某市某县住宅楼项目申请报告（住宅楼建设项目申请报告）－房地产开发项目

目录第一章申报单位及项目概况111申报单位112项目概况2121建设背景2122建设地点3123总体布置5124建筑设计5125结构设计9126给水、排水、消防11127采暖通风与空气调节15128燃气18129电气181210建设期221211投资估算及资金来源221212项目主要技术经济指标23第二章发展规划、产业政策和行业准入分析2521发展规划分析2522产业政策分析2623行业准入分析26第三章资源开发及综合利用分析2831资源开发方案2832资源利用方案2933资源节约措施29第四章节能方案分析3141设计依据3142节能设计规范、标准3143建设项目能源消耗种类和数量分析3244项目所在地能源供应状况分析3245节能措施和节能效果分析34第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析3851项目选址及用地方案3852土地利用合理性分析3853征地拆迁和移民安置方案39第六章环境和生态影响分析4061设计依据4062环境和生态现状4063主要污染物排放情况4164环境保护措施42第七章经济影响分析4571财务分析4572经济分析48第八章社会影响分析5081社会影响效果分析5082社会适应性分析5183社会风险及对策分析5384社会评价结论53第九章项目招标方案5491编制依据5492招标原则54附件1、企业法人营业执照2、土地出让证3、某某县城乡规划局关于河北某某房地产开发有限公司建设商住楼工程的规划预审意见4、某某县自来水公司与河北某某房地产开发有限公司的供水协议5、某某县建设局关于项目的排水证明6、某某县供电局电力客户服务中心供电协议7、某某县天然气公司的供气证明8、中国建设银行资金存款证明附图1、项目区域位置图2、文华名邸住宅楼项目总平面布置示意图第一章申报单位及项目概况11申报单位111项目名称项目名称某某县文华名邸住宅楼承办单位河北某某房地产开发有限公司经济性质有限责任公司注册资金人民币1500万元法定地址某某县惠源路法定代表人112项目申报单位概况河北某某房地产开发有限公司，成立于2006年7月，注册资金500万元，资质等级四级。公司拥有在册管理人员16人，专业技术人员14人，其中具有中级以上技术职称的9人。河北某某房地产开发有限公司注重管理创新、技术创新，严格按项目法施工和管理。公司自成立以来，累积完成文华苑住宅楼、香堤小郡等住宅楼建筑面积近3万平方米。该公司工程合格率100，合同履约率100。未发生过重大质量安全事故。该公司具有较强的运作房地产开发、经济适用房项目及综合施工能力，有着丰富的市场经验，为某某县的发展和城市建设做出了一定的贡献，并取得了良好的经济效益和社会效益。113编制单位北京中铁工程设计院有限公司，现为国家甲级勘察设计单位，具有建筑工程设计及工程咨询甲级资质。工程咨询资格证书编号工咨甲20120070101。12项目概况121建设背景2008年初，石家庄市全面拉开了“一年一大步，三年大变样”宏伟战略部署的序幕。三年内，石家庄将通过总投资一千四百亿元人民币的“主城改造、新区建设、道路畅通、品位提升、精细管理、市民素质”六大工程的六百个项目建设，基本建成城市布局进一步优化、城市功能趋向合理、配套设施基本齐全、城市品位明显提高、山水特色初步凸显、生态环境持续好转的现代化生态型区域性中心城市。三年大变样不仅局限于主城区，“四个组团”的大发展，对改善石家庄整体城市面貌所起的作用同样举足轻重。在“三年大变样”工作中，某某县统筹推进县城规划调控、新区开发、旧城改造、基础配套、生态建设、减排治污、精细管理、市民提质等8个方面的重点工作。总投资达到22亿元，建设改造面积超过100万平方米，新增绿地超过60万平方米。到2008年底，某某县“三年大变样”各项工作已经全面展开，仅城建基础设施六大工程的总投资就达182亿元。精品一条街、步行商业街等精品街道已全面投入使用，2008年投入超过亿元。力求以大手笔规划、大气魄动作、大力度建设，以完善城市基础设施为重点，拉开城市框架，完善城市功能。通过三年奋战，实现基础设施进一步完善，城市品位进一步提升，城市形象大变样。到2010年把某某县城建设成为高楼林立、交通便捷、功能完善、绿树成荫、环境优美的宜居、宜看的城市。本项目就是在这个大环境下提出来的。本项目拟建场址是惠源路南侧的一片荒地，与某某县迎宾大道的惠源路的景观格格不入。因此，河北某某房地产开发有限公司自筹资金建设一栋住宅楼，对于改善某某县城区环境、提高居民生活水平起到积极作用，为市“三年大变样”做出贡献。122建设地点（1）某某县简介项目拟建地点位于某某县城内。某某县是石家庄市东南近郊县。位于北纬3740到38、东经114到11429之间，海拔高度4565米。全县辖5镇3乡182个行政村，总面积345平方公里，人口325万，耕地426万亩。某某县地处冀中太行山前平原，境内地势平坦，土沃水丰，物华富庶，自古有“形胜之地”之美称。某某县地理位置优越，交通十分便利，通讯快捷。京广铁路途径西部；京深高速公路从中部穿过，在冶河镇设有出入口；107、308两条国道贯穿南北；省级、县级和乡村公路四通八达，连结成网，村村通油路。县城距石家庄市12公里，距石家庄民航机场30公里，距首都北京280公里。全县拥有6万多门程控电话与世界各地并网通话，农业信息网络建设已初具规模，宽带网已进入农家。某某县属暖温带半湿润、大陆性气候，年平均气温134度，年平均日照2522小时，年平均降雨量540毫米，无霜期约210天。其气候特点是四季分明，雨热同季，降水集中在7、8、9月份，适宜各种农作物的繁育生长。某某土壤肥沃，土层深厚、土质均匀，为中性和石灰性轻壤质潮褐土，共分黄垆土和潮垆土两个亚类，具有上松下紧的“蒙金土”的土体结构型，能托水托肥，能给各种农作物生产提供肥力基础。某某是全国闻名的粮食生产基地县。该县相继被命名为“全国林业生态建设先进县”和全省“平原林业生态建设示范县”。某某是全市8个工业强县（市、区）之一。现有工业企业4000多家，已形成医药、化工、纺织等几个优势行业。建成了医药工业区、窦妪化工工业区和5个工贸小区。在城镇建设方面，某某县被确定为“全国创建文明小城镇示范点”和“全省优美小城镇试点县”。县标广场被评为“石家庄市十佳城市景观”之一。某某县被纳入石家庄市“五区加四县”（即主城区五区加正定、某某、鹿泉、平山）组团式城市发展框架，列为河北省省会4个卫星城之一。（2）建设场址本项目建设拟建场址位于某某县惠源路南向，育才街西向。项目位于县城核心住宅区，东隔育才街为某某县国税局宿舍，南邻北关村民房，西邻文华苑住宅楼，北隔惠源路是某某县教育局办公楼。项目所在地地势平坦，水、电、燃气供应条件良好，四周无文物保护项目，周围无工业污染源，适宜本工程建设。该小区总占地面积16918平方米，场地目前为荒地。详见附图1区域位置图。（3）项目建设内容与规模本项目总建筑面积为11000平方米。新建1幢住宅楼，地上15层，地下2层。其中地上一层是商业用房，2层15层是住宅，总建筑面积为1054021平方米；负一、二层为储藏室和设备用房，建筑面积8986平方米。公建共92平方米（物业管理、值班室）。在住宅楼南侧修建地下车库一座，建筑面积36779平方米，9车位。123总体布置依据总图规划，本住宅楼座北朝南布置。两个出入口设置在场址的东面，开向育才街。在主体建筑南侧修建地下车库一座，停车位9个。在小区四周铺设绿地，种植树木、花草，以及镶草式绿化停车场。本项目建筑密度3641、容积率450、绿化率30。以上各项主要规划指标均符合石家庄市城市规划管理条例实施细则的规定。总平面图详见附图2。124建筑设计1241设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045952005年版民用建筑设计通则GB503522005住宅建筑规范GB503682005住宅设计规范GB5009619992003年版居住建筑节能设计标准DB13J632007屋面工程技术规范GB503452004地下工程防水技术规范GB501082001城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50200105系列建筑标准设计图集国家颁布的有关建筑设计规范、标准。1242工程概况主要功能本住宅楼地上15层，地下2层。地下1、2层为储藏间和设备用房，地上一层为商业用房、二至十五层为住宅。建筑面积住宅和商业用房总建筑面积1054021。住宅设计84户，按340人测算。负1、2层为储藏间和设备用房，建筑面积8986。其中，储藏室面积6786，水泵房110（负2层），地热泵房60（负2层），配电室50（负1层）公建共92，1层。其中物业管理用房80；值班室12。在住宅楼南侧修建地下车库一座，建筑面积36779，9个车位。建筑面积见下表序号项目名称层数建筑面积（）备注1住宅中商业用房15699112住宅2159071713地下室负1、2层8986储藏间6786、水泵房110、水源热泵房60、配电室50。2公建19221其中物业管理18022值班室1123地下车库1367799车位4合计11000建筑高度4745M（至女儿墙顶）。结构类型为短支剪力墙结构。本建筑工程项目等为三级，地下室耐火等级为一级，地上部分耐火等级为二级。抗震设防抗震设防裂度为七度。屋面防水等级二级,地下室防水等级二级，建筑物设计使用年限为3类（50年）。1243墙体材料正负000以下以下外墙为250厚钢筋混凝土墙，外墙贴聚苯保温板；内墙为200厚钢筋混凝土墙；填充墙为120厚多孔页岩烧结砖。正负000以上以下外墙为200厚钢筋混凝土墙；内墙为200厚钢筋混凝土墙；填充墙为200厚加气混凝土砌块墙。1244门窗外门窗采用塑钢中空透明玻璃5MM12MM5MM），外门窗气密等级为6级，水密性不低于2级内门窗为木门窗。1245外装修一三层外墙面层为深褐色外墙涂料，四层及四层以上为白色涂料和黄色外墙涂料。1246防水、防潮工程屋面防水等级II级。地下室防水等级二级。1247防火、防烟设计本建筑物为一梯三户，共两个单元。本建筑物主体高度4795米（至女儿墙顶），地上共十五层，属建筑类别为二类高层住宅，耐火等级为二级。防火设计依据下列规范高层民用建筑设计防火规范GB50045952005年版。每个单元设一部靠外墙的封闭楼梯间。1248电梯本建筑物共设电梯2部，每个单元1部为乘客电梯且兼无障碍电梯，电梯厂家甲方自定。电梯额定载重量800KG10人，额定速度为15M/S，电梯停靠站数为十七站。1249无障碍设计在小区内无障碍人性化设计，如地上停车场设有无障碍停车位；小区道路设有盲人指示地标；住宅及商业网点入口设有可供轮椅通行的无障碍坡道；公共厕所设有无障碍厕位；侯梯厅均按照无障碍规范设有可触摸呼叫按钮。12410户型设计本项目住宅以中小套型的普通住房为主。户型建筑面积90平方米以下的占住宅总建筑面积的78。户型分配见下表。户型分配比例表户型控制建筑面积（M2）占住宅总面积比例三室二厅1162422二室二厅793715二室二厅757314二室一厅893717二室二厅781115二室一厅89501712411建筑构造外围护结构传热系数严格执行居住建筑节能设计标准DB13J632007的相关规定。住宅楼外墙采用200厚钢筋混凝土墙，南、北外墙贴70厚聚苯保温板，东、西山墙贴90厚聚苯保温板；内墙采用200厚钢筋混凝土墙其填充墙全部用200加气混凝土砌块墙；外窗均采用中空玻璃；屋面保温层采用100MM聚苯乙烯泡沫塑料板；外门窗采用塑钢门窗，气密性为级。以满足民用建筑节能设计标准的规定要求。按规范控制窗墙比。外门窗采用双层塑钢窗或断桥中空铝合金窗，传热系数达到28W/M2K以下，门窗气密性达到4级，做好窗墙密封。125结构设计1251设计依据建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001建筑工程抗震设防分类标准GB502232008建筑结构荷载规范GB500092001（2006版）建筑地基基础设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001（2008版）砌体结构设计规范GB5000320011252设计原则满足建筑要求及其他专业功能和使用要求，满足我国现行规范、标准及规程要求，保证建筑物的安全、经济、合理，使结构体系受力明确，传力直接，有利于抗震。1253自然条件基本风压035KN/M2基本雪压03KN/M2标准冻深60CM地下水位根据调查，该场地地下水位30米左右。地震烈度依据中国地震局制定、由国家质量技术监督局发布的中国地震动参数区划图（GB183062001），某某县抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值010G，设计地震分组为第一组，建筑场地类别为类。本场地地形平坦，为可进行建设的一般场地。1254设计要求A、建筑结构的安全等级二级B、结构重要性系数10C、设计使用年限50年D、抗震设防烈度为7度，丙类建筑。1255结构设计住宅楼建筑结构形式框架剪力墙结构。基础为筏板基础，主体采用框架剪力墙结构。楼板采用混凝土现浇板。填充墙采用加气混凝土砌块。本工程共3部分住宅楼1栋，地上15层，地下2层。总建筑面积1054021平1方米。地上部分第1层为商业用房，第215层是住宅。建筑面积964161平方米。地下部分为储藏室和设备用房，建筑面积8986平方米。储藏室6786平方米；水泵房地下二层，建筑面积110平方米；水热泵房地下二层，建筑面积60平方米；配电室地下一层，建筑面积50平方米。公建部分地上一层，建筑面积92平方米，框架结构。2地下车库一座，建筑面积36779平方米，框架结构。3126给水、排水、消防1261设计依据（1）甲方及建筑专业提供的设计任务书及有关技术资料（2）国家现行的法律、法规、设计规范及规程建筑给水排水设计规范GB500152003建筑灭火器配置设计规范GB501402005高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）1262工程概况本项目为1栋住宅楼，地上15层地下2层，其中地下一、二层为戊类储藏间，地上1层为商业服务用房，215层为普通住宅，总建筑面积1054021M2。其中住宅和商业用房建筑面积964161M2。储藏室面积6786M2；水泵房面积110M2；水源热泵房面积60M2；配电室面积50M2。本专业包括给水、排水、室内外消防系统。1263给水（1）水源本项目水源为自来水，由某某县市政管网供给，水压为020MPA。市政两路供水，水量及水质均可满足生活及消防用水需要。（2）用水量标准住宅生活用水标准150L/人D；绿化用水15L/M2D；广场、道路用水20L/M2D；未预见水量按水量的10计。用水量测算详见下表用水量测算表序号用水项目单位规模时间（H）最高日用水（M3/D）平均（M3/H）最大（M3/H）时变化系数1住户人数人340245100213533252绿化用水M25056076013019153浇洒道路M24326086014022154商户用水M256912342029043155合计56042696176未预见用水105600270627总计6164296679本项目最高日生活用水量为6164M3/D，最大时用水量为679M3/H。年消耗水量22499吨。（3）给水系统本工程14层由市政直接供水，512层采用水泵及高位水箱联合供水，1315层由屋顶生活水箱及屋顶生活水泵联合供水。屋顶设不锈钢水箱，有效容积6M3；地下二层生活水泵房设生活水池20M3。水泵房设生活水泵两台KLG651502Q175M3/HH68MN75KW一用一备。屋顶生活泵KLG40100Q63M3/HH125MN055KW。生活热水由户内热水器供给。1264排水排水量为5088M3。生活污水排水体制为污、废合流。地下二层污水有潜污泵提升排至室外污水干管，地上部分重力流排至室外管网，经化粪池后再排入市政污水污水管网。雨水屋面雨水外排水排至室外散水，室外雨水口及管网收集后排至市政雨水管网。1265消防系统（1）设计依据建筑设计防火规范GB500162006建筑灭火器配置设计规范GBJL4090（2）建筑消防A、建筑分类和耐火等级根据民用建筑设计通则和建筑设计防火规范，本工程建筑物耐火等级按二级设计。B、消防通道在住宅楼周围留有消防通道，并形成环路，使消防车辆均能到达建筑物下，满足消防要求。（3）消防用水量室外消防水量按同一时间内火灾次数为一次，室外消防用水量为15L/S，由市政给水管网直接供水，双路供水。设室外消火栓给水系统。室外消防用水量15L/S。室外消火栓为地下式，室外消防管网间距不大于120米，形成环状消火栓应设DN100MM和DN65MM的栓口各一个。室内消防流量10L/S，屋顶设有效容积6M3的消防水箱。室内消防干管环状布置，屋顶设试验消火栓。消火栓口径DN65水枪口直径19MM，衬胶水龙带25M。每个消火栓箱内设远距离消防泵启动按钮。消防水泵房2台，设于地下二层，设V100M3，消防水池能满足室内2小时消防水量。消防泵型号XBD75/1080200B2Q10L/SH75MN15KW一用一备。（4）建筑灭火器本建筑住宅火灾危险等级按轻危险级设计，车库按中危险设计。采用磷酸铵盐干粉灭火器，设于消火栓处。127采暖通风与空气调节1271设计依据国家现行的有关采暖通风的设计规范和规程标准采暖通风与空气调节设计规范GB500192003高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）地面辐射供暖技术规程JGJ1422004公共建筑节能设计标准GB501892005居住建筑节能设计标准DB13（J）6320071272设计范围（1）住宅楼和公建的采暖、通风、防排烟设计；（2）地下车库的通风设计；（3）水源热泵机房的工艺设计。1273设计计算参数（1）室外计算气象参数（石家庄）冬季采暖室外计算温度48；冬季平均室外风速18M/S。（2）室内设计计算参数卧室、客厅、餐厅、商业用房、物业管理用房等18；厨房15；卫生间25。1274采暖热负荷及采暖热源情况该项目住宅楼的建筑面积为1054021M2，公建的建筑面积为92M2，采暖面积热负荷指标按照30W/M2估算，本项目采暖总热负荷为319KW。结合该项目所在地的实际情况，综合初投资、运行费用、占地面积、维保费用、以及设备寿命等各个方面的利弊，初步确定采暖热源采用水源热泵机组，水源热泵机房设于住宅楼地下二层设备房内。取水井和回灌井设于地下车库内。1275地板辐射采暖系统的设计（1）住宅楼及公建部分冬季采用地板辐射采暖，采暖用热水由水源热泵机房提供，供回水温度50/40。（2）采暖系统高、低分区，其中公建及住宅楼的18层为采暖低区，915层为采暖高区。高低区并网直连设备布置于水源热泵机房内。（3）采暖立管均采用异程系统，布置于单元管道井内。住宅部分设分户热计量装置，热量表布置在每层管道井内。户内采暖系统均采用低温热水地板辐射采暖,加热管设在每层平面的混凝土垫层内,无坡敷设。（4）采暖供回水主管、立管采用焊接钢管，DN32MM采用螺纹连接，DN32MM采用焊接。立管与户内分集水器之间采用PPR管，热熔连接,管材系列S32。户内垫层内采用交联聚乙烯（PEX）管，使用条件级别4，工作压力10MPA，管材系列S4，壁厚不小于23MM。塑料管与钢管连接采用夹紧式连接，连接件本体为铜质。埋设于垫层内的加热管不应有任何接头，管材应符合有关国家标准的规定。（5）住宅楼和公建部分夏季均安装分体空调器，由电气专业预留空调插座，设备由用户自理。1276通风、防排烟设计（1）住宅卫生间及厨房由建筑专业预留土建排风道，卫生间通风器由用户自理；电梯机房采用机械排风，换气次数15次/H。（2）水源热泵机房、水泵房等设机械送排风系统，排风量6次/H，送风量5次/H。（3）变配电室设机械送排风系统，排风量12次/H，送风量10次/H。（4）建筑面积小于2000M2的地下车库设置机械通风系统。排风量按照5次/H计算，由汽车坡道口自然进风。（5）长度超过20M且不满足自然排烟的内走廊设排烟系统。（6）不满足自然排烟条件的防烟楼梯间及合用前室设置机械加压送风系统。（7）面积超过100M2且经常有人停留或可燃物较多的房间设置机械排烟系统，排烟量不小于60M3/M2H。1277水源热泵机房的设计序号名称规格单位数量备注1活塞式水源热泵机组GHP300Q热351KW；N86KW；用户侧循环流量30M3/H；水源侧循环流量33M3/H。台12采暖循环泵KQL65/1604/2Q30M3/H；H275MH2O；N4KW；2960R/MIN台2380V一用一备3补给水泵KQL40/200055/4Q22M3/H；H13MH2O；N055KW；1480R/MIN台2380V一用一备4高低区并网直连机组SGZJ20040增压泵流量12M3/H；扬程2428MN22KW,一用一备台15全自动软化水装置Q10M3/H；P04MPAN001KW套1220V6软化水箱03R4012V10M3H）个17取水井及回灌井各一，配套潜水泵，单井涌水量不小于60M3/H口21278室外热力管网的设计本项目室外的采暖热水管网均采用直埋方式敷设，管材为高密度聚乙烯外保护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管。128燃气本项目居民生活燃料为天然气，按每户每日18M3指标测算，天然气年用量为55188立方米。129电气1291工程概况本项目为某某县文华名邸住宅楼，地上15层，地下2层。地上1层为商业，215层为住宅，地下一二层为储藏室、泵房、配电室、车库。建筑面积1054021平米，建筑高度4745米（至女儿墙顶）。属二类高层建筑。1292设计依据设计规范和标准供配电系统设计规范GB500529低压配电设计规范GB5005495电力工程电缆设计规范GB502172007高层民用建筑设计防火规范GB50045952005年版民用建筑电气设计规范JGJ162008住宅设计规范GB5009699（2003年版）建筑照明设计规范GB500342004建筑物防雷设计规范GB5005794（2000年版）建筑工程设计文件编制深度规定建质2008216号综合布线系统工程设计规范GB503112007有线电视系统工程技术规范GB5020094火灾自动报警系统设计规范GB5011698业主提供的有关设计资料；相关专业提供的设计资料。1293设计范围220/380V配电系统；照明系统和防雷接地系统；有线电视和综合布线系统；火灾自动报警系统。1220/380V配电系统负荷分级本项目为二类高层住宅建筑，消防用电、应急照明、电梯、生活水泵为二级负荷，其余为三级负荷。负荷估算A、总估算负荷PN637KWP324KW，其中二级负荷68KWQ119KWS345KVAB、消防负荷66KWC、自然功率因数082，拟在低压电源进户处集中补偿电容109KKVAR，补后功率因数094。D、本项目年耗电量55万度。电源和电压根据负荷情况，拟从距本项目场址东100M的小区变电站，引两路能满足二级负荷要求的220/380V电源为本项目供电。供电、用电电压均为220/380V。（注小区变电站由供电公司设计）配电系统方案拟在本项目地下一层设50平方米220/380V配电室一间，内设GGD型低压开关柜11台。低压配电系统结线为单母线分段结线，工作时两段母线同时工作，互为备用，分段开关分闸运行。进线开关和分段开关设电气和机械闭锁，三开关只能两只同时合闸。计量拟在进线开关柜处设总电能计量表，各住户和用户处设计量分表。（2）照明和防雷接地系统照明和防雷接地系统按规定要求设计，由下设计阶段完成。（3）有线电视和综合布线系统（含电话和计算机网路）两个系统的信号分别引自相应的市网。（4）火灾自动报警系统按规定要求下设计阶段完成。1294主要设备低压开关柜GGD型11台火灾自动报警系统设备1套1295电气节能变电所靠近电力负荷中心；合理进行电力负荷估算；合理选择变压器容量；低压电源进线开关柜处进行集中无功补偿，在每节电容前串接适量电感，使功率因数09，并有消谐功能；选用符合规定要求的节能型电气元器件、设备、光源和灯具；合理选择电缆电线截面和敷设路径等。1210建设期2年。1211投资估算及资金来源12111建设投资估算（1）编制依据本项目的项目建议书及主管部门的批复；当地现行的概算定额、取费和指标；本项目技术方案所确定的设备材料表及相关数据；国家、部门和地区的其他相关规定。（2）投资范围及编制结果本项目投资范围包括从开发建设到全部建成交付使用所需的开发建设投资，包括该项目的建筑工程费、设备购置费和设备安装费、工程建设其他费用、基本预备费等。编制结果，建设投资估算为1256万元。（3）编制办法及各项费用的确定建筑工程费估算建（构）筑物工程量由土建专业提供。建筑物投资参照当地类似工程单方造价指标估算；构筑物和厂区附属工程参照河北省建筑工程概算定额指标估算。设备、办公及生活家具购置费本项目设备购置费部分根据设备生产厂家报价，部分参照机电产品报价手册标价估算，运杂费按规定计列；办公及生活家具购置费参照河北省建设项目概算其他费用定额规定的相应工程概算指标估算。安装工程费估算设备安装工程费参照河北省安装工程概算定额规定的相应的工程概算指标估算。工程建设其他费用估算工程建设其他费用以工程费用为基数，参照基本建设财务管理规定和河北省建设项目概算其他费用定额等的有关工程经济指标进行估算。预备费用估算按第一部分工程费用与第二部分其他费用之和的8计算。按费用构成划分的投资估算表如下序号费用项目费用金额（万元）费用比例（）1工程费用8616862工程建设其他费用302243预备费93744建设期利息00合计125610012112资金筹措及投资使用计划本项目总投资1256万元，全部由企业自筹解决。资金筹措及使用计划详见表12。1212项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目单位数量1总用地面积M216198总建筑面积M211000其中住宅面积M290717商业用房M256991储藏室面积M26786水泵房M2110水源热泵房M260配电室M250公建M2922地下车库M2367793建筑占地面积M2589774道路广场面积M24325绿化面积M25056建筑密度36417绿地率308容积率4509居住户数户8410居住人数人34011住宅建筑套密度套/公顷49612住宅建筑净密度M2/公顷6230013供水设备台（套）514供电设备台（套）1115火灾自动报警系统设备套116水源热泵机组套117水源热泵机组套118年生活用水量M3/A2249919年用电量KWH/A55000020年用天然气气量M3/A5518821项目总投资万元1256第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21发展规划分析在中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出规划期内“城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文华、卫生和环境等方面的条件有较大改善”；“发展房地产业，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行为，提高市场化程度。”第七条“形成普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等多层次住房供应体系，实现不同群体梯度消费。”第八条总体目标“满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末实现城市普通家庭户均拥有或租住一套住房。”某某县经济和社会发展十一五规划的指导原则之一“坚持以人为本的发展理念。从维护和实现人民的根本利益出发，把发展成果体现在人民群众生活质量和健康素质提高上，不断满足广大群众日益增长的物质文化需求，促进人的全面发展”。因此，本项目的建设符合国家总体规划的部署和某某县的发展规划要求。22产业政策分析本项目符合石家庄市住房建设规划（20062010年）第六条提出的产业政策保障经济适用住房、廉租住房建设，积极发展普通商品住房，控制高档商品住房建设。第七条形成普通商品住房、经济适用住房、廉租住房等多层次住房供应体系，实现不同群体梯度消费。第八条总体目标满足城市居民日益增长的住房需求，规划期末实现城市普通家庭户均拥有或租住一套住房。本项目设计符合石家庄市住房建设规划（20062010年）第六条提出的重点发展套型面积（指单套住房建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成）小于90的住房建设，所占比重达到总住房面积的70以上。符合第十九条提出的提高住房建设开发强度，在符合规划控制原则和相关规范要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平，普通商品住房、经济适用住房和廉租住房建设用地各地块的容积率应大于12。由以上列举的国家产业政策分析，本项目建设符合国家和省市的相关政策政策，是遵照各级规划精神，落实完善住宅保障的具体体现。23行业准入分析本项目的提出，受到了当地政府有关各部门的关注和支持，在土地、供水、供电、供气等方面都给予了保障承诺。本项目设计符合城市居住区规划设计规范和住宅设计规范的要求“要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺”。河北某某房地产开发公司是通过某某县工商局登记注册的有限责任公司。经过几年的工作实践，积累了丰富的经验和资金，完全具备开发、建设本项目的能力，且预计有较好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目及开发单位都符合行业准入条件。第三章资源开发及综合利用分析31资源开发方案本项目冬季采暖采用水源热泵技术，是对地下水暖资源的开发利用。水（地）源热泵是一种在技术上和经济上具有较大优势的解决供热和空调的替代方式。通常水（地）源热泵消耗1KW的能量，用户可以得到45KW以上的热量和冷量。与锅炉（电、燃料）供热系统相比，锅炉供热只能将90以上的电能或7090的燃料转化为热量，供用户使用。因此，水（地）源热泵要比电锅炉加热节省三分之二以上的电能，比燃料锅炉节省二分之一的能量。由于水（地）源热泵的热源温度全年较为稳定，一般为1025，其制冷、制热系数可达45。与传统的空气源热泵相比，要高出40左右，其运行费用为普通中央空调的5060。运行费用每年每平方米仅为1826元，比常规中央空调系统低40左右。该技术节水、省地。它以水为冷、热源，向其放出热量或吸收热量，不消耗水资源，不会对其造成污染。同时省去了锅炉房及附属煤场、储油房、冷却塔等设施。机房面积大大小于常规空调系统，节省建设空间，也有利于建筑物的美观。水（地）源热泵系统的能量来源于地下能源，它不向外界排放任何废气、废水、废渣，是一种理想的“绿色空调”，被认为是目前可使用的对环境最友好和最有效的供热、制冷系统。自动运行水（地）源热泵机组由于工况稳定，所以可以设计简单系统，部件较少，机组运行简单可靠，维护费用很低；自动控制程度高，可无人值守。此外，机组使用寿命长，均在25年以上。32资源利用方案本项目利用土地16918平方米。能源消耗年用水量22499吨。年耗电量55万度。年耗天然气量55188吨。33资源节约措施（1）土地资源本项目场址原为荒地，地处某某县迎宾大道惠源路旁，影响了城市形象，浪费了土地资源。本项目将以充满现代气息的建筑风格，建设1栋15层的住宅楼，可以出售84套住宅，同时增加了商业、车库、储藏室、动力站、物业管理等配套设施，并建设绿地，使小区的居住条件和生态环境比较完善，也提升了城市品位。本项目建筑系数3641，容积率450，绿地率30。各项主要规划指标均符合城市规划管理条例实施细则的规定。（2）公共资源本项目水、电、燃气和采暖均按节能设计标准设计。其中建筑采暖按照“第三步节能标准”，采暖耗热量指标采用135W/M2,比19801981年住宅通用设计能耗水平节能65。本项目主要通过采用新型墙体材料，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、空调、照明、通风、给排水系统的运行效率等措施，实现居住建筑节能的目标。各项节能措施详见451节。第四章节能方案分析41设计依据中华人民共和国节约能源法（中华人民共和国1997主席令第九十号）国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知发改投资20062787号关于印发固定资产投资项目节能评估和审查指南（2006）的通知（发改环资200721号）河北省发展和改革委员会关于转发国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知冀发改投资2007152号民用建筑节能管理规定（建设部令第143号）产业结构调整指导目录（2005年本）国家发改委令第40号42节能设计规范、标准民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JCJ2695公共建筑节能设计标准GB501892005综合能耗计算通则GB258990绿色建筑技术导则建科【2005】199号绿色建筑评价标准GB/T503782006民用建筑热工设计规范GB5017693建筑照明设计标准GB500342004民用建筑电气设计规范JGJ/T1692采暖通风与空气调节设计规范GB500192003河北省居住建筑节能设计标准DB13J63200743建设项目能源消耗种类和数量分析（1）本项目建成后，能源消耗主要是水、电、天然气。能源消耗量表序号能源名称单位年消耗量（吨）备注1水吨224992电KWH551043天然气M355188（2）全年综合能耗计算见下表项目综合能耗计算表序号能源种类折标煤系数年消耗量折标煤（T）比例1水00857（KGCE/T）22499193152电01229（KGCE/KWH）5510467604953天然气12143KGCE/M3551886701494合计13654100本项目建成后使用期间，每年综合能耗为13654吨标准煤。44项目所在地能源供应状况分析441水源某某县是石家庄市的近郊县。石家庄地区是严重缺水的地区，水资源多年平均总量为224亿立方米，人均占有水资源量为248立方米，是我国平均水平的1/8，比以缺水著称的以色列还少。石家庄市已被作为世界上研究地下水开采干枯式的两座典型城市之一。目前，全市浅水层超采区域面积已达到5475平方公里，形成了三大漏斗区，漏斗区域面积已达到350平方公里，地下水位从1980年的576米下降到2000年的3563米。石家庄地下水每年的可开采量为22到24亿立方米，但现在每年都要超采1亿立方米，才能保障城市的生产、生活用水。水资源可持续利用已成为石家庄市市经济社会发展的战略问题，核心是提高用水效率，把节水放在突出位置，建立节水型社会。442电力截止2005年底，石家庄全市电力装机容量38173万千瓦，其中火电装机容量3721万千瓦，水电963万千瓦，当年总发电量2416亿千瓦时。2005年，全社会用电量2529亿千瓦时，其中第一产业用电量145亿千瓦时、第二产业用电量1882亿千瓦时、第三产业用电量215亿千瓦时、城乡居民生活用电量287亿千瓦时。一、二、三产业及城乡居民生活用电之比为674911。可见石家庄市经济结构以工业经济为主的特征明显，产业结构调整、产品结构调整潜力很大。某某县自有35万伏变电站11座，11万伏变电站4座，县城实现了3座110千伏站8条10千伏线路环网供电。是河北省第一家农村电气化县。443煤炭石家庄地区能源消耗结构中，煤炭占到80以上。在生产和利用过程中，产生大量固体废物、废水和有害气体，环境污染十分严重。其中，煤炭燃烧产生的二氧化硫是石家庄、某某大气环境污染的重要污染物之一。444天然气2002年，随着“陕京一线”天然气的建成，特别是涿邯线的投用该线设计年输气量157亿立方米，使石家庄市天然气利用成为现实，但所需天然气对外依存度为100。2005年7月底，“陕京二线”天然气输气管线建成开通设计年输气量为120亿立方米，为石家庄市扩大天然气用途用量提供了新机遇。某某城区天然气利用工程，发展用户超过2100户。445集中供热某某县已部分实施集中供热。城区集中供热能力已达到110万平方米，集中供热率达到82。某某县积极推进城中村改造步伐，大力发展城区集中供热，到2010年，计划形成150万平方米供热能力。45节能措施和节能效果分析451节能措施按照我国建筑节能“九五”计划和2010年规划目标，2005年起在1996年第二阶段要求的基础上再节能30，达到节能65的目标。本项目严格按照民用建筑节能设计标准JCJ2695和河北省居住建筑节能设计标准DB13J632007设计。采用新技术、新材料达到节能目的。主要从建筑、采暖、采光照明、空调设备等方面采取以下节能措施。（1）建筑节能严格执行公共建筑节能设计标准设计建筑物外围护结构，合理减小围护结构传热系数，采用既环保又节能的保温材料，提高能源利用率。住宅楼体形系数控制在03以下，严格控制各朝向的窗墙比；外围护材料依据不同建筑物的结构形式，选用国内市场上试验成熟的材料，将维护结构的传热系数控制在利于节约能源的范围内；外墙一般采用250厚加气混凝土砌块墙，外贴挤塑板保温；与室外空气直接接触的楼板贴聚苯板保温；普通屋面保温材料采用节能效果好聚苯乙烯泡沫塑料板；外窗要求其保温、隔热性能良好，气密性等级不低于4级，抗风压等级不低于III级，选用塑钢窗、中空玻璃。（2）采暖本小区采暖采用水源热泵技术。水源热泵是一种在技术上和经济上具有较大优势的解决供热和空调的替代方式。水源热泵系统的能量来源于地下能源，它不向外界排放任何废气、废水、废渣，是一种理想的“绿色空调”，被认为是目前可使用的对环境最友好和最有效的供热、制冷系统。水源热泵要比电锅炉加热节省三分之二以上的电能，比燃料锅炉节省二分之一的能量。所有敷设地沟内的管道均进行保温处理，保温材料为50MM厚岩棉管壳，降低管道热损失。（3）采光照明建筑布局有利于建筑的采光、通风，增加单元组合；建筑坐落采用南北向，充分利用日照；室内照明采用高光效光源和高效灯具。荧光灯选用电子镇流器，以提高自然平均功率因数，减少损耗。采暖分户设计和控制。（4）节电根据各种用电设备的性质，正确进行负荷计算，合理选择变压器容量，台数、结线型式及运行方式。变压器选用D,YN11接线SC11型低损耗节能变压器。根据负荷分布情况，合理规划变电所的位置及供电范围，深入负荷中心，降低线路损耗。为提高功率因数、降低损耗，采用静电电容器进行无功补偿，补偿后功率因数满足电业部门要求。为节约电能，设置有功电能计量。住宅各户均设独立电度表进行计量。（5）节水充分利用市政管网压力供水，节省电能。采用节水节能卫生器具，坐便器水箱容量不超过6升。采用PVC等新管材减少漏水率。以科学、生态方式对楼房雨水资源加以利用。提高管材、附件和施工质量，严格控制跑、冒、滴、漏。积极利用太阳能等可再生能源，预留太阳能热水系统的管线及安装位置。452节能效果分析单位建筑面积综合能耗指标的计算本项目总建筑面积11000平方米，单位建筑面积综合能耗为13654吨/年11000平方米124公斤标煤/平方米。本项目冬季采暖采用了水源热泵技术，比使用锅炉采暖的项目减少了煤（或蒸汽）的消耗，对环境也没有污染。因此，本项目的节能效果十分显著，是节能、环保的好项目。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析51项目选址及用地方案本项目建设场址位于某某县惠源路南向，育才街西向。项目位于县城核心住宅区，占地面积16918平方米。目前为闲置荒地。为改善和提高城区品位、美化县城迎宾大道两侧的环境，某某房地产开发有限公司本着合理用地、科学规划的原则，拟建1幢15层的住宅楼和地下车库，总建筑面积共11000平方米，其中住宅建筑面积1054021平方米，商业用房面积56991平方米，储藏室6786平方米，水泵房110平方米，水源热泵房60平方米，配电室50平方米，地下车库36779平方米。设计户数84户。住宅、商业用房、储藏室、地下车位均对外出售。本项目建筑系数3641，容积率450，绿地率30。住宅建筑套密度每公顷496套，住宅建筑净密度每公顷62300平方米。52土地利用合理性分析2009年8月13日，某某房地产开发公司已取得了本项目场址的土地出让证。建设用地符合石家庄市住房建设规划（20062010年）的要求，符合某某县总体规划。本项目建设大大提高城市中心地块的土地利用率，也有利于改善市容市貌，提升城市形象。53征地拆迁和移民安置方案本项目拟建场址为闲置荒地，不存在拆迁移民安置问题。根据有关规定及某某县政府批准，某某房地产开发公司已取得土地出让证，按规定缴纳征地费。第六章环境和生态影响分析61设计依据中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法建设项目环境保护管理条例中华人民共和国环境噪声污染防治法199610中华人民共和国国务院第253号令建设项目环境保护管理条例（1998年11月）河北省第八届人大常委会公告第80号河北省建设项目环境保护管理条例河北省环保局冀环管（1997）48号关于建设项目环境管理若干具体规定（暂行）62环境和生态现状大气环境本项目建设场地位于某某县惠源路南侧，育才街西侧。经当地环保部门监测，该区域环境空气质量符合环境空气质量标准（GB30951996）二级标准。水环境洨河由于接纳了石家庄市区的绝大部分工业废水和生活污水，沿途又汇入了某某县、赵县、鹿泉市的部分工业废水和生活污水，水质严重超标，呈有机污染特征。主要污染物为溶解氧、化学需氧量、挥发酚、氨、总镉等。全年监测水质超过地表水环境质量标准（GB38282002）V标准。声环境项目所在区域声环境符合城市区域环境噪声标准GB309693类标准。该区域内没有水源地、自然保护区、文物、景观及其它环境敏感点。63主要污染物排放情况631施工阶段建筑扬尘由于挖土、推土及沙石、水泥等的装卸和运输过程中的尘埃散逸，汽车运送材料时引起道路扬尘及施工场地地面二次扬尘。噪声施工过程中作业机械较多，如挖掘机、装载机、升降机等，这些机械在运行时产生噪音。对周围环境影响较大，白天在距离声源20米的范围内施工噪声超过建筑施工场界噪声限值（GB1252390）的规定。夜间施工超标情况出现在150米范围内，而且在施工现场往往是几种机械同时作业，综合噪声较高。建筑垃圾施工期产生建筑垃圾和施工人员生活垃圾。632投入使用期本项目投入使用后，住户84户，商家7家，会产生生活污水、噪声和生活垃圾。（1）生活污水生活污水排放量按用水量的85计算，估算每日最高废水排放量为5088吨。污染物COD、BOD5、SS、NH3N的浓度分别为400MG/L、250MG/L、200MG/L、40MG/L等。（2）噪声使用期的噪声污染主要包括惠源路、育才街的交通噪声以及来自小区内部水泵房、冬季水源热泵机组的噪声。声级值为7580DBA之间。（3）生活垃圾本项目投入使