2008年5月武汉市房地产市场报告

1/482008年5月武汉市房地产市场报告（2008512008531）目录一、本月关键词2二、本月销售情况3三、全市可售住宅情况6四、本月关注区域7武湖片区7五、土地拍卖信息10六、本月房地产市场相关信息12附件本月开盘项目独家现场纪实181、金地国际花园182、世界城加州阳光243、湘隆时代大公馆314、保利华都355、六合新界416、水岸星城452/48一、本月关键词降价进行时2008年，在中央宏观调控政策的不断打压下，武汉房地产市场低迷，开发商面临重新洗牌。为积聚人气，武汉市众多楼盘在4月推出送装修、送家电，甚至直接打折等优惠活动。然而到5月份，许多开发商发现简单的折扣优惠并不能打动购房者，于是低价推盘逐渐盛行。其中金地国际花园直接把开盘均价降到7300元/平方米，比不久前同地段低价入市的融侨华府还低300元/平方米。友谊国际二期百老汇开盘价仅6800元/平米，每平米比前期最高售价降低约2000元。而位于光谷核心的世界城加州阳光6380元/平米的推盘均价低于4月该区域成交均价。此外、新华西路、南湖、光谷、后湖、盘龙城等板块均出现降价楼盘。在老盘新盘、大盘小盘齐降价的趋势中，部分降价楼盘人气和销量相对有所上升，并对周边楼盘造成强大压力。部分开发商降价也是不得已而为之，面对资金紧张和在售住宅套数增长压力，希望在洗牌中坚持下来的开发商必须解决资金难题，在经济紧缩情境下资金主要靠销售回款，而观望的客户需要降价的刺激才会出手，因此降价是大势所趋。这轮降价只是市场理性回归的表现，将为今后继续发展埋下伏笔。价格虚涨虽然楼市打折降价盛行，但是5月商品房成交均价仍然达到578402元/平米，比4月上涨956。简单的数字的背后是市场销售结构的差异。实际情况是，价格的上涨更多的来自于中心城区楼盘和中高档楼盘销售强劲的拉动作用，在5月销售金额、销售套数、销售面积排行榜前十名中，武汉天地均名列第一，剩余名额也基本被中心城区楼盘占据。此外，在合同成交价中也没有算入送装修、送车、送基金等在4、5月份名目繁多的优惠，所3/48以价格只是虚涨，。5月成交量虽然比4月增加1801套，但仍然不到2007同期成交量的一半，甚至还没有超过2008年1月份的成交量，市场并未出现预期火爆景象，经过开盘的短暂热闹后，大多数楼盘归于平静。因此，市场尚需时间调整。二、本月销售情况本月总销量5651套，比4月环比大增47。5月历来是传统销售旺季，再加上受四月和本月众多楼盘上市、备案滞后和房交会促销等因素影响，销量再度回升。从以上销售套数走势图来看，在五一黄金周和房交会之后，销量均出现明显上升，但是随后呈现疲软态势。比较近8月成交套数可以看出，自2007年房价出现跳跃式增长后，市场成交量迅速萎缩，2008年2月份达到底谷，创2005年公布实时成交信息以来的月销量新低，随后由于4/48众多楼盘促销力度加大、推盘量增多，成交量出现曲折上扬态势，但是即使到黄金5月仍然没有创出本年成交新高，市场压力仍然存在。本月全市商品住宅的销售均价为578492元/平米，较上月上涨了75512元/平米，增幅1502。日销售均价呈现先涨后降走势。对比近8个月销售均价可以看出，自2007年11月武汉房价出现跳跃式增长达到顶峰后，武汉市商品住宅成交价格出现跳水，2008年1月份成交均价已经低于2007年8月份5078元/平米的均价。随后由于中心城区推盘量增加，中高档楼盘发力，从2008年2月起，成交价格开始爬升，到5月份达到578402元/平米，离历史最高点仅仅相差3212元。5/48本月平均套均面积为10594平米，较上月的10339平米小幅上升，100平米以下中小户型仍占主导，但是100120平米户型所占比重比上月有所上升。随着楼盘促销力度加大，本月平均每周销售量比4月份增长21，达到1295套。受五一黄金周和房交会客户累积作用，5月第2周周销量最高达到1636套，随后出现下降趋势。由于炎暑即将来临，预计未来两月销量回升有限。从以上最近6周全市商品房住宅均价走势图可以看出，武汉房价呈现曲折式上升，这6/48主要是由于中心城区融侨华府、六合新界、水岸星城等推盘拉动影响。需要注意的是第4周虽然价格上扬，但与成交量背道而驰，。三、全市可售住宅情况据武汉房地产信息网6月2日提供的数据显示，目前全市待售商品住宅共有102424套，比4月监测数据增长18，相当于2007年全年销售套数的91。由于6月份还有一批楼盘入市，未来几个月各开发商之间的竞争将更加激烈。由上图可以看出，武汉市高层住宅所占比重最大，其次依次为小高层、多层、别墅。高层比重达到49，比四月份比重上升2个百分点，而多层和别墅均下降1个百分点。受政府容积率和用地政策影响，高层比重增加、别墅比重降低是大势所趋。7/48目前全市可售住宅中，90平米以下小户型所占比重最大，达32，121140平米户型仅占19，两者均比四月下降1个百分点。91120平米户型占到28，140平米以上的户型占21，分别比4月份上涨1个百分点。比重增减之间反映出大户型市场累积相对过剩，中小户型虽然比重下降，但是供应仍然比较充足。四、本月关注区域武湖区域1、区域概况武湖位于武汉市黄陂区南部，地处长江之滨，东与阳逻经济开发区接壤，南临长江，西临滠水河，北依武汉市外环线。武湖1960年建场，2001年设立黄陂区人民政府武湖办事处。全场国土面积7176平方公里约108万亩，人口34万，农业用地38万亩，其中耕地28万亩，养殖水面1万亩，87家引进企业，是全国首批农业旅游示范景点、全省小城镇建设重点镇、全市“一主三化”以民营经济为主，推进农业产业化、工业化和城镇化示范建设试点和两平方公里文明示范创建试点。镇区已形成了“八纵八横”的道路网络，“功能完善、配套齐全、环境优美、经济繁荣”的生态小城镇已初具雏形。武湖商品住宅在2007年发展迅猛，目前三个在售项目均于本年度开盘，成交均价从2007年9月份的3225元/平方米增长到2008年1月份的3527元/平方米。进入2008年以来，武湖房价呈现先抑后扬发展趋势。目前当地房地产开发项目较少，市场竞争有限，房地产业属于当地鼓励兴办产业，得到扶持。因此，市场前景看好。除本地外客户外，武湖商品住宅客户主要来自于周边区域，以青山为主，汉口、武昌、武湖相邻乡镇也占有较大比例，甚至有来自黄石等外地的客户。青山由于在售项目较少，8/48在天兴洲大桥即将通车的美好前景下，区域消费者跨江购房趋势明显。2、交通情况汉施公路和滠阳铁路专用线横贯武湖东西，黄武公路纵穿南北，西与中心城区仅一桥之隔，天兴州大桥、阳逻大桥居其左右，武汉绕城公路紧邻场区，巨龙大道穿场而过，紧靠深水港码头，距中心商业区、汉口火车站、天河机场、武汉客运码头均20公里左右，目前从汉口到武湖有293、212、1121等公交线路。武湖已形成了水、陆、空、铁的立体交通网络。3、区域配套武湖正街是武湖区域最集中和最繁华的街区，武湖行政管理机构主要位于本地。以中百仓储为核心的生活中心区已经形成。中国信合、武湖小学等教育、医疗、电信、餐饮服务分布周边。因此，本地房地产开发项目主要集中于武湖正街附近，靠近天兴洲大桥方向。4、重点在售楼盘（以上信息为5月105月20日期间调查所得）项目名称项目位置开发商建筑形态总建面（平米）均价（元/平米）销售情况近期优惠活动万安美景中央武湖光明路特一号武汉市丰隆建筑房地产开发有限公司高层97011420060部分户型318万超值总价天昊玫瑰武湖汉施路天兴洲大桥旁湖北省天昊建设工程有限公司高层、多层42025330065部分房源优惠6888元，送1年物业管理费。武湖馨苑武湖农场庙咀路（212终点站）武汉市黄陂区房地产开发实业公司高层、多层13700（一期）一期售罄，二期9月开盘9/485、发展前景区位优势明显武湖位于汉口、黄陂城区、阳逻三角核心之间，是连接汉口和阳逻经济开发区的“黄金走廊”，有着得天独厚的区位优势。随着武汉市第二座公铁两用长江大桥天兴洲大桥即将顺利通车，武湖将直接进入武汉中环线核心圈，随着不同产业企业大量入驻，以及武湖区位优势的催化作用，武湖经济发展后劲很足，经济发展为房地产的发展提供了强大的购买力。未来外来需求强劲武汉中心城区房价居高不下，是武湖房价的2倍多，众多居民难以承受中心区高房价，但是有能力在武湖置业。武湖与青山、汉口仅一水之隔，从永清街出发，目前需要约半个小时到达武湖正街。随着二期轻轨延长线连接汉口中心区、天兴洲大桥通车，本地交通将极大改善，交通优势将超过盘龙城，本地房地产需求有望出现爆发式增长。政策有利于房地产发展2008年武湖计划积极推行人地分离机制，完成农机厂土地“招拍挂”，启动新桥小区建设，加快正街东村地块房地产项目建设等。将房地产纳为鼓励兴办产业等相关政策和举措体现了当地政府管理机关对房地产行业的积极支持态度，将极大促进本区域房地产开发。五、土地拍卖信息2008年武汉市第二场土地拍卖会于5月13日举行，此次拍卖会原计划推出10宗土地，因为P（2008）020号因故被撤下，实际挂牌出让9宗土地，约723亩，分布武汉三镇，其中汉阳4宗，武昌区2宗，汉口3宗。现场5宗流拍，成交4宗。其中3宗地均10/48仅一家报价，都因超过底价而直接成交。只有赵家条地块进入现场竞价，仅竞争一轮即以2685元/平方米的楼面地价被拍走。本次拍卖最高楼面地价桥口汉宜路地块，楼面地价也仅2914元/平方米，土地成交面积和金额均大幅下降。地块号土地位置土地面积（）用途容积率土地使用年限成交价（万元）楼面地价（元/平米）竞得人竞拍次数P（2008）013汉阳墨水湖北路以北、马沧湖路以东11200（168亩）住宅22住宅70年56602300湖北新长江置业有限公司0P（2008）018武昌徐家棚街武车五村108号1500（225亩）住宅15住宅70年6102629湖北宏鑫房地产开发有限公司0P（2008）019桥口汉宜路10号17100（2565亩）住宅、商服3住宅70年、商服40年149502914武汉华汉投资管理有限公司0P（2008）021江岸区二七街赵家条319号23200（348亩）住宅32住宅70年199502685湖北省铁路公司1合计53000（795亩）411702699此次武汉市推出的土地总面积为48228235平米，最后成交面积为53000平方米，成交总金额4117亿，平均楼面地价为269925元/平米。拍卖过程中P（2008）013和P（2008）019两块土地均以起步价成交。P（2008）018号地块的起拍总价为590万元，仅以610万元成交。P（2008）021号地块的起拍价格为19850万元，最后经过1次竞价，以高出起拍价100万元的价格成交。11/48本月拍出的8块土地中楼面地价最高的为位于汉口桥口区汉宜路的P（2008）019号地块，达到2914元/平米，P（2008）013号地块楼面地价最低，位于汉阳墨水湖北路以北、马沧湖路以东。自3月武汉土地拍卖遭遇寒流后，本次拍卖会再次遇冷，本次所拍4块土地均位于武汉中环内，而最后269925元/平米的平均楼面地价，较2008年第一次拍卖会606712元/平米的平均单价降低555，较2007年94045元/平米的平均单价下降了355。以往的“地王”和开发商一掷千金的场面不复存在，这一方面反映了开发商在经济紧缩、楼盘销售不畅的情形下，资金链或多或少存在一定的紧张；另一方面反应出开发企业对楼市前景预期看淡，因此拿地日趋谨慎。但是如此地价对于没有土地储备的开发商未尝不是出手好时机。六、本月房地产市场相关信息1、我省扩大廉租住房保障面到去年底，我省县城以上城市人均住房建筑面积8平方米以内的最低收入住房困难家庭，基本上都享受了廉租住房。提前一年实现国务院要求的工作目标。5月7日，省政府召开全省城镇居民住房保障工作经验交流会提出今年我省扩大了廉租住房保障面，将保障标准从人均8平方米提高到人均10平方米。12/48会议要求住房公积金增值收益在提取风险准备金和管理费用之后，全部用于廉租住房建设；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不能低于10。今年，全省将建设廉租住房26万平方米，将使更多困难家庭受益。2、武汉春季房交会举行5月9日12日武汉春季房交会在武汉国际会展中心举行，据主办方统计，本次房交会共汇集了武汉市内外72家参展单位、76个楼盘项目和10多家房屋中介参展，共向消费者提供15万余套商品房和约1万套二手房。为期4天的房交会上，有53万市民进场，比往届有所增加。虽然楼盘折扣大，但观望多。意向成交套数仅925套（含二手房），意向成交率不足2，市民“买涨不买跌”观望心态近年罕见，不过郊区低价楼盘还是受到追捧。3、本月起住房登记费每套80元5月11日，省物价局下发通知，房屋登记费从本月起将按件收取，住房登记一套为一件，收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收工本费10元。房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，减半收费。4、土地拍卖遭遇寒流13/48武汉市今年第2次挂牌出让国有土地使用权5月13日举行，本次挂牌出让的共有9宗土地，其中5宗地块无人竞价，4宗地块成交。成交地块净用地总面积约7978亩，成交总金额4117亿元，只有赵家条地块1宗土地进入现场竞价，被湖北省铁路公司以高于起价100万元的价格，一次举牌拍得。成交的4宗土地楼面地价均在3000元/平方米以下。开发商拿地日趋谨慎。5、前4月我省房产贷款增两成增加金额近百亿元至4月末，我省本外币各项贷款余额为84052亿元，同比增长1637。从贷款行业来看，房地产业贷款增加最多，1至4月，全省房地产业贷款增加9903亿元，占全省贷款增加总额的2066。6、新住宅分户验收无记录可拒收房5月14日，省建设厅出台的湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定，规定从今年6月1日起，我省住宅工程质量将全面实行分户验收。按照规定，在竣工验收前，有关部门将对每一套住房乃至每一间房都进行质量验收。对于验收不合格的房子，应按建筑工程施工质量验收统一标准有关规定进行处理；通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位（子单位）工程，严禁验收。未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收。分户验收后出具的住宅工程质量分户验收记录，将作为住宅工程质量保证书的附件，在房屋交付使用时一并交给住户。未提供此记录的，住户可拒收房屋。7、年内五条公交通汉口盘龙城配套提速便利人居14/485月17日，在“盘龙城古今价值高峰论坛“上，黄陂区负责人介绍，未来一段时间，盘龙城不仅在交通配套方面有所改善，教育、医疗等设施也将逐步完善，武汉城区居民到盘龙城居住便利性将大大增加。据介绍，今年7月份，盘龙城将动工建设一所寄宿制中学，武汉水务集团年底也将向盘龙城供水。交通方面，下个月35路公汽会延伸到盘龙城，七月份还会开通一条到汉口的公交车，年内共有五条公交线路到达汉口主城区。另外，今年七月份盘龙城污水处理厂将正式动工，武汉城区两家大型医院也准备在盘龙城设立分院。8、人民币存款准备金率上调05个百分点中国人民银行5月12日宣布，决定自5月20日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将上调05个百分点,达到165。这也是今年存款准备金率的第四次上调。9、江城可售商品房套数创新高新盘批量入市加大压力近一个月以来，江城30多个楼盘陆续上市，但成交依然处于低迷，使得待售商品住房增加不少。5月25日，武汉市房地产市场信息网数据显示，全市可售商品住房套数再次创下新高，达到101477套。截至昨日，今年全市已上市的30多个项目，共提供商品住房22万多套，但只卖出3932套，销售率还不到20。很多去年、前年上市的楼盘，也还有82677套没卖出去。即使不增加一套新房，按目前日均100多套的销售量，卖掉这些房子还得两三年。10、武汉首现楼盘差价补偿买贵了最高可退3万阳逻一楼盘开发商将现房9折销售，此前买房的可获最高3万元的差价补偿，并承诺未来如再降价还将补差价。这是我市首个推出差价补偿的楼盘。15/48由于房价出现下跌，前期置业的“高价业主”要求补偿差价的现象在武汉并非个案，从法律角度来说，开发商并无“补偿差价”的义务及责任，“补偿差价”本身也没有法律依据。曾在深圳等地出现的买房返差价现象，在武汉一直少有响应者。市开发办项目管理处有关人士认为，开发商的降价促销属市场行为，只要不违法违规，主管部门就不能进行干预。11、今年起卖房须标“耗能量”不节能的房子不准卖5月28日，武汉市发改委环资处透露，为促进节能减排，今年起，我市所有新建商品房销售时，在买卖合同等文件中必须标明耗能量、节能措施等信息，不符合建筑节能标准的建筑项目不准销售。今年我市将进一步严格建筑节能管理，要求新建建筑和公共建筑严格执行建筑节能设计标准，标准执行率要达到100大力推广节能省地环保型建筑，对不符合建筑节能标准的建筑项目不准开工建设，不得办理竣工验收备案手续，不准销售使用。12、违反土地管理规定行为处分办法出台5月29日，为了加强土地管理，加大对违反土地管理规定行为的惩处力度，中共中央纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合公布违反土地管理规定行为处分办法，对应受处分的违反土地管理规定行为及其处分等作了明确规定。处分办法指出，行政机关在土地审批和供应过程中不执行或者违反国家土地调控政策，情节严重的，有关责任人员将给予开除处分。行政机关在征收土地过程中未按期足额支付征地补偿费用也将受追究。办法出台完善了土地管理制度，保障了土地调控依据的产生，有利于规范了土地市场秩序，保障开发企业在土地市场上的公平竞争环境，更传达了政府在土地调控方面持16/48续不松动的政策信号。处分办法6月起实施。13、天兴洲大桥南岸边跨开始合拢施工5月30日上午，武汉天兴洲大桥南岸边跨开始合龙施工，如果天气条件允许，今明两天内将完全合龙。预计在6月上旬，大桥主桥与江南引桥即可“牵手”。大桥主桥则有望在7月实现合龙。14、前4月商品房销售面积降4其中现房下降119国家发改委最新发布的一份报告显示，今年前4个月，全国商品住房销售面积13664万平方米，同比下降40，增幅同比下降206个百分点。其中，现房销售面积3438万平方米，同比下降119，增幅同比下降162个百分点；期房销售面积10226万平方米，同比下降1，增幅同比下降23个百分点。14月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长202。与此同时，商品住房空置面积继续下降，4月底全国空置商品住房12464万平方米，同比减少19。报告认为，土地购置与开发面积增加，房屋施工面积加大，新开工面积加快。今年14月，房地产开发土地购置面积10176万平方米，同比增长111；完成土地开发面积8065万平方米，同比增长59。房屋施工面积178864万平方米，同比增长254。其中，新开工面积32970万平方米，同比增长204。前4月，全国完成房地产开发投资6952亿元，同比增长321。其中，住宅投资4944亿元，同比增长352；办公楼投资240亿元，同比下降55；商业营业用房投资706亿元，同比增长208；其他投资1062亿元，同比增长382。德盛行房地产营销有限公司17/48200865附件本月开盘项目独家现场纪实五月是传统销售旺季，也将是各楼盘上半年的最后一个销售旺季，武汉三镇又一批新盘老盘携不同优惠措施杀入市场，其中大盘名盘明显增多，市场竞争加剧。本月中心城区开盘量占据主导，中小项目和远城区项目开盘较少。1、金地国际花园11项目背景武汉金地国际花园位于武昌区积玉桥、和平大道与前进路交汇处，占地面积64900平方米，总建筑面积194700平方米，共1878户，停车位约800个，由高层（8栋）和高层围合中的联排叠拼别墅构成。项目开发商为金地集团武汉房地产开发有限公司，项目建筑设计由香港嘉柏建筑师事务所完成。18/48项目处在武汉积玉桥中心，一桥、二桥之间，武汉内环之内。正在修建中的地铁二号线积玉桥站位于项目一侧，过江隧道与项目临近。项目西临和平大道，临街长度约600米。项目临和平大道的一侧将退离主干道一片空地，以修建喷泉水系、园林景观，作为与道路的隔离带，同时提供休闲娱乐场所。项目目前在建的为临前进路的A、B、C三栋与临和平大道的D、E栋。建筑间错落布置，有机融合叠拼别墅与高层建筑，最终形成社区东南面全开敞景观视野和较佳的通风采光效果。项目还规划了商业街、城市广场、中心水景园林等多种公共活动空间。项目一期推出的是上图中B栋32层高层233套房源以及中心4层叠拼别墅。此次推出的高层为两个单元、两梯四户，户型有88平米两房、98平米带空中院馆两房、137平米三房、150平米四房、193220平米叠拼别墅，以80130平之间的居住户型为主。别墅设计有地下室及多重庭院空间，高层设计了步入式飘窗及空中院馆。19/48项目高层起价7081元/平米，最高价10068元/平米，均价约为7300元/平方米，楼层差价3050不等。别墅最低价为14497元，最高价为16096，共推24套。户型图四室二厅二卫，约151平二室二厅一卫，约88平二室二厅一卫，约98平20/4812营销2007年9月29日，位于武昌徐东销品茂的项目形象展示中心开放，2008年4月26日项目开始认筹，5月10日项目实景示范区开放，5月17日，在凯旋门华天大酒店开盘。项目优惠活动为2万抵5万，26号认筹开始当天认筹再送5000。优惠累加，项目实际均价为7000，降低约300元。总体而言，优惠幅度一般，但考虑到项目较低的开盘均价，这样的优惠也非常吸引人。项目开盘还安排了抽奖活动，奖品为QQ奥运版轿车、海信平板电视、苹果IPOD，未抽中客户获得电吹风一部。抽奖活动起到了固定客户于开盘现场的作用。二室二厅一卫，约88平三室二厅一卫，约136平21/48主题广告语中央建筑学金地智造金质空间卖点提炼地处中心地段，金地国际花园更关注的却是建筑本身，以科学筑家的企业理念打造中心地标建筑，以金地独有的理科思维来思考中央建筑的科学精髓，树立自身理想学习世界级中心，成为城市地标。全然演绎创新，有意识引导市场潮流，为其前或其后中心建筑示范方向。位居城市原点，把握枢纽地位，城市前沿时尚均在咫尺。为城市小众阶层而建，物质与精神并重。品牌物管注重生活质感表达，营造强烈社区归属感。建筑格局兼顾功能性与情感需求，高贵与舒适兼得。整合高端设计团队，让建筑成为城市的历史传记。项目广告投放户外、报广、媒体广告22/48小评虽然金地具备建设“地标”建筑的实力，但不意味着本项目适合以及能够成为地标。地标建筑一般为多种用途物业的、开放性的建筑综合体，在项目外观、高度、体量、经营业态方面有着特殊的高要求。而一个偏离商业中心的高档住宅项目，偏离商业中心、住宅为主、高档、以及强调一定的私密性，使得武汉金地国际花园不可能成为地标。以“地标”这一不切项目实际的概念做噱头，还不如老老实实强调金地企业本身的文化，或者项目的品质。“城市原点”概念的提炼，则恰如其分并十分突出。积玉桥片区位于武汉地理中心，而过江隧道、轨道交通的相继建成，使得积玉桥片区能够成为武汉交通中枢。“原点”一词本就能够让人产生美好的概念、感觉，其与区位和交通上的契合使得项目特点更加突出。强调项目的物管、品质等，则与金地集团对于金地国际花园品牌的营造有直接的关系，也体现了项目良好的享受性。项目外墙以及宣传资料上简单的背景、简洁的线条，以及具备美感的物体间的简单组合，与金地“理科”气质吻合，体现了项目品质的内敛气质，为项目营造了良好的印象。23/4813开盘总体评价金地国际花园，是金地集团以中心地段价值为共通点的系列产品，同名产品已在北京、沈阳、宁波等大型都会城市相继建成。此产品定位高端，是金地集团旗下的高端物业品牌。武汉金地国际花园延续了其它国际花园的特点，并按照相当的恰当标准选定地块、设计建筑以及营销推广。应该说，项目本身的操作是较为成功的。项目前期蓄水较为成功，现场约有400位客户参加选房，中选率也较高。开盘现场分为签到区、等候区、选房区、公示区、银行业务区以及舞台，无特别之处。项目开盘流程为1、客户凭国际卡签到，领取摇号卡。现场摇号抽取客户进入选房区，一批8位客户。至中午12时，一共29组226位客户（其中部分流失）。客户选定房源后，缴纳定金并签订认购书。选房完成后，下午一点整金地集团为参加选房的客户抽奖。之后开盘宣告结束。因项目价格与品质等因素综合影响，开盘活动较为成功。2、世界城加州阳光21项目5月24日，位于鲁巷广场光谷步行街的世界城二期加州阳光项目开盘，项目是由武汉市利嘉置业有限公司打造的高尚住宅项目，项目建筑设计由美国易道完成。项目住宅部分共由15栋31层左右高层组成，占地面积6万平方米，总建筑面积30万平方米，规划总户数800多户。世界城项目总停车位2500个。24/48社区内规划有近2000平米的加州水景园林及豪华会所及室内外双游泳池。本期推出的为3、4、5号楼，其中4号楼为开盘活动中加推。三栋楼分别为31层两梯四户、31层两梯四户和32三梯六户。共推出556户。本次次推出10余种户型，主力户型集中在两房和三房，最小户型为78平米两房，最大户型为148平米四房，均南北朝向，部分户型南北通透。主力户型为148平米最大户型，南北通透，厨房通阳台，主卧有入户花园。111平米三房两厅两卫户型，南北通透、分区合理，超大阳台，户型比较理想。点评项目位于鲁巷广场，光谷核心，配套和地段是无可挑剔的。购物有光谷步行街、大洋百货、鲁巷广场购物中心、家乐福、工贸家电；娱乐休闲有中影环艺国际影城、光谷项目俯瞰图项目外观图34525/48体育馆、星巴克咖啡，教育有光谷第一小学、华工附小、关山中学、华工附中、华师一附中光谷核心的地理位置，地铁2号线江南起点于项目楼下，地段和交通也成为项目华丽的外衣。优越配套将项目笼罩上一层层光环。产品美丽的光环和华丽的外衣，使得项目其它的考察要件都不那么引人关注。实力开发商、多次类似项目的操作经验、项目的标杆定位，也使得项目建筑方面令人放心。户型设计以大户为主，南北通透，分区合理，观景阳台，中规中矩。本期项目从客群定位到产品都区别于项目前期的小户，并形成合理的组合，并按照先小后大的顺序推出，自然、合理，对于推高价格和提升销售额作用明显。唯一可以称得上是项目不利因素的是项目居住品质受到商业与交通的噪音、废气影响。但这也是所有市区繁华地段住宅的通病，选择在市区繁华地段置业的居民应该对此有清醒的认识。（光谷世界城项目总占地4179万平方米，总建面积约150万平方米，步行街规划总长为1350米，号称“地铁上的步行街”，是武汉目前最大的全业态商业住宅综合体。）22营销价格均价6380优惠推出“眷侣置业计划“，购买加州阳光住宅物业夫妇，婚龄每递增一年，优惠幅度增加一千元，婚龄超过十五年以上的夫妇，均可享受封顶优惠额15万元。营销主题语买条街，谢谢她宣传语21岁，她为你甩了3个以上的异性爱慕者；26/4825岁，她为你挺了10个月的大肚子，只缘于你的一次不小心；32岁，她为你用心做的1001次晚餐，你每次都让她等到深夜；35岁，她甚至为了你的一个流言，和她最好的朋友大打出手；2008你要为她做些什么买条街，谢谢她。光谷步行街上首个大型园林住宅，世界城2期加州阳光，不仅是一套房子；送她一个“家乐福“牌大冰箱；送她一个“大洋百货“牌大衣柜；送她一个“帕菲克“牌健身室；送她一个“中影天河国际电影院“做视听室；送她一个育婴室“金宝贝“；送她一个超级咖啡吧“星巴克咖啡“爱她，这个夏天把光谷步行街送给她定位改善型自住需求为主，投资需求为辅27/48目标客群35周岁及以上中年成功人士推广方式长江二桥、钟家村、阅马场、中山大道等市内多处关键交通路口户外；楚天都市报等多处报纸媒体广告；搜房网等多家网络媒体广告。点评世界城尚都小户型去年6月份开盘时的均价为5400元/平米，时隔大半年之后，二期加州阳光将均价定为6380元/平米，涨幅近1000元。但加州阳光的定价并不比区位相对逊色的巴黎豪庭（6000元/平米）等项目高多少，性价比相对较高。考虑目前的市场情况，此项目仍有部分客户觉得价格稍高，优惠活动的力度也不大。项目的地段已经不需要过多宣传，项目的品质又并不特别引人关注。平铺直叙地进行项目宣传，不免重复、浪费和落入俗套。项目营销抓住武昌、光谷浓郁的文化氛围与知识分子浪漫气息，通过对感情感恩的叙述方式，间接描绘出以优越配套满足舒适生活的项目特点，恰当、合适，亦不失新意。23开盘5月17日，光谷步行街二期的住宅项目加州阳光正式开始认筹。据销售方介绍，17、18日两天里有近两千位客户到场，1400余人认筹成功。28/48摇号选房开盘未安排文艺活动，直接摇号、选房。开盘当日，天气闷热，旁有施工，噪音很大，加之没有文艺活动，摇号播音音量太大，客户在户外等候极不舒适。也许处于造势和自提形象考量，开盘摇号邀请了武汉市第二公证处进行公证。开盘活动现场约300余客户到场，10人一批，共14批客户进场选房。也许是开发商对项目信心充分、对项目销售无太多忧虑，没有在细节上讨好客户，反而有借着强势地位颐指气使的做派。每一批客户选房时间限定为8分钟。选房区内，播放强劲动感音乐，不断倒数计时，制造紧张气氛。不与客户多进行交流，置业顾问径直选出房源，要求客户订房、缴款。多组客户与销售方发生争吵、纠纷，现场多组客户在选房之后却不清楚所选房源具体情况。但毕竟胜者为王，只要项目销售手段效果明显，亦无可厚非。就算是饮鸩止渴式的销售，只要能够获得了期望的资金与回报，之后可以慢慢弥补和通过时间化解此时的抱怨、投诉与不愉快。在最后约15组客户进场选房之后，开盘于下午一点结束。24结果据销售方数据此次推盘共推出556套房源，开盘当天售出出481套，销售率高达87。下午1时，销控表显示共售出298套，258套房源未售出。据第一位选房客户称，选房开始前销控表即有超过50余套房源被贴上售出标签。据笔者观察了解，现场约300组客户，14批、约150组客户进场选房，部分未选房，成交量约在70150套之间。29/4825感受世界城前期销售火爆，开发商在销售细节上便较为随意。大户型也好卖。世界城大户型房屋，凭借良好的户型设计和较高的性价比，仍成为一些改善型需求客户的首选。市场买涨不买跌，观望情况仍在继续，投资性交易日渐稀少。附近居住与方便工作，仍然成为购买此处物业的主要原因。理性消费者日渐增多，随意消费者日益减少。3、湘隆时代大公馆31项目概况湘隆时代项目位于武汉经济技术开发区车城北路，武汉体育中心对面。项目分为两个部分湘隆时代商业中心与湘隆时代大公馆。总占地面积230余亩，总建筑面积32万平方米，其中商业房产12万平方米、住宅近20万平方米。项目容积率为191，绿化率为4360。项目由武汉湘隆房地产开发有限公司开发，中南建筑设计院完成项目建筑设计，武汉金棕榈物业管理有限公司承担项目物业管理。30/48标红为本次推出楼栋项目于2004年开始开发，由A、B、C、D、E五个区块构成，其中A、B、C、D四个区块为商业区（湘隆时代商业中心，其中C区酒店式公寓也作为大公馆住宅项目销售）；E区为住宅区（湘隆时代大公馆），3栋11层小高层与8栋1824层高层，1292套精装房，800停车位。商业部分将住宅部分环绕。其户型从一房、两房至复式，多种精装修风格，面积在20平方米200多平方米不等。32营销项目共分五期开发建设，湘隆时代大公馆一期、二期已开盘，三期于5月23日开盘。一期于2007年9月28号开盘，共推出E1、E2、E3（111层）、E1118层四栋299套房源，均价5000元/，二周后将价格上调为5600元/。二期于2007年10月27号开盘，推出E9、E10两栋共256套房源，均价6000元/。据称，一期、二期开盘当日均实现过半销售。2008年1月25号推出C区精装带电梯多层商住两用楼。一楼为商铺，2楼至7楼为商住两用精装修房，面积从20平方米至100平方米的小复式，户型多样。住宅均价6500元/，商铺价格1000015000元/。31/485月23日，3期开盘，推出E6、E7共300套房源，均价5800元/平米。开盘之前，项目通过于项目周边、龙阳大道以及建一路设置户外；于搜房网等专业媒体设置弹出广告；于楚天都市报家园副刊设置半版广告来积累客户。营销主题新区中心公馆生活卖点提炼低首付按揭服务系统；精装修省心力服务系统；成熟社区生活配套服务系统；星级物管服务系统。33开盘5月23日，湘隆时代大公馆三期开盘。此次开盘，延续了湘隆时代一贯的风格不求火爆。32/48元月25日，距离本次开盘时间最近的开盘项目C区精装小户型开盘，据称只有12位客户“光临”开盘现场。以至于某地产媒体疑惑发问作为沌口的地标性建筑，开盘何以冷清至斯后经调查，亚太地区最大的服务公寓管理连锁公司雅诗阁集团一口气购得C区近500套房产，以建设华中地区首个涉外连锁服务公寓。房子不愁卖，所以并未大作宣传。不过本次开盘似乎没有类似消息爆出。900，项目开盘准时开始。开盘未安排文艺表演活动，直接按照看房者当天登记的先后顺序，进入售楼部选房。据称7时开始，现场就有人排队，但截至10时，只有60组客户登记看房。其中，不乏与笔者一样前来“观察”的。至笔者12时离开，共约80组客户登记，其中不少客户因各种原因放弃看房。为促成本次开盘热销，湘隆继续推出减免首付的优惠，优惠由18万8万不等。虽宣称有名额限制，但由于现场人气原因，此限制并无多大用处。且置业顾问透露，只要愿意购买，优惠还可以谈。优惠活动一览表销售方并没有设定什么规程，选房随意、自由。因为现场客户不多，置业顾问可以与客户进行轻松、有效的交流。客户也可以较为随意地参观样板间。33/4834结果本次推出E6、E7共300套房源，销控表显示共售出85套，E6有53套，E7有32套。项目较为优越的地理位置，吸引本区域内东风汽车等公司职工前来置业。项目前期商铺、精装小户型酒店式公寓等产品的推出，消化了部分投资客，加之目前市场氛围并不利于投资，项目业主多自住，投资与改善型需求都较鲜见。130元/平方米月的物业费，也似乎有点高。没有热烈的氛围，没有造势。据销售方称当天成交80余套，虽然现场可能只有80余组客户。销售方解释为签约客户未全数到场。开盘在闷热的天气中平淡开始、平淡结束。4、保利华都41项目背景项目位于洪山区虎泉街下马庄，占地面积300亩，建筑面积约56万平方米，绿化率为30，容积率为279。项目由湖北保利投资有限公司投资开发，中南建筑设计院负责项目的建筑与景观设计，武汉市洪荣物业发展有限公司承担项目物业管理。项目共由37栋1830层高层组成，总户数5000户左右。34/48项目处于于武昌两大主干道珞瑜路和雄楚大街之间，周边配套设施较为齐全，是一个成熟的居住区域。项目距离鲁巷商圈约数千米，光谷步行街、鲁巷购物广场、关山购物中心、欧亚达家居和苏宁电器等大型商业为项目业主提供了优越的购物和休闲环境。距项目最近公交站为杨家湾。8路、903路巴士和538、529、556、552、572、581、586、590、715、723、811、907等数十路公交车都在附近设站停靠。未来，地铁二号线也将建成通车，距项目亦仅数百米距离。项目区域附近教育设施十分完备，从幼儿园到大学一应俱全。卓刀泉小学，关山中学、华师一附中初中部、华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学为项目业主的子女入学提供更多选择。42本次推盘项目一期一组团于2007年12月21开盘，据销售方宣传，所推出3、6、9三栋18层共408套住宅，于12月31日即售罄。一组团户型为70、85、103左右两房和三房。均价6300元/，折后均价6100元/。5月31日开盘销售的是一期二组团，共推出5栋，分别为2、4、5、7、8栋，全部为两梯四户形式，共471套房源（部分房源未推）。楼号层数户型面积2、52991、118、119两房、三房4、72899、142两房、四房81870、103两房35/48本次开盘，中小户型占总推盘量70以上，均价在6200元/左右，最高折扣96折。销售方介绍，将于暑假7、8月份推出1号楼（包含南、北两栋）。1号楼底部4层商铺，商铺顶部为游泳池。住宅为50多一室一厅一卫一厨户型。项目户型图36/4843营销保利华都光谷概念项目推广主题依山傍水春暖花开本次推盘口号买房送优惠不如房价得实惠卖点提炼1、优质品牌、臻品建筑，60万方超大规模公园式水景高层院落；2、内外兼修、承前启后，外观东湖风光，内赏水景灵韵，连接城市文脉、接壤光谷、尽享发展之利；3、城心贵胄、成熟配套，比邻城市地铁、街道口、鲁巷两大商圈近在咫尺；4、高门优居、投居皆宜，蝶式景观高层，依组团围合，入户花园设计，多款50270宜居户型精致实用。项目广告投放户外、报广、网络媒体广告、公交车身广告点评品牌与规模，是本项目区别于其它的项目的最明显的特点，品牌开发商与超大规模，对购房者的吸引力还是很大的。地段可以复制，但品牌不可模仿。品牌也是价格组成中最具操作性的部分。开发商应当更加注意消除现实客户和潜在客户对项目的意见，避免“树大招风”。周边为城中村，景观及环境不佳，项目推广便拉入东湖，强调高层、远景。项目全部为高层，建筑密度稍显过高，因此项目强调住宅高度优势。项目地段良好，规划道路设施完成之后更佳。因此，地段优势被列为主要卖点之一，容扩了交通（地铁、公交）和配套，在销售中也成为主推卖点。产品和质量方面并无特别宣传，给人的印象也不深。得益于品牌与规模，相信购房者在此方面应该比较放心。37/48至于营销手段，除了常规广告投放手段外，项目组织了排队与中介代售的营销方式。开盘之间一天的晚上，即开始组织人员排队，而且无论是购大户型、小户型都排，但效果似乎不佳，开盘时仅200余人到场，规模正常。项目尚未开卖，周边中介已经出现了户型、朝向都比较好的房源。以此来刺激销售，缩减大推盘量所造成的负面影响，一定程度上降低和平衡了供需比例，稳定了价格。但此手段为购房者所知的程度已比较明显，似乎不宜滥用。44开盘据称，开盘前晚，即有30余客户现场排队。至早上8时，现场约聚集200余位客户。5月31日上午8时30分，选房开始。10人一组，进入营销中心进行选房。中午12时半左右结束，约150余位客户进场选房。开盘当日未安排文艺表演活动。据销售方宣称，开盘推出471套，成功认购269套，38/48销售过半。45开盘点评虽然市场处于淡季，但从开发商反馈的信息来看，每一次开盘都异常火爆、成功，却没有一场失败的开盘，媒体在开发商的压力下也是一样报道。由此可见行业的公信力及企业披露信息的可信度。项目开盘，造成开盘通宵排队，却没有媒体当作新闻报道，只有项目销售方在几家房地产网站上发布了同一篇软文，恐怕在消费者中取信度不高。软文中爆出，有个别购房者由于没有选中心仪的住房，竟然在现场嚎啕大哭，并与销售方上演了一幕悲喜剧。开发商与购房者的矛盾以及相互怀疑已经很深，虽然保利心语、保利华都两个项目都相继以较周边楼盘低的价位开盘，但仍在目前房价正常下挫的曲线空间之内，属于面对楼市遇冷后房价的正常下走，仍然不是平价。做出这样的“煽情”的表演，只是粉饰开发商与购房者一片和谐的太平。项目软文写作水平不高，而且有些离谱。这样的宣传，恐怕不能达到预期的效果，不过也难以猜测销售方的预期效果到底是什么。39/48项目坚持在火炬武汉传递的当天开盘，确实具备相当的勇气。开盘当天的人气就有些让人怀疑。而通宵地铺排队，无疑销售方演得有些过了。同时，如果保利华都70或者80平方米户型结构，还需要经过相当数量房产中介进行包装推销，这充分说明保利华都一期楼盘当初开盘时，所谓几百套房屋被抢购一空说法可能有点站不住脚，只不过这种说法对于楼盘持续保持“畅销感觉”十分有利。但是，房地产行业向来是以成败论英雄，如果这些举措效果显著，那么也无可厚非。5、六合新界51项目情况六合新界位于江岸区胜利街315号（六合路与中山大道交汇处），二期项目总占地面积约57万平米，总建面约25万平米。项目二期由一个裙楼上的两栋塔楼围合而成，一栋高24层，一栋高27层，其中一、二楼为商业用房，三楼为架空层，其他均为住宅。开发商是武汉合记置业有限公司，投资商为武汉市天泰置业有限公司，物业管理公司是武汉东泰物业管理有限公司，建筑设计由武汉江威建筑设计有限公司完成。六合新界小区有地下车位133个、地面车位70个。容积率450，绿化率2875，物业管理费初步定为每月150元/平方米。40/48建筑平面形成围合式布局，建筑沿街布置。小区绿化由地面及二楼屋顶的立体绿化组成，小区中心设有中庭花园，且三楼设有大面积架空层供业主娱乐健身。二期推出221套房源，一单元为427层房源，二单元为424层房源，户型配比比较合理，有一房、两房、三房，面积从5613743平方米不等，共A、B、C、D四种房型可选。C、D户型还可以进行组合，即将121平米与56两种户型组合成豪华户型，可以满足不同居住者的需要。8934平米户型最为畅销，二单元此户型基本售罄，该户型最低价接近8000元/平米，顶层则接近10000元/平米。52开盘情况认筹5月17日举行认筹仪式，约300名客户认购了VIP卡。对外公布二期均价为8500元/平方米，并说明认筹客户在开盘当天可在原优惠的基础上享受5000抵10500的特别优惠。开盘现场B户型，两房两厅两卫，8934平米41/485月25日上午，六合新界二期开盘仪式在瑞安通源酒店拉开帷幕，到场客户近300人。由于部分客户没有到现场，所以叫号速度很快，两个小时内，共叫号200余号，但是只有1/3的客户到场选房。开盘结果截止到26日销控表显示，已经销售约180套，两天销售率近80，在目前市场行情下，销售较成功。由于24号开盘当天已有顾客抱怨想买的房子没有，所以不排除有销控的可能。53营销价格、优惠项目此次开盘的均价约在8800元/平米，比开盘前降低约200元，起价为7468元/平米，最高价为9998元/平米，从低到高每层每平米加价10220元/平米不等。该项目在开盘当天对VIP客户推出了一系列优惠活动（1）开盘优惠价。（2）在公布价格的基础上，购120平米以下（不含120平米）房型给予每平米200元优惠，购120平米以上（含120平米）户型每平米300元的优惠。（3）对已办理了六合金穗银卡的客户可根据存入的金额和时间分别享受2500至42/4811000元的优惠。（4）一次性付款99折优惠。（5）凡购买该公司前期商品房的老客户，在六合新界二期再次购房，再优惠2000元。有效期为24和25号这两天。中国农业银行五福路支行与六合新界项目联手推出了专属于六合新界业主的六合金穗银卡，如果按照项目要求事先存入5000或1万元存款并最终购房的业主，不仅可在农行各网点享受到贵宾卡的相关待遇，还可在开盘当天额外再享受到500011000元（3月23、24办卡的客户）或25005500元（5月10日办卡的客户）的优惠。