某小区二期项目可行性研究报告

XX花园二期项目可行性研究报告一、项目概况一项目地理位置及条件XX花园项目位于广州荔湾区窖口汽车客运和广州五号线地铁总站（已在建设中，2008年底通车）旁约150米，临近广州西南方向必经出入口国道广佛公路上。具体位置北至南海大厦南侧分界线，西与黄竹岐居民住宅相邻，南、东分别与广州市芳村土地相接，人称广州“中山九路”。项目整体置身于大广佛商圈中心位置，周边有全国最大的茶叶市场、鲜花批发场和国际包装印刷城，还有大型板材装饰市场及大型小五金商品批发市场等，商机无限，发展潜力巨大。项目虽然属于南海地域，但确可以说是“广州概念”楼盘（电话可安装广州市话）。特别是作为地铁上盖物，2008年底广州五号线地铁通车，更为其升值带来了非常可靠的保障。（二）项目用地、建筑规模及已投入情况整个XX花园项目开发分为一、二、三、四期，总占地面积49574平方米，总建设规模240000平方米，其中一、三期已建好并销售，现启动建设第二期（以下简称二期项目，或项目），二期项目的基本情况（1）二期项目总用地面积为23880平方米，总建筑面积约112000平方米，其中，住宅建筑面积为71500平方米，商业建筑面积为30500平方米。项目由2栋31层高层住宅建筑及1栋41层酒店式公寓组成，首层至五层的商场裙楼，地下负一负二层是停车场和设备层。项目现状是目前已建好框架的住宅、商场、酒店式公寓（可作写字楼）共80000平方米，含带二层地下室、面积达30000多平方米的五层裙楼大型综合商场，其中二幢高级住宅楼已建至23层、一幢酒店式公寓已建到23层。（2）项目累计已投入情况A以建筑面积计地价及前期费用110000X400元4400万元B已投入基建费用（地面部份）80000X800元6400万元C负两层地基（含桩基础）4000万元合计ABC14800万元（3）项目容积率48，建筑密度40，设计总户数1150户，汽车车位150个，临时停车位约100个。（4）项目住宅和公寓部分每套平均建筑面积及比例如下表所示户型比例分布表建筑类型户型平均建筑面积（）户数（户）总户数比741F公寓套间456575070二房一厅66200137F31F高层二房两厅8820017合计1150100（三）市场价格定位预测根据周边的市场情况，结合市场价格增长情况，估计到项目推出时（明年底），本项目住宅市场价格可达4000元/左右；小户型公寓楼约4000元/；商铺均价约8000元/，汽车位约10万元/个。这是比较可靠的估算，因为，紧邻的逸彩新世界现销售价均在6000元/平方米左右（毛坯房）；现在正热卖中的、相距XX花园约2000M左右的黄岐中南海晖园销售价均在4100元/平方米以上。目前在黄岐销售的比较大型的楼盘总价售价均在4000元/平方米（毛坏）以上，再考虑到该盘是地铁上盖物，所以XX花园将来销售价均肯定在4000元/平方米以上，整体投资收益非常可观。此外，由于整个二期项目均是小面积的户型，符合国家有关房地产的支持政策，肯定受到广大工薪阶层的欢迎，销售一定不成问题。（四）建设方式项目由于占地面积大，计划进行一次性全面开发建设，项目从前期复工到基本销售完毕，计划用30个月左右时间。（五）项目规划指标项目规划指标表序号内容指标1总用地面积238802总建筑面积112000其中住宅71000商业30500公建及物业（含车位）100003容积率484绿地率605建筑密度406总户数1150户7停车位（含摩托车及室外）250个（六）公共配套及装修外墙高级墙面砖，高级玻璃窗，玻璃墙幕，高级装饰构件大堂地面及墙身用名贵石材或高级瓷砖电梯知名厂商名牌电梯，OTIS、三菱或其它知名品牌园林现代风格园林，由大面积艺术广场及休闲绿化组成智能化可视对讲，有线电视、电话、宽带入户二、项目背景分析一全国及广东房地产市场现状1、全国房地产市场简况2005年上半年，全国房地产开发完成投资619306亿元，同比增长235，增幅比去年回落了52个百分点，比同期固定资产投资增幅（254）低19个百分点，占同期固定资产投资的比重为188。房地产开发投资中，商品住宅投资占670，其中，经济适用房占商品住宅的比重为33。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为179、378、377。东部地区商品住宅开发投资增幅明显低于中、西部地区。2005年上半年，全国完成购置土地面积1629969万平方米，同比增长39，同比去年增幅回落了393个百分点，低于商品房施工面积涨幅的149个百分点、新开工面积70个百分点。随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为此，2005年5月由建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会七部门又联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见，指出在今后一段时间里，要强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度；切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。这一新的中国房地产市场宏观调控举措，效果值得关注。2、广东省房地产市场状况今年上半年，广东国民经济保持平稳、理性发展的良好势头，完成国内生产总值890236亿元，比上年同期增长126。全社会固定资产投资268194亿元，同比增长162，增幅同比回落97个百分点。城镇居民人均可支配收入782878元，同比增长78。（1）房地产投资A完成开发投资上半年房地产开发投资61484亿元，同比增长1036。整体开发投资增长是由住宅和其它类型房屋投资拉动，增幅分别为1078、2517。办公楼、商业用房同比均下降5多，与去年同期办公楼719、商业用房501的增幅，形成强烈反差。B开发资金来源上半年房地产开发本年到位资金97946亿元，同比增长1183，增幅与去年同期相比下降637个百分点。其中，国内贷款、利用外资分别同比下降58、1436，自筹及其它（包括订金、预付）资金分别同比增加2900、1103。在到位资金结构中，国内贷款所占比重同比下降33个百分点，自筹资金所占比重则同比增加412个百分点。（2）土地开发与购置与去年同期相比，房地产开发企业土地开发投资下降1595，土地开发面积增长2687；土地购置投资增长2338，而土地购置面积下降了382，出现了购置土地面积同比减少，开发土地面积同比增加的现象。（3）商品房建设与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积均有不同程度的增长，而竣工面积下降1256。（4）商品房交易商品房销售额和实际销售面积同比分别增长675和817。商品房平均价格为3735元/M2，同比下降132。其中，商品住宅平均价格为3525元/M2，同比下降123。而去年同期商品房销售额、实际销售面积及商品房平均价格增幅分别是325、168、134，说明目前商品房屋市场销售速度有所放缓，市场观望气氛较浓，消费者抱谨慎态度。（5）商品房空置商品房空置情况有明显改善，空置面积共197068万平方米，同比下降1111，这是自2002年以来再次降至2000万平方米以内。待销部分（空置一年以内）同比大幅下降2185；滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积同比下降508。合理空置（待销部分）占空置总量3158，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量6842，而去年同期这两个比例是3592和6408。也就是说，在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各434个百分点。各类型物业，空置住宅大幅下降，降幅达1837；空置办公楼有小幅增长；空置商业用房与去年同期基本持平，增速比去年同期回落2473个百分点。各类型物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房都有恶化的迹象。二佛山房地产市场现状1、中高端产品供应量较大今年1月4月，由于几个大盘还未开盘，佛山中心楼市还继续处于一个相对的断档。从5月份开始，楼市供应逐渐加大，南海颐景园、文华花园、怡翠玫瑰园等楼盘相继推出，虽然正逢房地产新政出台，影响了这些楼盘的推盘计划，但价格却毅然坚挺，均价在每平方米4000元4500元。下半年楼市，中高档住宅项目继续唱主角。“十一”前后，佛山中心楼市供应量将继续加大，禅、桂两大“地王”项目天湖郦都、中海万锦豪园将相继登场，而位于顺德北滘，面向佛山五区的高端住宅项目君领世纪将于8月中下旬正式推出，中心组团楼市中高档货量进一步加大，竞争将更加激烈。下半年虽然有几个中高端住宅项目登场，而且供应较为集中，但毕竟是为数不多，下半年中心楼市供应量比上半年略有增长。2、楼价或略有调整，观望心理有所缓和楼价走势受宏观政策影响较大，但最终决定其走向的还是供求关系。佛山房地产资深人士骆仪克表示，近几年的佛山楼价呈现一定的上升趋势，但总的来说还是比较合理的，佛山楼市以自住为主，受政策冲击不大，楼市继续呈现平稳发展，下半年供应量会有所增加，佛山楼价可能会有所调整，但调整的幅度不会太大。珠江恒昌地产策划代理公司符海华经理认为，下半年佛山楼价会平稳发展。近年来佛山楼价呈现较快增长，主要是因为楼市结构性影响，中高档楼市供应增加导致楼价较快上扬。下半年佛山中心楼市中高档楼盘供应继续加大，这部分楼盘压力较大，楼价可能会有所调整。从6月份开始，受宏观政策影响，市场观望心理开始蔓延。业内人士认为，随着下半年几个大盘的推出，楼价走势影响渐明朗后，市场观望心理会有所缓和，下半年楼市交易量会有较大幅度增长。三、项目市场分析项目区域房地产整体市场状况随着规划及佛山大交通网络建设进程的加快，黄岐房地产发生了质的变化，引发新一轮的房地产开发及投资热潮，黄岐及相邻的广州荔湾区位优势明显，主要表现在如下二个方面一是房地产销售出现旺售局面，销售价格由原先（2003年销售价格）的30003400元/上升到现在的38004500元/，升幅在达到30以上；二是房地产客户源不断拓宽，近年推出的楼盘广州客户所占比例高达90，左右目前黄岐被称为“广州中山九路”。在项目的同一地段上，由于无地开发，以后基本上无地产开发项目了，XX花园可以说是该区域的唯一大型行商住项目，到2008年广州地铁5号线通车后，整体升值潜力巨大。黄岐房地产开发已经累积十多年的经验，整个地区的市政配套已经非常完善，交通网络发达。政府部们在房地产开发项目上的政策非常配合，支持黄岐的房地产是地方重要的财政收入，目前黄岐城区由原来几万人的小镇发展到有几十个大中小楼盘，常住人口已经达到四、五十万人口。其中广州市民占常住人口的50以上。显然，由于黄岐周边地区今、明两年只有本项目推出，基本没有其它项目与本项目竞争，因此，项目的市场前景较为乐观。四、开发企业简介我司现总部设在XX花园瑞景阁首层，由佛山南海华邦贸易有限公司占75，香港新建业投资有限公司占25组成，是中外合资房地产开发公司，注册资本8450万元。公司投资约2亿元成功开发的XX花园第一期高层住宅和第三期低层住宅已基本销售完。五、财务指标分析一项目主要数据1、净用地面积23310平方米2、容积率483、总建筑面积112000平方米4、住宅1150户5、商铺30500平方米6、公建配套10000平方米二项目经营收入序号类型面积（）销售均价（元）总收入（万元）备注1高层住宅310004000124002公寓楼40500400016200首层商铺65001000065003二至五层商铺240006000144004汽车位150个100000元/个1500合计50600三项目经营支出项目名称单价金额万元计算标准备注一土地费用（元/）11土地价款80016848012补地价11655土地费用小计198135在1992年已付清二勘察设计和前期工程费21建筑施工图纸设计费3033600含规划、土建、水电、管网、园林设计等22地质勘察费2224023招标费2224024施工报建费7784025消防报建3336026前期筹备费20000勘察设计和前期费用小计692801997年前已付清三建筑安装工程费（元/）31动测、静载费101140032土建费完成部分主体结构33市政建设费5056000含消防设施费34供电工程费6067200含小区电网、增容、安装、公共路灯、基建用电等35供水工程费30338含小区外、内水网安装、负荷费、基建用水等36消防工程10011200037防雷检测费101120038电梯安装（万元/台）120134400建筑安装工程费用小计2340800已支付部分款项四公共配套设施费用41智能化配套费252800042通讯管线建设费1011200包括住宅、商铺及室外部分43燃气配套费（元/户）2000230002000元/户，共380户44附属设施2022400含有线电视、信报箱、水泵等45园林绿化5005600046小区配套设施费6067200含绿化、休闲、康乐活动及周边设施公共配套设施费用小计207800五其它费用51售楼部及样板房12007200售楼处面积约500平方米,样板房8套约895平方米52工程监理费101120053模型300054预售款监管费0210120其它费用小计31520六管理费用112000按一至五项和的5计算七投资利息260000按贷款额20000万计算，周期为2年，利率6336利息计算按复利利息计算公式AP1IN1计算八销售费用81广告宣传费用1575900按销售收入的15计算82代理费用1575900按销售收入的15计算销售费用小计151800九各种税费91营业税5253000按销售收入的5计算92城市维护建设税717710按营业税的7计算93教育附加费37590按营业税的3计算94地方附加税410120按营业税的4计算95堤围防护税37590按营业税的3计算96土地增值税150600按销售收入的1计算97印花税0031518按销售收入的003计算各种税费小计384128十不可预见费用100000总计3470335四项目收益表序号项目单位数值备注1投资总额万元34703352销售总额万元50600全部销售收入累计3单位成本万元309851投资总额/总建筑面积4销售均价元/平方米451800销售总额/可售面积5税前利润万元1589665销售总额投资总额6税前利润率4580税前利润/投资总额1007应交所得税万元524589税前利润338税后利润万元1065075税前利润应交所得税9投资利润率3069税后利润/投资总额100五项目经济效益敏感性及盈亏平衡分析1、销售价格的变动销售价格的变动评价指标敏感因素1050510税前利润14306981510181158966516691481748631税后利润9585671011821106507511183281171582投资利润率276229163069322233762、单位成本的变动单位成本的变动评价指标敏感因素1050510税前利润19367071763190158966514161581242641税后利润129759411813371065075948826832570投资利润率37393404306927342399分析从以上敏感性分析结果可以看出，本项目对于销售价格和单位成本的变动都较为敏感（特别是成本）。因此，在项目开发和销售过程中应严格控制好这两项指标，实现预期的收益，尽量把投资风险降到最低。六项目现金流量表序号项目2006年2007年2008年合计一现金流入量10000130004760070600001销售收入30004760050600002银行贷款100001000020000003自筹资金14703351470335二现金流出630700763523407611254703351土地费用02前期费用03建筑安装工程费383434422794998229060504公共配套设施费9467154737416641910725其它费用1931464385768315206管理费用3505632906340381020007投资利息65000130000650002600008销售费用3225200731185021418009各种税费0007657519165326822810不可遇见费30000400003000010000011偿还贷款本金20000002000000三净现金流量3693005364776838881589665四累计净现金流量3693009057771589665六、项目进度1、项目建设方式为一次性开发建设完成，约1150套住宅。项目施工时间约2年，计划在2008年底销售完毕。2、项目工程进度安排及时间安排2006年6月10日前完现状工作，包括规划、设计、招标及定标，各种报建手续的及工程施工、监理、园林施工单位等。2006年6月底9月15日其中一栋住宅封顶2006年9月12月中旬另一栋住宅封顶2006年12月下旬2007年2月主体工程完成2007年2月8月底公共配套及园林2007年12月项目竣工2008年底项目基本销售完毕七、风险分析1、政策风险本项目为黄岐城区最楼层高档商住项目，不属于别墅项目，不属于国家控制项目。项目销售价格中等，两年内上缴所得税近5000万，具有良好的社会效益和经济效益。另一方面，由于银行利率的提高以及个人购房贷款额度由原来的八成降低为7成，对个人购房有一定影响，宏观政策对本项目有一定影响。2、经营风险从项目敏感性分析可以看出，本项目经济效益对项目销售价格和成本都较敏感，由此可见，在商品房销售过程中，应密切注意市场行情，采取各种有效措施，提高项目市场竞争力，扩大商品房销售市场，这对确保投资效益非常重要。此外，严格控制开发成本，在开发过程中广泛引入竞争机制，实行招标承包将是行之有效的管理办法。3、市场风险从近年来的市场情况来看，黄岐的房地产发展状况一直保持良好的态势，预计未来两年将继续保持这种良好的态势。本项目位于大广佛商圈黄岐的中心，项目的发展将带动黄岐房地产行业的发展，给城区房地产市场注入新的活力，带动城市的发展。从这方面看，本项目具有良好的市场前景。4、建设投资风险近年，由于房地产发展速度过快，银行和金融机构均采取收紧银根，控制房地产开发贷款和加强贷款管理的措施。本项目由于规模不大，属短平快开发项目，计划融资20000万元，约占总销售额的3950，占总投资额的5760，因此资金风险极小。八、投资结论综合分析研究结果表明，本项目具有良好的投资环境和开发条件，从项目的位置、配套设施及区域的市场需求来看，项目的结构合理，市场需求状况较好，从项目的经济效益分析来看，项目的财务状况良好，抗风险能力较好，企业偿债能力较强。此外，加上公司有成功开发花园一期和三期的经验。因此，项目无论从市场状况、社会效益、经济效益来看，均具有较强的可行性。因此项目的是可行的。广东XX房地产开发有限公司二六年五月二十二日附，有关经济分析数据（附表16）附表1销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计2006年2007年2008年1销售收入5060030004760011可销售面积（平方米）10150060189548212平均售价（元/平方米）49854985498513销售比例（）10059394072经营税金及附加2909505240421营业税2530390214022城市维护建设税1783514323教育附加7834443土地增值税11646704商品房销售净收入47691249545196附表2损益表序号项目合计2006年2007年2008年1经营收入5060030004760011商品房销售收入5060030004760012房地产租金收入013自营收入02经营成本47691210002669121商品房经营成本摊销47691210002669122出租房经营成本（摊销）03出租房经营费用04自营部分经营费用05自营部分折旧、摊销06自营部分财务费用07经营税金及附加290950524048土地增值税11646709利润总额1589612561464010弥补上年度亏损011应纳税所得额1589612561464012所得税5245414483113税后利润106508429808131公益金53343490132法定盈余公积金106584981133任意盈余公积金14加年初未分配利润15可供投资者分配的利润90521250780216应付利润905212507802161A方162B方163C方17年末分配利润附表3资金使用计划与资金筹措表序号项目合计2005年2006年2007年2008年1总投资347031470363077635605811自营资产投资12自营资产投资借款建设期利息13自营资产投资方向调节税14经营资金15开发产品投资34703147031000080002000其中不含财务费用3210314703935037001350财务费用260065013006502资金筹措3470314703100008000200021资本金8450845022预售收入23预租收入024其他收入025其他026借款2000001000080002000261固定资产长期借款2000001000080002000自营资产投资人民币借款自营资产投资外币借款房地产投资人民币借款200001000080002000262自营资产投资建设期