某顾问公司对长沙房地产市场的调查分析报告

某顾问公司对长沙房地产市场的调查分析报告目录一、长沙楼市动态开盘亮相、认购、营销推广二、行业政策及分析新物业条例助力物权法商品房期现房交易及预售资金监管系统启用通知国土部加大闲置土地处置力度尤其房产领域二手房网络备案指日可待市建筑节能协会913成立长沙建筑节能设计率100长沙拟融资30亿建120万平廉租房物业服务定价成本监审办法颁布建设部首次表态将制定住宅法第二套房首付提高至四成，贷款利率同时提高10三、城市建设与规划信息恩瑞国际物流中心长沙考虑引进BRT，有意建两快速公交线湘江大道南段建设书院路下月底拓改雨花区牛角塘社区改造洪山桥进行大规模的改造舒琳施乐山庄奠基岳麓文化基地兴建福元路国庆节通车四、土地供给和成交情况分析五、本月报广投放情况分析六、本月重点楼盘情况博林金谷山水熙园格林星城沁园春御院一、长沙楼市动态开盘项目名称地理位置楼盘规模开盘时间开盘推货物业属性开盘推货量均价开盘活动销售情况新时代广场长沙市芙蓉中路163号总建筑面积85000平910高层行政公寓，商务空420套580080米间豪菲斯国际公寓开福区芙蓉中路一段15号总建筑面积13000平方米916高层156套500080长房馨域开福区展览馆路一医院东侧总建筑面积18000平方米923高层104套5500开福区本月开盘项目有3个，物业类型为高层商住项目，均价为50005800元。格林星城2期长沙市岳麓区金星中路199号总建筑面积91小高层400套400099沁园春御院长沙市桐梓坡路总建筑面积360000平米923小高层300套410098郡原广场长沙市岳麓区金星大道与桐总建筑面积130000925高层470套LOFT7300,50梓坡路交会处平米错跃4800岳麓区本月开盘项目有3个，物业类型为小高层住宅和复式公寓，价格区间为40007300元。湘域中央2期芙蓉区五一路235号总建筑面积约10万平米915高层住宅4号栋264套700098青和君临国际长沙市湘江中路二段15号总建筑面积164000平方米92高层住宅300套6500100华美欧国际韭菜园总建筑面积912LOFT写字楼86001060050芙蓉区本月开盘项目有3个，物业类型为高层住宅和写字楼，价格区间在650010600元/之间。保利阆峰云墅天心区政府以南6公里总建筑面积约20万平米99别墅40套850095恒盛世家韶山南路与木莲冲路交汇处总建筑面积180000平方米929小高层200多套4300100都市金领长沙市雨花区砂子塘总建筑面积12000平方米916高层136套490085天心区本月开盘项目3个，物业类型为小高层住宅和别墅，均价43008500元/。三江花中城长沙市体育新城片区古曲路199号总建筑面积18万平米92多层住宅200多套3500100佳天瑞宁花园桂花路16号总建筑面积9万平米9234栋小高层300多套640070雨花区本月开盘项目2个，物业类型为多层住宅，均价35006400元/。山水英伦2期岳麓区河西雷锋镇雷锋纪念馆西侧总建筑面积241600平方米928联排、洋房174套洋房2700，99联排4100望城县本月开盘项目1个，物业类型为洋房和联排，均价为27004100元/。水印山城长沙远大三路排头铺远大路往东3KM总建筑面积510000平方米928别墅30套180300万/套50紫东苑长沙县榔梨镇总建筑面积61985平米922小高层共657套2000左右长沙县本月开盘项目2个，物业类型为独栋别墅，180300万/套。本月长沙楼市开盘的项目有17个，其中新开盘项目有11个，另外6个项目均为老盘新推。房地产市场较为活跃。亮相、认购、营销推广项目名地理位置楼盘规模预计开盘时间物业类型预计开盘推货预计均价营销活动称量山水英伦岳麓区河西雷锋镇雷锋纪念馆西侧总建筑面积241600平方米928联排、洋房174套洋房2700，联排410098举行了首届葡萄节开幕庆典暨“贺教师节、迎中秋，新老业主大联谊“活动珠江花城芙蓉北路与新世纪大道交汇处总建筑面积1100000平米二期已于7月开盘小高层200多套50009月15日，湖南珠江实业力邀香港凤凰卫视著名时事评论员杨锦麟先生来湘，与星城市民面对面探讨了台湾局势及两岸关系发展。茂华国际湘雨花区体育新城总建筑面积近50万平方2007年8，9月份普通住宅小高层600套左右3800以上98VIP认筹米绿城青竹园青竹湖高尔夫球场旁总建筑面积140000平米首批已于5月开盘别墅500万3000万/套9月2日，2007绿城青竹园中国奢侈品观察论坛”在通程国际大酒店盛大举行。郡原广场岳麓区市政府总建筑面积130000平米925商务BOX，LOFT空间470套LOFT7300，错跃480097喜来登酒店品质评审会博林金谷芙蓉南路西侧（湖南电大对面）新姚路399号总建筑面积60万平米10月小高层住宅300多估500096VIP吸筹鑫芙蓉总建10月小高约4004300910VIP吸筹远湘府华城南路与韶洲路交界处筑面积37655474平米层套以上麓山润城枫林路与麓云路交汇处总建筑面积19万平米10月小高层238套330099VIP吸筹美洲故事万家丽路与湘府东路交汇处东北恻总建筑面积60万平米11月别墅/联排维多利亚组团200万/套VIP招募9月21日“美洲故事”起航式VIP爵士之夜香樟雅郡四方坪学堂路总建筑面积12万平11月小高层4000左右VIP招募米山水城市风景万家丽路与曲塘路交汇处总建筑面积约19万平米200710小高层，高层600套3800VIP招募完美生活万家丽路与潇湘西路交汇处总建筑面积181427平方米200710小高层共1208套估3000VIP招募湘江1号霞凝乡兴联村总建筑面积947801平方米2007年底别墅，洋房，复式共3569套估4000以上VIP招募生活艺芙蓉南路新省总建筑面积18200711月小高层200多套估4000以上VIP招募术城2期政府往南一站万标志商务中心天心区政府紧邻总建筑面积8万平米200710公寓300多套估5000VIP招募美林银谷2期金星大道与岳麓大道交汇处总建筑面积144974平米200711月小高层200多套5000VIP招募星城世家人民东路芙蓉区政府对面总建筑面积22万平米10月小高层，多层4300VIP招募西岳麓总建11月小高400套无VIP招募城龙庭区咸嘉新村筑面积9万平米层，高层本周进行VIP招募和营销活动的楼盘有18个，其中进行VIP招募的住宅项目有12个，别墅类项目有2个；开展营销活动的项目有4个，主要形式是组织联谊会、评审会、爵士夜、奢侈品论坛等活动。二、行业政策及分析解读一新物业条例助力物权法为了保证行政法规和物权法之间的统一性，配合今年10月1日开始实施的物权法，国务院修订了物业管理条例。解读二商品房期现房交易及预售资金监管系统启用通知商品房期现房交易及预售资金监管系统将在2007年9月10日上午8点正式启用。该系统可以实现商品房期、现房交易网上签约，并通过银行联网实现银行抵押、按揭业务网上申办，同时建立起完善的商品房预售资金监管体系，确保商品房预售资金监管真正落实到位。解读三国土部加大闲置土地处置力度尤其房产领域国土资源部近日下发关于加大闲置土地处置力度的通知，要求加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。实行建设用地使用权“净地”出让；未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。解读四二手房网络备案指日可待业内专家分析指出，18月长沙二手房交易市场每天的成交量都比较大，且稳步上升，二手房有望成为今年下半年投资新热点。8月1日全新推出的0731二手房网HTTP/WWW0731ESFCOM最新推出了产权验证功能，出售房源的产权证号、产权性质、有无产权纠纷以及房屋现在状态等产权信息都清楚可见，并且还可以查询房源的国土所有权证号、出售人身份证号码，消费者不用担心日后出现新的产权纠纷。解读五市建筑节能协会913成立长沙建筑节能设计率1009月13日，长沙市建筑节能协会成立，今后市民若有建筑节能方面的疑问，可拨打协会电话07315166711咨询。据悉，从2005年1月1日至今，全市已完成民用建筑设计审查2419万平方米，建筑节能设计覆盖率达到了100，所有在建工程基本上都按节能设计要求实施了节能措施。今年长沙市已被建设部列为全国32个“大型公共建筑能耗监测”示范省市之一。建筑节能协会成立后，将促进建筑节能新技术、新产品的推广和运用，为政府决策提供依据。解读六长沙拟融资30亿建120万平廉租房长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金以下简称基金，初步计划融资30亿元，建设120万平方米廉租房，两年内基本解决全市城区低收入家庭的住房困难问题。解读七物业服务定价成本监审办法颁布国家发改委会同建设部日前颁布了物业服务定价成本监审办法试行。将于今年10月1日起正式实施。办法规定了政府价格主管部门对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则，明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。还规定了物业服务定价成本监审应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础，遵循合法性、相关性、对应性和合理性原则等。解读八建设部首次表态将制定住宅法建设部住宅与房地产业司司长沈建忠昨日明确指出，政府将研究制订住宅法，它将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。解读九第二套房首付提高至四成，贷款利率同时提高1027日，中国人民银行、银监会发布通知明确，第二套含以上住房的贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍。中特房地产解读观点观点一修订的物业管理条例，明确了物业管理的服务性质，促使物业公司为了自身生存不得不优化服务项目、提高服务水平和竞争能力，促使物业管理公司走市场化、专业化甚至是规模化的发展道路。因此，物业企业必然将面临洗牌，展现优胜劣汰格局。观点二长沙市启动商品房期现房交易及资金监管系统，能有效的杜绝交易过程中的资金风险，实现网络业务的办理，是办公自动化，人性化的全面体现。对于业主和开发商来说更省时省力。观点三国土部加大闲置土地的处置力度，调高土地闲置费，依法无偿收回及清退土地等政策。是为了保证净地出让，缩短开发商从拿地到开发、上市的周期，打击不良开发商囤地行为。从源头调控楼市房价。“合理确定出让土地的开发规模”，这一措施意味这今后的土地市场上大块土地将很少出现，“千亩大盘”类似的字眼也会逐渐淡出楼市。但若土地市场继续采用现行的招牌挂交易方式，势必造成开发商为了争夺的地块而造成地价不断攀升的局面，从而加大开发成本，隐性提升房价。观点四长沙二手房市场进入越来越规范化，系统化的管理阶段，启动二手房网上备案系统，杜绝传统二手房交易中的一些漏洞和弊端。这种措施的出台，将吸引一部分投资客的目光，城市中心的二手房市场必将逐渐活跃。观点五市建筑节能协会的成立，可以看出长沙楼市环保和节能意识越来越强烈。近两年开发的商品房项目建筑节能设计率达100，这样从建筑工程的源头上降低商品房的后续使用成本，是建设节约型社会的必须。观点六市政府融资建设120万方廉租房这对于住房困难户来说是个切实的福音，体现了政府切实解决住房问题的决心和行动。但值得深思的是以基金的名义融资，进行保障产业建设，能顺利融到30亿的建设资金吗此类基金的收益又有什么来源以什么方式体现呢观点七物业服务定价成本监审办法的颁布和实施，树立了全国性的物业管理成本监管机制，加强对物业管理过程中的收费管理，杜绝乱收费的现象。这将进一步规范物管市场。观点八住宅法的研究制定，标志着一本系统化、规范化、房地产市场的基础法律即将出台。它涵盖市场发展规划，管理机构、市场主体和市场运行等方面的监督管理，是以前所颁布的相关各管理规则和条例的综合，是全局性的有指导规范意义的完善法律法规。观点九首先，提高首付的直接作用是减少银行贷款风险。其次，提高二套住房首付比例，对投资性需求来讲，则会产生一定的打击作用。再次，此次政策的出台更大程度上是对开发商、购房者的心理预期产生影响。对于房地产市场上存在的不合理因素进行缓慢调控，一方面，通过调控，使得房地产市场稳步、健康发展；另一方面，通过对信贷市场的调节，减少银行危机。三、城市建设与规划信息项目名称规划详情完成时间恩瑞国际物流中心恩瑞物流一期投资12亿元，它西临芙蓉北路、占地面积1100亩，规划总建筑面积70万平方米，建成后涵盖金属材料、化工纸业、住宅建材、机电产品四大子市场，货物年吞吐量300万吨（远期500万吨），交易额150亿元（远期300亿）。经测算，建成后的恩瑞国际物流中心可以有效节约企业年物流成本近10亿元，大大提升湖南工业竞争力。长沙考虑引进BRT有意建两快速公交线目前长沙正在制定交通疏堵方案，并已进入征求意见阶段，其中韶山路、人民路设置公交专用车道的条件已成熟。该市还考虑引进BRT俗称“城市快速公交”在东西和南北干道各建一条快速公交线路。BRT运行在专用车道空间上，可避免阻塞风险。BRT运营速度可达普通公交的152倍。湘江大道南段建设湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥南100米，西临湘江，东临山体，全长4公里，工程内容包括道路路基路面、地道排水、绿化景观、亮化等工程。道路修建将尽量不破坏现有风景和自然环境、尽量不占河道，利用原铁路作为路基，使道路景观自然协调。此次工程还将对猴子石大桥东桥头进行改造。湘江大道南段修好后，将下穿猴子石大桥。书院路下月底拓改长沙市副市长徐湘平在日前召开的城建重点工程调度会上指出，书院路建设必须在今年11月底正式启动。天心区委书记刘新程表示，用三年时间按城市主干道标准完成书院路拓改。2010年雨花区牛角塘社区改造连接韶山路、曙光路两条主干道的牛角塘路拉通工程正式启动，预计明年元旦前竣工通车。全长500米的牛角塘路将进入拉通及改造工程，路幅由原来的6米拓宽至8米，下水管网将全部更新，破损的水泥路面也将改造为沥青路面。2008年元旦前洪山桥进行大规模的改造开福区的老洪山桥已开始进行大规模的改造。昨日在现场看到，桥的两头都已封闭，挖掘机正在清理桥上破损的路面。相关负责人介绍，老洪山桥的改造预计一个月可完工。2007年10月舒琳施乐山庄奠基由湖南舒琳施乐山庄投资有限公司投资4亿元的养老山庄，首期工程在长沙市奠基，预计将为湖南解决2000人的养老问题。座落在长沙市开福区捞刀河镇乌溪村，拟投资4亿元，预计可解决5000至8000人的养老问题。岳麓文化基地兴建文化艺术产业基地的产业内容将涵盖文化休闲、图书音像、IT产业、艺术培训、创意产业、商贸旅游等六大类，以文化艺术创意为主题，力争3至5年内形成产值达100亿元的文化产业集群，辐射全省，影响全国。其中橘子洲就有两个项目水上运动区和沙滩公园。20102012年福元路国庆节通车连接长沙县政府与开福区政府的福元路（原新世纪大道）昨日全面完工，这是星沙对接长沙市区的又一条城市主干道。长沙县政府与开福区政府相关负责人昨日透露，福元路定于国庆节期间放开交通。2007年10月长城信息星沙科技园二期启动23日，总投资3亿元的中国电子信息产业集团公司长城信息公司星沙科技园二期项目在长沙经开区启动，预计明年7月竣工。长城信息将选择市场潜力大、发展前景好、投资收益高、带动辐射性强的高新电子、金融电子等项目进入星沙科技园区。预计到2010年，新增产值20亿元以上。2008年7月长沙赤黄路改造赤黄路西起南湖路，东至曙光南路，全长大约3公里，是长沙市总体规划中的一条东西向次干道。雨花区和东塘街道将在3年时间内，把这条路建成长沙人民路以南首条特色风情街，以小投资、小规模、小吵闹“三小”为特色，为都市中厌倦吵闹、奢华的人们提供一条宁静、高雅、清闲之路。2010年四、土地市场交易情况1本月土地供应情况位置供应面积（）供应比例芙蓉区791716515岳麓区66雨花区27开福区2芙蓉区5开福区287726187雨花区41361492689岳麓区1016899661从上表可以看出，本月土地供应量最大的区域是岳麓区，占全市供应量的66；雨花区其次，占全市供应量的27。本月芙蓉区和开福区供应量较小，天心区无土地挂牌。2本月土地成交情况地块号地块详情竟得人成交价格2007挂074号位置雨花区香樟路圭塘村；出让面积538353（807亩）规划用途商业，住宅；出让年限40年，70年；容积率商业32、住宅30；起始价1037万元（1285万/亩）；保证金210万元；竞价增价幅度10万。长沙市领域房地产开发有限公司1830万元（22677万/亩）2007位置岳麓区金星大道；出让面积216216（324亩）；规划用途住宅；周健746万元（23025挂069号出让年限70年；容积率20；建筑密度30；起始价645万元（19907万/亩）；保证金300万元。万/亩）2007挂022号重新挂牌位置雨花区洞井镇高升村；出让面积81975（1229亩）规划用途住宅；出让年限70年；容积率50；起始价1342万元（10919万/亩）；保证金260万元；竞价增价幅度10万。湖南省建筑工程房地产开发公司1342万元（10919万/亩）2007挂042号继续挂牌位置捞刀河镇楚家湖；出让面积531589（797亩）；规划用途住宅；出让年限住宅70年；容积率18；起始价4448万元（5581万/亩）；保证金400万元；竞价增价幅度50万。4448万（5581万/亩）2007挂043号继位置捞刀河镇楚家湖；出让面积11542748（17305亩）；规划用途住宅；出让年限住宅70年；容积率18；起始价9604万元（555万/亩）；保证金900万元；竞价增价幅度100深圳市鸿荣源房地产开发公司9604万（555万/亩）续挂牌万。从上表可以看出，本月土地市场共有5块成交，成交量最大的区域是捞刀河镇，共成交253亩；成交价格最高的是岳麓区，达到230万/亩的地价。楼面价达到1725元/。五本月报广投放分析本月报纸广告投放共计214批，其中长晚75批，潇湘晨报214批。房地产广告主要集中在潇晨上投放。2007年8月全市各区楼盘报纸广告推广对比表区域老盘新盘合计芙蓉区7310天心区16622岳麓区10414雨花区4812开福区8715长沙县8311望城县213合计553287总结1本月长沙楼市报纸推广的项目有87个，其中老盘55个，新盘32个。临近房交会，故本月推盘量较上个月有大幅度的上扬。2本月推盘最火的区域为天心区，有22个项目进行营销推广，其中有6个为新盘，另外16个是老盘的品牌推广和分期推广。紧随其后的是开福区，本周推盘的楼盘达15个。3长沙县的楼盘推广量加大，本月共有8个项目上报纸广告。六本月重点楼盘博林金谷基本信息位置天心区芙蓉南路西侧（湖南电大对面）新姚路399号占地面积2323008平米总建面积606578平米容积率249绿化率47总户数3500户均价未定物业类型小高层住宅开发商长沙汇丰建筑设计德国PRW销售代理自销项目总体规划项目共分为35期开发，现开发一期，占地90亩，建筑面积20万方，户数为800套。1栋小公寓加上12栋住宅。预计今年10月份推出，明年底交房。地块由“TT”型坡地组成，形成一横两纵三条山谷的特殊地形。以三山四谷为主轴，构建40，000平米的私家山体公园，简约自然的包豪斯建筑穿插在原生态山坡、谷地、森林中，创造宁静、回归、专属的自然居所，为懂得生活的智者提供全新生态蓝本。世界罕有的生态山谷、自然居所社区即将呈现。小区内配置有幼儿园，网球场，双会所，羽毛球场，游泳池，小学等生活配套。项目核心卖点1生态环境好。项目有良好的自然坡地资源，4万平山谷，5000棵原生树种，让房子在山谷和森林里呼吸。2建筑风格别具一格，采用德国包豪斯风格，简洁实用，注重线条感，视觉冲击力强。3地段好，南迁的政策让此片区有广阔的升值空间。营销进程与主题演绎时间工程进度营销节点营销主题营销活动20061230动工德国印象，山谷风情成立博客会，免费入会。20079612层VIP吸筹德国印象，山谷风情200多张卡发售一空200710月封顶开盘德国印象，山谷风情户型评析下图为1房单身公寓62下图为3房94户型图优点户型方正，分区明显，双阳台优点户型紧凑，大阳台设计缺点单边采光，卫很暗缺点书房、卫生间无采光，厨房过于狭长下图为3房134下图为3房138优点采光好，户型紧凑优点采光好，大阳台设计缺点户型拐角多，功能分区混乱缺点拐角太多项目总评博林金谷是长沙汇丰开发的一个大型住宅项目，总建面积60万平米位于天心区。项目拥有原生坡地资源，规划成三山四谷的组团布局，保留4万平米原生态山丘，5000棵以上原生大中型树种。项目在去年底就开始免费招募会员了，到本月6日开始发放VIP卡，三个小时内发出200多张VIP卡。预计10月开盘，均价在4500以上。山水熙园基本信息位置湘府东路中段占地面积24000总建面积100000容积率372绿化率45总户数392户均价未定物业类型小高层，高层住宅开发商长沙永熙实业建筑设计长沙中盛建筑勘察设计有限公司销售代理鼎嘉企划项目总体规划项目共分为5栋，由1栋综合楼加4栋17层和32层的住宅组成。分两期开发，4栋住宅为一期工程，1栋综合楼为二期工程。小区呈围合型结构，项目为新现代古典主义建筑风格，清新典雅。园林绿化以桂花树和水景为主。项目13栋为32层的高层住宅，2梯4户，单栋建筑呈工字形结构。每户都带有空中花园，动静分区，采光、通透性较好。2号栋为17层的小高层住宅，2梯2户的设计，为南北通透的板楼。4号栋分2个单元，一单元2梯2户，另一个单元为2梯3户的点式结构。但采光较好，户型设计紧凑。所有顶层均为复式结构。项目核心卖点1地段好，项目位于红星商圈范围，毗邻湘府路和万家丽路。紧邻圭塘河风光带，外部环境宜人。2产品设计不错，空中花园的设计，户型动静分区明显。项目总评山水熙园位于省府版块和红星商业的中心位置，是湘府东路边的现代高尚住宅小区。小区规模较小，只有5栋，目前项目工程进度为23层，估计十月底推出市场，价格预计在38004500之间。目前周边人气冷清，生活配套欠缺，且无公交车直达，随着市政配套的逐步完善，也必将带动楼盘价格的提升。格林星城基本信息位置金星中路199号占地面积120亩总建面积20万方容积率29绿化率42总户数1300左右均价4000物业类型小高层住宅开发商长沙佳兴房地产公司策划/销售代理正大行物业管理深圳中航项目总体规划项目总体占地120亩，共分为3期开发，一期开发5栋，于200611月开盘；二期共有10栋分2批开发，1批于2007年9月开盘，至今已销售99。二期2批暂时还未推出。三期规划为1栋5星级的酒店。项目地块呈不规整的三角形地块，有一定的自然坡度起伏，1条景观轴贯穿整个小区东南至西北向。15栋板式和点式的住宅呈围合状布局，小区有3大主题广场和1个水景花园，整体风格为现代简约风格。项目核心卖点1地段好。项目紧邻金星大道，交通和出行很便利。2较大规模坡地住宅，有一定的居住氛围。小区内部有三大主题广场和水景花园。3板楼通透，户型设计不错。户型均为南北通透的板楼，生活和观景双阳台的设计，部分户型带外凸式弧形飘窗设计和入户花园的设计。项目总评格林星城位于岳麓区金星中路199号