沿海丽水佳园一期开盘执行方案

沿海丽水佳园一期开盘执行方案沿海丽水佳园一期开盘执行方案认筹总结分析一、认筹情况9月25日沿海丽水佳园精彩样板房正式对外开放，同时开始办理前期VIP贵宾卡认筹增值手续。当天就有135组客户办理了贵宾卡增值暨认筹手续，截止至10月7日共办理209组认筹手续。客户选择认筹房型情况见下表每日认筹统计表（单位组）认筹日期925926927928929930101102103104105106107共计成交数量1352955541423727209二、客户分析1、客户区域分析名称项目认筹日期累计比例925926927928929930101102103104105106107区域市区782612210212271065017新建县52034333121152098469昌北5000000000000524南昌县0000000000000000湾里0000000000000000其它0000000000000000共计13529555414237272091000据上表分析认筹客户中，469是新建县本地客户，507是南昌市区客户，南昌客户稍多于新建客户。根据现场客户认筹成功率来看新建客户认筹意向强于南昌客户，新建客户成交率远高于南昌客户。南昌客户成交率低，分析原因主要有二一是项目区位。新建客户本身已生活或工作在新建，熟悉新建环境，习惯在此生活。而南昌客户从南昌乘车到来路程较远，来现场后感觉周边人气和交通较差，对区位抗性较大。二是楼盘竞争。我项目目前是新建县规模最大、综合质素最好的楼盘，颇受新建客户青睐；而我项目对于南昌楼盘而言属于中等楼盘，南昌整体楼盘较多，南昌的客户选择空间大，因此南昌客户成交率较低。2、年龄分析名称项目认筹日期累计比例925926927928929930101102103104105106107年龄26以下17020031120002281342630430221010011175928231352601112100014845215364018031200001105311484145151101010100012110045以上111000000000241886其它5001000010000733共计13529555414237272091000由上表可见认筹客户年龄与项目前期客户定位无冲突，认筹以中青年客户群为主，近90客户年龄在2245岁之间。其中2635岁客户居多，占近50。3、意向房型分析名称项目认筹日期累计比例925926927928929930101102103104105106107意向户型错层642522101111221103493高厅平层3804011202014558278平层3000113201111142201复式2001100000000419其它1001000000000210共计13529555414237272091000由上表可见1、认筹客户对三错层感兴趣，选择它的客户最多占493，可见客户对错层价格区间无太大抗性；2、其次是选择高厅平层客户，占278；3、选择普通平层客户占201；4、选择复式房型客户不多，仅占19。4、意向栋号分析截至10月7日，认筹客户共计209组，已选择了意向房号的客户76组，分析表格如下栋号A1A2A3A4D1E1E2F1F2F3F4共计未选数量112418620729676133比例131585313105792639226118791000由上表可见1、按组团分选择E组团客户最多，其次是F组团，第三是A组团，最后是D组团；2、按单栋分选择E2栋客户最多，占263；其次是A2占158；第三是F3占118。6、剩余VIP客户回访分析客户类型答应来访有时间来未接通或敷衍不考虑办重卡共计数量181011846542410三、工作建议1、卖场导示系统尽快完善。营销中心和样板房部分导示牌可起引导客户的作用，客户可随着指引参观样板房或示范单位等，不会造成客户迷茫而不知何去何从。2、明示新建政府道路规划。设计一张新建（项目）周边的道路规划图摆放于卖场内，可使客户增强区位信心，以最大可能促成客户成交。3、扩大新建县城广告宣传力度，充分吸引新建客户。如交通导示系统、户外广告等。4、加强媒体组合优势，增加电视媒体宣传力度。5、持续开展系列SP活动，如向酒店及休闲娱乐场所派送项目产品楼书、概念楼书等宣传资料，以及成立沿海会、业主联谊会等。（二）销控策略一、销控原则在保证不流失客户的前提下，我司建议把部分物业优势明显与优势不明显的物业单位进行团购，优势不明显的物业单位在价格上更具有优势，更能吸引贪婪一族。优势更明显的物业单位是为了走高端路线，稳定消费能力强的客户。二、销控目的保留一些优势单位，前期消化优势不明显的物业单位；为后续销售通畅奠定基础。三、第一批户型统计一期第一批各户型总户数（单位户）项目高厅二房平层二房三房二厅三错层复式合计A3118036085B39200400999C0787020114D02400630E036008844共计70105877634372四、销控方向1、首推单位序号栋号单元户数1A1号楼全部23户2A2号楼全部32户3A3号楼1单元10户4E2号楼全部39户5F1号楼全部29户6F2号楼全部29户合计162户2、保留单位未取证单位。考虑D1与E1两栋号开盘时暂不能取得预售证，故暂保留D1与E1两栋所有单位；附表序号栋号户数备注1D150户未取证2E148户未取证小计98户销控保留单位。F4号楼位置较好，且本栋号A型三错层面积稍小（133），客户购买门槛较低，故暂时保留F4号楼所有单位；附表序号栋号单元户数1F4号楼全部28户定向团购保留单位。A、F3号楼整栋B型三错层面积稍大（140），且设计有三个卫生间，整体装修费用相对会稍高，客户购买门槛较高，故保留本栋号作定向团购推荐；B、A3（2、3单元）与A4号楼位置相对无优势（靠路边），且C型三房二厅稍多，故保留该些单位作定向团购推荐。附表序号栋号单元户数1A3号楼2、3单元22户2A4号楼全部33户3F3号楼全部29户小计84户五、首推户型统计首推各户型户数（单位户）项目高厅二房平层二房三房二厅三错层复式合计A2112024057B2412024060C02260634E0900211共计453526488162（三）价格策略根据认筹情况总结分析，建议如下一、建议适度提高三错产品均价理由如下从认筹分析来看截止10月7日止有近一半认筹客户（占48）选择了三错层。而一期三错总面积与一期总面积仅有25。因此，必须适度提高三错产品价格，对客户进行疏导。从产品特色来看，三错产品在本地市场具有强烈的差异性，竞争压力不大。从认筹价格区间公布后客户承受度测试来看，前期初步制定三错产品价格区间内适度上调。二、建议对普通平层均价进行下调理由如下从认筹分析来看截止10月7日只有206的认筹客户选择了普通平层。而一期普通平层总面积与一期总面积比例达48。因此，必须适度降低普通平层价格，吸纳更多客户选择。从市场竞争态势来看，普通平层房型将与周边两大竞争楼盘（莱卡小镇和城开国际学园）进行正面交锋。适度降低普通平层入市门槛，可迎合客户买涨不买跌的购房心理，为项目后续价格上扬预留空间。三、维持高厅平层及复式原有均价不变。四、付款方式及折扣预案保持不变，团购单位表价上调3便于谈判。五、调整后各类型产品均价建议如下产品类型总面积（一期）原均价（表价）现均价（表价）三错层103882040元/2070元/高厅平层61451978元/1980元/普通平层200941875元/1860元/复式53521791元/1790元/合计419791920元/1920元/（四）沿海丽水佳园开盘细则开盘时间2005年10月30日星期日开盘地点新建县长富大道沿海丽水佳园营销中心参加人员沿海、同致及尚行员工（安排专业照相）。媒体记者（安排专业摄像及新闻通稿）。集团、政府、媒介嘉宾。认筹客户（为主）及其它客户群。开盘活动升旗仪式开盘仪式地区领导讲话，同时发布集团获奖信息集团领导讲话政府领导讲话剪彩及鸣放礼炮认购活动认购客户摇奖摇奖奖品一等奖一名，奖品为价值6000元家用电器二等奖三名，奖品为价值3000元家用电器三等奖五名，奖品为价值2000元家用电器认购活动操作思路即日起对外公布VIP增值活动截止日期为10月19日，报纸媒体上亦做辅助宣传。只有10月19日前参与了认筹的客户方有权参加10月20日的现场摇号，10月20日开始如仍有客户认筹，则按认筹顺序发放购房顺序号（顺序号从摇号完成后第一顺位号开始）。10月20日当日上午摇号，之前两日通知认筹客户摇号规则。摇号操作思路10月18日前完成摇号数据库制作及编排工作，原则上将内部员工及关系户编排在最前顺位（对于重点关系户重点考虑靠前）。10月18日前确定公证单位及人员。10月20日上午分组分批摇出VIP客户选房顺序号，并登记VIP客户选房顺序。10月20日晚电视播放摇号现况（江西三套），10月21日报纸公布摇号结果。3、10月2021日根据摇号结果，电话通知客户按顺序分批选房，并告知（1）看房车时间（2）带好身份证原件、认筹协议书、收款收据、VIP卡（其中认筹协议书及收款收据收回）。4、10月2223日VIP客户开始分批选房，之前完成以下几个重要工作（1）确定价格、销控、付款及折扣政策。（2）面积测绘完成。（3）预售许可证办理完成。分批选房操作思路日期时间VIP客户选房顺序号（待定）10月22日上午9001200001075号客户选房下午14001730076150号客户选房10月23日上午9001200151225号客户选房下午14001730226300号客户选房（注以上选房时间还要再细化安排）客户选房时直接签署定购单并向客户开具定金收据，同时告知客户（1）选定的房源为确定购买房源，不能再做调整；（2）之前交纳2000元认筹金直接转入定金，不退还；（3）开盘第一日解筹VIP卡增值优惠至5000元/套，开盘第一周解筹（除第一天外）VIP卡增值优惠至4500元/套，之后日期解筹VIP卡仅享受4000元/套。（4）开盘当日起带齐身份证原件、房屋定购单、定金收据、VIP卡以及10000元/套现金（认筹客户补足余额8000元/套）（其中认购单及定金收据转为10000元/套）。（5）所有已选房客户开盘当天未至现场，其选房号视为自动作废。开盘操作流程800820所有工作人员到位820830检查各项布置工作830900背景音乐放送，记者及嘉宾到位908主持人宣布活动开始，举行升旗仪式910940开盘仪式958认购开始，当日仅办理定金由2000元转10000元手续1150已认购客户开始摇奖现场包装及区域包装气拱门数量2座地点工业大道东路口、现场内容热烈庆祝沿海丽水佳园盛大开盘到位时间10月29日彩旗（带沿海标识）数量800面地点工业大道、工业三路、工业一路、长富大道东路、现场到位时间10月29日升空气球数量8个（认筹时用的8个）地点现场到位时间10月29日条幅数量20条地点长征东路、长征西路、解放路、新建大道、兴国路、文化路、建设路、文教路内容沿海丽水佳园10月30日盛大开盘到位时间10月28日遮阳伞数量10个地点样板区到位时间10月29日休闲座椅数量10张休闲桌、60把休闲椅地点样板区到位时间10月29日新增物料准备名称数量饮料/午餐待定扬声器2个收银机4台计算器10个宣传片300个附件一沿海丽水佳园认购活动细则沿海丽水佳园认购活动细则认购地点新建县长富大道沿海丽水佳园营销中心。认购楼盘范围详见营销中心内销控板。认购方式实行摇号排序认购的原则。认购时间2005年10月30日。41认筹登记截止2005年10月19日1730。42公布摇号排序分组结果2005年10月2021日。43选定楼号，缴纳定金2005年10月2223日9001730。44补足定购定金10月30日9001730。认购价格于2005年10月22日900在沿海丽水佳园营销中心正式公布。房屋具体情况（价格、房型、面积、付款方式）可向沿海丽水佳园营销中心置业顾问咨询。7、认购流程71摇号排序711由本公司人员根据沿海丽水佳园认筹协议书登记人的姓名、身份证件号码、VIP卡号进行登记录入摇号数据库。712摇号排序是登记人的数据库中随机摇取，每隔23秒产生一个认购顺序号。产生一个认购顺序号后，该号不放入库中继续随机抽取，直至最后一个认购顺序号产生。713原则上允许办理多卡的客户依据最先摇号顺序进入营销中心同时办理其它卡选房。714新建县公证处对摇号排序的全过程及结果进行监督、公证，出具公证书。72客户选房依据随机摇选出来的VIP卡号的先后顺序进行登记排序，作为选房顺序号。日期时间VIP客户选房顺序号10月22日上午9001200001075号客户选房下午14001730076150号客户选房10月23日上午9001200151225号客户选房下午14001730226300号客户选房721每位认筹登记人（同一身份证件），凭存单证明原件（如有两人或两人以上的意向登记共有人，只需要其中一人的存单原件），亲至营销中心前台填写沿海丽水佳园房屋定购单，每份仅限购壹套商品房，同时认筹金自动转为定购金。7222005年10月2223日900开始，在销售现场依据摇号排序结果开始确认其购买楼号；若认筹登记人在轮至其正式进入营销中心确认购买楼号时未在现场，则视同其放弃此次选房顺序权利，须等待每组认筹登记人认购完毕后，重新认购。723每组认筹登记人的选购时间最多限为10分钟，每组10人。逾时将由下组客户进行确认意向购买楼号，则该认筹登记人须等待所编排的每组认购完毕后重新认购。724本公司在商品房销售全过程中不接受买方办理更名（包括加、减名）及更户手续的申请。725本次认购在规定时间内须购买认筹协议书上所选定的房型。726本人前来的，须携带本人身份证明原件；受人委托的，须携带委托书及代理人、委托人的身份证明原件；代理法人前来的，须携带委托代理证明及法人证照与代理人身份证明原件。727选房客户提供存单证明身份证原件、VIP增值卡、认筹协议书、诚意金收款收据。73客户补足定金731每位签署房屋定购单的客户须于2005年10月30日开盘当日900亲至营销中心办理补足定金手续。732所有已选房客户开盘当天未至现场，其选房号视为自动作废。733补足定金客户提供存单证明身份证原件、VIP增值卡、房屋定购单、定金收款收据。付款方式一次性付款、按揭付款。81一次性付款买方签署商品房买卖合同当日首付房款30，其后一个月内付清全部余款。82银行按揭贷款821买方在签署商品房买卖合同时，即需付足（银行规定的最低比例为20）首期款并在一个月内完成贷款申请手续。822余款由贷款银行提供商业按揭贷款（可贷