四川达州项目可行性研究报告

北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划1目录决策背景_3一、内部因素_3二、外部环境_3第一部分项目所属区域介绍_4一、达州市简介_4二、达县简介_5第二部分项目概况_6一、宗地位置_6二、项目渊源_6三、宗地现状_6四、规划宗地紧邻周边的环境_7五、交通出行_7六、生活配套_7七、市政配套_7八、土地出让条件与程序_7九、地价分析_7第三部分风险分析_8一、项目的风险点及风险可能性预测_8二、风险控制手段_8三、总体评价_8第四部分市场分析_9一、经济收入分析_9二、房地产市场供需状况_9三、房产市场存在的问题_10四、房产价格涨幅原因_10五、未来三年走势_11北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划2第五部分方案一成本及投资收益预测_12第六部分方案二成本及投资收益预测_15第七部分优劣分析_19一、本项目竞争市场概况_19二、优劣势分析_19第八部分结论与建议_20北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划3决策背景一、内部因素1、本项目可为公司提供持续发展条件，符合公司可持续发展的战略。由于目前公司在大连的项目已经进入收尾阶段，为公司寻找持续可行的项目成为公司发展的重中之重，所以达州项目给我们公司的发展提供了一次契机。2、本项目占地34402亩，规模大，为达县新规划的住宅项目，技术难度比较低，公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。3、中铁二局项目的成功开发为中国中铁全面启动达州市场奠定了基础，品牌效应也为下一步开发中档项目创造了条件。二、外部环境1、本项目主要由达州现有的公司中银房地产开发运作，现在土地还是毛地，中银介绍政府协助挂牌顺利出让给相应的公司。2、增值潜力大。本项目所属达州县区在总体规划上定位于承担主城部分功能扩散和吸收改造老城区城市化人口的职能和满足中国石油、中国石化公司员工住宅的迫切需求，达县紧邻达州，发展的速度相当之快，土地升值潜力大。3、环境好。本项目所处的片区为住宅开发的热点区域，许多地产商已经进入并开始在附近建造住宅。4、市场机会明显。本项目定位以27003500元/平米的住宅，该价格产品为达州主流市场，供应和需求量都很大。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划4第一部分项目所属区域介绍一、达州市简介达州市位于四川省东北部，大巴山南麓。地理坐标为北纬30923220，东经1032910823。北接陕西省安康市和湖北省十堰市，南与广安市接壤，东、东南与重庆市万州区城口县、开县及重庆市梁平县、垫江县相邻，西抵巴中市和南充市。是中国西部四大名城重庆、成都、武汉、西安交汇辐射的中心地带。达州资源富集，交通便捷，发展势头良好，开发潜力巨大，是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇和四省市结合部的商贸中心和交通枢纽，素有有着中国气都和中国苎麻之乡的“川东明珠”美誉。达州市现辖通川区、达县、宣汉、开江、大竹、渠县4个县和代管万源市。总面积16591平方千米。总人口637万人。州市辖1个市辖区、5个县，代管1个县级市。达州市是1999年经国务院批准，由原达川地区更名建立。交通达州交通便捷，商贸活跃。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。国道210、318线纵横全境。达渝高速公路直达重庆，达陕高速公路已经开工建设该路全线竣工后，从达州到西安一天可跑来回，而从成都经达州到西安约需要9个小时。达万高速公路计划于2008年底开工，2011年底建成通车。达州市河市机场直达成都、广州、武汉、西安、深圳、北京等地。达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽。渠江航运直通重庆。共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。地形达州市地势东北高大巴山区，西南低盆地丘陵区。最高处是宣汉县鸡唱乡大团堡，海拔24583米；最低处是渠县望溪乡天关村，海拔222米。大巴山横直在万源宣汉北部，明月山、铜锣山、华釜山由北而南，纵卧其间，将全市分割为山区、丘陵、平坝3块。山地占幅员面积7070,丘陵占2810，平坝占120。北部山体切割剧烈，山势陡峭，形成中、低山地貌单元；中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。水系达州市河流主要属长江支流的嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。前河、中河、后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流300公里入长江。境内流域面积在100平方公里以上的河流有53条，1000平方公里以上的干流有15条。共有通航河流9条，分别是渠江、洲河、巴河、前河、后河、中河、铁溪河、清溪河、林岗溪，基本形成以渠江、洲河、巴河这主干流的水路运输网络，流域覆盖全市四个县（市）。各河流可通航里程不等，运载量在100吨以下。气候达州市属亚热带湿润季风气候类型。由于地形复杂，区域性气候差异大。海拔800米以下的低山、丘陵、河谷地区气候温和，冬暖、春早、夏热、秋凉，四季分明，无北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划5霜期长；海拔800至1000米的低、中山气候温凉、阴湿，回春迟，无酷暑，秋凉早，冬寒长；海拔1000米以上的中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温147度176度之间，无霜期300天左右。全市雨量充沛，年平均雨量在1076至1270毫米之间。春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝、大风、冰雹，秋季多连绵阴雨。二、达县简介达县，原指现在的达州市所辖范围，现指达州市下属的一县，其县政府所在地即为现在的达州市中心城区的南外镇，因此达县也是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部物资集散中心,幅员面积2694平方公里,辖75个乡镇,总人口124万。达县交通概况达县境内等级公路四通八达，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达成高速公路、达渝高速公路、210国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了达县纵横交错的立体交通网络。达县位于达州市中心，地处川渝鄂陕结合部，襄渝铁路、达成铁路、达万铁路横贯其境。区位交通优势得天独厚。达成铁路为国家级干线，东起四川达州市，西至成都市，经营山、南充、蓬溪、遂宁、金堂等11个县市，跨越长江重要支流渠江、嘉陵江、涪江、沱江，全长386公里。达成铁路1992年6月开工，1997年11月全线通车，目前为内燃牵引。达县火车站作为成都铁路局管辖范围内的仅次于成都、重庆、贵阳的第四大车站，每年旅客流量高达250万人次。目前，达县境内共建成公路总里程达5430公里；水上通航里程319公里。其中，国省道169公里，县道421公里，乡道940公里，村道4200公里。二级以上公路198公里，三级公路42公里，四级公路889公里，等外级公路4301公里。拥有客货车436辆；船423艘。先后修建和改建了达县石梯大桥、达县河市州河大桥、达县金盘子大桥，达县通川大桥、达县江新大桥，达县铁山隧道，达县金盘子水电站，达县汽车站，达县石桥车站，达县麻柳车站。完成了麻梁路泥碎路面改造工程，广开路沥青混凝土路面改建工程，亭福路标美样板路硬化工程，达通路沥青混凝土路面改建工程，一个四通八达，路况良好，畅通无阻的交通道路网络已经形成。地质气候水文铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。平均海拔900米，最高峰塔峰海拔1063米。主要的山峰有塔峰、大崖角、刀背山、二尖山、仙人帽、小尖山等，峰体陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底；向西极度目，川中丘陵此起彼伏，延绵千里。境内主要河流有州河、巴河。气候特点，夏热多雨，春秋宜人，冬无严寒。年均降水量1170毫米，年均温147，一月均温34，七月均温25，属亚热带山地季风气候。达县境内矿产资源和旅游资源十分丰富。水能资源理论蕴藏量为L605万千瓦，可开发量51万千瓦已探明矿藏12种，主要矿藏煤、天然气、岩盐储量分别达24亿吨、北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划62700亿立方米、21万吨，石灰石资源分布广、储量大。第二部分项目概况一、宗地位置1、宗地北面是正在修建的体育中心。2、宗地东西两侧是正在规划修建的2号3号交通路线。3、宗地南侧紧邻中原油田，西侧有胜利油田。4、北邻达县新汽车站100米，南靠化工园区500米。宗地位置图二、项目渊源1、宗地原为修建2号3号路段，政府置换用地的一部分。据中银介绍，宗地总面积为34402亩，为修建2号3号路段，政府出地代替相应修建道路的工程价款。2、减小容积率，提升品质。总面积为34402亩，其中建筑用地10321亩，建筑密度为30，建筑面积128万，容积率为50。净地19132285，代征地为3801618；把容积率减小到2，建筑面积可达458693。规划要求建筑面积为458693，楼地价接近为525元。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划7三、宗地现状1、项目规划用地性质为商贸、住宅和基础设施等综合用地。2、宗地为毛地，规划总面积为34402亩，其中建筑用地10321亩，建筑密度为30，建筑面积128万，容积率为50。净地19132285，代征地为3801618。如果保持总规划面积不变，减小容积率，进而减小建筑面积，从而获得更好的绿化效果，提升规划的品质。3、宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工，2道路正在施工的楼盘是美嘉阳光景苑，3道路旁的为罗孚南山楼盘。4、本项目房屋拆迁10000四、规划宗地紧邻周边的环境1、景观环境宗地规划紧邻周边的住宅开发、运动健身的气氛浓重。宗地北侧为正在施工的体育馆，具有良好的运动、健身氛围。宗地西侧规划为中医院和法院。宗地南侧为胜利油田。2、周边噪音分析由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细的分析五、交通出行1、道路规划的2、3线路为主要干道2、公交出行正在规划中六、生活配套规划中七、市政配套规划中八、土地出让条件与程序只要资金到位，土地证等五证中银保证在短期内办理。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划8九、地价分析根据达州国土资源局的数据显示，达州市城区新的土地级别和基准地价，已通过四川省国土资源厅技术审定自2008年1月1日起实施。第三部分风险分析一、项目的风险点及风险可能性预测1、政策性风险目前国际国内都面临着严重的金融危机，国际、国内金融环境不容乐观，而且国家一直在调控房地产业，目前对房地产业的宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大的经济运行环境有很大的联系。地方政府的税收优惠政策不会很明朗。2、关于合作的风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目的进行，各种不断出现的矛盾会加深双方合作的风险，双方的利益的冲突也会不断的加深，包括在运作的程序和手段上，可能会出现新的一些想不到的风险，甚至包括在后期的利益分配上，也会遇到一些意想不到的麻烦。3、关于土地的风险根据合作内容，该项目的前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大的风险，在大连项目上的经验已经是一个很好的例子。二、风险控制手段（1）关于政策性风险，要求政府对书面答疑的答复和红头文件的方式予以盖章确认。（2）关于双方合作的风险，通过严格的合同控制其风险。（3）关于土地的风险，严格通过合同来实施控制。基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别万元/亩元/平方米元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩一级4200280195013078052二级29001933313509060040三级1800120850566746531四级9506333550366734523五级5503667350233216144北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划9三、总体评价根据相关项目的实际操作经验，本项目的政策性、合作性和土地的风险基本在可控范围之内。同时，通过必要的前期沟通和严格的合同控制可能会带来的风险。第四部分市场分析一、经济收入分析国民经济持续较快增长。2007年，达县生产总值完成9817亿元，比上年增长（以下简称增长）148，人均GDP完成8721元，增长143。第一、二、三产业增加值分别增长50、266和110。新型工业迅猛发展。县属规模以上工业企业完成增加值2681亿元，增长368，销售收入和利税总额分别增长529和437。新增规模以上企业21家。工业综合经济效益指数达到2231。第三产业繁荣活跃。成功举办达州市首届美食文化节。252家标准农家（农资）店通过了省商务厅、省财政厅的验收。社会消费品零售总额完成2849亿元，增长180；集市贸易成交额完成3991亿元，增长12。实现旅游收入45亿元，增长282。财税金融稳健运行。全年完成财政总收入522亿元，增长389，其中，地方财政一般预算收入215亿元，增长374；实现财政一般预算支出1211亿元，增长433。辖区金融机构年末存款余额6760亿元，比年初增长153。基础设施和城镇建设快速推进。城乡面貌焕然一新。完成南城、翠屏山、河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村、大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。龙州半岛、唐家湾片区、七里沟片区、新达片区等旧城改造项目相继启动。翠屏山一期过境隧道路面整治、韩家沟涵洞二期、III号南北干道一期A段工程建设全面完成。倍受市民广泛关注的景观廊桥成功合龙。金龙大桥、长田坝隧道工程顺利开工。共投入资金450万元，对升华街、汉兴街、三里坪片区、石家湾片区、纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进一步提升。二、房地产市场供需状况（一）房产市场供大于求。一是商品房供应量较大。达州2006年商品房施工面积510万平方米，比上年增长47；商品房竣工面积1685万平方米，比上年增长405。去年，商品房施工面积达到6707万平方米，比上年增长245；商品房竣工面积14120万平方米，同比下降161。二是商品住房销售量明显下降。去年一季度以来，一些楼盘几乎有三分之一没有脱手，全市全年销售商品房20661万平方米，同比下降22。三是商品房空置率较高。2006年商品房空置面积1685万平方米、2007年商品房空置面积1408万平方米；四是房型购买比差大。实用型住宅仍是消费者的首选，90130平方米占70以上。（二）房产价格有所回落。20052007年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力的大幅下降，房价开始回落。因地段价位不一，目前，一般价位约2000元/平方米，最高价约30003400元/平方米。（三）二手房交易走势不佳。去年以前，因大型工程项目建设、农村人口向城镇转移、北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划10旧城改造、政府机关迁移等原因，加之新建商品房价格日益趋高，致使二手房市场得到迅速发展，房价逐年升高。目前，受新建商品房价影响和购买者的观望，卖势看差。（四）房地产商筹资能力增强。目前，达州市房地产开发商对金融企业的依赖程度较往年有所减小，自筹资金已成为房地产开发的主要资金来源，基本上占总量的635。（五）非住宅商业房逐步回落。随着商贸流通市场的日益完善、饱和，商业经营性用房、库房、车库等房地产市场有所趋冷。三、房产市场存在的问题（一）开发企业竞争力不强。目前，达州市房地产开发企业单位平均开发总量偏小，融资水平仍然较低，有的开发项目靠预售款和个人按揭贷款来推进，加之缺乏高素质管理人才，致使多数房地产开发企业竞争能力不强。截至去年，达州市共有119个房地产开发企业，其中，一级资质3个，二级资质25个，三级资质76个，四级和暂定资质15个。（二）投资比例不均衡。近年来，虽然达州市房地产行业呈现出强劲的发展势头，投资总量也逐年大幅度增长，但在投资结构上存有失衡现象。20052006年，全市住宅投资2806亿元，占总投资的664；办公楼及商业用房投资844亿元，占总投资的199；经济适用房投资02亿元,仅占总投资的05。（三）物业管理滞后。过去，达州市住宅小区开发大多是开放式、松散型模式，没有物业管理；目前仍配套设施不健全、管理不规范的问题比较突出。（四）住宅区内商铺空置较多。除较为繁华的黄金地段外，很多住宅区内的商铺尤其是西外新区近80的商铺难以销售或出租，即便是出租出去的商铺也主要是小型的食杂店、维修收购点，租金收益效果不佳。（五）政府投入偏少。一是土地供应投入不足，大多未经整理，按现状供地。二是经济适用房、廉租住房建设投入不足。2005年以来，全市经济适用房竣工面积12932平方米，仅占商品住宅竣工面积的48。三是水、电、气等配套设施投入不足。（六）涉房纠纷增多。据初步统计，2006年以来，全市共受理征地拆迁、不按期交房、一房多卖、不按时按质安装水电气等房地产开发方面的问题927批3075人次，并呈现出逐年增加的趋势。四、房产价格涨幅原因目前，达州房价虽有回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。其原因有七（一）经济持续增长。2006年、2007年，达州市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度分别达到128、145，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到160、111，城镇居民人均可支配收入增长率保持在102、187；城镇居民人均消费性支出2006、2007年分别比上年增加72、159，经济快速发展带动了房价上涨。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划11（二）城市人口增长。随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房的需求也日益增加，导致达州市整体房价的上涨。20052007年，全市城镇人口每年比上年增加9万多人。其中，2007年全市城镇人口16374万人，达州中心城市（含达县南城）常住人口52万人，流动人口21万人。（三）建筑成本增加。1建材上涨。近年来，钢材价格居高不下，水泥、沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高的新型材料，一定程度推动了房地产价格的上涨。地价上涨。土地使用权的“招、拍、挂”，加之地上附着物拆迁量大、流动资金利息上扬，致使土地价格一路走高，导致房产价格不断上涨。2001年以来，商品房开发用地每亩上涨了90余万元。收费过多。目前，房地产开发企业承担的税收11项、规费21项，占到房价的20左右。部分税费如城市建设配套费、多高层房设计费提高等。审批环节过多。房地产开发从立项、规划、征地到开工一般要经过多道审批手续，延长了建设周期，加大了开发成本。资金成本增大。国家紧缩信贷“阀门”，银行贷款难度大，大多数企业在民间融资，利息高低不等，月利息多则10，少则2，增加了资金成本。配套设施的投入增大。住房周边“三通一平”及水、电、气安装的成本支出也比以往有了较大增加。容积率减少。近年来，新建小区的绿化占地一般控制在3040左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。8建造品质提升。房屋建筑质量、技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。9广告策划成本加大。市场竞争和成品房积压，开发商不得不反复加大广告宣传力度。此外，人力、管理及成品房积压造成的资金利息等成本也不断提高。（四）城市环境改善。随着城市面貌、城市综合实力、城市生态环境的较大改善，住房周边公益设施的不断完善，吸引了大量的外地人购房，间接地拉高了房价。（五）房型结构改变。2000年前建成的住宅，主要是低档“温饱型”住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构、改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。（六）银行按揭消费的拉动。随着消费理念的转变，居民按揭贷款购房急剧增加，从而拉动了房价的走高。2005年，全市个人住房按揭贷款84亿元，同比增长511；2006年，达到104亿元，同比增长238；去年同比增长335。（七）人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，一些开发商借势炒作，加之人们“买涨不买跌”的心理，对房价上涨均产生了重要影响。五、未来三年走势未来3年，达州市房地产需求仍将旺盛，房价高位运行还将持续，但涨幅的空间不大，速度不快。今年达州城区房价一般在2000元左右，最高可达3500元/平方米、住房均价可达2200元/平方米，预计，2009年一般在2500元左右，达州中心城市最高房价可达3700元/平方米，到2010年商品住房最高价将不超过4000元/平方米。（一）从城市化进程来看，住房潜在的需求量大。到2010年，中心城区建成面积60北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划12平方公里以上、常住人口80万人以上，全市城镇化率34以上；2020年将建成特大城市，城镇人口约180万人，城镇化率约55。将新增30100余万城镇人口，需要解决住房问题。同时，城市的集聚效应和随着一些大型项目的落户、开工建设，将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房的需求量。（二）从改善居住条件来看，住房潜在的需求量大。到2010年，全市将有20的城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加20平方米计算，住房需求总量约为2176万平方米。（三）从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在的需求量大。2006、2007年达州城镇居民恩格尔系数为419、439，农村居民恩格尔系数为535、565，根据恩格尔系数与住宅指数的关系，即恩格尔系数为5055，住宅支出比重一般为112以上；恩格尔系数为4050，住宅支出占消费支出比重在12以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。由于规划内容可以进行更改，本项目分两部分进行测算，第一部分的规划面积为1284406平方米，住宅面积1219406平方米，商业面积50000平方米，车库15000平方米，公建配套15000平方米；第二部分的规划面积为458693平方米，住宅面积388693平方米，商业面积30000平方米，车库10000平方米，公建配套10000平方米。第五部分方案一成本及投资收益预测（一）成本分析1、建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况；因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩考虑；水电气暂按政府接至场地边考虑；人防暂按单独设置人防地下室，人防面积按高层的投影面积加多层建筑面积42、成本测算汇总按方案一成本测算，计算的建筑都为高层，建安成本比较高，销售压力大，回收周期相对比较短，项目单位成本2305元/平米，开发成本为296034万元，资本化利息记入开发间接费中。北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划13表51方案一成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本（元/成本合计（万元）备注1土地费用12844061912424,56311土地拍卖价12844061874924,08170万元/亩估算，计34402亩12拍卖交易费1284406375482土地拍卖价格22前期工程费用128440610112,97321规划、设计费1284406405,13822三通一平及护墙费1284406202,56923地址勘探费1284406101,28424图纸审查、监理费128440681,02825报件1284406202,56926保险费128440633853基础设施建设费128440615219,52331小市政128440612015,413给排水/电气化/智能化、人防32环境费用2293581804,128道路/绿化/转墙/景观/亭廊4建筑安装工程费12694061500190,41141高层12194061500182,91142商业5000015007,5005公建配套1500015002,2506不可预见费1284406536,75525项的37开发间接费128440630839,56071管理费用1284406638,092销售收入的272销售费用12844069412,073销售收入的3（代理费营销推广费）73财务费用128440615019,266731土地费用利息12844069712,459自有资金26亿16，3年732建筑成本利息1284406536,807贷款资金3个亿，占用3年8开发成本12844062305296,034北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划14（二）销售计划项目规划面积为1284406，高层采用框剪结构，项目销售周期8年，销售收入为419102万元。表52方案一销售测算表序号收入指标合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年1销售收入380792270004200043500620006400049500510004179211高层销售面积121940610000015000015000020000020000015000015000011940612高层销售单价3123270028002900310032003300340035002商业销售收入345603780390040204760490043204380450021商业销售面积500006000600060007000700060006000600022商业销售单价6912630065006700680070007200730075003车库销售收入375050050050075075075031车库销售面积1500020002000200030003000300032车库销售单价2500250025002500250025002500合计销售收入4191023128046400480206751069650545705538046292（三）税务分析1、应交营业税金及附加按55计算；2、企业所得税按25计算；3、契税按地价合同额的4计算；4、土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按2的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。5、关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。表53方案一税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加55营业收入230506销售收入税率增值税2销售额83820预缴3印花税005营业收入2096按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税4中标地价9825地价合同额4企业所得税25应纳税所得额226108不考虑纳税调整北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划15合计552356（四）经济指标分析根据以上数据分析得出，本项目销售收入419102万元，成本支出296034万元，纳税支出552356万元，净利润为678315万元。表54方案一现金流量表内部收益率为2116；净现值为817632万元；年投资回报率3271；回收周期为427年。项目第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入31280464004802067510696505457055380462921前期工程费400040004973土地价款24563基础设施建设费25002500250025002500250025002023建安费用2500025000250002500025000250002500015411公建配套费11251125间接费用50005000500050005000500050004560不可预见费800800800900900900900755营业税及附加300030003000300030003000300020506企业所得税等40004000400040004000400040004185净现金流量2856314145277202711029250141701498017308累计净流量285634270842706349867876213743554450524678315北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划16北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划17第六部分方案二成本及投资收益预测一成本测算分析按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本2175元/平米，开发成本为99761万元，资本化利息记入开发间接费中。表61方案二成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本（元/成本合计（万元）备注1土地费用45869353624,56311土地拍卖价45869352524,08170万元/亩估算，计34402亩12拍卖交易费45869311482土地拍卖价格22前期工程费用4586931014,63321规划、设计费458693401,83522三通一平及护墙费4586932091723地址勘探费4586931045924图纸审查、监理费458693836725报件4586932091726保险费45869331383基础设施建设费4586932109,63331小市政4586931205,504给排水/电气化/智能化、人防32环境费用2293581804,128道路/绿化/转墙/景观/亭廊4建筑安装工程费44869387439,19541住宅38869380031,095砖混和框架组合结构42商业300001,2003,60043车库300001,5004,5005公共配套设施建设100001,5001,500会所、学校、幼儿园6不可预见费458693361,64925项的37开发间接费45869340518,58871管理费用458693713,243销售收入的272销售费用4586931064,865销售收入的3（代理费营销推广费）73财务费用45869322810,480731自有资金利息4586931818,320自有资金26亿16，2年732贷款利息458693472,160贷款资金2亿，按每年1亿还清8开发成本4586932,17599,761北京中铁华升房地产开发有限公司经营开发部策划18（二）开发销售计划项目销售周期5年，销售面积为458693平方米，销售收入为142042万元表62方案二销售测算表销售测量表序号收入指标合计第一年第二年第三年第四年第五年1销售收入万元）114432202502100023200248002518211住宅销售面积388693750007500080000800007869312高层销售单价2944270028002900310032002商业销售收入（万元）199803780390040204080420021商业销售面积300006000600060006000600022商业销售单价6660630065006700680070003车库销售收入（万元）76301250125017501820156031车库销售面积300005000500070007000600032车库销售单价254325002500250026002600合计销售收入（万元）1420422528026150289703070030942（三）税务分析1、应交营业税金及附加按55计算；2、企业所得税按25计算；3、契税按地价合同额的4计算；4、土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按2的预征率，结算返还的可能性不大，所以预缴的土地增值税全部计入经营税金。5、关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为19350万元。表63方案二税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加55营业收入7812销售收入税率增值税2销售额2841预缴2印花税005营业收入71按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税4中标地价983地价合同额4企业所得税25应纳税所得额7644不考虑