某知名地产2009年7月上海市市场报告(doc 25)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1白马花园市场报告200971731易居中國上房銷售业务一部FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2一、宏观环境3二、整体别墅市场6一供求分析6二价格分析7三、联排别墅市场8一供应分析8二成交分析10三价格分析14四、全市住宅市场整体市场16一供求走势16二成交价走势17五、竞品分析181、供应分析182、成交分析193、成交明细20FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3一、宏观环境一宏观市场GDP增幅56上海经济“中考”成绩17年最低面对复杂严峻的国际经济形势，上海经济交出的“中考”成绩单差强人意。数据显示，上半年，上海市实现生产总值6612亿元，同比增长56。上半年增速比第一季度加快25个百分点。数据表明，上半年上海国民经济呈现企稳回升态势，形势发展明显好于预期。央行房价暴涨不正常大量信贷入楼市日前，全国人大财经委2009年上半年经济形势分析会召开。会上，相关部委和委员也对下一步的通胀预期表示了担忧。央行认为，现在的资本市场和房市的上涨属非正常现象。央行担心，由于大规模信贷造成的流动性过剩，可能已经进入股市和房市，而对中国通胀的预期，可能会促使国外热钱进入国内资本市场。79中国经济增长七个季度以来首次加速国家统计局新闻发言人李晓超表示，经济运行中积极因素不断增多，国民经济企稳回升。经济企稳还体现为生产增速的稳步回升。国家统计局16日发布的数据显示，二季度国内生产总值（GDP）同比增长79，增速比一季度加快18个百分点。中国6月新增贷款再超万亿元膨胀加剧中国人民银行调查统计司初步报告，6月金融机构人民币各项贷款较上月新增15304亿元，这是二季度以来月度新增贷款首次超过万亿元。二土地市场FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4市场高价地显增央企强势拿地进军房地产09年6月，土地市场成交继续保持活跃，而企业拿地热情的高涨使得高总价高溢价率地块明显增多，从而直接带动了土地成交楼板价的上涨，央企、资本化大型企业成为高总价地块拿地主力。金地3048亿夺得赵巷地王7月14日，距离今年土地出让45号公告4幅出让地块的开标时间还有10天之久，其中2幅地块已出现一轮网上挂牌叫价，而备受瞩目的“赵巷特色居住区10号地块”（下称“赵巷10号地块”）在首轮网上叫价中已经显示出惊人的“高度”报价高出底价115627亿元，溢价122，楼板价直指1万元平方米。最终7月23日，金地集团以3048亿元，折合楼板单价14495元/成功摘得该地块。成为今年上海新地王。上海急推百万平方米住宅用地入市今年上半年，全市推出共计57幅商品住宅出让地块，出让总面积为26824万平方米，而短期内上海急推百万平方米住宅用地，预示下半年上海住宅用地市场将“开闸”。三政策发布解放70/90标志性调控政策被证实退出据新华社下属上海证券报证实，上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“7090”政策目前已经实质性退出市场。销售方案须经备案并公示针对当前商品房销售中“少量多批”“捂盘惜售”有所抬头的情况，上海市近日出台FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5上海市商品房销售方案备案管理暂行规定，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。如果出现“商品房定价不合理”的情况，区县房管部门将要求开发商修改销售方案重新申报备案。预售面积不得低于3万平方米，捂盘惜售者将撤销资质市房管局重申，对于已达到规定条件、无理由长期不申请预售，取得商品房预售许可证后、未按规定将全部房源公开对外销售，涉嫌捂盘惜售的，房管部门将按规定发出行政告知书，责令开发企业限时办理相关销售手续。暂行规定明确，有上述涉嫌捂盘惜售行为的，在商品房销售方案备案时应当予以整改；捂盘惜售行为将被记入企业信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。同时，房地产开发企业应当在网上认证后30日内，向区县房管部门申请预售许可，逾期未申请的，需要重新办理网上认证。二套房贷严守首付四成底线7月20日，上海银监局日前转发中国银监会近期下发的关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，要求在沪各银行加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，不得变相降低二套房贷首付比例。上海银监局强调，各银行要严格按照通知精神，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，有效防范“假按揭”“假首付”和“假房价”现象的发生。四公司新闻无90/70限制上海近40家开发商外高桥抢地7月28日下午，上海外高桥保税区开发股份有限公司（下称外高桥）为“森兰外高桥”项目中四幅住宅用地举行推介会。虽然尚未拍卖，但是推地的架势和外高桥的心FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6里预期，已经让地价骑虎难下了。“森兰外高桥”项目地块将不会有90/70限制，外高桥方面似乎非常看好这四幅地块的市场，推介会吸引了近40家境内外开发商到场。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7二、整体别墅市场一供求分析供求双双回落，但市场依然供不应求整体别墅市场供求走势0500001000001500002000002500003000003500004000000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907000100200300400500600供应面积成交面积供求比数据来源CRIC、网上房地产本市整体别墅市场2009年7月新增供应面积213万平米，环比6月份下降37，同比去年7月上升42；成交328万平米，环比下降10，同比上升194；本月供求比为1154。别墅市场经历了09年2月到6月份的急速拉升后，本月首次出现供应双双下滑，尤其是供应量下降幅度较大，而这与开发商捂盘惜售的动作密切相关。成交量相比上月略有下降，主要是由于天气原因，加上近来价格上涨幅度过快，客户心理预期与前阶段已有差别，购买决策相对慎重。虽然供求均有下降，但整体供求比依然高于1，市场依旧供不应求。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8二价格分析均价18080元，环比下降8，高端楼盘成交比例下降整体别墅市场价格走势0500010000150002000025000300000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907000100200300400500600成交均价供求比数据来源CRIC、网上房地产09年7月整体市场均价18080元/平米，环比下降8，同比下降6。09年上半年，别墅市场基本在消化库存，寻求跑量的项目居多，价格明显上升的项目尚不多。由于上月均价较高的项目，如保利林语溪等，成交量下降，导致均价出现下滑。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9三、联排别墅市场一供求分析1、市场走势新增供应18万方，回归正常水平；成交与上期基本相当联排别墅供求走势0500001000001500002000002500003000003500000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907005115225335供应面积成交面积供求比数据来源CRIC、网上房地产7月份，全市联排别墅市场新增供应181万平米，环比下降42，同比上升44；累计成交233万平米，环比上升1，同比上升190；供求比为128，再次回到1以上，市场依然供不应求。6月份，由于新增量项目众多，突破历史最早水平，随着这一批房源的上市，供应量逐渐开始回归市场正常水平。而成交量基本与上月相当，购买力仍在。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。102、新增供应明细项目区域供应套数供应面积（）达安圣芭芭花园松江17634126朗庭上郡苑松江15533219雷丁小城松江11523952万顺水原墅闵行9417394龙湖滟澜山艺墅青浦8020413保利林语溪苑南汇518165富力桃园青浦477250康桥半岛新城南汇234713绿地逸湾苑一期青浦204380绿地云峰名邸松江184209金悦华庭金山173523英郡别苑松江1714939沁风雅泾轩三期青浦153003大华锦绣华城浦东82135数据来源CRIC、网上房地产受成交不断放量刺激，近期各项目纷纷集中推量，期望借市场的东风，实现资金的回笼。其中达安圣芭芭花园加推176套联排，均为大面积联排，面积从190230平米不等；朗庭上郡苑位于松江九亭，项目首次推出，面积从160240平米不等，报价1万，为经济型联排；雷丁小城A区再次加推，本月推出115套，面积基本在200230平米，报价15000元。3、成交量排行TOP10排名项目区域成交套数成交面积（）1上河院南汇64137012雷丁小城松江5611731FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。113达安圣芭芭花园松江5568994金地格林风范城嘉定53136595锦秋花园第十一期宝山52103006文翔名苑松江4693677聚贤煌都奉贤4191838汤臣湖庭花园浦东3599989东方帕堤欧小城宝山34701810富力桃园青浦327029数据来源CRIC、网上房地产位于南汇康桥的上河院成交64套，累计13701平米，成交户型为190220平米的小面积产品，均价2224万/平米；雷丁小城成交56套，累计11703平米，成交户型190230平米，成交价格1400016000元/平米不等。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12二价格分析1、价格走势高端项目成交比例下降，市场均价回落联排别墅价格走势020004000600080001000012000140001600018000200000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907005115225335成交价格供求比数据来源CRIC网上房地产7月份，联排别墅成交均价14767元/平米，环比下降8，同比下降5。导致本月近期成交价略有下滑的原因主要是保利林语溪等高端联排成交量下降，拉低了整体价格。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。132、成交价格排行TOP5排名项目区域成交价格（元/）1汤臣湖庭浦东371462银都名墅三期闵行351233和风家园二期闵行349984保利林语溪苑南汇281485上河院南汇22743数据来源CRIC网上房地产汤臣湖庭本月均价37146元，保持一贯的高端形象；银都名墅，均价35123元，精品花园和成熟的社区环境是价格居高的主要支持；和风家园，依托高尔夫资源和优异的地理位置，价格较高，达34998元。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14四、全市整体住宅市场一供求走势供求较上月双双略有回落，但依然供不应求商品住宅供求走势02040608010012014016018020008010802080308040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070002040608101214161820供应面积成交面积供求比数据来源CRIC网上房地产7月份，全市商品住宅累计新增供应120万平米，环比下降9，同比上升13；累计成交187万平米，环比下降11，同比上升187；本月供求比16。由于联排别墅供应比例较上月有较大幅度回落，本月商品住宅供应总量略有下降，而供应方面，虽然天气炎热，依然没有阻挡客户看房买房的热情，成交量依旧维持在较高水平。所以，环比来看，本月供求形势依然表现为供不应求。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15二成交价走势均价14049元，环比下降7，结构原因导致商品住宅价格走势02000400060008000100001200014000160001800008010802080308040805080608070808080908100811081209010902090309040905090609070002040608101214161820成交均价供求比数据来源CRIC网上房地产本月整体住宅市场均价14049元/平米，环比下降7，同比上升6。别墅产品和市中心物业的成交比例下降，是造成均价下降的主要原因，实际上部分外郊环周边的住宅项目，价格不但未降，还有一定幅度的上扬。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16五、竞品分析1、供应分析在售规模板块项目名称供应物态本月新增套数在售面积（M2）在售套数（套）沿海丽水馨庭联排、双拼、叠加/232314英郡雷丁联排11521923103新桥达安圣芭芭联亭中大九里德联排/464620数据来源CRIC网上房地产在售房型明细板块项目名称房型（平米）套数（套）房型（平米）套数（套）房型（平米）套数（套）沿海丽水馨庭1561631套17318112套2401套达安圣芭芭669024套18526376套新桥英郡雷丁17318015套19023087套九亭中大九里德18026320套数据来源CRIC网上房地产本月有新增的项目有雷丁小城新增115套，累计23952平米，面积200230平米；达安圣芭芭新增176套，累计34126平米，面积190230平米。剔除成交之后，主要竞品在售状况如下所示沿海丽水馨庭一期基本售罄，有待二期新推；达安圣芭芭在售以大面积联排为主，共有76套，小联排仅有24套；英郡雷丁目前可售量103套，以200230平米为主；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17中大九里德可售套数为20套，以180190平米联排为主。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。182、成交分析雷丁小城和达安新推量，板块成交放大别墅竞品成交量对比01020304050607080900801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907白马花园沿海丽水馨庭英郡雷丁中大九里德达安圣芭芭数据来源CRIC网上房地产别墅竞品价格对比020004000600080001000012000140001600018000200000801080208030804080508060807080808090810081108120901090209030904090509060907白马花园英郡雷丁中大九里德达安圣芭芭沿海丽水馨庭数据来源CRIC网上房地产由于本月区域内的英郡雷丁和达安圣芭芭有批量房源新增，板块成交量较上月开始攀升。这两个新增项目也是本月区域联排市场成交量之最，应重点关注丽水馨庭本月1套240平米双拼。项目一期基本去化完毕，二期预计在8月份推出，其中联排面积在180200平米左右，对外报价1250014000元，240万元起；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19英郡雷丁本月新增供应115套，累计成交56套，成交房源均价以1400016000元/平米的居多，最高的单价已达到16343元，较年初上涨近2000元/平米；中大九里德本月成交7套，均价15500元/平米左右，由于可售量仅20套，预计下期成交量将继续下降；达安圣芭芭本月新增供应176套，累计成交55套，较上期大幅上升。其中，39套小联排，均价16000元/平米左右，16套为大面积产品，均价1280013200元/平米。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。203、成交明细项目名称板块房间名称类型成交面积成交金额成交单价中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅200310248415483中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅205317773115483中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅266410973815431中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅205317773115483中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅205317773115483中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅194300679915483中大九里德苑二期A标松江1_3层联体别墅191294269215431沿海丽水馨庭松江1_3层联体别墅240306949512772雷丁小城（B地块）松江1_3层联体别墅218319260114670雷丁小城（B地块）松江1_3层联体别墅232299306712897雷丁小城（B地块）松江1_3层联体别墅236313319613285雷丁小城（B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080308040805080608070808080908100811081209010902