220；航空货邮吞吐量完成101万吨，增长139；航空旅客吞吐量完成6378万人，增长149。金融保险业快速发展，实现增加值8756亿元，增长322。旅游业强劲增长，全年旅游总收入3252亿元，增长267。全年规模以上固定资产投资施工项目4333个，新开工项目3735个，竣工项目734个。在建项目总投资规模2098亿元，增长271。全年新增固定资产3655亿元，项目建成投产率169，固定资产交付使用率371。四、青岛市居民收入状况与消费状况城乡居民收入水平继续提高。城市居民人均可支配收入15328元，比上年增长186，同比提高21个百分点，是近十年以来增长速度最快的一年。农民人均纯收入6546元，增长127。市场物价保持稳定。全年居民消费价格指数为1009，比上年上涨09，增幅下降14个百分点。全年原材料燃料动力购进价格上涨58，工业品出厂价格上涨108。商品房屋价格涨幅逐步回落，房价由一季度上涨78，回落到全年的69。消费市场活跃旺销。全市实现社会消费品零售总额100667亿元，比上年增长163，同比增速提高05个百分点。其中，吃、穿、用的消费品零售额分别达到38092亿元、19083亿元、43492亿元，分别增长149、172、171。对外开放水平进一步提高。全市实现外贸进出口（不含中央、省属公司）总额3656亿美元，比上年增长200。其中出口2165亿美元，同比增长231。全市外商直接投资3658亿美元，与上年持平；平均单项实际外资额2619万美元，是上年的18倍，引资质量稳步提高。引进内资实际到位资金3185亿元，增长231。财政收入较快增长，金融运行平稳。全市地方财政一般预算收入完成2258亿元，比上年增长28。地方财政一般预算支出2368亿元，同比增长7166。年末金融机构本外币存款余额340154亿元，比年初增加55324亿元。年末金融机构本外币贷款余额28014亿元，比年初增加5733亿元。第二章、房地产市场概况第一节、全国房地产最新状况国家发改委、国家统计局最新调查显示，5月份全国70个大中城市房价同比上涨64，创下18个月来的新高。观察发现，2006年全年该项统计数据平均值为55，当年各月也一直在这一数值附近徘徊，并持续至今4月份，没出现过大起大落。但是，5月份的数据有些令人吃惊，涨幅比4月高出10个百分点。与此同时，5月份全国70个大中城市房价环比上涨也达到10，涨幅比上月高03个百分点。对此，业内人士分析认为，近期流动性过剩、人民币升值等因素加剧了房价上涨预期。值得注意的是，新建商品房价格同比上涨也创出了6个月以来的新高，达66。该涨幅比4月高13个百分点；环比上涨08，涨幅比上月高01个百分点。其中，经济适用房、普通住房和高档住房价格同比分别上涨20、72和65。二手房和非住宅商品房价格涨幅也非常强劲。其中，二手房价格同比上涨68，涨幅比上月高07个百分点；环比上涨13，涨幅比上月高03个百分点。北海、深圳、蚌埠、北京、郑州、大连等城市二手房同比涨幅较高，分别8为151、139、109、97、97、82。5月18日，央行宣布同时上调存款准备金率、存货款基准利率和人民币汇率浮动幅度，这套组合拳直接针对宏观经济过热，但是5月份的房价的继续上涨，以及刚刚公布的5月的CPI数据，引发市场对政府会否再出台措施抑制房价以及物价上涨的猜测。第二节、青岛开发区房地产状况2006年青岛开发区房地产开发项目为178个，其中拟建项目69个。截止11月份全区新开工项目16个，续建项目47个，竣工项目13个，空置项目28个。2006年111月份我区房地产市场在一系列宏观调控措施的影响下，呈现如下特点一、房地产开发投资平稳增长。根据统计数据显示，我区111月份房地产开发累计完成投资1478亿元，比去年同期增长1879。从开发投资用途来看住宅完成投资931亿元，同比增长175，占总投资的6299，办公楼投资173亿元，同比增长13699，占总投资额的1171；商业营业用房完成投资247亿元，同比增长7039，占总投资额的1672。二、商品房建设规模出现下滑（不包括旧村改造中的村民安置房）。111月份全区累计完成施工面积25623万平方米，比去年同期降低663。按房屋用途分，住宅施工面积16741万平方米，同比降低937，占施工总面积的6534；办公楼施工面积40万平方米，同比增长535，占施工总面积的1561；商业营业用房施工面积2504万平方米，同比降低3872，占施工总面积的978。统计数据表明，2006年我区商品房新开工面积总体上有所减少，施工规模下降，在商品房施工面积中，仅办公楼施工面积有较大幅度的增长。三、房屋竣工面积比去年同期明显减少。根据统计显示，全区111月份累计完成房屋竣工面积3703万平方米，同比降低2198。其中住宅竣工面积2823万平方米，同比降低1596，占竣工总面积的7624；办公楼竣工面积093万平方米，同比降低1309，占竣工总面积的252；商业营业用房竣工面积373万平方米，同比降低5972，占竣工总面积的1008。9四、商品房交易量与去年相比有所下降。根据区房屋交易中心统计，111月份全区商品房累计成交量4453套，同比降低35；累计成交面5022万平方米，同比下降29；商品房成交金额17655578万元，同比增长13。根据行业统计显示111月份全区累计销售面积2445万平方米，同比降低246。预售商品房面积2128万平方米，同比降低162。按房屋用途分住宅销售面积2250万平方米，同比降低1904，占总销售面积的9203；办公楼销售面积004万平方米，同比降低9112，占总销售面积的017；商业营业用房销售面积170万平方米，同比降低4941，占总销售面积的696。五、二手房市场交易萎缩。在一手房交易“缩水”的同时，我区二手房由于受新一轮房地产宏观调控的影响，交易量也有所下降。根据房屋交易登记中心统计，111月份全区二手房成交量为3210套，同比降低17，成交面积3432万平方米，同比降低了39。六、商品房价格平稳上扬。根据111月份行业统计显示，我区商品房预销售合同平均价格为4534元/平方米，比去年同期增长了1038。同时二手房交易价格也稳中有升。从我区二手房交易情况来看，中低价位、户型较小的二手房因贴合百姓实际需求，成交价格略有上升趋势。七、商品房空置面积增加。截止11月份我区累计房屋空置面积1498万平方米，同比增加3582，其中住宅空置面积480万平方米，占总空置面积的3205。从商品房空置类型来看，空置房多为各项目尾盘，多为户型偏大、总价较高的房屋，再就是待售待租的办公用房以及商业用房等。10第二章、项目周边竞品个案分析第一节、楼盘区域位置图（项目周边3公里范围）第二节、项目周边在售项目楼盘资料及分析1卓厅广场（住宅、写字楼）项目个案分析表物业名称卓亭广场开发青岛城市经营有限责投资商11商任公司物业公司行销企划青岛润禾启隆开盘日期2007年4月18日地址青岛经济技术开发区江山路666号调查日期2007年5月调查人占地面积15000平方米总建面积10075038平方米可售面积容积率493绿化率2190使用率车位数464/地上433/地下31规划层数32层（住宅）、24层（写字楼）工程进度现房交房日期2008年市场类别住宅物业费元/平月房型面积配比售价及付款方式房型建面户数比例销售起价3970元/（住宅）销售均价4500元/（住宅）一室二厅一卫637150面积区间63122单价区间39705000元/二室二厅一卫7911335贷款银行各行三室二厅一卫94、12215付款方式一次性或按揭首付比例30企划主轴品牌、品质、品位1环境本项目位于青岛市经济技术开发区，在城市主干道江山路西部，北边有规划的城市道路，交通便利。基地的周边分别为行政办公中心、商务中心和居住生活中心，是办公、商业和居住的理想之地，有着极为深远的发展潜力。合考虑景观结构乃至建筑风格的个性塑造，将办公区、商务公寓区、商业区以及城12市绿化带、场地内绿地、广场等有机、合理地区分开并加以整合，为今后的运营和管理提供一个便捷、在规划结构的明确性与合理性的同时，为提升社区的品质，体现场所的环境品味，设计中综可操作性强的物质基础。2交通801路、1路、18路。途经区政府、黄岛轮渡等。3规划2栋住宅楼、1栋写字楼。4建材精装修。卓亭广场进口16部国际著名品牌芬兰通力电梯，实现盲文显示无障碍设计，全部联动控制，以25米/秒速度。5价格3970元/平方米起6去化307客源保税区周边人员8营销房展会、路旗、围墙等9其他项目共分3栋，1栋写字楼（目前价格、户型未公布）2栋住宅。本项目选用上海耀华皮尔金顿生产的高性能中空LOWE低辐射镀膜玻璃，具有高透光率，防紫外线功。卓厅广场共有15个智能化应用系统，涵盖了当今5A智能建筑所有部分。智能化系统通过智能建筑的“神经中枢”系统将BAS、SAS、CAS、OAS、FAS五大系统有机地综合起来，实现在DMS层次的集合，从而使建筑内各种数据，图像等信息得到快捷传输和共享。2鲁泽观天下（住宅）项目个案分析表物业名称鲁泽观天下开发商投资商青岛鲁泽置业有限公司物业公司行销企划大汉隆城开盘日期20067地址江山北路10号调查日期07年6月调查人占地面积4万总建面积52万可售面积49万平方米容积率13绿化率42使用率车位数200左右规划层数28层（2栋）26层（2栋）13工程进度四栋封顶两栋小高层在建交房日期20077市场类别住宅物业费12元/月房型面积配比售价及付款方式房型建面户数比例销售起价3600元/（毛坯）销售均价4100元/（毛坯）二室二厅一卫986176107面积区间986114437单价区间36004700元/二室二厅一卫1024136393贷款银行三室二厅一卫142332416付款方式一次性、按揭首付比例30三室二厅二卫144378834企划主轴心居至高，达则天下1、环境紧邻江山路胶州湾入口，交通便利，周围小区很多生活设施齐全，周边有海尔工业园，海信工业园，澳柯玛工业园物流园区紧靠前湾港码头、人气旺盛极具发展潜力2、交通有1路18路公交车交通方便3、规划28层（2栋）、26层（2栋）4、建材项目其中有3栋高层装修（装修标准300元/平方米，厨卫地面福建乾顺仿滑地板墙面福建乾顺优质瓷砖海尔整体橱柜地板上海康特强化复合地板墙面立邦乳胶漆），1栋高层与2栋小高层毛坯房交付。5、价格毛坯房起价3600元/平，装修房起价3900元/平。层差50160元/平方米6、去化销售率357、客源周边在工业园工作人员8、营销售楼处9、媒体宣传单页、网络、半岛都市报、工地围墙、路旗10、其他现在只出售1期四栋高层住宅，2栋小高层住宅预计年底销售。11、优势交通便利14价格相对开发区较低紧邻胶州湾高速、前湾港、海尔工业园等劣势周边娱乐设施几乎没有生活配套不齐全3鼎业大厦（写字楼、公寓）项目个案分析表物业名称鼎业大厦开发商投资商青岛万国通运管理有限公司物业公司行销企划金视点房产开盘日期2006年1月地址保税区莫斯科路54号调查日期2007年6月调查人占地面积148814总建面积34052可售面积容积率229绿化10使用率车位210左右（上规划高层15率数60下150）层数工程进度封顶交付标准装修市场类别公寓、写字楼物业费3元/M/月房型面积配比售价及付款方式房型建面户数比例销售起价5700元/（写字楼）销售均价5700元/（公寓）6000元/（写字楼）写字楼4141056193面积区间35410单价区间57006500元/公寓35103234807贷款银行建行付款方式按揭、一次性首付比例301环境2交通3规划4建材5价格6去化7客源8营销9媒体10其他11优缺点环境位于保税区核心区域黄金地段，与青岛保税区官委大楼前后相望，与海关、金融、通讯、工商税务等职能部门相邻，周边有滨海学院、青职院、公交汽修厂是保税区内一流的数字化智能大厦，建成后将成为保税区标志性建筑。交通项目仅靠保税区门口，江山路公交车路线2路、15路配套地上停车位60个，地下停车位150个，绿化10明年5月交房，外墙暗棕色大理石、彩铝中空双层玻璃，防盗门、中央空调（美国特灵）、宽带、电话插口、有线插口、电梯5部奥的斯、3部直接至10F16F写字楼，2部19F。产权式酒店（47F）精装修，公寓（8、9）精装修，中档复合木地板、涂料、厨卫精装规划1F是大厅网点银行，2F是西餐厅，3F休闲健身房，47F产权式酒店，8、9F公寓、1016F写字楼客源主要保税区内部企业人员营销主要是以大厦综合配套齐全销售售楼大厅沙盘一个谈判桌3张销售人员2人室内装修一般销售40销售率，2007年5月交房，现在正在进行室内装修。去化保税区内公司购买较多，售出的主要是南向，南向房屋（写字楼基本售完）优势保税区中心地段，位置佳与青岛保税区官委大楼前后相依，与海关、金融、通讯工商税务交通方便，大厦配套较好，由银行网点餐厅休闲健身酒店公寓，写字楼。16保税区内不能建住宅，但该大厦有酒店公寓认识是最大优势，写字楼自由分割劣势价格太高、装修一般4汇智广场（写字楼）项目个案分析表物业名称汇智广场开发商投资商天智集团物业公司行销企划开盘日期2007年1月12日地址江山中路193号调查日期总套数375套占地面积18000总建面积49096可售面积43928容积率2、75绿化率32、6使用率车位规划27层三层商业17数层数工程进度现房交付标准毛坯市场类别写字楼物业费房型面积配比售价及付款方式房型建面户数比例销售起价4000元/销售均价5500元/401300面积区间401300单价区间40007000元/贷款银行付款方式贷款一次性首付比例1环境2交通3规划4建材5价格6去化7客源8营销9媒体10其他11优缺点1环境该项目位于我市经济技术开发区江山路的东侧，总占地18万平方米，总建筑面积近5万平方米。其中42331300平方米框架结构，可自由组合分割，为各规模企业提供多样化的空间需要。大厦共27层，融购物、休闲、餐饮等功能于一体，在配套服务设施上把区域有机地连接为一体，引进知名品牌，为整个商务区提供环境幽雅、品质高尚的消费和休闲空间，为入驻企业提供完善的商务服务。2交通公交801、1、18、30路经过项目，途经区政府、海关、佳世客、轮渡等，比邻胶州湾高速，建设中的跨海大桥3规划27层，毛坯交房4建材毛坯房5价格4000元/平方米起，均价5500/平方米6去化107客源临港工业园区企业及部分投资者8营销项目处有一售楼处，但未开放，在保税区天智大厦还有一销售处9媒体围墙、报纸10优点交通便利，紧邻胶州湾高速黄岛入口和建设中的跨海大桥靠近临港工业园区，企业林立，客源丰富缺点周边配套不完善，有待进一步改善18总结分析价格项目所在地周边目前在售竞品楼盘较少，写字楼竞争楼盘主要为汇智广场与鼎业大厦，两者价格相差不大，价格约5500元/平方米（毛坯）。其中汇智广场为毛坯房销售，目前没有正式的售楼处，销售情况一般，而鼎业大厦位为保税区内占有很大优势，其为装修标准均价6000元/平方米（装修），销售情况良好，主要是面对保税区内企业。住宅竞争对手在售项目主要为鲁泽观天下与卓亭广场，卓亭广场为装修交付，而鲁泽观天下有3栋装修交付、3栋毛坯房交付。两个楼盘价格相差不大，价格约4100元/平方米（毛坯）。户型与面积该区域的写字楼市场户型面积上主要是以自由组合可分隔为主，从40平方米到1300平方米不等，供客户选择的空间较大。住宅市场户型比例还是以中小型户型为主，特别是近期刚开盘的卓亭广场70平以下的小户型就达到了50左右。大户型在该区域市场为空白，经过调查得知大户型的销售情况不理想，90平方米左右的套二房销售情况最好。配套配套方面，地热、住宅智能化、普通方式集中供暖、市政燃气、电话、网络、数字电视接口都是客户购房的参考因素。其中，住宅智能化、暖气、网络、数字电视接口多客户选择影响较大。营销方式以上调查项目除卓亭广场外其余项目宣传营销手段较为单一，大都只设有售楼处，只有汇智广场没有售楼处，未正式销售。卓亭广场的营销手段主要通过报纸、路旗、房展会、开发区电视台等，营销手段比较多样化。第三节、项目周边未售项目楼盘分析项目周边批准建设预售楼盘（写字楼）有新港国际、兴华国际商务中心、港湾大厦。新港国际预计下半年开工建设，具体规划未对外公布，24层，目前为三通一平地块。兴华国际商务中心占地26公顷，建筑面积10万平方米。目前未动工，动工时间不详，三通一平地块。预计以上项目将来将成为与本项目写字楼市场的最大的竞争楼盘，所面对19的客源等均为工业园周边人员。可见该区域在未来的发展方向，市场潜力较大，预计3年后该区域为青岛开发区写字楼市场的重点发展区域。有人也预测在未来3年该区域将成为青岛写字楼集中地段。第四章、区域市场分析第一节、区域市场总体评价分析项目龙达生态家园所在区域为临港工业区，靠近国际商贸仓储加工区，以下为两区简要介绍国际商贸仓储加工工业区。潍河西路以南，江山北路以西，香江路以北，海尔大道以东。周围环境主要利用保税区政策和邻近前湾港的优势，完善保税设施，努力扩大保税业务范围，节间自由贸易区的运作经验，建成以进出口、转口、过20境贸易为主的贸易中心；以仓储运输为主的货物集散中心；以加工贸易为主的加工中心；以高科技产业为主的高新技术中心；以国内外信息为主信息传递中心；以国外商品为主的展贸中心，使开放区与保税区优势互补，成为与国际市场接轨、设施完善、功能齐全、服务一流、效益上乘的现代化自由贸易区。临港工业区。前湾港路以南，江山中路以东，同江路以北。周围环境在临近前湾港一带区域，充分利用区位优势，加速工业园建设和重大工业项目的引进开发，着重发展生物制药、家电、电子信息、新型建材等工业项目，不断扩大生产规模，形成企业群体，逐步发展成为依托港口性强、运输量大、技术优良、规模较大的工业基地。国际商贸仓储加工工业区与临港工业区区域内主要为工厂企业与前湾港码头，是青岛经济技术开发区的经济产业集中区域，该区域的发展潜力巨大，政府也正在重点规划此区域。该区域四至大体为，东面为黄岛前湾，南面、西面为工业区，北面为村庄。目前该区域的房地产市场还处在起步阶段，该区域的在售楼盘数量较少，不论是住宅还是写字楼市场的发展潜力巨大，周边目前农村较多，待政府拆迁规划。青岛政府近几年将加大规模发展该区域的写字楼市场，由于该区域靠近前湾港码头并且交通方便，有人预测到2010年左右该区域的写字楼项目将成为青岛市最集中区域。该区域工厂企业大都为2000年左右进驻，目前正处在一个积极向上发展的区势，开发区每年外来人务工人口不断增加，主要均集中在工业区区域内，预计未来三年，此区域的就业人口将稳步上涨一倍，市场潜力巨大。第二节、项目周边三级市场分析该区域周边均为工业区与农村，目前没有形成较大规模的住宅区，写字楼市场也欠发达，从中介得知该区域的三级市场成交量一般，但其市场潜力巨大，投资写字楼市场的群体还是占很大比例，写字楼项目目前竣工使用的为天智国际大厦与港航中心。天智国际大厦天智国际大厦位于青岛保税区大门口，与海关大楼相邻，与管委会大楼相望，与中国最大的港口青岛前湾港相依，最初是由青岛保税区港湾开发区公司投资建设，后因资金不足停建，2002年由集团公司收购后，投资12亿续建为天智国际大厦。总建筑面积达28900，地上26层，地下221层，楼高946M。天智大厦目前的入住率达到了80以上，该项目的户型可以自由分割，该项目目前的市场销售价格约为5500元/平方米，其租赁价格约为06元/天/平。港航中心此案位于开发区黄河东路167号，总建面积为18万平米，七层框架结构，分三为个区，A区1至3层共2285平米，规划为独立式酒店；B区以38平米与50平米为单位的写字间；C区8501000平米为开放办公区，可随意分割。写字楼简装，现已可以交付。价格为3580元/平方米起价，均价为4000元/平米。该区域的住宅市场并不发达，其周边没有较大规模的住宅区，只有农村安置房，商品房较少，离本项目北面200米处有一小区新街口小区，其销售均价约3600元/平方米（毛坯，建筑年代2000年）。第五章、本项目分析第一节、项目简介22第二节、项目周边目前状况第六章、项目定位第一节、项目属性项目自身所具备的产品类型属性、区域属性、规模属性、功能价值属性，界定了本项目多元化的产品组合路线，打造青岛经济技术开发区工业区配套物业。产品类型中小户型住宅、可自由组合分割写字楼、商业综合社区。23区域属性青岛经济技术开发区前湾港、工业区零距离辐射。功能价值属性着眼于前湾港及工业区平台，功能互补，价值互动，利用前湾港及工业园经济提升项目。国际服务属性采用国际标准物业服务，设有多种生活娱乐设施，商业配套设施。第二节、产品定位（一）、产品定位思考1、如何挖掘区位价值,实现产品价值最大化，市场分险最小化2、如何突出项目优势，吸引市场关注3、如何避免产品层级单一，造成大量同质化产品（二）、产品定位策略1寻找市场差异，细分市场立足前湾港及工业区的影响力，预计在未来五年内，将会有大量的实力公司或机构进驻该区域，同时使得创业型公司及个人形成快速的发展趋势，从而产生对该区域的写字楼、住宅市场物业的大量需求。2克服项目产品劣势，营造新卖点针对项目部分临路、以及周边环境的