中山片区旧房改造项目建议书

XX市花园房地产开发有限公司湖北省XX市XX中山片区旧房改造项目项目建议书项目名称湖北省XX市XX中山片区旧房改造项目项目实施单位四川省XX市花园房地产开发有限公司项目法人XXX编制单位四川省XX市花园房地产开发有限公司编制时间二0一一年目录1项目名称2项目建设地址3项目业主单位4法人代表5项目提出的背景及建设的必要性51项目提出的背景511地理位置512交通现状513自然条件514气候515资源52XX市国民经济和社会发展概况521经济状况522XX市城镇人口情况53项目建设提出的背景54项目建设的必要性541项目实施对当地经济的影响542对当地就业环境的影响6项目提出的依据7投资人基本情况8建设规模与内容81建设规模82产品方案9投资估算及资金来源91投资估算911投资估算内容912启动资金计算92项目资金来源10经济效益评价101评价依据和原则1011依据1012原则102财务评价结果103社会益率评104风险分析1041项目市场风险分析1042项目经营风险分析1043防范和降低风险措施11项目建设进度安排12结论和建议121结论122建议附件1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、项目负责人身份证、法人授权委托书复印件2、XX市花园房地产开发有限公司近几年的业绩资料图形3、湖北省XX市XX中山片区旧房改造项目红线规划图4、湖北省XX市XX中山片区旧房改造项目总平面图1、25、湖北省XX市XX中山片区旧房改造意向方案认定意见书1项目名称湖北省XX市XX中山片区旧房改造项目2项目建设地址XX市XX中山片区3项目业主单位XX市花园房地产开发有限公司4法人代表5项目提出的背景及建设的必要性51项目提出的背景1地理位置XX市是恩施土家族苗族自治州的一个县级市，位于鄂西南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市的黔江、彭水、石柱、万州、云阳、奉节相邻。2交通现状到2010年底，全市通车总里程将达到4205公里，全市575个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，224个村公路实现了硬化或黑色化。境内的G50沪蓉高速、318国道是连接东西部的重要交通要道。246省道（XX奉节）公路起于XX城，止于重庆奉节交界的土地垭口，全长6554公里。248省道（湖北XX湖北咸丰湖南龙山）连接XX咸丰两地。236省道贯通XX、重庆石柱两地。正在修建中的宜万铁路、渝利铁路是沪汉蓉高速铁路的一部分，其中宜万铁路已通车。万州至XX高速公路在建，这条高速公路全长105公里，将成为渝鄂高速公路第三通道，建成后，从XX驱车到万州只需1个小时。3自然条件XX市境属云贵高原东北的延伸部分，地处巫山流脉与武陵山北上余脉的交汇部，山地、峡谷、丘陵、山间盆地及河谷平川相互交错。4气候高原东北的延伸部分,巫山余脉和武陵山余脉在这里交汇，境内四周山峦环绕，中部平坦，海拔一般在10001300米，全境地势高于相邻各县（市）是一个典型的高山悬圃。境内河流顺着地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江的发源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的发源地。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔800米以下的低山带，四季分明，冬暖夏热，年平均气温167，年降水量1300至1600毫米，日照时数14092小时。海拔800至1200米的二高山地带，春迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温123，无霜期232天，年降水量1200至1400毫米，日照时数12989小时。海拔1200米以上的高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温111，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数15189小时。主要灾害性气候有低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。XX气候的主要特点是光照不足、热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是一个最适合人类居住的地方。5资源矿产资源较为丰富，目前已发现的矿产有28种，其中包括能源矿产如煤、天然气、石煤、泥炭、地热，金属矿产铁和铜、建材及非金属矿产石膏、硫铁矿、高岭土（耐火粘土）萤石、大理石、石灰岩、砂岩、含钾岩石、天然卤水等。有已探明资源储量的矿产15种，矿产地140余处，但具有比较优势的大宗矿产仅有煤、硫铁矿、石膏、天然气等，具有勘查远景的矿产有高岭土（耐火粘土）。52XX市国民经济和社会发展概况1经济状况全市幅员面积4602平方公里，下辖14个乡、镇，共89万人，其中农业人口74万人，城镇人口15万人。该地区生产总产值达15亿元，主要以郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业。工业主要以清洁能源、轻工电子、医药化工为主的腾龙工业园；以天然气脱硫和下游产品开发为主的煤道天然气化工园；以水泥、石膏矿开发为主的石坝建材工业园；以农业科技示范、农业生态观光和农副产品加工为主的苏家桥农业科技园。四个园区规划总面积约为15平方公里。2XX市城镇人口情况按照规划至2020年市区人口为30万人，流动人口为40万人。53项目建设提出的背景近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，XX市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着沪溶高速、万宜铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变XX市的城市面貌。经过XX市委、市政府研究决定，在XX市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快XX市危旧房改造的步伐，促进XX市经济的发展。为此，XX市政府颁发了关于旧城区危旧房改造的实施意见，鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对XX市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了XX市危旧房改造领导组，颁发了XX市危旧房改造实施细则，以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。54项目建设的必要性1项目实施对当地经济的影响为把湖北省XX市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是一项利国利民的好事，一来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。席卷全球的金融危机对我国经济带来了很大影响，“保增长、保民生、保稳定”事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需的市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改善住房的需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投资，又有利于改善城镇人口的生活条件。近年来，随着工业化、城镇化和农业产业化的推进，城镇人口的收入日益增加，购新房要求也日益高涨。而通过危旧房改造拆除危旧房、闲置房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地，按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，能有效提高土地利用率,同时提高城市整体形象。2对当地就业环境的影响本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌,也加速配套服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景更为广阔的就业机会。6项目提出的依据61湖北省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；62XX市城镇总体规划（20092020）；63业主提供的区域经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；64XX市人民政府关于本项目发展出台的相关文件；65本项目适用国家及地方标准、规范、法规等。7投资人基本情况XX市花园房地产开发有限公司成立于二00一年十月，注册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。公司拥有专业技术管理人员68人，大部分有相关专业的中、高级职称。公司在XX和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资55000余万元，开发建设成功率100，取得了较好经济效益和社会信誉，曾多次被评为“重合同守信用企业”、“纳税大户”，2009年被忠县职能部门评为“忠县改革开发30年忠县三大品牌楼盘”等。2008年与广东东莞六合投资实业有限公司共同投资25亿元,联手打造占地400余亩的清溪六合水上游乐城和高尔夫球场，现以对外开放，受到社会各界的一致好评。8建设规模与产品方案81建设规模XX市中山片区旧房改造项目，其中旧房拆出面积为30000平方米，新建面积为112万元平方米以及相应的配套设施。82产品方案项目完工后将修建以下建筑产品1商品房108万平方米1300余套2门面房屋4000平方米3小区道路80米4绿地1200平方米9投资估算及资金来源91投资估算1投资估算内容项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。1XX市XX中山片区旧房改造项目，具体包括旧房拆出、市政道路工程、供配电、给排水等；2项目所涉及的各项其他费用，如还房造价、堪察设计费、工程管理费、工程监理费和其他费用等。2启动资金计算XX市XX中山片区旧房改造项目基础设施投资共计1100万元。XX市XX中山片区旧房改造项目房产开发总投资18480万元。92项目资金来源项目建设总投资由业主资金本金12000万元,申请银行贷款62000万元,其余资金来自回收资金。本项目资本金11000万元，大于开发总投资的20,符合国务院发布的国发199635号文“国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知”中的有关规定。10经济效益评价101评价依据和原则1依据1本项目经济评价以国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）为依据；2本项目有关税费的测算以国家的相关税费法规为依据。2原则1遵循动态分析为主，静态分析为铺，定量分析与定性分析相结合的原则；2遵循效益与费用口劲一致的原则。102财务评价结果基准收益率8主要评价指标所得税前内部收益率138所得税后内部收益率129所得税前财务净现值1920万元所得税后财务净现值1719万元所得税前投资回收期2年所得税后投资回收期2年贷款偿还期2年从上述评价指标可知,项目的内部收益率129,高于银行贷款利率9,也高于基准收益率8,累计利润总额为804万元,年平均利润总额为402万元,累计上缴所得税201万元,所以项目有一定的经济效益。该项目完成后，可实现商品房销售收入19500万元、门面房屋销售收入2000万元，可完成税收108万元、资金利息1116万元，实现总利润495万元。从以上数据分析，对本项目开发内部收益率影响程度分别为销售价格最大，建设投资次之。在一定的变化幅度内，项目的财务内部收益率高于基准收益率8，也高于银行贷款年利率9，说明项目有一定的抗风险能力。103社会益率评本项目的建设是XX市实施加速固定资产投资，加快经济建设的重要举措之一，经过城市旧房改造后，相关的配套设施齐全，使该市成为交通畅通，商业发达的宜居城市。104风险分析1项目市场风险分析本项目开发建设受到房地产业的政策影响较大，政策有具有不确定性因素，市场风险表现在产品供求变化的不确定性，就本项目所在区域而言，随着城市旧房改造的开发，其影响力与日俱增，随着配套设施的完善，城市人员增加，带动经济整体上升。因此，项目的市场风险综合考虑为较小。2项目经营风险分析项目的经营风险主要是经过程中因决策、管理及控制失误而产生的失误，比如决策失误、成本失控、进度延后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本、进度，将项目的经营风险力降到最低。3防范和降低风险措施1加强相关政策的解读，积极面对市场变化，及时将因政策带来的变化引入项目的运作，在执行层面找到应对之道。2积极探索城市旧房改造产品的发展模式。项目的初期发展阶段要加强对项目的研究与规划，通过自身团队的管理以及对项目的理解，提高决策能力，创新能力以及管理能力。3政府应加大对本项目建设的扶持力度，形成企业和XX一同发展的良好氛围。11项目建设进度安排总工程项目施工量时间分为三步完成111XX市XX中山片区旧房拆出三个月时间完成。112规划设计、场地平整、电力、水设施三个月时间完成。113施工及竣工验收15年时间完成。12结论和建议121结论如前所述，XX市XX中山片区旧房改造项目的开发建设从城市发展意义上分析是必要的，也是必需的，从技术、经济发展路线上分析是可行的。1XX市当前战略目标“将XX市打造成鄂西旅游明珠城市，打造绿色生态XX以旅游带动经济发展的城市”。完善城市功能，推进旧城改造。在拓展新区、扩大城市规模、拉开城市骨架的同时完善城市功能，提升城市品位和形象，继续做好老城“减法”，打通老城“气眼”，增设绿地、停车场等公共设施。理顺交通，打通城区断头路，连接尽头路，分流三叉路、十字路，推进绕城线，逐步形成城市内环、中环和外环交通体系。以“推进三大战略，发展三特经济，打造三力XX”为目标，实现城市布局合理、分区明确。推进西城文教区、凉务组团、城南新区二期规划的实施，逐步形成西城文化教育片区、凉务组团物流、交通、农业加工工业片区；完善和弥补原城南新区规划缺失，形成新的布局合理的城市新区；加大城中村改造规划步伐，努力建设功能完善的中心商业区，而本项目完全符合政府的发展战略目标。2本项目的建设开辟了XX新的经济增长点，直接带动周边环境的开发利用，提升城市发展规模，打造XX城市品牌，具有明显的社会效益和经济效益。3本项目具有良好的区位优越，打造出商融一体的经济商业圈，宜居环境，便捷的交通网络，开发业主沪州市花园房地产开发有限公司享有较强的综合开发实力。因此，本项目的市场前景较好。4项目建设总投资由业主资本金110