《成立川南现代食品商贸城可行性研究报告》

目录第一部分序言第二部分总论第三部分项目发展环境第四部分市场分析与前景预测第五部分项目S、W、O、T分析第六部分项目规划与经济测算第七部分项目综合评估第一部分序言近年来，南溪区立足打造“西南绿色食品基地”的农产品产业发展方向总体定位，大力发展农产品加工企业，提升农业产业化经营水平，形成区域经济发展中的发展先机和比较优势，为尽快实现产品、商品价值的交换方式，从市场经济发展的规律来看，统筹和协调发展专业化商贸市场通路，构建专业化的商贸市场平台，是培育南溪农产品影响力和抢占了市场制高点的重要手段。通过农业产专业市场的建立和功能提升，有助于形成农产品加工企业集群化发展，提高农产品市场的综合竞争力，从而形成农业产业化格局，增进农业发展的可持续性，对于当地的社会经济发展具有划时代的意义。专业商贸城的建设肩负着重大的历史使命，针对农产业食品专业商贸的认识，要从全区发展战略的高度去认识，要从全区形象工程的角度去认识，短期内，不能单纯的从经济效益角度看食品商贸城，要从“一业（食品）发展，百业兴旺”的长期效益看问题。对于南溪而言；我们建设本项目的意义，不单是关系到能否为当地带来一系列的经济和社会效益问题，而是在于能否通过科学的整合川南、全国、国外相关食品资源要素，把市场交易作为支点，以全新的思路与经营手法，在展示南溪全新形象的同时，促进川南食品产业发展和升级，从而为川南的食品商贸市场开拓新的发展道路。第二部分总论一、项目基本情况（一）项目名称川南现代食品商贸城（二）项目位置宜宾南溪（三）项目规模15万（四）用地性质商业用地（五）开发周期35年二、项目背景随着南溪“商贸之城”、“食品之城”、“休闲之城”产业发展目标的确立，该项目的实施有利于促进当地食品产业的发展，有利于构建南溪“食品之城”的坚实发展目标。除此之外，项目拥有优越区位条件和交通运输条件，同时依托开发区优良的政策目标，不仅是“建”市场，更是“做”市场，通过其辐射和带动效应“引进来，走出去”壮大川南食品市场发展，促进川南地区食品资源整合，深化川南经济区食品行业的市场影响，同时填补川南区域无大型食品专业商贸市场的空白，该项目的建设具有社会与经济双赢效益。三、项目定位食品市场是一个巨大的产业市场，川南食品城的建设将向国内一流的食品批发市场看齐，定位把南溪现代化食品商贸城发展目标，围绕“商聚南溪、辐射川南”为核心诉求，将南溪打造成食品企业成长的黄金城市、大型食品商贸企业川南总部的首选，全国各地食品商贸业经营业者前来设立商业网点与采购的主要目的地。成为全国食品进入川南或川南食品走出全国的第一站，作为整个川南食品市场有力跳板。（备注项目定位原则主要依据大型的商贸专业市场首先考虑契合区域产业发展环境为基础，其次侧重产业整体发展规模和形成的产业链，带动的市场机会和效益，惟有把目标客户建立在发展前景良好产业衍生的庞大产业相关企业基础，才能保障商贸城成功的运作。）第三部分项目发展环境一、南溪地理条件南溪县位于四川南部，北面为富顺县，西面为翠屏区，南面为长宁县，东面为江安县，地处宜宾、自贡、泸州三市交汇腹心地带，横跨长江两岸，距重庆市200公里，成都市340公里，宜宾市40公里。已列入宜宾市“十一五”建成区规划的核心腹地，于2011年3月成为宜宾市的南溪区。南溪作为宜宾未来的工业新区，正在成为宜宾市工业发展的主要区域，城市、交通等基础设施日臻完善。南溪属长江经济产业带，是宜宾市的卫星城市，岷江、金沙江在宜宾汇合成为万里长江，曾经南溪滚滚东流，故称南溪为“万里长江第一县”。二、城市定位7月28日，宜宾市南溪区挂牌成立，标志着南溪正式成为宜宾的一个新区。十二五规划中，南溪将建成为在宜宾市内30万人口的行政大区、人口大区、经济大区。届时南溪区将成为第二个翠屏区，顺理成章的成为下一个宜宾的经济增长极、成为另一个商业、政治、文化工业生产的集中区。按照“借势成渝、融入川南、丰富宜宾”的思路，南溪确立为“加快建设川南区域经济新高地”新坐标。未来南溪的发展将放在宜宾百万人口大市、川南经济区、成渝经济区等区域大格局中去谋划和定位。随着成渝经济区建设的加快启动，四川省委、省政府明确提出，要推动四川发展格局由成都经济圈“独力支撑”向川南、攀西和川东北等经济区“多头牵引”转变。这一发展战略格局的调整优化，为加快川南经济区建设带来了重大机遇，也为处于川南经济区核心地带的宜宾南溪的发展搭建了更高的平台。三、城市发展战略规划随着国家加大了长江“黄金水道”和长江经济带的建设力度，省委、省政府明确提出建设沿江产业带，发展临港经济，要把宜泸乐沿江产业集群建设成为全省四大产业集群之一。四川已经确立了川南经济区“产业互动、快速崛起”的发展战略，川南经济区已成为四川、重庆共同开发的重点地区。南溪撤县建区的政策机遇，将成为宜宾百万人口大城市的重要组成部分，将更迅速的融入宜宾区域经济发展大局中，承接大市经济辐射和产业转移的功能任务，构建成渝经济区重要的商品集散地和经济走廊枢纽。四、城市的发展机遇南溪县位于四川南部丘陵地区，是金沙江、岷江自宜宾汇合成长江后的首经地，素有“万里长江第一县”之称。地处国家重点经济区成渝经济区沿长江发展带、成渝信道发展轴咽喉位置、川南经济区腹地，随着“沿长江经济带”的开发及“川南经济区”的崛起，标志着南溪将进入川南经济一个新的发展机遇地位。随着宜南快速通道的建成，到宜宾33公里南溪完全融入宜宾市半小时经济圈。同时南溪与泸州、自贡三地快速交通正在加速建成，南溪“川南物流中心”逐步确立，逐渐成为西部川南经济发展高地。第四部分市场分析与前景预测一、市场宏观背景（1）商贸流通业发展概况商贸流通产业是国民经济的基础型产业、先导性产业，是连接生产与消费的桥梁和纽带。自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着“十一五”第一个开年的2006年，服务也全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出。2川南商贸物流业未来发展预测；近年来，川南经济的发展可以用突飞猛进来形容，这些年来，川南经济不断迈向新台阶，根据川南5市统计局数据显示；2009年全川南社会消费品零售总额突破千亿元（表一），食品工业产值在995亿元，同时每年还以10以上的增幅递增，展现了川南强劲的经济发展势头，伴随经济贸易的稳步发展，提升了川南区域经济的可持续发展优势及其重要作用，总体而言，经济建设的持续发展是需要多方面相互的协作，产业的发展还是需要配套物流产业相互作用，两者互为一体，共生共存才能得到更一步的提升，所以可以这样说；经济的发展离不开物流产业的支撑，物流行业的壮大发展需要经济发展做后盾。剖析区域经济与物流产业发展之间相互影响的关系，在根据川南经济区食品产销情况，可以预测食品物流产业在川南具均备良好的发展前景。（表一）2009年川南社会消费品零售总额统计社会消费品零售总额完成额亿元川南位次全省位次增速川南位次全省位次宜宾2542914188111自贡2041049184418泸州2135638186317内江16586514187214乐山2329927184418四、食品产业发展分析十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革、加快转变发展方式的攻坚时期，提出到2015年，食品工业总产值达到127万亿元，增长1011，年均增长15左右；利税达到16万亿元，增长762，年均增长12。到2015年中西部和东北地区食品工业产值占全国比重提高到60左右，在全国建成数百个具有一定规模和较强区域影响力的现代食品产业园区。“十一五”时期，我国食品工业继续保持快速增长，2010年实现工业总产值631万亿元，比2005年增长2081，年均增长252。展望“十二五”时期，我国食品工业发展仍将处于重要战略机遇期，食品工业仍将继续保持较快的增长速度。西部大开发，促进川南崛起是规划总体区域发展的战略目标。为此，统筹协调把地区产业资源和地区的技术资源优势结合起来，形成川南部食品工业协调发展的新格局。近年来，川南食品产业持续快速健康发展，经济效益稳步提升，产品结构逐步优化，质量明显改善，食品安全水平稳步提高，企业结构进一步优化，生产集中度逐步提高，布局渐趋合理，集群式发展格局逐渐形成，助长食品产业快速增长。据市统计局的数据显示。2010年川南经济区总体食品工业总产值995亿。巨大的产业产值为产业配套专业的商贸市场发展，提供不错的发展空间。川南五市食品工业产值统计（表一）城市宜宾卢洲自贡乐山内江合计食品工业总产值382亿295亿106亿72亿140亿995亿五、类比商贸市场商情调查（一）泸州地区中国（泸州）西南商贸城中国（泸州）西南商贸城坐落于四川省泸州市龙马潭区蜀泸大道88号，西南商贸城分二期建设，总占地700亩，建筑面积160万平方米。整个项目规划为大型市场区、精品市场区和附属配套区三大功能区，将汇集服装、鞋包、小商品、家居建材、副食干货、五金机电等商品研发、生产、加工、展示、交易和电子商务为一体的一站式综合商贸批发平台，是辐射川、渝、黔、滇交界区域八市七十五个区县省际商贸中心。（二）宜宾地区位于振兴大道附近，建筑面积36万平方米，总投资16亿元的江北农产品批发市场将结束宜宾中心城区无标准化农产品批发市场的历史，成为川南地区规模最大、功能最齐全、交易品种最多、批零一体化的农副产品批发集散地。位于南岸西区赵场镇长江村，建筑面积8万平方米左右，总投资8000多万元的赵场农产品批发市场。位于临港区龙头山下，建筑面积50万平方米，总投资8亿元的临港区农产品交易中心。（三）内江地区内江农产品物流中心拟选址城西工业园内项目计划建设期为2010年2012年。分两期进行，一期工程建设期2年，规划用地200亩。项目计划总投资32亿元，预计年交易额40亿元。农产品物流中心被拟定建设成为一个辐射力强、联系面广的西部农产品集散中心（四）乐山地区“西农市场”总占地面积300亩，是川西南地区最大的集农产品储存、加工、销售为一体的多功能市场。市场一期投资197亿元，占地50亩；二期占地150亩，投资3亿元，可提供166万平方米的交易场地，建设内容为扩建农产品交易区、新建农产品加工区。（五）南溪地区罗龙镇罗龙宜东商贸城占地25亩，建筑面积42000千平方米，是一个集农副产品交易、金融、餐饮、休闲娱乐等为一体的大型综合商城。金盛综合农贸市场位于南溪西城核心位置，占地40亩，总建筑面积约36500平米，其中地上近3万平米，是一座现代化、综合性的农贸市场以大型连锁超市、农贸市场（生鲜肉菜超市）、农用机具、农产品批发、酒店为核心业态；粮油、干货、糖酒等、农用物资、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等为主要业态；餐饮、美容美发、文体娱乐场所、便利店、日杂店为辅助业态商城。四、市场分析有关结论从川南区域整体的食品来看，不论消费和生产总值都是巨大的，总体仍然以传统的农贸市场和沿街店铺作为商贸行销主要载体，对新兴的食品商贸专业市场的调查经营面积却不足200万平方米以下，同时这些市场经营相对集中于农产品交易，所以对商贸食品（包括农产品、副食产品、工业化食品等）的专业市场，依然处于空白阶段，这对于庞大且持续增长的食品工业经营需求，显然失去有力以支撑，这样可能导致产销发展失衡的状况，为此，顺应产业发展趋势建设食品商贸城有现实和产业需求的必要性；食品工业产值大，衍生的企业多（如生产企业、代理商、经销商）作为奠定项目发展的关键基础；抢占川南缺乏食品商贸专业市场的空白，领先发展，为项目发展创造的机会。但作为商业商贸市场也不是百利而无一害，也存在隐性的忧虑，对专业商贸项目而言；首重项目商业环境基础否能做到强大的商业辐射作用，其次商业辐射作用是否能得到经营业者的肯定、认同，如果失去这两个重要基础，发展商贸城的是存在风险的。第五部分项目S、W、O、T分析一、优势分析项目地处南溪新区未来发展核心地段的核心位置，未来发展潜力巨大（汽车站、政府机关部门咫尺之间），同时交通非常便捷与宜宾、卢洲等区域核心城市可实现“1小时经济圈”的聚集效应；项目与区域内商贸专业市场错位的发展策略，避免同质化专业市场相互竞争的尴尬，可率先抢占市场先机；项目规模大可依据发展的需要，有条件打造成规划布局最符合市场需要，功能分区全面，设施齐全，标准高的一流专业市场，作为区域食品专业市场的领头羊。项目作为抢占川南地区食品市场的桥头堡，不但让川南食品产品“走出去”，还可以将全国的产品“迎进来”，进出之间，为项目创造巨大市场机会；二、劣势分析对于目前南溪城市发展食品商贸城自身条件还不是很成熟，表现在；一方面食品产业产值发展还不够强大，二、方面人口少，食品消费基础不够牢靠，总体南溪还缺乏浓郁的食品商贸环境的商业氛围，这为项目初期发展埋下隐忧。项目的发展更多立足于宜宾、卢州等地区核心城市的食品产业发展带动，南溪作为食品商贸的处女地，其食品商贸价值是否能得到其（宜宾、卢州）食品业界的认同；这是一个值得深思的课题。三、机遇分析南溪撤县立区的机遇，把南溪的发展放在宜宾百万人口大市、川南经济区、成渝经济区等区域发展格局中，对推动南溪区加速崛起，带动项目的发展奠定很好的基础；川南食品产业发展势头良好食品工业产值接近千亿元，食品产业大饼将拉动成千上万的食品生产企业与不可计数商品代理商、经销商，创造项目庞大的刚性客源基础。目前川南地区的农贸市场与综合性的批发专业市场，对食品经营主体主要集中于农副产品和农产品批发。缺乏经营食品工业产品的专业商贸市场，本项目的建设有效祢补了川南区域无大型食品工业产品专业商贸市场的空白。抢先市场先机。四、威胁分析宜宾、泸州主要城市一直是川南食品产业的核心，长久以来一直习惯于本身固定市场运作的模式，项目位于南溪意味必须向宜宾、卢州等城市的市场发起挑战和争夺，南溪作为挑战者，宜宾、卢州作为卫冕者，在这场的保卫战，谁能获得最终胜利，存在不可预知的变数；随着川南经济区发展的需要，配套的食品相关专业市场不断涌现将无法避免，届时除专业化程度越来越高外，规模越来越大，辐射范围越来越广，未来城市与城市间，地域与地域间，同质化激烈的市场竞争在所难免。第六部分项目规划与经济测算一、指导思想坚持以经济建设为中心，围绕“商聚南溪、辐射川南”战略目标，建设功能齐全的现代食品商贸城，调整市场布局，使川南现代食品商贸城成为川南最大的现代化食品专业市场。强化市场功能和经营业种创新，加大影响力和拓展辐射范围，加快川南食品市场走向全国化步伐，成为拉动区域经济新的增长点。、规划指标项目用地300亩（预计）项目规模15万平方米容积率12绿化率40、规划布局初设方案在功能布局构思上“一心一市三街五区”的空间布局方式，建筑包括一个中心中心广场，一个市食品购物超市，三条商业街国际食品商业街、地域特色食品商业街和综合食品商业街；六个主题功能分区地域风情特色食品商贸区、国际食品商贸区、农产食品商贸区，食品购物区、综合食品商贸物流配送区。初设食品商贸城效果示意图（以最终规划为准）初设产品展示销售布局效果图四、项目经济测算（一）成本测算项目成本测算表序号费用项目费用标准金额万元备注一土地费用1转让费300万元/亩60亩180002变更费小计18000二开发间接费用1管理费工程总额36072调研费3规划设计费15元/2254其它费用小计832三建安工程费1商场楼建筑工程150000平方米1200元/平方米180002安装工程150000平方米150元/平方米22503配套费150000平方米30元/平方米450小计20700四销售费用总销售额218001售楼费用2小计3总计1800（二）销售收入估算销售估算主要根据项目当地商业情况、市场行情及销售风险（客户可接受或预期的价格）综合评估作出的价格预测。价格可随着市场或销售情况的变化，及时作出调整。项目销售收入估算表单位人民币万元建设规模可售面积12项目单位单价元平方米收入万元收入万元合计万元销售比例商品住宅万平方米600015000090000地下车库车位只合计3（三）主营业务税金及附加测算主营业务税金及附加包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、教育费附加等。本项目产品为营业税应税项目，营业税税率为营业额5，城市维护建设税税率为营业税7，教育费附加费率为营业税3，土地增值税税率以营业额1预征，期后按中华人民共和国土地增值税暂行条例规定清算。项目税金及附加估算表单位人民币万元项目税率合计万元营业税54500城建税7315教育费附加3135土地增值税1900合计5850（四）项目预期利润的测算项目建成后，企业利润总额的计算公式利润总额主营业务收入营业成本及期间费用主营业务税金及附加税后净利润利润总额企业所