龙汇苑住宅小区项目可行性研究报告-汇能房地产开发项目

目录第一章总论1一、建设单位概况1二、项目概况2三、项目综合评价3四、项目编制依据3五、项目编制原则4第二章项目建设背景及必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性6第三章市场供求分析及预测9一、市场发展现状与前景分析9二、市场需求分析10第四章项目建设地点及建设条件11一、项目建设地点11二、项目建设条件11第五章规划设计16一、项目概况16二、主要经济技术指标16三、建设期限17四、项目建设进度计划17五、项目管理17六、项目建设方案22第六章环保、消防、安全影响评价42一、环境保护42二、消防44三、安全46第七章组织管理与运行48一、组织机构48二、经营管理模式49第八章节能51一、编制依据51二、节能措施51第九章招标方案52一、招标范围及招标内容52二、招标形式52三、招标方式53四、评标专家来源53五、招标程序和招标基本情况表54第十二章风险分析56一、政策风险分析56二、市场风险分析57三、信贷风险分析59第十三章项目社会效益与可行性评价61一、经济效益61二、社会效益61三、环境效益62四、结论62五、建议62第一章总论一、建设单位概况鄂尔多斯市大兴房地产开发有限公司成立于1998年，该公司是内蒙古大兴集团属下的房地产开发企业，系中华人民共和国建设部核准的房地产开发一级企业。企业法定代表人兼董事长郭利忠。企业现地址鄂尔多斯市东胜区吉劳庆北路。企业法人营业执照注册号为1527012000133（11）。公司拥有注册资金8075万元，现有职工500多人，其中高级职称22人，中级职称85人，大专以上学历人员208人。公司下设财务部、营销部、开发部、工程部及综合业务部等职能部门。公司自成立以来，本着“诚信立企、质量兴企、顾客至上”的经营理念；坚持“经济效益、社会效益、生态效益三兼顾”的开发服务准则。几年来，公司在做大、做强、做精、做细产业的同时，继续发扬了“自强诚信、务实创新、以质取胜、敢于争先”的企业精神；坚持“高起点规划、高质量、高标准建设、高效益服务”的三大准则。即坚持高起点规划，全力为市民营造绿色生态家园；坚持高质量、高标准建设，全力为客户建造满意放心房；坚持高效益服务，全力为消费者提供优质高效、便捷、周到的售前、售中、售后服务的房地产开发建设方针。大兴公司立足今天，憧憬未来，抓住机遇，奋发图强。继续发扬“诚信、奉献、敬业、创新”的企业精神，坚持以人为本，造福社会为最高宗旨，在各级党组织和政府的领导支持下为鄂尔多斯城市改造建设做出更大的贡献。二、项目概况（一）项目名称龙汇苑住宅小区。（二）项目建设单位内蒙古大兴集团鄂尔多斯房地产开发有限责任公司。（三）项目建设地点鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H31地块。（四）项目法人郭利忠。（四）项目负责人。（五）建设内容、规模及建设期1建设内容本项目建设内容包括住宅楼及配套基础设施。2建设期2年3建设规模本项目占地43000平方米，土建工程总建筑面积56000平方米，包括7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅和1栋六层公建楼，地下一层为汽车库。（六）投资总额及资金来源本项目新增资产投资280975万元，全部自筹资金解决。三、项目综合评价龙汇苑住宅小区项目的建成将对东胜区以及整个鄂尔多斯市商品住宅的发展起到重要示范作用，有利于带动和促进地区经济的进一步发展。本项目的实施，可以完善城市功能，提高城市建设水平，方便人民生活，改善消费与投资环境，提升城市的文化以及城市总体品位，促进就业等诸多方面有着积极的作用。综上所述，本项目目标明确，建设规模适宜，结构合理，组织管理措施得当，示范带动作用大，市场前景看好，项目本身具有较好的社会、经济效益。四、项目编制依据（一）国家计委建设项目经济评价方法与参数。（二）中华人民共和国建筑法。（三）城市居住区规划设计规范GB5018093（四）城市道路和建筑物无障碍设汁规范JGJ502001（五）住宅设计规范GB50961999（六）民用建筑设计通则GB503522005（七）公共建筑节能设计标准GB501892005（八）建筑设计防火规范GBJL687（九）建筑物抗震设计规范GB5019193。（十）其他相关的国家及地方法令法规（十一）建设项目选址意见书（十二）市政条件市政供暖管线由天骄路方向接入，宽带网线由天骄路方向接入，强电配电箱所处位置为小区东部靠近天骄路方向，电路管线由天骄路接入。五、项目编制原则（一）统筹规划，科学设计，合理布局的原则，结合鄂尔多斯市城市总体规划目标。建筑应符合城建规划红线的要求，使整个建筑群组成一组，形成良好的景观效应。（二）生态性原则，坚持资源充分综合利用和节能降耗，合理确定各个功能布局，实现各个功能分区的完美结合。注重人工开发与自然环境的完美结合，创造良好的生态景观和特色鲜明的城市空间。（三）贯彻房地产市场需求和供给相匹配的原则。（四）坚持统一规划原则，确定合理的发展目标和规模。在工程建设的内容和工期安排上做到远近结合，分期实施。（五）适度超前、高标准、现代化建设原则，高标准规划建设现代化的基础设施，并保证充足的绿化用地，确保城市系统的良性运行。（六）以人为本原则，体现以人为本的设计理念，注重社会效益、环境效益和经济效益的有机结合，实现人与自然的和谐统一。（七）可操作性原则，结合本地的自然条件及经济状况，保证规划设计具备科学性和可操作性。第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景“十五”以来，鄂尔多斯经济总量不断扩大，人民生活水平大幅提高。2007年，全市城镇居民人均可支配收入达到17000元，农牧民人均纯收入达到6500元。全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了住宅、汽车、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加，对住房品质的需求也逐步提升。二、项目建设必要性（一）汇能集团解决职工住房的现实需求随着全市经济的快速发展，铁西新区的建设日新月异，汇能集团在这种良好的发展环境中业务蒸蒸日上，职工各方面的诉求不断提升。事实上，汇能集团自创建以来，不断建立企业管理长效机制，尤其是近年来，集团公司在进一步规范股本结构和法人治理结构的基础上，更深入地完善了属于自己的指导思想和管理理念。即以组织建设、思想建设、制度建设为切入点，充分运用市场经济管理手段强化内部管理，以人为本，树立正确的思想定位和长远发展的理念，形成科学的治企标准，最大限度地挖掘人的潜力，从根本上全面推进集团公司在科学化、规范化的轨道上向纵深发展。一是加强企业领导班子建设，建设一个适应市场、懂经济、精管理、不断学习、不断完善、永远战胜自我的企业领导班子；二是实行管理科学化、用人专业化、解决问题直接化的用人机制；三是实行董事会集体决策、员工积极参与的领导模式，树立敏感、果断、准确的企业决策机制，决策一经确定，坚决落实到位；四是实行一个项目一套领导班子，充分调动各班子的工作积极性、主动性、创造性，形成强有力的向心力和凝聚力；五是用经济手段推进企业发展。利用经济手段充分激发企业管理者的自主性，运用经济杠杆，让人在企业中发挥更大的作用；六是建立目标管理体系，全面推行承包经营责任制管理。通过不断的努力，汇能集团迅速发展壮大，这得益于公司全体员工的辛勤工作，更得益于各级政府和有关部门及社会各界的大力支持和帮助。在这种背景下，龙汇苑住宅小区致力于改善和提高全市居民和汇能企业职工的居住条件和居住品味既是以人为本理念的现实贯彻，也是为全市经济建设大局继续贡献力量的积极行动。（二）加速推动东胜城市化进程鄂尔多斯市与呼市、包头形成内蒙古的“金三角”，但是东胜作为鄂尔多斯市的中心城市，与呼、包二市相比，其规模档次、品位、城市化率均有明显的差距，对生产要素的吸附能力无法与呼、包二市相比，如不能迅速改变，不仅城市化进程会受到影响，而且必然会影响到全市经济发展的后劲。东胜铁西新区是东胜城区的拓展部分，是东胜加大对外开放、招商引资、拉动经济增长的新亮点，对未来东胜及乃至鄂尔多斯市经济的整体发展具有举足轻重的作用。未来经济的发展，需要有产业集聚、功能齐全、基础设施完善、环境优美的区域中心城市来支撑和带动。示范性地建设商品化职工住宅，对于减轻城市交通、就业、住房压力，提升服务功能和加快经济一体化建设有重要的现实意义，有利于东胜的健康、快速发展。第三章市场供求分析及预测一、市场发展现状与前景分析（一）鄂尔多斯市房地产市场的发展现状近年来，随着我市城市建设步伐的加快，房地产市场呈现出投资高速增长，市场需求持续旺盛，商品住宅成交活跃，价格平稳上升的良好发展态势，促进了鄂尔多斯市经济的快速发展。房地产开发企业不断增长。随着我市房地产市场的日益繁荣，从事房地产开发的企业是越来越多，截止2006年底,全市共有房地产开发企业202家,其中二级资质20家,三级资质48家，四级资质43家，暂定资质91家。房地产开发投资增长迅猛。2006年，全市房地产完成投资406亿元，同比增长1374，全市房地产投资增长最快的是2005和2006年，增长速度都超过了100，分别达到1698和1374,并且投资都超过了10亿以上。房地产开发规模不断扩大。2006年，全市房地产开发规模达到4983万平方米，同比增长70，全市房地产开发最快的是2005和2006年，分别比上一年增加了1525万平方米和1681万平方米。房地产竣工面积不断增加。2006年，全市房地产竣工面积达到17737万平方米，同比增长1491，随着我市2005年和2006年大规模的开发，未来几年的房地产竣工面积会较快增长。房地产销售面积不断增加。2006年全市销售面积达到239万平方米，增长最快的2005年和2006年，销售面积都超过了100万平方米。房地产价格稳步增长。由于我市房地产市场相当火爆，几乎开发出来楼盘都已售出，所以价格增长较快，尤其是2005年和2006年。目前东胜区市内的平均价格达到3400元，比2004年的平均价格翻了一番。二、市场需求分析（一）需求分析目前，东胜区房地产市场需求旺盛，主要表现在一是我市城镇居民收入的增加，需要改善现有的住宅质量。二是随着城镇化和工业化步伐的不断加快，越来越多的农民转移到城镇中和工业园区来。三是随着我市经济的发展，吸引了大量外来人口来我市投资和工作。四是随着房价的不断上涨，人们都有买涨不买跌的心态。五是由于银行利息比较低，房地产的价格增长幅度比较大，人们认为选择房地产投资是回报率很高的行业。第四章项目建设地点及建设条件一、项目建设地点鄂尔多斯东胜铁西新区西贸路西、中央路东、广场街南、城市绿化带北H31地块。二、项目建设条件东胜是鄂尔多斯市政治、经济、文化、科技、交通和信息中心，区域总面积2530平方公里，辖6镇1乡，6个街道办事处，1个经济技术开发区，总人口40万，蒙、汉、满、回等21个民族和睦相处。（一）自然条件东胜区地势西高东低。最高点在西部巴音傲包厢布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低点在东部塔拉壕乡红泥塔村，海拔1269米。东胜区属于温带大陆性气候，大陆度657703，主要受西北环流与极地冷空气的影响，气候特征为春季干旱，夏季温热，秋季凉爽，冬季寒冷。季度更替明显，冬长夏短，四季分明。（二）历史条件东胜历史悠久，民族文化源远流长。东胜不仅是世界蒙古民族文化保留最为完整的地区之一，也是中国草原文化与黄河文化相互交融最为完全的地区之一，这里拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址，有世界级保护湿地和国家级自然保护区泊江海子遗鸥自然保护区，是旅游度假、考古探奇的绝佳之地。东胜资源富集，区位优势明显。东胜地处有中国21世纪能源接续地之称的鄂尔多斯盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大。东胜区位优势明显，109、210国道在此交汇，包东、东苏高速公路、东康快速通道、包府公路，包神、东乌铁路贯穿市区，网通、电信、联通几大信息网络覆盖全境，以东胜为中心的交通网络和信息通讯网络已经形成。资源和区位优势为东胜扩大开放水平，提高招商引资能力，加快经济社会跨越式发展提供了重要保障。东胜城市建设日新月异，经济社会协调发展。遵循“抓城市建设就是抓经济建设”的思想，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，东胜不断加大城市建设力度，努力营造良好的人居环境、生产环境和发展环境。近年来，投资130多亿元用于城市建设，城区面积从156平方公里扩展到36平方公里，累计新建和改建道路80多条，人均公共绿地面积从61平方米增加到64平方米，人均道路面积从68平方米增加到164平方米，人均居住面积从15平方米增加到255平方米，城市日供水能力从12万吨增长到55万吨，城市积聚效应明显显现，城市人口迅速增加，城镇化率达到了92。按照“城乡统筹，三化互动”的发展思路，东胜积极推进城市化、工业化和农牧业产业化进程，目前已形成了以绒纺为主导，煤炭、高新材料、生物制药、酿造、林产品加工为主体的工业体系，第三产业发展迅猛，三产增加值占到了经济总量的50以上，一批新型农牧业产业化龙头企业正在崛起。2006年东胜区国民生产总值位187亿元，财政收入突破50亿元；城镇居民人均可支配收入14836元、农民人均纯收入5430元。全区生态建设取得显著成效，社会事业得到整体推进，人与自然实现和谐发展，经济社会呈现出了全面、协调、可持续发展的良好态势。先后荣获了全国星火西进示范县、全国百家科技工作试点县、全国民族团结先进集体，自治区科技先进市、自治区十佳星级文明城市等多项殊荣，2004年荣获西部开发贡献奖，同时被评为“西部投资环境最佳区”。2005年7月，又以全新的面貌通过了自治区七星级文明城市验收。面对全国上下竞相发展的新形势，按照自治区党委、政府提出的“有条件地区率先实现跨越式发展”的要求和市委、政府对东胜发展的期望，东胜区审时度势，超前构筑，提出了“四个领先、两个率先”的奋斗目标，在今后一个时期，东胜区将继续以科学发展观为指导，团结动员全区各级干部群众，积极投身东胜发展的具体实践，努力形成推进跨越式发展的巨大合力，全力构建“文明东胜、和谐东胜、平安东胜”。（三）基础设施条件1交通运输截止目前全区公路通车总里程达到1088公里，其中国道189公里，省道23公里，县乡村道路852公里（其中县道209公里，油路78公里）公路密度达到22公里/百平方公里，高于自治区和全市平均密度。已初步形成了以环城公路为中心，以国省干线为主骨架，以县乡公路为经络，公路铁路并进，调整快速贯通，环网相连的城市立体交通网。2邮电通信东胜区经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3电力本项目区电力供应充足，能够满足本项目的用电需求。（四）市政条件1给水工程本项目主要为日常生活用水，项目区城市供水管网布局基本完善。本项目用水由自来水公司统一供给，给水管线接口管径为DN225，给水可满足项目需要。2污水附近市政污水管网正在建设中，污水管线接口管径为DN300，建设后可满足项目需要，学校内污水收集后，经沼气池处理排入市政污水管网。3雨水市政雨水管线基本建成，接口管径为DN400，建设后可满足项目需求。4供电当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供10KV电源，分别接入内设置的10KV/630KVA箱式变电站。5供暖该区域在城市集中供热范围，一级市政热力管网热媒参数为供水温度130,回水温度70。6通信及有线电视通信及有线电视信号已具备接入条件。从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。第五章规划设计一、项目概况本项目规划用地43000平方米，总建筑面积为56195平方米。其中，社区道路建设用地5200平方米，绿化用地5600平方米。本项目工程拟建7栋三层住宅、6栋四层住宅、5栋六层住宅，共计18栋多层住宅楼和1栋配套公建楼，地下一层为汽车库。项目总投资人民币280975万元。以现代手法进行建筑造型设计，力求创造典雅、明快、简洁、阳光的小区形象。墙面以白色涂料与浅黄色面砖和石材为主，局部以浅咖啡色面砖加以点缀。窗采用低窗台设计，局部采用幕墙形式，配以深色金属窗框，尽可能将小区优美环境引入室内，又使建筑更显精致。二、主要经济技术指标总用地面积43000总建筑面积56195地上建筑面积38165地下建筑面积18030住宅建筑面积35921公共建筑面积2244建筑密度22容积率089住宅毛密度/公顷8354居住户数户86户均人口人/户6居住人口人516人口毛密度人/公顷120绿化率35每户停车位辆/户263三、建设期限本项目建设期限为2年。完成可行性研究报告的编制、项目论证、申请立项、项目审批、土建及安装工程，2010年建成投入使用。四、项目建设进度计划按照国家基本建设程序，该项目按以下几个阶段进行实施项目准备阶段项目建议书、可行性研究、批准立项、资金筹措；项目实施阶段折迁、勘察、设计、工程招投标、设备采购、绿化建设；项目完成阶段竣工验收。五、项目管理（一）建设期管理为保证工程质量，节约建设投资，缩短建设周期，尽快发挥投资效益，根措国家有关部门政策，本项目实施项目法人责任制、项目资本金制、工程招投标制、工程质量监督管理制、项目环境监督管理制等制度的建设和建设项目的前期工作。成立项目管理小组，负责本项目内一切建设、运营和管理事务。内部实行严格的管理和明确的分工，其主要职责为行政管理部门负责日常行政工作及项目执行单位的接待与联络工作，组织项目的招投标工作；计划财务部门主要负责项目的财务计划和实施计划安排，与项目执行单位办理合同协议等手续，以及资金的使用安排和收支手续；施工管理部门主要负责项目土建与安装施工的协调与指挥，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；设备材料管理部门主要负责项目材料的订购、采购、保管及调拨等项工作；技术管理部主要负责项目的技术文件、技术档案的管理工作，主持设计图纸的审核、处理有关技术问题及组织职工的专业技术培训、技术考核等工作。（二）社区环境管理1本项目位于鄂尔多斯市铁西区，交通便利，易达性好。2社区按主管部门规定要求进行绿化，地面平整、硬化，没有裸露地面。3按照电力公司安装设计部门建议，社区未来的供电将由原变电站直接提供，同时在社区设立若干变电房，能够满足社区未来住户和商业的用电需要。4按照燃气公司设计部门建议，社区未来的天然气将直接由规划道路两侧的供气干管接入，同时在社区内部设立若干调压房，能够满足社区未来住户和商业的燃气需要。5在综合分析市政统一供暖、独立燃气锅炉采暖，电热膜和地下温泉采暖的优劣、成本和条件的基础上，初步确定使用社区内部设立的热转换站向社区的住户提供统一的热水采取热源。6社区的纯净水将直接由规划道路两侧的市政供水干管提供，并在社区内部设立若干管理用房，同时为了提高社区住户的生活质量，考虑采用净水设备，在中央绿地四周布置能供直接饮用的饮水器，吸引人们走出户外，增进交流，营造一种“亲水、亲树、亲人”的和谐氛围。7社区的排水将通过市政地下污水管线排入就近的污术处理厂。8社区内设有专用机动车停车场，停车场面积满足住户需要。9社区内清洁卫生，未有影响环境的污染源。10本项目的主体建筑为正式建筑，严格按照JGJ48建筑设计规范的要求设计建设。11社区内的建筑物内设有良好的采光、照明设施，空间宽敞、明亮、整洁，地面全部按照要求坚固、平整、清洁、防滑。12建筑物设有通道，通道最小净宽度严格按照JGJ4888中328的规定设计。通道不得堆放任何物品，保证通行顺畅和疏散迅速。13配备专人打扫卫生，保持地面清洁，并在项目区设垃圾桶。14社区内设立医务室，以方便社区的居民为己任，为社区内的居民提供医疗服务。15社区内设立便民超市，为居民提供方便。16社区内设立社区花园，美化环境，为社区内的住户提供休闲娱乐的场所。17社区内设物业公司，为社区内的居民提供全方位的物业服务。18社区内设立幼儿园，为居住户提供方便。（三）消防安全管理1本项目的建筑严格按照GBJL6建筑设计防火规范的要求，报送公安消防机构审核和验收。2严格按照GBL5630消防安全标志设置要求。配备消防安全通道，配备各种明显规范的消防标志。3根据国家有关规定要求，配备消防设施，包括消防栓、灭火器，报消防主管部门检验。4对社区内的经营人员、管理人员、工作人员包括家政服务员定期进行消防知识和技能培训，并掌握灭火器材使用方法，做好培训记录。5对消防设施进行定期检查记录。6在消防通道、疏散通道以及消防隔断下，消防灭火器材周围不堆放物品，不影响消防设施和器材的使用。7按照消防法规要求设立消防组织，责任落实到人头。8设立火灾应急预案，并定期演练，保持随时启动和安全有效运转。9施工使用明火履行相关手续和采取相应安全措施。10严禁将易燃性、易爆性物品带进入社区。11电梯等大型电器设备申请检验，并取得验收合格证书。12定期检查并维护电路、用电没施，做好检查记录。13建立健全保安防范组织、制度。14设立社区治安和消防值班室，并配备专人24小时值班，避免意外事故发生。15设立对社区内的电子监控设施，保证住户的生命财产安全。16配备专职保安人员。17对保安人员进行专业培训，持证上岗。18配备标志明显的紧急疏散通道、安全出口。19配备应急照明设施。20配备应急突发事件预案，保证可以迅速启动。21严格按照多层建筑承重及堆放高度要求，对物品进行堆放。22配备烟感报警、自动喷淋灭火装置，并保证处于良好状态。（四）物业服务管理1服务性收费符合国家价格管理的有关规定。2社区内的物业工作管理人员佩带胸卡，统一着装。3设立物业服务台，为住户提供咨询和物业服务。4各功能区标识清晰醒目，使用汉字要用简体字，设计制作规范。5设立信息台、信息展示板或广播，公示气候、交通信息，为住户提供方便。6建立住户投诉制度，并设立专门的投诉接待处理部门，处理消费者投诉意见和交易纠纷，并记录备案。7公示投诉处理结果。8配备电子显示屏幕，随时发布有关信息。9建立本社区的网站，利用网页提供供求信息、价格信息服务。六、项目建设方案（一）社区道路工程1设计采用规范（1）诚市道路设计规范（CJJ3790）；（2）方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范（JGJ5088）；（3）城市道路交通规划设计规范（GB56022095）；（4）公路路基设汁规范（JTJ01395）；（5）公路工程抗震设计规范JTJ00489；（6）道路交通标志和标线（GB57681999）；（7）城市道路绿化规划与设计规范（CJJ7597）；（8）城市道路照明设计标准（CJJ4591）。2设计概要（1）主要技术标准道路红线宽度24M；计算行车速度15KM/H30KM/H；最大纵坡15；路面结构类型沥青混凝土路面；设计年限10年。（2）道路标准横断面道路名称红线宽度横断面形式人行道车行道人行道24M一块板451545人行道车行道人行道20M一块板55955人行道车行道人行道园区其他道路14M一块板25925（3）道路平面设计设计道路平面线形为直线，硫定道路中心线的位置，设计起点。工程设计路中线遵照规划路中线，即由规划桩控制。（4）纵断面设计本工程连接点高程按相关控制性详细规划确定。（5）路基设计道路设计标高为道路中心线路面标高，路基施工标高为设计标高减去原地面标高。填方路基边坡按115施工，挖方路基边坡按11施工，以后施工道路红线外5M绿化带时，放缓边坡与街坊顺接。路基压实采用重型击实标准，路基压实度要求挖方030CM压实度95填方080CM压实度9580CM以下压实度95（6）路面设计根据道路等等级、性质、交通量，结合本地自然条件、施工条件等因素，道路路面可以分为沥青混凝土路面和水泥路面，二者比较如下项目内容结构组成优点缺点水泥混凝土路面20CM硂面层15CM（6）水泥稳定级配砂砾层15CM灰土基础1强度高2稳定性好3耐久性好，使用年限长（2030年）4养护费用少，经济效益高；5有利于夜间行车；6抗水浸、油浸性能好。1对水泥和水的需要量大；2有纵横接缝，施工工艺较复杂，行车平稳性、舒适度较差；3开放交通较迟，工期长；4路面破损后不易修复。沥青混凝土路面5CM中粒式沥青硂8CM粗粒式沥青硂20CM（6）水泥稳定级配砂砾层20CM（12）石灰土基础。1表面平整、无接缝；2行车平稳舒适；3震动小、噪音低；4施工期短；5养护维修简便，适宜于分期修复；6路间破损后易修复。1抗弯强度低；2低温状态，需设防冻层；3温度高时，易产生波浪、拥包；4使用年限较短，15年以下。以上两个方案经济比较上差不多，水泥路面略高，因此，主要进行技术比较选择。技术比较结果，沥青路面优于水泥路面。故本可研选择沥青路面作为推荐方案。机动车道3CM厚细粒式沥青硂7CM厚粗粒式沥青硂18CM厚水泥稳定级配碎石18CM厚石灰粉煤灰沙砾18CM厚石灰土路面结构总厚度为64CM非机动车道3CM中粒式沥青混凝土5CM粗粒式沥青混凝土20CM水混稳定沙砾30CM天然沙砾路面结构总厚度为58CM人行道5CMC30混凝土预制彩砖2CMM75水泥砂浆15CM12石灰土（7）施工注意事项施工前应彻底清除道路基底杂物、垃圾，并在填筑前进行压实。道路红线距两侧建筑物距离较近，施工时应注意以下适宜道路工程施工时应注意采取措施，尽可能减少对居民的影响；路堑段应注意过街市政管线的妥善处理及建筑物基础的保护问题，发现问题及时提出；上面层细粒式沥青混凝土必须采用级密级配沥青混凝土；水泥石灰综合稳定沙砾基层上必须浇晒透层沥青，初估用为09升/平方米，施工用量应该试晒后确定；施工中应严格按照相关规范进行施工，注意道路结构变化路的施工；施工时若发生未预计情况，请及时与设计地方及监理方联系，建设方或监理方主持共同协商解决。（8）施工验收及质量评定标准沥青路面施工及验收规范（GB5009296）；城市道路路基工程施工及验收规范（CJJ4487）；城市道路工程质量检验评估标准（CJJL90）；（二）给水网络工程1给水管道设计原则（1）给水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际给水量的增加。（2）给水量按其服务面积及比流量确定，给水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，使其敷设在冰冻线以下，并尽量避免穿越障碍物。（4）管网计算，根据设区规划供水情况，在各节点进行流量分配、根据管道流量选择管径，计算管道水头损失及摩阻。（5）管网规划和没计适当超前，并充分考虑远近期的结合。2给水管道的设计（1）给水量本工程设计最高日用水量为720M3/D，最大时用水量450M3/H，设计给水管道主干管近期水量设计，按远期水量校核，以保证近期水量的最小流速。（2）管道水力计算QMAXQSK式中QMAX给水管道设计流量（L/S）QS给水管道平均流量（L/S）K给水总变化系数，近期K14，远期K13，给水管道设计流速V12MS，根据各节点流量利用确定各管道管径D，查水量计算表计算各管道水头损失及摩阻，从而校核给水起点水压是否满足最不利点服务水头的供水要求。给水管道流速在0812MS之间按照城市规划的总体要求及消防用水规范要求确定最小给水管道。管径不小于DNL50MM。（3）给水管线竖向高程设计给水管线的竖向高程设计的原则是使本规划区域内的供水量的水量、水压要求最大限度的得到满足，且管道敷土厚度最小。根据实际情况，给水管道沿设计道路坡度敷设，且敷设在最大冻土深度18米以下。（4）给水管道管材的选用在给水工程中管道投资占工程投资的比重很大，且因管材选择不当造成事故或增加不必要的投资的实例较多，所以，在管材选择时，必须结合工程的实际情况，综合考虑管材的技术性能及主要特性，根据国内的生产、使用情况，洪水安全性、经济合理性、维护管理方便等因素进行分析确定。目前，国内使用较多且可适用于本工程的的几种管材为钢管、球星铸铁管、预应力钢筋砼管、PCCP管、玻璃钢夹砂管和高密度塑料管（UPVC）。根据供水工程的实际情况及本工程各管道压力计算结果，在保证供水安全的前提条件下，选用国家大力推广使用的新型、节能、综合造价低的管材即高密度的UPVC管，管材工作压力为06MPA级。UPVC管具有较好的水流条件，粗糙度小，相同管径条件下，过水能力大，重量轻。施工维修力便，综合造价低，使用寿命长等优点。（5）给水管道附属构筑物设计在主干道与次要支管交接时设置阀门，且阀门设置在支管上，并设阀门井。在输水管线的隆起处设置排气阀并设阀气阀井。在管线的最低点设置排水阀级阀井门。灭火栓设置的最大距离不超过120米，并设阀门井。（三）排污、排水管网系统工程本工程按鄂尔多斯市城市总体规划的污水管道总体布局确定。依据给排水设计规范有关规定进行设计。1污水管道没计原则（1）污水管道按近期规划服务面积布置，水量规模按远期规模设计，并充分考虑实际污水量的增长情况。（2）污水量按其服务面积及比流量确定，污水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取。（3）尽量利用现有地形条件铺设管道，以减少埋深及泵的提升，并尽量避免穿越障碍物。（4）按地势划分区域，并与规划协调衔接。（5）污水管网的设置，尽量采取自流形式。（6）管网计算，应考虑是否有传输流量，并统筹安排污水主管和污水提升泵站的位置，做到干管距离最短。（7）管网规划和设计适当超前，并充分考虑远近期结合。2污水收集管道设计（1）污水量据预测规划区域内污水量约为700M2D，设计污水管道主干管按远期水量设计，按近期水量校核，以保证近期不淤流运的要求。（2）管道水力计算QMAXQSK式中QMAX一一排水管道设计流量LSQS一一排水管道平均流量LSK一一排水总变化系数，近期K142，远期K131，式中V流速（M/S）1水力坡降R水力半径MRA/PP湿周MN粗糙系数取0013为了保证管道不淤、流速不小于006MS。（3）管道起点埋深污水干道的敷设要考虑支管接入的可能性，另根据当地冻土深度，地下水位情况，本设计确定管道起点覆土15M。（4）污水管线竖向高程设计污水管线竖问标高的确定原则为能将本流域范围内最远点的污水接入本工程项目管线内，污水管道在满足最小坡度要求前提下尽量沿地形坡度敷设，不同管径管道连接处，一般采用管底平接。（5）污水管道管材的选用排水管渠必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压，外部荷载包括土壤的重量静荷载，以及由于车辆运行所造成的动荷载，压力管及倒虹管一般要考虑内部水压。自流管道发生淤塞或污水管渠系统的检查井充水时，也可能引起内部水压。此外，为了保证排水管道在运输和施工中不致破裂，管道必须具有足够的强度。目前用于污水管道的管村有钢管、钢筋混凝土管、排水UPVC管、PE管和玻璃钢夹砂管，现就各种排水管材的优缺点比较如下混凝土管和钢筋混凝土管混凝土管和钢筋混凝土管具有便于就地取材、制造方便（可在专门的工厂预制，也可在现场浇制、价格低廉等优点、非常适合于用作排除城市污水和雨水。混凝土管和钢筋混凝土管虽具有抵抗酸、碱蚀性及抗渗性能稍差，管节短、接头多、施工相对复杂的缺点，但结合工程实际，该种管材的性能价格比优点更为突出。排水UPVC管排水UPVC管具有质量轻、运输方便、内壁光滑、输水量大，材质卫生、对水质无污染，耐腐蚀、使用寿命长，水密性好等优点。但该种管材抗冲击、振动能力较差（尤其管径较大时），价格也较混凝土管高，结合本地实际情况，该种管材不适合用作本工程的城市排水管道。PE管聚乙烯管具有柔顺性好，抗冲击、抗地震、抗磨损性能好，寿命长、抗腐蚀、卫生性能好、管壁光滑、输送能力大、重量轻、方便施工等优点，但造价较高。玻璃钢夹砂管玻璃钢夹砂管具有耐腐蚀、耐热、抗冻性好、轻质高强、摩阻力小、运输安装方便、寿命长等诸多优点，但单价高，尤其是大管径管道单价高于钢筋砼管几倍，常用作承压供水管道。经过管材的性能及价格因素的比较，混凝土管和钢筋混凝土管价格低廉、便于就地取材、加工制作方便，适合用作城市污水和雨水管道；为节省工程总投资，选用价格低廉的混凝上管和钢筋混凝土管较为适宜。在局部地质条件较差地段，或其他特殊情况下如倒虹管、可以考虑采用钢管或其他管材，以方便施工，延长管网的使用寿命。（四）热力工程1设计依据（1）城市热力网设计规范CJJ3490；（2）城镇直埋供热管道工程技术规程；（3）管道规划给定管位。（4）供热参数及热负荷指标供热参数供水温度95回水温度70设计压力10MPA热负荷指标居住建筑80WM22供热设计原则1坚持热力规划的原则，以适应不同附段的不同项目的采暖需求。（2）注重供热集约化，提倡高温水供热，提高供热效益。（3）重视环境建设和工程的结合，实行发展建设与环境保护协调发展的原则。（4）注重结合其他基础设施建设，注重与之配套建设。（5）科学设计、合理布局节约用地和合理用地，提高其经济环境效益。3管线走向及敷设方式（1）管线走向根据规划要求，结合热源及联网运行的特点布置（2）敷设方式管网敷设方式原则上采取直埋敷设；网管补偿方式采用全埋防腐型直埋波纹补偿器；阀门检查井的设置按主干管平面长每相隔115KM处设置一座，在主分干管及小区入口处设置关断阀井，根据地形及管网布置情况，接需要设置，大约相距500CM左右设置一座。4管网附件选择与设置（1）管材管道公称直径200MM，采用螺旋缝焊接钢管，材质P235A。管道公称直径200MM，采用无缝钢管，材质为30号钢（2）管道附件热水管网上的关断阀门，均采用公称压力16MPA，耐温150的金属硬密封三偏心蝶阀，阀门与管道采用焊接连接，直埋热水管道上的补偿器均采用全埋防腐型直埋波纹补偿器，以减少补偿器检查井的设置，节省占地和投资，管道的弯头、三通、变径管采用等材、等径的标准热压弯头和标准三通，弯头弯曲半径R25D，三通为加强三通。5管道的防腐及保温热水直埋管道全部采用夹克式预制直埋保温管，保温材料采用聚氨酯，外护采用高密厦聚乙烯套管，并做到三位一体。直埋式预制保温管较之传统的各类保温管材具有十分突出的优点1保温性能好，热损失仅传统管材的25，长期运行可节约大量能源。2具有很强的防水和耐腐蚀能力，不需敷设管沟，可直接埋入地下或水中，施工便捷迅速，寿命期内综合造价低。3在低温条件下也具有良好的耐腐蚀和耐冲击性，可直接掩埋入冻土层。4正确的安装和使用可使管网的维修费用极低，使用寿命达30年。（五）燃气管道设计1城镇燃气设计规范；2道路规划图3设计概要1管网设计压力04MPA2管网布置采用支状管网供气，根据规划主干线DN350，每路分支管有DN350、DNL50。4管材及防腐1管材目前，我国天然气输送管线经常使用的材质有以下几种螺旋双面缝埋弧焊接钢管、热镀锌水煤气钢管、铸铁管、PE管等，这几种管材在我国生产的历史比较长。使用范围广，具有一定的生产能力，而且价格适中。本工程结合管道的输送压力，经过比较，在保证工程质量的前提下，确定本工程所采用的管道材质为L360、中、低压燃气管道，管径DN200的管道采用螺旋双面埋弧焊接钢管材质为Q235B，管径DS200管道采用水煤气输送管道。2管道防腐目前作为埋地管道外防腐涂层主要有沥青、溶结环氧粉末，环氧煤沥青冷缠带，聚乙烯三层复合结构等几种形式。石油沥青玻璃布绝缘防腐机械物理性能比较差，使用寿命短，有毒作业，污染环境。溶结环氧粉末不耐运输中的磕碰，聚乙烯三层复合结构防腐涂层对钢管粘结力高、聚乙烯材料抗冲击性能好，使用寿命长，即使聚乙烯外层磨损，里层的溶接无氧粉末也能起到一定的防腐作用，但综合造价较贵。还氧煤沥青冷缠带为高性能防腐涂料，涂层光滑、致密、坚硬、粘结力强，刚盐碱，耐海水、耐土壤微生物腐蚀，防腐层性能较稳定，使用寿命长，现场异地施工方便，可以半机械化或手工施工，无污染，价格低廉。本工程综合考虑当地环境和土壤性质、防腐材料性能、使用寿命及工程投资等方面因素，选择环氧煤沥青冷缠带加强级防腐。（六）电力、照明、电信工程1设计原则依据城市道路照明设计标准GJJ4591，电缆敷设运行规程，设计采用新技术和新型电气材料使用电更安全可靠。2用电负荷及符合等级照明电源电压等级为380220伏三向四线制，用电总容量为L75KW，其中道路照明100KW，居民用电照明75KW。根据负荷性质分析，用电负荷为三类用电负荷。3电源电源为双回路10KW或环网供电，由就近10KW开闭所引来，具体引入方式由当地供电部门负责。4变配电方案在每条道路中段道路外侧设一体化组合户外箱式变电站，变压器外壳与箱变为同一箱体，变压器采用自然风冷，散热片在箱体外，箱体结构紧凑，防腐防尘。高压侧采用转换式高压4位置负荷开关，双熔断器保护，并设避雷器保护，变压器高低压侧端子直接进高低压室，外引电缆采用肘形电缆插头，变压器低压设15个出口回路，每个出口设自动空气开关保护，路灯通过交流接触器启动。计量采用高工低计，在箱变低压侧设电度表计量电能，并设电流和电压表，显示工作状态。5社区照明社区平均照度为10LX均匀变05，照明电源为380220伏，三相四线制，每一回路采用三相间隔配电。社区路灯照明采用单杆双挑灯杆高度为9米，灯具功率为250WL75W，道路两侧对应布置，照明线路中心距道牙石08米，灯杆采用热镀锌钢灯杆，灯杆间距为35米左右。灯具控制采用单灯节能方式，每一灯具加装节能定时器4小时和专用节能镇流器，每晚开灯照明后经延时全光照明4小时后自动转入减压190伏左右减光照明阶段，路灯控制共设置3种方式供运行选择手动主要用于调试和路灯检修时使用，智能钟控采用天文时钟根据所处地区经纬度和季节控制存储的日出日落时间自动设定并控制日出日落时间自动设定并控制路灯启停是主要控制方式，光电控制及接力运动以光电管检测天光的自然度为依据控制路灯启闭，因易受干扰和产品调试的离散性控制精度较低可做为辅助控制方式，远动接点可用于接力控制或微机远传信号接入。全夜灯和半夜灯的控制由智能钟控器作用于主回路的变频调压装置进行全路的减光节能操作，避免间隔关灯造成的斑马效应。6防雷与接地保护为保证变压器及高压设备免遭雷击，10KV电源进线处装设避雷器一组，做过电压保护。变压器为中性点直接接地系统7道路电力外线工程电力电缆线路设于道路东侧人行道下面，采用电缆沟敷设方式，电缆沟内孔尺寸为宽X深1200X1000MM，电缆沟纵坡与道路纵坡一致，电缆沟敷土不小于300MM。电力敷设过路管采用钢管，管缝用中砂填充，直线段每隔100米左右，转弯，分支处设置入孔井。电缆沟中电缆支架为角钢支架，支架间距为800MM，电缆支架双侧布置。路灯配线采用VV221KV5X25MM2电力电缆。8道路电信工程本工程电信管线采用多孔水泥管，管道纵坡与道路纵坡一致，管道敷土不小于600MM，电信过路管采用钢管，管缝用中砂填充。直线段每隔100米左右，转弯，分支处设入孔井，通信管道穿越进出口应加保护。（七）绿化工程1设计原则坚持“方便、安全、整洁、环保”，从改善城市小气候，能充分发挥小区功能出发，通过建设高品位、高质量的绿化空间环境，创造一个舒适、美观、休闲、有益于身心健康、充满活力的城市人居生态景观。本项绿化设计对树种选择遵循“因地制宜、适地种树”的原则。2社区绿化建设（1）绿化配置以植物群落为主，兼顾草坪。现代化的住宅小区，植物群落是绿色空间环境的基础，植物景观是绿色的主体，因此，应以乔木、灌木、草本花卉、藤本植物来有机结合，根据它们的种类和习性的相似性组成层次丰富而不芜杂，适合该地自然环境条件的人工园林植物群落，以发挥最佳生态效益。从园林植物的改善环境功能和叶面积指数关系入手，换算出城市最佳生态效益结构为乔木灌木草含地被、绿篱，种植结构其比例为乔木灌木笋绿地L62029，含义是29M2的绿地中，应有乔木L林，灌木不合绿篱6株，草含地被植物、绿篱20M2。这种种植结构可创造最佳生态效益，既节省土地，又在环境生态效益上产生最佳效果。（2）绿化布局的集中与分散。本项目注重居民的交流、运动和休息，围绕小区绿地这一共享空间，组织些有益的户外活动，丰富小区居民生活，密切人际关系，规划设计昨考虑集中的中心绿地。但过度集中的中心绿地环境难以安静，感觉空旷，人员往来也复杂，在实际生活管理也不甚方便，无形中同小区内大多住户之间拉开距离。为了解决这一矛盾，在绿地设计中还应考虑设计一些分散的团块绿地，形成一些相对安静的空间，利于小区住户休息和生活。（3）绿化设计的实用性和艺术性。住宅小区绿化不同于公园设计，在住宅小区的设计中要注重实用功效和美学艺术。本项目以自然为主轴，体现人的情感与文化品位取向的生态化人居环境，因而在景观效果表达上结合人文内涵，创造出充满情趣的生活空间。在规划设计中，充分考虑居民要求，满足小孩嬉戏、老人活动、品茶、下棋以及居民体育锻练、健身等。第六章环保、消防、安全影响评价一、环境保护（一）设计依据中华人民共和国环保法建设项目环保设计规定（87）国环字002号地面和环境质量标准（GB574995）污水综合排放标准（GB897895）（二）环境影响分析1项目施工期对环境的主要影响项目施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要为噪声、扬尘、固体废渣和施工冲洗废水。项目施工期间将产生大量的废渣和施工队伍的生活垃圾，扬尘成为主要污染因素，由于施工面积大，在气候干燥、风力较大的季节，易尘土飞扬，污染空气，影响大气环境质量。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用挖掘机、搅拌机、振动棒等。上述因素将影响项目区周边的噪声环境和空气环境质量。因此在项目施工中应加强项目环境管理，加强对施工人员环保意识的宣传教育，注意文明施工，将各种对环境的负面影响降到最低程度。该项目开发建设对环境影响主要是施工噪声、扬尘、建筑垃圾对周围民众的干扰，虽然工期有限，同样会给环境带来一定影响。通过加强施工环境管理，使施工期的环境影响降到最少。2项目运营期对环境的主要影响运营期对环境的影响主要是生活污水和生活垃圾。废水排放主要为冲厕、下水道废水等生活污水，生活污水经化粪池处理后排入市政管网。生活垃圾主要以小区居民日常生活垃圾为主，要求对生活垃圾集中处理，并清运到东胜区环卫局指定的建筑固废倾倒场。（三）环境保护措施项目采用集中供热，不增加锅炉大气污染源。固体废物处理包括建筑垃圾和生活垃圾，采取集中堆放及时清理，外运到东胜区环卫局指定的建筑固废倾倒场。废水处理施工人员进入现场后，在建设临时设施后，设置沉淀池处理后排放池，临时厕所等处理设施。施工机械冲洗水经沉淀池处理后排放，生活污水等经沉淀后排入排水管网。噪音处理噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪音。在设备选型时采用低噪音设备，并配减震装置，必要时采用隔音建筑材料。施工中的环境保护施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。对粉尘拟采取喷水降尘，同时在周围种植花草和树木，从而减少空气污染和美化环境。此外,根据环境保护法的原则,在基建中遵守“三同时”的原则，使环境工程与建设工程同