2008年秦皇岛第一季度房地产市场调研报告.doc

2008年第一季度秦皇岛房地产市场调研报告主题秦皇岛房地产市场调研报告机构中广信地产服务机构执案人中广信地产服务机构明日星城项目组日期08年4月目录概要34一宏观经济分析全国经济现状秦皇岛经济现状二房地产政策分析全国房地产政策秦皇岛房地产政策三秦皇岛房地产发展现状及分析秦皇岛房地产区域的划分秦皇岛城市土地及供应市场秦皇岛房地产市场物业类型分析住宅市场高端市场写字楼市场商业市场二手房市场畅销楼盘分析滞销楼盘分析四市场调研总结附秦皇岛市2008年住房建设计划456689910111114151626272926概要从2007年12月份开始，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都出现了不同程度的价格下降。2008年刚一开始，万科，绿地等几大房地产开发商又开始了对其所开发的产品进行集中降价，幅度高达20。房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。本次市场调研的目是了解秦皇岛房地产市场的发展现状及预测2008年的发展趋势。调查时间范围2008年3月21日2008年3月28。调查区域城东西南北，海港区，开发区，南戴河各区域在售楼盘（主要为中档楼盘）。调查方法普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进行分析，得出结论并进行预测。一、宏观经济分析全国2007年全国经济状况调查单位；美元GDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比中国30100亿2280上升117上升69美国福布斯杂志网站2月26日发表文章，题目是“中国第一”。文章说，中国是数字上的大国。在世界上人口最多13亿；拥有世界上市值最高的公司中石油；经济增长最快从上世纪70年代末以来，年均增长率为97，并且很有可能在2008年超过德国，成为世界上最大的商品出口国。文章认为，21世纪属于中国。要感受一个国家的规模和影响力，用数字是最好的证明办法1、中国的外汇储备高达153万亿美元2、中国生产的服装、水泥、黄金和钢铁比其他任何国家都多。3、2006年，中国有400多万大学毕业生，比美国、日本和法国的总和还多。4、到2011年，预计中国将成为世界上最大的能源消耗国。美国现在是世界上最大的能源消耗国。5、中国在2007年制造了大约880万辆汽车，数量比前一年增加约22。从以上数据我们可以很清楚的看到中国的经济一直都在以一种高昂的姿态发展着。中国在世界上的地位已无须多说。秦皇岛2007年秦皇岛经济状况调查单位；RMBGDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比秦皇岛亿元2327989上升上升47秦皇岛居民消费价格总水平上涨较快，2007年111月，全市居民消费价格总水平CPI累计上涨62。食品类价格上涨171，居住类价格持续上涨，是影响CPI上涨的另一个重要因素，受建材、水、电、煤等资源性产品及购房贷款利率价格上调等因素影响，111月份居住类价格上涨29，拉动居民消费价格总水平上涨038个百分点。烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务虽然涨幅也都超过3，医疗保健和个人用品、交通和通信类涨幅较小；而衣着、娱乐教育文化用品及服务两类则分别下降54和08。批发和零售业实现增加值亿元，同比增长；住宿和餐饮业实现增加值亿元，同比增长；房地产业实现增加值亿元，同比增长；居民服务和其他服务业实现增加值亿元，同比增长。由以上数据及对比可以看出秦皇岛是是一个收入及消费都出现快速增长的城市。二、政策分析全国房地产政策今年开春就有利好消息传来，2月4日，中国人民银行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法,并在利率、期限、项目资本金方面作出特殊规定扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30，与一般商业性房地产项目不得低于35的规定相比较低了5；明确了利率优惠政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10”；放宽了贷款期限。二套房贷首付40，11倍利率中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发关于加强商业房地产信贷管理的通知。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付比例不低于40，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的11倍。影响有效地抑制非刚性购房需求，有效地减少投资性购房税收政策1月16日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收3060不等的土地增值税。影响开发成本增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成一定影响。土地政策10月9日，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（39号令），要求从11月1日起，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。影响不仅规范了拿地程序，还将有效阻止开发商蓄意囤积土地的行为。12月3日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了土地储备管理办法，规定土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，必须达到“净地”要求，提高供应“净地”能力以狙击囤地。影响使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。秦皇岛房地产政策扩大廉租住房制度保障范围从2008年起将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭。合理确定保障标准及方式。保障标准为人均建筑面积15平方米，每户建筑面积最低30平方米，最高50平方米。影响加大中低收入人群保障力度三、秦皇岛房地产发展现状及分析秦皇岛房地产区域的划分按地域划分城东、城西、城南、城北、城东；按区域划分海港区、开发区、北戴河、南戴河、山海关；按板块划分市中心板块、外环板块、汤河板块、开发区板块、戴河海景板块秦皇岛土地及供应市场土地供应量2008年秦皇岛将有940多万平方米的土地供应量；开发量420万多万平方米住房即将开工建设；各板块已知市场供应量分析图14050012025012005010150202503035040市中心区市外环区市开发区在售开发体量万M2潜在开发体量万M2城北城西城东城北城南市中心板块开发区板块海景板块汤河板块各板块已知市场供应量产品分析图4103515602468101214161820224262830北戴河南戴河山海关在售开发体量万M2潜在开发体量万M2相对2007年上半年土地交易频频出现的抢地局面，2008年的“开场白”低调了许多。本市2008年2月份土地第一拍，共推出七幅地块，其中两块地流标，另外五块地中三块以底价成交，另外两块地也仅以单价高于底价两万元的低价出让。去年上半年地价上涨幅度较快，基于个别地块面积小，总价低，再加上开发商对提高容积率有着良好心理预期，导致竞争激烈，竞地出现盲目攀高的局面。去年下半年伴随着宏观调控政策的深入，房价涨幅趋缓，市场形势并不明朗，另外一些开发商因手里有地并不急于拿地，故今年以来土地市场呈现惨淡态势，很多开发商对拿地表现出前所未有的犹豫。2008年秦皇岛市房地产各种物业类型调查（一）住宅市场【第一季度市场供应】2008（1月3月份）秦皇岛批准商品房预售项目名称地点开发商预售面积预售套数房屋性质广顺现代城居住小海阳路秦皇岛区二期（716、1820、2832号住宅楼，6、17商业和公寓楼）以东，规划燕山大街以北（原奥格厂）广顺房地产开发有限公司928355平方米811套住宅、商业、地下车库假日蓝湾开发区东区河南南路以西，海口道以北秦皇岛市城源房地产开发有限公司1476231平方米87套住宅嘉远SOHO公寓河北大街137号秦皇岛市嘉远房地产开发有限公司179626平方米32套公寓金域大厦商办楼民族路自来水秦皇岛市金域1130867商业、公司南侧房地产开发有限公司平方米办公金海湾森林逸城河北大街西段南侧，京哈铁路以东秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司2272649平方米705套住宅、地下车库阳光丽景建设大街中段秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司2215886平方米219套住宅、商业耀华老村便民市场改造工程海港区耀富路秦皇岛耀华房地产开发有限公司1143平方米商业广顺现代城居住小区二期海阳路以东，规划燕秦皇岛广顺房地产开573369平方米684套住宅（15号楼）山大街以北（原奥格厂）发有限公司共计31921233平方米2538套调研楼盘分析【08年第一季度在售项目价格】板块划分项目名称所在区域一季度均价东方明珠城市区4200元/东部板块海港第一城市区3800元/渤海明珠市区4800元/中部板块和苑市区4750元/在水一方外环4900元/和平花园外环4100元/文博城外环3950元/广顺现代城外环3900元/燕山家园外环3900元/西部板块汐岸尚景外环未定价金海湾森林逸城北戴河5200元/（高层）蓝湾南戴河8000元/（公寓）戴河板块倚海45南戴河7800元/（公寓）金海岸南戴河7700元/（公寓）【区域价格比较】4800414078330100020003000400050006000700080009000市区市外环海景区域价格【价格成长变化】4700415077504750410076504800414078330500010000150002000025000市区市外环海景区域一月二月三月整体市场情况进入08年以来，秦皇岛市场受整体宏观调控政策影响、消费者观望情绪严重以及处于市场销售淡季等多方因素的影响，整体市场开始出现疲软。市场供应情况顺应城市向西发展的趋势，08年第一季度新批准商品住宅，基本为西部板块区域的楼盘，且全部为去年开盘项目的2期或尾盘，以及其他区域的老项目尾盘销售。虽然年后市场无新的项目供应，但市场整体供应体量依然较大。市场需求情况从售楼现场可以感觉，整体市场处于冷清状态，客户量较少，有些项目甚至没有客户咨询。市场成交较为惨淡，虽然个别项目以低价促销，但成交客户量依然较低。价格情况大部分楼盘都出现或多或少的降价销售，个别楼盘为了抢占市场不惜出现低于3000元/的超低价，各开发商相互影响，纷纷打折促销。但个别项目由于其产品规划较好、品质度较高，项目知名度及口碑均好，在市场上依然保持较高的市场价格，（金海湾森林逸城）市场开始出现两极分化迹象。（二）高端市场受市场及季节影响，秦皇岛的高端市场，年初基本无新的项目入市，市场供应稀缺，只有品质及口碑均较高的红屿别墅尾盘（几套）在销售，客户量较少。随着房地产销售黄金时期及奥运的到来，年中即将迎来市场高峰（戴河庭院、金海湾森林逸城均集中在五一之后推盘）。金梦海湾今年的开工，预示着秦皇岛高端市场黄金时代的来临。（三）写字楼市场目前秦皇岛写字楼市场的发展依然比较落后，写字楼的竣工面积和实际销售面积之间存在较大的差距，整体市场供应量较少，市场主要以消化存量房为主。办公楼一般是公司自己建设，自己使用，自己管理，或是定向开发，如电信公司、通信公司和银行等。商业概念的写字楼（非办公楼）的销售情况不好，需求总量少，有效需求不足，造成写字楼大面积的滞销，普遍销售不佳、出租率低。在市场调查中，位于市中心的综合项目中设计有少量的写字楼，如金阳大厦、金龙中央胜境等，但这部分写字楼供应总量较小，市场消化速度较低。（四）商业市场秦皇岛商业分布主要集中在以三条主路构成的三角区域为核心，向外辐射形成了海港区的核心商业区，包括了秦皇岛商城、金三角市场、华联商厦、广缘商厦等。建设大街与文化路两处辖区处占海港城区面积13，人口20，商业营业面积却达达到75，引起资源过剩和分布不均。业态构成服装、家具百货、餐饮娱乐和家用电器等。租金水平根据位置不同，沿街门脸点租金在48元/平米/日不等，商厦内部摊位则在25元/平米/日不等，总体租金水平较高。客户主要构成海港区居民、三区四县进城购物的居民、部分旅游散客。商业调研项目分析重点项目调研【1】秦皇岛商厦类型业态分布客群现状及特点首层手机、化妆品、品牌休闲服二层鞋业、饰品、皮具（包）三层女装系列四层男装系列、毛衣以老秦皇岛人及中老年人群居多1、以中低档消费为主；2、业态规划不合理；3、周末客流量较高，但购买力较弱；中档消费比较受欢迎4、由于营业额较低部分店铺已撤出及告示转让；【2】金源商厦类型业态分布客群现状及特点首层部分高档及运动品牌服饰、皮具、饰品及通讯专柜二层女装系列三层四层婴儿用品及运动器材五层餐饮、游戏厅以老秦皇岛人为只要客群；首层麦当劳，顶层餐饮及游戏厅为商场吸引了部分年1、业态混杂、布局规划不合理；2、除地下超市客流较大外，整体客流量依然较少；3、首层只出租了三地下超市轻客群；分之二；其他楼层的租户都有部分租户已经撤出；4、大部分商品都存在降价处理；【3】天洋购物广场西厅运动区类型业态分布客群现状及特点首层运动品牌（一线）二层运动系列（二线）三层休闲系列四层韩国城以当地及本市大学生为主的年轻群体周末人流量较大，为当地最为活跃的区域，但依然有个别租户退出；时尚区首层时尚品牌（年轻）二层淑女、时尚派三层时尚男装（二、三线品牌）四层毛衣、打折类商品以当地白领及年轻客群为主商业业态规划出现明显进步，有业态功能划分；周末客流量较高，活跃度较高；【4】天洋购物东厅类型业态分布客群现状及特点化妆品、饰以当地高收业态规划合首层品、手表、高档皮具二层时尚专区三层高档女装四层高档男装入人群为主，客流量不高但人群素质较高理，为秦皇岛高档的商场、商品价格偏高、商场管理及布局都呈现较高水平【其它商业业态情况】商业市场分析商业网点布局不合理，商业硬件资源闲置与短缺，零售网商业名称层数单层面积租金水平经营特点金三角市场4160035元小百货电器、服装箱包、饰品，以国产品牌、仿冒名牌为主，价格低廉，能够批发。本地及周边区县居民还有夏季俄罗斯游客都回来此购物，典型的万通模式。供销大厦4150024元新装修的大厦，外墙铝板，但地势稍偏，以服装、鞋业为主，人流不多。华联商厦5120035元知名度较高的百货商场，现代感较强，化妆品、服装，家居布艺、超市等，人流量较多，经营档次较高。海浪花市场480023元一楼水产品市场、二楼韩国服饰、3楼健身4楼舞厅，目前装修，人流较少，档次不高。太阳城4门面410元新建BLOCK商业街区，人流量较大，经营种类繁多、主要为沿街商铺为主，租金差异大，主街门脸贵，人流量高；副街相对便宜，但人流量少，租赁情况较差。点发展缺乏规划；整体商业网点缺乏特色，业态结构不构合理；商业体量较大且消费市场有限，商业开始出现闲置现象；大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异；商业经营理念、管理模式等软件建设滞后；超市、专卖店、仓储商店、特色商业街等新型业态所占比例较小；百货店等传统业态所占比例稍大，且转向新型业态步伐较慢；旅游商业开发程度相对较弱，缺乏相应的消费引导措施和特色旅游产品；（五）二手房市场二手房销售价格仍呈现上涨态势，但涨幅回落，涨势趋缓。分析二手房销售价格涨幅回落的原因，一是去年以来，国家一系列宏观调控措施相继出台，特别是国家强制征收二手房交易个人所得税，进一步增加了二手房交易成本，以及利率的不断提高，使购房者压力增大，对二手房市场影响很大。一系列政策调整后，部分房主转售为租，房源减少，而买房者面对新政策的出台，多持币观望、等待，使二手房交易量减少。二是受新建商品住宅价格涨速放缓的影响，部分原打算购买二手房的消费者开始把目光转向新建商品房市场。畅销楼盘分析畅销楼盘的界定产品定位准确各销售时期的定价精确户型，面积，配套设施能够较大程度的满足大多数人的喜好质量过硬、品质上乘的产品与周到细致的服务在预定的各个时期内较好的完成了销售目标，且在规定的时间内将楼盘售罄以国家政策为准绳，并很好的去执行畅销楼盘的畅销原因分析（营销特点）代表性楼盘中央胜境、金海湾森林逸城；1、区位优势明显，且产品规划及品质度较高；2、配套资源优越如中央胜境凭借其市中心及紧挨秦皇岛重点中学七中为优势，大打教育资源，市场反应较好；金海湾森林逸城森林加大海的不可复制景观资源等3、施工现场安排合理如金海湾森林逸城，先卖环境，塑造天二合一的环境。先卖建筑施工时，上下两端同时施工，让客户可以看到楼盘，感受建筑风格，材料、质地、实际效果。4、销售特点注重让产品自己说话，注重产品细节，把黄金贴满全身，销售现场良好的执行力与销售力滞销楼盘分析滞销楼盘的界定一定时间内的销售量及销售时间的长短来界定一个楼盘是畅销还是滞销。代表性楼盘广顺现代城滞销楼盘的原因分析（滞销楼盘的特点）目前的滞销住宅，市场因素是一方面，产品规划、品质、房型设计合理性及销售管理等一系列因素均是导致空置的原因。1、产品规划方面盲目追求高容积率，导致项目品质度降低；2、当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种户型设计比较单一，存在空间浪费；功能分区不合理；进深较长，多为暗卫；各功能空间面积比例不当；客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间，客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗，客厅视野差，客厅的形状不好或尺度不合理；入户无过渡空间；主卧室的宽度小于3米或面积过小；户内交通线长；3、销售管理存在的问题营销概念不强，销售力度薄弱；销售现场的重视度不高；销售氛围的营造不高；缺乏相应的系统培训，整体销售水平较低；四、市场调研总结08年13月，秦皇岛住宅均价涨幅已经明显趋缓，房价基本稳定。随着宏观调控政策的组合效应逐步显现，同时受到周边城市影响，秦皇岛房地产市场出现了一些新的变化1、土地市场理性回归从土地拍卖现场情况看，类似去年价格飙高激战的高涨情绪已经不复存在，竞拍现场出现流拍现象。受市场波动及自身资金实力影响，开发商们显示出了更多的理性。2、供求关系缓和，成交均价保持平稳今年第一季度楼市比较冷清，13月没有出现新的楼盘开盘，其他楼盘均为去年在售项目。虽然商品房成交量平稳上涨，但还是低于去年同期水平。观望气氛，影响人们的购房信心，目前很多楼盘售楼处看房的人员明显减少。据统计，各大新楼盘的建设规模正在逐步加大，预计下半年的楼盘上市量会有所增加。造成目前秦皇岛房地产市场的平淡气氛虽然主要是由季节性因素造成的，但与房贷新政、土地新政等调控政策的影响也是分不开的。3、品牌效应开始成为秦皇岛房地产市场的卖点从销售情况来看，有些楼盘的商品房价格虽然下降，但依然销售困难，而有些知名的楼盘尽管价格较高却仍然畅销。楼盘的环境、房屋的质量、企业的信誉、服务等综合因素所造就的品牌效应已经成了抢占市场，品质已经是热销的基础，口碑是热销的保证，在此基础之上周到细致的全方位服务才是项目成功销售的保障。在市场低迷的情况下，开发商更应该勤练“内功”。20