中新集团-2007年徐州汉王项目市场定位报告

谨呈中新集团中新集团徐州汉王项目市场定位报告本报告版权归金石公司所有2007330本报告版权归金石公司所有2一、徐州市宏观环境分析（一）城市概况主要观点徐州位于江苏省的西北部，地处苏、鲁、豫、皖四省交界。距南京、济南、郑州、合肥皆为300余公里，素有“五省通衢”之称。1、城市区位徐州位于江苏省西北部，是苏北最大城市和由苏、鲁、豫、皖边区组成的淮海经济区的中心。“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州市现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、贾汪区、泉山区、九里区五区。全市总面积11258平方公里，人口925万人，其中市区面积963平方公里，人口180万。徐州位于东经11622,北纬33433458。属暖温带半湿润季风气候。地形以平原为主，低山和丘陵地相间，海拔1945米，沂河、沭河、京杭大运河、古黄河穿境而过，骆马湖、微山湖分布在南北两缘。境内河流纵横交本报告版权归金石公司所有3错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。徐州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。徐州自然资源丰富，煤炭、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩等矿产资源储量较为丰富。2、城市性质今日徐州气象万千，“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“中国品牌经济城市”、“台商极力推荐投资城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“浙商（省外）最佳投资城市”、“CCTV中国最具经济活力城市”20强和“中国特色魅力城市”等桂冠印证着徐州前进和发展的历程。3、历史人文徐州古称彭城，已有6000年灿烂文化，是中国历史文化名城之一。夏禹治水时，把全国疆域分为九州，徐州即为九州之一。秦汉时，徐州是楚国的属地。楚汉相争时，这里是西楚国的国都。汉高祖刘邦建立西汉后，这里是其亲属的封地。东汉末年，曹操迁徐州刺史治彭城，始称徐州。至1945年正式设市，隶属江苏。为北国锁钥，南国门户，地理位置十分重要，自古便为兵家必争之地。四千多年的文明史为徐州留下了大量文化遗产和名胜古迹，宛如斜挂于历史苍穹中的璀璨星河。其中尤以“汉代三绝”汉兵马俑、汉墓、汉画像石为代表的两汉文化最为夺目，集中体现了古人的非凡创造力和深遂智慧，极具艺术欣赏和考古价值。以云龙山水、泉山森林公园为中心的风景区风光怡人，美若西子，秀比江南，兼有北雄南秀之美。名胜古迹掩映其中，与之交相辉映，令人流连忘返。徐州历来就是钟灵毓秀、藏龙卧虎之地。中华意经和养生学的鼻祖彭祖，汉代开国皇帝刘邦，人杰鬼雄项羽，一代文豪苏东坡，都在徐州留下了他们的痕迹。本报告版权归金石公司所有4（二）城市规划1、整体规划思想徐州的战略发展规划是“东进、南扩、北造、西延”。未来徐州城市空间发展布局框架为“双心五区”结构，城市向东及东南方向发展，形成以双心为核心、以绿化带相隔离、以快速交通相连接的组团式城市结构。“双心”指以淮海路和中山路地区为代表的城市旅游商业文化服务中心老城区；潘塘古黄河地区未来徐州市的新区徐州新区，也是城市的行政、商务中心。“五区”即城东新区、铜山新区、金山桥片区、坝山片区、九里山片区。根据城市发展布局总体框架，城市用地规模将由116平方公里扩展到220平方公里，城市区域扩展到21公里长、20公里宽的区域。未来城市人口规模将增加到300万人。观点在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，徐州的城市规模将进一步扩大，基础设施的建设力度也将进一步加大。受城市整体规划及基础设施建设的影响，更加刺激了徐州房地产市场的发展，城市外沿的拓展改善了郊区的整体居住条件，房地产郊区化的现象初步萌芽。本报告版权归金石公司所有52、城市产业布局徐州市主要工业园区布局城北工业区金山桥工业区城东工业区城市中心新城中心教育科技园本案铜山工业园本报告版权归金石公司所有6徐州工业园区相关资料徐州经济技术开发区徐州经济开发区创建于1992年7月，区划面积1528平方公里，已开发103平方公里，拥有企业1000余家，是徐州市重点建设的综合工业基地和高新技术产业中心。目前是江苏北部经济规模最大的省级开发区。江苏省徐州经济开发区培育形成了工程机械、工业电子、生物医药、现代食品、综合物流等优势产业。美国、德国、法国、日本、韩国、菲律宾、香港等十余个国家和地区的客商在此投资，卡特彼勒、克虏伯、圣戈班、伟世通、利勃海尔、上好佳、拉姆齐、劳特斯等一大批跨国公司（包括多家世界500强）在这里取得了投资的巨大成功。中国工程机械的巨臂徐工集团就落户在开发区。铜山经济技术开发区铜山经济开发区成立于1992年6月，1993年被江苏省政府批准为省级开发区，是江苏省苏北地区首批省级开发区之一。十多年来，开发区共投入基础建设资金28亿元，建设总规模达50平方公里，远期规划面积180平方公里，建成面积达37平方公里，常住人口近20万人，并通过了ISO14000环境认证。开发区建区以来，共引进各类企业千余家，其中规模以上企业200余家，实现工业总投入133010万元，累计合同利用外资302亿美元，实际利用外资12亿美元。其中2005年实现工业总投入67078万元，税收14亿元。近年来，随着东陇海产业带开发热的掀起，开发区得到了快速发展，美国ESCO、美驰车桥，韩国格利尔，台湾康师傅、右任电子，云意电子、精英电子、徐挖机械、徐工特汽、正宇机电等国内外一批优秀企业相继进区建设，初步形成了工程机械、车辆制造、电子电器三大主导产业。观点经济开发区强大的产业支持，使徐州“东进南扩”的城市发展战略具有了坚实的基础。目前，东区新城、东南板块都已初显端倪，一场城市郊区化运动正在进入运行轨道。本报告版权归金石公司所有73、城市商业布局徐州商业整体上可分为市级商业中心、区域商业中心、居住区商业区3个层面，其中市级商业中心为以中山路与淮海路形成的“十字”形轴线为中心的古彭广场商圈；区域商业中心作为市级商业中心与居住区商业区之间过渡的二级层面，逐渐形成了火车站广场商圈和人民广场商圈两个二级商圈。而在空间布局上徐州商业形成了“一线三圈”的格局，三个商圈皆以淮海路作为中轴线，商业从东西两面向中心聚集。中山南路逐渐发展成为“IT商业商业圈”居住商业区主要有户部山商圈商业步行街、酒吧餐饮聚集区；南区矿大商圈易初爱莲超市、五星电器、餐饮娱乐东三环商圈升辉建材、家居乐、新世纪五金建材。本报告版权归金石公司所有84、南区商圈徐州新商圈悄然兴起矿大商圈发展现状矿大商圈经过近几年的发展，一个以瑞龙广场（易初爱莲）为中心的商圈已经初步形成，易初爱莲、五星电器、肯德基、中国移动、红跑车蛋糕、24零点茶餐厅、歌来美KTV、共享网络连锁全面进驻，目前形成很强的商业气氛。而中国矿业大学则赋予了区域商业浓厚的人文氛围。随着周边多家楼盘的逐步交付使用，如今的南区矿大商圈已初现规模，成功地实现了南区与徐州中心城区的对接。铜山新区商圈发展现状铜山新区商业经过近几年的发展，初步形成一个以铜昌街为中心的区域商圈，苏果超市、中国移动、中国联通等商家进驻，目前形成初步的商业气氛。但区域缺乏中型以上的超市及购物中心，商业流通业发展缓慢。观点南区商圈的逐渐成熟，无疑将带动整个南区板块的繁荣。对于本案来说，具有很大的利好作用，随着各方面配套的逐步完善，城南板块生活将会更加成熟。本报告版权归金石公司所有95、铜山新区规划布局规划范围包括铜山县行政管辖范围，总面积18566平方公里。规划区范围包括现铜山新区行政管辖范围及汉王、棠张、三堡三镇镇域范围，总面积为299平方公里。该范围也是城乡空间协调发展规划的研究范围。中心城区建设范围中心城区及远景发展控制区规划范围包括西至玉带路、东至棠马路，北至铜山城区与徐州边界、南至省界，总面积约180平方公里，其中中心城区建设控制范围约88平方公里。功能定位徐州市南部综合性主城区，工贸旅游综合发展，具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心。将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。本报告版权归金石公司所有106、中国矿业大学南湖校区中国矿业大学南湖校区地处云龙湖南侧，三环南路以南。南湖校区占地2860亩，于2003年正式开工建设，规划建筑面积78万平方米，工程总投资154亿元人民币。按照超前性、开放性、全局性、特色性的指导原则，南湖校区将建设具有鲜明特色的现代化一流大学校园。南湖校区目前已完成了包括两个餐厅、五栋公共教学楼、教学实验与行政用房及学生宿舍楼在内约70万平方米建筑面积，可容纳2万多名本科生。学校的后勤保卫、医疗、交通、就餐等服务也已基本到位。观点中国矿业大学南湖校区的投入使用将带动南区经济的发展。它将为整个南区带来强大的技术推动力量，从而加快了徐州铜山新区的城市化进程。本报告版权归金石公司所有11本报告版权归金石公司所有12三社会经济1、GDP及人均GDP20042006年GDP总量分析01000200005101520GDP总量（亿元）107012071428增长率（）1014182004年2005年2006年20042006年人均GDP分析0100002000005101520人均GDP值（元）115961369716258增长率（）10181852004年2005年2006年本报告版权归金石公司所有132006年，徐州综合实力不断增强，地方财力再上台阶。初步统计，2006年徐州市GDP142891亿元，增长151，总量在全省第六位；财政总收入18085亿元，增长245；一般预算收入7103亿元，增长286；城镇固定资产投资59035亿元，增长30；规模以上工业增加值50397亿元，增长212；工业用电量10926亿千瓦时；社会用电量13999亿千瓦时；社会消费品零售总额46008亿元，增长162；金融机构存款余额119372亿元，增长181；居民储蓄存款余额72289亿元，增长111。2、居民消费水平0100002000005101520城镇人均可支配收入（元）98401118512837增长率（）101351752004年2005年2006年2006年徐州人均可支配收入平稳向上。徐州市近年的人均可支配收入发展的相当稳定，同时与年人均GDP的涨幅基本保持一致。消费需求不断扩大，市场交易日趋活跃。2006年全年完成社会消费品零售总额46008亿元，城乡消费品市场同步增长。分城乡看，市县协调发展，较为活跃。市区零售总额达到24922亿元，增长162，占全市比重为542，与去年同期持平；六县零售总额21086，增长161，占全市比重458。分行业看，住宿、餐饮业发展继续加快。批发、零售业和住宿、餐饮业零售总额分别增长150和241，同比增长07和93个百分点；占全市比重分别为856和138。本报告版权归金石公司所有143、经济发展经济结构优化升级取得新成效。三次产业比例由2005年140507353优化为127519354。第二、三产业增加值占GDP比重达到873，比上年提高13个百分点；其中工业增加值占GDP比重由上年的431，提高到443，上升12个百分点。表明徐州的工业化进程进一步加快，工业正成为拉动经济增长的支撑力量。工业生产持续高位增长。2006年全市工业完成总产值163255亿元，增长320；规模以上工业增加值50397亿元，增长212。规模以上工业企业1586家，与上年末持平。2006年，全市规模以上工业经济效益综合指数为2124，比上年同期提高256。产品销售收入达158614亿元，同比增长300，销售收入的增长与生产总值的增长基本同步。实现利税20256亿元，同比增长338；利润8650亿元，同比增长438。均创历史最好水平。4、金融投资2006年末，全市金融机构现金收入与支出分别为400424和395438亿元，同比均增长220货币净回笼4985亿元，同比多回笼297亿元。金融机构各项存款余额达到119372亿元，其中城乡居民储蓄存款72289亿元，分别比年初增加18283亿元和7228亿元，增长181和111；金融机构各项贷款余额56507亿元，比年初增加7389亿元，增长150。2006年全社会固定资产投资75299亿元，增长252，增幅下降98个百分点；规模以上完成投资61416亿元，增长266，同比下降132个百分点，其中城镇投资完成51335，增长310，同比下降105个百分点；规模以上工业投资40264亿元，增长316，同比下降238个百分点。全市滚动实施3000万元以上工业项目520项；亿元以上工业项目130项，全年有64项亿元以上工业项目竣工投产。本报告版权归金石公司所有15招商引资力度加大，对外贸易增势强劲。全年新批外商投资企业151家，协议注册外资685亿美元，增长1400；实际到帐注册外资244亿美元，增长71。全年完成进出口总额1853亿美元，其中出口1253亿美元，分别增长645和666。全市期末实有三资企业个数720个，同比增长200。二、徐州市房地产市场概况（一）土地市场观点徐州的土地供应由失衡状态转变为和谐发展，未来东南区域将是城市发展的重点方向。本报告版权归金石公司所有161、近年徐州市土地市场供应情况况况况况况况01002003004000510152025303540土地出让面积（万平方米）增长率（）土地出让面积（万平方米）258350增长率（）103572005年2006年受国家宏观政策调控的影响，徐州房地产一级市场逐步调节土地市场的供需关系，避免土地过度放量。2006年是徐州土地出让的高峰年,2006年共出让土地350万，成交量高居近年供应榜首。2、20052007年土地供应情况徐州2005年地块出让成交信息编号地块位置面积（）用途成交价方式竞得人200526号三环东路北端两侧119502市场3610万元挂牌徐州博顿置业有限公司200525号祥和小区东侧10419商住1350万元挂牌江苏省淮海建设集团有限公司200524号响山北侧8007居住840万元挂牌徐州市金满楼房地产开发有限公司200523号解放南路与和平路交叉口19679商业0元挂牌徐州深国投商用置业有限公司本报告版权归金石公司所有17200522号韩山、关庄、中院北388504商业居住7000万元挂牌徐州鼎晔房地产开发有限公司200521号云龙湖南珠山文化旅游区1898950文化娱乐9亿元挂牌上海大都会育乐发展有限公司200520号云龙山南坡12185旅服文娱1760万元挂牌孙继忠200518号二环西路湖滨路口125753居住兼商办339亿元挂牌荣盛房地产发展股份有限公司200515号世纪大道东淮塔东路南17446商办、加油站1600万元挂牌张猛200513号食品城南169832居住兼商办14000万元挂牌徐州中川房地产开发有限公司200512号食品城南，姚庄东316959居住兼商办21700万元挂牌徐州天力房地产开发有限公司200511号民祥园东，庆丰路西270722A商办B商住19600万元挂牌上海绿地集团有限公司200510号民祥园东，庆丰路西354242居住37900万元挂牌上海绿地集团有限公司20058号铁货中街南，宣武市场西2883市场用地1010万元挂牌徐州宣武小商品市场有限公司20057号淮海西路北，工农路西33440居住用地6280万元拍卖江苏润泽房地产开发有限公司20056号四方铝业宿舍23221住宅600万元挂牌徐州四方铝业集团有限公司20054号华润公寓西20246住宅4800万元挂牌徐州市新苑房地产开发有限公司20053号翟山南坡家园食品厂41528住宅7180万元挂牌徐州市家园食品有限公司20052号九里山北汉街南16637住宅820万元挂牌江苏天能集团有限公司20051号金山桥杨山路南66486住宅3650万元挂牌徐州旺旺置业有限公司徐州2006年地块出让成交信息编号地块位置面积用途成交价方式竞得人200627号复兴北路21号，白云大厦北2009商办754万元挂牌徐州远大房地产开发有限公司200626号复兴北路27号36785商业、办公13000万元挂牌徐州广达置业有限公司200625号和平路南，津浦东路东674566居住、商业120000万元挂牌世茂房地产控股（BVI）有限公司200622号煤港路与二环北路交叉口2304722商业、住宅9150万元挂牌徐州市滨湖花园房地产开发有限公司本报告版权归金石公司所有18200618号白云山北69590居住6200万元挂牌徐州润家建筑工程有限公司200621号南郊翟山居委会1410居住160万元挂牌泉山区翟山街道翟山社区居民委员会200620号坝子街十字路口东北角3442商业办公1420万元挂牌徐州房地产综合开发有限责任公司200619号坝子街十字路口西南角5474商业办公2000万元挂牌徐州房地产综合开发有限责任公司200617号九里区火花村2891居住170万元挂牌徐州惠君房地产开发有限公司200616号复兴南路287号5291居住1060万元挂牌徐州中润置地有限公司200615号徐州市经济技术开发区81408居住4400万元挂牌徐州市科力新型建筑材料有限公司200614号坍桂园小区西侧2120居住690万元挂牌徐州报业房地产开发有限公司200613号西安北路东侧、夹河街南侧6524商住、停车场5810万元挂牌徐州市金满楼房地产开发有限公司200612号开发区龙潭湖南侧44970居住4180万元挂牌协丰徐州房地产开发有限公司200611号两山口西崔庄34079居住、兼容4150万元挂牌徐州华安房地产开发有限责任公司200610号响山路北侧、徐州人家东138722商业、居住16700万元挂牌徐州市滨湖花园房地产开发有限公司20069号新城区J12路西侧353507居住、商业372亿元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20068号新城区大龙湖东侧510148居住、商业551亿元挂牌徐州市新城区国有资产经营有限责任公司20067号坝子街东侧，环城路南侧22718商业、住宅8600万元挂牌徐州福源房地产开发有限公司20066号解放南路东侧5756商业、办公6680万元挂牌徐州星辰房地产开发有限公司20065号徐州市新城区大龙湖的东547205居住、商业5417亿元挂牌恒基中国地产有限公司20064号吴庄路西侧，规划和平路2826商业、办公250万元挂牌徐州东润房地产开发有限公司20063号淮海西路南侧，市交通局5853住宅2200万元挂牌徐州市颖都房地产开发有限公司20062号矿山东路东侧，合群新村311016商业、办公762亿元挂牌江苏华厦融创置地集团20061号城区北部荆马河南613006商业、居住38800万元挂牌安徽古井房地产集团有限责任公司本报告版权归金石公司所有19观点在“东进南扩”的城市整体规划指导思想之下，20052006年土地供应的区域主要还是基本分布在东区和北区；东区的土地供应最大，未来北区还存在较大的发展空间。3、2007年第一季度土地供应情况2006年第一季度徐州市国土资源局共出让土地7275万，出让金额841亿元徐州市2007年第一季度地块出让成交信息编号地块位置面积用途成交价方式竞得人20079号三环南路南侧7543居住1500万元挂牌徐州新华房地产开发有限公司20077号响山东侧21362居住4320万元挂牌徐州天润投资集团有限公司20076号东至御景湾边界，南至欣欣大道236179居住28400万元挂牌徐州苏商实业有限公司20074号北至荆马河南路、西至徐运新河144651居住13000万元挂牌江苏华商担保有限公司20073号郭庄路南侧202239居住、商业19700万元挂牌徐州市城市建设投资总公司20072号北至荆马河南路、西至徐运新河78915居住7100万元挂牌江苏淮海置业有限公司20071号铜沛路127号36600居住、商业10150万元挂牌徐州市宏宇房地产开发有限公司观点由于徐州南区土地存量不足，未来南区板块的土地放量将放缓，而主要集中的北区、东区，这样更有利于城市的平衡发展。南区土地供应量的减少，将对南区目前供应量偏大的现状给予缓解。本报告版权归金石公司所有20（二）二级市场近年来，随着徐州市国民经济的持续增长，固定资产投资大幅度增加，同时国家和地方政府出台了一系列调整和规范房地产市场政策，从宏观上把握着房地产市场健康稳定的发展方向，使得房地产市场投资继续保持旺盛势头。2006年徐州市房地产投资额高达585亿元，同比增长95，创历史新高。住宅建设快速发展，各项指标均创历史新高，通过加强房地产开发管理和政策调整，全市房地产开发态势良好；施工面积41531万平方米，同比增长28；竣工面积2868万平方米，同比增长159；新开工面积32148万平方米，同比增长948。房地产业对全市财政的贡献高达30多亿元。徐州房地产市场主要按照区域被分为5大区域中心区东至迎宾大道以西，南至和平路以北，西至西安路以东，北至黄河南路以南东区东至市界，南至市界，西至复兴北路、迎宾大道、徐淮公路以东，北至大庆路南西区东至西安路、中山南路、湖东路以西，南至市界，西至市界，北至铜沛路以南北区东至大庆路西，南至铜沛路、黄河南路、迎宾达到以北，西至市界，北至市界南区东至迎宾大道、徐淮公路以西，南至市界，西至中山南路、湖东路以东，北至和平路以南。把铜山新区这一新兴板块也列入南区范围。本报告版权归金石公司所有21徐州房产地理分布图本报告版权归金石公司所有22（三）区域板块市场现状分析1、南区区域板块概况（1）区域地理位置城南板块营造最佳生态环境和人居环境，建设以商业为核心、公共服务设施相配套，以城市住宅为主体，集科教文化、行政办公、商贸居住等为一体的新型城区。在“东扩南进”这个城市发展规划的概念被摆上桌面并在经济领域投入运作以后，徐州南部在城市的扩张进程中史无前例地受到了普遍关注。而就在人们关注的同时，广义上的城南地产正在形成两大居住区版块的对抗。一个是永嘉太阳城、泉山美墅、山水华美等最近两年新兴住宅项目扎堆的南三环居住区，而另一个就是以久隆凤凰城、汉府雅园等为主角的铜山新区新兴居住区。这两大居住区的对抗和新城区的加入无疑将是今后两年南区地产发展中一个最大的亮点。从05年下半年开始，由于新盘的扎堆开发，南三环管道二公司到泉山森林公园这条地段的“温度”上升。泉山美墅、永嘉太阳城、山水华美、上院等项目已在市场取得初步战果，总体量至少超过50万平方米。而东南部的中川如意家园、苏商御景湾、名城国际更是形成多层、小高层和高层聚集的大社区张力，形成了70多万平方米的供应量。随着中川如意家园、苏商御景湾和新城区的启动，城南版图进许扩张向东南推进，新兴板块的竞争将更加激烈。观点城南板块是徐州市未来城市发展的主要方向之一，同时南区也是徐州市区楼盘供应量比较大的板块，本案处在城南板块的西南方向。本报告版权归金石公司所有23（2）优势资源分析南三环居住区坐拥山水、贵气逼人南三环居住区可谓占有徐州最优越的山湖景观资源，周边云龙山、泰山、凤凰山、泉山等群山环绕，浩瀚碧波的云龙湖更是自然景观惟一；南三环居住区的住宅大都充分利用自身已有的自然资源，对社区规划进行因势利导，如永嘉太阳城，借坡地景观优势全力打造城市首席花园洋房；泉山美墅借助于泉山森林公园致力于城中别墅的开发；山水华美更是以“后来居上”之势加冕城市中产阶层。此外，上院也为自己“穿”上了徽派建筑的“战袍”。在园林景观设计上都充分体现自然流畅，营造鸟语花香、生机盎然的大自然环境，将人融入自然的世界，树立了居在其中、尽善尽美的美丽情怀，充分展现社区以人为中心，人物相生的景象。南三环住宅区由于开发时间、地块规模、地价成本等各种因素决定了它的住宅非常注重品质建设，但是很难再向低密度住宅发展，目前该区域的在售楼盘主要是以多层、花园阳房为主，适当的兼顾别墅、高层和小高层。铜山新区新兴居住区自然风光、潜力十足铜山新区板块作为城南的板块的延展部分，也是占据了优越的山水资源，该区域亦是群山遍布，山景迷人，而且由于目前铜山新区在建主力楼盘规模都很大，如汉府雅园占地近300亩，久隆凤凰城、浙江同创的汉泉山庄、江苏中住汉王镇地块，其规模都达到1500余亩，这样超级大盘的开发，决定了在充分利用自然资源的同时，社区内部有条件设计自己社区独有的景观。铜山新区板块比起南三环住宅区，在注重品质的基础上，更有条件向低密度住宅发展，目前该板块也是徐州别墅的一大集中区域。铜山新区板块这两年发展迅速，也加快了配套设施。如今，铜山新区交通网络成熟发达，教育、医疗、娱乐等生活配套设施日渐完善，这些生活功能配套设施一方面刺激了房地产的火爆开发。久隆凤凰城、汉府雅园、御院、嘉慧园、康乐园、师大公寓、桃园别墅等众多项目历历在目。另一方面，房地产项目也不断本报告版权归金石公司所有24改善、提升着铜山新区的形象。（3）区域商圈分析本案所处位置的商圈目前尚不成熟，主要依靠以矿大瑞龙广场（易初爱莲）为核心的南区商业中心的商业配套。（4）区域未来规划发展方向依托铜山新区、中国矿业大学南湖校区，打造未来新城南区高档生活社区。2、区域楼市情况（1）前景看好，未来发展空间巨大南区板块多年来楼盘与楼盘之间的个体竞争，将逐渐被“板块”与“板块”之间的整体竞争所取代。伴随着城市的发展、市政建设的逐步完善和区域板块开发规模的不断扩大，“板块竞争”将愈演愈烈，而这在证明该板块生活配套成熟的同时也进一步促进了本板块生活配套的完善。（2）供应量巨大，同质化竞争激烈城南区域内楼盘供应量巨大，目前在售楼盘约10家。在同一位置经常会有多家楼盘在售，产品差异性不大，同质化竞争激烈，如本区域的久隆凤凰城、汉泉山庄、御苑与本案在物业类别及卖点方面几乎没有太大的差别，部分项目采用现房销售。由于铜山新区属县城，在户口、教育、医疗等各方面无任何优势，在板块竞争中明显落后于南三环板块。本报告版权归金石公司所有253、南区区域典型项目分析铜山板块项目一久隆凤凰城项目位于铜山新区县政府西南方向，11路终点站对面，东连嵩山路、南临珠江路、西接华山路，北靠湘江路，是一座大规模的居住社区，面向高尚人群，将建成生态、环保、高品质的高档社区，由别墅、多层、花园洋房和商业步行街组成。经济技术指标开发商久隆集团项目地址铜山新区湘江路（11路终点站对面）占地面积1500亩总建筑面积50万容积率05绿化率50楼盘形态多层、小高层、别墅销售率50价格走势多层、小高层及花园洋房已售罄，从03年均价1300元到05年1900元。目前在售联排别墅35003800元，双拼别墅42004500元，独体别墅50005500元。客群定位客群80以上来自主城区促销策略别墅每户赠送7550超大私家花园和价值4555万的产权车库本报告版权归金石公司所有26铜山板块项目二御苑项目位于铜山新区湘江路，周边洞山、泉山、凤凰山环绕，拥有江南庭院别墅与联排别墅集一体的中式园区，是铜山新区在售的唯一中式别墅社区。经济技术指标开发商中川房地产（徐州苏恒房地产有限公司）项目地址铜山新区湘江路占地面积773公顷总建筑面积53万总套数220套左右销售起价3500元/平方米均价3800元/平方米最高价格4880元/平方米开盘时间销售率40项目定位纯正的中式别墅社区客群定位主城区内迷恋中式风格建筑及生活方式的实力阶层，客群90以上来自主城区优势1、开发商实力强、国家一级开发资质。2、自然山水景观优越、中式别墅填补市场空白，满足了部分客户群的需要。本报告版权归金石公司所有27劣势1、楼间距较小，地段较偏，配套不足。项目曾经转手影响项目口碑。2、中式别墅开发成本较高。铜山板块项目三美丽樵村项目占地19亩，绿化率为37，由6幢133户海派住宅和2幢沿街三层商铺组成，其中住宅13403平方米，地下2658平方米，商业用房3735平方米特色鲜明的社区。目前项目已进入现房阶段，07年6月交付。经济技术指标开发商江苏中大环球房地产开发公司项目地址铜山新区黄河路与华山路交界口占地面积127万平米建筑面积198万平米容积率18总套数133套均价2380元/平方米销售率45户型两房一卫86、96平米、三房一卫114、1177平米、三房两卫1279、1433平米项目定位崇尚海派的花园社区客群定位主城区内收入不高的群体，看重现房，部分铜山新区客户价格走势从2005年开盘时的均价1800元左右到目前的均价2380元本报告版权归金石公司所有28优势1、目前铜山新区板块多层住宅供应量不足、产品有一定的稀缺性劣势1、楼盘规模较小，开发商实力弱，地段较偏，配套不足。销售手段单一，销售价格过高影响项目销售。铜山板块项目四金程太阳花园金程太阳花园座落于铜山新区黄山路，小区北邻县政府、侯集中学，东邻徐州电大南校区，西靠大型居住社区久隆凤凰城。小区由多层和小高层组成，在建设上打破了传统的规划思想，不以建筑为中心营造环境而以环境为中心布局建筑，给小区一个更加舒展的空间，小区与二十五里河仅隔约50米绿化带，户户朝阳的设计使每户都能享受阳光生活。经济技术指标开发商徐州市金程房产开发有限公司地址铜山新区黄山路中医院南占地面积11万平米建筑面积28万平米（在售小高层）总套数256套销售起价2100元/平方米均价2350元/平方米最高价格2730元/平方米户型比例两房两厅一卫10778平米、三房两厅一卫11464平米、三房两厅一卫11953平米、三房两厅两卫12869平米客群定位周边地区人群，老师，公务员占主要比例销售分析06年9月高层开始销售，目前销售接近60本报告版权归金石公司所有29价格走势原多层在04年底进行销售，均价1600元左右，目前在售小高层均价2350元优势1、临近铜山经济开发区、市场需求量较大。劣势1、开发商实力较弱，高层住宅在铜山新区尚不被客户所接受。铜山板块项目五汉府雅园汉府雅园项目位于铜山新区北京路，建筑类型涵盖多层、小高层、别墅等类别。项目沿北京路规划近3万平方米的商业步行街。铜山新区第一站的地理位置吸引了大批来自主城的购房者，客户群体以矿大、师大等邻近单位的购房者为主，购买后一般作为第二居所，其价格也开始向邻近的南三环板块楼盘看齐。经济技术指标开发商鸿泰地产开发公司占地面积300亩建筑面积20万平米栋数共52栋均价多层小高层2700元户型比例两室101123平米、三室137148平米40；叠加别墅192132146总价在7080万，联排别墅2436131751总价在90115万项目定位彭城官席经典人文社区客群定位矿大、师大教师，管道公司职工，来自主城的年轻购房群体销售分析15期销售完毕，目前6期剩余少量房源，7期以叠加、联排别墅为主价格走势价格从04年8月公开时的1200元到05年5月三期的18002580元，05年9月到06年四期多层价格在19002500元，高层在20002900元，目前6期均价在2800元本报告版权归金石公司所有30优势1、开发商实力较强、规划较好2、地理位置优越，交通方便，周边配套齐全劣势1、楼间距较小，景观绿化粗糙影响项目高档形象。南三环板块项目一山水华美位于三环南路风华园对面，地处徐州风景优美的南部区域。项目占地约130亩，有高层小高层、叠加联排双拼别墅等多种物业形态，规划思采用维也纳风格，是具有欧式人文特色的城市名流社区。小高层、高层住宅采用酒店式管理、酒店式大堂形式。经济技术指标开发商徐州华美房地产开发有限公司景观设计加拿大DFS环境设计公司物业顾问戴德梁行（香港）国际物业顾问公司占地面积88万建筑面积11万开盘时间2006年11月23日销售率高层小高层已推出部分销售率755交付时间2007年12月总栋数37栋（16层高层2栋、11层小高层5栋、别墅30栋）均价高层小高层3200得房率高层82、小高层85户型比例高层小高层两房9697平方米33、三房130140平方米67本报告版权归金石公司所有31项目定位引领徐州居住新潮流的现代居住小区客群定位主要是徐矿内部职工，矿大、管道公司占据相当部分销售分析叠加别墅39004300元，双拼5500元，矿务局内部购买，联排别墅45004600元，矿务局内部购买。南三环板块项目二泉山美墅泉山美墅西依泉山森林公园，地理位置在太阳城和三环南路之间。由多层、小高层、叠加联排双拼别墅组成。社区配有一座1200平米VIP会所、双语幼儿园、室外网球场和少量社区商业。项目一期多层已经销售结束并交付使用，主要为90平米左右的两室两厅一卫和130平米左右的三室两厅两卫；项目二期别墅包括联排、双拼、叠加三种物业，户型面积200300，目前别墅已经进入尾盘去化阶段；项目三期小高层户型109113两室两厅一卫和140三室两厅两卫，06年10月推出目前进入尾盘销售期。经济技术指标开发商徐州颐和房地产开发有限公司物业管理颐和物业绿化率36车位配比106销售率整体约80总户数904户（一期556套、二期212套、三期136套）开盘时间一期2005年3月10日、二期2006年5月27日、三期2006年10月29日项目推广语山湖林海间国际公园城均价三期3200元户型比例三期三栋小高层两房111平方米29、三房139平方米71本报告版权归金石公司所有32客群定位主要来自南三环区域矿大及管道公司，还辐射到主城价格走势二期叠加别墅价格在4000元左右、联排别墅价格在5000元左右、双拼别墅价格在6000元左右。三期小高层价格28003500元，层差30元左右，低楼层价格上的优势加上高楼层产品上的优势促进了一高一低的快速消化，目前剩余户型主要为中间楼层，价格在30003200元之间。南三环板块项目三永嘉太阳城永嘉太阳城毗邻国家级泉山森林公园，众多高校环绕周围，人文环境出色，地形呈缓坡状，南高北低。小区规划设计紧紧把握“自然坡地”和“花园洋房”为理念核心，打造空间层次丰富，依山就势的新型坡地居住小区，山景主题公园面积有36000平方米，是太阳城全体业主所共同拥有的天然氧吧。永嘉太阳城全部为低密度多层建筑，户型方面，永嘉太阳城以88136平方米的实用户型作为主打。永嘉太阳城一期于2006年12月9日提前交付，二期将于2007年8月31日交付，目前项目已进入准现房阶段。经济技术指标约176亩发展商徐州永嘉房地产开发有限公司项目地址泉山森林公园东侧占地面积约176亩建筑面积16万容积率128绿地率34均价3100项目定位城市首席、花园洋房本报告版权归金石公司所有33客群定位城市中高收入者，目标客群主要集中在南区区域客户销售分析2005年12月一期开盘，3天内销售200余套；2006年9月推出二期房源，项目现在已进入尾盘期，2007年8月项目全面交付。价格走势05年12月开盘2500元/平米起，目前均价达到3200元4、南区区域个案总析产品区域内项目普遍是按中高档次设计的。现推项目以多层、小高层、联排别墅、独栋别墅为主总体面积偏大，2房面积集中在90100之间，3房面积集中在110150之间。价格铜山新区多层均价在18002600元/左右。小高层均价在23002800元/左右。别墅均价在28005500元/左右。南三环板块多层均价在28003200元/左右。小高层均价在32003400元/左右。别墅均价在38006500元/左右。多层、小高层总价在2555万之间。别墅总价在60200万之间配套城南板块周边生活环境普遍缺乏，教育设施欠缺。生活主要依赖于主城区与矿大商圈的商业配套。营销营销推广以品质为主要诉求点。南三环项目由于地段配套优势销售情况良好。铜山新区由于近年来没有大规模的土地出让和大规模市政建设，在售项目普遍销售趋缓。久隆凤凰城主要以独栋与联排别墅为主，销售状况不佳，06年月均销售3套左右。汉府雅园由于地理位置靠近主城区销售情况良好。本报告版权归金石公司所有34观点目前城南板块目标客群定位有雷同之处，即中高收入人群。但从市场的接受程度来看，铜山新区在售项目的销售业绩均不佳，最主要的问题的产品结构的错位，所以在后续产品设计上应从区域实际出发予以调整，主要考虑中低收入人群的需求，这是本案区内竞争的主要机会点之所在。三、项目问题点与机会点分析本报告版权归金石公司所有35（一）、基地资源分析1、项目区位图2、项目经济技术指标地块编号铜山20053地块坐落铜山县汉王镇本报告版权归金石公司所有36总占地面积1048525（1572亩）总建筑面积约116万容积率11建筑密度26绿地率35用途居住商业出让年限（年）住70商40教育该地块内配套学校为九年义务小学，占地面积为75亩，按规划设计建成后，无偿交给政府安排使用。配套商业占地为60亩。本报告版权归金石公司所有373、地块现状项目地块位于铜山新区西南方汉王镇珠江路以北、新茶路（中山南路延长线）以东、泉山山脉龙腰山以西南，千亩玫瑰园以西，南临二十五里河，并与矿大南湖校区隔路相望。本报告版权归金石公司所有384、基地价值评估权比细目优良一般差较差土地级别自然景观环境污染交通情况生活配套学区情况社会治安社会人文区位形象商务氛围商业氛围本报告版权归金石公司所有39（二）、区域价值分析1、宏观地段分析项目地处铜山新区，位于城乡结合区域。周边配套设施尚不成熟，目前为不成熟生活板块；另外区域内景观资源较普通，项目宏观地段价值比较贫瘠。但是随着中国矿业大学南湖校区的发展，在东进南扩的大势下，远期优势将会凸现，铜山新区板块将会逐渐成熟并崛起。逐步显现出其自由的发展优势。2、项目地段分析项目紧邻中国矿业大学南湖校区，目前南区在建的久隆凤凰城、汉泉山庄住宅项目，都是按照中高档次标准建设的。周边较高等级的中学、小学、现代化邻里中心、农贸市场正在规划筹备中。项目周边资源比较贫乏，项目并不具备发展富人区的基础。城市发展方向主导向东，但由于周边有中国矿业大学南湖校区、铜山县行政中心等基础支持，项目发展经济型生活区域还是有很广阔的前景的。本报告版权归金石公司所有40（三）、项目SWOT分析1、住宅SWOT分析2、商业SWOT分析S（优势）铜山新区板块尚不成熟，目前区域商业配套缺乏；社区自身及周边有很大的消费群体；商业类型为社区商业风情街，商业氛围浓郁；W（劣势）为新兴板块，人气不足；O（机会）低总价、小面积的街铺市场上很受欢迎；T（威胁）徐州市商业远远供大于求，供需比高达51；S（优势）地处城南板块，远景规划优越，未来前景看好；开发商中新集团实力雄厚；自然风光优美，区域未来会逐渐成熟；紧邻中国矿业大学南湖校区，临近铜山县行政中心，区域发展潜力十足；W（劣势）区域配套尚未成熟，交通不便；项目长时间未启动，项目形象受损；前期项目定位、户型设计保守，区域内不具备竞争优势；O（机会）借助区域高档社区氛围，后续开发注重性价比，主要开发高性价比产品；产品差异化，以低总价、小户型为主打产品，寻求区域竞争优势；T（威胁）整个城南板块区域供应量较大，区域内竞争非常激励；紧邻项目的久隆凤凰城、汉泉山庄，后续将有很大的放量；与项目存在同质竞争；本报告版权归金石公司所有413、项目问题点分析项目长时间未启动影响项目口碑，规划设计保守，别墅及花园洋房所占比例过大，产品在市场上没有亮点，不具备强有力的竞争力。项目推广没有系统性、整体性的推广思路，在项目形象没有完全建立的情况下无序推广，从而在市场上失去了项目自身的位置与后续发展的方向，同时在消费者心中也没有留下明确的产品形象。没有一个健全的营销销体系，市区售楼出选址不当，现场缺少相应的销售道具，连最基本的沙盘都没有，从而客户对于产品没有一个清晰的认识；销售人员职业水准尚待提高。4、项目战略机会点分析城南板块得天独厚的自然环境，加上徐州南区如火如荼的楼市现状，无疑给消费者心中一个肯定的答案，未来南区将更加成熟。南区矿大商圈的崛起，无疑对于本案发展具有很大的利好，从而让消费者看到了城南板块的未来与前景，城南板块也将更加景气，而随着南区矿大商圈的逐渐成熟，消费者也不再为配套的不完善担忧。铜山经济开发区、矿大南湖校区强大的产业支持，为区域未来的发展奠定了基础，也为项目提供了雄厚的客户群力量。随着未来城市的平衡发展，城南板块土地供应量将放缓，进而将缓解南区二级市场供大于求的楼市现状，南区未来市场将更加明朗。城南板块项目经过近三年的推广去化，多层住宅部分己基本销售结束，未来同区域竞争将会减小，也给项目带来了新的发展空间。本报告版权归金石公司所有42（四）、项目的发展思路结合徐州房地产市场现状，以及项目前期发展存在的一些问题考虑，未来项目发展的思想为切合市场，产品发力从项目前期的规划来看，我们发现本案别墅及花园洋房所占面积比例过大，住宅户型设计总体偏大。但从市场的接受程度来看，8090的两房，100110的三房相对畅销；市场接受程度高，后期应该做相应调整。由于区域资源、配套相对缺乏，本项目从长远来看不具备发展高端物业的发展空间，区域消费群体主要以中青年为主，在产品设计上应主要以经济型户型为主，迎合中青年消费群体的消费特点，而且产品户型要走小。结合区域的消费者需求特点，项目在别墅、花园洋房产品设计上应避免同质化竞争问题（主要是与久隆凤凰城、汉泉山庄的竞争）。多层、小高层住宅部分考虑设计差异化产品，做出比绿地世纪城、开元四季新城更经济的户型，以占据市场的绝对地位。重塑形象，专业推广项目前期推广由于运作及规划等方面原因，项目推广名“君临泉山”“红杉树小区”“中住城”不断更换，也影响了项目的整体推广。因此在后续推广中应加大项目推广的投入力度，从专业化角度出发，切合目标消费者的消费需求特点，为项目塑造新的产品形象，进而使其价值取向与所购买的物业价值所匹配，重新找回项目在市场上的立足点与机会点。本报告版权归金石公司所有43四、项目定位（一）、目标客群定位观点对于一个面积达116万的大盘项目而言，其客层绝不是单一的、或区域的，因此在客群分析中我们从主要客群来分析此项目。充分衡量基地承载力，确立中档市场需求为主，中高档市场需求为强力补充是出发点之一；以首次置业做核心与主流的多元市场为目标，是出发点之二。1、主力客群分析客户来源铜山经济开发区与周边厂矿企业客户身份中层管理者或技术蓝领年龄段2535岁之间消费动机1、改善居住环境；2、考虑到工作便利等因素；户型需求此类购房者属于工薪阶层，收入相对有限，家庭结构简单，通常购房居住为主，他们的房型需求基本会以两房为主。客户来源区域政府机关、事业单位客户身份年轻的公务员年龄段2535岁之间本报告版权归金石公司所有44消费动机1、结婚或对改善其住房环境的