上海宝山顾村房地产项目投资分析报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789顾村项目投资分析根据出让方提供的项目资料和资产评估报告，计划部对顾村项目的利润指标进行了客观的测算，基本情况如下一、收购成本根据项目资产评估报告，本项目的资产评估价为838亿元，项目二期和三四期的评估价如下项目收购款（万元）折合单价（元/平方米）地价248424115工程8803（推算）1458二期合计336455573地价498524716工程34533三四期合计501974748一期车库车库10921693合计838421项目转让溢价301亿元，如果采用在建工程转让方式，对方应承担增值税9364万元1。但由于采用股权转让方式，该笔增值税将由我司承担，各期的楼板价也将增加564元/平方米。2项目二期在建工程全部完工还需投入9678万元，即1603元/平方米。因此我司承接项目二期的实际成本为557356416037740元/平方米。3项目三四期的实际楼板价为47485645312元/平方米二、开发成本项目三四期的开发成本（含地下车库）预计约为448亿元，测算明细如下开发量（平方米）单位开发成本（元/平方米）总成本（万元）占比地上部分105711342336188808地下部分1945735006810152综合楼95461900181440合计448121适用税率40，速算系数5。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789地上部分的开发成本为448120000/（1057119546）3888元/平方米2。因此，三四期实际成本为531238889200元/平方米。项目二、三、四期的开发总成本约为1477亿元，测算明细如下收购成本83842二期后续投入9678三四期开发成本44812总成本（不含增值税）138332股权转让多承担增值税9364总成本（含增值税）147696三、周边楼盘销售情况项目周边楼盘的售价约为75008000元/平方米（小高层），销售速度为每周34套，参考数据如下楼盘名称销售均价（元/平方米）总住宅套数已售住宅套数开盘时间宏润韶光8500352302200575圣卡洛铂庭710075008836692006714世纪非凡750078004363232007111四、保本售价项目各期保本售价预估如下1二期实际成本为7740元/平方米，保本售价为7740（1561）8286元/平方米。32三四期实际成本为9200元/平方米，保本售价为9200（1561）9580元/平方米。以上估算仅考虑了56的营业税及附加和1的预征土地增值税，未考虑增值税清算，因此实际情况下的保本售价会更高。五、结论1根据周边楼盘销售的调查情况，若该项目销售价格定在8000元/平方米时，楼盘去化速度约为4套/周（208套/年）。在宏观调控的大背景下，房地产2由于地下车库销售较困难，因此将其建造成本摊入地上部分，作为地上部分的开发成本356营业税及附加，1预缴土地增值税。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789行业在年内出现重大政策性利好的概率很小。若项目二期546套住宅按照保本价8286元/平方米销售，且市场热度保持现状的情况下，销售周期将约为3年左右。2要达到项目整体开发毛利率不低于25的底线要求，本项目三四期的销售均价至少应达到12600元/平方米以上，在目前市场情况下存在较大风险。3项目的高峰资金占用为838亿元，而实际仅获得楼板价5312元/平方米的11万平方米开发面积。4考虑到