2008年6月郑州市房地产市场月度研究报告-47doc-易居

本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写。详情见“CRIC”郑州市房地产市场月度研究报告（第六期）克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构（原上海易居房地产研究院郑州易居房地产研究所）郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第2页共49页“红五月”不见“红”5月，郑州楼市延续了“回暖”的基调，但步履蹒跚。除去政策性住房和定向开发房之后的市场，成交量同比去年呈现下滑态势。寄希望于“红色五月”，火爆再现的开发商们，面临的是“热脸贴了凉屁股”的尴尬局面。进入月，郑州楼市迎来了项目开盘的高峰月。据不完全统计，月份郑州楼市新批准入市的项目数量超过了个，加上月份个批准预售的项目，短短两个月，郑州新批准预售的项目数量超过个。集中放量的规模创造了郑州市近几年之最。“五一”大黄金周、“端午”小黄金周，开发商们使出浑身解数，仍没能抹掉消费者心中的观望。不少购房者采取了静观其变的策略，而投资者大部分已经离场。此外，在内生的通货膨胀压力与外生的本币升值压力共存的宏观经济环境背景下，国家紧缩的宏调大政不容撼动，房产行业正面临危局。资金链空前的紧张，使得越来越多的开发商身处囚笼，市场价格已经局部出现松动。他们是否能够找到出路，还能挺多久，消费者的观望还将持续多久，“价格战”是否无可避免，这些问题，我们都无从知晓，未来一片茫然。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第3页共49页目录第一章、行业环境篇4一、经济运行4二、市政规划6第二章、土地篇8一、本月土地出让分析8二、本月土地成交分析11第三章、市场篇12一、整体市场概况121商品住宅供求概况122办公用房供求概况133商业用房供求概况13二、区域市场概况141、金水区142、郑东新区163、管城区184、二七区205、中原区236、惠济区25第四章、媒体篇28一、整体特征28二、三大媒体广告总投放量分析29三、各区域媒体广告投放量分析30四、广告投放时间段分析30五、各规格媒体广告投放量分析31六、各物业类型广告投放量分析32七、媒体广告诉求特征分析33第五章、个案研究34普罗旺世34橡树玫瑰城40晶华城44克而瑞（中国）信息技术有限公司郑州机构47郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第4页共49页第一章、行业环境篇一、经济运行实体经济萎缩初现，货币层面膨胀持续1GDP增速放缓，调整态式明显2008年一季度GDP增长106，比上年同期回落11个百分点。经济增长已经出现趋缓趋势。从三大产业增长看，第一产业受一季度的冰雪灾害天气影响，环比增长28，回落16个百分点；第二产业环比增长115，回落17个百分点，其中出口增速下降是主要原因；第三产业环比回落04个百分点。消费者信心指数自2007年9月以来却持续下降，虽然3月份有所回升，但未来走势不容乐观。经济增速趋缓趋势日益明显，预计2008全年GDP增速将下降至9左右。2固定资产投资实际增长同比回落2008年第一季度全社会固定资产投资同比增长246，比去年同期加快09个百分点，其中城镇固定资产投资增长259，加快065个百分点；农村固定资产投资增长183，加快16个百分点，实际考虑到固定资产投资价格涨幅比去年同期提高了4个百分点，实际投资增长率可能比去年同期回落了3个百分点，实际投资增速的回落可能导致经济增长率回落04个百分点。3外部经济状况持续恶化，宏观调控手段受限美国次级抵押贷款危机尚在发展中，预计美国经济至少要进入两年的衰退期，为了刺激经济，美联储今年以来频繁救市，向商业银行注入大量流动性，并加大了的降息幅度，目前美联储基准利率已降至225。而目前经过数次加息，中国一年期存款利率已达到441，中美利率倒挂现象非常严重。这压缩了央行继续加息的空间，使得央行只能运用提高准备金率和公开市场操作来回收流动性。目前商业银行的存款准备金率已经高达1755月14日上调05，6月7日上调1，而整个一季度，央行通过公开市场回笼资金量达到361万亿元，资金回笼力度为多年罕见。在对冲到期释放的资金后，一季度央行通过公开市场净回笼资金为6610亿元。易居点评实体经济与货币层面数据显示，中国经济在内生的通货膨胀压力与外生的本币升值压郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第5页共49页力下，很可能选择用放缓经济增长来换取通胀软着陆，通货膨胀和本币升值都是房地产行业高速发展的重要因素。经济增长如果出现拐点，通胀和本币升值不再持续的局面下，房产行业将抛弃货币因素回归真正的价值，而于房产行业来说，回归的过程可能就是衰退的过程，大部分开发商将受到冲击。中小企业将退出市场，而大开发商间并购重组也将加剧。面对行业周期的不确定性，房产企业采取“持币过冬”优于“持地过冬”。07年年报显示房地产行业暴利依旧4月30日，上市公司2007年年度报告被披露工作正式结束，沪深两市上市公司2007年年报显示，房地产、券商、高速公路类上市公司去年业绩令人瞩目，全行业平均毛利率大大超过其他行业。毛利率越高意味着公司越容易获得暴利。据统计，全国性房价上涨使得地产公司普遍达到30以上的毛利率，某地产公司主营业务毛利率近100，上市公司各式各样的暴利让人惊叹。截止4月23日，已披露2008年一季度报的35家房地产公司实现净利润2266亿元，同比上涨36145。易居点评房地产暴利说由来已久，尽管07年出现的宏观调控对房地产市场起到了抑制作用，但是由于我国目前实行商品房预售制度，期房销售比例高于现房，行业的基本面与上市公司业绩之间存在时滞，使得宏调影响很难迅速反映在07年的企业年报上，年报上基本反映的是05、06年的行业销售情况，如果08年楼市持续低迷，预计后两年的房地产企业年报将不会如此“好看”。金融环境恒大成功私募35亿港元，四大投资者入股2008年3月宣布搁置IPO的恒大地产近日传出私募成功的消息。此次入股的四大投资者为新世界发展董事总经理郑家纯、美林证券、德银证券和科威特投资局。除郑家纯投资117亿港元外，另外三家分别以78亿港元入股恒大，出资总额约35亿港元，折合448亿美元。易居点评目前，恒大地产面临111334亿元的银行贷款和其他借款，近10亿美元机构投资者借款，以及205亿元的拖欠土地出让金。IPO搁置之后，恒大迅速转向私募，但是资金募郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第6页共49页集额度大大缩水，但仍然能够看出，国际机构投资者对恒大的未来发展还是持乐观态度的。由于二线城市受宏观调控影响相对较小，恒大或将转战二三线城市，以谋求更大的发展。二、市政规划郑州市旧城改造暂行办法出台郑州市将启动旧城改造工作，5月22日，郑州是旧城改造暂行办法出台，对改造范围、优惠政策及相关要求做出明确规定。办法规定旧城改造范围控制在三环内；根据城市总体规划，划分为重点改造区域、支持改造区域和允许改造区域；结合城市基础设施、公用设施、生态环境建设、文物古迹、历史街区保护以及与城中村改造相结合进行改造主要采取市场化运作模式进行改造；必须配建廉租房。易居点评在目前如火如荼的旧城改造运动中，由于缺少必要的法律法规依据，以致当前市场上旧城改造良莠不齐，同时也引发了一系列不和谐问题。郑州市旧城改造暂行办法出台正当时，该规定严格界定旧城改造的范围，为城市运营商提供整体改造范围，并区分轻重主次，为实力各异的运营商提供更加细分的舞台。而且严格明确运营商在旧城改造中的权利义务，为城市化进程的顺利进行奠定了必要基础。1至3年内将形成4级公交网络1至3年内，郑州的公交线网将破除现有的层次不明晰缺陷，形成主（快）线网、骨干线网、普线网和支线网4个级别，线路设置将互为补充，更为合理。主（快）线网是4级公交网络中的一级线网。这个4级网络主要包括主城区线网和主城区、新城区连接线网构成的两大线网，这两大线网将在现有公交线路的基础上新开、调整、优化，建立起主（快）线路，形成主（快）线网。其中主城区线网将以火车站为中心，新开通四纵、四横、三环共11条贯穿主城区的线路。四纵包括花园路紫荆山路、文化路二七路福寿街京广路、南阳路金水路大学路和嵩山路。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第7页共49页四横包括陇海路货站街、中原路东西大街郑汴路、金水路建设路、黄河路沙口路二环支路西站路。三环为三条环城线路，包括一环线路（行经陇海路、大学路、金水路、紫荆山路）、二环线路（行经桐柏路、农业路、中州大道未来路、航海路）、三环线路（行经中州大道、北环、西三环、南三环）。主城区、新城区连接线网，将在现有的西南到东北的客运走廊基础上，使主城区和东部区域（以郑东新区为主）、西部区域（以高新技术开发区为主）的线路更有效地衔接。高新技术开发区、须水组团区、郑东新区和经济技术开发区与市区的沟通也将加强。138条现有公交线路覆盖全城除了主（快）线网外，骨干线网、普线网和支线网将在目前已有的138条公交线路基础上完善，这些线路相对固定，原则上不进行调整。此外的50多条线路将列入日后优化范围。骨干线网根据线路走向和2007年客运量情况分析，日客运量万人次以上、行经花园路和金水路等主干道路的1路、2路、6路等42条线路搭建起骨干线网。普线网日平均客运量低于骨干线网，行经工人路、中原路等次干路的78路、61路等66条公交线路组建起普线线网。支线网主要由与二环、三环区域的枢纽站、首末站相连，为其他线网输送客流线路组成，包括92路、48路等30条公交线路。易居点评公交线网优化，首先提高了公共交通本身的运行效率，其次解决更多市民的出行问题，扩大了公共交通的辐射范围，再者将会提高整个城市交通运输的效率。该方案无疑又将成为房地产市场一个利好，作为城市最大的公共交通，线路设置的优劣对沿线的房地产项目有一定的影响。另外也将会使城市边缘房地产项目慢慢升温。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第8页共49页第二章、土地篇一、本月土地出让分析1、土地出让公告分析郑国土资交易告字20087号、郑东告字2008002号2008年5月,经郑州市人民政府批准,郑州市国土资源局、郑东新区管委会土地规划局发布两个土地公告号，以挂牌方式出让3块国有土地使用权。表2112008年5月郑州市挂牌土地列表土地面积（）规划指标要求地块编号土地位置编号面积土地用途建筑高度米容积率建筑密度绿地率出让年限（年）开发程度安置开发区N07548368开发区城镇住宅（兼容商服）8030303570/40S011208517安置区商服8040403540S01249883开发区商服8040403540S0240754安置区街巷用地50郑政出200811号未来路西、魏庄西街东、耿庄北路北、石油公司南S031112165安置区城镇住宅8030303570六通一平郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第9页共49页S03212308开发区城镇住宅8030303570S04169347开发区城镇住宅（兼容商服）8035303570/40S07861485开发区城镇住宅（兼容商服8030303570/40S1158714安置区科教用地（小学）1208253550S12130485开发区城镇住宅（兼容商服）8035283570/40郑政东出（2008）010号万通路南普惠路东52428郑政东出（2008）011号农业东路北、地秀街东76948商服（加气站）详见规划设计条件402挂牌土地特征2008年5月，郑州市挂牌出让3幅国有土地使用权，用地面积2432万平方米。区域分布集中在管城区郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第10页共49页表2122008年5月郑州市公告土地区域分布示意图管城95郑东5土地用途以住宅用地为主表2132008年5月郑州市公告土地用途示意图住宅10商住70商服16科教2街巷22008年5月，管城区挂牌出让2303万平方米城中村改造用地，占比95，土地用途以商住混合用地（城镇住宅兼容商服）为主，商业用地面积为258万平方米，纯住宅用地为235万平方米；郑东新区挂牌出让129万平方米，为商服用地（加气站），占比仅为5。本次公告土地用地多样，含住宅、商业、商住、科教、街巷用地。其中科教用地占地面积059万平方米，街巷占地041万平方米。截至2008年5月底，郑州市各区域均有土地出让，其中郑东新区挂牌出让11宗国有土地使用权，出让幅数最高；惠济区挂牌出让3宗国有土地使用权，总出让面积为4486万平方米，稳居郑州市各区域之首；管城区挂牌出让4239万平方米，仅次于惠济区；金水区内两个城中村改造用地上市，出让面积为1026万平方米；二七区内一宗城中村改造用地上市，面积为185万平方米；中原区、经济技术开发区、高新技术开发区各有一宗工业用地上市。土地管理力度的加强、信贷紧缩、保障性住房相关政策的落实、城中村改造郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第11页共49页的进行将从根本上扭转商品房现有供应格局；观望进一步持续、信贷紧缩、土地流拍频频发生，地王将日益淡出大众的视线；城中村改造将带动相关配套的建设，尤其是优先建学校的规定将促使土地用途日益多样化。重点地块点评土地概况地块位于未来路西、魏庄西街东、耿庄北路北、石油公司南，地块分布较为集中，总用地面积2303万平方米，其中安置区面积420万平方米，土地用途多样，含住宅、商业、商住、科教、街巷用地。地块分析优势1地块紧邻未来路、航海路，交通便捷，出行便利；2地块周边金色港湾、富田太阳城、中鼎翡翠等分布在项目周边，居住氛围浓厚；3钢铁市场、摩配城、建材城、茶城等专业市场林立在航海路两边，给地块未来建成项目提供广大客源；4地块周边市政、教育、休闲娱乐配套良好，生活便利；劣势1石油公司、医药厂位于地块附近，给生活安全带来隐患；2专业市场较多，人口流动大，居住环境嘈杂；机会1航海路打通至中牟，进一步改善地块周边路网体系；2地块周边刘南岗、凤凰台、弓庄等城中村改造的进行，将显著提升地块周边居住氛围；3地块周边商业多为专业市场和社区底商，缺乏大型商业配套，为地块商业项目的规划与开发提供了机会；威胁1地块周边众多改造项目相继上市，为地块建成项目的去化带来较大压力；2大额土地出让金的交付将对后续建设项目的开发形成较大压力。前景地块优越的区位优势为地块建成项目的去化提供了良好契机，若地块为品牌开发商取郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第12页共49页得，将与现有建成项目联动，显著提升区域居住品质。二、本月土地成交分析本月无土地成交第三章、市场篇一、整体市场概况1商品住宅供求概况图3112007年1月2008年5月郑州市商品住宅供求状况图020406080100120140071072073074075076077078079071007110712081082083084085万平方米050010001500200025003000350040004500元/平方米预售面积销售面积销售均价5月份，商品住宅批准预售面积4597万平方米，同比下降了814,环比下降191；5月份，商品住宅销售面积7062万平方米，同比上涨2136，环比上涨4754；5月份，商品住宅销售均价为3905元/平方米，同比上涨93，环比上涨282。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第13页共49页5月份，郑州市商品住宅市场供给和需求环比都有增长，供求矛盾也得到了缓解，结束了自07年9月以来的供大于求的状态，供求比达到115，供求曲线冲破供求平衡线。成交均价也结束上月下挫的态势，掉头上调。但是，本月仍然有大量的政策性房和定向开发房成交备案，一方面大大拉低了均价，另一方面也使得市场呈现虚假繁荣。剔除掉经济适用房和部分定向房之后，全市商品住宅成交量只有40万平米左右。实际的调研结果也显现，市场状况仍然不容乐观，观望氛围仍然较为浓厚，开发商资金链普遍从紧，部分楼盘和区域已经出现价格松动的迹象。本月开始进入传统的销售旺季，开盘项目很多，但大部分开盘销售的效果都不尽理想，往年火爆热销的局面已然不能再现。2办公用房供求概况图3122007年1月2008年5月郑州市办公用房供求概况024681012141618071072073074075076077078079071007110712081082083084085万平方米0100020003000400050006000700080009000元/平方米预售面积销售面积销售均价5月份，办公用房没有新批准预售面积；5月份，办公用房销售面积为57万平方米，同比上涨177，环比上涨338；5月份，办公用房销售均价为3637元/平方米，同比下降30，环比下降428。5月，郑州市办公用房量涨价跌，供应量为零。受众合环宇国际大厦低价、批量成交的影响，本月郑州市办公用房成交均价仅3637元/平方米，创下07年至今的最低值。受个案影响郑州市办公用房供应量、成交量、成交均价整体波幅显著，其中供应走势波幅最为显著。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第14页共49页3商业用房供求概况图3132007年1月2008年5月郑州市商业用房供求状况图024681012141618071072073074075076077078079071007110712081082083084085万平方米020004000600080001000012000元/平方米预售面积销售面积销售均价5月，郑州市商业物业供应量为18万平方米，同比下降81，环比下降57；5月，郑州市商业物业成交量为49万平方米，同比上涨9，环比上涨289；5月，郑州市商业物业成交均价为8724元/平方米，同比下降171，环比上涨68。本月，郑州市商业物业量价齐升，商品房供应量小幅下滑。5月份，郑州市商业用房继3月份，再次呈现供不应求的态势，但07年至今，整体供求比为1051，供过于求的态势十分严峻，城中村改造将带动更多的商业物业的建设，进一步加剧郑州市商业物业供过于求的严峻局面；国家政策挤压投资、投机性行为，这更加大了商业物业去化难度，良好的定位、规划、业态划分、运营管理将显得日益重要。二、区域市场概况1、金水区（1）商品住宅供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第15页共49页图3212007年5月2008年5月金水区商品住宅供求状况图0204060801000705070707090711080108030805万平方米010002000300040005000元/平方米住宅预售住宅销售住宅均价5月份，区域商品住宅批准预售面积777万平方米，同比下降1395，环比下降6053；5月份，区域商品住宅销售面积为2805万平方米，同比上涨7219，环比上涨8273；5月份，区域商品住宅销售均价为4125元/平方米，同比上涨1012，环比下降315。本月，金水区供应环比小幅下降，成交量持续上涨，成交均价持续下降。本月供求比1361，呈现严重的供不应求态势，但07年1月至今，区域商品住宅供求比为1074，整体呈现供不应求的态势，随着土地开发力度的加强、后续城中村改造项目的上市加剧市场竞争，未来区域供应、成交将双双放量；区域均价持续4月份下降态势，一方面受广电数字化产业基地低价成交的影响，另一方面受区域内较大力度促销优惠的影响。本月，区域内成交两极化态势显著，广电数字化产业基地11万平方米低价成交，一度沉寂的蓝堡湾本月批量高价成交，对本月区域均价回升发挥着重要作用。（2）办公用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第16页共49页图3222007年5月2008年5月金水区办公用房供求状况图0246810121416180705070707090711080108030805万平方米020004000600080001000012000140001600018000元/平方米办公预售办公销售办公均价5月份，区域办公用房批准预售面积为零；5月份，区域办公用房销售面积342万平方米，同比上涨34689，环比上涨84085；5月份，区域办公用房销售均价为3312元/平方米，同比下降1351，环比下降4975本月，金水区办公类物业市场成交量出现反弹，同比、环比大幅提升，但价格下挫显著。从上图可以看出，区域办公物业供应走势、价格走势波幅较大，这与区域内办公物业在售项目少且受个案影响显著有密切关系。郑东新区办公物业的发展极大程度上分流金水区办公客源，但金水区核心区位价值和完善配套仍具有极强的吸引力，尤其主干道沿线城中村改造为区域内办公物业的发展提供了契机。（3）商业用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第17页共49页图3232007年5月2008年5月金水区商业用房供求状况图0246810120705070707090711080108030805万平方米02000400060008000100001200014000元/平方米商业预售商业销售商业均价5月份，区域商业用房批准预售面积为8万平方米，同比上涨36243，环比上涨24614；5月份，区域商业用房销售面积222万平方米，同比下降821，环比下降025；5月份，区域商业用房销售均价为8300元/平方米，同比下降2789环比上涨336本月，金水区商业用房供应量自去年中旬有较大放量后直至本月又出现较大放量，但从07年5月至今，区域商业物业整体供求比为1043，供过于求的态势十分严峻，而区域内城中村改造将带动商业物业的建设，进一步加剧区域内商业物业供过于求的现状。随着区域内房地产市场的发展、新商圈的形成和发展将会给区域市场注入新的活力，激烈的市场竞争将促使开发商加强商业物业的前期的定位、规划和后期的运营管理，带动区域商业物业整体市场的发展。2、郑东新区（1）商品住宅供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第18页共49页图3242007年5月2008年5月郑东新区商品住宅供求状况图05101520253035400705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米050010001500200025003000350040004500元/平方米预售销售均价5月份，区域商品住宅批准预售面积为零，07年至今首次放空；5月份，区域商品住宅销售面积1170万平方米，同比下降2460，环比下降2536；5月份，区域商品住宅销售均价为3805元/平方米，同比上涨1583，环比上涨1208。本月区域商品住宅市场量跌价涨，整体表现较为惨淡。07年至今，区域商品住宅供求比为1105，整体较为均衡，区域内土地开发力度的加强为后续供应提供支撑，缓解区域内供不应求的现状，但区域内高昂的房价也挤出部分客户；区域商品房成交价格走势图跌宕起伏，这与区域内大量经济适用房、定向开发房集中成交是密不可分的，本月区域商品房成交均价虽小幅回升，但严重偏离区域市场真实价格。（2）办公用房供求概况图3252007年5月2008年5月郑东新区办公用房供求状况图0123456789100705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米000100000200000300000400000500000600000700000元/平方米预售销售均价5月份，郑东新区办公用房新批准预售面积为零；郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第19页共49页5月份，郑东新区办公用房销售面积为22万平方米，同比上涨746，环比上涨156；5月份，郑东新区办公用房销售均价为4077元/平方米，同比下降332，环比下降35。5月份，郑东新区办公用房量价齐跌，新批准预售面积为零。受合众环宇国际公寓119万平米低价成交的拉动，本月区域办公用房成交量同比、环比均呈现较大幅度的上涨，而办公用房成交均价下降幅度显著，且为07年至今的最低值。（3）商业用房供求概况图3262007年5月2008年5月郑东新区商业用房供求状况图012345670705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米010002000300040005000600070008000900010000元/平方米预售销售均价5月，郑东新区商业物业批准预售面积为零；5月，郑东新区商业物业成交量为152万平方米，同比上涨3939，环比上涨14076；5月，郑东新区商业物业成交均价为8391元/平方米，同比下降866，环比上涨752。5月，郑东新区商业物业供应量为零，成交量与区域商品住宅市场、办公市场保持一致环比大幅上升，成交均价环比小幅上涨。07年5月08年5月，郑东新区商业用房供求比为1081，相比全市1051供求态势相对均衡，一方面得益于区域良好的发展前景和高起点规划，另一方面与区域内房地产市场火热、商业物业高起点定位、规划、招商运营是密不可分的，但随着区域内土地开发力度的加强，07年众多商业用地的建设将加剧区域商业物业的竞争。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第20页共49页3、管城区（1）商品住宅供求概况图3272007年4月2008年4月管城区商品住宅供求状况图0510152025300705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米0500100015002000250030003500400045005000元/平方米预售销售均价5月份，区域商品住宅批准预售面积为578万平方米，同比下跌142,环比上涨57814；5月份，区域商品住宅销售面积301万平方米，同比下跌753，环比下跌258；5月份，区域商品住宅销售均价为4717元/平方米，同比上涨285，环比上涨095。本月，管城区商品住宅预售面积为578万平方米，城中村改造和方圆创世、蓝钻等为数不多的几个大盘支撑着管城区的房地产市场。本区商品住宅成交面积走势较为稳定，本月销售面积为301万平方米，环比下跌258。成交价格小幅上涨，环比上涨约095。除方圆创世、蓝钻、富田太阳城、兰桂等成交量较大、均价较高引领本区房地产市场外，其他项目均表现平平，无突出的量价特点。（2）办公用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第21页共49页图3282007年4月2008年4月管城区办公用房供求状况图0000100200300400500600700705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米10000100020003000400050006000元/平方米预售销售均价5月份，区域办公用房持续07年5月份以来批准预售面积为零的现状；5月份，区域办公用房销售面积延续1月份以来的零销量；07年5月份至今，管城区办公用房供应量为零，一方面受区域内土地供应影响，另一方面与金水区、郑东新区办公用房市场成熟的影响，区域内办公用房在售、在建办公项目均较少；受供应、区域区位的影响，区域内办公用房成交量受个案影响，整体波幅显著且成交量较小。（3）商业用房供求概况图3292007年4月2008年4月管城区商业用房供求状况图0123456789100705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米0200040006000800010000120001400016000元/平方米预售销售均价5月份，区域商业用房批准预售面积为零，本月继续放空；5月份，区域商业用房销售面积051万平方米，同比上涨1230，环比下跌288；5月份，区域商业用房销售均价为8197元/平方米，同比下跌399,环比上涨173。本月，管城区商业用房量跌价涨，供应量持续为零，07年5月份至今，区域商业用房整体供求比为1046，供过于求的态势十分严峻，而区域内城中村改造项目的建设将带动郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第22页共49页商业用房的建设，进一步加剧供求严峻局势。4、二七区（1）商品住宅供求概况图32102007年5月2008年5月二七区商品住宅供求状况051015202530350705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米050010001500200025003000350040004500元/平方米住宅预售住宅销售住宅均价5月，区域商品住宅批准预售面积为306万平方米，环比上涨16154，同比上涨7606；5月份，区域商品住宅销售面积1624万平方米，环比上涨24118，同比上涨42219；5月份，区域商品住宅销售均价为4076元/平方米，环比上涨584，同比上涨1058。5月，二七区商品住宅供应环比、同比均大幅上涨，主要归咎于本月隆福国际和升龙国际中心开盘，其中隆福国际一次性推出124276平方米，其成交244套，共25万平方米，主要集中在两房8092平方，升龙国际中心从07年12月公开后，长达五个月的蓄水后终于在本月上市，推出218025平方米，主力户型集中在3437平米的小户型，共成交66万平方米。08年前5个月，二七区商品住宅新批准预售面积6787万平方米，同比增加10181，07年成交土地在08年开始陆续动工上市，同时该区域还有部分城中村项目预计将在下半年挂牌出让，并转化为本年新的供应，我们预计在08年该区域将持续供过于求的态势。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第23页共49页08年前5个月，二七区共销售住宅3363万平方米，同比增加20081，供应的增加促进了销售情况的转好，同时城中村改造也迫使刚性需求相对增加，促进了住宅的销售。08年前5个月，二七区住宅供求比为105，供应大于需求，开发商迫于资金链的压力，开始大开闸门，中央政府再未出台新的宏观调控政策，使得消费者观望气氛慢慢退去，同时存在庞大的刚性需求群体，也促使楼市慢慢回归。（2）办公用房供求概况图32112007年5月2008年5月二七区办公用房供求状况000501015020250705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米1000010002000300040005000600070008000元/平方米办公预售办公销售办公均价5月，区域未有新的办公推出；5月，区域办公用房销售面积004万平方米，和4月基本持平；5月，区域办公用房销售均价为6669元/平方米，环比上涨152。5月，本区域办公供应依然为0，办公物业在区域供应很少，只在07年4月供应113万平方米，自07年1月至今，办公物业共销售074万平方米，二七区做为郑州市的老城区，政府事业单位相当集中，同时价格低廉的住宅办公，使得办公物业销售不容乐观。同时二七区商圈众多，这些商业物业吸纳众多从业人员，也相对减少对办公的需求。该区域办公环境的改变，需要政府和开发商共同来引导，倡导文明办公和信息化办公，提高办公效率，改善人民工作质量。（3）商业用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第24页共49页图32122007年5月2008年5月二七区商业用房供求状况00511522533540705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米05000100001500020000元/平方米商业预售商业销售商业均价5月，区域商业用房批准预售面积159万平方米，环比上升4196，同比下降5726；5月，区域商业用房销售面积032万平方米，环比上升100，同比上升1034；5月，区域商业用房销售均价为12111元/平方米，环比下降718，同比上升10629。5月，该区域新增商业主要是隆福国际和珠江荣域的住宅底商，目前整体商业物业市场供过于求的局面无法扭转，商业物业经营的不确定性和风险性，使得商业物业成为开发商最为困惑的问题。同时，商业物业需要开发商投入巨额资本培育，这也与开发商短线投资速战速决的开发理念背道而驰。本月二七区商业供求比102，供应大于需求，08年15月，该区域商业物业供求比1037，与整体市场表现一致。5、中原区（1）商品住宅供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第25页共49页图32132007年5月2008年5月中原区商品住宅供求状况图0246810121416180705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米0500100015002000250030003500400045005000元/平方米住宅预售住宅销售住宅均价5月，区域商品住宅批准预售面积182万平方米，环比下降8898，同比下降3546；5月，区域商品住宅销售面积1014万平方米，环比上涨4182，同比上涨3796；5月，区域商品住宅销售均价为3014元/平方米，环比下降718，同比下降1796。本月，只有晶华城新增推案，共推2栋多层和2栋小高层，主力户型为7080平方米两房，90121平方米三房，共成交7500平方，成交均价4651元/平方米。08年15月，中原区共新增推案4068万平方米，同比增加1066，去化2611万平方米，同比减少1343；供求比1064；受区域内经济适用房批量成交的影响，本月区域均价环比下降1796。区域内城中村改造的进行显著提升区域关注度，带动区域房地产市场的发展，促进区域内配套设施的建设，改善区域居住品质；路网体系的改善加强区域之间的联系，跨区域居住与工作将更加便捷，将吸引更多客户来此置业，提升区域商品住宅均价。（2）办公用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第26页共49页图32142007年5月2008年5月中原区办公用房供求状况图0051152253350705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米0500100015002000250030003500400045005000元/平方米办公预售办公销售办公均价5月，区域未有新推办公物业。5月，区域办公用房销售面积004万平方米，同比增加100；5月，区域办公用房销售均价4313元/平方米，同比增加5。08年15月，中原区新推办公物业086万平方米，销售008万平方米，与07年同期基本持平。供求比1009，供应严重高于需求。中原区做为郑州市标志性的老城区，房地产市场经过几年的发展，目前住宅市场已经步入到整体市场发展的行列，但办公等商业物业发展还相对滞后，只有当住宅物业充分发展之后，解决人们最基本的住房需求，办公和商业物业才能迎来契机。同时中原区第二产业在经济发展中仍占主导地位，办公和商业物业的发展需要依靠第三产业的发展，我们认为要改变目前该区域办公和商业物业现状，只有依靠政府进行产业结构升级，充分发展第三产业，提高第三产业在经济发展中的地位。（3）商业用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第27页共49页图32152007年5月2008年5月中原区商业用房供求状况图00511522533540705070607070708070907100711071208010802080308040805万平方米05000100001500020000250003000035000元/平方米商业预售商业销售商业均价5月，区域未有商业物业投放；5月，区域商业用房销售面积032万平方米，同比上升1429；5月，区域商业用房销售均价为10624元/平方米，同比上涨4192。本月，随着住宅物业新推量的减少，商业物业也没有新的供应。08年15月，该区域共新增商业095万平方米，同比增加1446，销售104万平方米，同比减少2778，供求比1109，需求略高于供给。目前中原区没有独立的商业项目运营，商业供应主要来源于社区底商，本月鑫苑国际广场商业成交量最多，成交均价在10536元/平方米。6、惠济区（1）商品住宅供求概况图32162007年5月2008年5月惠济区商品住宅供求状况图01234567890705070707090711080108030805万平方米0100020003000400050006000元/平方米住宅预售住宅销售住宅均价郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第28页共49页5月份，区域商品住宅批准预售面积为零。5月份，区域商品住宅销售面积147万平方米，同比下降6048，环比上涨7709；5月份，区域商品住宅销售均价为3118元/平方米，同比下降864，环比下降3162。本月，惠济区住宅市场成交量持续走高，购房群体的刚性需求对年初的萎靡市场做出回应。区域大体量土地成交给未来的北区市场注入了新的血液，且城市地铁的在建影响着北区的住宅市场。（2）办公用房供求概况图32172007年5月2008年5月惠济区办公用房供求状况图0000020040060080100120140160180705070707090711080108030805万平方米0200400600800100012001400160018002000元/平方米办公预售办公销售办公均价5月份，区域办公用房批准预售面积为零；5月份，区域办公用房销售面积为零；（3）商业用房供求概况郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第29页共49页图32182007年5月2008年5月惠济区商业用房供求状况图0000200400600801001201401601800705070707090711080108030805万平方米0200040006000800010000120001400016000元/平方米商业预售商业销售商业均价5月份，区域商业用房批准预售面积为零；5月份，区域商业用房销售面积001万平方米，；同比上涨3988，环比下降7636；5月份，区域商业用房销售均价为11000元/平方米，同比上涨8644，环比上涨6554本月，惠济区商业市场又回归原点，无新供应量。住宅市场的入住率影响商业市场的销售量，本区域的商业主要为住宅的配套所需，故商业市场的热浪还待住宅市场的带动。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第30页共49页第四章、媒体篇一、整体特征图41107年8月08年5月主流媒体报广投放量报广投放量3901123551939844319335390394050100150200250300350400450078079071007110712081082083084085次数5月，郑州市共有114个项目投放房地产广告335次，环比下降141，总投放版量303版，环比下降1318。本月广告投放环比小幅回落我们认为1、512汶川大地震后，全国人民处于悲痛状态，消费者关注震情多而关注广告少，同时国务院规定5月19日21日全国哀悼日，停止一切娱乐活动。五月第4周广告投放很少，共有52个项目投放67次，主要诉求紧密结合汶川大地震。2、本月2326日举行的郑州房展会，给各项目立体的展示空间，各房产开发商相对减少在媒体上的广告投放。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第31页共49页二、三大媒体广告总投放量分析图42108年5月主流媒体报广投放量对比大河70晚报19今报11图42207年8月08年5月主流媒体报广投放量走势050100150200250300078079071007110712081082083084085次大河晚报今报5月，大河报整体投放广告仍居首位，共有112项目投放234次，占总体投放量的70，其中投放整版156次，半版74次，通版两次均是建业住宅集团投放；按物业形态投放情况分住宅投放204次，办公投放15次，商业12次，综合体3次。郑州晚报共有46个项目投放65次，整版49次，半版12次，其中远大理想城在5月23日投放8版广告，主要诉求在价格优惠和举行六一节活动；康桥上城品在5月15日投放一次通版广告。东方今报共有28个项目投放36次，其中投放整版33次，半版3次，没有通版。本月三大主流媒体广告投放环比均出现不同程度的下降，其中大河报环比下降幅度最大，下降1522，但是这依然不能撼动大河报做为媒体老大的地位。郑州晚报和东方今报广告投放趋势平稳。郑州市2008年第六期房地产市场月报本报告基于“CRIC”中国房地产信息决策咨询系统撰写第32页共49页三、各区域媒体广告投放量分析图43108年5月各区域市场主流媒体报广投放量对比020406080100120140金水中原二七郑东管城惠济西开东开其他次数5月，经济技术开发区（东开）广告投放环比有小幅上涨，虽然目前该区域不是房地产的热点区域，但本月其在售项目远大理想城出手阔绰，在汶川大地震后的第二个星期五，一次性刊登8版广告，主要在于宣传自己的最高优惠价格，消费者持续浓厚的观望气氛，使得开发商资金链越来越紧张，坚挺价格的开发商在消费者的观望中低头；同时本月沉寂已久的开发商东方今典房地产集团，大手笔在5月29日的郑州晚报做了一次通版，以集团领导率领员工为汶川大地震捐款为主旨，宣传自己的品牌。金水区本月以花半里和普罗旺世投放次数最多，均投放7次，其中花半里投放65版，主要展示其小户型，诉求在其开盘活动，本月成交近4000平方米，均价4700元/平方米，广告投放着实起到了一定的作用；普罗旺世投放7个整版，主要诉求在其四期VIP排号，专署贵宾卡限量推出，5000抵10000。普罗旺世目前主推四期，位于国基路与索岭路交叉口东南区域，首期推出多层花园洋房，一梯两户，估计开盘价格在5000元左右。四、广告投放时间段分析图44108年4月媒体广告投放时间段分析郑州市2