2009年春季房交会调研报告（完成稿）

12009年昆明春季房交会调研报告2009年4月29日2第一部分楼市背景及展会分析一、09年昆明春季房交会背景2008美国地产业的次贷危机，引发了遍及全球的金融危机，全球经济承受着前所未有的考验。09年中国地产业也出现了消费者信心不足、投资性购房消费萎靡的状态，特别是关于房地产市场供应量大于市场需求的一些媒体报道，造成整个房地产市场成交量和价格的大幅下降。全国地产市场进入一个理性调整阶段。低迷的市场环境以及开发商持有的大量存量使得资金压力越来越大，很多开发商急需资金以解燃眉之急。严峻的经济背景使得开发商更清醒的认识到，调整销售策略，吞吐楼盘存量才是目前企业生存与发展的大计。萧条的经济背景下，国家提出了4万亿拉动内需以刺激经济发展的重要政策再配合银行房贷的优惠措施，终于在09年一季度出现了一个喜人的“小阳春”现象，一定程度上增强楼盘消费者的信心，整个地产业下滑的趋势得以缓解。地产业似乎引来了新的一轮春天。2009年春季云南地产文化节正是在这样的背景下举办的。二、昆明楼市地产市场现状（一）昆明地产业特点概要31、开发商08年土地以及楼盘存量难以消化，融资环境恶劣，成为企业运作的难点。2008年1月7日国务院出台了关于促进节约集约用地的通知，2008年8月27日央行和银监会联合下发了关于金融促进节约集约用地的通知禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。加上地方政策昆明市先知土地处置办法从7月1日起施行。一系列的政策使得08年开发商的资金、开发周期等受到很大的限制。开发商囤地的行为及贷款拿地的行为受到很大的冲击。金融危机的经济背景增加了开发商囤地的消化难度，09年以来开发商在拿地中更为谨慎，09年第一宗昆明土地的招拍挂交易冷场，充分体现较差的市场表现影响到了开发商的信心。例如星耀、俊发一些主流企业甚至参与到了单位建房市场以及回迁住房市场的项目中，也足以看到市场融资环境不容乐观。2、萎缩的市场背景08年金融危机的报道、中国房地产的报道，房地产一时间成为社会谈论的焦点，“暴利行业、炒房内幕”的论调满天飞。由投资者和需求者共同顶起的地产市场一夜间投资客大幅减少，自住者的购房欲望也受到巨大的冲击。08年下半年以及09年一季度从市场上的成交量及客户的上门量等两方面结合来看，消费者不再像074年以及08年上半年的消费者一样对房产那么狂热，在地产产品消费上显得更加理性，从看房到购房的时间明显增长。3、销量下跌，价格回落结合上面两点看，一方面开发商资金紧缺，需要通过销售来回笼资金，另一方面刚性需求多持观望态度。这就使得昆明楼市交易量不断萎缩，普通商品房成交均价回落。具体数据见下昆明共有545个楼盘，234个楼盘在售。昆明在售新房均价6329元/平方米5我们可以看到，昆明楼市价格在08年10月处于低谷在09年3月回到08年5月水平。在本次房展会上我们也了解到目前市场上的开发商为了激活市场，明降暗促的手段层出不穷，未来一段时间也将是开发商与消费者营销与观望的博弈阶段。更好的把握住消费者的需求、引导出消费者的购房欲望，将是决定这场地产观望战成败的关键。（二）回顾20082008年19月份，昆明全市实现社会生产总值112349亿元，同比增长122,但增速比去年同期下降17个百分点。城镇固定资产投资完成48325亿元，增长326。全市社会消费品零售总额48009亿元，增长239。进出口贸易总额6144亿美元，增长295，增幅同比回落24个百分点，比今年一季度和上半年分别回落164个、68个百分点。6经济有所放缓投资及消费需求增速显著受到国际经济危机进一步加深及全国宏观经济增速逐步回落的影响，昆明经济及进出口贸易纷纷趋缓。由于进出口贸易只占昆明GDP的54，所占GDP比重不大，投资、消费需求仍较显著，但后市难以维持。买方议价空间加大，楼市观望气氛浓厚由于2007年的调控政策在2008年逐步得到体现，开发商拥有的土地被迫盘活，供应量加大，资金链绷紧，今年开发商不得不以回笼资金为主，出货意欲较为强烈，这也加大了买方议价空间，消费者逐渐趋于理性。由于宏观经济下滑趋势比较明显，居民面临收入下降及失业风险，老百姓对明年收入预期并不乐7观，现阶段更倾向于持有现金。在市场一致看跌的预期下，消费者的观望更加浓厚。随着金色俊园公开降价，市场上各楼盘开始调整自己的营销策略，均出现不同程度的明降暗降。但由于经济下行明显及投资、改善型置业市场不能被有效激发，现阶段主要以首次置业为主，成交空间较小，成交量大幅下降。政策出台促进成交，稳定市场良好发展局面2008年10月22日，财政部发布了支持房地产发展的6项重要措施，新政从多方面入手，鼓励和支持居民首次置业及改善置业。10月31日，根据国家出台的新政，云南省政府研究出台了关于我省房地产市场健康稳定发展的意见，在国家政策基础上更加优惠。12月8日，昆明市明确了政策的执行，出台了关于促进房地产市场稳定发展的实施意见，此意见执行目的是为了降低部分人群的购房门槛和购房成本，特别是首次置业人群受益较大，从而试图通过实施该意见来促进成交量，稳定房地产市场持续良好发展。地方政策影响有限，重振市场需要多重手段地方政策推出，虽然降低了置业者的置业门槛，但相对于高房价来说，微不足道，不足于激活整个市场的成交。重振房地产市场应该需要多重手段，从今年5次降息，国家4万亿经济投资启动，“十大措施”实施等等，政府已经意识到经济下滑的严重性，房地产作为国民经济支柱产业之一，此次高频率、高密度8出台相关政策，意在恢复市场信心，维护房地产市场的健康发展。同时开发商也调整短线策略，顺势而为，部分楼盘让利到位，近期昆明市场成交量有了一定回升，后市重振市场需要多重手段。市场不缺乏需求，建立信心比较重要温家宝总理针对现在经济环境提出“信心比黄金、货币都重要”。2007年昆明房地产市场出现供不应求的局面，房价也一路攀升。进入08年以后，价格涨幅回落，成交大幅下降，主要有以下几方面一、调控政策影响，导致开发商资金链紧张，市场担心烂尾楼出现；二、价格回落，投资缺乏信心，市场一贯“买涨不买跌”心理，置业者观望气氛浓厚；三、经济状况不容乐观，收入预期下降，老百姓更乐于持币保身。近期国家出台一系列的政策及开发商主动调整策略，部分置业者的观望态度已松动，置业者的信心已初步回升，从年底成交量有所回升看到信心对于提升市场成交量至关重要。土地市场2008年昆明启动了城中村改造计划，计划在5年内完成336个城中村的改造。在册人口约76万人，面积195平方公里。城中村改造使2008年昆明土地市场交易格局发生了巨大变化，在储备土地供应大幅9减少的情况下，土地交易更多的集中在呈贡新城和经开区；近郊、远郊土地市场遇冷，昆明房地产市场由0507年的外延式发展转变为内涵式发展。土地成交分析2008年，昆明发布了昆明主城区住房建设规划（2008_2012），2008年计划供应商品住房用地210公顷（约3150亩），2008年供应量已经大于计划量。2008年，昆明市共成交土地91宗（主要集中在呈贡新城和经开区），12160亩（811万平方米），同比2007年增长746，同比2006年大幅增长2885。昆明主城区住房建设规划（20082012）面积商品房用地经济适用房用地（公廉租房用地（公10（公顷）（顷）（顷）2008年2104042009年2307072010年2603032011年2603032012年26030320062008年各类土地成交情况就占比而言，工业用地和居住用地占比较高，分别为352和312。工业、居住、公建配套、商业、商住用地之比为35231218510545。呈贡新城和经开区成为土地市场热点。2008年，随着呈贡新城城市形态初步显现和市政府12月底搬迁，呈贡新城和毗邻呈贡新城的经开区成为土地市场热点。111月，呈贡新城和经开区的土地成交面积之和占总成交的815。112008年昆明土地成交区域分布（数据截止到2008年11月30日）地价分析受房地产大势和供求关系影响，土地地价下降明显。2008年，受房地产大势、城中村改造土地放量预期及呈贡新城、经开区等地价较低的新区开发等因素影响，土地整体交易地价从2007年的728万元/亩下降到了38万元/亩，同比降幅约为478。市中心地价较高，呈贡新城整体出让地价低。在土地市场整体低迷的环境下，除市中心土地交易（如莲花池地块等）较热外，其余各区域土地均大部分以底价成交。12呈贡新城的土地拍卖平均地价约为14万元/亩，其中地价低的公建配套（包含公共设施和生态旅游用地）和工业用地占交易总量的527。供求关系及供应区域影响，楼面地价大幅下降。由于呈贡新城和经开区的土地（出让价格较低的工业用地为主）成交量剧增，2008年土地成交楼面地价为552元/，同比2007年下降了395。市中心区域和东市区楼面地价较高。2008年昆明各区域楼面地价132008年各类用地楼面地价底价成交与“流拍”由于楼市整体环境下行，2008年昆明土地交易市场难现2007年的热闹局面。据合富辉煌昆明市场研究部监测，全年成交91宗土地中，有40宗都是以起拍价成交，成交宗数占交易总数的44；以起拍价成交的土地总量约为5395亩，占全年土地交易总量的444。2008年昆明土地交易市场也弥漫着浓厚的观望氛围，一方面，土地整体成交价下降，另一方面，土地“流拍”频现，甚至包括一些热点区域地块（如二环区域和云南民族村地块）。20062007年，昆明东南二环改造使二环沿线土地成本上升，房地产市场的快速发展也使得东南二环土14地拍卖价格一路走高。2008年，金色俊园、盛高大城和银海领域等二环项目销售不畅、整体楼市下行等因素也使得二环土地拍卖遇冷，其中，东二环菊花立交桥KC200770地块三次挂牌均流拍，东二环大树营立交KC200767地块遭遇一次流拍后，最终以底价成交。城中村改造2008年，影响昆明楼市走势的不仅是房地产周期性调整大势，不可忽视的另一因素就是全面启动的城中村改造计划。2月份，昆明市政府正式提出5年内改造所有城中村计划后，城中村改造成为继呈贡新城建设后又一吸引内外资的投资热点。城中村改造用地供地方式主要采取“毛地公开交易”方式，积极引进社会资本参与城中村改造，实现土地开发一、二级市场联动运作。目前，昆明主城区城中村建筑面积约3800万平方米。15昆明城中村基本情况数量（个）总人口（万人）占地面积（平方公里）总建筑面积（万）五华区519136597盘龙区6720296635官渡区103227961473西山区1152465021112合计33675719543817以容积率35计算，336个城中村5年的改造放量约为6839万平米，这还不包含新出让土地的商品房供应放量。而“一村一策”的拆迁方案政策不仅使城中村改造难度相对减弱，但一定层面上也增加了城中村改造的变数和成本。未来五年，昆明整体城市环境会逐步好转，但城中村改造所带来的就业、房地产发展问题仍然值得深入16探讨。商品房市场2008年，受全国房地产环境影响，昆明楼市也陷入观望局面。全年成交量明显下降，全年成交量回到2004年的水平，价格涨幅回落。随着2008年第四季度政府出台一系列鼓励性购房政策，加上开发商主动降价，部分自住需求被激发，市场成交量有一定回升。2008年昆明商品房成交情况2007年111月2008年111月成交套数（套）6124946431成交面积（万）77984756成交金额（亿元）2907229917成交均价（元/）37284834价格月平均涨幅3306总体市场供应加大，成交低迷价格涨幅回落2008年，昆明商品房成交套数为46431套，成交面积约47555万M2，成交金额约22986亿元，成交套数、成交面积、成交金额同比2007年分别下降242、379和918。总体而言，全年成交低迷，但价格涨幅回落，月平均涨幅同比下降27个百分点。各方因素使得全年供应相对加大，南市区和东市区成为新增供应热点区域。2008年，全年共有44个项目通过预售审批，商品房新增供应量约为502万M2，同比去年增长511。2007年，政府出台了昆明市闲置土地处置办法，大量盘活闲置土地和存量土地，这类土地上市基本在20082009年，因此08年全年商品房新增供应量同比增加了511，但仍明显少于20042006年，预计2009年供应将会继续增加。全年，南市区和东市区新增供应量占比较大，这两个区域的新增供应之和占总量的6成以上。182008年各区域新增供应占比情况全年成交量波动幅度大，价格基本保持稳定。2008年2月份开始，受全国房地产宏观形势影响，昆明商品房成交走低，在8月份跌至最低值后，911月受降价、政府出台鼓励性购房政策等因素影响，成交有所回升。2008年111月昆明商品房成交情况192008年911月成交虽有回升，但全年成交将回到2004年水平。从全年成交情况看，1月份成交量最高，以全年月平均成交量预测12月份成交，预计全年成交在520万M2左右，全年成交将回到2004年的水平。全年成交价格基本稳定，成交量波动幅度较大。2008年111月楼市成交量波动较大，成交量在8月跌至最低值后，911月持续回升，11月的成交套数达到了4867套，仅次于1月份。总体来看，价格和成交量基本保持一致的波动趋势，即价跌量缩趋势。第四季度，国家相继出台相关调控政策，楼市出现局部回升，但预计2009年价格仍有继续回落空间。近年昆明商品房供求情况一览2020072008年昆明商品房成交情况新开盘楼盘销售低迷，低价楼盘受关注2008年，昆明住宅市场成交疲软，大部分楼盘都采取了降价或打折促销优惠。全年来看，住宅销售情况仍不乐观，销售主要集中在价格相对较低的南市区。2008年全年住宅楼盘销售前十排名项目名称套数套面积金额万元区域星体花园1983152143757509184南市区21和谐家园192017354069892452北市区星体花园1522170966437154471南市区银海领域小区1214110953786973682南市区广福小区一区1105148221593566839南市区畅园小区10715563854南市区滇池星晨住宅小区105411110186南市区良晨水逸住宅小区90014359783南市区果林溪谷花园88511810501经开区金色俊园11980226056578东市区22整体来看，全年6月和11月的住宅成交量较高，整体成交均价集中在50165258元/平方米之间，平均成交价格约为5164元/平方米。根据对新开楼盘的销售率监测，预计2008年全年新开盘楼盘整体销售率在36左右。2008年新开楼盘销售率整体来看，2008年全年昆明商品房市场成交量明显萎缩，2007年9月后房价明显快速上涨后，立即遭遇拐点论、美国次贷危机等对房地产后市影响深远的舆论导向，导致市场双方观望加剧，加之昆明对政策及国内外形势的滞后反应，及作为云南唯一核心城市，昆明城市化进程所带来的商品房需求支撑其价格未23出现大幅下降，预计2009年昆明房价仍会小幅回落。三、2009年春季房交会总体性分析本届房交会以“引领地产文化潮流，展示建筑人居典范”为主题，从4月24日起至4月28日止，为期5天，展出面积近20000平方米。众开发商也寄厚望于本届春季房交会，本次房交会共云集了在昆实力型地产开发商28家，来自昆明、大理、曲靖、玉溪等州市的中、低、高档次的参展楼盘达到36个，给2009年的云南房地产市场带来一片繁荣景象。俊发地产、银海地产、盛高、星耀、奥宸等房地产开发企业都采取多个楼盘集体展示的形式参展。其中地产项目实际展出面积则超过往届，达到6000多平方米。俊发地产旗下的金色俊园、星雅俊园、俊发中心、香樟俊园、空间俊园、七彩俊园等楼盘一起亮相。本次房交会由于优惠大、促销力度大，吸引了众多的市民前来观展，现场成交房源也比较多。据春季房交会组委会统计，房交会现场的房地产产业共接待观展市民达42万人次，当日房屋意向性成交386套；房地产相关产业共接待11万人次，意向性成交256单。而各地产商所推出的楼盘，囊括了住宅、商业、别墅、旅游地产等，可谓集中展示了近期昆明及周边旅游地区的诸多楼盘，各商家也在会展上推出了不同的主题活动，包括优惠促销、专车看房、专题活动等，从服务上和“软件”上也做足了工24夫，以吸引社会各界的关注。像位于北二环的贵研自然界推出了“云南首届环保设计作品大赛”，现场一件件具有丰富创意和环保理念的时尚设计作品，讲述了“绿色生活”这个永恒的话题，吸引了观展市民。项目规模分析从项目占地面积上来看，参展楼盘占地规模分布总体较为均匀，其中占地200500亩楼盘最多，达到了16个，且500亩以上规模的楼盘也达到了8个。29个楼盘中，出现了几个超大规模的项目，如位于花鱼沟的百大翡翠城、位于滇池路板块的南亚风情第一城、阳宗海占地2370亩的春城海岸假日庄园、安宁占地2800亩的万辉星城、安宁太平新区占地991亩的恒大金碧天下，昆明经济开发区规划用地68平方公里的第三城，都是此次房交会参展的重头戏。其中在售楼盘28个，占到了总参展楼盘半数，这从另一个侧面说明了多数楼盘仍处于形象宣传期，其原因一方面是由于今年政府依旧没有放松预售证的门槛，另一方面部分开发商受市场环境的影响而选择了延迟开盘等策略。从项目总建筑面积规模上看，总建筑面积在1020万平米的参展楼盘项目最多，达到16个，占4444。25昆明2009年春季交会参展项目占地面积分布图目前昆明及其周边以及地州呈现楼盘规模化的趋势，大型综合性项目逐渐增多。受昆明传统资源优势区域开发量限制，向昆明周边和地州资源条件好的区域发展。如安宁、曲靖、澄江、阳宗海等，成为该类型楼盘的主要发展方向。房交会看点与亮点分析看点一大趋势下的昆明房地产走势。一年一次的昆明秋季房交会是昆明楼市的风向标和晴雨表。尤占地面积（亩）50以下51100101200201500500以上总计数量（个）54316836比例148911118334444212310026其是在今年这样一个敏感的时期，房交会的举办更是显得非常重要。今年的房交会参展楼盘36个，除了22个属昆明辖区外，其他均为州市项目，可以说，这些楼盘无论在价格、区位和开发水平上都非常具有代表性。今年乃至明年的昆明房地产走势，在房交会上可以初见端倪。看点二浓重的观望氛围是否会有所松动。受金融危机影响，全国房价下跌，这直接影响了昆明购房者的购买信心。昆明住宅的均价从08年4月份的6800元/平米回落到08年10月份的2300元/平米，今年4月回到了5500元/平米。从市场传来的消息不难看出，无论是开发商还是购房者，观望的氛围从上半年开始越来越浓重。对于开发商和购房者来说，今年春季房交会是否成为市场观望氛围松动的节点，将拭目以待。看点三营销时代还是产品时代。昆明房地产市场目前所处的究竟是营销时代还是产品时代在这样的市场形式下，究竟是营销重要还是产品重要这是本末的问题，应当引起房地产各界人士的深思。看点四城市多中心格局能否形成。昆明只有一个商业中心，这是很多人的共识。但是，这样的格局很有可能被房交会上一南一北的项目打破。他们是位于北京路现北市区客运站位置的俊发系版块、江东系版块和位于滇池路现南亚风情园位置的南亚风情商业广场。27此次房交会无论是参展项目及其活动还是产品，都和以往房交会存在许多亮点。亮点一南市区和北市区一直是昆明房地产传统开发的“两极”，但今年这一情况在悄然改变，东南板块和西市区两大全板块全新崛起。城东南片区的参展项目达到了7个，在所有片区中项目最多。此外，西市区在此次房交会上的参展项目也达到了8个。亮点二小户型占据半壁江山。据此次房交会组委会的统计数据显示，今年房交会参展楼盘总建筑面积达1450万平方米，总共约6万套房源进场展示交易，其中90平米以下的户型占展出总户数的48。亮点三近郊项目低密度物业抢眼。本次房交会上，近郊项目达到了8个。且这些项目由于地块条件的优势，多为大盘和低密度物业，社区配套齐全，物业舒适度高，这些近郊低密度项目的出现为购房者的未来生活选择提供了另一种可能。亮点四旅游地产异军突起。本次房交会上，共有7个项目来自州市，涵盖了近十个州市，是历次房交会中最多的一次，这些项目几乎都是旅游地产项目。28第二部分参展项目及效果分析一、销售及价格本次展会在售楼盘价格与之前3月份交易价格相比都没有做出调整，多数只是采取加大优惠及推出特价房源进行了变相降价措施，但这也仅是针对部分较差房源而做出的，以达到吸引消费者、提高楼盘现场人气。从部分口碑和品质较好的楼盘来看，这些销售策略在房交会期间的确起到了立竿见影的效果，而对于那些新面市的楼盘，消费者大多也只是进行了观望或预约登记，还并没有对楼盘形成真实性的认可。十九个主力楼盘房交会优惠情况项目名称项目地址开发商特点优惠额度星雅俊园北京路中段时光俊园旁云南俊发房地产有限责占据城市中轴线上的黄金地段，贯穿北京路一脉繁华，脑中取静，交两房成交客户优惠1000元/套、三房29任公司融环路全城畅通无阻，优势区位无可复制，畅享中央居住区的完美配套。居住在这里意味着所有与生活密切相关的活动都控制在10分钟生活圈里。无限丰富的极致满足体验，创造出城市副中心无可比拟额的优越品质生活。成交客户优惠2000元/套、四房及四房以上成交客户优惠3000/套。金色俊园二环东路与白龙路交叉口，石闸立交桥旁昆明联江房地产开发有限公司有着完善的交通、休闲、娱乐和教育体系，配有大型商业广场、九班幼儿园等，户型以居家小户型为主打，数十种户型适合年轻人初次置90以下成交客户优惠1000元/套、大于等于90且小于120成交客户30业和作为投资之用。优惠2000元/套、大于等于120成交客户优惠3000元/套。蓝苑静园昆明市经济开发区信息产业基地昆明经济技术开发区投资有限责任公司39米59米的宽楼间距，419的高绿地率，22000的大绿地面积，上中下3层景观，3面临路，毗邻信息产业园区商业中心、体育中心、教育中心、行政中心，是名副其实的中心生活区。5000元/套、特价房源不参与此优惠云安虹山东路25号云南云安房项目以高层、精装小公寓、园墅为仅限DS2户型中间31尚品地产开发有限公司主，其中园墅带庭院、天井、露台、地下室，将自然空间引入室内，高层住宅下架空绿化设计，架空空间立体自然景观丰富。位于一环路边，周边学校、医院、商业、卖场等配套十分完善。层，10000元/套水岸公馆滇池路5公里（银海山水间旁）云南筑友房地产开发有限公司位于素有“城市客厅”的滇池路上，该区域已形成高尚住宅区，自然条件好，空气质量优，常年吹西南风，风向佳，相对湿度大，是昆明市内最适合居住的区域，是中产人士居家置业的首选。另外，该项目突出10000元/套32了人在环境中与自然的交流和他人的沟通，创造出欧洲小镇的宁静、自然沟通的生活方式。彼岸新昆洛路转昆小路300米（世纪城斜对面）顺江地产楼盘建筑设计首创双退台花溪叠墅，突破传统楼间距的概念，日照角度更多元化，每一户都有花园或露台。10000元/套上东城人民中路延安医院后泰兴隆地产云锡地产该项目地处一环内，周边具有完善的交通网络和市政公用设施，超市、医院、学校、银行众多，生活极为便利。500015000元/套，限额20名，不与其它优惠叠加。新域高新区管委会斜对面昆明华飞房该项目设计有高层住宅、酒店式公1000元/套33盛景地产开发经营有限公司寓，楼与楼直接形成的折线商业街等。建筑形式上，采用全方位保障通风、采光和私密性的点状虚拟式围合布局，既体现板楼住宅的舒适性，又与高层现代化感相结合。同时，该项目首创昆明的“无风雨走廊“使得住户无论是在刮风下雨还是烈日炎炎下都可以通过走廊直接到家。新亚洲体育城昆明东南新城市中心区的新昆洛路和广福路交汇处昆明星耀体育运动城有限公司净用地约2200亩，总建筑面积约200万平方米。涵盖了超大规模体育运动场馆设施区；1000亩超大住宅97折（按揭付款方式）或者95折（一次性付34规模、居住人口达4万的高品质住宅群；169亩新型独立别墅商务办公区的财富中心；118亩餐饮娱乐购物步行街的昆明新天地；120亩云大附中主校区的星耀学校；西南大型体育文化用品批发广场；省市级大医院、公安派出所城区配套等7项细部配套。款方式）温泉山谷昆明安宁温泉镇云南世纪天乐房地产开发有限公司近万亩国际配套服务温泉养生住宅，是一个超大型社区，生态养生别墅24小时直接使用“天下第一汤4月245月3日期间购房，可享受房款总额1的优惠，35“天然温泉水，涵盖会议、休闲、度假、运动、养生五大功能的生态度假小镇。由国际会议中心区、星级度假酒店、森林温泉生态运动区、森林温泉SPA、森林温泉生态住宅疗养区五大功能区组成。最高优惠可达475元/套。傲城五华区人民中路与象眼街交汇处顺江地产伴依人民中路，东临青年路，西接正义路，与新西南广场等众多的大型购物中心咫尺之遥，尽享青年路商业的繁华与便捷。10000元/套。朝花曦拾高新区科园路与新科路交汇处云南万通房地产开发有该项目占地120亩，总建筑面积19万平方米，绿化率45，总共有8000元/套，精装小户型除外36限公司1700户。整个小区主要以小高层和高层为主，层高918层不等，其中五栋层高有15层和25层两种，户型以嵌套式小跃层为主南屏时代昆明市宝善街155162号美家会位于昆明中心核心商圈三寺街旁，东林濂泉苍，南临宝善街，西临国际商务酒店，北临新华书店，坐拥昆明核心CBD商圈10000元/套江郦境园滇池路与广福路交汇处南方公园旁美家会汇郦境园整个居住环境属于围园式的建筑，小区内配套完善，有地下热水。进入小区内给人一种温馨、10000元/套37和谐的感觉，非常适宜居住。是省人大定向开发的住宅小区，孩子在这里可以就近能接收到优良的教育。金林碧水穿金路与东三环交汇处美家会项目坐落于穿金路延长线完家山，北临云南野生动物园，南接金殿水库，与金殿国家森林公园相望，小区周边原始森林密布，植被覆盖率极高，再加上金殿水库对空气湿度的调节，使这一片成为一个天然的大氧吧。小区建筑为台地式布置，别墅、多层、小高层分区布置，高10000元/套38低起伏，错落有致。华都广福路中段大商汇对面佳湖地产绿化率高达50，户型多样，地处未来昆明中心。配套海贝中英双语小学、幼儿园，项目外围为商铺。仅限3H1户型，3000元/套金色交响白云路与东三环交叉口延东三环前行约38公里金沙地产位于世博园板块，处于整体市政规划核心区域。整个社区占地530亩，是昆明目前最大体谅的纯多层洋房社区，原味引入西班牙格调，以完全纯多层的森林洋房来打造人居典范，社区内综合配套比较完善。项目周边有昆明最密集的公园围合、享受老客户二次购房优惠39近10条公交线路。万辉星城安宁市太平新区内昆明万辉房地产开发有限公司占地2800亩，总建筑面积约200万平方米，总建筑密度214，其中商业建筑面积123572平方米，可供50000多人居住。该项目为法兰西风格的小镇规划和情景设计，一期工程以花园洋房、联排别墅、独立别墅等具有法式风格的建筑为主。购房亲情卡优惠额度为总房款的1。万辉星城春城晚报推荐客户亲情卡实用范围样板园区及二期在售；户型联排别墅为190250；独栋别墅270400；临街商铺40110；楼盘均价40联排别墅均价40006000元/；独栋别墅9000元/起；商铺均价5000元/感通小镇大理市七里桥大理省旅游度假区独秀房地产开发公司感通小镇位于驰名中外的感通别墅，五百亩苍山原生态别墅区，大理独秀集团十年倾心打造。感通小镇秉承小就是美，全部户型均为33103小户型、精装修带家具，即买即住，引领别墅生活新时尚。另总价的241有知名商务酒店连锁公司可为业主提供别墅出租服务，拓展理财新领域。二、样板展示从目前在销售楼盘的策略和方式中，我们可以关注到这样一个现象，那就是期房样板房和现房样板房并存。在昆明刚开始推出样板房这一销售方式时，均推出的是期房样板房，也就是在售楼部临时搭建某种或几种户型实际面积大小的样板房，内部进行一定程度装修，从而便于消费者对产品产生真实的视觉效果，以及现场的体验。而此类期房样板房最大的弊端就是只能让消费者感受到房间各个功能布局的实际效果，却满足不了消费者对产品外部环境的感受，如对楼盘景观的视野、各房间的朝向及采光等都不能给消费者最直接的体验。随着现房销售的出现，开发商能够给消费者展现出今后更真实的生活状态，这无疑将会对消费者的购买需求产生更直接的刺激作用。就如昆明目前在售的银海地产的领域和畅园两个楼盘，均推出了现房样板房园区体验活动，为其在昆明这样一个以期房销售为主的时代赢得了更多消费者的楼盘品牌和42品质认同感。但无论是对于昆明目前的期房样板房还是现房样板房来说，都存在内部装修过于艺术化的现象，不够贴近消费者现实生活场景，会让消费者无形中对产品产生距离感。三、活动本次春交会在活动组织上与往年相比并没有太多创新之处，组委会组织的昆明房地产高峰论坛、各开发商组织的免费看房活动以及相关产业企业举行的专项讲座和展示都是以往房交会的主要活动。在开发商组织的配套活动中，实力大学城举行抽奖活动；在保利宁湖峰境楼盘的展点，开发商向市民免费赠送巡展门票；星耀举办传统风筝节。此举不仅能让市民有一次体验中国文化的机会，也让消费者对开发商及其楼盘产生一定的认知度。四、优惠措施此次春交会各开发商针对各自的楼盘所上演的优惠措施可以说是展会的一大亮点，几乎每个在售或将售楼盘均推出了不同程度和方式的优惠措施，主要有购认筹卡开盘优惠、房交会期间推出特价房等。多数楼盘都会借助房交会这个契机推出不同的优惠措施，尤其是对于今年度过寒冬的昆明楼市来说，43开发商需要借助这样一个集中展示的平台打破消费者的观望心态。但从此次春交会现场各楼盘优惠促销的效果来看，尽管优惠促销楼盘数量及其优惠程度都较往年提高，却并没有真正打破消费者观望心理底线。除了几个产品性价比和品质较高的楼盘，达到了较好的优惠促销效果，如俊发的金色俊园以及银海地产旗下的领域和畅园两个项目，大部分在售楼盘都没有能够通过房交会的优惠措施而促销。五、置业方式本次房交会与2008年秋季房交会在置业方式上的一大显著特点就是为青年人打造属于该年龄段的产品，从俊发地产启动的2008青年置业计划到朝花曦拾惊爆“7585福利房”销售政策以及小户型产品的开发，无不从青年一带住宅产品需求特征上挖掘其潜在的购买力。且不说以上二者的效果如何，能不能形成实际的有效购买。在如今日益产品渐渐大于销售的时代，这种从特定消费者需求出发而考虑的产品设计和销售将会更加赢得市场的认可。对于青年，不同年龄段、不同职业其对住宅产品的需求也将是不同的。1925岁，是社会的新生力量，刚参加工作不久，积蓄不丰，但渴望一套房子实现生活的独立和自我认同；2630岁，多为首批独生子女44群体，处于结婚、生育的高峰期，面临着成家立业的压力，为了结婚首次置业迫在眉睫；30岁35岁，多为三口之家，正处于小孩入学、改善家庭居住条件的二次置业期。但总的说来，青年人具有这样的总体特征家庭事业处于上升期，经济积累相对较弱，产品选择多为总价低、位置较好的小户型产品。因此，在针对这一群体的产品规划设计时，我们需要深入发掘其特定的需求特征，从而有效提升后续产品销售的效果。借此，我们可以预见，在市场竞争进入白热化、消费者购房更加理性的时代，对于介入房地产任何环节的企业来说，产品有效针对性再配合以适当的销售手段将是今后房地产产品得以认可的关键所在。六、小结1、期房样板房和现房样板房并存。期房样板房逐渐被现房样板房所取代，现房样板房的优势在于满足消费者对产品外部环境的感受。无论期房样板房还是现房样板房，都存在内部装修过于艺术化的现象，不够贴近消费者现实生活场景，会让消费者无形中对产品产生距离感。2、本次春交会在活动组织上与往年相比并没有太多创新之处，在开发商组织的配套活动中，星耀组织的风筝节倒是给此次房交会活动增添了一个亮点，此举不仅能让市民有一次体验中国文化的机会，也让消费者对开发商及其楼盘产生一定的认知度。453、此次春交会各开发商针对各自的楼盘所上演的优惠措施主要有购认筹卡开盘优惠、房交会期间推出特价房等，除了部分刚性需求外，并没有真正打破消费者观望心理底线。4、本次春交会在置业方式上的一大显著特点就是为青年人打造属于该年龄段的产品，在如今日益产品渐渐大于销售的时代，这种从特定消费者需求出发而考虑的产品设计和销售将会更加赢得市场的认可。第三部分2009年昆明房地产市场置业区域分析一、房交会参展项目的区域分布房地产是不动产，房地产经济是区域经济，所以说，房子落地的区域是决定房子价值的重要因素。就昆明而言，由于长期以来呈现的单中心的发展模式，造成了一环位置优于二环，二环位置优于三环的状况。近期20082020年昆明城市总体规划的提出，指出了昆明将打破原有的单中心的发展模式，形成以主城、呈贡和空港经济区的多中心发展模式，同时还将在南市区、北市区和西市区形成三个区域中心。伴随着发展模式的转变，传统的区域评判标准必将被打破，多个中心的逐步形成和发展也必将对周边区域的房46地产投资价值和居住价值起到更大的提升作用，而昆明对于云南省全省的经济发展拉动作用也将进一步强化。本次昆明房地产交易会参展项目中，昆明地区楼盘22个，占比为61，其它地州共14个，占比为39。下面将首先对地州项目的参展情况进行简要的探讨，随后在针对昆明地区各区域市场进行分析。在各地州参展楼盘的数量对比上，大理以5个楼盘的数量雄踞榜首。本次房交会参展项目分布的地州区域也有了进一步的扩大，新加入的区域有腾冲、宜良和曲靖。地州的参展项目主要是旅游商业为主，州市旅游业的发展和寻找旅游业发展的机遇是推动地州项目参与昆明房交会的首要原因。随着云南旅游大省向旅游强省思维的递进，随着旅游产业带动经济快速发展的实现，各地州以旅游为主要题材的房地产项目悄然兴起，成为新一轮房地产投资的兴奋点。地州项目凭借着自身得天独厚的自然资源和人文环境优势，将会以更为丰富的投资选择诱惑着与会的投资者。本次房交会上昆明地区的参展楼盘项目有两个重要的趋势性的变化。第一是主城参展项目区域的转变，第二是郊县和周边项目的集体发力。南市区和北市区是昆明房地产传统开发的“两极”，历届的房交会上，南北两个区域的参展项目也是最47多，但今年这一状况已经悄然改变。本次房交会上，以中心区板块、滇池板块和东南板块分别以3、5和4个项目，名列三甲，分别占到了昆明地区参展楼盘总量的136、227和182，三个地区合计占到了昆明参展楼盘总数的545。城市扩张给房地产发展带来了意味着无限的机遇，呈贡、安宁以及其他近郊地区项目的大量出现正式城市扩容的一个突出表现。本次房交会上近郊项目达到了10个，恒大金碧天下、保利宁湖峰境、春城财富中心、岭东紫郡等项目，借助自身的地块条件优势，多以大盘和低密度物业为主，社区配套齐全，物业舒适度高，与以前传统的地产开发相比，这些近郊低密度项目总价的2的出现为购房者的未来生活选择提供了另一种可能。二、2008年昆明各区域房地产项目供应情况分析2008年19月共监测到昆明地区开盘项目30个，开盘次数44次。主要集中于中心区板块和滇池板块。从项目来看，中心区板块和滇池板块各有9个，而后者的开盘次数要多出6次。昆明2008年19月开盘的楼盘共推出11789套，售出6080套，总体开盘销售率达到52。其中又以呈贡和郊县板块的销售情况最好，这两个区域对投资置业者显现出了强大的吸引力，另外北市板块作为昆48明地区居民偏好的传统的居住区域，也实现了80的开盘销售率。从绝对数量来看，销售套数最多的是滇池板块，达到了1626套，但由于该区域也是昆明地区开盘推出套数最为集中的供应区域，达到了4340套，而导致开盘销售率仅为37，远低于其他区域。从各板块项目的开盘的均价来看，住宅项目均价较高的是城市的中心区域和两个旅游度假区域，即中心区板块、世博板块和滇池板块，世博板块凭借周边原始森林形成的优越自然环境和昆明传统高端购房群体对北部的偏好，近期以724167元的均价领衔各板块的住宅均价。借助中心区板块长久以来形成的人气和商业氛围，中心区板块的商业价格也是以15785的均价遥遥领先，紧随其后的是官南和呈贡板块，投资者看中的主要是这两个板块进一步发展的市场潜力。三、近期房地产开发热点区域分析近期昆明房地产开发的区域特征明显并在发生转移，未来将形成三大区域泛昆洛板块、阳宗海片区、主城安宁呈贡环形带。1、泛昆洛板块昆明主力开发商集结地泛昆洛板块。昆洛板块是在城市扩张的基础上诞生的，又将在城市扩张与城市更新的环境下得以快速发展，形成泛昆洛板块。在新城尚未形成良好的居住条件之前，49旧城改造尚未全面开展之际，泛昆洛板块作为主城与新城之间的过渡地带，率先得到发展，也得到了客户的认可，该区域即可北上入主城，又可南下进新城，当下和将来都可获利。目前该板块内的所有土地几乎都被开发商瓜分完毕。该板块为新昆洛路与广福路的交界地带，位于昆明主城区的东南向，是连接新城和老城的重要枢纽，战略地位明显。它在昆洛板块的基础上，囊括了面积更为广阔的区域。目前，该板块已经集结了几大主力军团。首先，1号种子军团，肯定是占地3500亩的超级大盘新亚洲体育城。新亚洲体育城以“体育”为主题特色，是汇集体育、商业、教育、医疗、酒店以及商务办公为一体的大型复合地产项目。项目内拥有逾10亿元的生活配套设施，约130亩体育主题文化公园、984亩的商业休闲步行街等，拥有的各种配套，让业主足不出户就可满足基本生活需求。在该战场中的其他军团还有已经面市的由银海地产打造的银海畅园和金宸地产的金宸橙郡。昆明最大宗纯商业用地螺蛳湾国际商贸城已经归于云南中豪置业的囊中。项目同样位于昆洛板块，并且还荣登了今年的“地王”榜单，占地约860亩，全为商业用途。除了已经初露端倪的项目外，周边一些看似没有动静的地块，其实已经被金色之源地产、田丰地产、云路地产等众多开发商“瓜分”完毕。小结板块内的实力选手较多，预计各大选手间会本着共同发展的态度，携手共创片区繁华，形成既50合作又竞争的态势。2、阳宗海沿岸良好资源优势吸引开发商阳宗海片区。借助云南自然资源和气候资源的优势，阳宗海片区成了高尔夫和国际会议的天堂，春城高尔夫、高富高尔夫、华商论坛、华侨城生态小镇、柏联SPA、假日庄园等已进驻阳宗海。阳宗海作为休闲度假的地方，距昆明、石林、呈贡都比较近，逃逸了城市喧嚣，有享受了城市的便利。阳宗海板块是业界比较看好的昆明主城区周边板块。它位于昆明主城区东南部，处在呈贡、宜良、石林、澄江等地的中心区域。阳宗海目前旅游地产项目和高尔夫项目比较集中，围绕着阳宗海，周边分散着亚太华商论坛国际会议中心、高富高尔夫、春城高尔夫、华侨城生态小镇、柏联SPA以及假日庄园等地产项目。阳宗海拥有良好的区位优势，以及水、坡地等适合开发高尔夫球场等资源优势，此外还拥有产业优势（亚太华商论坛国际会议中心将带来国际会议经济），这些优势将吸引更多的开发商将目光转移到此处。另外，云南城投也即将在阳宗海打造一个生态旅游度假休闲的综合性楼盘，项目内将建五星、超五星等设施，还会把酒店、俱乐部、休闲做起来。目前，该项目已经于上周请美国公司做了规划，很快就要动工。阳宗海的各种优势带来的吸引力已经显现出来。513、呈贡主城安宁主城安宁呈贡环形带。安宁和呈贡是昆明主城区人口转移和城市扩张的两大重要区域，一个是自发形成，一个是政府规划，一个是休闲居住区，一个是行政教育区。A、呈贡开发商的又一块竞争热土该板块位于昆明主城区东南部，它东邻宜良、澄江县，南接澄江、晋宁县，西濒滇池。目前，呈贡板块在推的楼盘项目只有惠兰园和春城财富中心。由春融地产开发的百合园、米兰园和惠兰园是目前呈贡新区吴家营中心区的住宅大盘，总共可提供超过4600套住宅。惠兰园预计将于今年12月开盘，均价约为4500元/，面积从126148不等。春城财富中心是呈贡新城开工建设的第一个商业项目。项目紧邻市级行政中心，与市政府大楼隔街相望，同时紧邻两大主干道、昆洛路轻轨1号线和新潭路。项目内含酒店、会议中心、娱乐休闲项目，还有临街便民商业网点、餐厅、小户型精装公寓等。目前，项目一期公寓及商铺已经售罄，二期仍在规划中，届时可能有少量商品房推出。呈贡新区通过招拍挂等方式放量的土地仍不少，在楼市成交量下降、开发商拿地谨慎的情况下，不断有52新地块推出市场，这也从侧面说明了各方对呈贡新城土地成交的信心。小结据息，昆明行政中心将于今年年底迁入呈贡新城。政策的利好，带来的是未来不断出现的发展机遇，呈贡板块楼市将迎来实实在在的利润回报。B、安宁开发商主打旅游牌该板块位于昆明主城区的西南方位，区域内房地产开发主要分太平新区和大屯新区两大片区。以太平新区为例，它距昆明主城区约20公里，20分钟内可到达昆明主城区。除了政策的因素外，该片区的发展更多的是靠开发商“自发”拿地形成。从去年开始，本区域内已经集中了恒大、保利、万辉等大地产商，他们纷纷把进驻云南的首个项目“落户”安宁。该战场内，虽然多数正在开发，但主打旅游地产品牌的开发理念正在形成。各选手均有庞大的体量、丰富的物业形态、多种配套。比如，恒大金碧天下，首期占地已达991亩。占地约9600亩的温泉山谷，是一个复合型旅游地产项目，社区内建有国际会议中心及国际星级酒店、生态球类运动场、森林温泉SPA公园、森林运动公园及商业配套于一体。此外，片区内还集中了万辉星城、保利宁湖峰境等多个重量级选手。小结离昆明主城区不远的区位优势，使得安宁市逐渐发挥了昆明“卫星城”的功能，再加上当地政府53的政策优势，相信更多的地产商会逐鹿此地。4、小结（1）置业方向选择转移规划引导“住”方向在昆明市确定重点开发呈贡新区之前，昆明置业者居住地的选择相对狭窄。从普通住宅选择主要以二环内、北市和东南板块为主到世博、滇池板块的高端住宅，人们的居住观念和选择方向总是得不到较大地改变、扩展和释放。未来昆明置业者“住”方向的转移将主要依赖城市的扩展模式，沿着城市的扩展方向和城市经济发展带而改变。区位选择北熟与南移，东进西出中立新的规划里，将呈贡新区和空港经济区纳入中心城区，和昆明主城区一起形成三中心模式。整体上看，昆明形成了南北两大居住群体，北部以本土为主，南部以外来人口为主。随着房地产的开发和新规划的出台，北部逐渐成熟，南部继续外移，东部将会进入，西部突破关隘出关，中部将举行大规模改造，由平面变成立体。54产品选择区域分化与产品分化下的格局普通住宅在主城三环路以内地区和呈贡周边形成的住宅区建设商品住房建筑面积2798万平方米。其中主城一环内在规划期间内供应的普通住宅量相对较少，主要由于一环内可建面积较少，一般提供的住宅主要为旧楼改造的公寓和少量城中村改造的项目，大多为高层和小高层，其面积较小，价格较高，主要适合投资。洋房别墅将来三环外可建洋房和别墅的地方有四块，分别为西山区昭宗水库周边、三环外滇池度假区、国际机场左边及右边两块地。这四块地位于三环外，山水资源丰富，与主城、呈贡、空港保持一定距离，交通便利，适合开发相对低密度的洋房和别墅。政策性住房经济适用房和廉租房规划在城市二环路至三环路之间的交通条件成熟、市政基础设施条件具备的地段，根据需求预测总量分年度逐步落实安排经济适用房的选址布局与建设。总规划供应经济适用房8万套，廉租房规划供应1761套。（2）开发热点区域近期昆明房地产开发的区域特征明显并在发生转移，未来将形成三大区域泛昆洛板块、阳宗海片区、55主城安