某县某镇古枫经贸园项目申请报告

古枫经贸园地块房地产开发建设项目申请报告项目申请报告南通衡源建设项目管理有限公司2010年9月项目名称古枫经贸园地块房地产开发建设项目项目申请报告书编制单位咨询机构资质证书编号发证机构发证日期法定代表人技术负责人项目负责人报告编写校核王爱红审定蒋建林编制日期2010年9月目录第一章项目概况4第二章发展规划、产业政策和市场分析7第三章项目建设内容12第四章资源利用和节能方案分析28第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析31第六章环境和生态影响分析34第七章经济和社会效益分析39第八章建设与实施43第九章项目招标47第十章结论与建议50第一章项目概况一、项目概况（一）、项目名称古枫经贸园地块房地产开发建设项目。（二）、项目承办单位绿都置业有限公司（三）、建设地址县登丰路东侧，新建西路南侧，南邻古丰河，东侧为本地民宅用地。县古枫经贸园地块地块房地产开发建设项目位于镇新城区，本项目土地规划为商业、居住用地，规划用地范围东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。具体用地范围详见县古枫经贸园土地出让规划红线图。该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为镇今后最活跃的地段之一。（四）、项目规模县古枫经贸园地块房地产开发建设项目已列入镇2010年度房地产开发计划，规划总用地面积2556193，总建筑面积40633，住宅建筑面积26361，小区配套及商业面积14272，其中含农贸市场面积7000，小区配套建筑面积635，居住总户数186户。住宅底层自行车库建筑面积约1709，共计停放非机动车1139辆；住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约1712，共计停放机动车94辆。商业配套非机动车约1782，共计停放非机动车1188辆；机动车停车约1065，共计停放机动车73辆。（五）、项目工程技术指标1、总建筑面积40633平方米2、容积率1593、建筑密度4484、绿地率25（六）、环境保护本项目的实施改善了周边地区环境，生活废水统一纳入城镇污水处理厂处理，工程结束后对生态环境没有影响，从环保角度考虑，本项目的选址与建设是可行的。七、投资估算和资金筹措本项目总投资万元。其中土地费用为万元，前期工程费用万元，建设工程费用万元，公用工程费用万元，附属工程费用万元，不可预见费用万元，地基加固费万元。（八）、项目经济评价等综合评价结论县古枫经贸园地块房地产开发建设项目位于县新城中心城区成熟板块，具有良好的市场环境，同时项目科学合理规划与实施以及基础设施的完善，既为本项目的开发提供了良好的保障，同时有利于该区域人文、生态环境的提升。由于近几年镇房地产开发量较大，大量高档楼盘的出现，提升了区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。本项目具有良好的经济效益、社会效益及环境效益。二、项目申请报告编制依据（一）、国家及本地区颁布的相关法律、法规、政策；（二）、县古枫经贸园地块开发建设意见书；（三）、建设部门发布的工程建设方面的标准、规范和定额；（四）、该项目周边地区有关勘察资料五、编制该项目申请报告的委托合同；（六）、其他相关依据资料。第二章发展规划、产业政策和市场分析一、发展规划分析（一）、国内房地产业发展分析目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长161。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长142，占房地产开发投资的比重为707。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积3196亿平方米，比上年增长128；房屋新开工面积1154亿平方米，增长125；房屋竣工面积702亿平方米，增长55。其中，住宅竣工面积577亿平方米，增长62,中国房地产直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其他行业有如此广泛的行业推动力，因此市场是非常乐观的。此外，根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。2010年我国人均GDP将提高道1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，城市人口的迅速增长也无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的推动力。（二）、县“十一五”规划的要求县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中阐明按照统筹城乡发展和“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡的长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口及镇区规模，增强吸引力、辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做美。同时还对房地产业提出了更详细的要求“房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康的客观要求，加速发展关联度较大的房地产业。适度发展和加强调控房地产一级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。进一步激活二级市场，完善房屋交易市场功能，建立健全公开、公平、公正的房地产交易机制，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙服务。发展住房消费信贷和住房保险，完善个人住房融资机制。规范和加强物业管理，大力推进房地产开发销售和物业管理的分业经营。（三）、经济发展的产物自2000年年底县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。是一个文化底蕴浓厚的古镇，居民生活富庶，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，尤其是新城区，工业集中区的建设，吸引了许多外地人来投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为的商品房消费市场增添了新的主力军。去年县城镇居民人均可支配收入9960元，同比增长107。农民人均纯收入达到4297元，同比增长119,创历史最高水平。以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍然蕴藏着较大的增长潜力。二、产业政策分析该项目符合国务院促进产业结构结构暂行规定，不属于产业结构调整目录2005年版中的限制和禁止类。三、县商业房地产市场调查1、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但也没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。从2009年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为109，新开工程为3519，分别比11月下滑了3884和15942。我们认为，这有可能是房地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从绝对量看，2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发企业整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。2、2010年一季度投资同比增幅较大由于基期因素，2010年地产开发投资增速同比有可能超过20。回顾2009年上半年“小阳春”以来，地产开发刚刚走出阴霾，而2010年一季度投资增速平均为33，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能辉进行一些必要的开发，为以后的库存做准备，毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这这也将刺激开发商积极开发投资。不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。我们认为，在经济向好，CPI上升的阶段，2010年地产销售速度不会出现转折性的变化。县镇地处县北部，是北部地区重镇，也是如的周边地区发展迅速，行政中心、医院、农业银行等公共设施相继进入新区，文园商贸城、登丰路两侧地块的整体开发为新区的开发建设奠定了基础。使得新区的人流、物流成倍增多，已初步形成河西新区的中心。由绿都置业有限公司开发建设的县古枫经贸园地块地处新区主干道登丰路、新建路交叉口东南侧，地理位置十分优越，且该地段为镇农贸市场建设用地，为镇商贸建设的中心地块，具有很大的市场潜力，且周边地块开发销售形势十分看好，因此该地块的开发建设不仅能改变镇城镇建设的面貌，而且能给房地产开发企业带来良好的经济效益和社会效益。第三章项目建设内容一、项目定位（一）、县历史上八大建制镇之一，镇历史悠久，文化底蕴极为深厚，是县投资兴业的热点之一。2009年商业地产延续了2008年的发展趋势，城镇开发建设的速度加快，使得今年的商业房地产继续看好。镇镇区主要发展方向是跨过振丰大桥，沿新建西路向西发展，目前河西新区的建设已具一定的规模，特别市新建路与登丰路交叉口场定位本项目拟建设成为镇精品楼盘及镇农副产品综合批发市场。（二）、区域定位在本项目区域内，要建设成为在规划设计上超越“文化商贸园”，“丰花楼”等高品质商住小楼，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区；同时成为吸引周边地区居民购买农副产品的集散地，形成有特色农副产品的集散地，形成有特色的农副产品专业销售市场。（三）、主力客户群定位中、高收入市民（包括临时居民），白领阶层，市场经营人员。（四）、功能定位临街部分底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街二层（含二层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为八层。（五）、建筑风格定位本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。二、项目建设地点规划用地范围东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。具体用地范围详见县古枫经贸土地出让规划红线图。该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为镇今后最活跃的地段之一。三、建设规模及主要内容（一）、项目建设规模1、根据县镇总体规划，县古枫经贸园地块房地产开发建设项目。规划总用地面积2556193，总建筑面积40633，其中地上总建筑面积40633，住宅建筑面积26361，小区配套及商业面积14272，其中含农贸市场面积7000，小区配套建筑面积635，居住总户数186户。住宅底层自行车库建筑面积约1709，共计停放非机动车1139辆；住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约1712，共计停放机动车94辆。商业配套非机动车约1782，共计停放非机动车1188辆；机动车停车约1065，共计停放机动车73辆。项目规划遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、综合社区服务与农副产品综合批发市场为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有中型商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是镇新城崛起的一个中等规模小区。2、项目总投资962333万元。其中土地费为16224万元（含税金），前期工程费用万元，建设工程费万元，公用设施费用万元，附属工程费用万元，不可预见费用万元，贷款利息及管理550万元，地基加固4101万元。（二）、项目建设内容1、县古枫经贸园地块房地产开发建设项目建设内容以住宅建筑为主，住宅楼工程总建筑面积约26361平方米。2、商业建筑建筑面积约14272平方米。3、公共生活设施总建筑面积约635平方米，包括社区服务、社区医疗、文化体育设施、市政公用等公共服务设施工程及公厕2座。4、车库停车基地内住宅建筑按小汽车05辆/户、摩托车1辆/户、自行车1辆/户的标注配置停车场（库）；商业建筑按小汽车50车位/万平方米建筑面积，摩托车、自行车750车位/万平方米建筑面积的标准配置停车泊位。其余设置住宅底层车库和地面停车场四、项目规划（一）规划设计理念1人本与人文我们致力于在本小区打造一个人性化的生活空间。根据以人为本的设计原则，强调住宅的均好性。根据本地块控制性规划原则，合理布局，采用中心商业步行街形式，小区入口内侧布置的手法，因地制宜的营造出清晰的分区结构和方便的居民生活购物人居环境。2便捷生活，庭院景观在经济发展腾飞的大环境下，县的园林文化也得到了进一步的完善和补充。我们设想在本小区的规划设计中提出了“便捷生活，庭院景观”的景观主题，将整个小区处理为两个大的围合中央景观区，北侧紧密联系与生活息息相关的农贸市场，南侧再引入古丰河水系景观带，使得整个小区在便捷与舒适之间得到了一个平衡，围合结构体现出设计均好性的原则。（二）总体布局1整体布局小区内的主步行道自然的将地块分为南北两个大区域。北侧根据控规要求设置7000一层农贸市场，因建筑基底占地面积过大，市场屋顶应用整体屋顶平台做法，弱化农贸市场噪音及气味对住宅的影响。同时平台覆土后采用种植植被等绿化措施提升小区整体环境品质。南侧商业以L型沿步行街及登丰路设置，同时在商业街东侧位置设置小区主要出入口，作为街道的一个端头景观。小区住宅部分设计为两栋8层小高层电梯房和六栋5层多层住宅。最南侧设置为5层多层住宅，有利于沿河形象的塑造，同时也利于向小区内部引入景观资源；7层的小高层住宅位于北侧农贸市场屋顶平台以上，电梯房使得平台交通变得的便利，同时相对较高的建筑高度，又可以让城市天际轮廓线沿古丰河得以舒展的延伸。2日照间距整个地块的住宅与住宅之间有着理想的间距。在住宅户型的设计上，我们将全南卧室作为整个小区的一个设计方向，每栋住宅的南侧房间都能够长时间的取得日照，符合当地居民的生活习惯。大部分住宅单元的朝向都是正南略微偏东向，符合当地的日照需求和使用心理。多层住宅南北间距满足最小18米，且根据“众智SUN日照分析软件”计算，每户有两个居住空间满足大寒日满窗日照时间不小于2个小时。3道路交通组织1出入口设置。小区共设两个出入口。在中心商业街东侧设置小区居住部分主出入口，沿西侧登丰路设置通路作为小区次要出入口。2小区住宅自然形成两个组团，路型简洁高效，道路面积最小。小区主入口中心商业街路面宽24米，其余路面宽4米。整个小区完全实现“人车分流”的设计指导思想，机动车停车均设置在小区出入口一侧，车辆沿道路进入小区后马上停车入库，北部平台完全人行，小区内部平时不进车。3住宅机动车停放。采用住宅底层停车和路面停车相结合的方式解决停车问题，停车比例105每户05辆，共计停车位总数94辆。4住宅非机动车停放。非机动车停放以每户2辆标准设置,在1、2、3、4、7、8楼住宅设置底层和地面式非机动车库。非机动车库约1709平方米，提供住宅非机动车地下停车位1139辆。4绿化景观设计根据本地块小而规则的特点，8栋住宅自然形成2个大的组团空间，组团间形成大面积绿地，模糊了以往小区中心绿地和组团绿地的区分，。小区的绿化和道路入口景观与集中绿化景观带相结合，形成自然的景观主轴和景观次轴。基地内部主要景观轴线为南侧的景观大绿地及延伸的沿河景观系统形成人们公共活动的步道，各个步行广场把整个小区景观联系起来通过中心商业街区一直延伸到北侧的平台围合景观空间。形成完整的景观视觉体系。水景的利用是整个绿化的精华所在，亲水空间的运用使整个小区更显惬意，温馨。空间的连续流畅，情趣变化，给人带来花园庭院的享受。景观与建筑空间的结合设置,使建筑不用脱离在自然条件之外,而是与自然融为一体。小区绿地系统以提高环境层次，改善居住质量为主要目的，因地制宜的尽量拉大各建筑间距，住宅底部商业设置，不仅缓解了底层居住采光要求，而且也使得中心绿地连成一片，使得街景园景浑然一体，精心设置的建筑小品，入口广场喷泉，丰富及美化了环境。综合绿地率为大于等于25（平台绿化面积3100平方米,外围绿化面积2350平方米）集中绿地率为250。5公共服务设施配置市政站房按其功能和设备要求顺应总体规划，设置变电房等。市政站房尽量设置在结合绿地和商业空间设置，与住宅间满足防护间距，并以经济合理不影响视觉效果为原则。商业配套沿袭以往居住区沿街店铺的形式，主要分两端布置。在地块西端沿登丰路垂直设置中心商业街，商业街采用外街结合小区入口广场的形式，有利于人气集聚和形成具有鲜明特色的商业街氛围，配套商业及物业管理用房总建筑面积14132。五、建构筑物设计（一）户型种类住宅户型为四房两厅舒适型142154，约占总户数的65，三房两厅两卫舒适型130，约占总户数的67，两房两厅一卫经济型93124，约占总户数的19，一房两厅一卫户型住宅89，约占总户数的75。（二）户型平面布置1四明设计每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局2两房及两房以上房型餐厅直接对外通风采光，强调房型设计都以客厅、餐厅独立分区为原则，南北通风。提高住宅的适用性。3两房及两房以上房型每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向主要景观。大房型尽量保证所有的起居空间都位于南向，所有客厅净宽一般为40米以上，一侧墙的长度不小于3米。4合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公共空间和私人空间，就餐空间与起居空间的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。中小套住宅有净宽大于06米,净宽大于08米壁橱。5卧室设置低窗台，内加防护栏杆，通过端头阳台的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。6所有房间保证足够的窗地比。分户墙空气计权隔声量设计值不小于40DB,套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30DB。7户型的总体分布上，我们把相对较小房型（小两房）沿基地东北角和西北角布置，而把一些大的套型如三房两厅两卫等放置于小区内部，让其具有更好的景观和安静的环境。（三）厨卫设计1厨房设计符合整体模数化的要求,以满足不同类型厨房的整体装修要求,包括成套定型设备,一整套排油烟系统和标准定型接口,采用新型管材,作暗藏式管道设计集中管井,采用防渗漏措施,各种接口和配件标准定型化厨房装修厨房的平面布局以L型为主,增加了操作面长度,满足台案,储,洗,切,烧等个功能要求每户厨房面积均满足规范要求并考虑了冰箱的放置位置。2卫生间的设计满足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四个主要功能,在部分卫生间布置中考虑干湿分区,所有卫生间均自然通风单卫生间一类每套不小4,二三类每套不小5，双卫生间不小于8，并保证至少一个直接采光自然通风。并且在户内适当的地方考虑放置洗衣机的位置。3每一个生活阳台上都预留了污水盆的位置，考虑到以后的住户使用方便（四）建筑造型设计1注重住宅尽端户型的处理房屋的侧面是它的观景面，尽端户型的山墙上不应是沉闷的一面实墙，而是开放，通透的观景面。2注重阳台处理阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。户型设计中尽量保证每户均有向南大阳台，端头户型有侧向大阳台。3注重窗的变化窗是使房间空间生动活跃的重要元素。在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，使观景的视线更加开阔。并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，外设百页遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。并且成为立面的一部分。4传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们为每一单元设计了一座透明的独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。5住宅立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。突出个性，强调识别性和归属感。同时也将西班牙建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。色彩的运用和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。（五）、沿街商业本方案在小区的西北两侧设置主要的商业街。商业街采用外街形式，在完善小区的业态同时，丰富了居民的日常生活,同时也作为小区与城市干道的主要屏障,增加了小区的私密性，改善了小区的环境，同时也是小区对外展示形象的一个窗口。为了充分体现该街作为完全对城市开放空间的价值,我们对商业街的形体和空间都进行精心设计,在入口的地方设置街道放大的空间增加树木的数量使其拥有散步的林荫大道的风情人行地道地铺设和街道家具的布置依据以人为本的原则创造出街道舒适宜人的尺度。无论从平面布置及立面处理上都完全不同于以往商业街单调小商铺重复的形象。沿街商业空调机位设置于商铺屋顶，既方便安装，同时也不影响商铺立面的完整性。（六）结构设计结构设计1、设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑结构荷载规范GB500092001（2006年版）混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001（2008年版）建筑桩基技术规范JGJ942008建筑工程抗震设防分类标准GB502232008建筑地基基础设计规范GB5000720022、结构概况（1）、本小区工程主要由底层商业，5、8住宅和底层车库组成。建筑物平面尺寸及建筑物高度等详见各单体图。（2）、建筑物安全等级为二级，设计使用年限为50年。（3）、建筑物抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为7级，设计基本地震加速度值为010G。（4）、基本风压为040KN/M2，基本雪压为035KN/M2。3、上部结构（1）、5、8层住宅为框架结构（2）、公建部分为框架结构（3）、底层车库为框架结构。（4）、抗震性能为使建筑物具有足够的抗震性能，在结构设计中，考虑采用以下措施结构布置受力明确，传力途径直接简单4、主要结构材料（1）、混凝土强度等级C30，C35（2）、钢筋为HPB235热扎钢筋（FY210N/MM2）为HRB400热扎钢筋（FY360N/MM2）（3）、框架结构填充墙外墙采用200厚多孔砖，内墙100厚和200厚皆采用加气混凝土砌块。六、其它设计（一）、项目环境设计1、根据县古枫经贸园地块房地产开发建设项目开发意见书要求，基地在规划方案设计的同时，做好项目环境绿化专项设计。2、基地入口由17M宽的主干道通向小区规划布置入口及沿主干道设计带状绿地，主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成，突出绿意、生态、健康、别致等特色，充分体现人与自然的和谐交融，突出浓厚的江海民居特色。在小区内绿色环境铺排之间，设置健康通道，满足业主晨练和家人散步的需要。3、住宅区路面宽4米，道路与住宅之间用树木做间隔带，采用有规律的单行控制，步行道宽2M，地面采用鹅卵石铺设，路灯将沿路间隔分布，其他设施如排水系统、污水管道、供水系统、互联网线路及电线弱电线路将在施工时分别安装。4、室内农贸市场采用屋顶绿化，改善住户居住环境。（二）、物业服务除常规服务外，可导入人性化物管家政的服务项目，在避免干扰业主生活私密性和舒适度的前提下，设置保姆钟点工服务，老人、幼儿托管服务，家用器具维修服务等。（三）、配套工程1、给、排水（1）水质、水压的要求本项目用水水质要求符合生活饮用水水质标准；水压要求大于等于03MPA（2）给水工程本项目给水水源由市政水管网供水。从市政水管网上接二根N250进水管与室外给水管网相连，在建筑物四周呈环状布置，管材为球墨给水铸铁管，T型胶圈接口。室外供水管网上设室外消防栓。给水经水表计量后到一个用水点，叠水采用循环给水系统。（3）排水工程本工程排水包括室外小区排雨水，室内生活排水。基地排水方式为雨污分流，污水接入城镇污水管网，雨水就近排向西侧斜港河（四）、消防专篇1、设计依据建筑设计防火规范（GBJ1687）建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）汽车库、修车库、停车厂设计防火规范（JGJ5006797）2、建筑消防设计本工程共有8栋住宅组成，均为5层多层、8层中高层民用居住建筑。建筑分类为二类,耐火等级属于二级；汽车库为地面汽车库，耐火等级属于二级；配套公建耐火等级按二级考虑。（1）、居住区设两个出入口通向周边城市道路，内部环通满足消防要求。（2）、组团内车道宽度，主干道宽度4米，满足消防车道宽度要求。（3）、所有建筑最小间距多层与小高层间距大于12米，多层与多层间距大于12米，满足消防要求。（4）、在每栋小高层住宅公共部位及车库内设置消防应急照明。（5）、材料排气道等空间管道井分别独立设置，其井壁采用耐火极限不低于1H的不燃烧体。本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应的防火标准材料。3、给排水消防设计1、总平面消防系统室外消火栓给水系统与直供生活给水系统合用，室外消火栓给水管道环状布置，消火栓间隔不大于120M，环网干管为DN150。进水管上设消防总水表。2、建筑室内消防系统所有住宅和商业部分设置室内消火栓给水系统。采用消防水池消火栓泵屋顶消防水箱系统。3、自动喷水灭火系统自动喷水泵采用消防专用加压泵，从消防水池吸水，加压后供给汽车库和商业部分。4、电气消防设计1、车库及住宅设置消防报警与联动控制装置，每栋单体内设置区域报警控制器，由消防控制中心统一控制。住宅内选用感烟探测器,车库内选用感温探测器。当火灾确认发生后，联动消防泵，喷淋泵，防火卷帘，排烟风机等灭火设施起动运行。2、公建主要配电干线采用阻燃及阻燃耐火型电缆。五、供电1、每户设有配电箱以及10A（40A）或15A（60A）新型电表，设计用电负荷标准层为6000W，高层为8000W，六回路供电方式。2、照明采用以高效荧光灯为主的光源，道路、围墙采用气体灯或白炽灯照明。各类用房照明按国家有关规范要求的照度进行设计。3、电缆导线选型及敷设配电线路选用VV22IKV,VVIKV型铜芯电缆。室外电缆沿电缆沟敷设，室内配电导线均采用铜芯塑料导线。穿钢管或难燃塑料管沿墙、地板内暗敷。低压干线，采用低压电缆沿电缆沟或直埋引至各建筑物。4、接地和接零保护系统在电源入户处的保护，中性线应重复接地，其接地电阻不大于1。接地采用TNS系统。用地设备的金属外壳、穿线钢管、部分易产生静电的设备均应通过接地干线接地，其接地电阻不大于1。本工程属于民用建筑，按三级防雷设计防雷设施，建筑屋面设避雷针，引下线利用结构内钢筋至结构基础，构件内钢筋的连接点应焊接，各构件钢筋必须连成电气通路。六、弱电系统1、弱电系统由火灾自动报警系统、电话系统等组成。电话系统设置市话交接箱每户均设INTERNET宽带网络系统接口。2、火灾自动报警系统按照国家有关消防规范的要求，设火灾自动报警系统。采用智能型总线制火灾自动报警联动控制系统装置。火灾发生时，消防报警联动控制系统能发出指令切断发生火灾区域及相邻区域的照明电源和非消防用电电源；打开应急照明及疏散指示灯，同时可按下消防栓泵启动按钮，启动消防水泵灭火系统，进行灭火扑救，把火灾造成的损失降到最少。七、有线电视系统每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视，有线电视接收点全部接入县镇有线电视网即可。八、综合布线系统1、综合布线系统是一套用于联结各种终端设备的导体网络。它可以将语音、数据、图像等设备彼此相连，同时也可以通过传输网络使上述设备与外界各种通信数据网络连接。2、基地进行各类管线综合规划，所有管线埋地敷设。九、邮政系统每户设有信、报箱并实行专递服务。十、周界防护系统周围采用围墙和景观绿化将小区和外界隔开，同时小区内保安负责对小区周边进行巡逻。十一、项目智能化系统设计建筑智能化是将建筑技术与高科技完善在统一的信息产业基础上，形成的独特的建筑风格。合肥的一些大规模社区，和新近开发的小区开始使用智能化设施提升项目开发品质。本项目智能化系统分成一下几个部分1、安全防盗住宅小区及写字楼工程采用24小时全封闭管理模式，社区实行封闭管理，保障小区内居民人身，财产安全。2、家庭安全防控方面整个小区采用现代化的综合布线系统，实现小区管理、通信、控制的自动化，小区内公用电力、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施实行自动化监控。每单元内水、电、气、宽带高速智能网端口同时到达。小区内物业管理采用全方位服务。3、网络系统网络的应用是智能小区的标志，利用小区的INTERNET的快捷安全等方面优势，转换成可利用生活服务网络，消除空间上的距离，满足现代人对网络的生活需求第四章资源利用和节能方案分析一、编制依据本项目贯彻国家和地方有关资源和节约能源的法律、政策，采取有效地节能措施，降低建筑全年能耗，积极采用对环境污染小的可再生能源，最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。二、资源利用本项目所占用土地为县新城区，总用地规模为2556193平方米，工程竣工后将极大的改善县城建设环境，提高土地的利用率。项目建设和建后的用水均采用长江引水，不会对地表（下）水等资源造成不利影响。三、能源耗用本工程为商业，居住项目工程，项目主要能源耗用品种是生活设施设备用水、用电消耗。四、节水和节能措施节约能源是保证我国国民经济持续发展的重要手段，是富国强民，降低经营成本、提高经济效益的客观要求。本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下（一）节能措施1、项目设计按照民用设计通则（GB503522005）、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准、江苏省公共建筑节能计量设计规定（暂行）严格执行。保证舒适，健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗积极采用对环境污染小的可再生资源，提高采暖空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑物对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。2、其他建筑物建筑材料屋面采用聚苯板保温材料，设计传热阻大于126K/W。墙体采用聚合物保温砂浆外保温。门窗选用产品要求其抗风性能属标准GB7108第四级；推广散装水泥的应用；给排水管采用PVC管件。3、对变压器采取电容补偿措施，以降低无功功耗，提高效率因子。4、对有关的电器设备要实行专人管理，在即满足需要的同时又要达到节约的目的。5、增加建筑物采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。选用节能型电容，光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。6、所有设备选型尽量采用节能型。（二）、节水措施1、合理规划和建设项目内水环境，节约用水。实现水资源的可持续发展和利用，改善生态环境。2、建立完善的供水系统，保证供水水质符合卫生要求水量稳定，水压可靠；3、供水系统要采用合格管道材料，阀门要用优质产品，管道敷设以埋在地下为主，显露部分也要注意避免人踩，车压。4、建立完善的排水系统，雨水或生活污水经处理后回收用作生活杂用水等各种用途时，水质应该达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。5、推广和应用节水器具6、绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案（一）、项目建设地点（二）、占地面积为2556193平方米，土地利用状况为城镇建设用地，不占农田保护区。（三）、区域地质情况该区域大地构造稳定，属于华东平原长江三角洲徐缓沉降地带，土壤层次多有粉砂，亚粘土、淤泥亚粘土、粘土、粉细砂等类型。各类土多以相互夹挤形态存在，少数以单独形态存在。（四）、项目区域交通运输情况（1）、县属淮河流域和长江流域，境内地势平坦，河网纵横，四通八达，斜港河，古丰河穿越城镇区，水运条件十分优越。（2）、S221线、S225线和规划建设中的沿海高速穿境而过，纳入上海15小时经济圈。距南通兴东机场50公里，苏通大桥、建设中的崇海大桥和过江隧道建成开通后，将直接和苏南、上海相通。四通八达的公路运输网把镇和腹地连接成紧密的有机整体（3）、该项目选址不压覆矿床和文物，有利于防洪和排涝。二、土地利用合理性分析（一）、本项目用地符合县土地利用总体规划和镇总体规划。（二）、项目的用地性质为商业、居住用地（以居住为主），总用地规模为2556193平方米，实际土地出让面积为2556193平方米（以实际交地总地图面积为准）（三）、该项目土地使用权类型为国有出让土地，出让年限商业用地为40年，居住用地为70年。（四）、该项目上地块成交价为1560万元，基地内有少量拆迁，由政府总拆迁后净地交付开发企业。三、项目布局规划情况根据县镇总体规划，该项目选址为集居住为主，商业贸易为一体的现代经济发展区域，形成城镇新城中心的指导思想，按照高起点规划，高品位建设思路实施。（一）总体规划本项目符合县总体规划和县城镇区的详细规划要求，与本地段其他项目无干扰。（二）控制性规划1、严格按照县镇上利用总体规划控制的土地使用功能，做到近远期结合，合理预留城市主要用地的发展通道，确保城市的可持续发展。2、规划结构该项目位于镇中心城区，东临斜港河，北临主干道新建路，北侧为文园商贸城，西侧为行政中心，医院，农业银行等公共设施，本地块为居住、商贸区域建设用地，基地主入口设置在西侧主干道登丰路。3、所在地城市规划衔接情况（1）基地周边城市道路规划宽度登丰路35米、新建路28米。（2）转弯半径登丰路与新建路相交转弯半径30米（3）建筑退让退让登丰路5米退让新建路95米退让基地南侧河流石驳不小于8米。退让基地东侧用地红线不小于6米。第六章环境和生态影响分析一、环境保护执行标准（一）中华人民共和国环境保护法（二）建设项目环境保护保护管理方法（三）建设项目环境保护保护管理办法实施细则（四）污水综合排放标准二、环境和生态现状（一）地理位置县位于江苏省东南部、长江三角洲北翼。地处东经1204212122，北纬32123236，东面和北面濒临南黄海，西部与如皋市接壤，西北与海安县毗连，南部与南通通州区为邻。项目所在地为县镇中心地带。（二）气候气象该区域地处北半球中纬度，又处在黄海边缘，受海洋的调节和季风的影响，形成典型的海洋性季风气候特征。一年中四季分明、光照充足。雨量充沛，年平均气温15，年降水量1057MM，年均光照2048小时，年主导风向为SE，频率为9,年平均风速33M/S，最大风速143M/S。年平均霜期135天，年平均雾日32天。（三）水文水系本项目所处的镇北侧正在规划建设新区污水处理厂，镇生活污水处理后的尾水排入污水处理厂。斜港河、马丰河南接如泰运河，流向自南向北，主要功能为工业、农业和渔业用水。地下水浅水层埋深1015米。可供开发利用的地下水资源主要来自深250280米的第11承压层和埋深340450的第11承压层。（四）生活环境区域内土壤质地良好，土层深厚，无严重障碍层，以中性，微碱性，轻、中壤为主，土体结构具有沙粘相间的特点，是最适宜于人类生活和作物生长的地区。（五）环境质量现状1、大气环境质量现状该区域SO2、NO2、PM10浓度符合环境空气质量GB309596二级标准的要求2、水环境质量斜港河、马丰河水质目前由于受城市镇污水的影响，超过类水质标准，又符合类水质标准，待污水处理厂运行后，水质状况会得到很大改善。3、噪声环境质量项目区周围声环境质量良好，昼间或夜间的等效声级值都符合相应类别标准限制的要求。三、生态环境影响分析（一）项目施工期环境影响分析1、施工噪声污染源由于施工场地的噪声源主要为各类高噪声的施工机械，这些机械的单体声级一般都在80DB以上且各施工阶段均有大量设备交互作业，使用率也有较大变化2、施工污水水污染物主要来自施工人员生活污水和施工废水。3、固体废物和施工扬尘施工阶段产生的建筑垃圾和土石方工程造成地面扬尘，对环境有一定影响。（二）项目建成后环境影响分析1、水污染物拟建项目主要为生活污水，其中主要污染因子为CODCR、SS、粪大肠杆菌群，肠道致病菌。2、固体废物本项目产生固体废物成分简单，主要是生活垃圾、废水处理产生的污泥。3、噪声拟建项目正常设备运行和空调所产生的噪声声级值在75DBA左右。四、生态环境保护措施（一）、防治大气污染措施1、施工期应控制施工车辆车速，以减少道路二次扬尘。2、施工道路在晴天应定时洒水。3、加强施工现场管理，起尘严重的场所，应经常喷水或者在四周加设挡风尘设施。4、施工车辆使用耗油低，排气量小的大型车辆，尽量少用油耗大，排油浓度大的拖拉机。车辆尾气排口设WPC环保等尾气循环处理设备。（二）、防治水污染和固体废弃物措施1、加强施工管理和施工现场环境监测工作，及时掌握施工过程中对环境的影响程度，为施工监管提供科学依据。2、项目规划对排污网进行合理的设计，生活污水经污水管道排入污水处理厂。3、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾并安排保洁人员进行定时清理、打扫、以保持区域内的清洁、卫生，有关部门负责将生活垃圾集中后运至垃圾场处理。（三）防治噪声污染措施1、在施工场地采取有效的防噪保护措施，使施工人员的身心健康基本不受影响。2、加强施工机械的维修和保养，使施工机械保持良好的状态。（四）防止生态破坏措施1、科学设计，精心施工，杜绝事故性排污。2、建立项目施工期环保管理制度，加强对各项防护措施的落实，加强生态保护宣传力度，设立专职的生态保护宣传人员和保护工作者。3、加强绿化工作，在市场周围可以因地制宜种植花草，绿化，不仅美化市场，而且有一定的安全防护、隔离屏障的功效。4、制定中、远期生态保护规划与措施，组织建立相应的管理和监测机构。5、加强生态保护宣传力度，设立专职的生态保护宣传人员和保护工作者。五、环境评价结论和建议（一）产业政策和规划的符合性结论对照有关建设项目环境保护法律、法规，该项目不属于产业结构调整指导目录（2005年本）限制类、淘汰类、禁止类的项目。故本项目符合国家产业政策。（二）环境保护和环境影响分析结论综合所述，本项目选址合理，项目实施对周边环境影响较小，工程结束后对生态环境的影响程度很有限，不影响国家示范区生态县的建设，因此从环保角度考虑，本项目的选址与建设基本可行。第七章经济和社会效益分析一、投资估算依据（一）国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法和参数；（二）江苏省建筑综合定额；（三）江苏省安装综合定额；（四）县地区预算价格；（五）本地区类似工程造价；（六）现行投资估算的有关规定。二、投资估算范围项目建设前期费用、建设工程费用、附属工程建设费用、贷款利息等。三、投资估算该项目总投资成本93244万元。其中（一）土地成本万元1、土地出让金15600万元2、税金（契税）642万元（二）前期工程费用前期工程费用包括项目可行性研究、规划、勘察、设计、质监、监理、有关建设规划费等。建筑面积为平方米，按165元/平方米计算，合计万元。（三）建设安装工程费用43487万元1、商业用房14272平方米，结构形式为框架结构，按单体造价1200元/平方米计算，合计17126万元。2、多层住宅建筑面积为26361平方米，结构形式为框架结构。按单体造价1000元/平方米，合计26361万元。合计43487万元。（四）水电增容费用按单体造价210元/平方米计算，合计8539万元（五）附属工程费用本项目附属工程费用主要包括室外中心广场、道路、绿化、防盗门、楼宇对讲系统、供水、通讯等。建筑面积为平方米，按150元/平方米计算，合计6095万元。（六）基础加固费按单体造价100元/平方米计算,合计万元。（七）不可预见费不可预见费按第（二）、（三）项之和的5计算，约为25127万元（八）财务费用主要指银行贷款利息。贷款利息含银行手续费，按贷款20000万元，建设期为二年，贷款利率为75，贷款利息3000万元管理费按2500万元计入四、资金筹措1、项目投资的资金来源包括自有资金、银行贷款、预收销售款。2、根据2003年6月5日中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30。五、经济效益分析（一）销售收入根据镇同类房地产调查得知，预计该项目的底层临新建路建筑面积为1408平方米，均价10000元/平方米，计1408万元；二层以上商业办公建筑面积为4224平方米，均价3500元/平方米，计14784万元；内街及农贸市场建筑面积为9488平方米，按均价4000元/平方米，计37952万元；地下停车场1675平方米，按均价2000元/平方米计3350万元；住宅建筑面积为25890平方米，均价2600元/平方米，计67314万元；合计销售收入123400万元。（二）销售税金销售收入5456664万元（三）销售利润（税前）销售收入总投资销售税金23492万元（四）企业所得税销售利润（税前）337752万元（五）企业净利润销售利润企业所得税1574万元（六）投资利润率企业净利润/总投资169六、社会效益分析县古枫经贸园地块房地产开发建设项目的开发建设时镇重点工程项目之一，该项目的开发建设有助于改善城市面貌，满足居民的各个层次的需要，同时又顺应洋口港开发建设的形势要求。目前该项目周边已开发建成了行政中心、医院、农业银行等公共设施以及文园商贸城、登丰路新建两侧地块的整体开发，为新区的开发建设奠定了基础。使得新区的人流、物流成倍增多，已初步形成河西新区的中心。通过对本地块的精心组织实施，将建设一个环境优美、生活方便、文化氛围浓郁、功能配套齐全的“自然与人文和谐共生的风景家园”，势将成县镇新城景观的新亮点。因此，该项目对极大改观对外招商引资的窗口形象，对加快基本现代化建设，推动洋口港建设进程，提升招商引资的窗口形象起到了积极作用，整个项目具有良好的社会效益。第八章建设与实施一、项目建设实施的安全、卫生措施（一）实施依据和原则本项目根据国家中华人民共和国劳动保护法，民用建筑设计通则（GB503522005）等有关规范和法规，按照劳动安全规范，对于项目实施和运行中每个的生产流程和环节，作业性质及繁杂程度，均有较严格的措施。（二）施工期间防护措施1、提出合理的施工方案和设备安全问题，选用安全生产和无危害的施工方法，材料和设备；2、对危险部位和危险作业提出安全防护措施方案3、该项目施工区域交通方便，地势平坦，水电供应充足，具备良好的建设施工条件。建设和生产过程中，需严格遵守劳动操作规程，落实劳动安全责任，杜绝劳动安全事故的发生。（三）运营期间防护措施1、营业场所均设置排风装置，保持室内空气清新，确保人员健康。2、各种电气设备、传动部分、均设置防护罩、接地装置和避雷装置，以防意外事故发生。3、卫生是安全生产的重要保证，因此项目运行期间要制定好符合国家食品生产卫生标准的管理措施。二、消防（一）消防安全设置的依据和原则该项目的建筑为多层和高层建筑，根据消防法及其它有关消防的法律，法规，并根据建筑设计防火规范要求和工程的火灾危险性定类，该项目内同一时间火灾次数按一次考虑。室外消防用水量为25L/S，火灾延续时间按3小时计，室内消防用水量为15L/S，火灾延续时间按3小时计。本项目在施工过程中存在的重点消防部位，应根据消防安全规范，并结合当地公安消防设施状况，提出详细的消防监控报警系统和消防设施配置方案。（二）消防安全的综合措施1、消防水量本工程消防水量最大的建筑为办公楼及工作场地，其室外消防用水量为25L/S，室内消火栓消防用水量为15L/S。2、消防给水系统室外生活及消火栓消防给水管网在建筑物四周呈环状布置，主干管管径为DN250N，环状布置管网上设SS100型室外消火栓，室外消火栓间距小于120M，管材为球磨给水铸铁管，T型胶圈接口。营业用房室内设置室内消火栓系统，并按有关规范配置磷酸铵干粉灭火器。3、电气消防按照火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）和建设设计防火规范（GBJ16872001版）等国家有关消防规范的要求，在各个区域设火灾自动报警系统。