蓝光ibp空港总部基地项目整体概念策划初稿

蓝光IBP空港总部基地项目整体概念策划初稿空港活力城蓝光IBP空港总部基地项目整体概念策划初稿为蓝光和骏实业而作仲量联行2011年6月分区规划及功能布局区域分析市场指标建议开发时序定位方案自身条件财务分析开发目标投融资建议2区域规划空港资源区域分析经济实力产业基础3成都向南发展的格局已经形成，现人民南路发展已具规模，下一步将向两侧进行拓展。本区域将引来城市发展机遇现有中心从国际大都市城市发展经验来看，机场快速通道两侧一般均为城市重要的经济发展轴线目前，随着高新南区的加速成熟，人南沿线发展已具规模，下一步将着重打造人民南路东侧的中和片区，其载体项目新川工业园等正在推进。但对于人民南路西侧区域，目前，尚缺乏相对应的发展极，空港片区存在城市空港经发展机遇。济区新川工业园未来城市中心领馆区4天府新区，十年再造一座城；城南格局形成将进入快车道从城市发展的国际经验来看，城市的分布显现出了聚集效应，如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京天府新区位处“双核五带”中都市圈等。成渝经济区是中国西部地区城镇分布最密集“成都发展核心”区域内的区域（城市密度176个/万平方公里），具备良好的产业基础、完整的交通体系和丰富的人力资源，有望形成中国西部大都市圈。2011年5月国务院正式通过成渝经济区区域规划，提出到2020年将成渝经济区建设成为我国经济实力最强的区域之一，人均地区生产总值达到65,000元，城镇化率从当前的438提高到60。成渝经济区将成为中国第四经济增长极。规划特别提出规划建设天府新区，重点发展总部经济和循环经济，完善周边区县配套服务。四川省“十二双流位处”天府新区”五”规划纲要提出，要做强成都都市圈增长极，规划建核心区域设天府新区，形成以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区，力争再造一个“产业成都”。双流县位处“成渝经济区”和“天府新区”的核心区域，并且制造业和物流业发达，在四川省承接全球产业链制造环节的大背景下，依托独有的空港资源和丰富的高校资源，具有发展现代制造业和高端服务业的先天优势，具有极大的产业和商业发展潜力。上海浦东新区今天的成就以及天津滨海新区和重庆两江新区的成长和发展都为天府新区和双流展示了未来发展的蓝图。未来区域人口的大量聚集，将为物业市场，尤其是零售商业及写字楼带来巨大的需求。5双流未来有望成为成都的城市副中心其他城市、双流县位于成都向南发展的轴心区域，拥有悠久的历农村人口迁史文化。因其东、南、西三面环绕成都，被称为“天入市区府第一门户”，毗邻规模初成的南部新城。按照国际标准，双流县已经进入工业化后期。全县综市区人合经济实力连续9年跻身全国百强行列，蝉联中西部口向郊第一，连续13年名列全省“十强县”榜首，县域经济区迁移基本竞争力从全国第33位跃居第27位。并被国家发改委、国家科技部分别命名为“成都国家新能源高技术产业基地”、“成都国家新能源装备高新技术产业化基地”。根据全世界城镇化的经验，当城镇化率在50以下时，人口迁移路线主要是从农村到城市；当城镇化率超过50以后，人口迁移路线主要是从小城市迁入大城市、从城区迁入郊区，最终形成大都市圈。随着中国城镇化进程的推进、成都西部中心地位的逐步强化，双流作为大成都的重要组成部分，将迎来新的发展契机。来源成都2010统计手册6现代航空运输功能的扩大将促进双流经济的腾飞，巨大人流量将支撑大型零售市场1992年，美国知名教授卡萨达博士提出“第五波”理论过去世界上大城市发展先后依托内核航运、海运、铁路和高速公路，这“四波”依次兴替之后，新的国际经济中心城市崛起的一个重要因素是依托机场，尤其是大型枢纽机场。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为国际经济中心城市，进一步证明了现代航空运输对城市功能形成的重要作用。2010年5月，双流机场第二跑道已投入使用，第二航站楼预计将于2012年投入使用，到2015年，国航在成都的国内航线将由现在的57条增至72条，国际及地区直飞航线由6条增至15条；到2030年，将新增开通国际航线44条。基础设施的完善将直接带动成都航空枢纽进入发展加速期。世界知名商务中心城市机场发展情况机场纽约伦敦东京巴黎成都成机场总运量都107136102089026（亿人次）发展通航城市165154130233126空（个）间起降架次11989725343732055巨（万架次）大日离港航班164013317001023TBC7成都空港定位为中国第四城，将建设国家级航空综合交通枢纽，依据临空经济发展规律，临空商贸业将成为一种必然趋势按照成都国际航空枢纽综合功能区规划，成都将努力冲HE刺中国空港第四城，到2015年将努力实现枢纽机场年旅IHE客输送量4000万人次、货运量80万吨，建成国家级航空HAILARJIAMUSIQIQIHAR综合交通枢纽，初步构建功能完善的航空城。现双流机ULANHOTHARBINMUDANJIANGCHANGCHUNXILINHOT场年旅客吞吐量已达到2580万人次，平均每年10以上JILINTONGLIAOTONGHUA北京YANJIURUMQICHIFENGSHENYANG增幅，实现高速发展。CHAOYANGJINZHOUQINHUANGDAOANSHANDANDONGHOHHOTBEIJINGBAODALIANTOUDATONGNANYUANJIAYUGUANTIANJIN纵观国外发达城市依托机场发展临空经济的实践，在机YANTAIHOQIEMOYULINTANTAIYUANSHIJIAZHUANGWEIHAIWEIFANGYINCHUANYAN抋NXINGTAIJINAN场规模达一定程度后，临空商业经济将不断聚集。如巴QINGDAOXININGLANZHOUJININGLIANYUNGANGYELLOWYANCHENGSEALUOYANGXUZHOUSHIQUNHEZHENGZHXIANRUGAO黎戴高乐机场附近的维勒班展览中心，有164,000平方OULINTONGBENGBUCHANGZHOUNANTONG上海LAOHEKOUNANYANGSUZHOUHANZHONGHEFEINANNGSHANGHAIJIXIANGFANWUXIDAXIANANQINGWUHUHANGZHOU米的展览区，每年吸引1300万的参观者；伦敦希斯罗国GUANGHAN成都WANXIANSHASHIWUHANNANCHONGHUANGSHANNINGBOCHENGDUYICHANGYIWULHASACHONGQINGENSHIJIUJIANGQUZHOUDAYONGHUANGYAN际机场拥有长达4公里的购物街，商业营业额十分可YIBINLUZHOUNANCHANGWENZHOUXICHANGCHANGSHAWUYISHANFUZHOHENGYANGU观；日本关西国际机场临空城内的临空乐园和世界美食GUIYANGGANXIAMENZHOUGUILINKUNMINGLIUZHOUMEIXIANHUIYANG饮食区都吸引了大量游客；韩国仁川机场旁边的国际商MANGSHIGUANGZHOUSHANTOUNANNINGLUODIGSHENZHENSIMAOFOSHAN广州务中心区包括60层规模的国际商务中心大厦和百货商XISHUANGBANNABEIHAIYANGJIANGZHANJIANGHAIKOU店、购物中心、会议中心、高级宾馆等设施。SANYA韩国仁川机场旁边日本关西国际机场伦敦希斯罗国际机场史基浦机场“绿色”商务园区的国际商务中心区8双流经济高速增长，是西部县域经济发展的领头羊，有实现规划目标的经济基础双流县历年国民生产总值6,000002001805,000001601404,000001203,00000100802,0000060401,0000020000002004200520062007200820092010年度成都市国民生产总值（亿元）双流县国民生产总值（亿元）成都GDP增长率双流GDP增长率2010年，双流县地区生产总值达到47112亿元，比上年同期增长175，占成都市地区生产总值的85。从2006年起，双流县地区生产总值排名在成都主城区（包括锦江区、金牛区、青羊区、武侯区和成华区）中不断上升。2009年、2010年分别位居第二、第三，经济增长势头良好。来源成都统计年鉴、成都2010年统计手册9GDP（亿元）增长率双流县产业结构不断优化，第二三产业发展良好,城市升级步伐稳健双流县历年三产增加值亿元50040030020010002004200520062007200820092010第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值第二三产业是双流县的支柱产业，两产业合计占到了双流县国民生产总值的90以上。2010年实现第二产业增加值241亿元，较2009年增长25，是2005年的26倍。以太阳能、核能、风能为重点的新能源产业集群发展，2010年实现主营业务收入128亿元，比上年增长65。2010年实现服务业增加值210亿元，比2009年增长135，来源成都统计年鉴，成都2010统计手册10双流已形成现代农业、工业、服务业的产业集聚格局，但缺乏与城市经济发展相匹配的核心商务商业集聚区据四川省建设天府新城和成都市构建世界田园化大城市的构想，双流县逐渐形成以北部城区和南部郊区的城市格局，北部体现空港大城市的现代性，大力发展高端制造业和服务业，南部体现空港大城市的生态性，大力发展生态农业和旅游，在牧马东升山片区集聚了高端住宅。主城东升主要产业聚集区区主城现代服务业基地以临空服务业区为引领，包括现代物流、商贸等现代制造业基地以新能源为主导、包括生物制药、机电等现代农业发展示范基地以集体北部城区南部郊区化集约化为特征临空经济区天府新城规划区蛟龙工业港以电子信息、自动化设备、精密机械为主导产业“198”现代服务综合功能区创意产业、商务服务、康体休闲、总部经济等现代服务业本项目位置高端住宅、服务、生态旅游双流机场资料来源双流县“十二五规划”、政府访谈11目前各园区除蓝光总部基地外，基本为生产型基地，未来产业升级与转移压力巨大，为本项目提供了直接发展机会16蛟龙港工业园区“198”多功能产业带（弗朗西斯电梯有限公司、巨力（创意产业、商务服务、康体休集团成都有限公司、中铁西南科闲、总部经济等现代服务业）学研究院有限公司、凯德物流中77心等）九江外贸出口加工产业区航利集团九江工业园、观庄家具12航空枢纽物流、服务、商贸区公司、万可制造实业公司、鸿鑫6（汉莎食品、四川省机场集团有实业公司、森茂鞋业公司、冠宇23限公司、中国航油、中国国际航家具厂、耐力树脂制品厂4空有限公司、中国水利水电第五8科研基地及能源材料制造业工程局、圣尼娅鞋业等）8（四川大学、核工业西南物理研5究院、嘉里粮油工业公司、华星总部经济区3119粮油公司、四久稀土合金制造（葛洲坝集团、中太建设集团、厂）京龙集团、华能西藏发电有限公司等企业总部，凯特姆球阀制造9华阳片区产业聚集区10四川有限公司、国栋建设等有限（远大蜀阳药业、成都星瑞砼材公司）研发公司、四川辉煌科技、川开集团、四川天正化工公司、成都4仓储物流园区南波玻璃有限公司）（中外运敦豪物流、伊藤物流中心、联邦快递、新地物流、圆通10南部郊区生态功能区物流、国际快件中心、四川省邮（中国西部枇杷博览园、高尔夫政公司等）球场、生态旅游等服务业）5西航港现代制造业基地11西航港现代制造业基地拜耳动物保健、康弘制药、恩（天威新能源控股有限公司、阿威集团、威龙药业、通威动物营本项目位置机场高速波罗太阳能有限公司、彩虹集养科技公司、飞扬科技、科奥达团、马瑞焊业、嘉友科技等新能集团等生物制药、电子企业）大件路双流机场源、电子、高科技制造业）12规划指标可达性自身条件可视性周边地属13本项目地块临机场，为该区域唯一的超大片区商业用地开发项目位置双流县航空港黄河中路二段用地性质商业用地北至机场高速南至大件路地块四至西至黄河中路二段微丘陵状地貌东邻顺风村总用地面积541亩用地性质商业用地容积率1540建筑密度上限45圣菲TOWN、停车场及临港路已完工路面14本项目地块与多个聚居区之间交通便捷,可及性强，未来地铁、高铁的导入更能够促进集聚人流本地块周边公路交通网络发达，与多个聚居区之间联系紧密，为发展大型零售商业提供了良好交通基础至双流国际机场20分钟；至城南新城2540分钟；至天府广场45分钟；至华阳30分钟；至麓山国际社区30分钟；至新津县中心约60分钟。经过本区域的地铁线西南东北走向的3号线，设有双流站、双流东站；机场6号线，设有航空港站、黄河路站；本案成都地铁线呈米字形网状分布，预计2020年前全部通车，届时将大大拉近本区域与大成都其他各区域的时空距离。经过本区域的高铁成绵乐高铁将直接接驳机场，为本项目进一步提升商业辐射范围打下基础15未来本区域内部环港路将南北向穿过，同时临港路也将东西向穿过本项目，并实现与大件路人货分离。外部将建三条道路与天府新城连接。便捷的路网提供了商务便利，但规划道路主要功能是过境交通，对其人群进行截留是本项目的重大挑战双流的交通规划以“塑造中环，贯通东西”为原则塑造中环以快速路标准打造环港路，实现城市与机场的无缝对接，将临空经济综合功能区与双流其他各功能区连接起来，盘活整个空港都市。贯通东西建立东连天府新城、西至都江堰串联机场的快速轨道交通，形成东西向交通大动脉。绕城高速川藏路快速路与轨道交通虽能够加强本区域与其他各区县的联系，但对本项目会造成一定的负面影响。快速路与轨道规划路交通方便了区域内的人群实现大跨度、长距离的交通转移，将增强天府新城现有商圈对区域内人群的吸引力；双华路另一方面，快速路与轨道交通的过境特征很强，使得从机场前往其他目的地的人群很难在区域内停留。环港路鉴于此，区域内的大型商业必须营造主题以吸引目的性华牧路消费，同时采取截流手段，如与旅行社、航空公司、机大件路场等建立战略伙伴关系，将过境人流量转化成项目人流量。16地块可视性尚可，浅丘及河流均是后期可利用的景观优势速高场机S1S2S3河流公共绿地已实施微丘陵状，有河流穿过，地貌适于打造景观。S2约70亩S1约117亩剩余约机场高速降低展示性；临港326亩站气加路为路面宽阔的市政道路，楼车可视性停站使得各地块相对独立，可分航导路环港路港临别打造不同的业态。S3约120亩圣菲TOWN城东南角供气不利加压站及西南面立交立交桥南侧航空导桥。影响航站。路件大17各地块SWOT分析S2特点外临机场高速内接临港路、环港路有河流穿过适合安排交通中转要求高的项目评分交通性S1特点展示性外临机场高速资源性内接临港路、环港路南面导航站与加气站适合打造外向型物业评分S3特点交通性外临大件路圣菲TOWN城展示性内接临港路、环港路资源性有河流穿过，西南角有立交桥评分交通性展示性资源性18本项目周围人口众多、人力资源丰富，对产业和商业有很强的市场支撑文文文本地块2公里范围内现有住宅体量在354万户，可容纳人口15万左右。根据规划，510年后空港新城的人口规模将达到50万。10公里范围内，2011年底将实现常住人口70万75万。庞大的人口聚集为零售商业的升级提供了强大的市场支撑。本区域独有的优势在于高校云集，四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等簇拥在项目周围，丰富的人力资源能吸引更多企业入驻本区域，为区域的产业发展源源不断的输送能量。19本项目周围企业聚集度高，其升级需求为未来本项目办公物业销售奠定基础282726252411232211211189201178326191141110512161131415111234西南化工研究设计院17双流国际机场中国国际航空有限公司中外运空运西南分公司恒安集团24125流成都瑰宝科技股份公司项目1期、圣菲TOWN城西南航空食品公司双流县城管局航空港分局18德邦物四川英格尔生物工程股25613中国海关、成都国际快件中心19中国电子科技集团30研究所项目地块中国航油西南公司份有限公司四川航空大厦中国水利水电五局太极集团181420成都发展电信工程公司26四川省客车厂四川省机场集团中国水利水电七局中邮快货金威啤酒集团彩虹电器彩虹厨具公司22191527民航西南地区空管局华神药业凯特姆球阀制造新兴物流中心成渝高速公路公司31016222820按照双流临空经济综合功能区产业规划，本项目位于临空总部商务区，研发、临空配套服务、行政商务总部以及科研培训是区域产业发展的重点临空总部商务区航空商贸区产业定位国际总部港湾、西南产业定位国际特色商贸，智力硅谷高端服务集群发展策略重点发展临空经济总发展策略主要发展家居家部商务办公区，着重引进高科技俱、汽配汽贸、总部及电子及新能源研发总部、临空配套服商务、品牌服饰展销等产业务总部、行政商务总部；同时，打造科研培训产业，重点是总部教育培训、文化创意人才培训、国际网络培训等按照规划，该区域未来还计划打造双流CBD航空总部区产业定位航空总部基地、经济辐射新区航空枢纽综合功能区发展策略重点发展产业为产业定位西部航空枢纽、物流航空总部，主要包括以航空集散中心运输业为背景的航空基地总发展策略积极发展以机场为核部，航油、航材等航空关联心的航空运输、航空运输保障产区域总部，大型物流企业地业和配套服务业等航空枢纽服务区总部，航空关联培训中心产业，以及航空物流产业等21依据双流航空港临空经济区发展现状，未来产业发展方向在于传统制造型产业升级，加大现代服务业发展力度，以及增加产业临空指向及产业关联性，并形成梯度分布。这将为本项目总部基地定位提供发展机遇。可通过未来抢占空港产业先机，塑造高端产业标杆赢得市场临空服务业产业载体以成都航空物流园区、成都双流物流中心、在建空港现代商贸集中区及起步中的总部经济区为主。主导产业是航空运输业、现代物流业、商贸业、金融业、总部经济等。现航空运输及航空物流业发展相对较好，其他产业尚需强化主要企业联邦快递成都分公司、美国联合包裹航空公司、中外运敦豪、中储成都空港物流中心、九龙仓OUTLET、西航港总部园等。临空制造业产业载体以西南港工业开发区为主，已形成机械加工、电子电器、新型材料、生物医药、绿色食品五大主导产业，并形成了以光伏、光热、光电及核能、风能为主的新能源产业。主要以工业生产基地未来，未来面临产业升级及转型压力主要企业上海杰事杰集团、成都南玻玻璃有限公司、以太极制药、恩威集团、天威新能源、阿波罗太阳能、成都光电、川开集团、腾中规划建设区强化发展区重工、森兰变频等。22开发商战略对本地块的开发开发目标要求政府要求23总部基地园一期产生的收入尚有很大提升空间，对下一期开发提出了更高要求类别面积（）面积占比（）套数（套）套数占比（）可租售总资源365698210030100已销售资源1648873451439已租赁资源1218018331439剩余可租售资源79009122822项目面临问题区域认知度不高，区域标志性项目地位尚未建立入驻企业产业导向不强，与空港总部基地定位不符龙头企业带动效应不明显，相关企业聚集性较弱呈现物业规模较小，门槛较高，产品线较为单一，难以吸引企业入驻缺乏商业配套，入驻企业及周边居民生活便利性需提升24蓝光对于本项目的要求是以时间换空间，以高起点、国际化思路，以财务规划为指导，争取地块最大的效益产出。统一规划国际定位功能分批逐步实施站在项目整体的战以国际化视野和眼注重业态的协同效根据市场情况及项略高度，对物业开光对项目进行规划应，细分物业功能目本身价值发挥的发主题、功能、客和开发，保障物业及市场，从细处着情况，进行分期开户定位等进行统一的高端性手进行规划发规划，以保证项目开发目标的一致性和协同性25蓝光集团公司、双流分公司、地方政府对空港项目的目标需要调和与平衡集团公司利润最大化高价格，大体量。项目内部现金流平衡。价值最大化的开发模式。双流公司快速销售政府产业带动地方经济发展低价格，小产品。面向法人的总部基地。销售型物业。五星级酒店提升地方形象。鼓励开发大型零售。26以上各方面的要求决定了本地块只能实施写字楼零售物业酒店公寓的业态组合商业用房，100万方以上体量酒店政府要求写字楼土地属性发挥竞争优势公寓集团公司要求零售平衡现金流物业住宅要求可以撬动整个大盘的主力产品，要么是写字楼，要么是零售物业。酒店投资大、盈利性差，建议仅修建成满足最低标准的配套。为了最快速地实现销售、回收现金，建议做针对投资客的小户型精装公寓。27定位前提综述开发基本思路定位方案整体定位及功能构成28定位前提综述定位方案开发基本思路整体定位及功能构成29蓝光项目是空港经济区的商务引擎站在城市核心区的战略高度打造蓝光项目按照双流港口核心商务区的理念对本项目进行规划定位空港是项目最大的特色和优势，其人流及产业基础均是蓝光项目最大的资源和区域分析区域分析筹码政府规划总部商务区的定位及周边人口及产业集聚程度均为项目规划提供支撑便捷联系机场、中心城区、高新区及新津，为商务商业的发展奠定基础。但以过境交通为主，人群的截留是项目面对的挑战，同时推动政府加速基础设施建设也是需面对的问题。区位交通区位交通现有公共交通不发达，未来地铁及高铁的进入将提升便捷能力。但需通过交通设计将快速公共交通与本项目之间建立体系化能力。商业用地523亩，容积率可达到4，超大体量保障了项目城市核心商务区定位，可分期分组团进行开发项目周边及内部布局多条城市核心路网，可及性强。同时内部有河流经过，水自身条件自身条件景资源一流项目建成后，将是周边区域中高层最为密集区域，展示性良好地块内部有天然气加压站，已建成停车楼，破坏项目整体性。相对而言，S1地块开发条件最好，S2其次，S3再次30蓝光项目需结合自身资源，以差异化策略进行物业开发项目周边处于商业地产供应空白期，具有市场机遇写字楼市场，现总部基地类办公物业市场需求较为有限，而普通办公楼市场供应及需求均十分强劲，且不断向周边区域进行扩张发展零售物业市场，非中心城区大型购物区不断涌现，全业态、大体量或特色商业物业市场物业市场物业是主要发展方向。其关键在于零售商及消费人群的选择酒店物业未来市场竞争激烈，便捷的交通也为机场商务客源带来外流可能。低盈利性也使得需控制也物业开发规模公寓物业主要是满足投资性及过渡性需求，区域公寓市场具有需求，但供应为空白，因此，可作为本项目平衡现金流物业品种。以国际化的高起点、统一的规划、差异化的功能组团、长周期的分期开发，体现以时间换空间的主导思想在项目内部的现金流平衡的基础上，深入挖掘项目资源，最大化开发价值，作开发目标为项目定位导向开发目标大规模的写字楼物业开发，以及产业导向的招商策略，符合政府总部基地的要求；以特色化零售物业和高端五星酒店符合政府的开发要求。31在蓝光项目定位中，我行所甄别出的核心问题在于以下几点区域分析自身条件开发目标区域分析自身条件开发目标空港是本项目特有价值，如何发挥物业开发如何能够与城市发展相融合不同的物业组合如何能够拥有市场项目的盈利如何进行最大化开发的风险如何控制32定位前提综述定位方案开发基本思路整体定位及功能构成33定位思考一空港价值的发挥本项目最大的区位价值在于航空港，除开空港，仅是一个普通新兴区域商业物业。空港的价值在于人流及产业指向。对于人流2009年，成都空港年客运量2600万人次，预计2015年可达到4000万人次。该部分人流中大部分需途经本项目，因此如何将其截留，转化为本项目的客户是项目成功的关键要素之一。因此，需关注机场客流的主要需求，满足机场所不满足。建议未来可与双流机场公司合作，在本项目内设置机场登机手续办理点（即CHECKINCENTER，并将机场快线设置本项目停靠点，旅客可在本项目内驻留候机。同时，建议开通项目内免费的公交化巴士往返机场，接送旅客。而本项目内丰富的商业业态、良好的景观环境、更具竞争力的价格优势都将满足他们在机场候机的不满足。对于产业指向，主要为本项目写字楼物业开发提供忠诚性客户支撑。经我行甄别，对于本项目，主要可吸引的航空依赖型客户在于航空相关产业、部分对空港运输具有依赖的高科技企业、主要业务处于外地的频繁商旅的外向型公司，以及部分电子商务、服务外包等新兴产业企业。但产业的聚集主要依靠政府政策支持以及上下游企业支撑性强的龙头企业的入驻。34定位思考二物业开发与城市发展本项目处于空港经济区核心区，周边未来将集聚近70万人口，区域城镇化趋势明显。因此，本项目作为超大型商业项目开发，站在城市战略的角度，可以视为区域集聚与发展的动力之核。因此，应将本项目开发视为城市核心区物业开发，在开发模式上，应将现有大宗用地予以分割，通过高密度路网进行组团化布局，将项目变成城市综合体集群。以体现项目在城市发展中的前瞻性。定位思考三不同物业如何拥有市场零售物业对于普通购物中心，未来市场竞争激烈，本区位面临很大挑战。因此需考虑特色化零售，依据我行经验，及国际空港零售物业发展案例，对于本项目，可通过大型商品直销购物公园的定位占领市场，特别是结合机场客流对于四川特色产品的刚性需求，并结合多元化的业态、更具功能性的购物体验、大规模体量、特色化服务等与现有的奥特莱斯物业进行差异化。同时，还可发展社区型零售，满足周边配套需求。写字楼物业，一方面避开现有工业用地上总部基地市场的同质化竞争，一方面发挥商业用地且低地价优势开发普通写字楼物业，收割城南城市发展成果。在与城南其他物业竞争方面，主要通过产业差异化以及产品的性价比方面予以体现。公寓物业可开发市场接受程度高的LOFT创意空间形式以及居住型产品。酒店应控制开发规模，以降低其盈利性差的风险。35定位思考四项目利润的最大化现物业市场上，最高溢价产品主要是体现在销售型零售物业方面，因此最大化增加销售型零售物业将直接增加本项目价值产出。但其开发需导入主题性，以提升溢价空间。其次，写字楼物业的销售也将直接决定效益产出。建议，初期付出利润空间，吸引航空公司、国内龙头企业入驻，以培育区域商务氛围，并带动投资物业市场的活跃。公寓产品则通过不同档次物业开发回收利润。现高端物业更具溢价空间。定位思考五开发风险控制统一规划，分块开发，以时间换取空间。控制每期开发的物业体量，建议每期开发体量控制在15万平方米左右，后期视区域成熟可适度增大，且持续性保持公寓等快速销售型产品比例。组团式分期开发更具有市场弹性，能够及时控制开发风险。36定位前提综述开发基本思路定位方案整体定位及功能构成主要发展途径37蓝光空港活力城西部临空现代服务产业新城天府新区最富活力城区空港经济示范标杆城南商务副中心蜀文化代言人关键词四川首个蜀文化直销中心以蜀产品及文化为龙头，以直销产品为卖点，以全业态为竞争优势，以特色化服务为带动，截留空港游客、吸引川内目的性消费国内首个临空大型城市综合体聚集区组团式开发，每个组团均以城市综合体业态打造，形成双流商务高地，促进成都机场升级城南商务副中心集聚双流主导产业高端企业，代表双流商务形象，以大规模的写字楼物业满足空港经济发展要求天府新城首个活力概念综合体创意的开发式购物街区，富有活力的商业亮点及商业业态，创意景观设计，成为成都地标38项目开发策略DRS开发模式（DRIVING带动REINFORCING强化SUPPORTING支撑）DRIVING零售带动对于新兴区域大型商业项目开发，以零售项目作为开发主线，继而带动区域成熟和发展是常见的开发模式。对于本项目，其开发的核心也在于零售主题性选择及持续经营，特别是依托于空港，快速树立区域独特的品牌形象。REINFORCING产业强化在零售物业树立区域影响力及品牌力后，以产业发展作为强化发展动力，通过明晰的产业导向及行业龙头企业入驻，实现区域价值的提升。SUPPORTING配套支撑通过景观、生活性配套、居住型配套等配套体系，对区域开发提供支撑，保障区域活力和持续力。39零售物业定位主要依据于空港区域零售案例、区域消费人口定位依据空港区域是本项目最大的零售商业资源，吸引空港人流才能快速形成商业氛围。需充分借势空港人群消费需求，与之契合才能实现商业价值溢出。在空港为核心突破口上，再导入相关商业理念，挖掘商业区位价值，进一步拓展商业空间。40空港商业案例1昆明干花市场，机场附近的特产胜地，用文化魅力吸引更多的旅客云南赛博兴花卉交易市场具有地方特色的民族文化产品是吸引机场旅客目的性消费的重要工紧邻昆明机场，占地6000余平方米具。规划有鲜切花交易区、干花香包交易区、土与旅行社保持良好的合作伙伴关系特产品交易区等能够进一步稳定市场客源。花卉市场将作为旅行社安排的免费特色景本项目可建立蜀文化特产商业区，点，有比较稳定的客源市场。旁边专业精油方便机场旅客就近购物，免去游客卖场与400多家旅行社保持合作关系，每天接长途携带搬运的烦恼。待60个以上旅游团队约1500人左右佳盟花市建于2004年，距昆明国际机场17公里，总面积约28万平方米主要经营鲜切花、干花、仿真花、花卉制品等；同时兼营云南名贵药材、土特产、水果、工艺品和茶叶等具有云南特色的旅游商品佳盟花卉市场每天接待游客达到近万人次。41空港商业案例2IFCMALL国际金融中心商场通过市内登机服务截留机场旅客，便利性释放商业价值地址香港中环金融街八号市区预办登机服务柜台的设立巧妙的挽留的大量机场游客的步伐。商港铁公司、新鸿基地产、恒基兆业地产、香港中开发商华煤气、中银香港属下新中地产务以及观光旅客可直接在IFC办理登机手续，同时享受临行前的购物娱建筑面积436,000平方米乐活动。以玻璃屋为设计主题，典雅原始的石灰、大理石建筑风格作外墙本项目可设立登机服务购物活动一站式的商业中心，这样能吸引大物业类型零售商业、酒店、写字楼量的机场旅客前往消费，尤其可满足部分旅客空闲的小部分时间打发开业时间1998年或者紧急购物的需要。设有多种休闲娱乐设施，包括中区首家备有五间影院的PALACEIFC及园艺花园；可欣赏维港景致的户内户外餐饮区；定期举办不同形式市区预办登机服务柜台的国际级文化活动位于IFC第一楼配套设施先进，是世界少数采用双层电梯的大厦之一特色设有市区预办登机服务柜台，方便商务和观光旅客享受购物和观光之乐趣邻近港铁中环站，设有行人天桥连接渡海小轮码头，连接各主要交通工具，为访客提供最快捷的铁路系统连接市中心，往返快捷便利42空港商业案例3香港东荟城，折扣卖场是空港周边商业物业主要发展方向，且工厂直销中心正与奥特莱斯齐头并进，聚集特色，打造目的性消费胜地地址香港大屿山东涌，距离香港国际机场10分钟恒隆地产、恒基地产、新世界发展、新鸿基开发商地产及太古地产零售商业（43万平方米）、写字楼（甲级物业规模，15万平方米）、酒店（22万平方米）开业时间1999年商业市场香港首个名牌折扣商场定位商场目标香港居民、游客和机场旅客客户品牌多、折扣大云集80多个国际知名品牌，全年为旅客提供低至三折优惠物业品种丰富，提供多样化服务包括水疗、电影娱乐、各国风味佳肴，以及全亚特色洲最大的户外互动型喷水池建筑风格独特，配套设施完善天然采光设计、全天候空调配置、储物柜、现金兑换以及过境巴士服务等为消费者营造便利惬意的购物环境43空港商业案例3香港东荟城游客离港的最后血拼基地名牌折扣店主题以及过境巴士服务等设置是吸引机场旅客的重要因素之一东荟城名店仓在2006年8月正式转型为香港首个名牌折扣商场，转型后其出租率、人流量以及商户营业额均有大幅提升。联合各大房地产开发商共同打造商业胜地。恒隆地产、恒基地产、新世界发展、新鸿基地产及太古地产的联合开发大大增强了招商力度。场内有80多个名牌，包括国际时装、运动服饰、美容、配饰、童装及家居用品，全年提供最少三至七折折扣优惠。CALVINKLEIN、NIKE、OZOC、INVIDI、BALLY、POLORALPHLAUREN、JILLSTUART、LANVIN等在商场内设立直销场。44空港商业4东方狐狸城全球规模最大的“狐狸城”品牌直销中心，大盒子的折扣中心沪杭高速公路松江新浜出口（1小时内可达上海地址市中心、虹桥机场、浦东机场）上海开发商东方国际创业股份有限公司、瑞士FOXTOWN公司上海物业规模占地13万平方米，商场面积超过68万平方米开业时间2006年欧式风格，三层方形建筑，透明玻璃屋，外表建筑风格壮观，商场设计简洁一、二楼世界知名品牌服装、鞋帽、箱包、饰品等三楼意大利顶级家具展示厅、各类艺术品商品组合、休闲娱乐厅及特色餐厅广场中设有1600余个停车位的免费大型停车场顶级品牌集中度高。荟萃130余家世界顶级服饰品牌专卖店，尤以欧洲一线名牌居多高质量低价位的成功组合吸引更多顾客。品特色牌制造商直接经营和管理直销店，不仅确保了产品最初的高质量，而且提供给顾客全年37折甚至更低的价格45空港商业4东方狐狸城先进理念抓住消费者的心，价廉物美留住消费者的脚步中外企业形成强强联手、优势互补的合作态势。瑞士“狐狸城”强大的品牌商资源支持，加上东方创业在进口、物流分拨、品牌经营和供应链管理方面的竞争优势创造了“狐狸城”先进的运营模式。中西式自助式餐厅、冰淇淋店和咖啡店，1600个免费停车位，为消费者提供完善的配套服务和舒适的购物环境。高质量和低价位的成功组合，让消费者真实感受集优雅、细致和实惠于一体的购物魅力，是留住消费者脚步的关键原因。46综上所述，本项目的零售核心主题定位为乐活购四川首个蜀文化直销体验中心四川烟、酒、茶、手工艺品、纺织品、食品等代表四川特色形象和文化的厂商直销中心，并辅以四川传统表演及传统美食，成为四川文化传播和文化推广的门户。切合机场旅客需求，成为其成都之行最后一站，出行成都必到之所。商业业态可拓展至厂家直销店集聚区，整体可成为成都淘宝扫货胜地，市民出行消费首选目的地。47零售核心亮点1特色文化元素四川产品集聚区，售卖各式四川精品特产，足不出户，买遍四川。现场进行产品工艺及文化背景展示，以文化升华商业价值。可结合蜀文化表演及定期文化宣传活动，活跃商业人气。项目形成一定品牌后，可吸引四川周边县市购买本项目零售物业作为形象推广窗口。48零售核心亮点2丰富商业业态以购物公园形式进行打造，满足衣食住行全方位需求。配置休闲业态，进一步强化多元化业态。发挥综合体优势，填补区域及机场商业缺陷和空白，形成城南罕有全业态配置商业集聚区。49零售核心亮点3价格优势厂家直营模式，确保区位价格优势，吸引目的性消费。初期以四川特色产品为主，未来将着力发展服装、箱包、家居等业态厂家直营中心，打造成都又一特色目的性消费商业区。西部唯一厂家直销集聚区，特色化零售商业突围城南商业竞争格局。50零售核心亮点4便捷服务建议与机场达成合作模式，在本项目内设置内地首个机场延展功能区机场CHECKIN外挂中心，将本项目变成旅客“候机厅”。并在项目内设置机场快巴专线，每5分钟往返机场，接送旅客。进一步延展功能，在成都主要人流集散中心设置免费巴士，接驳本项目，进一步吸引人流。项目设立服务中心，可为旅客提供票务办理、景区介绍、旅行社预定与咨询等相关服务。51产业强化策略办公物业开发定位代表成都形象的中国临空经济示范基地以地标建筑打造成都门户形象以低售价吸引龙头企业入驻以多样化产品满足多层次需求以价格优势强化竞争力52办公物业核心亮点1地标建筑空港活力城毗邻机场，飞机起降时，可见度极佳，因此本地块可建造“成都之门”的地标性建筑，成为展示成都形象的第一站。“成都之门”组团主要面向四川省本地企业，以企业知名度、市场实力、社会责任感等指标为门槛，在宣传中应强调本组团特为体现川商实力、传承川商文化的代表性企业而建，用入驻本组团来激发企业管理层的荣誉感。53办公物业核心亮点2龙头企业物业倾前瞻产业核心产业向度文化创意航空产业服务外包高新技术产业科研培训跟随产业前瞻产业金融贸易物流专业服务电子商务航空依赖度为营造产业氛围、形成产业发展引擎，产业园内的一小部分办公楼可以较低的价格出售给主导产业的龙头企业，通过龙头企业的相似企业及上下游企业的入驻聚集，形成园区主题，从而激发中小企业的购买需求。这类企业可重点发展航空公司、空港机构、国内知名高新技术企业或新兴产业领头企业。54办公物业核心亮点3多样化产品既可整栋出售、又可分割出售的独栋受小企业、文化创意企业偏爱的LOFT办公空间企业因发展阶段不同、规模不同、性质不同，对办公楼的需求面积存在较大差异。为满足不同企业的需求，办公楼产品应注重多样化、灵活性。多样化主要包括产品形态和面积区间两方面；灵活性主要体现为办公空间的可分割性和可组合性。55办公物业核心亮点4价格优势建议开盘均价7,000元/平方米南部新区空港IBP2011年主要销售价格区间13万元至15万/平方米由于南部新区与本项目距离较近，同时南部新区商务氛围较本区域成熟，南部新区的写字楼将与本项目形成直接竞争关系，并且占有区位优势。本项目要想打造竞争优势，除了临空依赖型企业的引入之外，最合理的切入点是降低价格，以赢取对区位要求不高的价格敏感型企业客户。来源JLL研究部56其他物业定位多元配套支撑空港不夜城，绿色新生活乐活邻里中心乐活公寓乐活广场57配套乐活邻里中心为空港城住户及附近居民提供方便、较高质量的生活配套，包括大型超市、健身、美容美发等，使得居民不必远行就能满足日常生活的绝大部分需求，营造温馨的居住氛围。倡导LOHO生活，包括鼓励居民步行和公共交通出行、引入绿色食品商家、提倡节约水电等。58配套乐活公寓为持续引入人流、防止产业空心化和夜晚无人的情况出现，建设乐活公寓。另一方面，精装修公寓可以为在郊区办公的人群提供配套住宿。59配套乐活广场营造优美景观，充分利用河流打造河景和绿带，用景观提升物业价值。建造开阔的广场供游人休憩、拍照，同时还可以不定期在广场举办活动，以聚集人气、延长商铺可营业时间。60蓝光IBP项目物业开发体系空港活力城，5H（HAPPY）社区蜀文化直销体验中心乐购商业直营中心（拓展商业、后续发展动力）成都之门组团（地标、龙头企业集聚区）乐智创乐组团（中型企业、品质写字楼集聚区）创智组团（中小企业、创意写字楼集聚区）蓝光不同装修风格及装修档次的公寓物业，与写字空港活力城乐居楼档次相协同乐享高端五星酒店邻里中心乐活乐活购物广场61蓝光IBP项目物业开发目标客户体系满足多元客户需求旅客蜀文化直销体验中心乐购旅客、成都及周边目的性消费人群商业直营中心成都之门组团龙头企业乐智创乐组团大中型企业中小型企业创智组团乐居投资客及过渡性置业需求公寓物业商务旅客及会议需求客户乐享高端五星酒店邻里中心周边社区居民乐活乐活购物广场62分区规划及功能布局63规划体系一览市场关注点规划与产品策略成都门户空港活力城项目整体性打造四川首个川派文化直销体验中心DRIVE带动零售带动特色商业物业体系空港中央商务商业区核心打造REINFORCE产业强化活力城龙头地标型物业完善的配套体系打造SUPPORTING配套支撑64整体规划体系实施ACTION1突出大盘形象的整体规划结构ACTION2社区组团规划强调整体均好性与组团特色的统一ACTION3组团规划注重以及空间层次的过渡ACTION4整体建筑风格统一65ACTION1突出大盘形象的整体规划结构，道路统一规划将用地有效分割，便于分期，更有利于控制项目成本及风险根据规范要求及项目区域发展预期，建议组团间道路路幅宽度设计在815米之间66ACTION1突出大盘形象的整体规划结构，整盘形象中心景观水系延展容积率整体偏高，打造中央商务区形象389412417395382核心组团中轴景观369353417道，有效形成中心景观及人口集聚区4844376406S112411431338395406343309总部商务区及环港路规划水系景观，结合廊桥设计道路断面，凸现项目气势3567ACTION2组团式开发产品模式研究，尊重步行尺度的路网规划及公共空间布局1）模式一办公裙楼形式形成商铺方案评价办公物业受标准层影响，进深过大，直接导致街铺面积过大，难以销售3035M4045M2）模式二街铺产品需要独立于办公物业，采用围合式形成自然人行街区方案评价办公物业交通，施工、停车位难以解决3）模式三塔楼底商形式组合商业街，办公物业交通主要通过背街解决方案评价具有可操作性，制约需整体开发68ACTION2组团规划通过路网规划，将用地分割为办公BLOCK，保证整体上的协调性和每个组团的独立性S111S110S19S24S23S17S16S18S15S14S22S21S112S13S12S11集中式商业建筑S35S34综合组团合理控制组团规模（根据市场环境，建议建筑面积控制在510S33S32万平米之间），便于分期开发与销售；公寓组团注意组团内部的空间的营造，创造邻里沟通与交流空间；广场绿化S31每个组团可以形成不同的主题，便于在销售中持续创造卖点69ACTION3组团规划注重采用广场及公园等，形成空间层次的过渡，增强项目整体性及灵动性70ACTION3组团过渡软性区分，界定边界，凸现项目特色，保证各组团的风格性利用主要交通路线上的围档，导视、绿植界定边界，凸现项目特色。区域边界道路绿化、地标建筑，软性分区71ACTION4整体建筑风格统一公建化外立面，营造高端中央商务区形象整体风格选取原则市场趋势现代风格认可度最高环境融合建筑风格能与自然环境较好的融合，建筑成为景观的一部分；竞争差异作为区域引领者，引领客户感知；初步建议外立面颜色冷色质感，吻合区域定位及城市色彩控制外立面材质玻璃幕墙为主，强调建筑竖向线条72功能分区将项目整体分为一心、两轴（临港路及环港路）、三片区（金融商务片区）（绿色办公片区）（社区服务片区）基于项目整体定位，将既定的功能组团通过合理规划将其变为现实的空间结构环港路总部商务区绿色办公区活力商业中心临港路社区服务区73功能分区一核活力商业中心（S11S18项目核心商业中心发展引擎位置位于S11S18地块规模总占地面积135万平方米，总建筑面积533万平方米物业含两处集中式商业及风情绿化商街占地面积建筑面积地块（万）（万）S17S16S18S1132108S15S14S112S121669S130937S13S14288S12S11S15148S16176S171348S181875小计13553374三区1总部商务区（S19S111利用机场高速良好展示性，打造办公群落，吻合政府对工业园区的界定成都之门S111S110S19项目核心高品质办公区项目形象展示位于S19S111地块总占地面积66万平方米，总建筑面积269万平方米物业组成地标性写字楼成都之门6万方乙级写字楼5栋125万方LOFT办公1栋2万方公寓5栋5万方75三区2绿色办公区（S2借河景打造绿色办公群落项目弹性用地空间为后期项目溢价预留用地及产品调整位置位于S2地块规模总占地面积78万平方S2S243米，总建筑面积304万平方米，综合容积率39S22S21物业初步建议甲级写字楼1栋3万乙级写字楼6栋175万方LOFT办公2栋4万方生态甲级写字楼公寓4栋4万方76三区3乐活邻里中心社区服务区（S3）服务周边客群城区社区商业中心，快速启动区域，保证现金流位置位于S3地块规模总占地面积78万平方米，总建筑面积304万平方米，S35综合容积率39S34物业初步建议S33S32社区中心商业3万S31乙级写字楼5栋125万方LOFT办公2栋4万方公寓8栋8万方77规划体系一览市场关注点规划与产品策略成都门户空港活力城项目整体性打造四川首个川派文化直销体验中心DRIVE带动零售带动特色商业物业体系空港中央商务商业区核心打造REINFORCE产业强化活力城龙头地标型物业完善的配