关于市城区物业管理工作情况的调查报告

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务行业发展状况，进一步促进物业管理工作健康持续发展，根据市人大常委会201X年工作要点安排，6月25至27日和7月10日，市人大常委会副主任杨郧生带领调查组，对我市城区物业管理工作情况进行了专题调查。调查组听取了市房管局关于我市城区物业服务行业管理工作情况的汇报，现场察看了上海城、东正自由港、四方新城等前期物业托管小区，阳光花园、翰林世家、世纪花园等业主委员会聘请的物业托管小区及南山小区、燕林小区、富康小区等社区代管物业小区；召开了由张湾、茅箭两区政府、市直相关部门、相关企业、街办社区代表、业主委员会和物业企业代表等20多个单位和代表参加的座谈会，广泛听取了社会各界对我市城区物业管理工作的意见和建议，深入探讨了城区物业管理工作存在的主要问题及改进措施。现将调查情况报告如下一、基本情况及主要工作成绩我市物业服务起步于1996年，从201X年开始进入快速发展阶段。近年来，市政府及相关部门认真贯彻物权法和物业管理条例，以建设和谐物业小区为目标，以规范前期物业服务，构建市场化平台为重点，坚持业主至上原则，围绕“建机制、定标准、做宣传”的总体思路，积极抓好各项法律、法规的贯彻落实，使我市城区的物业管理工作得到了比较稳定的发展。截至目前，我市城区共注册物业服务企业280家，从业人员达9156多人，分别比201X年增长了36和41；城区共有各类物业管理项目645个，总面积达2546多万平方米，分别比201X年增长33和38，总收入215亿元，比201X年增长37，为我市城市管理和居住环境的改善发挥了积极作用。目前，我市城区有6个小区获得国家级优秀小区称号，28个小区获得省级优秀小区称号，25个小区获市级优秀小区称号。1、加大宣传教育力度，努力增强业主的物业管理意识市政府及相关部门坚持把物业管理方面法律法规的宣传教育工作当作大事来抓，通过各种形式，利用多种渠道广泛进行宣传教育工作，努力提升广大业主的物业管理意识。一是充分利用报纸、电台、电视台和网络媒体，以创办专栏、刊发文件、答记者问、现场采访等多种形式，广泛宣传物业管理法律法规，引导广大业主充分认识自己的义务和责任，正确维护自身的合法权益；二是开展了法律宣传漫画进小区和为民服务进万家活动，将物权法、物业管理条例的相关内容绘成漫画到各小区进行巡展，发放物业知识宣传单到各家各户，组织专业人员现场为小区业主答疑解惑，用生动活泼和群众喜闻乐见的方式进行宣传，收到了较好效果；三是加大了物业服务收费管理政策的宣传力度。举办了由110多人参加的物业服务收费政策法规知识培训班，印发物业服务收费政策法规201X多份，将业主经常咨询的物业收费问题及答复编印成百姓“百问”小册，发放到各物业小区，提高了物业服务收费的透明度和公开性；四是实行警务公开，增强居民的防范意识。每月公布警情，通报辖区发案及其它治安情况，开展安全知识宣传。通过图片、文字、实物等多种形式揭露犯罪手段，有的放失地对小区居民进行安全教育；五是制订了XX市物业服务行业五年培训规划，与十堰职业技术学院和有关专业培训机构联合，建立长期培训合作机制，扎实开展行业培训工作，共培训上岗人员2626人，培训法人及项目经理400余人。通过培训，进一步提高了从业人员的业务素质和物业企业的经营管理水平。2、积极指导业主大会、业主委员会成立和运行，逐步提高物业小区自我管理能力市政府及主管部门高度重视业主大会和业主委员会的成立和运行工作，把业主委员会的成立和运行当作我市创建国家文明城市和国家卫生城市的基础工作来抓，充分发挥业主委员会的组织协调作用，引导业主委员会在全国文明城市文明指数测评、省级灭四害检查、省级卫生城市复查和国家卫生城市创建等工作中作出了积极贡献；根据物业管理条例和业主大会和业主委员会指导规划，制定了业主大会和业主委员会成立的操作流程，严格执行三公告制度，在成立业主大会和业主委员会，成立筹备组及确定两会组成人员时都事先在小区进行公示，引导小区业主积极参与两会的建立和运行，共建和谐小区；各街道办事处和社区居委会充分发挥基层组织的领导协调作用，全程参与业主大会和业主委员会的成立工作，教育引导辖区物业小区业主按照规定流程，积极成立业主大会和业主委员会。截止目前，我市城区共成立业主大会和业主委员会248家。通过两会的成立，业主参与物业管理的意识逐步增强，业主通过业主委员会维权的意识开始显现，业主大会和业主委员会的作用逐步得到发挥，业主的责任意识有所提高，物业小区的自我管理能力也日益得到增强。3、加强行业管理工作，努力把物业服务纳入规范化轨道市政府及相关部门高度重视行业管理工作，通过制定规范性文件，建立健全物业服务招投标及市场化收费机制等一系列措施和办法，努力把我市物业服务工作纳入规范化轨道。一是印发了关于进一步加强城区物业管理工作的通知，初步建立了“两级政府、三级管理、四级网络”的物业管理体系，明确了相关职能部门的工作职责，把物业管理纳入社区管理体系；二是建立健全了管理机制。制订了前期物业招投标程序和规范管理措施，建立了评委专家库，办理招投标项目180个，总面积达865万平方米。将前期物业服务内容及物业收费标准在售楼部公示，让广大业主明明白白消费。还明确了物业服务用房、水电计量表集中安置等配套设施标准，充分维护业主的合法权益；三是加强了住房维修资金的管理。严格按照住建部住宅专项维修资金管理办法的相关规定发放使用维修资金，认真执行“三审”和公示制度，严把资金使用关。创建短信群发平台，对维修基金的申请使用情况随时进行短信调查，提高维修使用的透明度和公开性，确保维修资金用于公共部位和公共设施的维修；四是深入开展调研，及时发现处理问题。针对我市物业收费标准不统一问题，对城区不同品质、不同托管类型的8个小区进行了深入调研，制定了城区普通住宅物业服务等级收费指导价标准，在召开价格听证会，广泛征求社会各界意见的基础上予以实行，规范了物业服务标准及收费行为。为了全面掌握制约物业行业发展的各类矛盾和老旧小区存在的问题，专门成立课题调研小组，对近几年处理的各类物业信访进行了全面梳理，从中找出带共性的问题加以研究。历时3个多月，深入到12个小区，对我市城区老旧小区管理情况进行专题调研，形成了关于十堰城区物业矛盾原因的调查报告和关于加强城区老旧小区综合整治和后续管理的调查报告；五是建立了物业服务企业监督考核机制。制定了XX市物业服务企业监督考核办法和详细的考核标准，成立了由20多人组成的督查组，以分片包干形式对城区物业小区进行全面督查，规范了物业企业的服务行为。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】关于市城区物业管理工作情况的调查报告。4、不断提高服务意识，为城区物业管理创造良好条件市政府及相关部门在不断强化行业管理，大力提高物业管理水平的同时，重点抓了监管单位服务意识的提高，努力为城区物业管理创造良好环境。一是做好小区治安工作。开展了平安物业小区创建活动，组织治安民警开展了小区矛盾纠纷大排查、大化解专项行动和物业小区及周边治安隐患大整治活动，进行了物业小区“三防”措施建设，通过活动的开展，城区小区发案逐步减少，群众满意度不断提高。二是抓好小区矛盾协调工作。建立矛盾预警排查制度，督促物业服务企业每月上报物业小区矛盾纠纷预警排查情况，将矛盾化解在基层，化解在萌芽状态。组织成立了物业管理纠纷调解委员会，投入1万多元购置办公设备，配备调解人员。协调处理了人民网、省委书记、省长信箱、市领导转批的多起重点难点信访问题。三是做好物业小区环境卫生整治工作。对城区物业小区的环境卫生情况进行了巡回检查，共下发整改意见书186件，督促物业服务企业清理卫生死角370余处，垃圾160余车，野广告约2万平方米，乱堆乱放1300余处，更换新垃圾桶约900个，使物业小区环境面貌大为改观。四是为物业企业做好服务工作。组织部分物业企业参加了全国中小城市物业管理发展论坛，集中组织物业企业相互参观学习，开展座谈交流活动，提高物业服务整体水平。积极开展优秀物业企业、优秀业主委员会评选活动，先后评选表彰了40家优秀物业服务企业，17个优秀业主委员会。二、存在的主要问题1、监管部门之间分工不明、责职不清，政策法规难以落实到位一是物业管理体制没有理顺。物业管理是一项与人民群众生产生活密切相联的新兴服务行业，我市城区物业监督工作不仅涉及到各区政府、街道办事处和社区居委会，还涉及到房管、住建、公安、消防、工商、物价、环保等十多个职能部门，每级政府和部门都担负有行政执法任务和业务管理职责。市政府虽然印发了关于进一步加强城区物业管理工作的通知，明确提出了要建立“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，但在实际工作中，没有成立领导小组对行政执法和业务管理进行统一协调，没有理顺物业管理体制。目前我市城区物业管理还是以部门管理为主，“区属地负责、街道办事处具体实施、社区居委会负责落实、房地产管理部门监督指导、相关部门密切配合”的工作机制尚未完全形成，区、街办和社区在物业管理工作中的作用发挥不够，各相关部门的执法管理也大多各自为政，没有形成联合执法、齐抓共管的工作格局；二是部门之间分工不明，职责不清，出现相互推诿扯皮现象。政府虽然在通知中对政府街办和各职能部门进行了分工，但分工不够明确具体，职责范围也没有划清，导致各部门一有任务就往社区和物业企业身上压，遇到具体问题就相互推诿扯皮。如阳光花园小区有一处有50多个车位的地下停车场，因江苏路建设堵住出口，一直无法使用。业主单位和物业公司多次向上级反映问题，仅书面报告就上报十多份，但相关部门都以不是自己管理的职责范围为由予以推诿，使这件简单的事情多年得不到解决，群众意见较大；三是相关法律法规和政策得不到贯彻落实。由于物业管理体制不到位，部门之间相互推诿扯皮，导致有关物业管理方面的法律法规和政策得不到具体落实。如物业管理条例明确规定，物业公司不得擅自占用、改变小区共同部门、共用设施设备进行经营。由于监管不严，物业公司擅自占用、改变小区公用部位进行经营的现象时有发生。从调查情况看，大多数小区都将小区道路和部分公用绿地改成了露天停车位，并收取占用费和物业服务费，损害了业主的共同利益。2、收费难现象比较突出，影响物业服务水平的提高物业管理收费难是长期困扰我市物业管理的老大难问题，已成为制约我市物业管理行业快速健康发展的重要因素。从调查的情况看，收费难现象主要表现在五个方面一是开发建设单位遗留问题造成收费难。有的房地产开发企业未按合同落实水、电、气、暖及物业服务用房，有的开发企业未及时履行房屋质量保修责任，房屋渗水等问题得不到及时维修，有的开发企业不能按照合同约定期限办理房产证，引起部分业主的不满，因此拒交物业管理费用；二是部分业主，特别是老旧小区业主物业有偿服务消费意识淡薄。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】文章关于市城区物业管理工作情况的调查报告出自左右；三是房屋本体和基础设施陈旧老化，缺乏保养和维修。老旧小区大多建于上个世纪七八十年代，房屋本体已严重老化，屋面防水功能年久失修，经常漏水、渗水；小区道路、给排水系统等公共设施也大多破损不堪，但由于房改时征收的住房维修资金比例偏低，现有维修资金根本无法满足公共修缮的需要。三、几点建议1、进一步加强组织领导，不断增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感市政府及相关部门要进一步提高对我市城区物业管理工作重要性的认识，要从创建全国文明、卫生、环保城市，构建社会主义和谐社会的高度，把促进物业服务行业健康有序发展当作践行党的群众路线教育实践活动的大事来抓。一是要继续按照“条块结合、以块为主”的原则，大力实行“区属地负责，街道办事处具体实施，社区居委会负责落实，房地产部门监督指导，相关部门密切配合”的工作机制，建立健全市、区、街道办事处、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，积极探索城区物业网格化管理模式，尽快形成职责清晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局；二是要进一步加强对物业管理工作的组织领导。尽快成立XX市物业管理工作领导小组，建立物业管理工作联席会议制度，做好城区物业管理的组织协调工作。要适时启动责任追究制度，对在物业管理工作中不积极履行职责，引发矛盾和事故的部门、企业和个人进行责任追究。各区政府要明确相应的物业管理工作机构，加强对物业管理的组织协调监督检查和业务培训，确保组织领导到位，机构人员到位，推进措施到位；三是要根据物业管理条例，结合我市实际，尽快制订出台我市城区物业管理实施办法。进一步明确前期设计、建设、验收，业主入住使用、投诉受理等环节的工作程序和工作职责，明确政府部门、开发企业、物业企业及业主各方的权利、义务和责任，把城区物业管理工作纳入规范化轨道；四是要进一步加强对新建项目的管理力度。详细制订物业小区配套设施设备建设标准，建立综合验收制度，对达不到标准的物业小区坚决不让交付使用。及时制定出台新建小区规范管理的实施办法，依法从严整治私自进入住宅小区的无证经营行为，确保新建小区健康运转；五是要加大对物业服务行业的政策扶持。市、区政府要研究出台扶持城区物业服务行业发展的相关政策，逐步退出物业管理的具体事务，鼓励和引导物业管理向市场化、专业化、规模化方向发展，提高城市物业服务的整体水平。2、进一步规范物业管理收费，不断提高物业服务水平市政府及相关部门要从进一步强化居民物业消费意识着手，从五个方面加大工作力度一是要确定合理的物业收费服务项目和收费标准。抽调专业人员组成测算小组，对照XX市普通住宅小区物业管理服务等级标准，对我市各类小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算，制定出合理的服务项目和收费价格；二是要增强收费透明度。要监督物业公司严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业服务的收费情况，定期向业主公布财务收支情况，接受业主和有关部门的监督，让业主明明白白消费；三是要完善物业服务质量评价体系。不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系，逐步建立健全物业服务质量的外部约束机制，出台物业服务质量综合评价标准，让业主享受到质价相当的服务；四是要严格按照国务院物业管理条例的相关规定，实行水电暖终端收费。建议政府采取现场办公的形式，召集相关部门就供水、供电、供暖等公用事业收费到户问题进行专门协调，明确相关单位和物业企业的职责与义务，大力推行一户一表改造，尽快实现向最终用户收费的目标；五是要加大对物业企业的监管力度。【关于市城区物业管理工作情况的调查报告】各类报告第七篇市区物业管理工作情况汇报文章标题市区物业管理情况汇报近年来，我市物业管理朝着法制化、规范化和市场化的方向不断完善和发展，取得了一定的成绩，物业管理的托管规模不断扩大、物业管理的领域不断延伸，物业管理服务水平不断提升。但是，由于管理体制上的不完善、不健全、不顺畅，导致部分物业管理区域内社区管理与物业管理相互交叉相互推诿、属地管理与行业管理脱节等矛盾曰益显现，一定程度上阻碍了我市物业管理行业的健康发展。物业管理的特点和发展规律要求我们，必须建立一个社区联动、齐抓共管的新机制才能保证我市物业管理的健康和谐发展，才能让广大人民群众满意。一、市区物业管理的现状物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。市区的物业管理企业由建市初的1家，发展到现在的47家，物业管理项目共78个，托面积57675万平方米，其中住宅面积为42488万平方米,占7367。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。经过多年的努力，我市已有5个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、2个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、2个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”1个大厦获得国家级“优秀物业管理大厦”。为规范物业行业管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了市物业管理实施细则、市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法、市建设市场信用管理暂行办法等一系列规范性文件，使我市的物业管理走上