（房地产）项目开发指导书

模板项目开发指导书1相关说明1）根据本计划，由工程分管领导组织编制更具操作性的项目总体节点计划和项目总体计划。（参见项目总体计划管理流程）2）项目开发指导书由项目发展小组负责组织汇编2项目范围与管理目标21产品范围说明占地面积容积率建筑面积XX项目住宅商业会所公建架空层地下室一期二期三期说明性文字22管理范围说明23项目的经营管理目标231利润分期实现表232进度、成本、质量管理目标见24各章。233风险管理目标提前识别项目面临的运作管理风险，分析其发生的可能性及可能的后果，制定应对预案，并在风险发生时给予及时处理。详细的风险管理内容见5章。3进度管理重要说明项目开发进度控制性里程碑的制订及调整流程为工程管理部召集各专业部门制订总裁办公会审议通过总裁审批。31一期进度控制目标（XXXXXX审批生效）311制定一期进度控制目标的前提条件说明1项目进度控制目标的改变往往是因为项目管理原默认前提条件的变化引起的，因此本处应清晰描述出所有的重要的前提条件。本处不描述风险或者不可抗力。例桩基提前开工主体采用费率招标外墙涂料采用吊篮施工绿化说明2每次计划变更后，应更新本说明。应至少包括如下方面1上一版计划相比，计划变更的内容说明。2项目开发关键路径的描述。3项目管理过程中一些非常规措施的说明。4从交付角度对销售配合范围及内容的详细说明。312一期进度控制性里程碑序号工作内容开始时间结束时间执行责任部门备注需要着重说明的其它过程节点时间1市场定位确定营销部2设计总体方案确定设计管理部3完成正式施工图设计规划设计部例如基础施工图4基础施工项目部5建设局公开定标工程部6工程进度达到预售条件注具体项目计划中可以用实际的工作节点代替，如全部封顶；某栋23层等项目部例如内部认购7正式开盘销售营销部8竣工验收工程部9入伙客户服务部10办理首批小业主房地产证客户服务部32二期进度控制性里程碑33成本管理34总体管理目标项目三期合计XX1期XX2期XX3期总成本（万元）可售面积（M2）单位成本项目成本单位元/M2）其中地价成本（万元）建安成本项目管理费营销费用单位物业基金利息表格说明此处表格为模板。所列成本数据统计口径进行说明。4建安成本分项管理目标序号项目名称三期合计1期2期3期建筑面积（M2）1（单位万元）开发前期准备费2主体建筑工程费3主体安装工程费4社区管网工程费5园林环境工程费6配套设施费7建安成本合计41成本管理措施411设计阶段412土方与基础工程413主体工程414装修工程415给排水、燃气416材料、设备、工程招标5质量管理51产品质量要求项目单位XX1期XX2期XX3期裂缝土建渗漏给排水土建、装修工程部品质量（橱柜、洁具等）电器工程工程质量其他（煤气、公共部分等）次/户52质量管理措施521事前控制1）图纸会审2）施工前对易裂易漏部位的材料控制3）材料做法4）节点做法522事中控制523事后控制6项目风险管理本处内容应在每月的项目现场办公会上摘要进行审视并完善预防/应对措施序号风险内容可能后果风险系数预防/应对方案1因山地建筑及地质复杂，图纸质量不高及不完善2一期图纸推后40天，销售时间不变，工程较紧。3因设计问题出现设计与施工配合问题4外立面及室内装修材料选样慢5招投标方面风险较大。项目公开招标，只要有资格的施工单位都可以参加投标67891011备注风险系数根据相对可能性填写高、中、低三档即可7下级计划编制时间表具体专业计划及管理部门、责任人序号专业计划管理部门要求完成时间现状11期