2015年沈阳房地产市场调研报告

2011年沈阳房地产市场调研报告狮城天下地产中国辽宁沈阳房地产市场调研报告君悦北京企业集团地产事业部禾臣创致（莆田）房地产全程营销有限公司2007年11月15日目录第一部分宏观经济分析篇。第02页第一章沈阳市宏观经济分析。第02页第二章皇姑区经济发展概况分析。第186页第二部分房地产市场分析。第19页第一章2006年沈阳市房地产市场分析报告。第19页第二章2007年9月沈阳市房地产最新发展数据。第19页第三章沈阳市高端物业市场分析。第33页第一部分沈阳宏观市场分析第一章沈阳市宏观经济形势分析沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积13万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口7204万人，市区人口5066万人。沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在2936之间，平均气温83，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。沈阳经济和社会长足发展，人民生活水平快速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时，沈阳先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列在经济全球化迅猛发展的今天，面对全面实施振兴东北老工业基地的重要战略机遇,沈阳市政府确定,到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。一、2006年国民经济和社会发展计划执行情况（一）国民经济继续保持快速增长，综合实力进一步增强。全市地区生产总值实现24825亿元，增长165，其中一、二、三产业分别增长41、221和131。规模以上工业增加值实现9293亿元，增长325；全社会固定资产投资完成17903亿元，增长313；实际利用外资304亿美元，增长434；出口总额265亿美元，按可比口径增长20；社会消费品零售总额10487亿元，增长146；地方财政收入2364亿元，增长303；城市居民人均可支配收入116514元，增长154；农民人均纯收入5712元，增长131。经济增长创造了近14年来我市的最高水平，经济指标增长幅度在全国副省级城市中位居前列。（二）工业结构调整成效显著，发展速度与质量效益同步增长。全市规模以上工业总产值完成32951亿元，增长415。汽车、装备制造、电子信息、医药化工、农产品深加工等八个优势产业，通过调整改造成为全市工业发展主体，八个产业完成产值26977亿元，占全市工业的819。企业科技创新能力增强，启动了数控机床、重型装备、先进能源设备等领域13个重大科技专项；全市新增科技型企业1135家，高新技术企业329家，高新技术产值实现1500亿元，增长36。工业运行质量和经济效益明显提高，全市规模以上工业实现利税总额178亿元，增长51；利润总额实现71亿元，增长65；经济效益综合指数达到160，同比提高114个百分点，突破了工业效益增长多年低于速度增长的局面。细河经济区、欧盟经济区等一批特色产业园区建设全面展开。国有企业改革取得突破，24户重点国有企业和227户国有中小企业转制任务基本完成；非公有制企业活力增强，发展迅速，全年实现规模以上工业产值2200亿元，增长50，占全市的668。（三）县域经济发展速度加快，新农村建设取得新成效。通过引进和开发工业项目，实施“一村一业、一乡一业乃至一县一业”等措施，促进了县域经济快速发展。八个县（市）、区新上工业项目1037个；开发“一村一业”项目96个，336个村率先实现“一村一业”；集中规划建设10个农业经济区；全市农村地区生产总值实现1030亿元，增长205，高于全市四个百分点；地方财政收入374亿元，增长381，高于全市78个百分点。（四）服务业发展加快，中心城市功能进一步拓展。全市第三产业增加值完成12096亿元，增长131。通过举办“国际旅游节”、“清文化节”等活动和开展与周边城市旅游合作，全年接待国内外游客4553万人次，增长301，旅游总收入实现272亿元，增长202。其中“世博园”接待中外游客1268万人次。全年举办各类展会活动146项，交易额908亿元。全市物流业增加值实现408亿元，增长15。房地产业继续保持稳定健康发展，全市商品房销售面积12438万平方米，增长249，销售额4199亿元，增长323。其中房地产开发投资5383亿元，增长302。金融支持经济发展的力度增强，全市本外币年末存款和贷款余额分别达到4000亿元和2600亿元，增长82和104，发放个人消费贷款440亿元。通过对传统服务业的调整改造升级，促进了消费需求，全市社会消费品零售总额实现10487亿元，增长146。（五）“开放年”活动成效显著，利用外资和引进内资规模继续扩大。以项目为载体，加强对内对外招商，全市实际利用外资304亿美元，增长434，连续两年位居全省第一。对内招商也取得显著成效，共引进投资500万元以上项目1805个，调入资金536亿元。进出口贸易稳步增长，全年进出口总额完成495亿美元，其中出口265亿美元。辽宁沈阳出口加工区正式封关运作，沈阳（张士）出口加工区正在加快建设，两个出口加工区将成为我市承接国际产业和技术转移的重要平台,对外交往日益活跃，继世园会、“制博会”和“韩国周”之后，又成功举办了第十四届世界生产力大会、中国风险投资论坛等重大国际活动。（六）投资结构进一步完善，总量继续保持合理较快增长。工业投资和非公有投资比重继续加大，全市工业投资6943亿元，占全社会固定资产投资的388，增长361；非公有经济投资完成1347亿元，占全社会固定资产投资的752。全年开工建设投资3000万元以上项目1425个，其中竣工710个，完成投资10845亿元，占全市投资的606，促进了投资合理较快增长。在项目经济的支撑下，全社会固定资产投资完成17903亿元，增长313，以拓展“四大发展空间”为重点，加快了沈西工业走廊、沈北新区、大浑南地区、棋盘山旅游风景区开发建设步伐，进一步提高了产业发展的承载能力。（七）城市建设力度加大，环保与节能工作取得新进展。以举办世园会为契机，进一步加大投入力度，去年全市投入城市建设资金155亿元，增长26。地铁一、二号线相继开工建设，奥体中心体育场工程主体结构完工，沈西、沈北开发大道和沈铁大道、胜利大街南段续建工程建成通车。全面启动了环境综合整治工程，仙女河污水处理厂二期工程及西部污水处理厂投入运行，新增污水处理能力35万吨；实施中水回用示范工程100个；通过开展大气污染综合治理，全市空气环境质量优良天数达到320天。二、2007年沈阳城市建设现代化建设发展目标一加快推进地铁建设，力争使一号线及其延伸线部分车站和区间土建主体工程竣工，加快建设地铁二号线。奥体中心主体育场全部竣工，规划展示馆年底前投入使用；启动奥体中心配套工程、国际会展中心、美术馆等一批功能性、标志性建筑。二完成机场路扩建工程，贯通南北二干线，沈阳至康平高速公路年内竣工通车。建设沈西工业走廊出海通道及沈山、沈大、沈丹高速公路联络线等高等级公路，进一步完善“四大发展空间”交通基础设施建设。启动沈阳至彰武、阜新、铁岭高速公路和沈营一级公路工程，增强沈阳都市圈内快速通行能力。三是加速推进辽宁中部城市群合作交流。重点在空间发展布局、基础设施建设、资源开发利用、产业整合等方面加速推进城市间的交流合作；开展经济区轨道交通项目的前期规划工作；加快本溪至辽中、辽中至新民等中部城市群环线高速公路建设。四是坚持建管并重，强化市容市貌、道路交通、环境卫生、公共绿地等监管工作。四是加强传统商业街区改造，促进传统服务业升级。继续加大对太原街、中街、长江街、西塔等中心商贸区和22条商业街改造建设力度。大力发展社区生鲜便利店和标准化超市，建设标准化社区商业服务中心30个。三、“南北金廊”沈阳城市世纪战略规划提出的核心概念金廊即“中央都市走廊”,是沈阳城市发展战略中的核心概念。开发建设金廊是沈阳市委、市政府为应对竞争和挑战、完善中心城市功能、提升城市竞争力、创造新的产业带和新的投资热点而推出的一个重要的战略之举。它将奠定沈阳一个南北走向的都市空间，以此带动沈阳形成以金融、商务、资讯、酒店、商业为主的新的产业群，并辐射周边其他城市乃至整个东北亚经济圈。从根本上说，“金廊”将带动沈阳形成新的产业群，这个产业群的布局上将是一个群落和空间带，凝聚整个城市的人、财、物，乃至全部辽宁中部城市群的力量，是沈阳从工业文明走向知识文明的智力创造含金量所在。其目标是通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，是东北中心城市的核心控制区。一金廊建设的意义和目标1、整合资源、明晰城市结构。沈阳的北陵大街青年大街从城市空间结构上是沈阳的中轴线，其沿线已建设了较多具有重要功能的城市建筑和标志性建筑，具有较完善的交通功能和景观功能。这次重新规划和建设金廊就是依托现有基础，整合资源、提升品位、拓展空间，完善结构，使其成为城市空间结构的脊梁和城市发展的黄金地带。2、完善城市功能、提升城市竞争力。沈阳历史悠久、工业基础雄厚、区位优势明显，是东北地区的中心城市。沈阳周边200公里范围内积聚了3座特大城市和5座大城市，拥有近3000万的庞大的消费群体，是我国继长三角、珠三角、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、经济规模最大的地区。面对国内外城市之间的激烈竞争和加快改造老工业基地等一系列机遇，沈阳要重振雄风，真正树立辽宁中部城市群、东北乃至东北亚的区域中心地位，需要不断完善和提升功能，并为即将增加的金融贸易、会展、文化、商务办公，尤其是跨国公司总部所在地等功能提供发展空间，来应对区域乃至国际范围城市间日趋激烈的竞争和挑战，全力打造一个令世界瞩目的新沈阳。3、创造新的产业带和新的投资热点。金廊是城市新的产业源和经济带，要重点发展新兴的第三产业。金廊的建设对于增加城市新的产业、提升土地价值、促进城市经济发展、吸引国内外资金、创造新的投资热点具有非常重要的作用，必将形成沈阳开发建设的一个新的热潮。二金廊的范围金廊是城市中轴的拓展，其具体范围北至北陵公园，南至南三环路，东至黑龙江街敬宾街奉天街五爱街，西至黄河大街三经街三好街，总面积约366平方公里，平均宽度12公里，全长17公里（浑河南约5公里）。三整体定位金廊是城市服务功能的载体，是沈阳最重要的经济带之一，它集聚了金融贸易、商务办公、公司总部、科技会展、文体休闲、现代生活等功能，是未来服务于东北、乃至东北亚的区域中枢，是体现城市活力和魅力、展示城市形象的窗口。四布局结构目标是建立一个功能定位明确，沿金廊中轴线由北向南环环相扣，建筑、道路、绿化、水系等要素相融合的功能布局结构。总体结构为“一轴、四区、九节点”。1、一轴北陵大街青年大街是金廊的中轴，是最重要的功能轴、景观轴、交通轴。金廊的重要项目主要沿这条轴线两侧分布，是串联各功能分区和节点的中枢；进一步营造这条轴线的景观特性，使其成为金廊的中心视觉走廊；同时这条轴线也承担着城市南北向的主要交通功能。2、四区省级行政文化中心区北陵向南到崇山路，主要功能为省级行政办公、服务、文化休闲等。中央商务区在现有的基础上拓展北站金融商贸区用地空间，北至长大铁路，南至小西路，目前规划面积约27平方公里，是金廊建设的核心区域之一。打造未来面向东北的区域性金融、管控中心、贸易平台所在地，鼓励发展金融贸易、商务办公、信息服务等功能。文体、展示中心区北起滨河路，南至浑河。这里重点发展文化传媒、会展博览、体育休闲、宾馆服务、现代生活等功能。城市新都心区既浑南新区的中心区，是城市新的CBD，是中央商务区在时空和功能上的进一步拓展，构筑未来面向东北亚的金融、贸易、商务、办公、文化、会展等功能，与北站地区的中央商务区形成功能互补的错位竞争关系。3、九节点沿沈阳金廊，由北向南，重点建设九处节点，以点带面，带动金廊建设。具体为北陵公园周边地区为省级行政办公及服务、商务办公、生态公园，重点建设环境、营造文化、办公氛围。北站北出口地区为中央商务区及沈阳北站配套服务区。重点建设酒店宾馆、商业、办公等功能。北站地区CBD的核心区段之一，重点建设金融、贸易、商务等功能，建筑以高层为主，提高容积率，打造区域中心节点。市府广场地区发展商务办公、信息贸易等现代服务业。彩电塔地区重点营造环境，重点发展传媒、信息交易等。展览馆地区形成综合会展区，举办中小型及专业展览，尽可能营造开敞的空间景观。五里河体育场地区文化、体育休闲中心，整合周边资源，继续建设大型文化设施，完善文体、休闲服务功能。滨河地区重点建设青年大街与浑河交叉处区域，创造良好的滨河景观和城市意象，重点发展酒店服务、文化娱乐、旅游等功能。浑南中心区重点打造未来面向东北亚的国际性、以高科技为依托的金融贸易、商务办公、文化会展平台。五交通规划遵循“功能调整、交通分流、设施完善、公交优先”的原则进行规划。1、改造青年大街为机动车双向十车道，拓宽道路红线，重点进行绿化景观和步行系统建设2、减少横向交通对青年大街主向交通的干扰，建设地下人行过街通道，提高青年大街交通服务水平；改造青年大街南入口地道桥，改善进入城区的视觉景观效果。3、提高青年大街两侧道路的通行能力，重点改造五爱街，分担青年大街的交通压力；进一步提高三好街、和平大街、南京街的通行能力，优化区域内道路交通系统，形成高效、快捷的交通网络。4、完善公交系统，优化交通模式。启动地铁2号线建设，增强金廊内部交通可达性。六绿化、水系规划以北陵公园、北运河、市府广场、青年公园、南运河、科普公园及浑河沿线的绿化建设为核心，以青年大街沿线绿化建设为骨架，以线带面，形成完善的生态绿化景观系统。初步规划青年大街绿化率由原来的12提高到25。进一步挖掘金廊沿线水景建设的潜力，做大、做优现有河流、湖面，美化金廊水系景观。重点在北运河、南运河与“中轴”交叉处扩大河道、湖面，初步规划可增加近3公顷水面。七空间形象塑造天际线设计高层群体以金廊中轴线纵向展开，不断在节点处形成高潮，创造富有节奏和韵律的城市空间。文化休闲娱乐区相对低伏，商贸办公区相对高耸，地标性建筑穿插其间，形成控制点。八规划实施策略实施方针统一规划、整体改造、市场运作、分期实施。启动方式近期选择一批重点地块推出，实行政府储备与招商开发相结合的方式，重点吸引开发商进行市场化运作，启动一些较大项目。四、沈阳商业地产圈简介目前沈阳市的商业格局是“二区域、三大圈”，即以和平区、沈河区为主要核心区域，以太原街商圈、中街商圈、北行商圈为主要大商圈。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升身影商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。但随着沈阳扩城的发展，CBD上的商圈、西塔商圈等商业地产的加入将改变沈阳的版图和大沈阳的商业圈格局。（一）太原街商圈太原街商圈位于和平区是沈阳是两个最繁华的商业区之一，是沈阳市未来大力规划发展的市级商业区。万达商业广场的启动拉开了南太原街改造的序幕，五洲的建成将使整个太原街商圈的商业形象和整体辐射力大大提升。目前在沈阳各商圈中发展最快的是太原街商圈。太原街商圈集中了千余间商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业区”。从目前太原街商圈经营品种构成中服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成中分析认为这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和沈阳独特的消费特点的产物，具有其合理性。太原街商圈代表性商场中兴商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和五洲商业广场。1、中兴沈阳商业大厦是由中国国际信托投资公司与沈阳市合资兴建，以零售业为主，集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为一体的大型商业企业。商场位于中华路，包括一店和二店，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。2、香港新世界百货是沈阳目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地。从该商场的环境和装修档次来分析该商场定位是以中高档为主，目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费。3、沈阳市联营公司成立于1952年12月20日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之一。是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业。是沈阳市传统消费的主要集中地。4、时尚地下商业街是沈阳规模最大的地下商业街。由于太原街的拆迁改造，目前人流量大，经营较旺，租金较高。但是因经营档次一般，内部规划功能不清晰，给人较混乱的感觉，目标客户群定位于局限于年轻时尚一族。（二）中街商圈中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城，南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度没有比较明确的功能区分，这与中街商圈是沈阳市历史最悠久的一个商业区有直接的关系。分析认为这与两大商圈之间的立地条件不同以及政府对沈阳市整个商业布局规划思路不同是分不开的，发展方向也将是相互补充的。从目前中街商圈的规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“4A级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。中街商圈代表性商场商业城、沈阳新玛特购物广场、兴隆大家庭购物中心。1商业城是由东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于沈阳市中街商圈东端是沈阳传统商场之一，地段优越，商业气氛浓厚，目前是中街最大的商场。2沈阳新玛特购物休闲广场由大连大商集团的独资经营，该商场积极推行新品牌，新业态、技术和新业种集成之后再造的新模式。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特沈阳店、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。3兴隆大家庭购物中心是目前沈阳已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为沈阳人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心，实施按照国际流行的SHOPPINGMALL模式，共分为7大主体公司经营兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。（三）北行商圈北行商圈是皇姑区的商业中心，也是沈阳市准备重点建设的商圈；以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街；2005年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将建设长江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、电子商城等项目来打造350000平方米的中心商贸区。但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百货、华联超市的业态支持也限于商圈规模较小，只能满足区域性需求。预计未来北行商圈以南段由昆山路至公铁立交桥，沿线约700米，建设韩商新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约2000米，引进新世界百货、香港尖沙咀百货等高档品牌，提升现有业态档次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，长约1000米，重点发展信息咨询、休闲娱乐、旅游购物等现代服务业和文化产业，同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现沈阳最具现代发展水平的商圈。沈阳十二线的迁移，将使皇姑区的北行商圈有更进一步的发展，将与太原街商圈、中街商圈一同构筑沈阳全新的“三圈鼎立”商业格局。（四）其它商圈西塔商圈有明显朝鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐发达是沈阳重要的商业街。三好街商圈地处沈阳南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。铁西兴顺街商圈是铁西区的商业核心，兴顺街是主要商业街。以建设大路为轴心向南、北延伸。由兴顺街、兴华街、小六路形成“H”型布局。当前正在兴建的处在CBD上的浑南奥体亿丰广场、北站附近的财富中心等商圈也正在逐步扩建、发展和招商，还有铁西的新码特广场也将启动。不久的将来，随着沈阳扩城的发展，相信沈阳的商业地产圈会辐射的更广泛，“二大区域、三大商圈”将会写进沈阳地产圈的历史。第二部分房地产市场分析第一章2006年沈阳市房地产市场分析报告一、2006年沈阳市房地产市场综述（一）2006年沈阳市房地产市场运行特点分析1、商品房和商品住宅的上市量和销售量均大幅度增长。2006年沈阳市商品房、商品住宅市场继续呈现活跃景象，供销量持续增长。全年房地产开发投资5383亿元，增长302。商品房上市230604万平方米，实现销售12438万平方米，环比分别增长了3602和249；商品住宅上市149980万平方米，实现销售75414万平方米，环比分别增长了3794和3749。市场运行稳定、住宅均价趋于平稳、消费者购房信心的逐渐恢复都对沈阳市房地产市场的运行产生了重要的作用。2、存量房市场不愠不火，受政策影响依然明显。从总体上看，2006年沈阳市存量房市场成交量继续保持平稳，存量房共成交60003万平方米，环比增长896；存量住宅共成交43721万平方米，环比增长446。宏观调控政策对存量住宅市场成交情况的影响依旧存在，因此2006年沈阳市的存量房、存量住宅的成交量没有出现大幅度的增长。3、中等价位商品住宅销售比重增大，低价位商品住宅销售比重逐月减少。2006年，沈阳市30004000元/平方米商品住宅的销售面积比重为4402，较上年增加了984；3000元/平方米以下的商品住宅的销售面积比重为3536，较上年减少了1098，随着收入水平的提高，居民对商品住宅价格的承受能力也有所增强，我市商品住宅呈现中等价位销售比重增大、低价位销售比重减少的趋势。4、市场结构逐渐优化，商品住宅户均成交面积继续保持在90平方米左右。“国六条”实施后，沈阳市商品住宅市场经过几个月的调整，户均成交面积开始逐渐缩小，自2006年10月份起近三个月保持在90平方米左右。一方面，宏观调控促进了商品住宅市场供应结构的优化，沈阳市商品住宅市场的成交状况也随之有所改善；另一方面，居民购房的日趋理性化以及政府对房地产市场的引导和监督的不断加强，也对沈阳市商品住宅销售结构的改善起到了重要的作用。（二）需要关注的因素1、商品住宅累计可售面积偏低。今年以来，沈阳市商品房、商品住宅的入市量继续保持快速增长，但由于居住需求旺盛，商品住宅的累计可售面积逐渐走低。至年末，沈阳市商品房累计可售面积为90604万平方米，商品住宅累计可售面积为53038万平方米，与1月末相比，商品房累计可售面积增加了3594万平方米，商品住宅累计可售面积却减少了2372万平方米，两者走势截然相反。由于商品住宅市场占据着我市房地产市场绝对主导地位，商品住宅累计可售面积的不断减少将对市场供求状况产生一定的影响。2、小户型商品住宅供应面积不足。随着“国六条”政策的贯彻实施，沈阳市加大了90平方米以下商品住宅的供应比重，6090平方米商品住宅的供应结构逐渐趋于合理，60平方米以下的商品住宅则出现了一定的供需矛盾。截至12月末，沈阳市60平方米以下商品住宅的累计可售面积为2530万平方米，占全部可售商品住宅的477，而成交数据显示，60平方米以下商品住宅的销售比重为896。从销售周期看，今年沈阳市60平方米以下商品住宅月均销售面积为790万平方米，现有可售面积仅够销售3个月左右，小户型商品住宅的供应量明显不足。第二章2007年9月份沈阳市房地产市场分析报告一、9月份沈阳市商品房市场基本情况（一）商品房市场总体运行情况1、商品房批准预售和累计可售情况本月商品房和商品住宅的批准入市量增幅趋缓，9月份全市商品房批准预售面积为25916万平方米，其中商品住宅批准预售面积为21957万平方米，与上年同期相比分别增长了548和795。从月度环比数据看，分别增长784和1407，商品住宅批准入市面积占总量的8472，所占比例较上个月有所上涨。（参见图1）图1沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图截至9月末，全市商品房累计可售面积为114609万平方米，其中商品住宅累计可售面积为69009万平方米，同比分别增长2899和3299，近几个月增幅比较稳定。从9月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房比重的6021，较去年同期增长了180个百分点。从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重为8865，较累计可售商品住宅的比重高出2844。数据显示，目前我市商品住宅累计可售比例依然较低，商业项目空置较大，建议控制商业类项目的入市量，加大力度促进商业项目的销售。本月商品房及商品住宅的累计可售面积与上月环比分别小幅增加了271个百分点和056个百分点，其原因是本月商品房及商品住宅批准入市面积仍然略大于实际登记销售面积，导致了累计可售面积的相对增加。2、商品房实际登记销售情况9月份，全市商品房实际登记销售面积为22892万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为21570万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比依次增长了583和868。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别大幅度增长了11145和12809，这主要是9月份秋季房交会出现集中成交的现象。19月全市商品房实际登记销售面积为97562万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为86484万平方米，与上年同期相比分别增长1504和1373。（参见图2）图2沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图3、不同物业类型商品房销售结构从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，与去年同期相比，除网点和车库及其他物业类型出现下降外，其他物业类型商品房均有不同程度的增长，其中别墅类物业类型与去年同期相比增长幅度最大为14500，其次是办公用房及写字楼同比增长了2736。9月份全市普通商品住宅成交面积占总量的9401，比上个月增长了696个百分点。（参见表1）表12007年9月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表项目类别销预售面积（万平方米）同比增长（）所占比例（）商品房总计2289258310000其中住宅小计215708689423普通住宅215218549401别墅04914500022网点6893644301办公用房、写字楼1352736059车库及其它49816022174、不同套型商品住宅供求结构从9月份全市商品住宅批准预售情况看，90平方米以下套型商品住宅面积合计为8897万平方米，占批准预售商品住宅面积的4052；90120平方米套型商品住宅面积合计为7453万平方米，占批准预售商品住宅面积的3394；120144平方米套型的商品住宅面积合计为4032万平方米，占批准预售商品住宅面积的1836；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为1575万平方米，占批准预售商品住宅面积的718。从9月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为8427万平方米，占登记销售面积的3907；90120平方米套型的商品住宅销售面积合计为7934万平方米，占登记销售面积的3678；120144平方米套型的商品住宅销售面积合计为3814万平方米，占登记销售面积的1768；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为1395万平方米，占登记销售面积的647。从全市各户型供销情况看，各面积段的供销比均变化不大。与上个月相比，按政策要求，6090平方米套型的商品住宅房源有所增加，本月90120平方米套型的商品住宅供给略小于需求，呈现供不应求的态势。从近几个月成交情况看，90120平方米的中等偏大户型市场需求旺盛，据调查，这一面积段的购买人群主要是中高收入群体，购买目的是要改善生活，属于自住性消费，用于投机或是投资的甚少。值得关注的是，考虑到目前我市居民的居住状态及可支配收入水平，引导部分需求转向中小户型仍是一项长期坚持的工作。（参见表2）表22007年9月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表套型面积（平方米）上市面积（万平方米）所占比例（）销售面积（万平方米）所占比例（）601932880176081660906965317266673091901207453339479343678120144403218363814176814415757181395647合计219571000021570100005、不同价位商品住宅供求结构从9月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，20003000元/平方米的商品住宅面积为5089万平方米，占批准预售面积的2318；30004000元/平方米的商品住宅面积为6040万平方米，占批准预售面积的2751；40005000元/平方米的商品住宅面积为7862万平方米，占批准预售面积的3580，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。从9月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，30004000元/平方米的商品住宅销售面积为7087万平方米，占登记销售面积的3286；40005000元/平方米的商品住宅销售面积为7170万平方米，占登记销售面积的3324，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。从不同价位商品住宅供求结构对比情况可以看出，本月我市30004000元/平方米、50006000元/平方米和6000元以上商品住宅供应比例低于销售比例，呈现出不同程度的供不应求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出供大于求的态势。（参见表3）表32007年9月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表价格类别（元/平方米）上市面积（万平方米）所占比例（）销售面积（万平方米）所占比例（）2000以下70131968231620003000508923184220195630004000604027517087328640005000786235807170332450006000179881919378986000以上467213474220合计219571000021570100006、商品房价格运行情况9月份，全市商品房销售均价为3529元/平方米，同比上涨了364个百分点，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3679元/平方米，与上年同期相比上涨了434个百分点。本月全市商品房销售均价与上个月相比下降了159个百分点，市区商品房销售均价环比下降了489。9月份，全市商品住宅销售均价为3436元/平方米，比上年同期上涨了527，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3578元/平方米，比上年同期上涨了567。从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价上涨了038个百分点，而市区商品住宅的销售均价则下降了338个百分点。从总体情况可以看出，尽管本月我市商品房和商品住宅的销售均基本变化不大，依旧保持平稳运行。（参见图3、图4）图3沈阳市商品房销售均价月度走势图图4沈阳市商品住宅销售均价月度走势图9月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3434元/平方米，与上个月相比上涨了062个百分点；别墅的销售均价为4044元/平方米，与上个月相比大幅度下降了3484；网点的销售均价为5288元/平方米，与上个月相比上涨了113个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为4691元/平方米，与上个月相比大幅度上涨了2028个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4830元/平方米，与上个月相比上涨了423个百分点。本月，除别墅外，其他类物业的销售均价较上月均有不同程度的上涨。（参见图5）图52007年9月沈阳市不同类型物业销售均价对比图（二）商品房市场区域运行情况1、不同区域商品房销售情况9月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为铁西新区、于洪区和东陵区，其销售面积依次为4849万平方米、4613万平方米和3470万平方米，同比分别增长了2714、314和5218；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为铁西新区、于洪区和东陵区，与上年同期相比依次增长了3148、048和4915。本月沈河区、沈北新区和浑南新区的商品住宅销售面积同比增长幅度比较大，依次增长了18313、13551和8061。目前，铁西新区、于洪区和东陵区依然是我市房地产市场成交集中的区域，销售持续旺盛。另外，随着沈北新区房地产市场的迅速发展，区域内商品房成交涨幅较大。（参见表4）表42007年9月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表区、县（市）商品房商品住宅销售面积（万平方米）同比增长（）销售面积（万平方米）同比增长（）沈河区8061101475918313和平区13375141133497皇姑区1277331911863009铁西新区4849271444743148大东区2821287826523136东陵区3470521833524915于洪区46133144473048浑南新区1380851513328061苏家屯区38770253627191沈北新区15633979150413551新民市3511704430720011辽中县023000023000法库县00595100039635康平县0103684010412312、不同区域商品房价格运行情况9月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为4925元/平方米；其次为和平区，商品房销售均价为4209元/平方米。市内八区中，本月商品房销售均价最低的仍为于洪区，为3160元/平方米。环比上个月，只有皇姑区和浑南新区的商品房销售均价有所上涨，市内其他六区的商品房销售均价都呈现不同程度的下降。（参见图6、图7）图62007年9月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图图7沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图9月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、和平区和浑南新区，销售均价依次为4901元/平方米、3873元/平方米和3783元/平方米，从环比数据来看，和平区和浑南新区分别微幅上涨了408个百分点和191个百分点，而沈河区环比则下降了1058。于洪区和东陵区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为3156元/平方米和3392元/平方米。与上个月相比，9月份市内各区域商品住宅销售均价除了和平区、皇姑区和浑南新区有所上涨外，其他市内各区域商品住宅销售均价都出现了不同程度的下降。（参见图8、图9）图82007年9月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图图9沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图二、当前沈阳市房地产市场基本运行态势沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，房地产市场日趋活跃，市场供应结构渐趋合理，住房均价走势稳中有升。主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。1、现有许多城市家庭存在有效需求。2、外来人口的成交量以15/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。3、未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。第三章沈阳市高端物业市场分析一、高端物业市场发展背景沈阳作为辽宁甚至是东北地区的中心城市，在多年的经济发展过程中造就了一大批先富起来的人，他们的消费行为对沈阳房地产行业有重要的影响。沈阳高端市场的发展是整个房地产市场的先行军，2003年以前的市场产品以满足收入较高的高端客群为主，直到近期高档市场日趋饱和后，市场结构才有所变化。二、高端物业分析以价格为标准对高端物业划分的依据为单价每平米在6000元以上的均可以成为高端物业。在价格判断的基础上，根据产品特征，目前沈阳高端物业又可划分为高档公寓市场和别墅市场。三、市场产品特征分析（一）区域分布沈阳房地产市场现阶段高档住宅，绝大部分集中于沈河、和平、皇姑与浑南四个区，占90以上。沈河区以其重要的城市地位、完善的生活配套、良好的生活条件，拥有高档住宅数量占据全部的1/3，独占鳌头；和平区因与沈河相似的特点而紧随其后。两区相加，占60。浑南新区作为整个沈阳未来新的居住中心，大大加强了住宅开发的力度与速度。同时在政策引导、优良的环境与快速发展的情况下，越来越多的人选择了住在浑南。与此同时，其高档住宅市场也快速发展起来。皇姑区因有北陵风景区这个沈阳最宝贵的资源之一，离市中心又近，交通方便，因此也具有了发展高档公寓住宅的良好条件。五里河公园是东陵区离市中心较近、风景有好的地区，银河园是一个特例，而远离市区的东陵大部分地区则不具备发展高档公寓住宅的条件。（二）面积特征沈阳在售高档公寓住宅主力面积普遍较大，从100左右到160多不等。但整个高档市场主力面积在150220之间。（三）户型特征沈阳在售高档公寓住宅以三房和四房为主，其中三房面积一般在150180之间，二房面积在120150之间。五房及以上基本是超豪华户型，数量不多，满足少部分人需求，面积一般在250以上。四、市场供需状况分析从市场的供需状况来看，市场供过于求的压力较大。整个高端市场都面临着去化慢、销售周期长的特征，各个楼盘的销售期从期房销售一直到现房销售，平均销售时间段长达2年时间。五、价格走势高档公寓市场最近34年里一直没有较大起色，众多楼盘从2004年一直销售到现在，销售价格仅有小幅上涨，若考虑楼盘期房与现房的差别因素，则最近几年整个高端物业市场价格几乎没有上涨。六、高端物业市场问题分析目前经过几年的发展，沈阳高端物业市场已有了长足发展，但目前仍存在以下问题（一）产品品质不高、性价比不高沈阳不少高档住宅还只停留在最初级的竞争水平上，即地段决定一切。只要占据了好的地段，就疏于产品的雕琢，认为好的地段上的房子哪怕再贵也不愁买。这样的理念造出的房子可想而知，在瞬息万变、竞争越来越激烈的市场上，难免有一天不会被淘汰。（二）面积大而功能设计并不能完全到位目前沈阳高档公寓住宅市场上很多大面积的房型设计并不到位，比如卫生间是暗卫，主卧无内置式更衣间，无专门的储藏室等等。（三）缺少好的小区规划与环境部分“高档物业”，对小区规划的重要性认识不足，要么是项目地段好、周围环境佳使得开发者认为不必再花过多的力气去做细，从而在规划与环境上与小区价格的高档次并不相符。（四）缺少真正好的会所配套设施高档住宅与一般安居性住宅最大的区别性标志之一就是拥有高档次的星级会所。不同于一般小区内的活动室、棋牌室、健身房，这里所说的星级会所指得是具有星级酒店级别配置的综合性休闲健身场所。如酒吧、咖啡馆、室内恒温泳池、SPA中心、高标准健身中心等等，豪华装修，星级服务水平，让业主真正感受到豪华会所的魅力。（五）建筑水平、建材设备差沈阳房产市场上，很多所谓的高档楼盘名不副实。比如有的高档高层物业，外墙保温还在采用一般的泡沫材料等等，这些都是与高档、豪华物业不相符的。（六）高价格但无高附加值很多楼盘卖出高价格，但其能提供给业主的精神享受或自豪感却没有。一些高档住宅的业主可能会感觉到，自己化了很多钱住在这里，可能除了交通便利、环境好一点外，与周围住宅没有什么差别，自身的价格并没有得到真正体现。（七）整体市场有一定压力，但仍有一定机会由前面的市场供求分析可以看出，沈阳高档公寓住宅整体市场有一定压力，但同时也应该看到沈阳高档住宅市场竞争还处于一个相对低级的竞争阶段，还未进入完全比拼产品品质的阶段，因此只要能拿出领先于沈阳市场的产品来，跳出一般竞争的层面，就会把握住机会赢得市场。（八）沈阳高档住宅市场有较高的投资回报率目前驻沈阳的中外人员公寓的租赁率达到30，是全国平均水平的5倍之多。同时，沈阳适用于外国人及高级商务人士的高档公寓供给不足。这从河畔花园、紫金苑等、总统大厦等非常高的租金水平就可以看出。而在目前沈阳高档住宅整体价格还不算太高的情况下，有着较高的投资回报率。【结论】高端物业市场近期已趋饱和，市场竞争加剧高端物业在多年开发积累的基础上，整个市场基本处于饱和状态，而目前市场对高端物业的开发数目并没有减少，使得高端物业市场竞争压力加剧。高端物业产品价格同一性高，缺乏多元化特征高端物业主要表现为大面积、大户型，从而带来了总价的过高，进一步缩小了购买群体的范围，这也是高端物业市场走低的动因之一。市场竞争将带来整个格局的调整高端物业的同质性以及相对的低级竞争，将带来高端市场格局的重新洗牌，未来一段时间，开发素养高的企业凭借良好的信誉与产品在市场中脱颖而出，竞争力不强的企