毕业论文-我国房地产企业财务风险及其防范措施研究

目录摘要I英文摘要II1绪论211研究背景及意义212财务风险预警相关理论313研究方法514研究的内容与框架5141研究的基本内容5142研究的框架62房地产企业现状分析721国外房地产业现状722国内房地产业现状93房地产企业财务风险分析1431房地产企业财务风险的产生环节1432融资风险分析15321房地产企业的筹资现状15322融资风险的成因分析1933投资风险分析21331房地产企业的投资现状21332投资风险的成因分析2334资金回收风险和收益分配风险分析25341资金回收风险分析25342收益分配风险分析2635宏观经济政策调控下的财务风险分析2736现行企业财务管理机制的财务风险分析334房地产企业财务风险识别与预警系统构建354完善房地产财务风险措施3641融资风险的防范36411发展多元化直接融资36412进一步完善间接融资39413融资决策科学化4042投资风险的防范41421投资决策阶段的风险防范41422其他阶段的风险防范4443资金回收风险和收益分配风险的防范4544宏观经济政策调控下的财务风险防范4745加强企业财务管理机制的财务风险防范50结论55参考文献57致谢591绪论11研究背景及意义房地产是人类生产、生活和一切社会活动最基本的物质基础，也是人类生活中占有的重要社会财富。房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步于上世纪80年代中期，在宏观范围内已走出了近二十年的酝酿和探索阶段，以其产业关联度强、带动系数大的特点，迅速发展成为国民经济的支柱产业之一。房地产业与经济、社会、文化发展关系密切，在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。迄今为止，沪深股市中专门从事房地产开发的公司有90多家，而国内非上的房地产企业数量达到5万多家。国家统计局公布的统计数据表明2006年，全国房地产开发企业本年完成投资1942292亿元，比2005年1590925亿元增长了2209。尽管房价上涨增加了普通购房者的负担，但旺盛的购房需求和经济的持续快速发展依然是房地产行业景气的主要支撑。国内有学者指出，未来五年，全国整体房价仍会维持在较高位运行。这主要是因为中国房地产市场的需求增长态势将会在较长时期内存在，住房供给偏紧，旺盛的需求仍使供求不平衡。未来某些房价上涨较快的大城市将会带动地区及全国房价的上涨，但在房地产行业高速发展过程中，房地产开发企业的财务杠杆普遍偏大，企业承担的财务风险也逐渐显现，引起社会各界的高度关注。中国指数研究院常务副院长黄瑜在中国经济前瞻论坛上指出，“十五“期间我国房地产行业表现出四方面的问题资金来源相对单一，银行风险大；房价增长过快，价格和市场风险偏高城市开发过快，土地成本升高；粗放式经营，耗能过大。深万科、金融街、深振业等30家房地产行业上市公司近5年来的经营发展状况表明，房地产行业近年来资产规模和主营业务收入增长较快，发展迅速，期间费用占主营业务收入百分比逐年下降，经营管理逐步由粗放型向集约型转变。但同时，主营业务利润率呈现出下降趋势，存货周转率也放缓，反映出房地产行业在快速发展的同时，一些经营风险也正逐步显现。5年来，30家房地产上市公司总资产由540亿发展到841亿，增长了5569。其中，存货净额由264亿增长到了442亿，增长了6778。主营业务收入由141亿增长到274亿，增长了9407。资产负债率2001年最低为4908，2002最高为5455，并呈上升趋势。反映营运能力的存货周转率，从1998年的最低037次上升到2001年的最高O48次，2002年有所下降为047次由上可知，如何有效控制和防范房地产企业财务风险，增强企业竞争优势变得尤为必要。房地产作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然会面临巨大的财务风险。而当前国内外的经济事件如欧美信贷危机以及我国宏观经济与金融政策的变更对房地产行业产生了重大影响。2010年，在多轮宏观调控政策下，我国的房地产市场先扬后抑，最终以观望落幕，并且这种观望的气氛继续延续至2011年的今天。总体看来，20102011年央行共进行了五次加息，并推出所谓的新国八条、限购令等新政，提高售房首付比例与贷款利率，导致了市场交易量的萎缩与房地产行业的冰期。由于我国的房地产企业步晚、基础差、规模小，企业运行远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，有的高达90，房地产企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，存在的财务风险隐患已成为很多房地产企业生存发展迫切需要解决的现实问题。因此，对当前房地产业的财务风险管理现状进行深入分析，并寻求在房地产开发经营过程中有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。12财务风险预警相关理论国内对财务风险预警的研究从二十世纪八十年代开始起步。最初，研究主要集中在定性研究上。近年来，我国对财务风险预警的研究也主要集中在建立数学模型，从定量方面进行实证分析判断，建立判别分析模型或逻辑回归预测模型。1986年，吴世农、黄世忠最早介绍企业破产的分析指标及其预测模型。佘廉教授在1993年首次提出了企业逆境管理理论，1994年创立了企业预警预控管理模式。国内学者周首华、杨济华1996在Z分数模型的基础上进行改进，考虑了现金流量变动情况指标，建立了F分数模型，并使用了COMPUSTATPCPLUS会计数据库中1990年以来的4160家公司的数据进行了验证。1999年，陈静发表了一篇以中国上市公司为样本的实证研究论文，她使用27家ST和非ST公司为对比样本，分别进行了单变量分析和二类线性判定分析。2000年，陈晓、陈治鸿运用多元LOGISTIC回归法模型和可公开获得的财务数据，对中国上市公司的财务困境进行了预测。2001年，吴世农、卢贤义选取70家处于财务困境的公式和70家对照公司为样本，检验了FISHER线性判定分析、多元线性回归分析和LOGISTIC回归分析三种方法，结合中国的实际情况建立了相应的模型。朱敏、聂顺江、范晓燕2007提出了建立基于BP神经网络方法的财务预警模型，进行财务困境预测，把财务困境与影响其变化的诸多因素之间的映射关系隐含在网络结构及其权值上，经过学习确定具有较好预测功能的网络结构及权值，此时的神经网络等同于确定的函数表达式，可用来进行财务困境预测。许建，姚琴2007则以通信企业为例，提出采用多因素层次分析法，对影响通信企业财务风险因素指标进行分层研究，建立通信企业的财务预警指标体系并运用模糊综合评判法的方法建立了评价模型。从以上国内外学者对企业财务风险预警理论的研究来看，国内财务危机预警研究与西方相比较国内的研究还相对滞后。首先，国内目前的研究样本基本上都是建立在整个行业上，很少对具体行业进行分析、建模。随着研究的深入，在实际工作中人们逐渐认识到，由于每个行业的状况不同，影响财务危机的因素自然不同。因此，分行业研究更有价值。要根据企业所在行业的实际情况，建立符合企业特点和行业特点的财务预警模型，所以，除了要研究普遍适应的模型外，还要研究适合行业及企业的模型。国外在分行业研究中发现，由于行业的不同，同一预警变量包含信息量有所不同，其预测效果大有差别。其次，财务危机预警模型在应用过程中，通常会产生两类错误将危机公司错判成健康公司，将健康公司错判成危机公司，这两种错误的成本一般是不相同的。但是，在目前国内的相关研究中，大家通常假定这两类错误成本是相同，这显然会影响到模型的实用性。最后，在目前已有的研究中选取研究样本时，大部分学者选择的危机公司和健康公司的比例都是11。但是在实际情况中，经营危机公司在全体公司中所占的比重较低。若设定危机公司和正常公司的样本数相同的话，自然与实际不符，从而会影响到预警模型的区别能力。目前，已经有针对航运业上市公司的财务预警系统，针对我国制造业上市公司财务危机预警研究，油气田企业财务预警系统研究等等，但是对房地产企业的财务预警研究还非常少。房地产业作为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于国内的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，有的高达90，企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产企业开发经营过程中有效控制财务风险，防范财务风险，实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，成为一个现实问题。本文的研究就是在前人研究的基础上，试图通过对国内房地产企业现状分析，从一般企业资本循环运动过程的视角，针对国内房地产企业的行业特点，深入研究房地产企业财务风险形成成因，从财务风险识别系统和财务风险预警系统两个方面对房地产企业财务风险进行防范，并进一步提出完善房地产企业财务风险防范的措施，以期能够对我国房地产企业的财务风险管理有所裨益。13研究方法在研究方法上，本文主要采用了规范研究的方式。在规范研究方面，通过对国内外企业财务风险相关方面的研究，综合运用归纳、演绎和数据比较的手段，通过对房地产企业现状的分析，深入研究房地产企业产生财务风险的原因，并进一步提出房地产企业财务风险防范体系的构建和防范这些风险的对策。14研究的内容与框架141研究的基本内容论文基本内容如下第L章绪论主要论述了本文的研究背景、意义；国内外财务风险相关理论研究现状及其评价；以及本文所采纳的研究方法。第2章房地产企业现状分析通过分析国内外房地产企业的现状，进一步探究国内房地产企业存在的财务风险。第3章房地产企业财务风险分析文中针对国内房地产企业的行业特点，从一般企业资本循环运动过程的视角，分析其可能存在的融资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险，并迸一步深究房地产企业产生这些财务风险的原因；同时，还从宏观经济政策调控和房地产企业现行财务管理机制两个方面分别对房地产企业财务风险进行了分析。第4章房地产企业财务风险识别与预警系统构建由于房地产企业财务风险的存在，文中提出了构建房地产企业财务风险识别系统与财务风险预警系统的设想，以识别和预警房地产企业的财务风险。第5章完善房地产企业财务风险防范的措施文中在构建房地产企业财务风险识别系统与财务风险预警系统的基础上，针对房地产企业财务风险的成因，提出完善房地产企业财务风险防范的措施。142研究的框架论文的研究思路及框架如下图11所示2房地产企业现状分析21国外房地产业现状1美国房地产市场发展的现状和警示美国的房地产业二十世纪80年代以后一直是世界上理性和规范发展的成熟市场典范，然而在进入二十一世纪后也开始了一个不太理性的高速增长期。随着美国经济近年来的稳步增长，美国的住宅价格更是让人不可理解地快速上涨。美国作为世界最发达的国家，是世界上二十世纪最先解决居民住宅问题的国家，美国绝大部分居民是居住在2至3层的别墅和单套面积达200平方米以上的住房里。美国的统计资料都是以单元住宅来计算房屋的价格，而不是按平方米来计算房价。虽然美国是最先进入居住现代化的国家，但进入2L世纪后随着人民的生活水平的不断提高和人口的自然增长，改善住房环境和投资商品住房的行为近年来较为普遍，这就进一步促使了美国房地产价格的一路走高。美国2005年房地产价格平均上涨幅度接近15，这是该国自二十世纪8年代以来房价涨幅最大的一年。2006年初房市急转直下，房价迅速走低。全美房地产商联合会当年8月的一份报告称，7月份房地产商信心指数跌至32点，创15年来的最低点。到2007年，美国房屋销售量和房价均继续下滑，到年底，新房销售量将比2005年的高峰期下降33，待售房屋近420万套，创历史新高。美国次房危机的苗头，其实早在2006年底就开始了。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，有的人根本无法支付高额房贷，只能拒交贷款。次贷公司随即成为直接受害者。即使收回抵押的房产，由于房价走低，房产已资不抵债，进而引发了次贷危机。只不过，从苗头发生、问题累计到危机确认，特别是到贝尔斯登、美林证券、花旗银行和汇丰银行等国际金融机构对外宣布数以百亿美元的次贷危机损失，花了半年多的时间。现在看来，由于次贷危机的涉及面广、原因复杂、作用机制特殊，持续的时间会较长，产生的影响会比较大。有研究报告认为，由于次贷危机导致美国经济将进入增长放缓时期，而房地产市场目前已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。2日本挤压房地产泡沫的措施和启示日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，其房地产企业的发展和房地产市场我国房地产企IE财务风险及其防范研究的培育己日趋理性和规范。日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产价格上涨速度飞快，短时期内涨幅巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。现今日本房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。日本房地产泡沫的破灭给世人很多的警世，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控，其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报，其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。22国内房地产业现状房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。目前，我国房地产企业现状主要表现在以下几个方面1房地产企业发展迅速我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，根据国家统计局统计资料显示，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2006年已达到58710家。其发展过程可以划分为3个阶段1986到1991年我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。2第二阶段为19921996年1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。3第三阶段为1997年至今房地产开发企业数量出现稳步增长局面。2房地产企业中以内资企业为主我国房地产开发企业主体为内资企业，呈逐年增加趋势，但内资房地产开发企业中的国有、集体企业数量却逐年减少，而港澳台投资企业、外商投资企业数量也有逐年减少趋势。根据国家统计局统计资料显示内资企业个数由2001年所占比例8632上升到2006年所占比例9073。而国有企业个数却由2001年所占比例1984下降到2006年所占比例647；集体企业个数却由2001年所占比例1012下降到2006年所占比例270。2006年与2001年相比，国有和集体企业个数分别减少了3523和4697，而民营和股份制企业个数则增加了18749。国有房地产开发企业的个数所占比例虽然只有647，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产开发企业对市场的影响仍然举足轻重。同时，港澳台投资企业个数也由2001年所占比例1001下降到2006年所占比例599；外商投资企业个数由2001年所占比例367下降到2006年所占比例328；2006年内资企业个数分别是港澳台投资企业、外商投资企业个数的1514倍和2770倍。3房地产企业资产规模较小根据国家统计局统计资料显示2001年房地产开发企业总资产为2856681亿元，平均每个企业资产约为966662万元，2006年达到8839799亿元，平均每个企业资产为1505672万元；2006年房地产企业总资产比2001年大幅增长了20944，但平均每个企业资产2006年却比2001年只增长了5576；由此可见，我国房地产开发企业资产规模普遍呈现出太小的特点。此外，由于房地产是资金高度密集的企业，在开发和消费过程中离不开融资支持，同时，“121号“文件有针对性地对房地产开发企业流动资金贷款用途作了详细规定，为房地产企业设置了较高的信贷门槛。国内房地产开发企业资金来源主要以银行贷款为主，历年来国内房地产企业的资产负债率都高达75左右，如此高的资产负债率，体现了房地产开发企业资产中负债占有较大比重，而房地产开发企业资产规模太小难以保证企业经营的正常化。4房地产企业资金来源自筹资金所占比例较小房地产开发企业资金来源自筹资金所占当年资金来源一般为30左右，房地产企业资金来源主要以外来资金为主，外来资金主要包括国内贷款、利用外资指境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买土地、房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资于房地产行业。和其他资金来源主要由定金与预付款、个人按揭贷款等组成，企业除向银行贷款外，还向非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、财务公司融通资金。在总体规模上，近几年我国房地产企业投入始终保持快速增长的发展势头，特别是2003年以后，相对于宏观经济的协调发展，房地产投资一直在高位运行。从资金来源结构来分析，2003年是分水岭，2003年之前房地产国内贷款在房地产投资中的比重一直保持在20左右的水平，2003年国家出台了121号文，随后又实行了一系列的调控政策，导致银根紧缩，银行贷款明显下降，2004年国内贷款比2003年下降了近5个百分点，房地产自筹资金和其他资金来源比例持续提高。随着贷款规模和资金投入规模快速增加，资金风险不容忽视。尽管经过几年来的宏观调控，对房地产企业开发贷款的风险整体下降，但由于房地产企业自筹资金和其他资金的比例逐年提高，实际上，这部分资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30计算，有大约70来自银行贷款，以此计算在房屋销售的过程中使用银行贷款的比重在55以上，定金和预收款比重的增加加大了消费者的购房风险，而银行作为个人住房贷款的提供方，仍然承担着巨大的金融风险。5房地产企业投资销售情况在投资方面，房地产企业投资额继续保持增长态势，增长速度却有所降缓。房地产企业开发投资将继续受到宏观调控和开发企业资金压力的限制，后续投资增速有继续下降的可能。在销售方面，2001年2005年房地产企业销售额持续增加，尤其在2005年当年销售额增长就达到720042亿元，增幅为6940；2006年之后由于受到国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的收紧，销售情况大幅度下降，当年销售额增长仅为324983亿元，增幅下降到1849。可见，房地产企业开发投资额近几年虽有所降缓，但还是保持在较高水平，而商品房屋销售情况却节节下降，这种逆向反差有其深刻的背景，受政策因素的限制，开发商高价获地后在核定周期内要追加投资，加速开发进度，导致了投资额同比上升；受房地产调控政策影响，楼市弥漫的观望情绪并未消退，销售情况因此比以往同期下降。6房地产企业营业利润持续上升近几年来，我国房地产开发企业的营业利润呈现上升趋势。根据国家统计局统计资料显示虽然1989年我国房地产开发企业的营业利润仅为786亿元，但随后的几年，尤其是1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达137，1994年房地产开发企业营业利润达到16744亿元的高峰。但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产开发企业经营利润迅速下降，1996年行业平均利润率仅为091，1997年一1999年更是出现全行业亏损的局面，1999年我国房地产行业平均利润率为116。随后形势有所好转，营业利润不断持续上升，2006年达到了166989亿元。根据以上分析可见，我国房地产从整体上看虽然仍然处于较为正常的发展状态，但是，区域性过热现象的例证也表现泡沫在局部地区实际存在。1998到2001年底这段时期，房地产开发进入了一个前所未有的高潮期，房地产市场呈现出良好的发展态势；然而近几年来，也出现了房地产投资增速过快，空置率上升及房地产价格迅猛上涨等一系列问题。房地产业本身就是一个高风险与高效益并存的行业，而我国房地产业的现状更是表明，随着房地产业的高速发展，房地产企业财务风险更加突出，具体分析可归纳为1房地产投资高速上涨从2000年到2004年，中国房地产投资额持续高速增长，20032004年增幅超过30；2004年下半年起国家出台一系列的宏观调控政策，使得2005年快速回落到198，2006年全国房地产投资增幅反弹到218，2007年投资增幅持续上涨，达到314。2空置率过高据国家电网公司调查显示，中国660多个城市现有连续六个月以上电表读数为零的空置房有6540万套，足够两亿人居住，而这仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据，如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房，当前国内空置房率之高令人惊人。尽管房屋的空置只是一个暂时现象，但是，过高的空置自然会造成房地产开发企业的大量资金被占压，在给企业带来较大的资金压力的同时也增加了企业成本，影响了企业的投资收益和进一步发展，其中的风险也不言而喻。3房地产价格上涨过快尽管我国的房地产市场仍然处于快速发展期，房价收入比也可以适当高一些，但是，如果房价严重偏离了居民的收入水平和购买能力，就会造成一方面房屋大量空置，另一方面居民买不起的严重供求脱节现象，从长远的眼光看，对于整个行业的发展有弊而无利。因此，房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的。4房地产业发展过度依赖银行信贷房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都离不开金融的支持。从房地产企业开发资金来源分析，大多数房地产企业自有资金不足、多年负债率高的情况下，开发商的自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，活跃在房地产市场上的资金无论以何种形式出现，多是从银行出去的。换言之，房地产投资与消费都与银行信贷支持密不可分。综上所述，由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70以上，企业承受着巨大的财务风险。加之目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的从紧，已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制防范财务风险，成为一个现实问题。因此，全面、准确地分析、预测房地产企业可能遇到的财务风险，进而采取有效的规避措施，才能使房地产企业能够适应迅速变化的市场环境，保持长久的竞争优势，实现可持续发展战略；同时，也是保障房地产市场健康发展的必要保障。3房地产企业财务风险分析31房地产企业财务风险的产生环节财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程，以货币形态为起点和终点的资本循环主要在筹资、投入、生产、分配四个节点上停留，集聚着四种风险。企业财务风险按其在资本运动各环节节点的实物载体上所积聚的风险性质分类，可分为1筹资风险即到期无法偿还本金和偿付资本的可能性。它存在于资本运动的起点，前次循环的经营风险和收益分配风险对筹资风险有着直接影响。2投资风险即无法取得期望投资报酬的可能性。它是本次资本循环的主导，制约财务其他风险类型的发生及其程度。3资金回收风险即无法卖出的产品并收回垫支本金可能性。包括销售风险和收款的信用风险。4收益分配风险即由于收益取得和分配而对资本价值产生影响的可能性。它是下次循环资本垫支价值的资金来源，制约着资本价值的规模，是资本价值经营所有财务风险的释放。房地产业是资金密集型的高风险行业，房地产企业往往有较大比重的资金需要向金融部门、其他企业筹措，一般贷款额都很大。同时，房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大等特点。这些特点决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。由于房地产业的特殊性，对于资金运动各环节节点的实物载体上所积聚的四类财务风险中，比较显现和急需防范控制的是融资风险和投资风险。32融资风险分析321房地产企业的筹资现状房地产开发筹资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。所谓从数量上保证，就是根据房地产企业生产经营任务和合同要求，按照必须的资金数量来筹措资金；所谓从时间上保证，就是要适时地筹措资金，有计划地调度资金，既要实现资金链在收支时间上衔接，又尽可能地降低融资成本。以合理的成本、适当的风险及时足额地筹措项目开发所需资金是房地产资本运作中最为重要的一环。作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产对金融市场具有天然的高度依赖。因为房地产开发所需占用的资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求。如果不利用外源性融资获得有效融通资金进行支持，企业将陷入投资回收期长和再生产连续性要求的矛盾，而无法实现良胜循环。融资向来是房地产业生存和发展的关键，房地产企业对不同融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。1筹资规模持续增长由上表31房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，20012006年6年间，全国房地产开发资金来源总量由2001年的769639亿元规模增加到2006年2713555亿元，上涨了35倍。2银行信贷是房地产融资的主要渠道目前国内房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖型特征。房地产开发投资资金主要来源于自筹资金和传统的外源融资。自筹资金主要包括自我积累和以企业为基础的股权融资，前者积累过程相当缓慢，后者则运用非常有限；传统的外源融资方式主要是国内银行贷款以及包括含商品房预售回款、施工企业垫付的工程款在内的其他资金来源。根据国家统计局年报数据，由以上表31数据可见，我国房地产开发的资金来源历年来呈现三足鼎立的局势，国内银行贷款、自筹资金、其他资金来源定金及预付款这三项就占据了全部资金来源的80以上。其中，居前两位的自筹资金、其他资金来源都占资金来源总额的30以上，且自筹资金一直保持着持续较快的增长速度；第三大资金来源是国内银行贷款，占资金来源总额约20左右。看起来比较合理，但实际上，房地产开发资金三大来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的住房按揭贷款，如按首付30计算，自筹资金有大约70来自银行贷款，其余部分还包含了施工企业的工程垫款，其中又有很大一部分来源于建筑业贷款；同样，定金及预付款中也有60一70来自银行贷款。按此计算，每年占房地产开发投资总额60以上的资金融资需求都是通过银行取得，房地产开发贷款以及最终转变为销售收入的住房抵押贷款构成了房地产开发资金的主要来源，而在资本市场的直接融资还不到融资总量的10，房地产对银行贷款的过度依赖可见一斑，同时也折射出现阶段我国房地产开发融资渠道的单一化和滞后。尽管贷款依赖型的融资结构并非必然造成金融风险，但问题的关键在银行体系是否健全及房地产经营模式等外部环境是否完善。一方面，我国银行体系的最大软肋在于资产负债期限结构不匹配，主要体现在银行用以支持长期资产的资金比如住房抵押贷款却来自短期负债比如储蓄存款，房地产开发融资则加剧了这一矛盾；另一方面，我国房地产经营模式陈旧，缺乏专业分工，投资、建筑、销售、运营等职能都集中在开发商，开发商几乎涉足整个产业链，从而垄断了房地产贷款需求，造成银行无法分散贷款在房地产开发的不同阶段，房地产贷款投向集中。这种经营模式导致银行与开发商或者项目的收益高度正相关，一旦链条中的某个环节出现严重问题，风险就会经由开发商或者项目传导到银行，并最终由银行来承担全部风险。因此，房地产开发的资金来源途径单一己成为影响房地产业和经济健康发展的重大隐患。这不仅使房地产企业的平均资产负债率较高，也导致国内银行业的不良贷款率节节攀高，成为影响经济和房地产业健康发展的重大隐患。3股票和债券融资在房地产金融中所占比例小上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2003年9月，中国证监会又公布了关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知，“通知“规定自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未有发生重大变化、实际控制人未发生变更。对照这个条件，目前，国内大多数房地产企业都无法达到要求，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2，占全部房地产企业总量的0161431。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但目前我国房地产企业债券并不多见，房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出的房地产债券，分别是“万国投资券“、“伯乐投资券”、“富岛投资券，总计15亿元，这三种债券按企业债券暂行条例对具体项目发行。恫年9月北京远华房地产发行了2900万元，利率为101，期限为35年的债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房企发行了债券，分别是深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998年深圳业债券；北京首都创业集团发行的“首创债券“，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”；北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房企债券的企业屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房企大都不采用该种融资方式。多年来，债券融资在房地产开发资金来源中所占份额一直很低，而且19972001年一路下滑，2002年虽然有较大反弹，但是2003年却下降到1997年以来的最低点，2004年房企债券只占当年房企资金来源的000144。这与我国房地产企业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前情况看，由于发债主体资格的严格和债券市场的发展状况，房地产企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通2004年伴随着国务院推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对债券融资的态度有实质性改变，房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场，扩大直接融资比例“的发展思路，债券市场发行将有一个较大的增长。当然，国家应适度放宽对房企债券的发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房企发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。4房地产资金信托活跃房地产信托投资是基于商业信托组织形式，聚集多个投资者的资金，收购并持有房地产或为房地产进行融资的一种投资方式。现阶段信托产品主要有两种模式一种是信托投资公司直接对房地产项目投资。另一种模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。而且对房地产资金链出现紧张的企业，信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金，待房地产开发项目销售款回笼以后再购回。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于政策、市场或其他原因等造成房地产企业短期资金困难，这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔征信贷款，使其补上资金缺口。从长远发展来看，信托资金对房地产业的融资需求是一个很好的补充。在银行信贷紧缩的政策环境下，房地产投资信托作为我国融资渠道的创新，已成为房地产融资的新宠。不过，信托产品由于政策的限制仍然存在一定欠缺，比如，央行关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知规定，每个信托计划限卖200份，因此融资总额会受到一定限制。而且，目前受政策调控影响明显。2006年8月初，银监会以“特急文件”形式下发的54号文关于进一步加强房地产信贷管理的通知，该通知要求信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行212号文关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知的有关规定。这意味着，有附加回购承诺条款的房地产股权信托也视为对房地产公司发放贷款，地产开发商通过信托融资的渠道的难度进一步加大，房地产信托发行数量也应声落地，8月共发行6个，较上月减少4个，大幅回落40。322融资风险的成因分析1融资渠道过于单一我国房地产金融业不发达，主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。融资方式除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、基金等，也具有很大操作价值和发展潜力。但我国房地产金融方面的政策法规尚未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，因而其它融资方式一直以来受到较多限制，发展缓慢，多元化资金支持体系和风险分担体系远未形成。由于融资渠道过度集中于银行，导致房地产业对信贷的扩张与收缩十分敏感，近年来信贷政策的每一次紧缩，房地产企业的资金链都遭受了巨大冲击，又难以从其它途径筹措到足够资金来满足连续再生产的需要，面临相当大的财务风险与经营风险。2权益融资与债务融资的比例失衡我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。而在成熟的房地产金融市场上，不仅广泛存在债权融资和股权融资两种基本形式，而且两者除了有繁荣的一级市场外，还存在着发达的证券化二级市场。3银行体系所承担的风险与收益不对称对高风险高收益行业的资金支持并不是银行的优势所在。而我国房地产融资体系的现状则是银行占据着超过一半的融资任务。作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。4缺乏多层次房地产金融体系就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。5房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除商业银行法中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。6房地产企业缺乏科学理性的融资决策房地产企业尤其中小型房企通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。对房地产开发的资金需求和收益的了解不到位，对可采用的融资渠道和方式的发掘不充分，对融资结构于资本结构的影响不清楚，对如何设计融资方案、怎样优化融资结构缺乏明确的决策依据和科学的分析手段。因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题。往往等到项目开发后期才明确项目是否盈利，原融资方案是否经济、可靠，但此时已错过了资金运作的最佳时期。房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。例如，开发商会尽可能多地申请银行贷款而不太考虑资产负债率的影响，即使在初始阶段就有充分的外源融资渠道可以选择，也会优先选用债务融资，再才是权益融资。虽然权益融资可以充实自有资金，但开发商不甘心将利润拱手相让，所以轻易不会出让股权用以融资，这是造成自有资金不足的根本原因。33投资风险分析331房地产企业的投资现状1房地产开发投资规模持续增长近几年来，我国的房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，销售价格不断攀升。根据国家统计局发布的房地产业投资统计数据的显示，20012006年6年间，全国房地产业投资额由2001年634411亿元增长到2006年的1942292亿元，2006年投资规模是2001年的306倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，就2006年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的70；对住宅投资中加大了别墅、高档公寓的投资，大幅减少了对经济使用房的投资如表32所示。2房地产市场的空置率高目前我国房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。国家统计局对外公布的2008年6月份“国房景气指数“显示，截止到2008年6月末，全国商品房空置面积为127亿平方米，增长22。这正是由于2007年楼市销售火暴、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着2007年4季度以来，购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。3房地产企业的投资行为不合理很多房地产企业过分注重开发利润较高、且档次较高的别墅、高档公寓等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。国内学者将城市家庭按收入水平的差异分为五种类型1贫困型占4左右，认为该类家庭适合安居工程；2温饱型占34左右，认为该类家庭适合安居工程；3小康型占55左右，认为该类家庭适合商品房；4富裕型占6左右，认为该类家庭适合高档公寓；5富豪型占1左右，认为该类家庭适合别墅。因此可见，对于高档次的别墅、高档公寓应该适可而止。但是，由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润高的别墅等。4房地产开发的投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。我国房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，房地产开发企业大多依靠银行贷款和多种集资进行开发。我国目前多角债权人的权益，多角债务盛行，债权人权益往往得不到有效的保护，使得有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。332投资风险的成因分析1房地产粗放型开发城市化规模的盲目扩张与房地产粗放型开发，导致了大量土地资源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科学发展观的指导，在城市的总体规划和建设过程中，忽视了经济、生态、社会的可持续性发展，导致重复建设、盲目建设、随意建设的情况比较严重。其次，违法违规征地圈地现象较严重。为了商业目的，有的地方或开发商使用各种手段，不顾国家法律法规，大量征地、囤积土地，造成了土地资源的极大浪费。另外，国内房地产企业生产、流通、消费、服务各环节的专业化程度不高，我国目前住宅产品的品种仅仅是美国的5，从业人员年均竣工面积仅为发达国家的20，劳动生产率仅及发达国家的3050，而单位耗能却是同等条件下发达国家的3倍。从住宅产业的“模数化标准化工业化产业化“的历程来看，我国住宅产业基本上还处于一种粗放型的发展阶段。2房地产投资增长过快由于房地产投资过快增长导致房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。从2001年来，全国房地产投资增长率持续偏高，尤其是2003年达到297，超过GDP增长的3倍，根据统计数据和中国经济增长的历史经验分析，连续如此之高的投资增长率，将出现经济过热现象。另外，房地产的结构性失衡。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与我国的收入结构相比，这一比例明显偏低，在房地产和住宅开发投资增长分别高达32和322的同时，而经济适用房开发投资的增长只有91。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。3对合作伙伴或项目开发不了解有的房地产开发项目规模大，需要多方合作才能完成。前几年，房地产开发企业与外资企业合作的批租项目较多，内资企业因为不