2008年北京loft户型产品研究报告-17页

地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流北京LOFT产品研究一、LOFT产品的发展1、LOFT起源与发展LOFT起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创作。20世纪40年代LOFT居住生活方式首次在美国纽约出现。20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。在我国LOFT已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方庭、远洋新干线等LOFT项目，LOFT公寓已经逐渐走向成熟。2、LOFT定义（1）LOFT概念LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”。LOFT的定义要素主要包括高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。（2）类似产品概念SOHOSMALLOFFICEANDHOMEOFFICE的缩写，泛指在家办公或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房地产上的SOHO是指具有自由办公的空间。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流3、北京LOFT发展轨迹2000年9月底，中远地产首次推出了基于LOFT的项目。现代城紧跟其后。20022005年，LOFT产品层高没有限制，一般都比较高，最低52米，但发展一直比较缓慢，LOFT产品供应不多。2006年，北京对LOFT产品户型的层高做了明确规范。2008年，LOFT项目集中上市（根据统计，目前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。4、LOFT政策法规（北京地区）2006年，北京市规划委员会下发的容积率指标计算规则（市规发2006851号），对LOFT类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。物业类型层高（米）住宅49办公55商业61地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流二、北京LOFT产品现状情况1、LOFT产品分布（1）北京LOFT楼盘分布项目名称区域轨道交通均价（元/）价格区间璟上璟西五环至六环，石景山区阜石路与杨庄东路交叉口东南角紧邻地铁1号线16800795万元美利山东四环与五环，朝阳区百子湾东里规划轻轨7号线与轻轨10号线130006085万元东阙都东北二环至三环，东城区东二环东直门桥往东200米路南侧地铁2号线、城铁13号线41600200332万元合生麒麟社北四环与五环，朝阳区望京阜通西大街与望京街交汇处规划中的地铁13号支线、14号线待定（面积130150）智地钻河公馆西北二环至三环之间，海淀区西直门立交桥西北角、西环广场北侧地铁2、4号线，轻轨13号线2300092184万元天鹅湾东三环至四环，朝阳区朝阳北路与朝阳路之间无地铁2000072180万元金地名京东四环至五环，朝阳区四惠桥东北侧紧临1号地铁四惠站2450028500150260万元尚城北五环外，昌平区回龙观北3公里城铁13号线龙泽站向北3公里110003674万元（2）LOFT区域分布特征多数LOFT楼盘紧邻地铁交通沿线，周边通达城市的多条公交线路，形成了发达的立体交通网络，出行通达便捷，地处城市核心商圈，或位于高新科技园区域，一般位于城市居住成熟区域，周边配套设施完善，分布的区域为百子湾片区、青年路片区、望京片区等区域。2、LOFT价格根据市场上在售的LOFT项目，普遍呈现高单价，低总价的特征，大部分项目总价区间为70100万元。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流LOFT的挑高虽比一般的产品要高，空间使用率比普通产品高，但由于大多数LOFT项目是以商业立项，与同区域同品质的普通产品比较单价上没有很大区别。很多LOFT项目是以低总价锁定目标客户群。市场上，有少数LOFT项目是以住宅项目立项，这种产品的价格，与同区域同品质的普通产品比较，一般要高出1760。所以，LOFT产品的产权年限成为了项目价格的分水岭，低总价成为了LOFT产品导入市场的有力销售法宝。楼盘名称LOFT均价（元/）平层均价（元/）价格差异比例金地名京2450028500195002646天鹅湾2000017000176智地钻河公馆3200037000230003960三、LOFT产品特性分析1、户型种类开敞式户型类似SOHO的概念，空间完全开放、无分隔，层高在295米左右。楼中楼户型一户居室中层高达到4米以上，可分为两层，形成楼中楼形式，但又与复式地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流和错层不同，总有一层控制在22以内，不计入建筑面积。从几十平方米到上百平方米不等。2、户型要素LOFT作为一种细分产品，具有以下独特的户型元素。层高LOFT的层高是影响舒适度的重要因素，市规委下发的容积率指标计算规则就对此类户型的层高划了一个分界线，其中规定当住宅建筑标准层层高大于49米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；办公建筑、普通商业建筑的标准层高则分别是55米和61米，超出标准的也要双倍计算建筑面积。也就是住宅立项的LOFT，需在49米以内，而办公立项和商业立项的LOFT，层高需分别在55米和61米以内，开发商所承诺的“买一层送一层”才合法有效。空间LOFT结构与平层结构的最大区别就是拥有灵活的空间，独特的挑空设计既节省了实际空间又可以按自己的意愿灵活安排摆设，不必受平层空间的拘泥。隔层LOFT刚开始在北京出现时，最典型的特点是开间固定，层高5米多，自己去隔。当LOFT到纯住宅时，出现了谁去做隔层的问题，购房者又面对怎么隔，隔出地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流来符合不符合安全，最后所有的消费者都委托开发商隔。当层高出现限制的时候，又出现了一个大的问题，就是49米怎么分，房子净高也就是47米，去掉楼板就是45左右，分两层非常的为难，当上层不够22米就非常压抑。LOFT的隔层如何有效合理处理，是产品品质的重要衡量元素。楼梯LOFT空间关系有横向关系和纵向关系，室内楼梯成为衔接横向关系与纵向关系的重要部件。楼梯成为了上下空间很重要的装饰物和必要的交通通道，只有美观和实用结合的楼梯才能体现LOFT产品与众不同的产品品质。3、户型功能分区LOFT户型上下都要兼顾，首先要考虑的便是上下高度配合问题，现在通行的做法便是客厅挑空。从一层整体来看，户型立体感较强，一层客厅空间挑高一般达39米6米，大部分都为开放式，业主可以把空间随意设计。由于LOFT面积小，建筑一般采用点式楼结构，所以LOFT的采光通风效果较地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流差，目前新开盘的LOFT在户型上都有改进，部分户型设计在板楼里，加强了产品的舒适度。二层一般设有卧室，如果二层面积较大则会独立设计卫生间，保证了私密空间同时又提高了夜间如厕的安全性。4、北京LOFT户型特点（1）天鹅湾四期立方宫（产权40年）户型面积4580平方米，共两个单元，每单元两梯七户，共112套，485米层高，首层层高265米，第二层层高22米,170的得房率,户型采用大开间、短进深的格局，确保居住的享受性与舒适度，地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流户内均以面积宽大的起居厅为中心，设置卧室、观景、厨卫等功能空间,以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果，居住空间置于套型南侧采光面，北侧主要布置厨卫等餐储功能空间，毛坯交房，（2）合生麒麟社（产权40年）户型面积120140平方米，三梯8户，全楼三梯64户,549米层高，首层层高与第二层层高都是245米，180的使用率，采用大面宽、短进深格局，270度全景八角窗，两层贯通，四卧双厅采光，户内均以大面宽的主卧为中心，设置多功能房、厨卫等功能空间，居住空间内独立双主卫、双次卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求,地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流精装修交房，装修标准为25003000元/,（3）美利山（产权40年）户型面积5070平方米,三梯16户,130的使用率,39米层高,首层层高245米，第二层层高145米，户内大面宽窗台与入门对视，提升了视觉广度，增强了室内的通透性，规则有序的线条围和成敞开空间，直线和直角的走势，空间布局可自由设计，精装修交房，地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流（4）东阙都（产权40年）户型面积6090平方米，三梯8户，715层为跃层，80以上的使用率，55米层高，首层层高255米，第二层层高248米，动静分明，生活空间与休息空间分隔明显，东西向采光，南北不通透，生活区以起居室为中心，其他功能被弱化，休息区域主卧功能齐，精装修交房,地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流（5）金地名京（产权70年）户型面积7590平方米，两梯13户，488米层高，首层层高24米，第二层层高248米竖向空间的设计，确保了舒适惬意的生活，大面积的玻璃窗设计加上488米的客厅挑空，采光充足，5、LOFT产品装修由于LOFT户型面积小，装修设计相对困难，所以开发商通常设计好格局，通过样板间参观来吸引客户。精装修标准（以金地名京为例，装修标准3000元/平方米）厨房地面优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；墙面优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；洗衣机SIEMENS（西门子）或相同档次品牌冰箱SIEMENS（西门子）或相同档次品牌地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流抽油烟机SIEMENS（西门子）或相同档次品牌烤箱SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）燃气灶SIEMENS（西门子）或相同档次品牌洗碗机SIEMENS（西门子）或相同档次品牌（部分户型）消毒柜国产品牌（部分户型）橱柜科宝博洛尼或相同档次品牌洗池及龙头弗兰卡或相同档次品牌台面日本可乐丽垃圾处理器安娜海姆或相同档次品牌卫生间地面优质地砖（诺贝尔或相同档次品牌）；墙面优质墙砖（诺贝尔或相同档次品牌）；座便器KOHLER（科勒）品牌洗手盆KOHLER（科勒）品牌淋浴房钢化安全玻璃淋浴房浴缸KOHLER（科勒）品牌面盆、水龙头KOHLER（科勒）品牌淋浴房龙头花洒KOHLER（科勒）品牌卧室地面优质实木复合地板；墙面平层户型高级壁纸；LOFT户型高级壁纸、局部高档环保涂料起居室及餐厅地面实木复合地板，部分户型高档石材墙面平层户型高级壁纸；LOFT户型高级壁纸、局部高档环保涂料公共区域首层大堂、候梯厅走廊地面高档石材墙面高档石材，局部为高档环保乳胶漆地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流6、LOFT产品配套功能配套由于LOFT产品的地理位置优越，周边配套成熟，小区内配套相对较少，一般社区设有会所、运动场所、商业街，少数大规模社区配有学校、医疗、银行等等。楼宇配套采暖方式地热、集中采暖、户式中央空调建筑材料面砖、石材外立面，优质断桥隔热铝合金窗，部分户型局部LOWE玻璃、部分户型局部三层中空防噪玻璃，钢质入户门。供水系统市政自来水管网，自动变频供水热水系统提供生活热水预留电热水器接口中水系统小区设有中水处理系统供电系统双路供电燃气系统市政燃气管道燃气入户供暖系统市政热源、地板采暖，部分户型散热片采暖制冷系统冷暖空调电话系统预留电话接口电视系统有线及卫星电视接收系统预留接口网络系统光纤到小区，宽带入户，预留网络接口；消防系统自动报警系统，消火栓灭火系统，燃气报警系统安防系统保安监控系统，主动式红外线防盗系统、巡更自动管理系统，各户均有可视对讲系统及紧急报警按钮电梯OTIS或同等档次7、物业服务项目名称物业公司物管费（元/月/）物业类型综合品质璟上璟北京茂华物业管理有限公司33酒店式公寓/美利山美佳物业24住宅私人管家服务标准东阙都建国物业99酒店式公寓以独特的中西方文化地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流融合，高度人性化、个性化服务让服务成为一种享受合生麒麟社康景物业公司/住宅、商住楼/智地钻河公馆/48公寓、商住公寓/天鹅湾第一太平戴维斯39公寓/金地名京金地格林物业48公寓推行“领御管家服务”的模式，全天候的贴身式服务尚城中视盛元物业288公寓、住宅8、LOFT产品总结拥有高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁，功能分区明显，动静分区，洁污分区。但LOFT有自身的劣势LOFT产品一般以小户型居多，在空间布局和通透效果上，往往会有局限,40年产权到期后，何去何从现在尚无明确的政策指向,商水商电使生活成本提高。四、LOFT营销1、项目定位楼盘名称项目定位合生麒麟社亚洲风尚城市居住区，第四使馆区15万平米国际时尚社区东阙都东直门涉外人文寓邸美利山美利山公园大宅金地名京舒居典范12万平米纯正国际化社区天鹅湾国际活性空间智地钻河公馆现代都市中央的多功能空间璟上璟25万平米复合式国际化都市街区尚城京北创意建筑群通过对北京LOFT项目的核心定位概念对比分析，发现大多以国际化生活为地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流蓝本，诠释的是地段的优越性，独特的地域优势，对本土文脉的提炼、挖掘、深化，并加以传承不够。大多楼盘借助时尚、创意、舒适等生活方式元素提升楼盘的开发品质，吸引目标客户群。2、项目市场形象定位楼盘名称项目市场形象定位合生麒麟社世界风尚样板东阙都中国汇，国际家美利山地铁7号线百子湾站旁，便捷都市生活金地名京世界CBD，台地生活场天鹅湾给北京一个活性世界智地钻河公馆演义一个人的西直门璟上璟西长安街大都会考究生活中心尚城回龙观北，双倍生活空间从以上北京LOFT项目的市场形象定位可以看出，北京LOFT项目侧重于比较竞争优势的市场形象定位，注重项目周边成熟的城市氛围或涉外氛围，完善的生活配套，塑造成高端市场形象；只有少数的LOFT产品（智地钻河公馆）是针对目标客户群定位的，同样有且仅有地处回龙观的尚城，是针对项目的产品属性定位。3、客群分析LOFT产品大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟，交通便利的地区，主要客户群是2535岁的年龄段，一类是首次置业的中等收入的年轻客户群，他们购买的目的是自住；其次是二次或多次置业的投资型买家，他们购买的目的是追求回报；另外还有一类就是外地移民，他们购买的目的是建立一个立足都市的生活平台。地产江湖WWWDCJIANGHUCOM数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时在线交流4、项目卖点楼盘名称项目卖点合生麒麟社国际社区东阙都地段的绝对优势；全屋精装修，送厨卫家电；热点区域中仅有的小户型项目美利山小面积户型，相对周边16000、17000的均价，13000的均价吸引着众多购房者金地名京成熟的配套及便利的地铁线天鹅湾活性世界的园林主题智地钻河公馆北京的次繁华地区,拥有便利的交通,公交、地铁连接横贯北京璟上璟高尚住宅、写字楼、商务酒店、公寓式酒店、都会商街及中心花园共同组成的复合式国际都会街区尚城30万平米的纯LOFT集群式建筑，涵盖住宅、商业、办公LOFT产品由于它目标客户群体的特殊性，从上面的项目卖点中比较发现，繁华路段、成熟的配套、高单价低总价买一层享用两倍空间是吸引客群的重点要素。5、推广手段（1）互联网营销通过楼盘网站、电子楼书在互联网上全面、实时的提供楼盘介绍，包括文本和图像，当浏览者点击时会有更加详细的介绍，比如开发商信息，项目情况介绍等等，（2）报纸、广告在宣传楼盘的同时，会更加注重塑造开发商与楼盘的品牌，