邓关镇开发可行性报告

自贡市沿滩区邓关镇省试点小城镇综合开发建设工程项目可行性研究报告自贡市欧野房地产置业代理有限公司二00三年四月邓关镇省试点小城镇综合开发建设工程项目可行性研究报告编制任务组成项目名称邓关镇省试点小城镇综合开发建设工程项目项目主管单位自贡市沿滩区人民政府项目牵头单位自贡市沿滩区邓关镇人民政府资料提供单位自贡市规划局、沿滩区建设局、沿滩区交通局、沿滩区房管局护局、沿滩区统计局、沿滩区国土局、沿滩区环境保护局开发商单位中国房地产开发自贡公司委托编制单位中国房地产开发自贡公司责任编辑主编编写组人员目录一、项目依据二、基本概况21地理位置22社会经济概况23城市及基础设施24市政设施状况三、邓关镇综合开发的必要性31邓关镇旧城现状32综合开发建设的必要性四、邓关镇综合开发的可行性41综合开发的有利条件42综合开发的不利因素五、项目范围和建设内容51项目范围52建设内容六、投资概算与资金来源61测算依据和标准62投资概算63资金来源七、效益分析71经济效益72社会效益73经济效果评价八、项目组织管理与经营模式81组织管理82项目经营模式附1、投资概算表2、自贡市邓关镇现状图3、自贡市邓关镇近期规划图4、自贡市邓关镇中远期道路规划图自贡市沿滩区邓关镇省试点小城市镇综合开发建设工程项目可行性研究报告一、编制依据11自贡市城市总体规划修编纲要12自贡市沿滩区国民经济和社会发展“十五”计划及二0一五年远景目标规划纲要基本思路（草案）13自贡市沿滩区邓关镇总体规划14自贡市沿滩区城乡建设发展“十五”计划及二0一五年远景目标规划纲要基本思路（草案）二、项目基本情况21地理位置邓关镇位于四川盆地南沿的沱江支流釜溪河下游，东连富顺县邓井关镇，南接富顺县新兴乡、永年镇，西毗沿滩区九洪乡，北邻沿滩区王井镇。地理坐标东经104。36，34，104。39，58，北纬29。07，57，29。09，21，。东西长55KM，幅员面积149K。邓关镇为行政中心所在地，位于区东部边缘，川云公路中段横穿城中心，距自贡市中心区30公里。22社会经济概况邓关镇辖8个居民委员会，6个村，45个村民小组，二00二年全镇总人口36万人，其中农业人口12万人，占总人口的333，城镇人口24万人，占总人口的667。二00二年全镇国内生产总值（90价）万元，第一产业万元，第二产业员万元，第三产业员万元。经济总量相对较小。邓关镇是该行政区划的经济、政治、文化中心。总人口人，其中集镇人口人，对全区经济和社会发展具有举足轻重的作用。23城市及城市基本设施邓关镇城镇建设用地近4000亩，城（集）镇2个，依托四川轻化工学院、晨光化工研究所、邓关盐厂、高压阀门厂、自贡碳黑厂、自贡树脂厂、富顺县城和邓（关）板（桥）路、邓（关）隆（昌）公路、自（贡）泸（州）公路、川云公路枢纽等特定条件初步形成经济发展的格局，城镇居民生活气化率达80。城镇自来水普及率为100。区域内公路里程21KM，以市区为中心，呈放射状，网状连接各乡（镇），有6个村通公路，占总数的40。二00二年，程控电话达3000门，全镇形成了较完整的邮电服务网络。全镇有中型变电站一座，工业用气有良好的基础。新建并完善了各类基础设施并加强管理、优质服务。24市政设施全镇的市政设施，“九五”和“十五”初期投资720万元，新建公路11KM，全部为水泥路面，其中建城市道路水泥路面2万，碎石路面1万，新建下水道08KM；新安路灯32盏；新建公共厕所2个；新建垃圾库3个；规划绿化面积08公顷，绿化覆盖面积5公顷，绿化率达98；铺设水管3KM，自来水用水人口3万，其中城镇用水人口24万；新建、改建天然气站1个，生活用气气化率为80。三、邓关镇综合开发建设的必要性31邓关镇旧城现状邓关镇的历史沿革较长，简单地说，有盐的历史，就有邓关古镇（五里滩）的历史，是自贡盐南运的第一个水陆码头。新中国成立时，邓关镇仅为长不到两华里的街道，街道狭窄，街两旁为破旧房屋，且全为木结构，青瓦屋面的简易房。至到二00三年邓关镇仅有3条街、1条巷，仍使用传统的名称龙江街、劳动路、横街子、永安巷。主街道长度也只有07KM，除镇政府办公大楼为五层砖混结构及部分单位房外，其余均为平房。邓关镇横街子、龙江街全部的房屋在洪水下1018M，几乎每年有洪水之灾，故每年都有防洪的艰巨任务。木结构房屋绝在多数为危房，有的倾斜约15度。邓关镇横街子、永安巷约500人口居住院上述危房中，由于规划和投资等多种原因，这些居民居住条件五十年未改变，房屋危险，地面潮湿，部分居民仍以蜂窝煤为燃料，极不卫生，毫无卫生条件可言，严重影响居民的身心健康。邓关镇旧城的现状和整个城镇规模很不适应经济、社会事业的发展。32邓关镇旧城改造及新区开发建设的意义邓关镇是邓关行政区划行政中心所在地，是全镇的政治、经济和文化中心。邓关镇的城市形象与该镇应有的城市形象极不相符。随着经济建设的发展，历届镇政府均将邓关镇作为城市建设的重要项目对待。由于镇政府的财政状况的原因，却不能从根本上改造其面貌。为了改变城市面貌，增大城镇规模，提高其辐射功能，从90年代开始，着力抓了邓关的开发建设，现以初具规模，但尚未改变邓关镇城市面貌，还未适应全镇经济社会发展的需要。为此，本届政府坚持改造旧城和开发新区并重的建设方针，计划在“十五”期间彻底改造邓关镇旧城。其意义是深远的，也是十分必要的，同时也是可行的，主要表现在1、建设与经济发展相适应的城市形象，是时代的要求。市政府规划将自贡建设成大城市的设想，就是时代的要求，邓关镇作为自贡市五大中心镇之首，若无相应的城市形象以完善市政府的总体设想是不可思议的。2、改造建设旧城是党和国家为民办实事政策的具体体现。上面的章节已详细地描述邓关镇旧城的状况，人民生活的环境。建国五十年来，党给予人民无数惠民政策，由于政府财力所限，虽然政府不断改造旧城，但仍未彻底改造，致使上万人口居住条件未能改善。政府早已将旧城改造列入重要的议事日程，但由于资金和改造条件不成熟等原因，进展不够理想。而目前旧城改造时机已成熟，具体表现在一是商业用房大幅度升值，民间闲散资金偏向于这方面的投资；二是居民有改善居住条件的愿望和能力，改造旧城和开发新区有较大较好的市场；三是国家和省、市对旧城改造和新区开发的资金扶持和政策扶持。3、改造建设旧城和开发新区是经济发展的需要。城市建设是经济建设的需要，邓关地区城市建设相对也滞后，投资环境相对也差，从这个意义上讲，城市建设好，投资环境也好，可以创造无限的商机，可为农村富余劳动力和下岗职工创造就业条件，发展第三产业促进本地区的工农业发展。四、邓关镇综合开发的可行性41综合开发的有利条件42综合开发的不利因素五、项目的范围和内容51项目的范围1、邓关镇旧城改造的范围旧城区约3万。包括横街子250M的街区，永安巷40M街区，观音阁西100M街区，三岔路100400居民平房，大田角街区200300居民平房区。2、邓关镇新区开发建设的范围新区开发10万，其中学院路（暂）片区5万，中心大道（暂）片区5万。52项目建设内容1、邓关镇旧城改造项目内容（1）旧城区道路改造50012M，06万道路改造；新建老城区道路3008M，计024（2）房屋拆除危旧房08万，新建房屋3万，其中商业用房12万，住宅用房18万。（3）防洪堤建设总长300M（结合新建码头一个）。（4）邓关公园面积10000。（5）旧城区供排水网、天然气管网、供电网、邮电通讯网及其他配套设施。（6）修缮观音阁（地点观音阁）。（7）新建会仙桥会仙阁（桥东西两侧各一座，地点会仙桥）。（8）新建长途车站1个（含停车场1个，地点川云公路邓板路口）。2、新区开发项目内容（1）道路新区城市道路2000M30M（一横二纵）。（2）新建商住房10万，其中商业用房25万，住宅75万。（3）广场新建15000的休闲广场。（4）新建客运站始发站1个（地点四川轻化工学院邓关一侧）。（5）新建市场2个（其中农贸专用市场、工业市场各1个）。（6）镇政府迁入中心大道。（7）配套设施供、排水管网、邮电通讯设施、电力设施、天然气管网、公厕、垃圾库等。（8）绿化绿化面积10000。（9）新建CNG加气站一个。六、投资概算与资金来源61概算依据和标准1、四川省建筑工程工程定额（2000）2、自贡市土地征用实施细则3、自贡市城市房屋拆迁实施细则4、物价和其他相关政策等62投资概算邓关镇省试点小城镇综合开发建设工程项目经测算总投资万元，其中1、拆迁旧房屋088万，投资额为万元。2、城市道路新建KM，投资额为万元。3、码头及防洪堤M，投资额为万元。4、新建中巴始发站1个，投资额为万元。5、新建长途车站