金沙湖高尔夫球场可行性分析

1金沙湖高尔夫新城项目可行性报告北京思源经纪（郑州）有限公司2008073021郑州市概况411郑州市区域概况412郑州市作为区域中心的五大优势413郑州市经济发展状况514郑州市城市发展战略815经济技术开发区概况92郑州商品住宅市场分析921郑州市商品住宅整体投放情况922郑州市商品住宅整体销售情况1223郑州市商品住宅供销情况1524郑州市商品住宅价格情况173项目总体分析1931项目概况1932住宅部分SWOT分析2133项目产品定位224财务分析2341开发成本估算2352项目资金筹措方案2753财务评价报表2754盈利能力分析2855敏感性分析285风险分析2936结论30附表3241郑州市概况11郑州市区域概况1、郑州市位于河南省中部偏北，东经1124211414，北纬34163458，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。2、郑州市是河南省省会，是全省政治、经济、文化中心，辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。全市总面积74462平方公里，其中市区面积10103平方公里，建成区面积2124平方公里；全市总人口6977万人，中心城区人口320万。12郑州市作为区域中心的五大优势（1）历史悠久，有着深厚的文化积淀悠久的历史给郑州留下了丰富的文化积淀，全市有各类文物古迹1400多处，其中国家级文物保护单位26处。（2）具有居中地位，四面辐射，便于物流、人流、资金流。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，已跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名和卫生城市行列。（3）交通便利，是我国最重要的交通枢纽城市郑州交通、通讯发达，处于我国交通5大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。（4）不可比拟的商贸优势这里是全国最大的货物编组站，商品、物资流量很大。郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。（5）中部地区的核心城市郑州是中部地区的核心城市，是亚欧大陆桥东段92个城市当中最具发展潜力的城市。进入新世纪，郑州市紧紧抓住我国加入WTO、西部大开发、国家批准郑州市建设区域性中心城市总体规划的重大机遇，制定了“十五”时期国民经济和社会发展的战略目标到2005年，实现国内生产总值超千亿，到2010年实现国内生产总值比2000年增长15倍，经济综合实力、城市化水平、辐射能力和人民生活水平再上一个台阶，人民的小康生活更加宽裕，社会主义市场经济体制比较完善，为率先在全省基本实现现代化奠定坚实基础。13郑州市经济发展状况（1）郑州市的经济水平郑州在全国经济发展格局中具有承东启西，贯通南北的重要作用，它不仅是一个历史文化名城，同时也是一个新兴的现代化商贸、工业和陇海兰新经济带重要中心城市，具有较强的经济实力。走过2007，郑州市经济的增长态势全线飘红。GDP总量达到24212亿元，地区生产总值全年2025的增幅延续了去年的高速，较好地完成了年初确定的主要6发展任务和跨越式发展目标。预计全年全市工业销售突破三千亿大关，实现销售和效益的同步增长。2007年全市经济发展实现平稳较快增长，预计规模以上工业企业销售收入完成3100亿元；第三产业增加值完成1000亿元以上；城镇固定资产投资新增293亿元；人均生产总值达到4400美元；地方财政收入净增近70亿元。工业、服务业、农业全面发展。工业继续保持了快速高效发展的良好势头，预计全部工业增加值达到1167亿元，增长20左右；其中规模以上工业增加值达到920亿元，增长24左右。服务业平稳发展，第三产业增加值完成1000亿元以上，增长13以上。农业生产稳定增长，粮食总产量达到1711万吨，比上年增产38；第一产业增加值92亿元，增长54。投资、消费、出口共同拉动。预计城镇固定资产投资增长35；全社会消费品零售总额增长188；市属及以下外贸出口增长239左右，外商直接投资增长639左右。经济运行质量明显提高。财政一般预算收入完成2163亿元，增长23。全市规模以上工业企业实现利税490亿元，增长45；实现利润295亿元，增长48。城乡居民收入快速增长。城镇居民人均可支配收入达到14084元，增长191；农民人均纯收入达到6432元，增长157。（2）郑州市的经济活力郑州市的经济不但有静态上的实力，还有动态上的活力，特别是2000年以后，郑州经济持续快速增长，平均年增长率接近14，2007年全市生产总值达到24212亿元，比上年增长2025，人均生产总值4400美元，下图是郑州市国内生产总值的增长状况，它超过全国平均水平，而且增长步伐稳健，表现了良好的稳定性和充足的潜力。根据发展紧急学关于工业化阶段的划分，人均国内生产总值400美元以下为起步阶段，人均4002000美元为经济起飞阶段。郑州市目前及未来10年经济正是处在高速增长为特征的起飞阶段，企业选择在郑州投资必会获得经济增长的各项好处，获得较高的回报率。7郑州市近年GDP情况0500100015002000250030002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0510152025GDP亿元增长率郑州市的GDP每年保持10以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造了良好的经济环境。为了进一步考察郑州市GDP的发展状况，现选取中部省会城市中的武汉、长沙、合肥、南昌4个城市作为比较对象，以2007年各城市的GDP总量以及增长率作为考察参数，结果如下2007年中部五省省会城市的GDP情况（亿元）010002000300040001400145015001550160016501700175018001850GDP31415219025139011334224212增长率15601600155018101560武汉长沙南昌合肥郑州82007年中原城市群GDP情况（亿元）050010001500200025003000漯河济源洛阳焦作许昌新乡开封平顶山郑州000200400600800100012001400160018002000数据表明，从全国来讲，2007年郑州市在中部地区的经济发展中较为领先，在中原城市群建设中，无论是GDP总量还是增长速度，郑州市始终保持遥遥领先，城市发展前景比较好。总的来说，郑州市经济水平在全国和省内处于领先地位，实力相对较强。14郑州市城市发展战略郑州市城市发展的战略总规划是北移东扩。近几年北部区域近年来发展迅速，已经抵达到黄河，发展空间较小。西部为传统的工业区；南部为工业区和自然村庄。而东部成为城市的主要发展方向，城市的重心逐渐向东部过渡。贯穿城市的京广、陇海两大铁路干线交汇于城市中心，将城市划分为西北、东南两大产业带和东北、西南两大城市板块。小结（1）郑州的城市定位为“区域性中心城市，现代商贸城”，未来发展目标是构筑中原城市群经济隆起带，建设成为“现代制造业、高新技术产业集聚地，现代服务业中心和现代农业示范带，河南对外开放的主平台”。9（2）2020年，郑州的经济总量将达到全省的1/4，人口达到500万左右，经济发展的重点是装备制造业，加速推进新型工业化的进程，最终一次性提升城市品位和档次，为实现中原崛起更好地发挥辐射、带动作用。15经济技术开发区概况郑州经济技术开发区创办于1993年4月，总体规划面积1249平方公里，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区。2003年对区内及周边的17个行政村实行代管，管辖区域扩大为53平方公里。郑州经济技术开发区位于郑州市东南部，规划范围北边界为陇海铁路，东边界为京珠高速公路、西边界为机场高速路、南边界为机场高速与京珠高速公路的交汇点，辖区面积53平方公里。开发区距市中心7公里，距市中心组团边缘15公里，距建设中的郑东新区CBD中心商务区3公里，是郑东新区的生态工业园区和产业支撑区。郑州经济技术开发区按照“以现代工业为主、以吸引外资为主、以出口创汇为主、致力于发展高新技术产业”的发展定位，区内规划有“河南郑州出口加工区”、“河南省留学人员创业园”、“郑州高新技术创业中心”三大国家级政策园区和“汽车产业园”、“信息产业园”、“高科技工业园“等主导产业园区。郑州经济技术开发区是河南省惟一的国家级经济技术开发区，在我国中西部第一家全面导入CIS战略，是中原地区扩大开放、吸引外资、扩大出口的前沿阵地，已逐渐发展成为河南省、郑州市外商投资的集中区、出口创汇的基地、产业结构调整的先行区和高新技术成果产业化的有效载体。2郑州商品住宅市场分析21郑州市商品住宅整体投放情况（1）20012007年商品住宅整体投放情况1020012007年郑州市商品住宅投放情况（万平方米）0200400600800100020012002200320042005200620070002000400060008000商品住宅投放增幅2003年以来，郑州市商品住宅（含多层、高层、别墅、经济适用房）投放量持续快速增长，2007年度总量达92014万平方米，同比增长3663，住房供应量增长较大，有利于缓解需求过旺、过热局面，稳定房价。（2）2007年月度商品住宅投放情况2007年郑州市商品住房月度投放情况（万平方米）0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房投放商品住宅投放与商品房各月投放图对比可知，住宅开发是商品房市场的主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量的增长变化。（3）2007年郑州市商品住宅不同物业类型的投放情况2007年郑州市商品住宅不同物业类型的投放对比情况（万平方米）0200400600800100005000000500010000150002007年投放面积159357003406048涨幅46621121303488多层高层别墅经济适用房112007年郑州市商品住宅不同物业类型的投放面积及占比情况（万平方米）高层,70034,76别墅,0,0经济适用房,6048,7多层,15935,17从住宅供应物业结构上看，近年来由于城市建设用地的稀缺和土地使用价格的上涨，开发密度相对较高的高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达700万平方米，同比增长11213，占当年住宅投放总量的比重已达到761，成为住宅市场的主流产品，而建设密度相对较低的多层住宅2007年新增供应量仅有159万平方米，较上年度降幅达50，占住宅投放总量的比重从2006年的443下降到173。2007年别墅市场新增供应为零，主要是近两年来，郑州市严格落实了国家关于停止别墅等高档住宅开发建设的有关规定。2007年郑州市继续加大经济适用住房的开发建设及市场投放力度，全年新增投放6048万平方米，较上年增长3488，但占当年市区商品住宅供应的总量的比重仅有66，依然偏低。（4）郑州市各行政区商品住宅投放情况2007年郑州市各行政区商品住宅投放面积及占比情况（万平方米）金水区,46503,50郑东新区,13668,14管城区,13469,15二七区,7931,9中原区,7931,9惠济区,245,3122007年郑州市商品住宅的投放热点区域仍然是金水区、郑东新区和管城区，与近年来郑州市倡导的城市发展“东移北扩”的格局相吻合。其中，仅金水区商品住宅投放面积为46503万平方米，占全市商品住宅总投放量的50，主要是前几年郑州市开发企业手中存量土地主要集中在金水区和农业路以北地区，受国家宏观调控政策的影响，加快了开工建设和上市的速度。郑东新区开工建设以来，累计已批准651万平方米各类商品房上市销售，其中住宅455万平方米，2007年首次出现年度上市量下降，表明今后新区的商品房建设将从速度和绝对量的快速上升阶段，逐步向居住条件改善和质量提高以及入住率提升阶段过渡。22郑州市商品住宅整体销售情况（1）20012007年度郑州市商品住宅整体销售情况20012007年度郑州市商品住宅销售情况（万平方米、）0200400600800100000010002000300040005000商品住宅销售227260371496532715832增幅19101430429033607303438183520012002200320042005200620072001年以后郑州市商品住宅销售量呈逐年上升趋势（含多层、高层、别墅、经济适用房），2007年累计销售面积83241万平方米，同比增幅为1835，商品住宅需求依然保持旺势。（2）2007年月度郑州市商品住宅销售情况132007年郑州市商品住宅月度销售情况（万平方米）020406080100120140123456789101112商品住宅投放商品住宅销售图在2007年商品住宅月度销售过程中，月度整体销售走势平稳，6月受新项目集中上市的影响，商品住宅销售量突增，当月及以后7月、8月销售量都较高。（3）2007年商品住宅不同物业类型的销售情况2007年郑州市商品住宅不同物业类型的销售占比情况（万平方米、）经济适用房,10553,13别墅,104,0高层,49223,59多层,23359,28全年高层销售量最高，为49223万平方米，占住宅销售总量的59，占比较去年上升16个百分点；多层住宅销售量次之，为23359万平方米，占住宅销售总量的28，但占比较去年下降了15个百分点；与当年市场新增投入结构变化基本一致，高层住宅逐渐成主流，多层住宅日趋稀缺。2007年经济适用房销售10553万平方米，占全年商品住宅总量的13，较去年增幅为10116，表明政府在逐步加大经济适用房的供应力度。同时，从多层住宅销售比例和新增投放比例分别为28和173，经济房销售和投放比例分别为13和66的情况来看，住宅市场上开发引导（或决定）消费的趋向明显，从销售需求来看，多层住宅和经济适用房供给不足。14另外需要特别点到的是，2007年郑州市房地产市场上小产权房在喊打声中也遭热捧，部分开发商不甘落后，抢分市场一杯羹。（4）2007年各行政区商品住宅销售情况2007年郑州市各行政区商品住宅销售对比情况（万平方米）050100150200250300350二七区金水区管城区惠济区中原区郑东新区400020000002000400060002006年销售2007年销售增幅2007年郑州市各行政区商品住宅销售占比情况（万平方米、）金水区,33147,40惠济区,2857,3管城区,14588,18中原区,8404,10郑东新区,1912,23二七区,5125,6从住宅销售区域分布上看，金水区、郑东新区和管城区依然是销售热点区域，三区销售总量达6686万平方米，占全市住宅销售803。结合商品房销售情况，说明商品住宅仍是郑州市商品房销售的主体。金水区商品住宅销售33147万平方米，仍居各区之首，占商品住房销售总量的40；郑东新区商品住宅销售19132万平方米，位居各区第二，占商品住宅销售总量的23；管城区商品住宅销售14588万平方米，占商品住宅销售总量的18。（5）2007年商品住房购房人群户籍分布情况152007年郑州市商品住宅购房人群户籍占比情况本市郊县294本省其他地区4204外省市820本市城区4548境外003其它1322007年郑州市商品住宅购房人群主要还是以外地人购房为主，外地人占比5158，其中省内市外占4204，外省占82；而本地人购房占比4842，其中本市城区占比4548，郊县占比294；其它占比132。（6）2007年商品住宅购房人群年龄结构情况（万平方米）35岁以下3545岁45岁以上住宅面积478622555811544占比5750307013872007年郑州市商品住宅购买人群仍然主要是以35岁以下为主，占比5750，较2006年增加了11个百分点；3545岁购房人群占比3070，较2006年下降了6个百分点，45岁以上占比1387，较2006年下降了4个百分点，这说明郑州市商品住宅购买人群正在趋向年轻化。23郑州市商品住宅供销情况（1）20012007年商品住宅供销情况（万平方米）年份2001200220032004200520062007累计投放2243213227510654446734392014351627销售2274825998371424963532397154483241343542供销比09811231087110311021094111211021近七年来，郑州市商品住宅累计供应面积为351627万平方米，销售面积为343542万平方米，累计供销比为1021，供需基本平衡。20032006年四年中，16住宅供应量持续相对不足，2007年市场供应量适度加大，有利于促进市场平衡。（2）2007年商品住宅各类物业供销情况（万平方米）类型06年投放07年投放同比06年销售07年销售同比05年供销比06年供销比07年供销比多层298531593546623105223359247710109610681高层32999700341122334393492234312110109611421别墅00800853104051100110经济适用房4484604834885246105531011609210851057107年多层住宅供销比为0681，近三年来，受土地日益紧缺，地价上涨较快等因素的影响，多层住宅开发建设量迅速缩减，供需矛盾加剧。07年高层住宅供销比为1421。高层住宅成为住宅市场的主流，供应量充足。（3）2007年郑州市各行政区商品住宅供销情况二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区住宅投放79911346924546503136687931住宅销售512145928433151912842007年供销比156109210861141071109412006年供销比073110510651076114110812005年供销比096112111021093112311081郑州市商品住宅供销整体上保持平衡，从近几年各区域供销比变化来看，中原区和惠济区住宅供应持续不足，需要政府加大宏观引导和调控。（4）2007年不同套型新建商品住房供求结构表60平方6080平方8090平方90100平方100120平方120144平方144180平方180平方合计批准预售12998864881228147833520098129551267991982占比1413940883886906218514081378登记销售747757810083681887941889212441295883242面积占比89869412118191056227014941557批准预售3148012166934085487667149488100579098039占比321112419538727821525826591登记销售1773781431144071568063140727818534379772套数占比222310211434897101117649806701720022007年郑州市90平米以下住宅销售面积占比情况000100020003000面积比例8208401170134016702803200220032004200520062007近几年来，随着房价的上涨和国家宏观调控政策的逐步落实，郑州市90以下的中小套型住宅比例逐步提高，2002年以来，90以下住宅销售面积比例依次为82、84、117、134、167和2803，另外，2007年90以下住宅新批准预售面积比例占到3236，套数比例已经达到5405，同期，郑州市新批商品住房开发建设规模中，90以下住宅建设比例严格按照国家规定已达到70以上。24郑州市商品住宅价格情况（1）20012007年商品住宅价格变化情况20012007郑州市商品住宅价格变化情况（元/平方米）0100020003000400010005000005001000150020002500住宅均价2009201721002327261429743552增幅620390410108012301380194420012002200320042005200620072002年以来郑州市商品住宅价格持续上涨。2007年商品住宅累计销售均价为3552元/平方米，同比增幅达1944，增幅明显。（2）2007年月度商品住宅价格变化情况182007郑州市商品住宅月度价格变化情况（元/平方米）0500100015002000250030003500400045002007住宅均价295831283266326835733593362436363704394538763885123456789101112从年内月度房价走势来看，基本上表现为稳步上升，1月到5月房价上涨较快，5月到9月房价平稳，而第四季度房价出现环比略微下降。（3）2007年不同类型商品住宅价格变化情况20012007年郑州市住宅类各物业价格变化情况（元/平方米）0200040006000多层1811169717701934234028373367高层3195293528232874299732884039别墅3285273731793626419739995095经济适用房12601262131313701577156016782001200220032004200520062007多层住宅与高层住宅的价格逐步缩小。随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品；另外受低密度高档物业如洋房、联排、叠加等住宅物业的影响，今后多层价格将会逐渐接近和超过高层价格。（4）2007年各行政区商品住宅价格变化情况192007年郑州市各行政区商品住宅价格变化情况（元/平方米）30003200340036003800住宅均价362033953574374433343518二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区中原区由于区域因素的影响，该区域商品住宅价格较低。金水区、二七区作为发展热点行政区，商品住宅价格增幅明显。3项目总体分析31项目概况（1）项目位置项目位于郑州市东南部，国家郑州经济开发区，西南毗邻郑州机场高速公路，东临107国道。高端住宅版块位于地块西端，占地956757亩（净地700亩）。20（2）交通状况项目位于整个经济技术开发区的最南端，北边紧邻开发区规划道路经南八路；西边紧靠郑州机场高速，距市中心10公里，十五分钟车程；东临107国道；交通极其便利。（3）地块周边环境项目南边紧临水域面积300亩的金沙湖，湖畔设有金沙湖高尔夫球场（河南省目前唯一标准十八洞七十二杆国际竞赛型高尔夫球场），环境优美，独显项目卓越居住度假新区域综合优势。（4）地块规划面积项目依托金沙湖及高尔夫球场，拟建一座集体育、文化、居住、商业、娱乐、度假、会议于一体的地标性新城，总占地面积4000亩（其中高尔夫球场占地面积1000亩）。该城将包含“8个1工程”，即一个国际标准高尔夫球场（18洞）、一个高档社区、一个室外体育运动中心、一个大河论坛会议中心、一个大河动漫城基地、一个五星级酒店、一个商业中心、一个旅游度假中心。其中住宅部分净地面积700亩，总建筑面积117万，容积率25。作为本项目的一个极具特色的版块出现，包含两大方面一是依托于金沙湖美丽景色的住宅项目，包含独栋、双拼及联排别墅，花园洋房、多层、小高层、高层等物业形态；二是部分用于对外交流展示的旅游地产项目开发。2132住宅部分SWOT分析S优势1项目住宅部分净地700亩，便于整体规划；与其他7个组团动漫城、度假村、室外体育中心等相结合，形成区域规模效应；2项目毗邻机场高速，具有极强的形象展示力；3项目毗邻机场高速、107国道，北端临经济开发区规划道路经南八路，交通便利；4项目从城市运营角度对项目进行定位、规划，使项目成为拉动消费的新经济增长点，具有长期发展远景；5项目依托金沙湖高尔夫球场，环境优美，品质高端；后期规划五星级酒店进一步拉升项目整体品质。W劣势1）项目周边生活配套不完善；2）区域版块居住价值相对较低。O机会1）经济技术开发区规划合理，交通网建设完善，第三、第五、第八大街均可通达项目；2）政府政策支持力度较大；3）区域版块高端住宅项目稀缺。T威胁1）国家停止别墅等高端项目的开发；2）项目体量大，开发周期长，资金回笼慢导致资金压力。对策1）随着经济开发区向南统一规划，周边环境将得到改观；2）项目依托金沙湖高尔夫球场，将建设成为郑州高端休闲度假项目，对完善郑州城市功能、拉升区域市场价值起到巨大推动作用。33项目产品定位（1）项目整体定位整体定位于一座集体育、文化、居住、商业、娱乐、渡假、会议于一体的标志性新城，对郑东新区CBD的功能进行有效的补充，同时成为郑州城市的一张靓丽名片。（2）住宅部分定位22容积率拆分建议为满足不同物业形态的容积率要求，建议把各形态物业分开计算，具体见下表。物业形态容积率占地比率占地面积建筑面积别墅07104670032690洋房16530140100231165小高层24530140100343275高层430140100560400合计254670001167500X价格定位竞争楼盘态势分析竞争楼盘价格信息果岭山水多层87170顶层复式、联排360左右、独栋208365。多层5000元/；别墅独栋12000元/，联排起价9100元/，均价11000元/温哥华山庄多层以200左右四房为主；别墅400左右。多层700010000元/、别墅14000元/清华忆江南独栋、双拼别墅270399六种模式独栋367平米左右房子均价9000/平米双拼均价8300元/华庭溪谷双拼370左右、连排260左右、叠加170左右、独栋500多双拼11000元/（临近中央景观20000元/）联排800010000元/,均价8500元/叠加60008000元/，均价7000元/本案综合要素评价类比项目舒适要素便利要素生活要素景观要素果岭山水温哥华山庄清华忆江南华庭溪谷备注为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，为低23于类比项目。综上分析，为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们按照目前市场上项目价格，进行加权平衡，最终根据项目价格对本案的影响因素进行权重，最终确定项目在目前市场上的入市均价别墅10000元/，洋房4600元/，高层4300元/，总体均价4519元/。（3）项目客户群体定位A追求高品质生活B具有较高消费能力，一般都有私车C对价格相对不甚敏感4财务分析41开发成本估算土地成本估算表51土地费用估算表单位万元建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费用估算结果。见表52表52建安工程费用估算表单位万元序号项目单方造价建筑面积（）金额1桩基础80元/116750093402土建工程1100元/11675001284253一般水电安装90元/11675001050754电梯费用130元/903675117477755消防费用30元/1167500350256通讯安装费用6元/11675007005序号项目计算依据金额1土地出让金50万/亩956757亩47837852土地公证费用103土地契税土地出让金4143513554合计492829855247煤气10元/1167500116758地下室费用20元/11675002335合计167725775前期工程费估算表53前期工程费用估算表单位万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费23423112可行性研究费建安工程费0585577753水文、地质、勘察费建安工程费056846224合计49635095基础设施费表54基础设施费估算表单位万元序号项目名称单价计价数量（占地面积）金额1供电外线铺设工程费200元/46700093402临时施工用地45元/467000210153小区内道路设施及标牌工程40元/46700018684供水外线铺设工程费90元/46700042035临时施工用水25元/467000116756环境美化及园林绿化40元/46700018687合计20548公共配套设施费。各项配套设施支出，应在“开发成本或生产成本配套设施开发成本”科目进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。表55公共配套设施费用估算表单位万元序号项目建筑面积（）单价元/金额1便利店、超市2000600120252人防工程20000140028003合计2920不可预见费。取以上15项之和的5。（土地费用建安工程费前期工程费基础设施建设费公共配套设施费）51226704万元开发期税费估算过程见表56表56开发期税费估算表单位万元序号项目名称计算依据金额1配套设施建设费建安工程费559413552市政支管线分摊费、电话初装费建安工程费23423113供电贴费、用电权费建安工程费046846224合计1352128开发间接费用开发间接费用销售收入210551865（万元）销售费用销售收入25131898313（万元）财务费用，指建设期借款利息，第一年贷款25000万元，年利率20，第二年起一年半内还清，第二年贷款15000万元，利率9。财务费用小计82375万元开发费用小计2986963万元表57借款还本付息估算表单位万元计算期序号项目名称合计2008年2009年2010年2011年1借款还本付息11年初借款累计27500287501437512本年借款40000250001500013本年应计利息82375250031502587512937514年底还本付息3386251690016962584812515年末借款累计2750028750143752还本付息资金来源21投资回收423437516900169625848125总成本费用估算表58投资与总成本费用估算表单位万元序号项目名称估算说明金额1开发成本以下1）8）项合计28141004962611土地费用49282985512前期工程费486404747513建安工程费16772577514基础设施建设费2054815公共配套设施建设费292016不可预见费15项和512267040417开发期税费132503362318开发间接费105518652开发费用2986963274管理费用8442301488销售费用1318983125财务费用823753合计123112796823表59销售税金及附加估算表单位万元用途计量单位可售数量销售均价销售收入住宅万元/11575000451952307425商铺万元/000地下停车位个30001133000合计115750055607425表510土地增值税估算表单位万元序号项目计算依据计算结果1销售收入556074252扣除项目金额以下4项之和398423813121开发成本281410049622开发费用298696327423销售税金及附加308621208824其他扣除项目取21项的2056282009923增值额（1）（2值率3/2405增值税税率450306土地增值税速算扣除率1523647565532752项目资金筹措方案房地产开发具有建设周期长、资金投入量大，开发成本费用高的特点。所以，要充分考虑筹资成本，适时、适量投入资金，采用多种投资组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发总投资（不含贷款利息）共计311279682万元，自有资金30000万元，销售收入再投入241279682万元，贷款额合计40000万元。本项目开发投资的资金来源有四个渠道一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分，四是战略合作方投入。项目第一年主要靠自有资金和贷款投入，第二年开始由预售款回投进行开发。本项目开发商投入资本金30000万元作为启动资金，其中第1年投入约30，第2年投入约20，第3年投入约20，第4年到第七年投入均为10。详见附表1。53财务评价报表财务评价基本报表主要包括投资计划与资金筹措表（见附表1）、全部投资现金流量表见附表2、资本金现金流量表见附表3、损益表见附表4、资金来源与运用表见附表5。54盈利能力分析动态盈利能力分析本项目税前、税后全部投资净现值分别为14573585万元和13759987万元,均大于零，资本金税后净现值为13437515万元，也大于零，这说明项目可以按照事先规定的基准收益率获利，在计算期内发生投资净收益，项目可行；本项目全部投资税前、税后内部收益率分别为28245和26819，资本金税后内部收益为93535，均大于同期贷款利率20和基准收益率12。说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。静态盈利能力分析全部投资利润率利润总额/总投资成本8197资本金投资利润率利润总额/资本金8504928资本金净利润率税后利润总额/资本金81222本项目以上3个静态指标与房地产行业内项目相比是较好的，故项目可以接受。根据资金来源与运用表（见附表5）,本项目每年盈余和累积资金均大于或等于零，故从资金平衡角度分析，该项目是可行的。55敏感性分析进行敏感性分析，除了分析不确定因素变动引起投资经济效果指标的变动幅度，使项目决策人员对项