2015年第三季度报告上海房地产市场分析及后市预判

2007年第三季度报告上海房地产市场分析及后市预判20065亿元，比去年同期下降36。与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重也在下降，三季度房地产投资占固定资产投资的比重为31，同比下降35（P12）房地产贷款个人住房贷款增幅明显，开发贷款下降。三季度末上海中资商业银行房地产贷款余额为503258亿元，其中个人住房贷款三季度末余额为264（P18）土地动态花木地块424亿花落“星河湾”。虽然最终结果是星河湾拿到了该地块，但楼板价并不是市场所认为的8000元/平方米，而是和金地当初报价的楼板价11300元/平方米相同。换句话说，星河湾所支付的422亿元并没有得到花木地块全部的收益权（P22）住宅供求关系供不应求。第三季度上海住宅供求比在第二季度6月达到204的高位后迅速回落，8、9月保持平稳，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，反映出去年三季度后上海住宅市场正逐渐进入卖方市场，市场供求矛盾仍然存在（P33）办公楼市区供应量占市场主导地位。供应量占全市总供应量的比重达到846，相比第二季度提高了约8个百分点；而郊区供应量无论是环比还是同比，回落幅度均较大（P42）商业营业用房开始进入传统的销售旺季。市场成交渐入火热态势，成交面积稳步增加，第三季度共成交5646万平方米，成交量环比增加9，同比增长135（P51）工业物业需求在郊区。从200住宅政策再转型国务院出台“24号文”政策描述8月1日，国务院常务会议讨论并原则通过国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（24号文）。会议明确表示把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。内容主要包括两个部分，第一、进一步建立健全城市廉租住房制度“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内；地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排、住房公积金增值收益、土地出让净收益的10以上等。第二、改进和规范经济适用住房制度供应对象为城市低收入住房困难家庭；建筑面积控制在60平方米左右；购买不满5年不得直接上市交易，满5年可转让经济适用住房，但应向政府交纳土地收益等价款，政府可优先回购。另外，还就健全工作机制、落实工作责任、继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实等明确化。政策评析我国住房制度变革，经历了一个过程，1994年国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，住房制度改革初步启动，但进展缓慢；1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知出台，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，事实证明住宅商品化与市场化又操之过急，具体表现是全国房价增速过快，民怨积累。而同时住房保障严重滞后。正是在这一背景下，“24号文”重装出场。它以重点解决城市低收入家庭住房困难为目标，主要通过廉租房和经济适用房两个产品来达到目的，廉租房方面，最重要的是扩大保障范围；经济适用房方面，重点是改进和规范制度，实行动态管理、有限产权，住房保障的落实情况纳入对城市政府的政绩考核之中。“24号文”重新调整我国住宅产业的发展方向，至少在“十一五”期间，住房保障将成为整个产业发展的重头戏。受其影响，住宅结构将发生重大变化廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品这四种产品将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。值得关注的是，这一政策并未提及如何对中等偏下收入阶层进行住房保障，全面建立健全住宅制度仍有待制定住宅法。2提高“第二套”住房贷款首付和利率政策描述9月21倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。另外，还规定商业用房购房贷款首付款比例不得低于50，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的11倍。政策评析这是央行第三次提高个贷首付提高房贷首付。第一次，2003年的“121号文”开始紧缩个贷，鉴于后来非议甚多，没能真正落实；第二次，2005年第二套住宅贷款首付大多由二成提高到三成，由于个贷市场竞争激烈，致使政策打了折扣。这次之所以两个部门联手且措辞严厉地紧缩房贷政策，原因有三第一、国家继续加强房地产宏观调控是大背景，央行、银监会和建设部、国土资源部、商务部一样，都面临着来自中央的“督战”压力；第二、近期我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势，尤其今年二季度以来，全国房价突然开始第三次大涨，部分城市正在形成房价泡沫，银行体系必须考虑控制风险；第三、今年以来美国次级抵押贷款危机的爆发，为中国银行界敲响警钟，虽然当前我国并无次级住房抵押贷款市场，但我国住房按揭贷款同样有风险,并正逐步进入违约高风险期。从实际效果来看，十月份许多城市的房地产市场已对紧缩房贷有明显反应，因此呈现调整的苗头。但值得关注的是，在房贷依然是众多银行争抢的优质业务的情况下，在“第二套住房”的认定标准上，银行界态度分化，有些以“个人”为单位，有些以“家庭”为单位，反映出商业银行依然以各自利益为重，寻求回旋空间。此新政极有可能是“雷声大、雨点小”的结局。3五部委联合开展土地使用权出让情况专项清理政策描述8月份，国土资源部、监察部、财政部、建设部和审计署联合发出关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知，决定集中半年时间，在全国开展国有土地使用权出让情况专项清理工作，要求各地对2005年1月1日至200上海拟定“房地产市场调控三年滚动计划”措施描述上海市出台打击捂盘的严厉举措措施描述关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知出台，自9月1日开始施行。主要内容是商品住房项目已达到预售标准的部分，原则上应当全部申请预售和网上认证；超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划，3个月内应当全部申请完毕；区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后310个工作日内必须对外开盘销售；对于已经达到预售标准的楼盘，如果没有按时申请预售，区县房地局将下发“行政告知书”，要求开发商20天内申请预售。对于已经申请预售没有开盘的，必须在接到告知书36万平方米，环比8月巨增25。上海楼市降温迹象初显，接下来几个月，值得密切关注，不排除有进入盘整状态的可能性，随着供应放量和需求的减弱，房价增幅趋缓势不可免。3上海市廉租房政策降低准入门槛措施描述8月15日，韩正市长向市人大汇报工作时表示，下半年将扩大廉租住房制度受益面，拟推出四大举措。一是完善收入认定机制廉租对象的收入认定标准不再与低保线挂钩，而是根据市民收入变化进行动态调整；是提高租金补贴标准根据市场租金变化的实际情况，建立廉租房租金补贴标准的动态调整机制；是提高实物配租比例扩大实物配租对象范围，在目前主要是孤老、残疾、劳模、烈属等4类家庭的基础上，再增加患重大疾病，丧失劳动力、人均居住面积不足4平方米特困家庭等3类，逐步使实物配租家庭占廉租对象家庭的比例达到10左右；四是多渠道筹措廉租房源。9月3日，上海市政府召开常务会议，就贯彻落实全国城市住房工作会议精神，进一步完善本市住房保障体系进行专题研究部署。会议强调，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主渠道，上海要在已有工作的基础上，着力扩大廉租住房受益面，确保今年年内将扩大受益面政策覆盖到中心城区，明年覆盖全市。措施评析这一政策是上海市响应和落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若意见及全国住宅工作会议精神的具体表现，而且上海走在了全国其它城市的前面。2000年，上海在全国率先建立了廉租房制度，一直按住房和收入的“双困”标准认定廉租对象。其中，家庭人均居住面积的认定标准最初为5平方米以下，经两次放宽提高到21，其中实物配租393户，租金配租24905户。预计年内先扩大到3万户；根据上海市“十一五”规划，人数将扩大至10万户。目前上海市房地、民政等部门浦东和卢湾2个区4个街道进行试点，连续6个月人均收入低于500元的家庭原标准为人均月收入320元以下，如果人均居住面积还低于2，刷新了今年二季度刚刚创下的63的两年季度涨幅新高。李晓超表示，今年以来全国住房价格逐渐有所加快。一至三季度，6，二季度上涨63，三季度上涨82。其中，新建住宅价格累积平均上涨2，一季度上涨6，二季度上涨64，三季度上涨9。二手住宅价格累积平均上涨66，一季度上涨52，二季度上涨69，三季度上涨6。一些大城市房屋价格涨幅更高一些，一至三季度平均涨幅超过10的城市，分别是深圳151，北京101。房价上涨的同时，全国房地产开发投资也在“提速”。国家发改委最新公布的数据显示，前三季度，全国完成房地产开发投资16814亿元，增长303。前三季度，累计新开工项目12。二、上海房地产投资情况1累计投资同比下降图2120065亿元，比去年同期下降36。与此同时，房地产投资占固定资产投资的比重也在下降，三季度房地产投资占固定资产投资的比重为31，同比下降35。另外，15。从三季度累计的数据看，上海的房地产开发投资下降幅度仍在继续扩大，从前5扩大为前三季度的36。2房地产投资的结构资金投向方面，前9个月内，除办公楼投资1194亿元，增长231外，其他各类商品房投资均呈现下降态势。其中，商品住宅投资61849亿元，下降65；商业营业用房投资11568亿元，下降64；其他用房投资11455亿元，下降59。图222001亿元，2006年为5123亿，同比大幅下降213；利用外资，今年是59亿，同比增长468；自筹资金变化不大，维持在41，但其中定金及预付款却有了明显的下降，同比下降241592191004414新开工面积1162031396121659691竣工面积114429914数据来源上海统计局从施工情况看，新开工面积165958万平方米，下降91，是造成房地产开发投资下降的直接原因。从竣工面积看，第三季度内，各月同比增速递减，施工面积保持稳定。但相对于正常水平，目前施工面积明显偏少。按照上海房地产市场正常的去化速度，年均销售商品房在26003000万平方米，而要维持这个市场的正常供应，在建施工面积应该是同期销售面积的三倍到四倍。如果按照四倍来计算，加息累积效应出现第三季度内，央行连续加息三次，时间分别是83。从目前央行金融调控的趋势看，不排除未来一段时间内，央行继续加大调控力度，包括运用多种货币政策手段继续紧缩市场流动性，也包括扩大加息幅度。在央行连续加息作用下，房地产市场特别是消费者受到的影响将越来越大。加息的累计效应不容小觑，无论是投资者还是自住购房者，利息支出成为是否购房的重要因素之一。表3120063965115月19日58565932036840220388月22日621022038569月15日6482946583数据来源中国人民银行第三季度，由于人民币升值，农产品价格上涨等各种因素影响，我国CPI同比大幅上涨，其中八月份增长65，9月份增长62。同时期，我国房地产价格上涨更加迅速，一线城市包括上海在内，平均住房价格上涨超过30。在这样的经济发展态势下，央行以前所未有的频率采取加息、提高存款准备金率等措施，回收流动性，控制金融风险。加息对于房地产市场而言，最大的作用就是加大了已购房且自住者的支出负担。对于投资炒房者作用不明显。因此，央行在今后金融调控的考量上，应排除被动加息的行为，要综合考虑政策的社会承受点。如果一定要通过加息实现紧缩信贷的目的，也要考虑房地产住房信贷的特殊性问题。特别是首套自住房消费贷款和公积金贷款的利率变动不应该和央行的货币政策调控联动起来。2提高第二套房首付和利率水平9月258486053932个人购房贷款29553822426108428183住房贷款23825520850106425965房地产开发贷款2040882061011211615829620664568地产开发贷款4908249423204土地储备贷款4283241843515525其他3632431553数据来源中国人民银行三季度末上海中资商业银行房地产贷款余额为503258亿元，环比二季度末增长353，同比增长9364。这表明第三季度，上海房地产市场交易活跃，市场发展较快。与个人购房贷款余额增长明显不同，房地产开发贷款余额增长相对平稳。截止9月末，开发贷款余额为204088亿元，环比下降1。事实上，由于国家宏观调控措施进一步收紧，房地产开发投资资金来源结构已经发生了显著的变化。银行贷款不再是房地产开发商唯一的融资渠道。越来越多的开发商通过资本市场获得资金支持，如在国内A股借壳上市，或进军新加坡、香港等资本市场。三、外资投资情况1投资情况第三季度，虽然有“限外”政策的因素，但外资进入上海的热情并没有受到多大影响。表332004亿恒基中国香港南京东路地段155号地块14亿腾飞集团新加坡设立房地产投资基金3亿财富控股集团爱尔兰上海虹桥上海城一期、三期以及中区广场6亿来自英国的著名地产公司高富诺一口气购下翠湖天地两整栋复式小高层。按公示的6万元/平方米价格计算，总面积共计为89194亿元左右。通过装修之后，高富诺将在今年年底前将两幢公寓出租。高富诺在四月宣称将在今年下半年成立10亿美元基金专注投资中国房地产市场，集团之前已在上海古北地区以2亿元收购了维也纳广场。香港李兆基旗下的恒基地产以1356亿港元价格收购阿曼威娜公司100股权。这一公司拥有上海黄浦区南京东路地段155号地块的开发权。而恒基地产原副主席李家杰及香港华人置业各持有阿曼威娜公司50权益。根据规划，这一地块将兴建一幢22层高、全装修的综合楼，建筑面积为696亿元人民币）。此次收购之前，CREO已以500万英镑（约44亿元人民币）的价格收购了位于长宁区的华山国际大厦。外资收购现象在上海乃至全国愈演愈烈，也说明了外资对于国内房地产市场前景的看好，可以预见越来越多的境外资本将通过不同的方式进入中国。2部分外资开始套现离场9月13日香港公司资本策略宣布，与天安中国合资收购上海永新广场100股权，总价为105亿美元。此次收购价格折合每平方米人民币25亿美元高腾大厦高盛105亿美元永新广场花旗5000万美元105亿美元第四部分土地市场分析一、市场动态分析1农民宅基地房屋可作经营场地“十一五”人均城镇建设用地达40平方米8月8日，上海市人民政府发布上海市土地资源节约集约利用“十一五”规划，指出“十一五”期间，中心城区要通过继续推进“双增双减”、“退二进三”战略，着力优化调整土地利用结构和布局，综合开发利用地下空间，进一步提升生活环境质量，建设体现繁荣繁华和上海特色的现代化中心城区，建成服务业经济全面发展的重要区域，人均城镇建设用地从目前的35平方米调整到“十一五”期末的40平方米左右。3苏宁44亿天价拿下黄浦163地块8月24日，黄浦区163地块坐落于南京东路河南路口，不仅被称为上海的“地王”，甚至可以称得上整个中国的“地王”。这块位于黄浦区南京东路一带的超级地块，土地面积1358万平方米。为全力争夺今年市中心唯一出让的精华地块，美国富豪洛克菲勒透过在中国注册成立的投资公司，与香港首富李嘉诚所有的和记黄埔、及澳洲麦格理集团等四十多家中、外资房地产企业争相竞争。除上述房地产商之外，还有香港建设、中信泰富、陆家嘴、新黄浦、香港置地、华润置地、仁恒地产等房地产商参与。没想到这次竟被国内地产圈里名不见经传的苏宁环球用44亿的天价摘得，可见国内的“富豪”完全可以同海外一流公司比拼4上海盘整存量土地，闵行三地块被收回9月上海年内将推450公顷住宅用地9月26日，举行的市政府新闻发布会上，市政府新闻发言人陈启伟表示，年内将有450公顷住宅用地上市供应，其中中心城区约50公顷，近期将分批推出。在供应方面，一是加快经营性用地供应，年内将有450公顷住宅用地上市供应，其中中心城区约50公顷，近期将分批推出。二是继续加大“控增逼存”力度，实施新增用地计划与存量消化挂钩制度，加大对已批未建处置力度，预计年内将新开工商品房600万平方米。三是加快套型结构清理项目的开工建设和上市进度，目前已经清理完毕的项目中，90平方米以下房屋约有1050万平方米，下一步将采取适当的措施，加快开工建设和上市进度。四是加大对已达预售标准项目的“引逼”上市力度，年内预计达预售标准的新建商品住房面积约450万平方米，这些项目年内将全部上市预售。6花木地块424亿花落“星河湾”9月28日，经过一年多时间漫长的“评标”过程，浦东“花木新民北块土地”招标结果终于产生，中标者为广东宏宇集团旗下北京富华园房地产有限公司，其打造的“星河湾”在全国享有盛名。一年前的9月6日开标会上，各公司报价分别为金地5989亿、华润48亿、仁恒4294亿、合生创展3901亿、中海346亿、世茂315亿。星河湾的出价为424亿元，其对该地块总计35公顷土地的未来规划建设总面积不超过53万平方米，楼板价正好为8000元/平方米，而金地报价折合的楼板价为11300元/平方米。虽然最终结果是星河湾拿到了该地块，但楼板价并不是市场所认为的8000元/平方米，而是和金地当初报价的楼板价11300元/平方米相同。换句话说，星河湾所支付的422亿元并没有得到花木地块全部的收益权。作为土地的转让方，陆家嘴集团也要占有花木地块项目一定比例的股权，与星河湾共享收益。二、土地出让公告分析1总体特征评述（1）加大土地供应，上市时间紧凑自20086公顷，可建面积4302295296286288158159139309302006812311161281230200511226129120212062004821410292003226331532525829281031123数据来源上海房地局（2）工业用地依旧是主角，住宅用地供应不足随着上海继续全面推行工业项目用地公开出让，今年三季度推出工业地块51幅，土地面积21865公顷，占总出让土地面积的61，仍然是土地出让的主角；而住宅用地推出22公顷，占总出让土地面积的15，这些无法满足住宅用地强大的需求，并且与上海市政府提出的住宅用地的目标相差甚远。（3）外环内土地缺乏，新增临港新城工业用地0出让土地性质分析在022公顷，占总出让土地面积的15，总的可建面积为55093公顷，可建面积2486万平方米，占总出让土地面积的3。出让地块主要位于青浦、南汇和嘉定3个区。其中青浦区2幅、嘉定1幅、南汇2幅。（3）商办用地08公顷，总的可建面积为13225公顷，总的可建面积9926万平方米，占总出让土地面积的19。出让地块主要位于闸北、虹口、嘉定、普陀、金山、南汇、徐汇、松江和崇明，其中崇明县和金山区2幅，其他各个区各1幅。（5）工业用地065公顷，总的可建面积2383万平方米，占总出让土地面积的61。出让地块主要位于青浦、闵行、临港新城、宝山、奉贤、南汇、嘉定、松江和金山，其中青浦出让土地区域分布200出让土地环线分布200值得关注地块杨浦区新江湾城D3地块地块名称地块位置土地面积（公顷）容积率总建面积（平方米）用地属性新江湾城D3地块江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南5420812650496住宅从区位看，新江湾城D3地块位于杨浦区新江湾城板块内，属于杨浦区住宅项目规划较多，重点建设的板块，居住氛围正在逐步成熟。从出让条件看，该地块为纯住宅用地，出让保证金为摘牌特征评述（1）百轮竞价屡见不鲜，加价幅度创新高在经历了新江湾城D1地块高价成交后，本季度的地块争夺之战也是硝烟滚滚。“300轮竞价”、“加价幅度达到156”、“楼盘价6692重点地块分析（1）黄浦区163街坊地块8月24日，备受海内外地产巨头青睐的上海在经过半个多小时“关门”拍卖后，以4404亿元的创记录天价，被意外杀出的黑马南京苏宁房地产开发有限公司收入囊中，该成交价超出起拍价156。在本次的摘牌会上，46家领取挂牌出让文件的企业中，共有10家企业在规定时间内提交了竞买申请及竞买保证金，这其中来自中国香港的占多半，包括九龙仓、新鸿基地产、和记黄埔、恒隆、香港建设、信和集团等，而作为唯一的内资企业，苏宁却成为本场竞标最大的赢家，但是669万元/平方米的单价又意味着什么与之前推理的合理楼板价338万元/平方米之间的价差又如何平复在政府的规划中，该地块的成功推出，将进一步提升南京路的商业、商务能级，为发展黄浦现代服务业创建新的平台。这就为苏宁提供了一个机会，沿江区域的价值被重新发现后，就此创造一个新的CBD，然后引领黄浦区，乃至整个上海楼市的涨势，从而保证利润。（2）宝山菊太路A、B、C地块宝山菊太路A、B、C地块占地总面积为40831304万平方米，整体被保利房地产集团股份有限公司收入囊中，其中A地块以125000万元获得，折合楼板价6291元/平方米；B地以104000万元获得，折合楼板价5188元/平方米；C地块以95000万元获得，折合楼板价6244元/平方米。三个地块都位于宝山的顾村板块，顾村曾经是宝山较为沉寂的板块，但随着城市交通的日渐完善以及楼市热销区域向外环外地区转移，这里正以其宽广的发展前景而走入人们的视线。首先，顾村处在宝山区发展方向和重点规划的两轴“沪太路城镇发展轴”和“宝山新城综合发展轴”汇合处，未来将是宝山滨江新城三大组成部分之一；其次顾村作为上海市配套四大商品房基地之一，被定位为最适宜居住的地区，并计划在未来五年内建成为一个上海北郊生态良好，配套完善，人文浓郁的宜人、宜居、宜商的现代新兴城镇；在交通方面，目前该区域主要间接依靠轨道交通1号线延伸段，而未来轨道交通施工面积同比微降，竣工面积增加。图512006，同比小幅上涨33。9月份竣工面积达到最高的303万平方米，体现了市场为了迎合即将到来的需求旺季而采取了集中放量。也就此带动了第三季度竣工面积的剧增，一定程度上可以应付后市的需求。2商品住宅供应量环比上涨，同比下降。图522004万平方米，而重大工程配套用房供应量9月出现大幅度下降，使房价调控的效果稍显弱化。图532004。而与去年同期相比，第三季度商品住宅无论是新增楼盘数还是供应量均有所下降，体现了在宏观调控政策和住宅用地日益稀缺的因素影响下，商品住宅供应量正逐渐萎缩。3商品住宅成交量环比微缩，同比剧增。图542001，而重大工程配套用房在环比和同比上都有较大增幅，达到了政府调控房价的效果。4供求比逐月下降，成交量始终大于供应量。图5620004的高位后迅速回落，8、9月保持平稳，各月供求比仍大于1，而去年同期各月供求比均在1以下，反映出去年三季度后上海住宅市场正逐渐进入卖方市场，市场供求矛盾仍然存在。二、市场价格分析1商品住宅成交均价上扬。图52。而商品住宅成交均价在8月达到109，同比增加103，商品住宅成交均价走势上扬，环比和同比均上涨。随着上海商品住宅在规模、品质、地段等方面的不断完善，其成交价格仍有上涨的空间。2各月成交价格段比例除低价格段外变化不大图59200100平方米左右面积的套型住宅是市场成交主力图510200住宅价格指数不断走高表51200150038115113261384855数据来源中房上海指数办公室根据中房上海住宅指数月度报告反映，第三季度上海住宅价格不仅延续了今年以来逐月走高的趋势，而且呈现加速上升态势，9月份月度环比涨幅再创新高，房价指数刷新历史纪录。虽然期间房贷施行了新政，但在新上海人首次置业和改善型需求旺盛的背景下，本市住宅价格依旧继续上升。三、存量住宅市场分析1二手房交易市场火热，价格创新高。表522001201803541454163960409数据来源上海二手房指数办公室第三季度上海二手房指数仍然处于近年来的高位，其中8月份上升了110点，涨幅又创新高。二手房的成交均价接近20000元/平方米，比二季度增长约23。2006年5月“国六条”政策颁布后，不少在建项目为了调整自己的供应结构导致市场上供应量不足，影响了住宅市场的有效供给。消费者便将主要目标锁定在存量二手房市场，二手房暂时成为了市场主力。虽然第三季度央行又连续三次调高存贷款基准利率，并在季末提高了第二套房贷款首付，对于购房者的贷款压力有所加大，但由于潜在购房者对市场早有预期，这些并不会影响其购房的决策。二手房由于其区位较新建商品住宅有优势，市场自住需求和投资需求仍较为旺盛，全市二手房成交价格出现大幅度的攀升，在高端房源成交增多的带动下，二手房总成交金额大大增加。受轨道交通市政建设的影响，第三季度浦东新区老工房价格平均涨幅达到44和86上海存量住宅出租市场延续上升趋势。表5320012041040505281922数据来源上海房屋租赁指数办公室上海存量住宅租赁价格第三季度继续逐月上升，上升幅度维持在2左右。9月份排在租金涨幅前列的是普陀、浦东和长宁。其中高档商品房租金保持原有的稳定状态，黄浦、静安、徐汇租金略有下探，这是由于近期中心区域的高档房源放租较多，而高端租赁的受众较为固定且较少，因此租金暂时出现下跌。一般商品房租金维持了近期以来的缓步上升趋势；售后公房租金则由于其不断增加的稳定客源始终保持优异的表现，9月涨幅创近期新高，成为整个上海租赁市场的主力。第三季度上海存量住宅低端房源成交速度的加快以及租金的快速上扬，带动了整体租赁市场趋热。四、区域市场分析1郊区成为市场供应主力，静安区供应面积增幅最大。表542009158宝山506148南汇222松江39420540805101浦东428普陀3584青浦15355杨浦2128391821445嘉定16806013徐汇131465165291251闸北19592382219金山836215931429115奉贤114214静安161250592303813黄浦4560601崇明38548502数据来源上海克而瑞信息技术有限公司第三季度在全市各区县供应面积中，闵行、宝山、南汇和松江处于前列，其中闵行区供应面积占全市总供应面积的158，占据首位，反映出目前市场供应主力还是集中在郊区一带。静安区和虹口区供应面积环比增幅最大，静安区甚至达到了3038的增幅，这跟开发商借销售旺季之时集中放盘有关。2成交仍然集中在郊区，崇明环比增幅最大。表55200211闵行9125南汇32268353142普陀45592542908966嘉定3188603569361255青浦24319828133奉贤2161441杨浦223431徐汇2211381325长宁1655021584994224黄浦148115虹口1634崇明2014039019936卢湾85436384685506静安39314314642005数据来源上海克而瑞信息技术有限公司第三季度，松江区、闵行区和宝山区的成交面积均占到全市各区县成交面积的10以上，一方面由于这些区域拥有充足的供应量，另一方面相对市区来说，这些区域的价格也具有很大优势。在成交面积环比涨幅中，崇明和南汇分居前两位，反映出该区域目前正开始受到购房者的关注。3市中心区域价格上涨幅度仍然较大，郊区微涨。表562005徐汇1480818093222杨浦1148413983218浦东1266闸北1233014582183静安23502卢湾3289838686虹口1330215208143黄浦2019822480113宝山9青浦9850100松江4南汇69150嘉定696普陀114奉贤5022金山4143436554闵行95396崇明63895593125数据来源上海克而瑞信息技术有限公司第三季度，上海全市各区县中除了闵行区和崇明县外，成交价格环比均出现不同程度的上涨，其中长宁区涨幅最高，为335；其次为徐汇区（222）；杨浦区由于新江湾城的开发建设和五角场城市副中心的日益完善，其商品住宅价格涨幅也迅速上升为第三位（218）；其他市中心区域基本涨幅都在10以上。这也决定了郊区商品住宅成交量的上升。第六部分办公楼市场分析一、市场供应分析1市场供应同比下降显著、环比稳增第三季度上海市办公楼市场供应量持续攀高。图61上海市20018万平方米，相比于第二季度环比小幅攀升645。市区供应量的持续快速增长是供应增加的主要动力所在。与2006年第三季度相比，供应量则同比下降较为显著，达到43。主要原因是去年第三季度市区有41个销售型办公项目（共约42万平方米）集中上市，造成供应量大幅增加。而20005、1103和142万平方米，8、9月份的增长幅度分别为3市区供应持续放量，所占比重大幅增加从第三季度供应结构来讲，市区供应量占市场主导地位，供应量占全市总供应量的比重达到846，相比第二季度提高了约8个百分点；而郊区供应量无论是环比还是同比，回落幅度均较大，环比下降29，同比减少68。图63上海市200市场成交持续活跃，同比、环比均为量价齐增第三季度上海市办公楼市场开始进入传统的销售旺季，市场成交渐入火热态势，成交面积大幅增加，4万平方米，成交量环比增加12，同比增长52。图64上海市2001、8市区成交量高位运行，郊区成交量明显增加，推动整体市场活跃从成交结构上来看，第三季度成交重心仍然还是在市区，但是郊区成交量开始逐步的加速。第三季度市区成交量处于高位微增态势，环比增加3，同比增长3609万平方米，环比增加42，同比增长110。图64，郊区成交均价同比上涨498。这反映出可售型办公楼市场整体上较前一年有很大程度的提升，市场愈加活跃。图69200中高价段产品成交比重占主导第三季度可售型办公楼主要成交价格区间比重为1000015000元/平方米（39），1500020000元/平方米（16），20000元/平方米以上（13）。图610200浦东和杨浦成为市场交易重心，卢湾和闸北成交面积增幅最大第三季度，全市成交面积最多的前三位是浦东新区（22）、杨浦区（1重点区域成交价格大幅上涨，导致全市均价攀升第三季度成交重点区域，如浦东和普陀的成交均价环比分别上涨35和31，嘉定（21），闸北（18）、虹口（16）等，尽管黄浦、卢湾等区域的环比均价有所下跌，但是第三季度这些区域的成交量较少，无法撼动整个市场价格的上涨态势。正是这些因素的综合引发了第三季度全市可售型办公楼成交均价较快的上涨，市区均价大幅攀升。表62200商业营业用房供应量环比激增受传统的销售旺季到来刺激，第三季度商业营业用房市场供应量达到6129万平方米，相比于第二季度环比激增121。其中郊区商业营业用房的供应量成倍放量是导致全市商业营业用房供应激增的主要动力所在。图6万平方米），上海五角世贸商城（3万平方米），上海两港装饰材料城（52万平方米）等项目均集中在第三季度整体推出。而20029万平方米左右，尽管与去年同期相比还有一定的差距，但已经是当前市场所能达到的最火爆状态。第三季度内各月供应量整体上呈快速增长态势，但供应结构以郊区为主。15、2484和2330万平方米，8月份供应量的增长幅度最为显著，高达89，其中郊区的供应量尤为突出达到114。这是为迎合“金九银十”这一传统的销售旺季，开发商纷纷推出案盘，以期占据有利的市场。在经历了8月份的小高潮后，9月份供应量所有回落但仍在高位运行。图46万平方米，成交量环比增加9，同比增长135。图1，同比上涨301。这反映出商业营业用房的稳定增长性，继续处于上升通道；另一方面反映市场对商业营业用房的需求非常旺盛。第三季度内，1，而引领全市价格上涨的主要动因在于市区成交均价大幅上扬，环比上涨183，郊区均价则是小幅（62）上涨。市区商业营业用房成交均价大幅上扬的主要原因在于一方面是市区商业营业用房长期供应不足，处于稀缺状态。今年前第三季度市区商业营业用房的供应量分别只有1129、568和1166万平方米，而同期的消化面积为143、180、1569万平方米，凸现市区严重的供不应求态势。另一方面，随着今年以来股市火爆和风险加大，越来越多的消费者将资金转向房地产，在住宅市场遭受国家宏观调控影响较大的情况下，商铺、商场和商城等商业营业用房成为投资的新宠，市场的需求旺盛。图19月商业营业用房成交价格图数据来源上海克而瑞信息技术有限公司另外第三季度内商铺和商场的整体收购现象突出。如浦东德加置地大厦整栋大楼连同商办以11824）、浦东（1509）、南汇（1423）和松江（1215），这四区占据全市将近六成的市场份额。表24浦东9541285151111509南汇4241480223松江15闵行5006宝山2039246812130830嘉定32363321991526虹口1249813964122425杨浦180421149836204普陀13653890835158静安980338长宁3215崇明11156296653黄浦54038卢湾291513数据来源上海克而瑞信息技术有限公司金山成为成交量最多的区域，第三季度主要成交项目为上海服装城、长三角物流中心等大型集中商业。浦东成交活跃的除了德加置地大厦和陆家嘴中央公寓商铺外，三林世博家园沿街商铺大量成交则是另外一个亮点。大三林板块自0国土资源部调查包括上海的11省市工业用地全球第二大上市工业地产集团低调现身上海普洛斯投资5960万美元启动虹桥物流园8月1工业用地招拍挂正式列入新规9月24日，从国土资源部获悉，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（修订草案）已经过部务会议审核并原则通过，该规定经进一步修改后，将以部门规章形式公布施行。在新版规定中，将工业用地补充到土地招拍挂范围。去年，国土资源部首次明确了六类纳入“招标拍卖挂牌”的出让国有土地范围，今年3月新颁布的中华人民共和国物权法对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”同时，鉴于物权法明确建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立。修订草案也添加了此项内容。修订草案中还将“国有土地使用权”这一表述一律改为“国有建设用地使用权。”二、市场指数分析1工业物业租金分析2008和53成为工业物业租金涨势最为强烈的区域。而奉贤的工业物业租金在一段“疯狂”的上涨后，逐渐趋于平和，近期稍有回落；嘉定、南汇等其他区域近两个月的价格变化甚微。由于上海市十一五规划对发展现代服务业表达了前所未有的关注，而现代服务业作为一种智力高度募集的新兴产业对其载体工业物业及商务配套有了较高的要求。浦东作为上海的“窗口”区域及全市现代服务业发展的引领者，以金桥OFFICEPARK为代表的高档总部研发办公楼宇市场的供需两旺现状，以及可再开发土地资源的稀缺性，使得浦东工业物业租金价格继续快速上涨。图81200工业物业售价分析2006。其中浦东的售价是上海各个郊县中最高的，达到5000元/平方米；最低的售价是金山区，为1900元/平方米。图83200工业物业需求分析从2009，涨幅比8月高03个百分点。房地产宏观调控的有进一步加强的客观需要。十七大期间，建设部部长汪光焘、副部长仇保兴都曾表示，住房保障将是今后一个时期的重要工作，预计在今年、明年、后年三年内，廉租房和经济适用房的投资将呈翻番的趋势。10月25日，国务院常务会议表示，第四季度要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。由此可以预测，今年第四季度或更长的一段时间内，房地产宏观调控依然保持高压态势，具体包括两个方面，一方面继续强化落实已出台的政策，另一方面将推出新的调控政策，其中以前者为主。首先，预测一下将会强化执行的旧政。主要包括以下几点一是“上海将会继续加大对住宅用地的供应市政府新闻发言人陈启伟表示，年内将有450公顷住宅用地上市供应，其中中心城区约50公顷，近期将分批推出。而第三季度仅推出住宅用地53公顷，这离450公顷还差近400公顷的距离，如果能够按照陈启伟所说，那么200上海将会继续维持工业用地供应占主角的趋势由于上海市中心土地已经基本饱和，而发展潜力比较大的区域大部分都在外环以外，而郊区的土地使用的用途大多数是工业用地。预测第四季度土地出让公告仍然将以工业用地为主。3土地供应仍然集中在外环以外区域由于上海土地供应外围化趋势越来越强烈以及伴随着工业地产的升温，而工业用地大部分集中在外环以外的区域，因此第四季度供应土地集中区域以外环外为主，预测占供应土地总量的8595。三、房地产金融走势预测三季度房地产个人住房贷款发展迅猛，这得益于快速增长的市场需求和价格水平。随着上海房地产市场调整的来临，特别是央行金融调控的收紧，第四季度，上海中资银行个人住房信贷规模将不可避免出现萎缩。房地产开发贷款方面，目前房地产开发资金来源结构已经发生明显的变化。银行贷款在房地产投资资金来源中的比例逐步下降。第四季度，这种趋势将继续。公积金贷款规模将有所扩大。原因是在商业银行全面提高第二套房贷款的首付比例和利率之后，公积金贷款由于不受这项政策的限制，以及更加有竞争力的低利率水平，将成为自住及改善住房需求者的首选融资渠道。外资在上海房地产市场上的经营活动将从单边收购物业过渡为收购和套现并存的局面。由于过去两年外资基金等投资机构在上海持有大量的优质商业办公物业，到目前为止获利丰厚。在上海房地产整体出现调整的时候，套现出局成为部分投行的选择。从长期看，善于操作长线的大型投资机构依然会看好上海的物业，在合适的价位将继续进行投资收购。四、住宅市场走势预测随着市中心住宅用地的稀缺，上海未来新建商品住宅供应量仍然将集中在中心城区以外的区域，9月底上海市政府提出今年内将有450公顷住宅用地分批推出，其中中心城区约50公顷，而已经清理完毕的项目中90平方米以下房屋约1050万平方米，年内预计达到预售标准的新建商品住房面积约450万平方米。这些都将极大地有利于商品住宅供需平衡的调节，市场的供需矛盾有望得到缓解。全市住宅价格受重大工程配套用房变化的影响将有微幅振荡，而商品住宅价格同比去年将保持在10涨幅以下。随着四季度销售旺季的到来，上海商品住宅市场需求仍将保持上升势头。虽然今后可能还会有一系列调控房地产市场的政策和措施出台，但自住购房者需求依然强劲。从长远来看，上海商品住宅成交价格还会持续微幅上扬的趋势。上海存量商品住宅交易和租赁市场将继续走高，在新建商品住宅增加放量后，存量商品住宅交易将趋于理性平稳。五、办公楼市场走势预测1供应量将进一步加大，供应区域主要集中在杨浦、虹口、宝山等非核心商务区及近郊区参考上海市前两年的办公类土地出让情况，根据历年的办公楼年度变化态势，下半年是办公楼市场的活跃期，尤其是年前往往是供应和成交的高潮期，再结合前三个季度的情况，进入第三季度以来办公楼市场开始活跃，预计从第四季度起，全市办公楼的供应将进入持续的火热期，供应量将进一步加大；供应区域主要集中在非核心商务区和近郊区，如浦东、杨浦、虹口、普陀、闸北等新兴的商务商业中心，以及宝山、闵行等近郊区。2成交量将进一步提高，进入全年的销售高潮期根据历年的办公楼年度变化态势，第四季度是办公楼市场成交的高潮期，结合前第三季度的交易情况，整体楼盘收购现象又开始显现，再加上全市办公楼需求一直都很旺盛，预计第四季度全市办公楼的成交量将进一步提高，将进入全年销售的高潮期。3成交价格将稳步上扬，市场将供销两旺根据历年的办公楼年度成交价格变化态势，第四季度的成交均价是全年的峰值，结合今年前第三季度的成交价格走势，再加上全市甲级办公楼空置率不断走低和租金不断上扬，预计第四季度全市办公楼的成交均价将稳步提高，市场将显现供销两旺的局面。六、商业营业用房市场走势预测1供应量将进一步加大，供应区域主要集中在奉贤、南汇、宝山等郊区参考上海市前两年的商业类土地出让情况，根据历年的商业市场年度变化态势，后半年是商业营业用房市场的活跃期，尤其是年前往往是供应和成交的顶峰期，再结合今年前第三季度的情况，进入第三季度以来商业市场开始活跃，供应和成交面积大幅增加。预计从第四季度起，全市商业营业用房的供应将进一步加大；供应区域主要集中在郊区，如奉贤、南汇、闵行、宝山和嘉定等，而市区也会有一定程度的放量，主要将会分布在浦东、普陀、等新兴的商业中心。2成交量将进一步提高，进入全年的销售顶峰根据历年商业营业用房的年度变化态势，第四季度是商业营业用房成交的顶峰，结合今年前第三季度的成交情况，整体收购商铺等商业物业又开始显现，预计第四季度全市办公楼的成交量将进一步提高，将进入全年销售的顶峰。3成交价格将进一步上扬，市场将供销两旺根据历年商业营业用房的年度成交价格变化态势，第四季度的成交均价是全年的峰值，结合今年前第三季度的成交价格走势，再加上目前市区供应的供不应求性，预计第四季度全市商业营业用房的成交均价将在市区均价的引领下稳步提高，市场将显现供销两旺的局面。七、工业地产市场走势预测随着工业用地被正式列入招拍挂中，工业用地成为土地出让中的主角，上海的工业地产相继随着升温，工业房地产的需求持续增长，普洛斯、嘉民集团、腾飞集团等工业地产巨头，纷纷现身上海。近期，新加坡丰树以12亿元收购浦东空港欧罗物流园项目；而全球排名第二的工业地产开发商AMB，则成功收购了近虹桥机场的物流房地产项目，外资对物流房地产项目热情正开始逐渐升温。同时，众多国内房产企业也都转向工业地产，如陆家嘴集团、鹏欣集团、绿地集团和复地集团等，越来越多的知名地产商纷纷介入这一领域。因此预计200浦东新区政府计划出资2亿元扩大廉租住房实物配租比例上海二手房指数创近年新高16，涨幅创近年来新高。二手房供需存在缺口，价格涨幅显著放大。其中，超过七成区域二手房价格涨幅超过3。中心区域的市场热度不减，一手房价格则更高，如杨浦的五角场板块，板块内部分新开楼盘价格已达16万元/平方米，给市场心理带来强劲支撑，从而带动板块内房屋价格整体走强。就市场而言，近来普通住宅需求量明显增加，带动了投资性需求。部分房屋持有者坚定看好楼市未来发展，惜售风重现，房产价格也不断攀升，部分区域价格已跃过前期高点。3保利香港2上海上半年房产合同外资大幅下挫4103上海外经贸委08亿美元，同比下降4103，占第三产业23。今年16月，上海共批准外商投资项目1953个，合同外资金额6804，其中，增资3900亿美元，占比达55，同比增加203。房地产合同外资大幅下降4103的原因是受到宏观调控的影响。据了解，建设部等6部委去年正式发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，其中设定外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元含1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50等诸多“门槛”，对上海房地产吸引外资起到了一定的抑制作用。二、八月份上海房地产主要事件1上海明年全面扩大廉租房受益面8月48万户。2006年底以来，浦东、卢湾两区四个街道率先开展了扩大廉租住房受益面试点，放宽了廉租对象的收入认定标准，并建立了与之配套的一系列新机制。会议决定，从9月上旬起分步启动实施。浦东、卢湾两区先行推开扩大廉租房受益面工作，其他区县先选择两个街道（镇）推行，年内覆盖到中心城区各个街道，明年覆盖到全市各区县。会议强调，廉租住房制度是住房保障体系的一大重点。要进一步加大市区两级统筹协调力度，不断强化“市区联手、以区为主”的推进机制。要从合理确定廉租对象收入线、加强收入信息比对平台建设、完善住房面积核定办法、建立社区事务受理服务中心一门受理模式等几方面着力，加强探索、破解难题、完善办法、形成机