2008年北京房地产市场研究报告

深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测北京房地产市场2007年发展趋势及2008年市场展望深圳市联冠地产顾问公司二00七年12月深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测第一部分2007年房地产相关政策及影响2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有。关键词土地增值税国家税务总局1月16日晚颁布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，伴随着通知的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。通知规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85以上，或该比例虽未超过85，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。点评在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，并且房价是否受影响，主要取决于供求关系。土地增值税清算政策的房地产市场三大影响该项政策的出台，我们认为对房地产行业和企业有三个方面的影响1会在一定程度上降低房地产公司的主营利润率国务院于1993年12月13日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院138号令），财政部于1995年1月27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。根据土地增值税深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测的征收办法，土地增值税按四级超率累进税率征收，增值额不超过扣除额50的部分按30征收，超过50100的部分按40的税率征收，超过100200的部分按50征收，超过200的部分按60征收。按照这种征收办法大体估算，对普通住宅来说毛利率超过40以上的项目均要征高额增值税，对其它项目来说，毛利率大于27的项目就要征高额增值税。土地增值税计入主营业务税金，如果严格征收，这会降低上市公司的主营利润率，从而降低净利润。2政策影响房地产公司的项目购并目前房地产行业已经进了产业整合周期，这种整合主要是通过企业间购并与项目收购完成的，如万科收购南都就是典型例子。房地产公司或者项目购并的目的主要是收购土地资源，快速增加土地储备，购并过程中在建项目与土地储备的溢价是不可避免的，高额的土地增值税将极大打击项目购并积极性。3政策显示了政府从严调控房地产的决心和立场从最近政府禁止建设部放宽“90平米”普通住宅标准和国税总局出台该项政策，都可以看出政府严格调控房地产的决心和从严执行既定政策的决心。在加强了税收监管以后，我们认为诸如加强转让环节的税费征收、两年没有开发的土地收回等等严厉的政策都会逐步实施。关键词物权法2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了中华人民共和国物权法，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。点评物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测法对于房产市场具有深远的影响；除了70年后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。物权法对房地产市场的三大影响全国人大在2007年3月16日审议通过的中华人民共和国物权法可能会在3个方面对房地产市场产生影响。第一，物权法中关于“住宅建设用地使用权届满自动续期”的规定，不会对现有住宅市场产生影响，但对非住宅市场的交易可能会造成一定影响。我国的住宅市场目前仍是以刚性的、现实的自住和改善型需求为主，客户并未对未来做过多考虑。根据伟业顾问的调查，绝大多数的国内购房客户对住宅土地使用权年限是50年还是70年并不敏感。这说明具备长线思维的购房客户仍属少数。另一方面，经常性的房地产政策变化是造成市场现时波动和对未来预期变化的主要原因，比如近两年发出的“国八条”、“国六条”等系列政策。相对于物权法这样的影响和调整市场长远利益的国家法律，这些调控政策更牵涉到购房客户近期现实利益的变化，显然他们更为关心。还有，值得注意的是，不少发展商在政府规划的写字楼等综合或商业用地上开发了住宅产品，并在前一段时间实现了很好的销售。但由于改变现有规划用途，使该区域的长远发展受到一定影响。此次物权法专门强调住宅使用权自动续期的规定，加大了住宅物业与这种“冒名”的住宅产权物业的差距，可能会对购房客户的选择产生一定的影响。第二，物权法关于征收补偿的相关规定，对于一线城市的影响不大，对二三线城市可能造成一定的影响。物权法对征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，给予了更为严格和细致的规定，从而可以更好的保护广大人民群众的切身利益。事实上，对于北京、上海等一线城市来说，最近几年的征地拆迁补偿政策已经执行的比较严格，“拆迁难”已经成为了困扰房地产开发商的最大心病。物权法中并没有更为严厉的具体规定，因此对于一线城市的市场影响深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测不大。然而，对于二三线的城市，特别是一些小城市来说，征收补偿的标准过低、执行不严的问题可能仍然较为突出，物权法将会对调整征地补偿行为产生一定的影响，阶段性的增加开发商的开发成本和开发速度，从而影响市场的土地和房屋供应量。不过，这种影响是给予失地农民和拆迁户更好的保护，对促进和谐社会，意义重大。第三，物权法关于业主的建筑物区分所有权的相关规定，界定了专有部分、共有部分及约定部分所有权划分的原则，长期来讲对业主是有利的保障，但短期内可能造成部分公共设施的管理真空，需要高度注意。“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。对小区内的车库、车位的归属有约定的按照约定，没有约定的为小区业主共有。”这些规定使得业主的利益更加清晰，真正得到了保障。长远来看，肯定会降低近年来高频度发生的物业纠纷问题。但同时应该注意短期可能带来的负面影响，业主应当承担的责任，有可能在一段时间内出现真空。物权法对小区公共部分的产权给以了规定，保证了业主的“利”，但是从“责”、“权”、“利”对等的角度，还没有对业主的“责”和“权”给予更为明确的规定。业委会本来应该是维护业主共同利益的组织，但从目前来看，业委会在主体地位上的尴尬以及实际运行中的问题，需要高度重视。2006年北京发生的美丽园小区物业公司撤出的事件就是一个例子。公共部分的维护虽然归业主所有，但究竟如何维护，谁来维护，还有待商榷。也就是说，除了“利”的清晰外，还需要一系列配套法规的制定，解决“责”、“权”的问题。同时，要使一系列问题得到最终解决，仍需较长时间，把大家的社会素质和文明水平提高，达到共赢的结果。物权法实施对北京房地产交易的影响物权法是一部财产法，是一部保障私人合法财产的法律，是一部将国家、集体及私人的合法财产同等保护的法律，这是物权法最进步的一面。所以，物权法的颁布和实施将会对我们生活中的方方面面产生很大的影响。在此，我仅就物权法的颁布和实施对北京房地产交易产生的诸多影响作以分析。第一，物权法确立了不动产统一登记制度，对现行房地产产权登记制度进行了完善。物权法第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”由此深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测可见，物权法确立了不动产统一登记制度。而我国目前的不动产产权登记存在多种管理，土地使用权的登记到土地局、房屋所有权的登记到房管局、山林的承包登记到政府的林业部门，这些都为交易者增加了交易成本，而且不利于公众对相关信息的查询。例如，在买卖房屋的时候，我们既要审查房屋是否存在其他的权利，也要审查土地使用权是否完整；办理房屋过户时，我们既要到房管局办理房屋所有权证的变更，同时也要到土地部门办理土地使用权的变更，手续比较繁琐。新的物权法确立了不动产统一登记制度，这对房地产公司来说将减少办证的环节，对消费者来说将减少办证手续的费用，对社会公众来说增加公示性，有利于公众查询、确认产权证的真实有效性，防止有人利用假的证件来损害善意的第三人。所以，这一制度大大降低了房地产交易的成本，提高了交易的效率，也增加了交易的安全性。但是，从另一个角度来说，如果所有不动产都进行统一登记，那么现行所有涉及到不动产登记的部门都必须进行权利的重新整合，许多法律法规都要重新调整，这无疑对立法也会产生很大的影响。第二，物权法一定程度上遏制了房产交易中的一房二卖行为。物权法第二十条规定“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这一条主要是针对现实中不动产买卖的一物多卖的情况来设定的，特别是防止房屋出售时的一房二卖现象。目前北京房价一路上涨，开发公司受到利益的驱使经常作出“一房而卖”的行为。例如开发公司与刘先生签订了房屋买卖合同，约定每平米价格10000元，但一个月后开发商发现价格上涨到了每平米12000元，于是又与王女士签订了房屋买卖合同，并且为她办理了房产证，于是刘先生只能从开发商处获得赔偿，但却不能获得房屋。再例如我们律师事务所大量的案件都是房主因为房价上涨而要求解除合同的案件，在理论上，虽然买方可以向法院请求要求对方继续履行合同，但实践中法官很难判决卖方办理过户，或者说这样的判决非常少，我们很难期望法官作出这样的判决。由此可见，在司法实践中，如果房主一房二卖，那么对于第一个买房人的权益来说却很难得到保障，一是开发商通常在合同中约定很少比例的违约金；二是对于因为开发商违约而导致买房人购买同样房屋的价格上涨的预期损失，法院通常很难支持。这也正是因为一房二卖如此猖狂的原因。现在，物权法设立了预告登记制度，依此规定，在房屋销售的过程中，开发商应该在签订认购合同后一个月内去相关部门办理预告登记，否则消费者有权利要求开发商办理预告登记。这样的制度对消费者来说，降低了交易风险，稳定了社会秩序。而对房地产公司来说将加大项目开发困难。因为很多房地产项目为了快速实现资金回笼，在房屋还没有深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测达到预售条件前，通常采取内部认购、团购订房等一些手段收取购房者的房款。如果实行预告登记，开发商将难以规避法律法规的要求，房地产公司就必须在项目开发上投入更多的资金，很难实现资金的快速回笼。但目前实施预告登记也存在一定障碍。首先，预告登记的前提条件是不动产已经在相关部门登记，存在物权证明。因此在二手房交易时，因为产权证已经存在，所以进行预告登记是可行的。但是，商品房预售还存在一定的问题。由于预售时，房屋产权并没有进行登记，更没有明确到户，因此进行预告登记时没有产权依据，这在立法上还是一项漏洞。其次，物权法规定预告登记期是一个月，假设在一个月内开发商或房主将房子同时卖给了两个人，然后再进行登记的话，这仍然无法抑制一房二卖的行为发生。所以，物权法仍然需要进一步细化。第三，物权法完善了不动产抵押制度，保障了房地产交易安全，拓宽了开发公司的融资渠道，促进了房地产经济的发展。通过抵押获得银行的贷款，解决了开发商前期的资金困难；通过房屋的预售和按揭贷款，实现了资金的快速回笼；通过建筑工程抵押权的优先受偿（次于购房者），使建筑公司安心接手工程，从而实现消费者的购房梦。在我们之前的担保法和担保法司法解释中，都对不动产抵押有相关的规定，但物权法对这个方面的规定有很多的创新，对北京的房地产交易有很大的影响1、物权法扩大了抵押财产的范围担保法第34条和第37条分别规定了可以抵押和不可以抵押的财产范围。物权法在此基础上还增加了一些财产（第180条、第184条），例如建设用地使用权，正在建造的建筑物、船舶、航空器，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。尤其重要的是，物权法确立了“法无明文禁止即可为”的原则，如第180条可以抵押的财产包括（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，已经充分体现了该原则。物权法的规定扩大了抵押财产的范围，对北京的房地产交易市场来说，注入了新的活力，提高了开发公司的融资能力，大大促进了房地产经济的发展。2、物权法严格区分了抵押合同的生效条件与抵押权的设立条件抵押合同属于合同，抵押权属于物权，以前的法律中没有将二者进行严格的区分，一味地将不动产登记作为合同生效的条件，作为权利产生的基础。实践中，往往由于抵押人没有办理不动产登记而导致抵押权没有成立，抵押合同也不生效。这样的规定导致了抵押权人不但得不到物权的保障，也不能得到债权的保障，对于债权人来说不符合民法公平合理的基本原则。但物权法第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，物权法将抵押合同的生效条件与抵押权的设立条件严格区分开，仅仅将不动产物权登记作为一种社会的公示性，对抗性的表现，而非作为衡量合同生效与否的标志。3、物权法简化了抵押权的实现过程，大大降低了交易的时间成本和资金成本，实现了交易的便捷性物权法第195条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，而担保法规定抵押人与抵押权人就实现方式未达成协议的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。由此可见，担保法的抵押权实现方式比较复杂，如果不能达成协议，首先要请法院来做定夺，而后再依据判决实现抵押权。而物权法则需要抵押权人直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产即可，这大大降低了交易成本，更有助于快速流通。第四，物权法确立了不动产善意取得制度。在我们传统的民法理论中善意取得不适用于不动产，仅仅适用于动产，这和我们国家所采取的登记本身所具有的意义有关。物权法规定，善意第三人只要善意取得了不动产并且已经进行了登记，就可以取得所有权。这一规定对共有房屋的买卖带来了很大的影响。司法实践中，尤其是在共有房屋买卖过程中，很多人以未经共有权人同意而主张买卖合同无效的案例比比皆是，这严重影响了交易的稳定性。通过设立不动产善意取得制度，既可以保护善意第三人的利益，也可以稳定交易秩序。物权法的颁布和实施强化了房地产市场中买卖双方自愿交易的原则，弱化了政府在所有权变化中的干预，充分体现了对私人所有权的保护和尊重。但是，物权法还不完善，从另外一个角度讲还为恶意交易提供了机会，比如不动产的善意取得制度中，虽然充分保护了善意第三人的权益，但是有可能侵害了真正权利人的利益。例如一个小保姆，趁主人不在家的时候，偷走了房屋所有权证和土地使用权证，将房屋卖给了善意的第三人，待房主回来后才发现自己的房子被卖掉了，找第三人的时候房屋已经进行了过户。从这案例上来分析，虽然我们保护了不知情的第三人的权利，但真正权利人的利益却受到了损害。实践中这样的案例比较多，南京市房产交易登记中心实行产权证加载密码措施来防范因假冒房产权利人、伪造房产权证而产生房产交易的欺诈现象，已经获得了初步的效果，也深得人心。简单说，权证加密,就是房产权利人在办理交易登记手续时，需正确输入密码后，申请方可受理。若不能输入正确密码将会在一定时间内不予受理房产过户，待一定时间后凭相关证件办理密码解锁同时重新加载设置密码后才能进行房产交易。所以，我认为权证加密措施能够遏制这种恶意的交易，也能为房产部门减轻审查的义务，因为房产部门毕竟进行的是形式审查，如果强行要求它们进行实质审查，则成本可怕是高之又高啊深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测再例如，前面说到的预告登记制度的不完善也为恶意交易提供了空间。所以，这些环节都为我们北京律师提供了市场和发展空间，尤其是在房产交易的担保环节中。例如，北京的二手房交易中，买房人基本上采取银行贷款的方式来支付房款，首先先支付一部分首付款，其余房款申请向银行贷款，通常银行会指定一家担保公司，由担保公司与买房人签订担保合同，以此来承担买房人还款不能的法律后果。随后，银行会出具一个承诺函，主要说明银行将会把买房人的尾款支付给卖方。但是，承诺函有这样几点缺陷一是并没有针对卖房人进行承诺，虽然实际上是给卖房人出具的，但字里行间中却看不到对卖房人承诺的意思；二是并没有承诺多长时间内将尾款支付给卖房人。所以，这样的承诺函对卖房人来说保障的力度也不是很大，因为一旦收不到尾款，房产又已经进行了过户，这将原本是有物权保障的债权变成了普通的债权，意义大不一样。因此，如果律师能够在这个过程中介入，那么对卖房人的利益将有很大的保障。总而言之，任何一部法律都不可能十全十美，完全没有漏洞，因为社会的现象是千变万化的，法律永远不能涵盖所有的行为。也正因为如此，才为我们律师提供了发展的空间，只要律师耐心去挖掘、细心去研究，一定会有惊人的成果。关键词央行加息央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率027个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的252提高到279；一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的612提高到639。点评加息后，在众多房贷族上网寻找最新的房贷计算器，了解月供变化的同时，更多的购房者依然没有停止购房的步伐。可以预见，加息，对房地产业“温水煮蛙”式的影响或许仍将继续，也为以后的二、三、四次加息埋下了伏笔。2007年加息对债市影响不大2007年，央行货币政策的重心将是流动性控制、稳定利率和适当放松汇率。由于中国特殊的经济现状，加息不会对债市形成大的影响。加大汇率弹性回顾2006年货币政策的调控历程可以看出，货币政策的重心从稳定的汇率和自由的利率逐渐偏移到稳定的利率和自由的汇率上来。近期另外一个与之对应的事情是吴晓灵在讲话中透露，央行选择回收流动性的工具选择是出于对货币市场利率的调节，而与经济深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测过热没有必然联系。结合周小川关于顺差继续扩大、人民币汇率弹性可能扩大的讲话，可以预期，流动性控制以及货币市场利率稳定是未来货币政策的重心。今年将加大汇率弹性的另外一个信号是1月15日商务部发布的报告指出，“人民币适度升值从长远看有利于外经贸与国民经济的协调发展，适度升值正是应对顺差过大作出的调整。预计到2007年底以前，人民币累计升值幅度有可能达到910。”商务部此前一直对人民币升值而带来的出口大幅放缓心存警惕，因此一直持批评态度。此次商务部认同人民币币值被低估说明对人民升值与否相博弈的力量已经完全倒向了支持升值的一方，升值的步伐必然加大。稳定市场利率对于“不可能三角”中的另外两个端点资本自由流动和货币政策独立性，笔者认为，在目前中央把解决国际收支失衡问题作为稳定宏观经济的重要任务的大背景下，进一步开放资本自由流动的可能性不大，至少在目前外贸顺差依然高企、央行对资产泡沫的担心升温的环境下，允许国际资本的自由流入是不太现实的。有了以上对于汇率和资本自由流动的选择，对于货币市场利率，央行必然会选择最为稳固的货币市场利率，关键在具体数值选取上，央行考虑的主要是两方面一是利率平价。本月11日吴晓灵讲话强调回收流动性的工具选择是出于对国际国内货币利差的需要，这也反映了利率平价机制被央行普遍接受。二是对于投资反弹的担心。毕竟货币市场利率等于自然利率是最优选择，上一年度流动性过剩造成货币市场利率走低是引起信贷超规模的重要原因。从央票发行利率来看，央行对目前央票利率持满意态度，可看作央行认同的货币市场利率。上周，由于回购利率的走低，央行在两天内回笼了3600亿资金，净回笼2000亿，创近一年来的高点，本周二又创纪录的发行了2100亿央票，央行大手笔的资金回笼佐证了央行稳定货币市场利率的决心。加息对债市影响有限笔者认为今年加息的依据是现实存在的，加息的可能性也确实存在，但关键问题是加息能够对债券市场产生什么样的影响一直以来加息对债券市场人士心理的影响总是大于实际情况，比如06年两次加息，当时总有市场人士预测加息将使债券市场转为熊市，但实际并非如此。其原因一是加息是在整体经济趋势走好的大背景下发生的，二是债券市场的行情要受货币市场供求的影响，而存贷款利率要想传导至货币市场并发生影响要经过时间和复杂的过程，所以中国加息的影响不能照搬美联储加息的影响。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测笔者认为目前中国经济处在在自身高速发展，同时在国际贸易中发挥比较优势的大背景下，加息是对经济的微调或者说是适应性调整，并不会对经济的基本面发生影响，更不会改变流动性过剩的根本，对债券市场的影响较为有限。关键词廉租房、经济适用房8月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。点评我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，该政策的出台使解决中低收入家庭住房问题有了保障。对房产行业影响有限国信证券研究员方焱认为，经济适用房各地其实早就有过试验推广，由于规模和操作问题，一直影响不大，但两会后有了更积极的变化。他认为，政府的调控意图并未体现期望的效果，使政府也意识到商品房市场有独特自身发展规律，不能把所有的市场问题都予以调控，导致政府将重点开始转向关注中低收入居民解决住房问题。方焱认为这一现象对房地产行业未来影响要视推进程度判断，但就目前来看影响很小。光大证券研究员赵强认为，经济适用房与廉租房对房地产行业及行业内上市公司影响不大。首先，整个房地产市场规模巨大，目前经济适用房规模在整个房地产市场中所占比重较小，尚不足以对整个市场有重大影响；其次，我国的城市化建设规模仍维持高速发展，即使经济适用房未来建设比重逐渐提高，但商品房的需求与建设规模总量同样会保持增长，而经济适用房的考虑对象商品房购买力较弱，两者市场客户交集很少，影响有限。不过赵强也表示，随着经济适用房和廉租房的推进力度加大，有可能会对土地供应形成一定挤出效应，可能会增加商品房项目土地取得难度。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测对行业上市公司来说，赵强认为影响也很有限，许多上市公司由于有实力大股东支持，有着资金渠道及良好信誉等各种优势，即使介入个别经济适用房项目，但相对其规模来说，对其整个公司利润不会有太大影响。而且即使该类项目微利或者有点损失，但由于与政府建立了良好的合作关系，很可能会从其他方面得到补偿。新政实施意图分析1抑制投机性投资国人历来具有买房情结，历来已久，古时衣锦还乡的标志之一就是大修房屋。“安家”方才是“立业”的观念深入人心。大家的想法是“我深圳买不起，我回成都买；我成都买不起，我回泸州买；泸州再买不起，我回县城买。”在这种文化氛围下，移植国外的租房一说，显然不能说服大家不买而租。对中国人来说，房子不仅仅是居住的问题。需求市场来自两类，自住者和投资者。此次央行政策，把抑制目标，明确的放到了利用银行贷款的炒房者身上。“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”对利用贷款购买二房的投资者，利率由原来的二房下浮15，到了现在的11倍，上升了35。彻底打碎了投资者利用房租养贷的打算。相比利率的大动作，首付的提高到影响较小。“商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的11倍”商业用房的利率全部上涨，很明显是针对投资者。综上国家对自买自住的需求者保持了求稳的调控态度。而把打击目标放到了利用放贷炒房的投资者身上。虽然短时间可能会上有政策，下有对策。但一旦市场继续过热，各级政府必然加强各种政策的落实力度，其时，普通二房、三房投资者的购买需求将会被明显打深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测压。个人以为，央行此次的重拳出击，正中要害。2减小国有银行经营风险中国历次对经济形势的大型调控有一个很明显的特征调控之前，国有资金会在政策的掩护下，纷纷上岸。股市的历次大跌前，都有国家历次对银行入市资金的限制政策的身影。此次央行的多项政策，都体现对国有资金的严格审查和保护“对项目资本金所有者权益比例达不到35或四证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；”“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”“商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。”此类规定甚多，不一一列举。在央行政策的掩护下，国有资金的上岸。是否这又是一次大型调控的先兆我们只能猜测，但至少，少了这层忧虑，国家在出台大型政策时，顾虑会小不少。3提高房地产行业准入门槛“商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。”“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。”“不得以再评估后的净值为抵押追加贷款”“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”。以上诸多举措，滞后了房地产开发企业的预售时间，加大了开发商的资金压力。从拍地到预售需要投入更多的资金，资金能力不够的开发商进入行业，越来越难。对资金能力足够的开发商而言，在新政策的影响下，资金的融资成本和时间成本都将明显增大。开发商势必把压力层层下压。从材料商、运输商、修建商、开发商，都将承受更大的资金压力。整个产业链的准入门槛被提高。尺度地产认为，此举将导致中国房地产行业洗牌的提前到来。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测新政影响1短期内房价涨幅会趋于平缓，继续保持上涨势头经过四次加息后，中国的一年期存款利率达到279。加上人民币升值的34。美元兑换人民币后，仅每年存款收益，就在67，且央行提高货币持有率后，人民币的升值空间将会加大。在此种形式下，中国对外资的吸引力不言而喻。在外资的影响下，成都的“地王”楼面地价达到1万6，上海达到6万。随着外资的涌入，地王估计还会不断涌现。在大量的资金注入下，大量的新入投资会掩盖目前房地产市场供大于求的市场形势，受到高价拿地的影响，开发商即使在销售不是特别理想的情况下，也有足够的信心来坚挺房价。受到楼面地价的剧增，购房者的恐慌性购买将会继续放大，更多的未来购买会提前到近期。成都市场因表现火热，受到诸多深圳、温州、福建等诸多炒家的关注，预计房价会继续保持涨幅，到明年年前，出现高峰。但随着房价的疯涨，特别是电梯公寓普遍均价达到75008000后，投资者和购买者的观望情绪会放大。销售速度会放慢，由此带来的进一步涨幅会放慢。预计成都10月11月会继续保持较高涨幅，11月成交量会放缓慢，价格涨幅也会略微回调，12月08年2月会有小高峰出现。08年3月后，涨幅可能会有较大幅度放缓。部分高价楼盘可能会出现有价无市。2小开发商的开发风险大增楼价的高涨让更多的小开发商没有足够的资金拿地，或只能拿较差、较小的地。此类地标在未来开出时，销售周期和销售价格都会低于市场平均水平。如果说地价的高涨是温柔的刀子，那封顶才能放贷的新政策，则是掏心一剑。对多层和小高层而言，封顶放贷是小问题，但是对18F以上的高层和33F以上的超高层，至少会产生3000万以上的资金缺口和3个月以上的融资时间压力。由此产生的财务成本保守估计，会多出20以上。因此，我们预测，小开发商在高价拿地后，很可能在房屋修建的过程中，出现资金断链。一旦资金链崩溃，材料商、修建商将陷入重大危机。蓝光地产认为认为会有很多的资金，会等待危机出现，对一些有优良资源，但资金链断裂的小开发商抄底。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测3二、三级别市场受新政影响最大随着CPI的上涨，原材料、人工都有一定幅度的上涨。房地产行业的建安成本增加。以18F以上的高层电梯公寓计算，成都地区，建安成本超过了1300元/。而各二三级城市由于不规范施工等行为，建安成本约11501200元/之间。如果按现今的土地成本来计算，仅仅计算建安成本加土地成本，成本价已经达到了19002000元/。现阶段的有利可图，是因为过去的低价拿地。现阶段的高价拿地，是把宝压在了房价继续上涨。以现在的市场行情来看，这时相当危险的赌博。修房有可能亏本，并不是天方夜谭。二、三级城市的利润空间不高，在加上开发商的普遍经济实力不强。开发中存在较大的风险性。那是，一旦有34个盘出现问题，对该区域的房地产市场，将形成重大打击。别人出问题，也可能把我们自己拖入泥潭。应对措施通过研讨，我们认为可以通过以下的方式来因对对已经开工工程1、加快现有工程进度，力争在明年5月前完成绝大部分销售任务。2、加强商业地产销售队伍建设，提前招商，做好自持准备。3、减小企业银行贷款的负债率，尽量把贷款风险向产业链的相关企业转嫁。对待开工工程1、规划好开发进度，优先开发并销售多层、小高层等资金占用较少，销售难度较低的单位。2、对高层、超高层做好开发准备，但暂缓的开发进度，以保持企业充足的现金流量。并严密关注市场走向，来决定开发和销售时机。企业战略尽可能多持有现金，寄望通过抄底来获取性价比较高的地块。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测土地房贷新政对房地产市场的影响从2007年尤其是最近出台的一系列政策措施看，监管部门对房地产业的宏观调控思路正从以往的单纯抑制需求转向综合治理，在抑制需求的同时增加有效供给，同时为建立和谐社会，强调加强政策性保障住房的建设，即经济适用房和廉租房的建设，着重解决中低收入阶层的住房问题。尽管从2003年起，各相关部委不断出台措施对持续高烧的“房市”予以调控，但似乎并没收到多大的成效。不断上涨的房价使得开发商们“忽视”或“不理会”监管部门的调控措施。但今年的国庆节，房地产开发商的心情却不再轻松在征税、加息等一系列宏调政策后，9月27日，央行、银监会又联合出台了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，全面提高第二套房贷首付比例。这被业界认为是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次宏调政策。国庆后，国土资源部在8日内部通过关于认真贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见进一步加强土地供应调控的通知简称通知，9日正式发布招标拍卖挂牌出让国有建设腹地使用权规定简称规定。那么，土地、房贷新政对于目前房地产业的发展将产生怎样的影响呢注重消费需求，平抑市场泡沫有专家指出，上述房贷、土地新政分别从购房者、开发商的角度，在相应满足城市低收入家庭住房需求的同时，提高第二套首付比例对房屋投资或投机行为将起到一定的抑制作用，而规定开发商须付清土地使用金，实际上提高了开发商进入土地市场的门槛。专家指出，在政府廉租房建设还无法大规模推开的情况下，加大中低价位住房的供给，是现阶段缓解房价暴涨最有效的办法。通知明确了各地方国土部门要加强保障性住房土地供应的监管力度，并再次重申优先考虑低收入家庭住房用地供应，并规定年度供应总量不得低于住宅供应总量的70，这将有效保证今后住房供应更多向普通百姓住房需求的倾斜。此外,针对开发商囤积土地、炒高土地价格以及目前房产投机盛行等现象，规定和房贷新政分别从银根上予以收紧，这不仅利于平抑房地产市场泡沫，对于控制信贷风险，保障商业银行的经营安全也是必要的。规定强调开发商在未按出让合同约定全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例侵害发放国有建设用地使用权证书。有开发商表示，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。调控效应显现，投资风险增加就“黄金周”期间各地房展看，房贷新政策和此前连续五次加息的累积作用开始显现，房屋投资风险凸显。本是房产销售旺季的“国庆黄金周”，购房者多采取了观望态度，各地房屋日均销售量下降出乎预料。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测不过，也有业内人士表示，目前推高房价的因素有很多种，包括人民币升值带来的资产价值重估等，土地、房贷新政对于促进房地产业的健康发展肯定会起到积极的作用，但究竟能起到多大的作用仍有待观察。估值压力仍存，业绩长期向好从证券市场看，作为行业龙头，房地产上市公司则可以借机进行资源整合。一位行业分析师表示，由于今年以来房价持续大幅上涨，地产股一直气势如虹，相对而言，该板块目前具有一定的估值压力；此次房贷、土地新政相继出台，将在一定程度上打击房产投机活动，对于抑制房价泡沫化上涨也有积极作用。地产板块在较高的估值下有持续振荡调整的可能，近期内存在较大市场风险。不过业内人士也表示，在供应短缺、资产价格持续膨胀的背景下，房价长期上涨的趋势并不会因此而改变，而房贷政策调控也难以扭转行业整体运行态势，其业绩将会继续保持增长。房贷新政对北京楼市“影响不大”央行房贷新政对北京房地产市场的整体影响不会很大，因为北京住宅市场目前仍旧处于供不应求的局面，但对开发不同住宅的开发商的影响则比较明显。“新政策对开发普通中低价位住宅的开发商影响不大，因为这类住宅80左右的购房者都是第一次置业，购买人群不会发生变化。”北京万年长兴置业房地产公司总经理黄玺庆表示，现在普通住宅严重供不应求，因此销售不会受到影响。但高档住宅会受到一定的影响。高档住宅多数为二次以上置业，而且投资者也较多。新政对二次以上置业利率11倍的规定，在一定程度上会增加购买者的购买成本。中原地产华北区域总经理李文杰也表示，新政对北京楼市全局的影响并不大，影响不到北京楼市的整体销售局面，更不会影响到北京房价。北京房地产市场总体的销售量不会受到影响。他说“投资者看重的是投资回报，新政会加大投资者的投资成本，但如果现在投资回报仍旧比投资其他行业要高，投资者仍旧不会撤出楼市。”他认为，楼市投资回报平稳且较高，只要房价继续高速攀升，他们就不会从这一市场上撤退。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测第二部分北京市房地产市场2007年发展趋势房地产行业2007年110月，房地产开发投资增速继续提高，新开工面积和销售面积降幅都趋缓。由于市场供需结构矛盾依然突出，房屋销售价格指数继续高位运行。一房地产开发运行情况1、房地产开发投资增速呈回升走势。2007年110月，北京市完成房地产开发投资14191亿元，比去年同期增长182,增幅同比提高25个百分点。继15月投资增速达到今年以来的最低点108后，从下半年开始，投资增幅较快回升，110月比前三季度提高07个百分点（见图1）。房地产开发投资增速的较快回升与下半年以来新增项目投资额较大，以及两限房和保障性用房集中入市有关。仅10月份，完成投资额超过1亿元的新增项目有11个，合计投资额达546亿元。商品住宅投资增幅回升。110月，住宅完成投资7144亿元，比去年同期增长172，增速同比提高1个百分点。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测2、商品房施工面积低速增长，新开工面积降幅趋缓。年初以来，北京市商品房施工面积保持低速增长，截至10月底，达到95658万平方米，比去年同期增长4。其中，本年新开工面积18564万平方米，下降142，降幅比前三季度缩小65个百分点（见图2）。在商品房中，住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，截至10月底，全市住宅施工面积为54078万平方米，其中，本年新开工面积11865万平方米，分别比去年同期下降52和141。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测3、商品房竣工面积持续增长。今年以来，北京市商品房竣工面积呈先增后缓趋势，上半年增速攀升为今年以来最高201后逐渐趋缓，110月，商品房竣工面积达15519万平方米，比去年同期增长83，增幅比前三季度略提高08个百分点，但是仍比上半年降低118个百分点。其中，住宅竣工面积为11324万平方米，增长97。4、商品房期房、现房销售面积降幅趋缓。110月，北京市商品房现房和期房销售面积继续呈下降趋势，现房销售3946万平方米，期房销售12539万平方米，分别比去年同期下降26和57。与前三季度相比，降幅分别缩小46个和33个百分点。其中，住宅现房销售2863万平方米，下降328；住宅期房销售10625万平方米，下降103。下降幅度分别比前三季度缩小46个和52个百分点。5、经济适用房住宅新开工面积增长较快。10月末，经济适用房住宅施工面积383万平方米，比去年同期下降245，其中，本年新开工面积103万平方米，增长348，增幅比前三季度提高34个百分点。二房屋销售价格指数变动情况房屋销售价格涨幅进一步扩大。110月，北京市房屋销售价格总指数累计为1106，涨幅比去年同期提高2个百分点，比前三季度提高05个百分点。房屋销售价格总指数自去年6月份之后持续高位运行，从今年7月份开始房价涨幅进一步加剧。从结构分析看，110月新建商品房价格指数累计为1109，二手房价格指数累计为1098。商品住宅销售价格增长持续加快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为1119，其中10月份为1178，比上月提高25个百分点；非住宅价格指数累计为106，其中10月份为1087，比上月降低06个百分点。二手房中，住宅销售价格指数累计为1098，其中，10月份为1117，比上月提高12个百分点。深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测从分区域指数看，远郊区县价格指数最高。东城区、西城区、崇文区、宣武区四个城区，房屋销售价格指数最低，累计为1066，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区四个近郊区，累计为1113，十个远郊区县房屋销售价格指数最高，累计为1122。表12007年110月份北京房地产市场关键指标列表房地产市场2007年110月房地产市场情况2006年110月2007年110月增长房地产开发投资（亿元）1201614191182其中住宅60977144172商品房施工面积（万平方米）919589565840其中住宅570335407852商品房新开工面积（万平方米）21635918564142其中住宅1381211865141商品房竣工面积（万平方米）143291551983其中住宅103271132497商品现房销售面积（万平方米）53313946260其中住宅42632863328商品期房销售面积（万平方米）132911253957深圳市联冠地产顾问有限公司SHENZHENCHAMPIONREALESTATECONSULTINGCOLTD北京市、廊坊市2007年房地产市场发展趋势与2008年发展预测其中住宅1184310625103房屋销售价格指数（）10861106其中商品房10861109其中住宅10951119二手房10981098其中住宅10981098三房地产开发企业资金来源情况前三季度，我市房地产开发企业本年到位资金25172亿元，比去年同期增长249。进入第三季度，我市房地产开发贷款资金来源较为充足，开发贷款较为活跃，本年到位资金增幅比上半年提高149个百分