成都物业管理市场调研报告

成都物业管理市场调研报告调查研究报告目录房地产E网/FDCEW4/范文吧范文第一部分、成都物业行业发展研究一、成都物业概况二、成都物业发展趋势三、成都与沿海物业行业差距分析（一）、市场化的差距（二）、社会化的差距（三）、专业化的差距四、高端物业与普通物业对比分析五、成都物业收费价格与盈利空间六、成都招投标市场现状七、写字楼物业与住宅物业盈利异同点研究八、成都地区物业需求分析（一）、住宅物业市场（二）、商业物业市场第二部分、物业企业研究一、领先物管企业服务模式研究二、成都部分物业企业研究分析（一）、部分领先企业列举（二）、抽样楼盘物业调查、住宅物业、写字楼物业三、典型企业对比研究分析（一）、万科物业（二）、中海物业（三）、比较研究第一部分、成都物业行业发展研究一、成都物业概况数量根据成都物业协会的数据，截止目前成都市的物业管理公司数量917家，从业人员82万。已有2712个物业项目实施了物业管理,总建筑面积达951245万；其中，住宅项目2012个，总建筑面积达76048万，受益住户2959万人。但与此同时，整个物业的管理覆盖率却不到60，远远低于物业行业起步早、行业较发达的深圳的95，一方面可看出成都市的物业与发达地区还存在较大差距，但另一方面也证明了成都物业市场的巨大潜力。结构根据统计，在成都市目前具有资质的家917家物业企业当中，具有一级资质的物业企业数量为9家，二级资质的数量为61家，其他的为三级资质。可见，高品质、高资质的大型物业企业在成都还是凤毛菱角，仅占到总数的1左右，而绝大部分仍然属于以普通住宅小区为服务对象的中小型物业企业。二、成都2007年物业发展趋势成都的物业管理始于上世纪九十年代，经过十余年的发展，成都物业管理行业得到了迅速发展，活动领域不断得到拓展和延伸。从为业主和使用人提供安全整洁舒适方便的服务到确立房屋及设施设备管理是物业管理活动领域中心内容；从目标控制到以贯彻ISO9000标准为标志的过程控制的物业管理活动控制方式的转变，成都的物业管理整体水平的进步有目共睹。结合我国发达地区物业行业的发展趋势，2007年成都的物业管理将会出现如下变化。（一）、法规政策趋于完善2007年，成都市物业管理条例将颁布实施，与之相配套的政府规章、规范性文件也将相继出台，如新建住宅物业交付使用监督、新建住宅物业配套设施基本条件、业主大会监督管理、物业管理档案管理、物业服务收费、物业管理信用建设以及完善居民自治关系的业主（临时）公约、业主大会和业主委员会会议及规则、（前期）物业服务合同的示范文本等。物业管理法规政策体系将进一步完善，物业管理发展的政策环境将进一步优化。（二）、物业管理行业质量将大幅度上涨，物业服务企业的数量将呈下降趋势随着物业管理行业市场分工的进一步完善，更多的品牌企业走向责任服务，将公司依（前期）物业服务合同承担的环境卫生、绿化、公共秩序维护及共用部位、共用设施设备维修养护等专项服务，分包给社会专业公司来做，一方面可以大大降低管理成本，提高专业化服务质量；另一方面也使企业有更多精力致力于满足业主的多层次物业服务需求、经营决策和市场开发。同时，也催生更多的物业服务企业围绕物业走专、精、特、新的经营发展之路。另外，由于政府主管部门加强对物业服务企业资质的监督管理，严格控制市场准入以及物业管理招投标市场机制的不断规范发展，物业服务企业将面临重新洗牌，一部分不符合原定资质等级条件、服务质量不达标的企业将退出市场，物业服务企业数量在整体上呈下降趋势。（三）、招投标市场竞争秩序进一步规范通过进一步加强对物业管理招投标市场的监督管理，强化物业管理项目的物业服务需求条件，对物业服务潜在投标人的要求将更趋科学、合理，围标、串标、低价竞争等不规范现象将得到遏制；同时，进一步规范市场竞争秩序，发挥市场配置资源作用，使物业服务企业通过优胜劣汰，提高服务与质和水平。（四）、物业服务收费更加规范本着“质价相符”原则，物业公共性服务收费采取“菜单式收费模式”将会得到认同，即将物业公共性服务划分为物业共用部位和共用设施设备日常运行维护、绿化养护、环境卫生、秩序维护、电梯及增压水泵日常运行维护等部分，根据每一个部分制定相应的收费标准和服务标准，由合同双方当事人根据定价形式，在（前期）物业服务合同中具体约定，进一步体现物业服务收费的合理性，体现服务与消费之间的公平性。（五）、物业管理行业价格指数更加合理，物业服务标准更加规范随着物业管理覆盖面的扩大，物业服务水平的提高，物业服务中的物化劳动和活劳动的平均耗费，即物业服务中的相关技术、材料、人力的社会平均成本将趋于公开、透明，价格指数将更加合理。根据物业的不同类型（多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、工业厂房、学校等）及服务要求的不同情况，具体的物业服务标准将会被制定，从而进一步规范物业服务标准、收费标准等。（六）、物业服务从业人员的素质和专业性地位进一步提高从业人员经过培训、考试合格后，将取得由行业协会颁发的物业服务岗位培训合格证书，并将纳入全市物业管理专业人员统一管理（符合相关条件的，可纳入成都市物业管理专业人才库），进一步提高物业服务从业人员的素质和专业性地位，更好地解决物业管理因从业人员素质普遍偏低造成的物业服务水平低下问题，缓解当前困扰物业服务企业发展的人才匮乏瓶颈压力。（七）、物业管理行业诚信体系更加健全从今年2月1日起，对物业服务企业及其法定代表人、物业管理负责人、物业管理项目经理以及物业管理秩序维护员、维修养护员、绿化维护员、环境维护员、客户服务人员、策划人员等物业管理专业服务人员的信用档案已建立，其信用信息将通过房地产行业信用信息统一发布平台或其他方式向社会公开，企业及其从业人员的执业行为将受到社会监督，进而更加健全物业管理行业的诚信体系，强化公平诚信的行业理念。（八）、物业服务企业进驻和退出物业管理项目将更加趋于理性。根据相关规定，今后物业服务企业违反承接验收和项目退出规定的，将受到相应的处理。物业管理市场中的“昏进”、“盲出”现象将得到有效减少。（九）、业主大会的成立与运作更加规范业主大会成立的条件、业主大会成立的筹备、首次业主大会会议的投票权、业主大会的成立、业主大会会议的组织召开、业主大会会议的决定、业主委员会的组成、任期、换届与移交、业主委员会会议、业主委员会经费、业主委员会联席会议、业主委员会及其委员的法律责任等将会得到有效规范。（十）、郊区（市）县物业管理发展将更趋于规范随着成都房地产市场的扩展，郊区（市）县的房地产业迅速发展，其物业管理市场也逐渐繁荣和兴旺，更多的品牌企业陆续向郊区（市）县物业管理市场延伸。通过物业服务企业之间的市场竞争，以及品牌企业所带来的先进服务理念、高质量的服务水平和对业主正确观念的宣传引导，郊区（市）县物业管理发展将更趋于规范。三、成都与沿海物业行业差距分析目前，物业管理在成都已取得了长足的发展，但是物业管理在中国尤其是西部地区仍属于新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。尤其是伴随经济发展的南北不平衡，已造成了东南沿海地区与内地物业管理的巨大差距，这种差异表现在管理理念的差异、人员素质的差异等。概言之，表现在以下几方面（一）、市场化的差距经过调查发现，成都市目前的物业管理公司虽已经全部企业化，但其来源主要由四部分构成一是房管所改制成立的，如华昌物业。二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的，如新华物业。三是房地产开发企业自己组建成立的，如万科、中海等。第四类才是民营的、外资、合资的完全市场化物业管理公司。表面看，这已符合市场化的要求，但实际相差甚远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。成都的招投标制始于2006年，而相比沿海地区，深圳早在90年代初期就成立了招投标处，为物业行业引入竞争，上海也在99年6月实行招投标制。另外，市场化差距还表现在业主的交费观念上，物业管理虽然实行的是有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。但西部地区的部分业主仍对此表示无法理解，收费难仍然是众多物业管理尤其是普通物业管理中的普遍现象。（二）、社会化的差距物业管理公司必须接受全社会的参与和监督，因此业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展。但现实情况是成都的部分住宅小区业主委员会还存在业主大会的成立缺乏有效组织，运行困难，业主委员会与社区居委会的关系没有根本理顺，业主自律机制不完善等种种急需解决的问题。（三）、专业化的差距专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面成都地区与沿海发达地区相比还有较大差距，以上海为例，早在2000年，上海市房屋土地资源管理局就提出了把物业管理分成保障型、改善型和舒适型的分类管理模式，现又提倡物业管理的管理层与作业层分离，并率先在试点。2003年通过对物业管理专业化水平的抽样调查发现电梯由专业化队伍维修达到95以上；绿化由专业化队伍养护达到60以上；小区委托专业队伍保洁服务达到20左右。四、高端物业与普通物业对比分析成都地区高端与普通物业情况对比表高端物业普通物业服务对象公寓、别墅等高档社区的业主，以及甲级写字楼等高档商业物业普通住宅、写字楼业主主要业态商业用房、高档办公楼、写字楼、高档住宅小区一般住宅小区服务内容高档住宅的物业服务已不再集中在清洁、绿化,房管、保安等四大传统项目的经营和服务上，追求的是一种情调、感觉、文化，使业主产生一种情感上的归属，为业主提供“一站式”服务,让业主的办公,生活和娱乐不再有“后顾之忧”。商业用房、写字楼等物业服务则出现更多的增值类服务，服务内容更加多样化、个性化更多地局限于清洁、绿化,房管、保安等传统项目收费价格收费较高，写字楼1520元/平米/月，高档住宅2225元/平米/月，别墅2535元/平米/月较低，0812元/平米/月维护费用较高，尤其是工程设备上的维护较低通过调研我们发现，成都地区的高端与普通物业之间主要是在服务内容、建筑业态、服务对象、收费情况、维护费用等几方面存在着显著差异。尤其是在服务内容上，高端物业的服务内容更多样、更个性，如高档住宅物业中推出的家庭医疗健康服务、机票订购服务、业主运动会等；商业物业中推出的会议室租赁服务、同声传译服务等。普通物业则对个性化的服务要求不多，对传统的保安、保洁、绿化等基础服务要求较多。另外，国家目前对于高档与普通住宅并无严格的区分标准，因此对于高档与普通物业的区分则主要是从服务对象与收费价格上来区分，目前成都的高档住宅物业收费一般达到一般住宅的23倍。但与此同时，高端物业在对物业企业的硬件与软件要求上也要比普通物业严格的多，当然，其实现的盈利水平也自然要远高于普通物业。根据我们对高端物业的需求调查，我们发现，高档住宅的业主对特殊服务的需求并没有我们想象中的高。他们也同大多普通住宅的业主一样，更多关心的是一些比较传统的服务项目，如家庭保洁服务、电脑电器维修服务、管道疏通服务、订票服务等，而对于代理购物、私家花园看护、宠物代管等新兴服务并没有太多的需求。但这并不意味着高档物业就可以对类似服务有所忽略，相反经过调查发现，许多高档社区仍然会开设类似服务，以体现高档服务的个性化。高档社区需求量较大的服务项目服务项目管道疏通家庭保洁电脑电器维修老年人娱乐组织衣物干洗票务预定水暖电改造比例（）70655050454040五、成都物业收费价格与盈利空间通过访谈，我们大体得到了成都是目前物业服务的收费水平和各物业类型的盈利空间。很明显，中高端住宅物业和商业物业的收费要远高于普通住宅，赢利空间也较大。中档住宅的盈利水平一般在815，具体的盈利水平还要受物业公司的管理水平、管理规模、社区入住情况等多种因素影响。而普通住宅，只有达到约10万平米的大盘，才有少量利润空间。收费区间（元/平米/月）盈利空间（元/平米/月）写字楼152212高档住宅22250203普通住宅0812注此数据是经过访问各物业老总的信息整理而得六、成都招投标市场现状2006年4月，成都市诚信物业管理招投标服务中心宣告成立。自招投标中心成立至今，一共进行了182个开标、评标活动，目前是西部地区首家规模最大物业管理招投标中心。但同时经过对物业行业有关人士的走访，我们发现，目前各物业企业在获取新业务方面仍然存在较为严重的暗箱操作现象，尤其是在住宅物业方面，围标、串标等现象仍时有发生。成都目前的公开招投标市场不够透明，存在大量的开发商提前内定现象。写字楼等高端物业方面，公开招投标的情况则相对要公平一些，这主要是因为开发商更加注重物业公司的实力和品牌，期望能提升写字楼品质。通过对各物业企业的走访发现，物业企业在拓展业务方面一般是利用自己同开发商之间的人脉关系来获取新业务，某些企业则设有专门的市场公关部用以拓展业务。这也是目前成都物业招投标市场不规范的主要表现。七、写字楼物业与住宅物业盈利异同点研究（一）、住宅物业由于住宅物业主要是为广大业主服务的特点，因此就决定了其主要的盈利来源是向小区业主定期收取一定的服务费用。一般而言，中高档住宅物业由于增值服务多，盈利空间要大于普通物业。（二）、写字楼物业由于写字楼商业物业的特性和使用要求，决定了写字楼的盈利点有别于住宅物业，主要由以下几方面构成。1、物业管理费收入通常，这是商业物业的主要盈利点，租售率的高低直接影响着写字楼物业的收益。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作。否则，直接影响写字楼物业的收益。2、商务中心与前台的服务收入大型写字楼由于办公机构集中，商务繁忙，所以一般会提供各种商务服务项目的商务中心。写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。一般而言，较齐全的商务中心和前台提供的服务项目包括商务中心服务项目翻译服务，包括文件、合同等；秘书服务，包括各类文件处理；办公系统自动化服务；整套办公设备和人员配备服务；临时办公室租用服务；长话、传真、电信服务；商务会谈、会议安排服务；商务咨询、商务信息查询服务；客户外出期间保管、代转传真、信件等；邮件、邮包、快递等邮政服务；电脑、电视、录像、摄像、幻灯、手机租赁服务等；报刊、杂志订阅服务；客户电信设备代办、代装服务；文件、名片等印制服务；成批发放商业信函服务；报刊剪报服务；秘书培训服务等。前台服务项目问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；信件报刊收发、分拣、递送服务；个人行李搬运、寄存服务；出租汽车预约服务；提供旅游活动安排服务；航空机票订购、确认；全国及世界各地酒店预定服务；餐饮、文化体育节目票务安排；文娱活动安排及组织服务；外币兑换，代售磁卡，代售餐券；花卉代购、递送服务；洗衣、送衣服务；代购清洁物品服务；其他各种委托代办服务。3、其它收入如设备设施维修，停车管理费等。（三）小结很明显，住宅物业与商业物业的主要盈利手段较为相似，都是通过向客户定期收取物业管理费而获利。不同的是，在服务对象与盈利手段多样化两方面存在区别，住宅物业的服务对象是社区业主，商业物业的服务对象是各企事业单位。在服务增值点上，商业物业的增值手段更加多样，提供各类商务服务是其重要盈利方式。八、成都地区物业需求分析（一）、住宅物业市场从住宅需求的角度考虑，根据成都市房管局最近的研究预测，仅成都市五城区20072010年期间的住房需求总量将会超过3300万平米，今年预计会达到77611万平米。如此庞大的住房需求必然带动住宅物业市场的繁荣。从需求图中可看出，大于90平米的住房需求总量为155507万平米。成都市主城区20072010住房需求量预测总量及结构户型面积年份90M291144M2145M2总量万M22007418873533638877611200845087380364188354220094664539350432864272010487144109645190262合计万M21823331538181689337842从供应量的角度考虑，根据成都市的住宅规划报告，20062010年规划期内，成都将建设各类住房6191万套，建筑面积达5555万平方米。同时，根据“国六条”的相关规定，规划中在住宅建设结构中明确指出，自2006年6月1日至规划期末止，套型建筑面积90平方米以下的普通住房所占比重必须达到年度新建住房总建筑面积的70以上。按照如此比例，经过计算，2007到2010这段时期大于90平米的大户型住宅供应总量大约在1450万平米左右，这与上述从需求角度的预测情况基本相符。根据一般情况推测，大于90平米住宅开发商通常会用于建设中高端住宅，因此，中高端住宅物业市场总量大约在这个范围之内，而高档住宅物业市场的比例会更小。（二）、商业物业市场根据统计局数据，成都近年的经济迅速发展，每一年外资进入的速度都以50递增。截至去年5月，世界500强已经有108家落户成都。大量投资机构和跨国公司的入驻加快了成都顶级写字楼市场的变革。因此，国际标准或近似的甲级和乙级写字楼在成都需求很大，前景看好。成都甲级写字楼也必须具备包括交通配套方便健全，外立面现代时尚；大堂气派明亮；电梯高速快捷；国际知名企业入驻；软件服务细致入微；室内环境生态健康；大楼智能化程度高；整体环保节能；停车位充足等十大要素。写字楼的发展离不开宏观经济的发展，成都经济的平稳增长、中国金融服务领域的全面开放等因素都对写字楼市场的租售起到支撑作用。根据对成都写字楼的调研发现，进驻成都的外来企业每年可以消化市区2万3万平米的高档写字楼，整个商务区、CBD区在20062008之间的写字楼吸收量将达到7万10万平米，未来五年，成都市中央商务区预计每年可消化的写字楼为10万14万平米。成都经济产业的发展和外来大企业的进入无疑将给成都写字楼市场带来巨大的机遇。未来几年，成都写字楼供应主要集中在东大街、城南地区以及人民南路延线。另外，从06年起，由烂尾楼改造上市的项目将占据写字楼新增市场中的较大一部分。今年起预计将在市场上公开亮相或开盘的项目有达义罗浮广场、东方广场等项目，随着今年世纪城写字楼部分、香格里拉大酒店以及九龙仓项目等的启动，成都市写字楼的供应将有着较大幅度的上涨。因此预计在写字楼方面，未来三年内，成都的办公楼供应可望持续增长，2010年前总体量预计可突破63万平方米，是目前供应面积的2倍；甲级办公楼租金水平有望保持稳定。在零售物业领域，2008年前成都的高端百货商场和购物中心，预计会在现有的基础上增加564万平方米。大卖场经营者们也正对成都市场表现出强烈的兴趣，主要由成都良好的本地消费前景和横跨中国西部地区的大型有效零售商圈共同驱动。但同时也应该看到，在写字楼等高端物业领域，现在的开发商非常注重物业企业的服务质量，因此物业公司本身的知名度、影响度就成为开发商选择的重要衡量因素。目前成都的高端写字楼市场主要还是以引进外资或港资物业为主，如开行国际引进优耐德宏腾，城市之心引进香港怡高物业，时代广场牵手世邦魏理仕，商鼎国际与第一戴维斯合作等。第二部分、物业企业研究一、领先物管企业服务模式研究以下几种物业管理服务模式都是国内领先的物业管理企业率先提出并实施的，在实施过程中均得到了良好的效果。这些企业在物业管理行业中具有一个共性，即在物业实践当中不断创新，勇于尝试。零干扰服务零干扰服务是物业管理的一种新突破。它是指物业公司在安排物业服务之前应该合理的计划与安排，尽量避免对业主有所干扰，使社区业主无法察觉到身边细致入微的服务，这也需要人工服务与智能化服务的很好结合。氛围管理在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的氛围管理迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。个性化服务在万科俊园率先采用的个性化服务能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理以人为本的宗旨。一拖N管理中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的1拖N的管理架构弥补了过去小而全的不足。1拖N即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种4统4分的管理运作。1拖N使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。二、成都部分领先物业企业研究分析（一）、成都部分领先企业列举该部分列举了成都地区知名度较高，服务质量较好，市场运做比较成功的部分物业企业进行研究，包括中资、外资企业；半市场化企业与完全市场化企业等多种类型。以期对博瑞物业的再定位有所借鉴。成都部分物业企业主要指标对表企业类型服务对象获取业务服务内容成都服务项目收费情况成都华昌房管所改制型住宅小区为主有一定政府背景物业服务丽景华庭12元/平米/月成都润无声市场型住宅小区为主公开招投标、人脉物业服务香江花园成都的蜀信物业开发商下属公司住宅小区为主开发商自建项目物业服务芙蓉古城22元/平米/月威斯顿联邦物业市场型写字楼等商业物业公开招投标、人脉物业服务威斯顿联邦大厦17元/平米/月世邦魏理仕外资企业高档写字楼、商业物业、国内物业企业顾问公开招投标为主，但同时在各地拥有巨大的国际一流企业客户资源综合性地产咨询服务，物业之买卖及租赁、企业物业建议及设施管理、投资建议及买卖、房地产咨询服务、物业管理、物业按揭服务、投资管理、市场集资及投资服务、物业评估及建议、市场研究及分析等时代广场15元/平米/月戴德梁行外资企业冠城广场15元/平米/月高力国际外资企业蓝谷地12元/平米/月仲量联行外资企业新世纪广场10元/平米/月第一太平戴维斯外资企业上层建筑17元/平米/月通过对各类型物业企业的访谈，我们发现，半市场化物业企业主要是国内的一些企业，具有政府背景，因此承接有政府事业单位的物业业务。部分国内物业企业在获取业务上主要是靠手上积累的人脉资源，这也是现阶段中国的国情决定。而高端的写字楼、商业物业等项目，获取业务的方法上相对还是较为公平，这在于开发商看中物业管理公司的实力与影响，期望抬升项目知名度与档次。另外，经过访谈我们发现，成都市的物业行业也存在少量恶性竞争现象，一些中小企业为了获得项目，可以向开发商选择放弃开办费。（二）、抽样楼盘物业研究该部分随机抽取了成都地区几个具体楼盘进行调研，其中包括有中高端住宅物业与办公楼物业。期望通过对这两种类型的物业进行全面的调查，对博瑞未来的中高端发展有参考价值。住宅类物业中高档随机楼盘物业对比楼盘名称特约服务项目收费情况其他置信丽都花园家庭设施维修绿化保养保洁服务房屋租售定期组织外出旅游活动多层08元/平方米电梯小高层13元/平方米业主需持业主卡进出，外访人员必须由业主引领过年，过节物业公司对业主的回馈，如中秋节发月饼等买房未入住业主收取半价物管费保洁员每天定时清理楼道，并填写值日表贴于楼道处，便于业主监督外来车辆进入小区办事或访问探亲等，不收取暂停费金林半岛服务项目有20余种代订牛奶、代订酒席、代订报刊、查询美食小吃、旅游咨询、宠物用品查询、代购生日蛋糕，鲜花、临时户口申报、代订酒店、代订出租车、代办洗车打蜡、保姆/保洁服务、私家花园的维护保养、代办电话开户、打印复印服务等叠拼26元/平方米、联排别墅32元/平方米一对一管家式24小时服务推出1001管家服务方程式，为满足业主需求，随时尽量开发101项服务项目，让业主达到101的满意。置信丽都花园的物业水平属于中端住宅物业，主要以多层和电梯小高层为主，其物业收费水平要远低于别墅类的金林半岛。可看出，中档住宅的物业虽也具备一定的特色化服务，但高端物业的特色化服务显然更加丰富，服务内容更加个性，金林半岛采取的是管家式服务，这是一种借鉴了欧美自管家服务模式，除了公共服务外另外提供家庭特约的“一对多”的服务，有些类似于酒店的“金钥匙”服务。部分其他中端住宅楼盘物业情况一览表物业收费（元/平方米/月）其他收费（元/月）特约服务凯莱帝景18元居民电梯用电及维修费50元，办公电梯用电及维修费100元，垃圾清运管理费60元/月/户房屋租售，飞机票预定，特快专递，订报，家政服务银都花园商铺2元，电梯、联体别墅17元，多层13元地面20T排量以上300元/月；20T排量以下200元/月以物管公司与业主签定协议为准中海格林威治2元/平方米以业主与物管协议为准中华园花园洋房（临街多层、其他多层）12元/平方米/月复式公寓13元/平方米/月电梯公寓五楼以下12元/平方米/月五楼以上15元/平方米/月别墅（连排、独栋）16元/平方米/月营业商铺200元/平方米/月停车服务（地下停车）包月价格18T以下200元/月；18T25T300元/月25T以上400元/月按时价格起价3元/2小时，以后1元/小时房屋租售、订报订奶、特快专递、家政服务等水木光华多层08元/平方米普通电梯10元/平方米小户型电梯13元/平方米商业铺面15元/平方米包月22T排量以下的200元/月；22T排量以上的300元/月按时停车地下停车库2元/2小时，超过后1元/小时地面停车2元/4小时，超过后1元/小时以业主与物管公司协议为准雅典国际社区15元/平方米/月停车服务地面1元/小时；包月200300元/以业主与物管公司协议为准2、写字楼物业1）、威斯顿联邦大厦常规免费服务前台服务客户服务接待、咨询、指引来访客户登记会议服务报刊邮件分发物品寄存、认领服务雨伞借用服务手推车借用服务入伙/搬迁预约及办理接待二次装修申请受理客户投诉，安排回访代办电信业务、受理网络申请办理物品放行手续大厦监控火警电话报警、失窃报警、求救援助电话大厦客户在生命财产受到威胁时既时解救治安、消防咨询服务代锁（开）门服务电梯故障紧急救援突发事件处理安排紧急货物进出门禁“一卡通”挂失处理办理临时停车来访客户登记会议服务报刊邮件分发物品寄存、认领服务雨伞借用服务手推车借用服务有偿服务会议服务清洁护理服务维修保养服务商务酒店服务公关、礼仪服务会议场地租用服务会议设备支持服务展示广告设计制作服务礼仪、接待服务洗烫衣物办公家具办公用品清洁清洗地毯、清除污渍清洁墙板饰面石材地面晶面处理木地板打蜡及维护室内玻璃及玻璃窗清洁天花、灯具清洁代收废品处理洗车服务更换灯管、启辉器、镇流器更换石英灯、荧光灯盘加装或更换电源插座电气开关零件更换通讯网络及电脑安装、开通和维护重新铺设电话线、网络布线木门更换球锁及加装球锁开、换办公抽屉锁服务拆装维修玻璃门室内装修更换天花板及天花龙骨空调漏水打字、复印、装订及传真邮政速递服务上网及代收发电子邮件代订机票等票务服务预订及叫车接送服务代订报刊、杂志代购小宗物品旅游指引商务活动安排咨询搬家、搬运大件物品饮用水服务代发宣传资料礼品、鲜花订购速递订餐、送餐服务节假日办公室装饰布置摄影、摄相及制作光盘等室内装饰顾问服务室内插花及花卉养护服务植物租用服务2）、时代广场免费服务有偿服务特色商务服务新客户特惠服务，免费在大堂和电梯电子显示屏上显示为期一周的公司宣传；免费用时代广场国际会议中心一次统一为各公司做水牌免费代办电话申请，网络开通提供专用电梯及协助接待服务；协调企业的外部关系；打字、复印、传真服务；文件资料的翻译或现场翻译服务；租用商务车服务；代办商务旅游，商务活动全程安排及接待服务；代办汽车车检等手续；租用国际会议中心及会议设备设施服务；不定期邀请有关部门，专家，学者举办学术报告会议；代办电话申请及开通服务等。提供商务经济咨询服务，包括协助企业办理工商、税务、法人代码登记，社会保险等手续协助企业办理高新技术企业初审手续及年检手续协助企业办理享受各项优惠政策的手续协助企业申请各级各类科技项目，火炬计划的立项申报通过对时代广场和威斯顿联邦大厦两座写字楼的调查，我们发现写字楼的物业服务主要是以提供舒适的商务办公氛围为管理重点，同时为客户提供多种商务服务。可以发现，作为成都目前较为顶级的写字楼之一，时代广场的物业服务更具有商务特色，能为客户提供包括协助企业办理各种工商手续的服务。这也是时代广场吸引客户入住提高出租率的手段之一。其主要的盈利方式主要是通过多样的商务服务吸引企业入住以后，定期收取物业管理费用。与住宅物业相比，写字楼物业的盈利方式更加多样，能从众多的商务服务中获利。三、典型企业对比研究分析（万科、中海）（一）、万科物业1、部分客户服务制度业主沟通渠道，设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查，客户投诉，收到投诉两个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处情况社区文化活动每季度开展一次社区透明度每季度公布物业管理服务报告，每季度公布服务性收支情况，每年一月份公布上一年度物业服务费资金年度决算和本年度预算，每季度公布专项维修资金收支情况维修服务报修时间为24小时。日常维修按预约时间到达，急修按约定时间到达。分别公布紧急，日常服务电话和公司投诉电话开展有偿服务，并公示服务项目及价格。如提供家政、维修等服务。2、日常服务项目日常服务项目物业公共部位、公共设施设备维护公共次序维护清洁卫生维护绿化养护服务内容建立设备房巡逻制度建立设备管理台帐停水停电提前通知二次供水，水箱清洁（2次/年）电梯困人十分钟到达现场房屋外观定期巡查设备故障及重大事件有完善应急方案24小时巡逻，定时定线路巡逻对偷盗，抢劫意外伤害，火灾有相应预案经营性停车场，有实况录象消防演习2次/年定期开展消防及居家安全宣传楼道卫生，清扫1次/天；拖地1次/天公共场所绿地道路2天/次沟渠池井表示牌，信报箱1次/周垃圾清运2次/天蚊虫消杀，夏天4次/月，冬天1次/月灭鼠消杀1次/季度污水管道疏通1次/年雨雪天气后及时清扫积水积雪花草树木长势良好，修剪整齐美观适时喷洒药物，预防病虫害乔木修剪12次/年灌木修剪1015次/年草坪修建1220次/年3、物业收费情况（元/平米/月）多层1元/平方米阳光公寓15元/平方米高层155元/平方米联排18元/平方米独栋2元/平方米商业2530元/平方米4、万科日常物业管理中的部分亮点1）、详细的业主分析通过建立业主数据库，业主服务档案（含年龄、爱好、职业等），充分了解业主，为业主提供量身订做的个性化服务。2）、提供丰富生活的会所服务优雅的环境、齐全的设施和细心的服务，使会所成为业主健身、娱乐、社交的绝佳空间。3）、建设联谊邻里的社区文化通过定期组织文艺演出、书画展览、球类棋类比赛、旅游和健康咨询等活动，在现代冷漠隔阂人际关系中，注入温馨感人的社区邻里情谊。如万客会、HAPPY家庭节等五花八门的社区活动。4）、体贴细致的特殊服务在常规服务之外，能提供针对业主特殊需要的服务以满足业主的不同需求，如建立健康档案等等。如万科健康卡。5）、物业公司内部的文化建设上将文化建设与员工培训寓教于乐。如各个小区之间定期举办文化知识大赛等，使物业工作人员在娱乐中学习，学习中成长，每年的万科物业之星评选也是企业内部建设的例子。6）、物业公司的制度建设上即“BI”行为规范的实施。BI即BEHAVIORIDENTITY，意为企业行为识别系统，分为基准行为和禁止行为，是从仪容仪表、行为举止、语言态度三个方面进行详细描述，并制作成图文并茂的小册子，凡入职万科物业的新员工都必须先学习并练习直到熟练掌握，经考试合格为止。而在日常工作中，人人必须认真的、坚决的按“BI”行为规范要求执行，服务中心有安全检查员负责巡视检查，发现达不到要求者则按规定考核扣分并与薪酬挂钩。万科物业为使“BI”能贯彻落实，曾采取了严格的措施，现在，“BI”行为规范已成为万科物业值得自豪的一项管理内容，它所体现的是“全心全意全为您”的宗旨，是万科物业品牌的一大支柱。7）、人性化、亲情化的社区管理这主要体现在工作人员的细心、细致上。如万科的下雨接送、关怀老人等贴心服务。（二）、中海物业收费情况物业公司收取物业管理服务费，包括公共服务和代办服务。公共服务指物业公