南宁融发板材交易中心项目可行性研究报告

扶持方式项目类别综合产业项目备案号良发改登字201223号项目编码LQCY2012060039广西南宁融发板材交易中心项目可行性研究报告项目单位南宁市良庆区那马镇那马社区项目建设地点南宁市良庆区那马镇那马社区报告编制时间二O一二年五月十日目录第1章总论411项目基本情况412项目建设方案413投资结构及资金来源514项目效益515可行性研究的依据516可行性研究的范围617项目综合评价6第2章项目建设的必要性721项目建设的背景722项目建设的理由8第3章项目建设经营条件1031项目区位优势1032国家政策环境10第4章项目的定位和功能1241项目定位1242项目功能1243项目建设目标12第5章项目建设方案1451项目的规划1452项目的选址1453项目的布局15第6章项目的组织与管理1761组织机构1762项目计划管理1763财务和物资管理1864项目组织与运营管理1865劳动定员与培训19第7章项目实施计划2171项目的建设期21第8章投资估算和资金筹措2481投资总额2482投资估算依据2483固定资产投资估算24第9章财务评价2691概述2692基础数据2693项目交易及产品区分2694项目成本费用区分2695财务估算2796利润估算2897盈亏平衡分析2898财务评估28第10章环境影响评价29101环境影响29102评价与审批29第11章社会效益分析30111安置劳动就业30112市容卫生30113项目营业交易额与社会效益30第12章项目资产属性与营业收入分配模式31第13章投资主体对投资项目建设的建议32131项目建设的建议32第一章总论11项目基本情况111概况南宁市良庆区那马镇那马社区有村民1200多户，共计5200人，位于南宁市南面，处于良庆区中部，距南宁市中心20公里。区位优势明显，南防铁路、南北二级公路、桂海高速公路自北向南穿境而过，距宁村火车站仅约15公里，距南北高速公路那马出口仅约1公里，距北海、防城港两大出海港口均在200公里以内，交通运输十分便利。南宁市城乡结合部长期以来村民以种植林木及蔬菜等初级农林产品为生，产业结构及不平衡经济效益底下，社区内大部分的年青一代都选择到市内或沿海周边城市置业，经商和打工，对发展地方经济、提高村民生活水平极为不利。我们社区领导班子经过市场调查，结合本社区的实际情况，决定招商引资，引进有经济实力、企业管理水平较强的“南宁市碧丰农业有限责任公司”共同筹建能够延伸农林产业链，提高产品附加值，创造高效益的“南宁融发板材交易中心”。12项目建设方案121项目名称、建设性质及建设地点项目名称南宁融发板材交易中心建设性质新建建设单位南宁市良庆区那马镇那马社区南宁碧丰农业有限责任公司建设地点广西南宁市良庆区那马镇那马社区122建设规模项目一期占地面积513亩，二期2000亩，三期3000亩，以集名品家具、科技木、各种细木板、人造板、胶合板、家饰建材、建筑模板、浆纸材料，林木、林权中、远期交易、竹林中小加工业、个体创业者集群加工发展，物流仓储等集中销售、纵横发展。将该项目打造成为极具北部湾地方特色经济发展道路的典范竹木产销孵化城，广西最大的综合性板材流通基地。123主体技术、设备、建筑物（工程）主要建设内容项目共分四个功能区，仓储物流园区66000平方米，加工区5170000平方米，成品综合展销区433000平方米，大型停车场占地120000平方米，建融发大厦1座15000平方米（12层、集写字楼、酒店于一体、）。名贵原木，林材原料及各种木材中、远期货交易，木工机械展销交易、新产品展销、售后服务于一体的“融发竹木工艺展览馆”，建筑面积130000平方米。13投资结构及资金来源131项目总投资和资金筹措本项目总投资241亿元，其中固定资产投资233亿元，非固定资产（流动资金）投资800万元，建设单位自筹1亿元，其他以股权融资合作的形式筹资141亿元。一期项目工程建设投资10000万元，其中企业自有资金7000万元，拟申请资金或贷款3000万元。二期项目工程建设投资8000万元，其中企业自有资金6000万元，拟申请资金或贷款2000万元。三期项目工程建设投资5990万元，全部企业自有资金。14项目效益本项目主要效益体现在可新增就业1500人，有效地解决当地农民脱贫奔康，推进社会主义新农村建设。15可行性研究的依据151国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。152国家计委颁布的建设项目可行性研究指南（试用版）。153农业部出台全国农业和农村经济发展第十二个五年规划（20112015年）、全国农业机械化发展第十二个五年规划（20112015年）、全国木材加工行业第十二个五年规划（20112015年）。广西壮族自治区造纸与木材加工业调整和振兴规划（桂政发（2009）108号）。16可行性研究的范围可行性研究的范围包括国家政策背景和建设的必要性，市场预测、市场定位于功能、建设规模和布局、同类项目参考、场址选择和建设条件、组织机构及经营管理、项目实施计划、投资估算、资金筹措、财务评估。17综合评价171项目建设的必要性本项目建设符合广西壮族自治区木材加工业调整和振兴规划政策，适合国家十七大倡导的城乡经济一体化发展的宏伟愿望，我区作为林业大省，全国最大的商品木材出材供应基地，有必要在我区林才集散地，整合筹建规模大，功能性全面，可持续带动林木业产销于一体的大型竹木制品交易市场，由粗加工转而向精深加工提高产品附加值而不断转变生产加工工艺，走出一条具有我区竹木产业新型特色经济的发展道路是需要一定过程的，正如福建莆田秀屿在自身无任何林木资源的情况下，却拥有了总体规划2000亩，全国唯一的国家级木材贸易加工示范区，她的成功能够来自民间的创业激情，来自莆田16万木材经营管理与创业者的勇于创新精神、成功经验等。本项目的落成将承载着南宁乃至整个北部湾地区及全广西竹木加工产业升级、产销结合的先行重任。在该领域担负着举足轻重的地位。为响应我区（桂政发（2009）108号）文，促进林木加工产业结构调整，振兴我区经济及食品产业后又一个千亿大产业（林木产业）的诞生，提供一个符合政策性切实需要的竹木粗、深加工产业与商品流通相结合的产销贸易平台，创优出名牌，拉动我省经济腾飞的引擎，需要政府政策的支持，也是社会、全民创业者的大同心愿。第二章项目建设的必要性21项目建设背景211中国林业大省、广西绿城“南宁”一个极具北部湾林木经济发展特色道路，产销集约发展规模化、购销一站式的现代物流仓储式特大型竹木制品产销贸易平台，广西南宁“融发板材交易中心”，即将出现。212广西是林业大省，但不是林业强省。木材加工业是我区重点发展十四个千亿元产业中的一项重要产业，是政府推动的重要产业。木材加工业的产值在林业产值中举足轻重。2010年广西林产总产值1276亿元，木材加工为407亿元，占总产值的1/3，到2015年预计广西林业产值达2500亿元，其中木材加工业将达到1200亿元，占总产值48。2010年广西林业产值在全国是第六位，排在前面的是广东、山东、江苏、浙江和福建。这几个省之所以各居前茅，主要是家具、人造板、地板、木门、装饰板等木材加工业的支撑。因此广西迫切需要发展壮大我区竹木类非公有制中小企业的市场竞争力，利用我区丰富的林业资源优势，打造一个前期由民间力量倡导，政府支持并统筹规划与整合民间经济潜能的区域性竹木产销示范性窗口、集优聚强、壮大非公有制经济、增强非公有制经济的发展活力，大力发展开放型竹木工业经济从现有的版块经济、小规模经营向产业配套、分工协作、特色鲜明的集群经济和高层次的规模经营转变，提高非公经济的集聚化程度和规模化水平，推动城乡经济特色产业群的市场辐射力，国内、国际两个市场的影响力。如“德国的精密机械、瑞士的钟表、东莞虎门服装、顺德的家用电器、家具，温州低压电器、义乌小商品集群产销模式”等众多政府支柱产业城市名片。213作为定位于政府区域性支柱产业综合配套服务高度集中的竹木制品产销一条龙发展项目，她来自集体，受益于城乡居民，得益于党中央国民经济和社会发展第十一五、十二五年规划关于全面建设社会主义新农村，加快发展生产性服务业，进一步统筹城乡经济协调发展，有限促进社会就业发展经济，合理调整收入分配关系等惠民利民的科学发展观指导精神，促进该项目发展成果惠及社会，利于集体、实现居民收入增长和经济发展同步的特色社会主义宏伟目标。22项目建设的理由221为贯彻党中央十七大三中全会指导精神，深入落实科学发展观，解决城乡经济二元结构的深层次矛盾，实现城乡、区域经济一体化统筹协调发展目标。依据广西壮族自治区造纸与木材加工业调整和振兴计划（桂政发（2009）108号）文件，我那马镇那马社区联合南宁市碧丰农业有限责任公司，利用那马社区那扭坡的荒地合作创建村办企业“南宁融发板材交易中心”。该项目的建设将为农村土地规模化集约经营管理，提高农村土地集中流转效益，农村经济资源转换生产经营方式等提供了广阔的拓展空间。更提供了一个类似我国闻名遐迩的江浙中小企业全民创业生产经营模式，供城乡居民再次就业、创业。一个由小作坊、大平台、大市场、大流通、大作为的全新板材综合交易中心即将出现。她肩负着全面统筹、整合南宁市周边散小无序的各种板材销售网点、竹木加工业等。促使行业集聚、商贸集聚、高度科学的市场化规范管理。力争办成一市场、一站式打造北部湾竹木加工全产业链，产销一条龙的示范性工程。中小企业由此不断发展壮大走出去，大展其竹木深加工技能的全民创业孵化城，北部湾板材商贸流通的重要交易中心。222当前广西北部湾迎来了历史性的经济蓬勃发展机遇，造新城、兴产业、上项目、促经济。目前钦州、防城港、中石油、核电项目、浆纸业项目等一批重大项相目相继落户广西北部湾经济区，预计到2020年，北部湾经济区将会形成2万25万亿元左右的投资规模，包括产业项目9500亿元，基础设施建设4000亿元，城市建设投资约7400亿元。发展大型木材加工专业服务市场的必要性显而易见，这将对工程建筑模板、胶合板、家饰建材、名品家具、浆纸业的需求隐藏着巨大的市场。该“交易中心”凭自身的市场规模影响力，物流仓储成本优势，集中经营管理优势，物流商务枢纽优势等，必将占据重要的市场地位。223该项目的落成，迎合了南宁市城市总体规划（20112020年）发展特大城市的需要，是城市化、城乡一体化扩张发展配套需求的重要流通支柱产业。以城市扩张发展拉动内需，以需求带动产业发展扩大市场规模，以商品流通催生就业机会。广西“南宁融发板材交易中心”的落成，集合了南宁市竹木制品流通市场，从林木原材料加工，到建筑业、住宅、竹木工艺等涵盖了整个林木制品的集散产销链。第三章项目建设经营条件31区位优势311南宁是广西泛北部湾、东盟博览会永久性会址，大西南及东盟各国商品物流进出口的重要出海通道，是北部湾工商业“总部经济”中心。312交通枢纽地位。海陆空运输条件便利，东盟各国及大西南商品出入海内外的交通要塞，广西东盟首选的物流枢纽商务中心。32国家政策环境321国家批准广西北部湾经济区发展规划、国家西部大开发“十一五”规划编制，规划期为20062020年。全国农业和农村经济发展第十二个五年规划（20112015年）、全国木材加工行业第十二个人五年发展规划（20112015）。广西壮族自治区造纸与木材加工调整和振兴规划（桂政发（2009）108号）。2010年1月1日中国东盟自由贸易区全面启动，东盟各成员关税下调至93，将为双边贸易市场创造更有利的拓展空间。322目前，中国已是世界上最大的木业加工、木制品生产基地和最主要的木制品加工出口国，同时也是国际上最大的木材采购商之一。我国的人造板、家具、地板年产量已经位居世界前列。近年来，我国木材工业呈现出投资多样、产业规模扩大、产业聚集度提高的良好趋势，已初步实现3个战略性转变由利用天然林为主向利用人工林为主的转变；由扩大生产规模的单一发展模式向扩大规模与节约使用并举的复合发展模式的转变；由利用一个市场、一种资源向国内、国外两个市场、两种资源的转变。323我国木材工业在快速发的同时，也存在一定的问题，比如，木材资源不足、结构性短缺呈加剧趁势等，随着社会、经济的发展和人民生活水平的提高，我国木材供需矛盾更显突出，此外，我国木材加工企业规模普遍较小，许多企业设备陈旧、技术落后，木材加工或精深加工占比不大，加工方法单一品种少，产品趁同化现象严重。该项目的诞生，将起到推动我区竹木加工中小企业集优聚强，集中管理销售，品牌由此走出去，先进生产工艺循环回流再发展的新型经济发展崛起之路，不断提高我区林业产业的市场竞争力、品牌影响力。第四章项目的定位和功能41项目定位该项目依托我区丰富的林业资源优势，坐落东盟博览会永久性会址“广西南宁市”，借中国东盟经济自由贸易区桥头堡之东风，以跨区域交通运输枢纽未基础，复位泛北部湾经济区为根本，对其贸易为辅，集原木及名贵林木基材原料现货、林木、林权中远期货交易，林木加工中小企业、个体创业者集群加工发展，建筑模板、家饰建材、合胶板、人造板、科技木、各种细木板、名品家具、浆纸材料、物流仓储等集中销售、纵横发展我目标，将该项目打造成为极具北部湾地方特色极具发展道路的典范性林木加工全民创业孵化基地，广西最大的综合性木制品仓储流通基地。42项目功能421中国华南区、广西泛北部湾林木产业重要的四个基地、内设一个永不落幕的“融发竹木工艺展览馆”。（名贵木材、林木、林权现货、期货集散交易基地，林木加工全民创业孵化基地，竹木制品产销集群基地，物流仓储中专贸易基地）422全面整合南宁市周边小规模、小作坊、散、脏、乱、盗伐等无序经营的三小竹木集散市场，全部集中到交易中心内集群创业、集中营销、产销市场化规范管理。423广西首个林木中小加工企业全民集群创业基地，广西最大、首家板材产销一体化、综合性、功能性全面的交易中心。全国首个板材从林木原材料、半成品、到成品销售于一体的七个半统一、半仓储、半超市销售管理的板材交易城。424一个集全民竹木工艺荟萃，极具中国竹木工艺历史文化传统的“融发竹木工艺展览馆”是该项目承载着我国、我区林木产业从文化崛起进而带动林木工业崛起走向世界林业强国之路的历史使命。43项目建设目标立足南宁、背靠大西南、华南沿海地区，依托北部湾及东盟自由经济贸易区，走向世界。打造一个集全民竹木工艺智慧与力量，极具北部湾地方特色经济发展道路典范性的林木加工全民创业孵化基地。业界最具影响力，广西最大的综合性板材仓储流通基地。第五章项目的规划、选址、布局51项目的规划北部湾“总部经济”南宁的崛起，将拉动南宁市新的经济增长点，由此引发南宁市发展商贸物流枢纽的功能作用日趋明显，做好商贸物流产业规划，避免无序恶性竞争，重叠发展。抓机遇、上规模、因地制宜、顺应党中央国务院召开的第十二个五年国民经济和社会发展计划。其中关于加快发展生产性服务业的指导精神，以及广西壮族自治区造纸与木材加工工业调整和振兴规划的正确引导，服务三农经济，为建设广西社会主义新农村提供全方位、多功能的“全民林木业集群创业孵化产销基地”，展现广西林木加工产业独立自主、由于创新、走林木产业结构调整转换生产经营机制的先行之路，不断促进生产性服务业的加快发展，同时连贯性的带动南宁市第一、第二、第三产业就业规模总量，为打造一个南宁作出务实、繁荣、社会和谐、经济可持续发展，具有南宁商贸流通产业经济特色的发展目标努力而奋斗。52项目的选址521我那马社区作为“南宁融发竹木制品交易中心”的项目发展商，该项目能否成功把握往广西北部湾历史性的发展机遇，全面释放北部湾区位经济优势潜能，关键在于政府的经济政策，在规划或选址上要求政府充分考虑到投资主体对项目用地的信心。我社区分析南宁市的城市规划、交通及各种土地资源的价格情况、项目开发成本、商业布局。决定选择位于南宁市良庆区那马镇那扭坡距南宁市区20公里处的513亩荒地与南宁市碧丰农业有限责任公司进行合作开发建设“南宁融发板村交易中心”，区位优势明显，距南宁保税区仅约5公里，南防铁路、南北二级公路、桂海高速公路自北向南穿境而过，距宁村火车站仅约15公里，距南北高速公路那马出口仅约1公里，距北海、防城港两大出海港口均在200公里以内，附近有南宁港口，上可达百色，下可达广州、港澳等地，交通运输十分便利，符合政府当前规划发展商贸物流业优先往市郊延伸发展的工作指导政策，得天独厚的地理位置优势。522该项目符合政府当前规划发展商贸物流业优先往市郊延伸发展的工作指导政策，该项目建成后对泛北部湾林木产业调整产业经济结构，转换经营管理模式等方面具有举足轻重的经济地位作用，与之相应的北部湾城市基础建设，在城乡一体化经济发展中催生出巨大的市场商机，是南宁市输往西南、华南及东盟的建筑模板、名品家具、各种复合板、工商业、文化娱乐业等百业用装饰板材制品的重要对外贸易中心。523该项目的出现，对南宁市乃至整个北部湾经济区商贸、仓储、物流产业和布局具有意义深远的战略性经济地位作用。故此我社区对该项目持以百倍的信心、决心、期望在政府的开明指导与大力支持下，早日实现这项利国利民、以商业带动物流业发展、以物流业促进商业圈的形成，经济发展带动城乡就业、促民生、创利税的宏观经济战略项目。53项目的布局该“交易中心”是一个综合性的以服务三农为主、其他木材加工为辅的特大型物流配送基地，根据其功能进行合理的布局建设，分为四个功能区及一下“融发竹木工艺展览馆”531仓储物流园区1、建筑建材仓库2、家饰建材仓库3、浆纸材料仓库4、综合材料仓库5、名贵木材仓库532加工区1、防腐木制品加工区2、异型胶合板加工区3、桉木旋切单板加工区4、人造板加工区5、木衣架加工区6、细木工板加工区7、名品家具加工区533加工成品展销区1、建筑建材市场2、家饰建材市场3、名品家具市场4、综合木制品市场534综合服务区1、大型停车场2、车辆调拨、产品配送中心3、原材料与加工成品装卸中心4、综合办公联体酒店535融发竹木工艺展览馆1、木艺历史文化展览馆2、竹木工艺新产品推广市场发布展场3、竹木工艺研发中心新概念展场第六章项目的组织与管理61组织机构为保证项目的顺利实施，必须建立项目组织机构以加强管理，该项目筹建期间由项目领导小组及下属项目办公室负责。611项目领导小组的职责是（1）负责项目准备和执行阶段所遇重大问题的决择。（2）协调项目与各部门的关系。（3）负责项目重大活动的准备和组织工作。（4）研究确定项目有关的方针政策和关键措施。612项目办公室的职责是（1）项目总体方案设计、前期工作的组织实施。（2）项目建设资金筹措。（3）项目建设计划的制定、工程招标、施工验收。62项目计划管理项目的计划管理是项目实施全过程的行动指导，计划为项目建设活动提供依据和准则，有了高水平的科学严密管理计划，就可以克服项目建设中的盲目性，增强科学性，保证项目建设按预定目标顺利进行。621该项目的计划内容包括A、项目建设进度计划；B、项目投资计划；C、项目资金筹措计划；D、物资供应计划；E、投资回收计划。上述计划必须在项目可行性研究，确定具体的工作方案。根据批准的设计方案安排工作计划。编制施工组织计划、项目建设计划、项目建设投资计划、财务计划、物资供应计划等。623施工组织计划要确定施工任务、施工方式、明确组织分工、职责范围并责任到人、安排设备材料供应与运输力量。624项目建设投资计划以可行性研究报告中的项目建设实施进度计划为依据，确定建设任务。并具体落实到人。625项目建设投资计划根据项目建设投资实施计划和工程的单位造价，编制项目建设投资并具体到季度。该计划是项目投资的依据，要明确投资的组成和投资方向，明确项目建设进度计划中所规定的建设任务的完成。626财务计划和物资供应计划财务计划和物资供应计划将在财务管理和物资采购管理中详细叙述。63财务和物资管理631项目资金管理项目资金全部用于项目建设，资金专款专用，设专门的项目会计以及相应的会计项目。632项目物资管理项目物资必须专款专用，保证项目建设的需要。设置物资管理和供应部门，负责项目建设的计划、分配、采购、存放、运输和管理，使项目建设所需的物资及时供应。64项目组织与运营管理641组织机构本项目组建独立的法人机构，负责该项目建成后的经营管理。设立仓储物部、加工部、加工成品展销部、对外贸易服务部、售后服务部、展馆部、财务部、后勤部、行政部等。642招商与经营管理交易中心实行半仓储，半超市的七个统一全新经营管理模式。在招商方面，对经营者与生产企业实行全国领先的双招政策。即所有生产厂家的建筑建材、家饰建材、名品家具、木制类产品免费入场，无需带资即可经营中心内的各类产品，板材加工中小企业、个体创业者可在加工区集群创业，加工制成品集中销售。具体由交易中心合理统筹调配，对交易中心进行分散经营，统一集中管理、统一开票销售、统一放行、统一待收货款、统一划账（三天内入账）、统一代办进出口业务、售后服务等统一集中备案管理。643目标绩效管理仓储物流、加工、加工成品展销、对外贸易四个重要部门按现在企业制度进行管理，根据实际情况实行部门总经理负责制。制定完善的生产管理措施，对营业成本实施目标成本和责任成本管理，目标效益分解与进度计划推移考核管理，综合考评该四个部门的营销业绩，不断提高市场整体竞争优势，减少市场运营成本，提高市场运行效率，在质量、服务、效益上下功夫。65劳动定员与培训项目定员150人。总经理1人，副总经理4人，其中管理人员45人，一般职工100人。651骨干力量结构与要求交易中心总经理1名，仓储物流园区副总经理1名，加工区副总经理1名，加工成品展销区副总经理1名，出口贸易部副总经理1名。以上要求必须5年以上的相关工作经验，大学本科以上，人才是一切事物发展的主要因素，在用人聘人方面，优先录用博士、硕士、研究生，其次本科、大专生，最后录用其他学历层次的人员。交易中心各部门所有中高层管理人员，上岗前都必须进行岗位培训，由相关决策领导培训后方能上岗，以确保管理到位。652劳动管理按国家（劳动合同法）和（企业法）有关规定，除现有的人员和技术力量外，企业员工采取就地招聘，建立严格的聘用手续，所有管理人员及员工必须与公司签定劳动合同，职业培训后，考核合格后上岗，享受国家及企业规定的待遇，包括社会劳动保险，人身保险，医疗卫生保险等，公司员工必须按劳动合同履行职责，服从企业管理执行各项规章制度。第七章项目实施计划71项目建设期本项目建设期2年，一期计划一年半，投资113亿元建成20万平方米加工区、加工成品展销区。二期投资128亿元，建成11万平方米集物流仓储、木艺展览、售后服务于车辆货运调拨于一体的综合性集中服务区。711一期建设规划设计3个月；三通一平6个月；土建7个月；员工技术培训1个月；配套设施安装1个月；712二期建设1、土建5个月2、配套设施安装1个月项目待报建手续完备后及动工，预计2012年8月30日开始动工，各工序穿插进行，预计2014年2月一期竣工招商，二期物流园区2014年3月不间断进行建设，于2014年8月全部完工。具体时间安排如下表。一期工程进度2012年2013年时间项目08月09月10月11月12月01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月规划建设设施安装二期工程进度表2014年时间项目03月04月05月06月07月08月规划建设三通一平土建培训设施安装第八章投资估算和资金筹措81投资总额本项目总投资214亿元，其中固定资产投资233亿元，流动资金投资800万元。82投资估算依据土建工程投资的估算，主要参照目前类似建筑物的造价，并结合当前建筑材料现行市场价格进行估算。设备购置费已包括各种配件和运费等，经市场询价后进行估算。估算方法主要依据（投资项目可行性研究报告指南）试用版进行。83固定资产投资估算结合本项目具体情况，将项目固定资产分为4个功能区；仓储物流园区、加工区、加工成品展销区、综合服务区，一个融发竹木工艺展览馆。非固定资产投资估算表业务分类项目区分投资金额（人民币）营销费用业务差旅、招商、广告宣传费180万元职工100人/月1500元180万元人力资源成本中高层干部50人/月2000元120万元其他福利工作激励奖金60万元不可预见和动机费用业务招待等其他支出260万元合计800万元固定资产投资建设估算表规划分类项目区分数量/单位占地面积（亩）建筑面积（平方米）投资金额人民币/万元土地资源土地租赁500亩330000年/136万元基础建设三通一平、供水电1650万元公共服务绿化、道路、休闲1000万元公共服务厕所、消防1500万元公共服务食堂1个5亩2000220万元仓储物流园区建筑建材仓、家饰建材仓、浆纸材料仓、综合材料仓4个100亩660003726万元加工区防腐木制品加工区、异型胶合板加工区、桉木旋切单板加工区、人造板加工区、木衣架加工区、细木工板加工区、名品家具加工区7个285亩1700008500万元加工成品展销区建筑建材市场、家饰建材市场、综合板材市场50亩330002833万元融发竹木工艺展览馆竹木工艺展览馆1个（4层）15亩300001200万元综合服务区融发大厦座（12层）5亩150001900万元综合服务区大型停车场1个35亩20000135万元综合服务区干部职工楼1个5亩4500500万元合计500亩340500233亿元第九章财务评价91概述投资财务评价主要按照（农业项目经济评价实用手册）（第二版）、（建设项目经济评价方法与参数）（第二版）以及（投资项目可行性研究指南）（试用版）进行。92基础数据项目计算期项目计算期11年，其中建设期为2年，投产期为2年，第三年投产并达设计能力的100。93项目交易及产品区分1、本市场交易额15亿人民币2、外贸西南、华南地区10亿人民币3、服务价格按国内同类市场价进行估算，由于市场半仓储、半超市、统一管理、统一代理开票收银、统一对账支付贷款的先进管理理念，故按品牌代理费或管理费收取交易总额的1管理费。4、其他产品销售价格（1）仓促物流园区每平方米/年120万元（2）加工区每平方米/年240万元（3）加工成品展销区每平方米/年350万元（4）融发展览馆每平方米/年350万元（5）停车场年收入150万元（6）融发大厦每平方米/年500万元94项目成本费用区分1、工资水平中高层50人/月平均工资2000；职工100人/月平均工资1500元；2、其他福利60万元；3、固定资产维护费250万元；4、市场经营费用业务差旅、招商、广告宣传费180万元5、折旧费固定资产按平均年限法计提折旧，房屋建筑物折旧年限为20年，其他设施、设备等为10年，残旧率按5计；6、不可预见的动机费260万元；7、修理费按固定资产折旧费的10计提8、燃油动力费150万元9、管理费用按年营业收入的2估算10、土地租金年136万95财务估算951项目达产后年销售收入12137亿元，具体包括（1）内销交易额15亿，管理费用按15计收入2250万元；（2）交易中心外贸额10亿元，外贸代理费按2计收入2000万元；（3）仓储物流园区出租收入792万元（4）加工区出租收入4080万元；（5）加工展销区出租收入1155万元（6）融发展览馆出租收入1050万元（7）停车场收入150万元（8）融发大厦公司自用一层余下收入660万元以下合计12137亿元952项目支出估算（1）工资总支出300万元；（2）其他福利60万元；（3）修理费2775万元；（4）燃油动力费150万元；（5）业务差旅、招商、广告宣传费180万元；（6）业务招待等不可预见动机支出260万元；（7）固定资产折旧费1165万元；（8）土地租金年136万元；（9）管理费222万元953成本费用估算达产后项目总成本费用27505万元。其中固定成本18785万元，可变成本872万元，经营成本为21605万元。96利润估算961利润总额项目年正常利润总额为93865万元；962所得税按25的所得税和二免三减半的政策计算，正常每年应缴所得税2346625万元；963净利润扣除所得税后，项目年获净利润7039875万元；964投资回收期项目税前静态投资回收期257年，税后为343年；97盈亏平衡分析项目固定成本18785万元，可变成本872万元，年税费为60685万元，年销售收入为12137亿元，项目盈亏平衡点为BEP年固定总成本/（年销售收入年可变成本年销售税金）（18785/1213787260685）100284结果表明，当生产能力利用率为284，即收入达3446908万元时，项目达到保本点。98财务评估本项目总投资241亿元，项目收益远大于投资，效益高，每年可获利93865万元，项目税前静态投资回收期257年，税后投资为343年。项目整体效益高，财务可行。第十章环境影响评价101环境影响项目区位于广西南宁市良庆区那马镇，自然生态保护良好，景色秀美，周围无其它环