2009年4月绵阳市梓潼县房地产调研报告 (doc 20)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。梓潼市2009年房地产调研报告2009年4月FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。一、宏观市场部分（一）城市概况1、城市区位梓潼县位于绵阳市东北方，位于东经1045716”至1052735”，北纬312527”至315143”之间。全县辖32个乡镇，328个村，总人口38万，其中城市人口为42万，幅员面积144232平方公里，其中耕地面积32331公顷，耕地占幅员面积30,森林面积42186公顷,森林覆盖率达到3848，丘陵和低山占全县幅员面积的953。2、区位优势梓潼处于金牛蜀道的起点，是古蜀道南端的一颗耀眼明珠，也是出川的唯一通道。县境东西宽约35公里，南北长约525公里，国道108线斜穿境内，宝成双轨铁路、成广高速公路擦境而过。3、城市性质梓潼县旅游经济显著，另有少量工业（以农产品加工为主）、个体经济等。此外，梓潼农业发达，全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。梓潼还是绵阳市脐橙生产基地县。梓潼脐橙香、脆、甜、大，品位极佳，凤桔质优味浓，己载入中国药典。4、文化底蕴梓潼之名，源于夏商，以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。广博物志卷四十载，梓潼原名尼陈山,为夏禹治水疏理河道陈放泥土的地方，故名。夏禹欲造独木舟，知尼陈山有梓木，径一丈二寸，令匠者伐之，梓树不伏，化为童子，禹责而伐之，先民以梓树为童子所化，故改尼陈山为梓潼山，因蛇水绕山，以水为表，故名梓潼，蛇水今潼江亦因此而名梓潼水。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。东汉末年群雄并起，三国纷争，梓潼为古蜀国领地。自秦汉以来，梓潼便被认为“千里天府，此为屏障”、“梓潼失、成都危”，故历代视梓潼为重镇，梓潼在军事上的地位显得更加重要，为兵家所必争。5、自然环境梓潼县城置今文昌镇，全县景点众多，尤以七曲山（AAAA级）风景旅游区为胜，七曲山大庙相传为晋人张亚子的祀庙，历经一千余载，今存楼阁寺殿集元、明、清三代建筑之精华。景区古柏苍翠，遮天蔽日，一派萧然之意。七曲山大庙的“应梦仙台”，相传是唐明皇得梦之所。此外，卧龙山千佛岩、汉阙上亭驿剑泉、司马长卿石室等处均为难得一见的古迹，此外，还有五丁开山等景区。（二）经济发展1、城市建设2、商业市场3、财政收入4、市场物价市场物价略有上涨，居民收入快速增长。全年居民消费价格总水平比上年上涨13。拉动价格上升的主要是食品类，价格水平比上年上涨5。（三）人民生活1、2008年梓潼县人均GDP达到元。2、2008年城镇居民人均住房使用面积。3、2008年城镇居民人均可支配收入达到元，农民人均纯收入元。4、2008年城镇居民家庭恩格尔系数为。点评梓潼县经济增长较快，居民收入有了质的飞跃；恩格尔系数显示，梓潼居民生活水平正逐渐进入全面小康阶段；城市居民表现出了较FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。强的购买力，而农村居民改善并不明显；城镇居民居住环境离我国小康标准仍存在差距，提升空间巨大。（四）城市发展规划梓潼作为以农业经济发展为基础，以旅游经济发展不轴线，以轻工业发展为补充的一个典型经济多元化发展的城市，随着城市的经济进一步发展，梓潼制定了以发展开放型经济为龙头，大力推进体制、旅游景区建设，加速城市化、市场化进程等为主的经济发展战略，经过510年的努力，梓潼县将打造新型城市。（五）结论1、梓潼县处于绵阳半小时都市圈，濒临潼江，各类交通出行条件便捷。2、近年来在绵阳市经济辐射及带动下，梓潼县经济取得了飞速发展，旅游产值连年增长，城市区域地位逐渐突出。3、在世界经济危机的大背景下，四川内地经济发展态势相对良好，加之灾后重建，国家投入大量人力财力，居民收入逐年提高，消费能力日益增长，具有坚实的中高档消费基础，以汽车、房产等耐用消费品为主要特征的高档消费开始迅速启动并得到很快发展。二、梓潼县房地产市场分析（一）市场总体状况1、整体走势梓潼县市近几年来，通过不断深化住房制度改革，特别是512地震以后，国家大力支持灾后重建，政府也大力发展住房金融，采取宽松的税费政策，个人住房消费全面启动，房地产市场呈现较为繁荣的景象。2、发展现状（1）市场供需两旺2006年至2008年，梓潼城区共开工各类商品房屋305387万，2009年，各类商品房新开工面积的稳步上升，对增强梓潼县市房地产业的发FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。展具有重要意义。2007年，梓潼城区共销售各类商品房屋544套，计73万，2008年，梓潼城区共销售各类商品房屋1036套，计156万，2009年截止，共售出各类商品房274套，共计销售面积38万，并呈现出强劲的增长势头。（2）空置面积较低2009年，梓潼县全市空置各类商品房屋34万，其中，商品住宅空置23万，商业营业用房空置11万。市场空置面积已经位于自然空置率之下，较低的空置率导致了房价的飞速上涨，以抢购为特征的供不应求市场表现明显。（3）住房的潜在需求量大一方面随着城市化步伐的加快，梓潼县市住房需求有不断增加的趋势，一方面，从2003年至2008年，梓潼县借优美的自然环境和丰富的旅游资源对周边区市的吸引力，自然和机械人口增长的情况来看，每年均有较大增长；另一方面，由于地震后，许多老城区房屋需要改造，存在较大的潜在需求。第三，城区内不成套住房较大，80后新婚家庭递增，住房的潜在需求每年约有1000套、近10万。（4）居民住房消费的支付能力不断提高灾后重建强有力的拉动内需，这也给梓潼人带来了潜在的机遇。根据2009年初对梓潼县居民住房消费的抽样调查，梓潼县70的居民偏好中档偏上的住宅，平均住房消费的承受能力已由1998年的58万元增长至2009年的1522万元，同时居民的负债消费意识已经形成，贷款购房已被普遍接受。（二）周边竞争项目个案分析1、梓潼楼盘基本情况楼盘名称项目介绍潼江一品江畔首府海达利大观天下东门逸都林江小区金域上城梓城国际FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。开发商梓潼东和庆房地产开发世恒置业盘古实业四川大竹房产昌华房产林江竹麻纺织公司四川和裕投资梓潼盛鑫达置业地理位置东操场旁潼江路中心站旁桂香路北段文昌镇东街五丁北路巴将军对面梓潼河堤路老南桥桥头占地面积3800296712000117762900076671400045亩总建筑面积6000587484543883600988住宅499521400015103993000076000产品类型多层多层多层多层、电梯公寓多层多层电梯公寓多层电梯、111电梯公寓工程进度修建到六楼一、二期交房，三期修建2楼全部封顶4栋封顶2栋封顶2栋6层挖地基动工准备总户数40户、商铺20间310户575户418户165户121套240套600余户绿化率35373083673530FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。绿化情况无一个中心绿化少量绿化中心绿化景观无少量绿化社区配套健身器材，业主会所停车位103商铺、喷泉停车位75个儿童游乐场、健身设施地下停车库28，停车位65个。无车库18个地下车库健身场地、会所、羽毛球场、，三人蓝球场、商业物业管理及收费绵阳明物业，03元/月芙祥物业03元/月公司未定，03元/月未定未定面积区间8714570140721708012079108901608012068110主力户型12011010082990110100价格区间17502058元/15001900元/11501650元/14481848元/14001700元/2000元左右，具体价格未定未定（4月左右）均价1850元/17001400165015001400未定前期预定方式排号选房前期排号先期排号，交10000元交10000选房排号，交15万定房，交1万交排号费20000接受诚意金，不选房可退FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。排30个号销售情况90一、二期剩27套，三期销售约75剩余15套一期大概销售180套剩余113套优惠策略一次性3按揭1一次性3按揭1一次性4按揭2一次性3按揭1一次性2按揭1一次性3按揭1排号到开盘每天优惠总价100元即日起接受诚意金3000元，可抵购房款6000元剩余房型三室两厅顶楼三室、顶楼跃层两室、三室两室、三室跃层两室、三室剩余套数1793610761营销推广电视广告、围墙广告、户外广告、活动推广电视广告、围墙广告、户外广告户外广告、围墙广告、电视广告、活动推广户外、围墙广告、产品推荐会户外广告、围墙广告围墙广告户外广告、围墙广告、电视广告户外，推广主题国际建筑，梓潼骄傲，FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。东南亚皇家风情享受级生活特区交房日期20096200712200812200962008620085200912一期（140套）于2009年底交房分析（1）、楼盘数量分析目前市场上大小在售楼盘总数为12个。目前已经接近尾声的9个。现在只有3个楼盘房源多一些。（2）、楼盘体量分析20072008年总开盘楼盘体量为315387，总套数为2513套。到目前为止已销售约2063套，剩余约450套。其中大观天下、昌华逸都、金域上城剩余房源最多，其他楼盘都只剩余点尾房。最近两个月的销售约150套。（3）、价格分析新开盘楼盘的均价约为1800元/，目前最高价达到了2058元/。地震后由于材料成本的上涨和现浇楼板的使用使房价有了一个新的提高。在一个县级城市相对来讲达到了一个较高的水平，未来的升值空间就相对较小了。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（4）、各同类项目客源分析项目名称阳光水岸江畔首府海达利大观天下东门逸都林江小区主要客源来自区域剑阁市场、乡镇、城市效益较好的单位、少量绵阳、外出务工人员城市居民、乡镇、外出务工人员农村进城人员、乡镇、少量城市居民、剑阁市场城市居民、乡镇、外出务工人员农村进城在菜市场做生意人员、乡镇、城市居民原厂拆迁人员、乡镇年龄层2560255525502055置业用途自住、投资自住自住自住自住自住小结综合这两年的销售情况来看，2007年房屋销售达到了最高峰，2008年由于受到了地震和经济危机的影响销售量有较大幅度的下降，并且销售速度越来越慢。总的看来梓潼人民的消费观念已经开始转变，把很大一部分资金用于了改变自己的居住环境。并且购买能力也在上升。由于2008年下半年购买量下滑比较厉害，所以从一定程度上积存了一定的购买力，而这部分购买力将会在2009年逐步体现出来。总的看来梓潼市场还有较大的房地产开发空间。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。三、市民购房需求调查本次调查是在2009年梓潼七曲山大庙庙会上所进行的，七曲山大庙庙会也是梓橦一年中最大的盛会，调查目标人群锁定在25岁50岁之间，设计调查问卷100份，其中有效问卷为87份。1、梓潼居民现有住房满意度调查居住满意度调查满意19比较满意23一般41不太满意15极不满意2满意比较满意一般不太满意极不满意2、梓潼居民现有住房性质调查FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。梓潼现有住房性质调查自购商品房,29,34单位分房,15,17政府福利房,4,5自建住房,29,33租房,9,10其他,1,1自购商品房单位分房政府福利房自建住房租房其他分析梓潼是一个农业大县，共辖11个镇21个乡，全县共有耕地5228万亩，人均14亩，同全国人均人平持平，比全省人均耕地多05亩，资源众多、特产丰富，历来就有“五谷皆宜之乡、林蚕丰茂之里”的美称。所以，全县近40万人口，80分布在农村，本次受访人群有不少是农村居民，故自建房的比例较大，为33。随着商品房在梓潼的迅猛发展，对梓潼当地的住房居住格局也有着深远影响，占有很大比例为34。另近年来，梓潼县利用丰富的农副产品资源，大力发展加工工业。全县有15个工业门类，食品、轻纺、化工已成为梓潼经济的三大支柱。故单位分房也占有一定比例。此外，租房占10，政府福利房占53、梓潼居民购房计划调查FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。购房计划调查今年1112年内2423年内253年以后25暂无购房计划15今年12年内23年内3年以后暂无购房计划分析从调查问卷分析结果看，11的被调查者欲在2009年内购房，24的被调查者欲在1至2年内购房，25的被调查者欲在2至3年内购房，三年以后有购房计划的占25，15暂无购房计划。震后改善居住环境为梓潼消费者购房的主要原因，其次为给孩子买结婚用房占了一定比例。4、市民购房需求调查综述FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。决定购房因素民意调查6109811814864106片区发展规划小区规模发展商的信誉的实力价格物业管理小区内部环境小区周边环境交通配套小区生活配套智能化系统子女教育问题建筑风格分析此调查选项为复选，从图表反映，小区规模、物业管理、小区周边环境主、交通配套以及子女教育问题成为购房者关注的重点，此外，发展商的信誉的实力、价格也成为购房参考的重要因素。（1）大多数消费者购房是为了改善居住环境。（2）目前梓潼人以公交车为主要交通工具的很少，一般以自行车和摩托车为主。（3）配套设施问题上，梓潼人比较重视菜场、超市和学校，购房者一般通常很关注子女的教育问题。（4）梓潼人偏爱中小面积的房子，一般要求一间卫生间，希望有独立的客厅。（5）比较重视绿化，以庭前绿化和中心花园为主。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。（6）价格是真正购房者最关心的因素，购房考虑中档楼盘比较多。（7）梓潼人一般要求普通物管即可，要求24小时保安站岗和智能化这两方面比较多。5、物业类型喜好分析物业类型接受度调查别墅9花园洋房36普通多层36电梯公寓19别墅花园洋房普通多层电梯公寓分析就总体而言，梓潼人均收入较低，所以对价格的承受能力较弱。多数梓潼人认为15001600元/左右的房子最好卖，比较符合当地总体消费水平。如果购房，大多数人表示会考虑中档住宅，占70。在对所喜欢的楼盘特色的问题上，调查图表表明，梓潼人比较喜欢“以绿化为特色的生态花园”，喜欢花园洋房的占有很大比例，为36，此外，受地震的影响，多数人偏爱多层，喜欢电梯公寓的占19，因为经济原因，很少有人选择物业的高端形态，选择别墅的仅占95、楼盘区域喜好调查FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。楼盘区域接受度调查只要是城中心都行24临江的55不确定9新广场附近12新广场附近只要是城中心都行临江的不确定分析梓潼素以“东倚梓林，西枕潼水”而得名。梓潼人也以水结下不解之缘。在接受本次调查中，对楼盘选择临江临水的要求相当高，占了半数以上，为55。选择在新广场附近的占12，选择在市中心居住的占24，不确定的占96、户型喜好度调查FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。户型接受度调查平面户型25跃式户型36错层户型24复式户型15平面户型跃式户型错层户型复式户型分析在户型选择上，调查发现，选择跃式户型的比例较大，占36，选择平面户型的也占了25，选择错层的复式结构的各占24和157、面积需求调查FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。成都坤明房地产营销机构FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为