武汉高档住宅市场分析报告

1武汉高档住宅市场分析本报告所研究的高档住宅界定为城市中心，拥有稀缺资源（景观或核心地段），价格在当时市场上属领导性的项目。（一）武汉高档住宅市场发展特点1、分布特征从高档项目的分布来看，目前已经基本形成四个片区西北湖片区、汉口沿江大道片区、东湖片区、积玉桥片区。汉阳鹦鹉州片区由于世贸集团的进驻，即将形成继四大片区后的又一高档住宅片区。表明武汉市高端住宅在呈现片区化的同时，朝着多元化的趋势发展。2、供应量在售高档住宅项目基本情况一览表项目东湖天下水岸星城九龙仓楚世家新世界中心两湖总都中侨观邸东湖上领锦江国际区位武昌梨园武昌徐东二路2号汉口兰陵路口东湖风景区黄鹂路68号武汉市硚口区航空路口汉口北湖小路99号汉口台北一路29号武昌水生科技所旁武昌临江大道总占地（）6870136340017500405993723494131400020000600152总建（）22000064964719357449600223651555387700030000142699已售4894557639193574116086723634336518142727268236量体171055592008149289379921564152120225186272874463总户数8633787695282444（住宅）2414802201123容积率2531712612660595515238绿化率4415401550237015354045建筑类型2432F/5别墅洋房高层50F/2,56F/1,62F/1多层32F32F/232F/211F/小高层高层小高层开盘时间20056200642006520063200642005112004122006620059交房标准毛坯房装修房毛坯房毛坯房毛坯装修毛坯房装修房毛坯房毛坯房均价（元/）7500610085008000毛坯6800装修720063006200100006500潜在高档住宅项目基本情况一览表项目天下国际公馆外滩棕榈泉锦绣长江瑞安新天地区位汉口区喷泉公园旁汉口山海关路汉阳区鹦鹉洲汉口永清街总占地（）8945330682572000478854总建（）6700010740016500001675989产品类型普通住宅、公寓普通住宅综合综合总户数500，公寓189套7007800，一期1000余户容积率7493526835绿化率35405340建筑类型30F/3高层高层高层开盘时间预计200610预计20067预计069预计079主力户型一房一厅、三房两厅两房两厅、三房两厅三房两厅三房两厅交房标准毛坯装修毛坯房毛坯房毛坯房3均价（元/）预计6500元/预计7000预计7000预计7000在售项目目前武汉市在售高档住宅项目9个，其中5个项目在武昌。总供应量为165万平方米，已销售面积561万平方米，在售项目存量为123万平方米；将售项目2006年下半年及2007年即将推出项目的高档项目5个，总体供应量3821平米。该阶段,高端住宅市场总体供应量约123万方，按照35的实际推售面积计算，预计到2006年9月份总体市场供应量（包括市场存量）在150170万平米之间，未来市场供应量巨大。3、项目户型项目名称户型及面积范围主力户型东湖天下三房两厅170四房两厅205240五房两厅249660四房两厅五房两厅水岸星城三房两厅130150四房两厅143163五房两厅160235六房两厅253259三房两厅四房两厅华润凤凰城两房一厅9395三房两厅103142四房两厅158两房一厅三房两厅九龙仓时代广场两房两厅120130三房两厅150180五房两厅324两房一厅三房两厅楚世家三房两厅150190四房两厅200300三房两厅新世界中心一房一厅73两房两厅4两房两厅86117三房两厅121153四房两厅180五房两厅280三房两厅两湖总都三房两厅132172四房两厅190240五房两厅250300三房两厅中侨观邸两房两厅80110三房两厅110140四房两厅180220顶层复式300三房两厅东湖上领两房两厅113三房两厅170四房两厅240260三房两厅锦江国际一房一厅3080两房两厅90104三房两厅122156四房两厅159170复式224、268三房两厅从上表可以看出，在售高档项目的户型面积都比较大，主要以三房两厅为主。以城市核心地段为主要卖点的项目以两房两厅为辅，如新世界中心，九龙仓等项目；以江景、湖景为主要卖点的项目以四房两厅甚至面积更大的户型为辅，如东湖天下，水岸星城等项目。均价在6000元/平方米以下的可比项目，主力三房面积集中在103140平方米之间，均价在6000元/平方米以上的可比项目，主力三房面积集中在120170平方米之间，总体来看，项目价格越高，同类户型相比面积越大。4、价格走势5300035004000450050005500600065007000价格（元/平方米）4100450050005500600065002001年2002年2003年2004年2005年2006年目前，在售高档住宅项目整体均价6500元/平米，九龙仓、楚世家均价都已超过8000元/平米，是当前整体市场均价的2倍以上。与早期相比，5年时间里武汉市高端项目增幅超过60以上。5、已售项目消化情况分析项目名称销售时间售罄时间地理位置建筑面积（）户数成交均价（元/）二手价（元）世纪华庭2001年2003年西北湖建银大厦旁40000189410063006800东湖林语2002年2003年武昌东湖路368号70000455450060008000怡景花园2003年2005年卢沟桥路1号73581299600065007200惠园200312005年江岸区建设大道959号39000159590060006500万豪国际200462005年西北湖路385号38000394600063006500香榭水岸200462005年东湖路329号76000478530055006000以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右，目前二手市场均价已经达到60008000元/平米。604年以前销售的高档项目，价格与开盘期相比，涨幅较大，东湖林语开盘均价为4500元/平米，目前二手房价8000元/平米，4年时间里，价格上涨77以上。04年以后销售的豪宅项目，二手房价涨幅不太明显，2年时间，涨幅仅为813。从以上已售项目的二手市场反映出来的变化表明，由于近年来武汉市豪宅项目的集中放量，价格增长过快，价值增长空间已经逐渐减少，豪宅市场投资存在一定的风险。（利润空间越来越小）6、在售项目销售情况项目名称总建筑面积总套数开盘时间消化时间已销售面积销售率已销售套数平均每月销售面积平均每月套数东湖天下2200008632005612个月489452225192407916水岸星城6496473787200643个月5763988733619213112华润凤凰城14130010002005118个月511503620362639445九龙仓时代广场193574695200652个月442852281592214280楚世家49600282200634个月11608234066290217新世界中心223651632200643个月6723630061902241263两湖总都555382412005118个月343366183149429219中侨观邸7700048020041219个月518146729323272717东湖上领30000220200661个月2727290200锦江国际14269911232005910个月682364782537682354总462521/25141010947（数据来源武汉市房地产市场信息网）7可比在售项目销售状况较好，平均每月销售套数47套，每月平均销售面积10109平米。在售项目中销售状况最好的为新世界中心，开盘当天销售约150套。这主要是由于开发商在本地具有较高的知名度和品牌效应，并且项目的配套相当齐全，因此市场反响比较好。东湖天下于2005年6月开盘期销售情况良好，开盘当天销售150余套，主要是由于项目拥有稀缺、不可再生的景观资源。因此其一线临湖户型消化状况较好。开盘后，项目销售进度比较缓慢，平均每月仅销售4套左右，主要由于开盘后不久，景观好的户型已所剩不多，并且面积较大，销售抗性较大。水岸星城一期共推430余套，开盘销售率达95以上。良好的销售业绩与项目宣传推广力度有很大关系，该项目在开盘前一年左右便开始了强大的宣传攻势，同时项目的开发商福星惠誉集团，在本地具有较高的知名度，因此产品市场接受程度好。九龙仓时代广场销售情况较好，开盘销售近150套，平均每月销售22142平方米,主要由于项目位于武汉商业中心，周边的商业氛围非常浓厚，交通配套、生活配套非常完善，地段极具升值潜力，投资“钱”景被市场看好。楚世家在前期宣传比较低调，但由于其紧邻东湖林语，拥有得天独厚的地段优势，一期共推66套单位，开盘当天便销售一空。该项目二期4月开盘以来销售进度平缓，二期推出的60余套户型，截至到目前为止还剩7套。这主要是由于其价格做了一次调整，从7500元/平方米上调到8500元/平方米，价格较高，是其存在一定的抗性的主要原因。两湖总都销售情况比较平缓，平均每月销售4292平方米，月均销售19套，项目是西北湖周边售价最高的项目，项目对外宣传较少，虽然拥有较好的湖景资8源，但由于价格较高，项目的包装、推广不到位，使销售进度趋于平缓。中侨观邸为武汉市场上第一个精装修普通住宅产品，目前均价为7000元/平米，平均单套总价在80万元以上，由于总价过高，而市场上对精装修普通住宅接受程度较低，因此其销售率对于其它项目来说相对较低，月均销售量仅为2727左右。东湖上领项目比较特殊，该项目主要靠内部消化，推出市场套数仅为30余套，仅为项目总套数的14，项目2006年6月推出市场，由于之前做的宣传较少，并且项目定价较高，均价10000元/平方米，目前销售进度缓慢。锦江国际平均每月销售6823平方米，目前销售率4782，与开盘相比本项目销售速度已开始放缓，观江效果较差，或者户型设计较差的户型严重滞销。针对此状况，该项目已经采取措施，举办了一系列公共活动，如宝马嘉年华品鉴之旅、璀璨之星江景豪宅拍卖等，旨在促进销售。（二）高档项目价格分析1、高档项目市场价格敏感度分析95000600070008000900010000东湖天下6500700070007500750075007500750075007500780078007800水岸星城590061006100九龙仓时代广场85008500楚世家7500850085008500新世界中心680068006800两湖总都61006150615062006300650065006500中侨观邸6000600060006100610061006100610061006200620062006200东湖上领10000锦江国际590061006381638163816381660066006600660020056200572005820059200510200511200512200612006220063200642006520066东湖天下于2005年6月开盘，开盘对外公布均价6500元/平方米，实际销售均价达7000元/平方米，一期推出湖景资源最好的户型，开盘当天销售150余套，销售情况较好；开盘的热销给了天时物业信心，项目开盘后不到一个月，东湖天下项目价格上调到7000元/平方米，销售情况较好；2005年9月，房地产市场的黄金季节到来，随着项目工程进度的推进，项目价目价格上调到7500元/平方米，而此时景观好的户型已所剩不多，并且面积较大，销售进度一直比较缓慢。2006年4月，随着项目工程进度的推进，项目价格上升到7800元/平方米。水岸星城2006年4月开盘，开盘实价5900元/平方米，开盘销售250余套，开盘后取消各种价格优惠，实销价格上调到6100元/平方米，项目开盘之后销售进度平缓。10九龙仓时代广场2005年5月开盘，开盘价格8500元/平方米，这一价格成为目前武汉市江景高层豪宅的最高价，由于项目优越的地理位置和江景资源，开盘销售近150套，由此可见武汉江景资源丰富的产品价格上升的空间非常大。楚世家一期2006年3月开盘，开盘均价7500元/平方米，这一价格是当时市场上的最高价格，与东湖天下均价相当，由于项目一期推盘量不大，仅66套，并且产品比较有特色，开盘销售约75；项目二期2006年4月开盘，价格上调到8500元/平方米，成为市场最高价格，项目销售抗性较大，4月以来每月平均销售10套左右。两湖总都2005年11月开盘，开盘价格6100元/平方米，成为西北片区项目的最高价格，开盘后一个月，价格上调50元/平方米，达到6150元/平方米；2006年2月，价格上调50元/平方米，达到6200元/平方米；3月，价格上调100元/平方米，达到6300元/平方米；4月，项目封顶，价格上调200元/平方米，达到6500元/平方米。项目开盘以来，每一次调价对销售的影响都不明显，销售进度一直比较平缓，平均每月销售4292平方米，月均销售19套。中侨观邸2004年12月开盘，开盘价5900元/平方米，开盘之后于2005年1月价格上调到6000元/平方米；2005年9月，随着工程进度的推进，价格上调到6100元/平方米；2005年3月，随着工程进度的推进，价格上调到6200元/平方米；项目自开盘以来，销售率相对于其它可比项目来说相对较低，月均销售量仅为27270左右。消化慢的原因之一则是由于武汉的消费者对精装修非小户型项目的接受度仍比较有限。东湖上领项目比较特殊，该项目主要靠内部消化，均价10000元/平方米，目前销售进度缓慢。主要是由于单价高、面积大而造成的。11锦江国际2005年9月开盘，开盘均价5900元/平方米，开盘销售约150套，10月价格上升到6100元/平方米；11月项目二期开盘，价格上升到6381元/平方米；2006年3月随着工程进度以及销售进度的推进，项目所剩多为高楼层户型，均价上升到6600元/平方米。综合分析目前，武汉市高档产品市场客户能够接受的价格在6000元/平方米7500元/平方米之间，在售项目有50位于这一价格段，并取得了较好的销售业绩，如水岸星城均价6100元/平方米，锦江国际均价6600元/平方米，新世界中心6800元/平方米；7500元/平方米是一道坎，除非不仅有良好的景观资源还要有优越的地理位置做为支撑，非则单凭景观资源想越超这一价位存在着非常大的市场抗性，如东湖天下（均价7800元/平方米）、楚世家（均价8500元/平方米）销售进度缓慢；2006年将要推出的可类比项目有天下国际公馆、外滩棕榈泉和锦绣长江，预计这几个项目的均价均不会突破7500元/平方米。目前市场上可以接受的调价幅度是50100元/平方米，时间间隔最短为1个月。客户对江观资源丰富的户型价格不敏感，如一线临江、三面看江的户型最高价格可以承受到12万元/平方米，而景观资源不佳的户型，价格敏感度高。2、武汉高档项目的定价策略本报告选取地段与本案最接近的锦江国际，以及档次与本案的最接近的东湖天下做为重点案例研究。东湖天下12楼栋价格差楼栋均价起价最高价备注27500元/5000元/37500元/4700元/48000元/5200元/87000元/4700元/1213万元/顶层复式2,3号楼间距小,且3号楼看湖面较窄3,4号楼间距略宽,4号楼看湖效果最佳单元差单元ABCDEF差价600700元/差价无差价300元/差价无差价100元/备注A户型观景效果最好，可三面观湖；其他户型只能南边观景层差楼栋AB、C、DE、F2、3、43001000元/200元/100200元/816层100元/，78层700元/，8层以上100200元/朝向差8号楼7001000元/主要参考因素景观、朝向。本案销售最好的单元为4、8单元（面积较小，在180平方米左右）销售最好的户型为A户型。项目定价策略项目定价策略为高开高走，项目开盘对外公布均价6500元/平方米，实际销售均价达7000元/平方米，成为当时市场的最高价，之后，每一次调价，价格都上升在500元/平方米左右，虽然高价格形成了项目高档豪宅的形象，但也给销13售带来了阻力，目前项目均价已达到7800元/平方米，项目价格上调到7500元/平方米之后销售抗性较大。锦江国际楼栋价格差楼栋均价起价最高价备注17000元/4200元/12万元/景观效果最好27000元/3800元/景观最差36100元/46500元/563006500元/单元差楼栋1,2单元2、3单元3、4单元150100元/不变50100元/层差楼层1456688楼以上1、3、4、5栋50100元/600800元/500元/50100元/142栋46层200元/，其他楼层5080元/朝向差50100元/（仅4号楼为南北朝向）主要参考因素景观、朝向、户型、面积畅销单位1栋，4栋（景观效果好）畅销户型1栋170平方米的四房两厅滞销单位2号楼（景观效果最差）滞销户型2号楼136平方米的三房两厅，4号楼1单元（被1号楼遮挡，不能看江）15项目定价策略项目定价策略为高开缓升，项目2005年9月开盘，开盘价5900元/，10月价格上升到6100元/平方米；11月项目二期开盘