世邦魏理仕：成都美国城项目可行性研究顾问报告

世邦魏理仕成都美国城项目可行性研究顾问报告美国城项目可行性研究顾问报告呈致四川环福置地有限公司20907年7月26日CG35最有价值房产策划2000案目录项目背景宏观经济分析地块分析市场分析物业市场整体分析物业市场竞争分析案例分析项目开发内容建议SWOT分析项目发展建议财务分析CBRICHARDELLIS|PAGE2CG35最有价值房产策划2000案地块位置关系项目位于成都市双流县东升镇新城区的现代商贸集中发展区内项目商业地块（净用地828亩）位于商贸区北区，南邻已经通车的双楠大道，西临正在本案未来发展建设中的双流新城，北临正在修建的曹金大用地道，西端道路为未来双流通往温江的主要干道，此道路向南联结内环线将直达机场。项目住宅地块（净用地本案355亩）位于商贸区南区的集中住宅用地内（绿色区域内），目前尚无法确定其边界。注北区商业用地仅包括1期净用地828亩，不包括未来发展用地。本案南区住宅用地仅包括净用地355亩，位于集中住宅区，目前尚无法确定具体边界。资料来源环福置地CBRICHARDELLIS|PAGE3CG35最有价值房产策划2000案项目背景项目背景项目以“美国产品展示和交易中心”为龙头，拟发展酒店、大型联体商城、高尚住宅区等。客户企业战略构想住宅销售用于平衡资金，商业可能因资金问题而考虑部分销售。规划要求项目净用地为1183亩，其中住宅355亩，商业828亩。建筑密度小于等于48，绿化率小于等于25。容积率小于等于25，项目总容积率17。此项目黄海高程系538。CBRICHARDELLIS|PAGE4CG35最有价值房产策划2000案项目市场定位建议项目整体定位西南集美国产品展示交易中心、主题购物公园、国际社区为一体的美国城诠释AMERICANTOWNAPEECAPARKMALLAPARTMENTS；商贸交流之城、购物休闲之城、文化体验旅游之城、高尚生活之城；案名建议环福美国城；资料来源环福置地CBRICHARDELLIS|PAGE5CG35最有价值房产策划2000案项目整体发展策略建议项目整体发展策略在维持项目滚动开发的前提下，尽量打造优质产品尽快实现现金回收，把具有可销售价值的住宅按照最高比例配置；在必要时，可出售部分商业物业，以满足现金流量需求；可持续发展的策略，如中小企业孵化、投资设厂、并购和合作等；图片来源图片来源BAIDUBAIDUCBRICHARDELLIS|PAGE6CG35最有价值房产策划2000案研究方法经济背景分析各物业类型房地产市场分析市场调研地块环境分析各物业类型市场结论竞争市场分析案例分析可行性研究项目总体定位各物业市场细化定位结论其他建议功能及形象定位各物业类型市场推出建议资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE7CG35最有价值房产策划2000案宏观经济分析CG35最有价值房产策划2000案宏观经济分析的目的及内容宏观经济分析的目的及内容了解本案项目与所在区域的经济，社会及政策之间的关系，对项目产生影响的成都市整体宏观环境及人文因素进行分析；主要内容包括宏观经济指标分析房地产市场宏观指标分析城市规划发展研究CBRICHARDELLIS|PAGE9CG35最有价值房产策划2000案成都概况成都市是四川省省会，中国中西部地区特大中心城市，西南地区的科技、商贸、金融中心以及交通、通信枢纽；现辖9区4市6县，面积12,390平方公里，其中中心城区面积为28386平方公里；2006年末，总人口1,1034万，人口自然增长率为21；本案市中心2006年，成都市GDP总量达到2,75003亿元，比去年同期增长138；2006年，城市居民人均可支配收入双流机场12,78944元，同比增长126，人均消费性支出10,30240元，较上年同期增长68；2006年，成都市全市私家车保有量4447万余辆，在全国城市中居第三位。资料来源成都规划局CBRICHARDELLIS|PAGE10CG35最有价值房产策划2000案成都GDP及人均GDP亿元成都市历年GDP总量及增长3,000025020002006年,GDP年均增幅为155；2,50002002006年GDP为人民币（本报告中，以下无2,00001501,5000特别注明，均为人民币）2,750亿元，比去1001,00002005年同期增长138；这一比例高于全国5000500000平均水平（107）。2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年GDP1,15681,32211,48881,70532,03112,37082,7500增长率（此资料来源于国家统计局）107143126145191135138资料来源成都市统计年鉴元成都市历年人均GDP及增长30,000020018025,000016020002006年,人均GDP年增长率为20,0000140120138；15,00001008010,0000602006年人均GDP为人民币24,923元，比5,00004020上年增长126,保持高速增长；00002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均GDP11,471013,004014,536016,454019,307022,139024,9229增长率98134118132173147126资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE11CG35最有价值房产策划2000案成都人口情况成都市历年人口情况及增长1,500003520002005年，人口长期稳定，年增长率3为13；1,00000252152006年，市区人口占全市人口的446；5000010500002006年年末全市户籍人口1,1034万人,2000200120022003200420052006全市（万人）1,01341,01991,02851,04431,05971,08201,1034比2005年末增加214万人；市区（万人）3359341543984526464548214916自然增长率（）31160205081721资料来源成都市统计年鉴成都市历年外来人口及机械增长率40252000年以来，大量的外来人口进入成2030都，年平均增长率为1503，这些人主1520要来自四川省内其他城市。101052005年为3550万人，比2000年增长近100200020012002200320042005倍；2006年数据还未公布。外来人口数（万人）176159189245319355机械增长率（）5850188213611354192资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE12CG35最有价值房产策划2000案成都收入及消费性支出成都市历年城市居民人均可支配收入20002006年，居民可支配收入稳步增14,000014012,0000120长，年增长率为89；10,00001008,0000802006年，居民可支配收入为12,789元，同6,000060比增长126。收入在全国36个大中城市中4,0000402,000020排名居第16位，增长幅度排名居第19位。00002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年人均可支配收入元）7,6498,1288,9719,64110,39411,35812,78920002006年，人均消费性支出持续增名义增长率（）7863104757893126长，年增长率为82；资料来源成都市统计年鉴成都市历年人均消费性支出及增长2006年，成都市年人均消费性支出达10,302元，较上年同期增长68；12,000030010,0000250其中食品支出依然占到消费的最高比重8,00002006,0000150339，其次为交通和通讯支出占174；4,00001002,000050成都居民的消费意识较强，消费支出占收00002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年入的比例为80；而且收入与支出的年增长人均消费性支出（元）6,4236,8016,8747,0578,9979,64210,302名义增长率（）108591127275721260速度相近。资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE13CG35最有价值房产策划2000案成都产业结构及支柱产业情况成都市各产业增加值历年变化情况20002006年，第一产业比重持续降低,1500第二、三产业持续增长，2006年，第二产1000业比重比2005年上升了17；50020002006年第三产业增加值保持1380的速度高速增长，2006年达13436亿元；2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年第一产业116371184912551370516825182051934成都的第三产业持续增长，与城市的消第二产业422134903558596524580559100651213第三产业618837132780467915710572311822113436费特色相印证，成都是一个休闲城市，资料来源成都市统计年鉴第三产业的发展迅速且较成熟。2006年成都市支柱产业状况2006年，四大支柱产业完成工业增加14045001204000值41008亿元，增长259；35001003000802500四大支柱产业中，以机械工业为龙头，602000150040占到支柱产业的323，规模总量为10002050013264亿元；电子通讯产品制造业增长率0000食品（烟草）工业医药工业机械（汽车）工业电子信息工业最高，达419；总值亿元）增长率为本项目美展中心奠定行业发展的基础资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE14CG35最有价值房产策划2000案亿元成都社会消费品零售总额及利用外资情况成都市历年社会消费品零售总额及增长20002006年，社会消费品零售总额稳步增1,4000160长,年均增长130；1,20001401,00001202003年受SARS影响，增长率比2002年下降1008000806000了37。604000402006年,达1,1553亿元，每年增长149，20002000年002000年2001年2002年20032004年2005年2006年为1998年以来的最快速度；零售总额（亿元）554262757095776088081,0051，实际利用外资额平均每年增增长率（）108132131941351421490资料来源成都市统计年鉴长223；亿美元成都市历年利用外资情况252004年，受SARS的影响，实际利用外资有0500400200所下降，增长率为1163001502002005年以来，实际利用外资金额有所上1010000涨，2006年，实际利用外资达76亿美元，同050100比增长366；成都是2006年西部实际利用外002002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年资最高的城市。合同利用外资（亿美元）实际利用外资（亿美元）实际利用外资增长率（）持续增长的利用外资投资使成都成为西部数据来源成都市统计年鉴经济发展最活跃的城市之一。CBRICHARDELLIS|PAGE15CG35最有价值房产策划2000案成都旅游市场情况亿元成都市旅游总收入历年变化情况20012006年，旅游收入保持稳步增长，年4000500平均增长率为176；3500400300025002003年，受SARS的影响，旅游收入年增长率3002000仅为43；150020010001005002006年旅游总收入达3402亿元，同期增长00002001年2002年2003年2004年2005年2006年187，涨幅低于2005年的255，在基数较大资料来源成都市统计局旅游总收入增长率的情况下涨幅有所放缓；成都市旅客来源情况万人次从旅游市场接待旅游者来看，以国内市场为5,0000主，国外市场仅占1左右。4,00002003年，受SARS的影响，入境人数下降了3,0000433；2,00001,00002006年,入境旅游者580万人次，增长159；002001年2002年2003年2004年2005年2006年接待国内旅游者4,0037万人次，增长106；接待入境人数34640122740950058国内旅游人数2,58002,80902,84363,21533,61964,00370资料来源成都市统计局CBRICHARDELLIS|PAGE16CG35最有价值房产策划2000案成都固定资产投资情况成都市历年固定资产投资及增长1,800040020002006年，年增长率为259，保持高1,60003501,4000300速增长；1,20002501,000020080002006年，完成1,8996亿元，增长309，15060004000100增速比2005年回落92个百分点；20005000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年固定资产投资（亿元）47595822702286301,0571,4581,638年增长率（）136223206229225380322资料来源成都市统计年鉴成都市历年房地产投资及增长情况700050045020002006年，总体保持高速增长,年增长率60004005000350为299；400030025030002002006年，完成61917亿元，同比增长374，20001501001000占全社会固定资产投资的3265000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年房地产投资额（亿元）房地产投资主要为住宅房地产投资，占整体1292170820332454309045196192增长率（）293322191207259462374投资的71；资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE17CG35最有价值房产策划2000案成都房地产市场情况成都市历年商品房施工面积及增长20002006年，成都商品房施工面积年6,00000500450增长率为208，保持高速增长；5,000004004,000003502004年，受SARS的影响，增长有所放3003,00000250缓，仅为729；2002,000001501001,000002006年，达4,82702万平方米，比200550000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年年增长453，为2000年以来的最快增长施工面积（万）1,55351,99132,21932,73812,93773,32174,8270增长率28211523473131453速度；资料来源成都市统计年鉴成都市历年商品房竣工面积及增长情况20002006年，商品房竣工面积年增长率1200600为120，保持高速增长；50010004002004年和2005年，受SARS和宏观调控的800300影响，竣工面积大幅下降，平均下降幅度600200100400达135；002001002006年，达4,82702万平方米，比200502002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年年增长399，市场高速回升；竣工面积（万）5418181562957341018278624576266106717增长率50517464153116399资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE18CG35最有价值房产策划2000案成都房地产市场情况商业施工面积（万平米）6005004502005年，受国家宏观调控的影响，增500400400350300长有所放缓，仅为69；3002502002001502006年，成都商业用房施工面积年增10010050000长率为38，增长率持续下降；2000200120022003200420052006商业施工面积（万平米）184236240324467499518增长率283173504416938商业施工面积（万平米）增长率资料来源成都市统计年鉴成都历年商业竣工面积及增长2006年，成都商业用房竣工面积年增140800700120600长率为24，开始出现负增长；10050080400300竣工面积与施工面积的下降，说明成60200401000020都商业用房，在持续两年的高速增长10002002000200120022003200420052006后，商业用房的发展进入调整期；商业竣工面积（万平米）48559581115124121增长率1467271474207824商业竣工面积（万平米）增长率资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE19CG35最有价值房产策划2000案成都房地产市场情况成都市历年商品房销售面积及增长180070020002006年，商品房销售面积年增长率为16006001400234，保持高速增长；500120010004002005年，受国家宏观调控的影响，增长有所800300600200放缓，仅为008；4002001000002006年，达1,5329万平方米，比2005年增2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年实际销售面积（万）43362701218155596635112891129815329长357，增长迅速；增长率61716318516801357资料来源成都市统计年鉴成都市历年商品房成交金额及增长情况60070020002006年，商品房成交金额年增长率为500600384，保持高速增长；500400400300主要受商品房价格上涨和商品房销售面积增300200200长的影响；1001000002006年，达5506亿元，比2005年增长2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年成交金额亿元7821081297318161714920257983062713395884355062增长率391，市场持续快速增长；659247253512293391资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE20CG35最有价值房产策划2000案成都2006年新建商品房购买者地域构成总体住宅办公楼商业用房市区个人（万平米）44054388779412647市郊个人（万平米）13820120213711073外地个人（万平米）38062344299031868资料来源成都房地产市场报告2006年成都市五城区商业用房购买者地域构成2006年成都市五城区住宅购买者地域构成外地个人33市区个人外地个人市区个人404846市郊个人市郊个人1914资料来源成都房地产市场报告资料来源成都房地产市场报告商业用房方面，外地人购房占到33，市区人购房占48，市区购买是商业的主力军,占整体的48；住宅方面，外地人购房占到403，市区人购房占459，外地人购房占40；外地人购房的特点说明成都对于周边区域中高消费者的吸引力较强；CBRICHARDELLIS|PAGE21CG35最有价值房产策划2000案成都规划发展成都规划区域面积12,390平方公里，分为中心城、主城区、远郊区近期（20032010）主城区建设用地515平方公里，570万人；中期（20102015）主城区建设用地590平方公里，660万人；远期（20162020）城市建设用地660平方公里，734760万人形成网络状城市群；“一主多心，一带三轴”城镇格局；本案项目处于成都市未来主城区之本案一的“南部新城”规划范围内，发资料来源成都市规划局展的未来规划预期好。CBRICHARDELLIS|PAGE22CG35最有价值房产策划2000案城市规划发展2020年，外环路以内，面积近600平方公里的“中心城区”；以多中心组团式的扩张方式；城市结构由单一的特大城市向城乡体化转变。构建“一主两次多核”的多中心城市空间体系。一主以CBD为中心，构建南北、东西两条十字交叉轴线，形成新的城市中心区。两次华阳东升、新都青白江组团作为城市的主要发展区域。本案多核主城区内6个周边组团中除华阳、新都青白江以外的组团，降低对中心城区的依赖。本案位于双流东升，是成都“两个次中心”之一。次中心的开发力度大，发展规模和导入人口量大；资料来源成都市规划局未来区域消费需求增长快，有利于本案物业的发展。CBRICHARDELLIS|PAGE23CG35最有价值房产策划2000案成都城市交通规划铁路规划成渝高速铁路（成龙路南侧）改善火车北站、南站；龙泉组团大面镇预留三客运站；公路完善“环形放射”区域快速路网系统航空本案双流机场二跑道已经被批准未来规划半小时圈大成都资料来源成都市规划局1小时圈成都市域本项目可直接依托的有机场、成昆线铁路、成雅2小时圈成都平原城市群高速公路和多条市政道路，交通条件好。CBRICHARDELLIS|PAGE24CG35最有价值房产策划2000案机场扩建及发展为解决双流国际机场递增的航班需求，2007年4月26日，国家发改委通过了对双流国际机场扩建工程的方案，扩建区域占地面积8,000余亩。内容包括新建长3,600米、宽60米的第二跑道及相关配套设施，新建面积为20万平方米的T2航站楼及相关配套设施；目前第二跑道工程已经展开，计划2009年投入使用，新航站楼于2010年投入使用；预计到2015年，成都机场将可满足年旅客吞吐量3,420万人次、年货邮吞吐量60万吨、年飞行架次305万架次的需求，而2006年全年，成都机场年旅客吞吐量只有1,600万人；机场吞吐量的增加，将提高成都国内外贸易水平，并直接促进成都本地旅游业及物流业发展，从而带动第三产业和总体国民经济发展；双流机场目前已开通26条国际航线（非直航航线），现已开通荷兰阿姆斯特丹、韩国首尔、新加坡等8条国际（地区）直航定期航班，今年下半年成都将开通到印度加罗尔第9条国际地区直航航线。机场扩建将在一定程度上带动区域经济发展，使得围绕机场周边的相关产业聚集程度和发展水平提高。本项目距离机场车行距离15分钟，区域总体经济发展将对本项目商业产生促进作用。资料来源/NEWSCARNOC4/LIST/66/66838HTMLCBRICHARDELLIS|PAGE25CG35最有价值房产策划2000案双流临空总部经济正在酝酿阶段空港经济的发展空港经济区是指依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有明显的航空枢纽指向性的产业集群而在空港周边所形成的经济区，其核心特征表现为传统港区与经济开发区双重功能的统一。目前以机场为核心的空港经济，货运物流和科技制造业是主要的经营模式。以航空运输、临空工业、商务会展等为主要功能定位，部分地区把大学、科研院所设在空港经济带上，以加强其人才优势。成都空港经济区正在处于酝酿阶段2006年，双流总部经济、临空经济发展初研报告发布，以下是报告部分内容范围以机场为中心，在紧邻双流国际机场的川大新校区到机场路之间的西南航空港，以及蛟龙工业港为核心的“一区四园”内将规划出一块新的“总部经济发展区”产业发展未来的“总部经济发展区”将充分利用双流机场的规模优势和航空运输高增长性带来的机遇，统筹考虑成都物流中心、出口加工区和西航港开发区，围绕产业集聚，有效整合资源，做优做强优势产业，倾力打造西航港工业集中区医药食品、机械电子、光电、新材料及三大关联优势产业专业园，以及产业协作配套园，形成优势相对集中的工业集群，着力引进企业总部入驻。发展体系双流“临空经济区”将以机场为龙头、以火车南站、公路货运站和府河成都港（在建）为基础，使其与高新区、教育科研商贸区、城南副中心紧密相连，通过整治机场路、新建临港路、扩建大件路、延伸川大路等，形成一个空、铁、水、陆四网合一的大联营、大通关格局，并构成一个“四网合一”的现代物流网络，培育成西部最大的物流中心。CBRICHARDELLIS|PAGE26CG35最有价值房产策划2000案宏观市场小结成都是四川省政治、经济、文化中心，固定资产投资保持年均251的增长，快速发展的经济为商业市场稳定发展提供了基础；20002006年，成都市人均可支配收入保持年均9的增长，人均消费性支出年均增长率为82，人均收入与支出均呈现较快的发展趋势，支出与收入相近的增长速度也反映了成都较强的消费习性成都消费能力强的总体特征为商业项目的开发提供保障；20002005年，成都迁入人口年平均增长1503，大量的外来人口推动了对成都的房地产市场的需求增长对于本项目住宅的销售将起到直接的推动作用；成都对外可通过机场连接全国乃至全球，通过铁路可直达西南主要省份，通过公路可直达四川主要城市和西藏，项目具备立足四川、覆盖西南、辐射全国乃至全球的交通优势。双流依托机场打造空港经济，会使会展、物流、金融、中介为代表的现代服务业成为发展的新动力，本项目将拥有空港经济的集聚优势。成渝成为“新特区”，给城市注入新的活力和发展机遇，本项目在统筹城乡，带动区域经济方面将极具有示范效应。CBRICHARDELLIS|PAGE27CG35最有价值房产策划2000案基地条件分析CG35最有价值房产策划2000案基地条件分析内容主要目的对本项目及其周边地区的当前规划进行识别。对双流北部新城未来发展进行分析。对当前的基础建设尤其是交通状况进行论述，并就其对各种房地产物业市场所带来的影响进行分析。主要内容该用地及周边区域的特点该地块的形状分析该用地的通行情况分析（主要是周边道路通行状况及未来道路规划分析）该用地的景观资源研究地块周边已有拟建配套设施分析调查本地块及周边区域现有和未来规划中的交通基础设施建设方面开发园区及区内企业现状和未来发展CBRICHARDELLIS|PAGE29CG35最有价值房产策划2000案双流定位及产业发展规划CBRICHARDELLIS|PAGE30CG35最有价值房产策划2000案双流，全国百强县；纳入成都新一轮城市规划双流县是成都市南部经济快速发展强县，幅员面积1067平方公里，现有人口92万，三面环绕成都，区位优势十分明显,现已纳入成都新一轮3681平方公里城市规划；截止2006年，连续11年位居四川省综合经济十强县榜首，连续6年跻身全国百强县，基本竞争力名列全国第43位。双流较强经济实力是项目的未来主要业主美国中小企业发展的有力支撑。双流被纳入成都新一轮城市规划意味着项目所在区域和本案项目步入大成都发展范围。本案双流资料来源双流公众信息网CBRICHARDELLIS|PAGE31CG35最有价值房产策划2000案在具体的规划中，双流成为成都向南发展的核心区域双流县属成都南部新城区规划区范围，南部新城区采取轴向带状组团规划和发展，在双流县境内主要为“两带四团”，即以天府大道为轴心的正南发展带和以成乐大件路为轴心的西南发展带，分东升组团、华阳组团、西航港开发区组团和牧马山开发区组团。依此规划，与项目所在的东升组团将与相关的其他组团有明显的产的错位经营和互补，其它区域尤其是西航港组团、牧马山组团的大力发展，将从产业和人口消费方面对本项目核心产业美展中心有较强的后续发展支撑。发展带组团面积（平方公里）规划人口（万人）规划功能东升组团成都主城区次中心,对外交通枢纽之一,以发展交38545通、房地产、商贸服务和行政办公为主。西南发成都南部新城区主要产业带，以发展信息、光展带西南航空组团电、医药、机械、绿色食品产业，科研教育产4025业和物流产业为主牧马山组团都市旅游休闲基地，以发展旅游服务业和房地208产为主。发展带组团面积（平方公里）规划人口（万人）规划功能正南发大源组团132以发展出口加工产业为主。展带华阳组团成都城市副中心，以发展高新技术产业和现代5245服务业、房地产、科技文化为主。资料来源双刘规划局CBRICHARDELLIS|PAGE32CG35最有价值房产策划2000案成都南部新城发展战略规划图本案资料来源双流规划局CBRICHARDELLIS|PAGE33CG35最有价值房产策划2000案双流最新定位中国西部航都成都南部新城根据最新成都城市修编规划，双流县城在2020年的角色定位是建成一流的空港园林城市，到2020年，双流将建设成为城南一个城区面积95平方公里左右、城市人口近100万的中等城市。双流的最新城市定位“中国的西部航都，成都的南部新城”。双流政府对双流鲜明的角色定位将使城市迎来重大发展机遇和产业聚集，本项目也将依赖于航空的人流和物流优势，实现对西南的覆盖。资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE34CG35最有价值房产策划2000案双流35223发展思路将东升定位为“空港园林城市”2005年,双流确定了“35223”发展思路3深化“三个集中”5大力实施五大战略项目带动东升空港工业强县本案园林城市三产富县都市农业人才兴县22倾力打造两区两城两区西航港开发区空港物流园区两城东升空港园林城市华阳成都城市副中心3加快建设三走廊锦绣东山生态观光走廊蜀风文化旅游走廊麓山大道国际社区走廊在此发展思路中，“商贸区”未被单独列出，而被纳入“东升空港园林城市”的发展序列中。资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE35CG35最有价值房产策划2000案两区之一西航港开发区西南航空港经济开发区系1992年四川省人民政府批准成立的省级重点经济开发区，是成都市发展战略规划中的南部副中心及产业基地。总规划面积60平方公里（其中工业集中区规划面积30平方公里），已建成面积156平方公里，引进投资单位240多家。该区是西部唯一集航空、铁路、公路、航运为一体的立体互通式交通网络开发区，交通、区位优势独特，是经济开发的黄金地段。2005年，双流县对西航港开发区的产业布局进行战略性的规划和产业调整老区科教新城，规划32平方公里主要规划为依托机场高速路、高校、科研院所、航空物流而发展的金融、商贸、科研为主的第三产业发展区。教育科研新城主要是指目前机场路以北600米的老区，以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主，区内会聚了四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校，中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个；此次调整规划将把老区的部分企业搬迁至“现代工业城”，腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业。“教育科研新城”将大力发展总部经济，成为各大企业在成都的总部办公区。新区工业集中发展区，规划28平方公里发展临空经济产业园。主要打造中科产业园、教育科研产业园、新型建材产业园、生物医药产业园等特色产业园。到今年3月底，工业集中区（7KM2）建成投产项目（包括试生产）9个，主体动工建设项目50个。西航港对于本项目最大的支持在于为美展中心提供良好的孵化和投资设厂基地。CBRICHARDELLIS|PAGE36CG35最有价值房产策划2000案西航港开发区工业区规划图本案资料来源CBRE资料来源西航港开发区CBRICHARDELLIS|PAGE37CG35最有价值房产策划2000案两区之一空港物流园区成都航空物流园区位于双流县，毗邻西南航空港开发区，控制性规划为51平方公里，将建成全国一流、国际知名的区域性物流枢纽，并与双流机场实现“无缝对接”。空港物流园区是成都市重点建设的国际性枢纽型综合型物流园区，对成都、四川、西部乃至全国都具有辐射作用。航空物流园区年航空货运处理能力为250万吨。园区重点发展航空运输、仓储配送，引进大型物流企业、基地航空公司、物流整合商、物流地产商，建立货物分拨中心和仓储配送中心。物流园对本项目最大支持在于提供便利的运输、仓储等物流功能支持。本案CBRICHARDELLIS|PAGE38资料来源航空港物流园CG35最有价值房产策划2000案双流与其他近郊县经济对比成都各重点郊县历年GDP各重点郊县GDP保持良好的增长态势；25000200002006年GDP双流区最高，达23003亿元；150001000020002006年，GDP平均增长率双流为1505000，居第二位。00020002001200220032004200520062006年社会消费品零售总额，双流县最高，双流县温江区龙泉驿区郫县新都区为5531亿元；资料来源成都市统计年鉴2006年各郊县社会消费品零售总额均保持两成都重点郊县历年社会消费品零售总额位数增长，其中双流为150，居第二位。6020002006年，从平均增长率来看，双流平5040均增长率为15，居第二位。3020以上指标增长第一位均为温江100双流宏观经济发展形式良好；在郊县2006年2000200120022003200420052006的两项指标在成都各郊县居第一，由于基数郫县双流县温江县新都县龙泉驿区较大，增长率居第二位；良好的经济基础为资料来源成都市统计年鉴本项目落户双流有较强支撑。CBRICHARDELLIS|PAGE39CG35最有价值房产策划2000案单位（亿元）单位（亿元）双流与其他近郊县经济对比成都重点郊县历年固定资产投资2006年，固定资产投资额双流县最多，16000为13412亿元。1400012000100002000年至2005年，平均增长率双流为8000600040189，居第二位。0020000002006年双流县的第三产业比重最大，为2000200120022003200420052006422，增加值最高的为双流，达到双流县温江区郫县新都区龙泉驿区9706亿元。资料来源成都市统计年鉴2000年至2006年期间，第三产业增加值成都重点郊县第三产业增加值变化最高的为双流县，达到42831亿元。第三120产业增加值年平均增长率双流为15；10080双流固定资产投资额在各郊县中最高；6040第三产业比重最大，且增长速度最快，快200速发展的双流将是最快实现第一二产业向2000200120022003200420052006第三产业过渡的成都近郊县。这对本项目双流县温江区郫县新都区龙泉驿区发展商贸业提供良好的发展条件。资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE40CG35最有价值房产策划2000案单位（亿元）单位（亿元）双流与其他近郊县经济对比成都主要郊县人口比较2006年,双流县人口最多，为9281万100008000人，有稳定的消费基础。600040双流人口较多，人口基数大，住宅及商002000业市场提供的客源也相对较多。0002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年双流县温江县龙泉驿区郫县新都区资料来源成都市统计年鉴各重点郊县人口变化双流20002005年的年均人口自然增140120长率为2。10080双流人口2006年出现了下降，主要是6040由于南部副中心的行政分割，将双流华2000阳区域分离出来，人口基数大幅度减少。2000200120022003200420052006双流县温江区郫县新都区龙泉驿区南部新城的建设，导致南部新城人口量将出现较大的增长；资料来源成都市统计年鉴CBRICHARDELLIS|PAGE41CG35最有价值房产策划2000案单位（万人）交通地铁规划对项目的影响成都市城市快速轨道交通线网由7条线路组成，其中1、2、3号线为骨干线路，其余为辅助线。线路总长度27415公里，地下线长度14424千米，地上线12991千米。3号线为东北西南向骨干线，东北起自规本案划新型都区红星车站附近，南止于板桥南站。连接项目所在的南部新城，市中心城区和北部新城。3号线路全长为4928公里，设车站22座。其中，地下线长约1559公里，地上线长约3369公里；高架站11座、地下站11座3号线目前还处于前期规划阶段，预计将在10年后开始修建。本案邻近地铁3号线周边有接待寺站和棠湖公园站两个出口,均距本项目仅有23公里本案距离，地铁3号线将是未来10年后项目人流的主要承载工具。资料来源成都市规划局CBRICHARDELLIS|PAGE42CG35最有价值房产策划2000案小结双流在产业、人才、经济和交通方面优势明显空港优势突出全国第5大国际航空港成都双流国际机场是中西部最大的枢纽航空港。是承接东部、联接西部的桥头堡。2006年，双流机场旅客吞吐量达到162787万人次，比2005年增加200余万人次，创历史新高，继续雄居我国中西部机场首位，出入境运输也因国际旅客吞吐量首次超过100万人次而刷新历史纪录。交通优势显著除双流国际机场外,还有成昆铁路横贯境内，拥有白家、公兴两座铁路货运站。国道川藏、国道213、成雅和成乐、成都外环高速贯穿县境。10余条道路与成都市区连接，全县公路总里程达1605公里。已形成空、铁、陆、水齐备，国道、省道、县域快速通道为一体的方便、快捷立体交通体系。根据成都最新规划，双流北部将有条轨道交通线路（地铁或轻轨）穿过，这使得双流成为成都市城市轨道交通最密集的区域，比中心城的任何一个区都密集。这些轨道交通线路中，有四条由北向南从中心城进行双流北部、另一条轨道交通线路由东向西贯穿整个双流北部，最后向西南延伸至双流机场。双流在空港和立体交通为本项目带来足够人流，同时货物可以非常便捷的被运送出去，这对本项目有非常明显的无可替代交通基础资源支持。产业优势突出航空港和物流园开发区将依托机场得到大力发展，此优势将具有排他（四川其他区域）性的优势。人才优势集聚航空港集聚川大、西南民族学院、信息工程学院等高校，人才优势较强。经济发展强劲双流在与其他郊县比较中，一直具有较强的优势，且发展势头良好。双流的综合经济实力强，产业特征明显，具备发展大型商贸商业的基础条件。CBRICHARDELLIS|PAGE43CG35最有价值房产策划2000案区域定位和发展CBRICHARDELLIS|PAGE44CG35最有价值房产策划2000案东升组团（双流新城）产业定位成都主城区次中心东升组团面积385平方公里,规划人口45万人（2020年）。规划功能成都主城区次中心,对外交通枢纽之一,以发展交通、房地产、商贸服务和行政办公为主。东升未来作为成都次中心的发展规划以及组团中以“商贸服务和行政办公”均为本项目带来良好的核心圈层消费支撑和产业支撑。东升组团本案资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE45CG35最有价值房产策划2000案新城A区鸟瞰图项目与未来发展的新城无缝对接本案资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE46CG35最有价值房产策划2000案现代商贸园区概况10平方公里规模发展商贸双流县现代商贸集中发展区启动于2005年9月。园区位于双流县新城区北部与成都市南部接壤黄金地带，1期规划面积551平方公里，2期发展同样规模用地，共约10平方公里。本案园区以“汽车摩、物流、商业购物、中高档商住”为发展目标。其中1800亩物流用地已被成都市物流办认定，并确定为成都市四本案大物流中心之一。本案在10平方公里区域内发展以商贸为主的现代服务业，将会使区域内商业高度聚集，增强对外辐射能力，本项目也会因此受益。本项目占据商贸区的绝佳口岸和位置，从规模和发展意图上讲都是商贸区的龙头项目。资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE47CG35最有价值房产策划2000案成都双流现代商贸园区目前建设进展截止目前，园区已经确认引进了如下项目香港九龙仓国际品牌直销商城、成都科龙4S店、成都宗申国际商务园、成都铁人机电成套设备销售基地、四川金桥物流项目等。除本项目外，正在洽谈的项目主要有旅游集散项目、数码批发城项目、仁恒床上用品批发城、循环产业园、韩国城、伊藤或者太平洋商城、西部汽车城等规模项目，部分项目将会在未来12月内摘牌。这些项目将会布满整个1期5平方公里的用地。除成都铁人机电成套设备销售基地、四川金桥物流项目已经基本建好外，成都科龙4S店、成都宗申国际商务园、香港九龙仓国际品牌直销商城等均在政府的要求下尽快动工，预计2008年8月，九龙仓1期项目将会建成。资料来源CBRE种种迹象表明，政府正在通过各种手段加快区域的实质性建设，在行政力量推动下，区域的发展速度和成熟会非常快。对于本项目而言，具备开发的条件。CBRICHARDELLIS|PAGE48CG35最有价值房产策划2000案与周边园区的关系双流蛟龙工业港该工业港离项目地块仅2公里路程，目前已经在前期开发的2平方公里内布满，现入驻企业蛟龙工180户。业港该园区规划面积4平方公里，园区定位于重点引进以自动化设备、电子科技、新型材料、生物医药、精密仪器为主的相关产业的高新技术企业。资料来源CBRE如果考虑本案项目未来业主本案美国中小企业的孵化，那么蛟龙工业港将会给项目提供产业孵化支撑，这里将是美国中小企业落地的首选之地。资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE49CG35最有价值房产策划2000案地块分析CBRICHARDELLIS|PAGE50CG35最有价值房产策划2000案宗地概况宗地概况项目净用地为1183亩，其中住宅355亩，商业本案未828亩。来发展用地建筑密度小于等于48，绿化率小于等于25。本案容积率小于等于25，项目总容积率17此项目黄海高程系538。注北区商业用地仅包括1期净用地828亩，不包括未来发展用地。南区住宅用地仅包括净用地355亩，位于集中住本案宅区，目前尚无法确定具体边界。资料来源环福置地CBRICHARDELLIS|PAGE51CG35最有价值房产策划2000案项目与周边区域的关系三条大道（草金大道、双楠大道、老川藏路）与成都中心城区相连，从项目地块到达成都市中心只有15公里，20分钟。项目核心人群以成都为主具备交通条件。依托新老城区，项目所处已经启动建设的新城起步取的北端，具有新城的今后居住人群支撑和社会公共配套支撑两大优势。与牧马山、华阳、温江通过干道相连。温江、华阳等外围组团中的消费者可以通过这些干道来项目地消费，尤其是作为城市副中心的华阳。温江本案成都市中区崇州大邑西航港新津开发区本案城南副中心华阳彭山牧马山资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE52CG35最有价值房产策划2000案交通外区域交通组织交通便利，可选择线路多项目到以下区域的距离温江及光华大道高档居住区成都市中心1、到成都市中心15公里本案2、到双流老城区4公里113、到新城区2公里44、到温江20公里315、到华阳15公里新城区26、到牧马山12公里77、到机场12公里老城区本案双流国际机场8、到西航港10公里78项目具备对外辐射的合适8西航港开发区5距离和基础交通道路条件。56华阳及城市副中心牧马山资料来源CBRECBRICHARDELLIS|PAGE53CG35最有价值房产策划2000案交通外区域交通可达性目前有分别从红牌楼和金沙车站发往双流的近郊班车，但班数较少，两条大道在三环和外环之间均有一定拥挤和混乱，交通通达受一定影响。到达温江的交通路面较温江及光华大道成都市中心窄，对交通通达有一定影响。高档居住区本案外环线目前为收费道路，预计免费后将成为到华阳及副中心的主要交通线路机场二跑道已确定修建，目前到西航港的迎宾大道将被下穿的六车道大件路取代。到达华阳将比目前增加新城区34公里。老城区虽然项目到其它区域交本案双流国际机场通线路多，但实际通行能力目前存在诸多问题，但是相西航港开发区信这些问题会在23年内会逐渐得到改善。因