甘肃省庆阳市天富综合楼营销策划方案

地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842421庆阳天富综合楼项目营销策划方案2008年9月16日地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842422、营销策划目的迅速回笼资金，价值最大化，提升企业品牌知名度。案名建议首先建议原案名还是在可能的情况下进行变更，原案名显得过于平淡和俗气。随着地产项目竞争越来越激烈，推广技巧和手段成为了项目能否一举成名击败对手关键，而项目案名又是关键中的关键。好的案名不但能使项目很快在市场上流传开来，节省了后期可观的推广费用，而且还可以给项目增添不可估量的附加价值，在增加项目卖点的同时，也给开发商带来了丰厚的利润。好的案名，不但能轻松击败竞争对手，而且在后期的广告延展上也容易去发挥，所以一个好的案名的作用是巨大的。综合我们多年从事地产营销策划的经营，一个成功的房地产案名需要做到以下几点1对产品定位的暗示。好的案名必须蕴藏对产品价值观或者产品文化取向的暗示，做到案名与产品一体化。2对地段优势的传递。好的项目案名，一听，一看，就知道在什么地方，能传递对地段属性或地段性格的暗示，当然，由于地段不好，有意隐藏地段是一个方面，但如果地段好，案名就应该显示地段特征。3对社区规模的传达。如果案名与项目规模不对称，会造成误解和客户的反感，对项目营销有害无利。地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌1399348424234对物业功能属性的传达。5对目标客户价值观的迎合。不同的区域、不同的定位，就会有不同的客户，而不同的客户就有不同的格调、品位和价值取向，案名必须符合这一逻辑。6案名本身就是广告。成功的案名，在推广过程中还能担当广告的功能，表达项目最突出的诉求，是一句很好的广告语。不管在那里，一看到这样的案名，就有联想，就有好感，就和你潜在的需求接上口。7要给人深刻的第一印象。好的案名不仅字面美，而且立意深邃，给人以遐想，令人过目不忘，从而达到很好的传播效果。8要通俗上口，音节搭配和谐。好的案名一定是通俗的案名，有位广告大师说过，只有通俗才能传播得更远。通俗不等于雷同，不等于庸俗，不等于低格调，真正的高明是在通俗中见创新、见品位，在通俗中与众不同，这样才能历久弥新，亲切如故。、庆阳房地产市场概况地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842424108年上半年市场良性发展，多层产品仍是主流；纵观2008年庆阳房地产市场，多数以地段、建筑风格、社区文化等作为品牌的支持点，目前楼盘竞争也到了一定的程度，小区配套、园林景观等硬件配套设施档次也已经开始越来越高，也赋予了一定的生活理念和文化的内涵，竞争亦开始显现，且供应量日渐增大（2008已经审批和在建的项目已近200万方）。随着住宅概念不断延续和创新，同时也会带动和引导消费意识，使得消费者层面发生变化，今后市场将呈“细分化”发展，目标客户的划分将会更为细致。2项目销售的压力营销模式的创新将是解决之道随着市场产品的日渐成熟和竞争的加剧销售压力会逐渐显现，只有创新的营销模式才是项目销售的根本解决之道。3价格走势分析价格增长过快，个别项目已经突破3000元；地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842425整个庆阳房地产市场目前在售楼盘的价位主要集中在15002600元左右，现各个在售楼盘的价格均以较快的速度递增。按片区来划分，开发区的销售均价集中在1600元左右，随着相继高品质的楼盘推出，以及市政配套的逐步完善，政府对此地块的长景规划，在不远的将来必将会带动此区域的楼盘开发品质以及房价提升空间。主城区现目前由于地理位置的优越性，所以现有开发项目多集中于此。此板块现在价格18802600元/左右。供应量的提升、价格的提升、说明庆阳房地产市场会在未来一年左右的时间发展到一个竞争非常激烈的阶段。由此确定真正的品质决定价格；4市场分析结论地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842426开发方面（1）庆阳房地产开发处于起步阶段，正从普通小区走向品质地产的萌芽时期，庆阳还没有一个真正意义上的高品质项目；（2）现有较好的项目，只是停留在借景和打造规模上，整体房地产市场开发项目缺少文化主题引领和生活方式打造；（3）今后两年内超过10万方的中、大盘项目一定会层出不穷，竞争压力很快既会空前，各个项目的市场突围和差异化竞争在所难免。营销方面（1）整体庆阳房地产市场的营销只是停留在产品营销的初步阶段，概念营销、体验式营销（服务营销）较为简单和粗放，难以取得差异化竞争优势，整合营销更难以实现；（2）营销手段单一，还是停留在坐销的层面，行销、单体团体直销、异地展销、圈子营销等将是更为有效的竞争手段；（3）营销专业化不强，普遍素质不高；地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842427推广方面（1）推广目的性不强，主题不明确，卖点挖不深、说不透成为普遍现象；（2）庆阳因为缺少主流媒体，主要以户外为主，推广渠道较为单一、效果不佳，组合式推广成为机会；最终结论我们的机会已经出现，差异化和引导化竞争必成破局良方三、项目分析项目介绍本项目总建筑面积12000余方。共有住宅100套左右及其临街底层的商铺。建筑为5单元并联小高层。自然条件项目地块位于庆阳市大十字城壕巷，地理位置好、商业较成熟也比较适合居住，周边生活配套设施和道路交通均比较良好，属于城市中心地带、地段具有升值潜力和空间。产品条件该项目定位为中档商住区，规划受地块局限设计一般，布局一般，产品自身不具备高档次的配套硬件，符合该项目的中端市场定位。如果解决好立面、公共空间、品质感官等方面的调整，从品质的细部用材，使用功能的人性化设计入手，将能为产品的价值提升和技术营销提供更多可利地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌139934842428用的资源，着力从此方面入手，缩短与其它项目的差距。由于地块因素、本项目均为小高层建筑、从建筑成本以及销售角度出发建议最大户型不要超过120平米，以免总价过高不利于销售。四、物业发展建议1建议小区实行全封闭物业管理。2住宅南面的主卧室应考虑全部做成落地阳光飘窗，北面的次卧室全部做成阳光飘窗。3景观小品在有限的范围面积内应尽量做的小巧精致。4根据本公司对于庆阳市场调查分析的结果考虑、本项目户型面积配比最佳方案为80平米100平米占30；100平米120平米占80；五、营销目标地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌1399348424291总销售目标2008年10月开始正式销售蓄水，2009年元月份顺利开盘，到2009年6月（8个月）完成住宅销售量的95以上；完成商铺90以上可销售面积。2销售单价目标住宅1980元起价。商铺6800元起价。3回款目标09年2月前销售住宅约50套，合同回款金额约1200万左右。09年6月前销售住宅约50套，合同回款金额约1300万左右。（未包含商铺回收金）六、营销策略为使得项目投资的利润最大化，本项目分两个阶段推售产品，两阶段必须按要求达到开发资金需求与价格的平衡，价格采取波段试探，前期进行试水统计分析，便于后期提升价值。七、推盘策略地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌13993484242101住宅与商铺分开销售。2分两次推盘、适时加推的策略。3快速、密集、饥渴式推售。4第一次先住宅，第二次再住宅结合商铺。5工程在08年12月前需达到预售条件，根据市场上的反应，而制定推出的数量此推盘计划是根据工程现实条件及各期推盘量和产品搭配等综合因素下考虑的。八、营销体系采用整合营销体系统一主题、统一形象、统一口号，统一营销过程。整合营销体系地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌1399348424211、九、概念营销地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌13993484242121整合营销体系之一“主题概念营销”2诉求点“城市中心绝版商业住宅”3整合营销体系之二“产品营销”目的在热销期和强销期强调“产品营销”，对本项目的产品卖点深入挖掘和传播，使置业者在接受本项目的形象后，对本项目的产品能够深度认同，增强购买信心。手段通过电视广告、户外广告、售楼海报、DM直邮单张、夹报等形式实施。4整合营销体系之三“体验式营销”目的通过体验式公关活动，聚集城市关注目光，引发话题，传播项目营销信息，体验普通百姓的品质生活方式，以达到对项目的价值的认同。同时可以一定程度上解决没有主流媒体，信息传达不佳的问题。地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌13993484242135整合营销体系之四“圈子营销”目的通过与准客户的互动，使其能带动到客户的生活圈子的友人，关注和认可本项目，增加客户资源。方法举行小型活动沙龙，邀约准客户及其圈子友人。效果增强客户渠道、准确性及对本项目的认同感。十、销售实施策略1销售实施关键策略之一“行销”目的改变坐销的被动销售模式,变为对准目标客户群主动出击，增强对终端客户群销售力。实施手段成立直销小组，定期开展直销活动，开展项目推介会、派发销售资料，客户咨询、客户登记等工作。地产投资专家专业房地产全程营销策划杨斌13993484242142销售实施关键策略之二“第二展示点”实施手段在市内人流到达方便、人流集中的地方设置市内临时流动接待点，吸引置业的关注，方便置业者的销售信息了解。3关键策略（1）提前启动营销、客户预登记策略在销售中心正式开放之前，提前启动营销，进行客户咨询、预登记、试探客户心理价格，对前期积累客户进行初步锁定，并加强产品的引导。（2）销售中心开