(doc)-房地产-河南鑫苑置业有限公司项目开发手册(doc)-地产制度

012A0125A0175A125AXINYUAN项目开发手册河南鑫苑置业有限公司二四年八月目录一、前言01二、项目开发基本进程计划02三、土地购买03四、市场调查与产品定位05五、成本分析与监控12六、项目设计17七、地质勘探与文物钻探19八、土地交付、管理20九、三通一平21十、前期手续办理22十一、施工单位的确定26十二、施工许可证办理29十三、施工30十四、检测33十五、材料、设备采购与认价34十六、竣工验收36十七、交付、入住37十八、项目销售38十九、项目财务管理39二十、专门组织41二十一、专门表格42一前言在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本项目开发手册。编制手册的目的在于以下几个方面一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。项目开发手册不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。项目开发手册更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。三土地购买土地购买工作由地产部负责一、土地购买工作流程二、各工序主要工作1、收集土地信息11主要内容主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。12信息来源121政府发布的土地批租信息122市场信息中剥离出来的土地转让信息123城市规划部门提供的城市规划信息124其他信息渠道的信息13工作成果筛选有价值信息2、初步可行性研究21工作描述在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、财务上的可行性等。22主要分析内容收集土地信息初步可行性研究特定机会研究详细可行性研究项目评估转让协议、摘牌付款、办土地证221市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划222物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析223项目设计规划224项目开发进度安排225项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。23工作成果初步可行性研究报告3、特定机会研究31工作描述针对具体宗地，对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究。32主要工作内容321地产市场研究322投资估算、收入估算、经营风险分析323初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略324SWOT分析对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析33工作成果项目投资机会研究报告4、详细可行性研究41工作描述在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽；系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算的依据。42主要分析内容421住宅市场分析与营销战略422项目选址与建设条件423建设规模与功能标准424建设方案包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计方案、消防、环境保护等。425项目设施进度安排426投资估算与资金筹措427经济效益分析包括住宅销售价格、销售进度与付款计划，税费率盈利能力分析、偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、主要经济指标分析。428风险分析及对策主要包括市场风险分析、经营管理风险分析、金融财务风险分析429工作结果详细可行性研究报告5、项目评估51工作描述在项目可行性研究的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）对项目进行综合评价、分析和论证；进而判断其是否可行，并对项目的投资规划、投资方案、投资时机等内容进行最终决策。52主要工作内容项目与企业投资评估，项目建设的必要性评估；项目建设规模评估；资源、原材料及公用设施条件评估；工艺、技术和设备方案评估；建筑工程标准评估；实施进度评估；项目组织、劳动定员和人员培训计划评估；投资估算和资金筹措；财务效益评估；国民经济效益评估；社会效益评估；项目风险评估。53工作结果项目评估报告6、土地竞标、转让土地购买方式有两种协议出让、拍卖竞标61协议转让由买卖双方经过谈判而签约成交。62竞标土地由土地交易中心挂牌拍卖，经过竞标摘牌而成交。63经过竞标转让协议后成交的土地，依据协议条款，按规定支付土地款后，办理土地证。四市场调查与产品定位一、市场部负责项目的市场调查和产品定位，在项目确定后十天之内作出产品定位的初步分析，并召集主持产品定位分析会，总经理、总经理助理、总师办、财务部参与分析讨论，在此基础上进行调整。项目确定后十五天之内，做出产品定位的最终结论，并得到总经理的审核批准。二、市场调查和产品定位分析报告具体内容与要求1、市场调查数据收集1）根据公司的品牌要求，按照市场创新的原则，确定市场与产品的定义。2）设计问卷调查、访谈，选择合适人员进行调查和访谈，确保数据的真实、完整、有效。3）收集相关统计资料，确保数据充分完整。4）通过相关途径，搜集竞争楼盘资料。5）基本的数据要求如下1项目用地周边环境现状及其趋势1）项目土地性质调查地理位置地质地貌状况土地面积及红线图土地规划使用性质七通一平现状2）项目用地周边环境调查地块周边的建筑物绿化景观自然景观历史人文景观环境污染状况3）地块交通条件调查地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划项目的水、路、空交通状况地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状4）周边市政配套设施调查购物场所文化教育医疗卫生金融服务邮政服务娱乐、餐饮、运动生活服务娱乐休息设施历史人文区位影响周边可能存在的对项目不利的干扰因素区域市场现状及其趋势判断1）宏观经济运行状况国内生产总值第一产业数量第二产业数量第三产业数量房地产所占比例及数量房地产开发景气指数国家宏观金融政策货币政策利率房地产按揭政策固定资产投资总额全国及项目所在地其中房地产开发比重社会消费品零售总额居民消费价格指数商品住宅价格指数中国城市房地产协作网络信息资源利用2）项目所在区域市场（初步认定的市场范围）社会调查治安状况人口相关信息（总量、教育程度、年龄分段、在岗等）家庭构成情况（人员、收入、消费支出等）区域内企事业单位构成非常住人口（限定为非本地户口、非本区域户口的常驻人员）基本情况生活方式的演变趋势房地产消费心理期望3）项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规中短期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划项目所在地房地产市场总体供求现状类比竞争楼盘调研1）项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异2）项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现3）商品住宅客户构成及购买实态各种档次商品住宅客户情况商品住宅客户购买行为情况4）类比竞争楼盘基本资料项目户型结构详析项目规划设计及销售资料项目的基本定位购房客户的基本情况大客户群体调查根据公司的品牌定位和可能的户型设计方案等，选择具有明显特征的社会群体收集相关消费意向2、市场调查数据分析1）数据分析要求逻辑清晰和严密，确保样本与总体的呼应，数据之间能够相互印证；对于宏观经济的统计数据要给予适当的保险系数，项目的竞争楼盘的户型是市场的选择还是开发商的选择，确认竞争楼盘是新开发楼盘还是现有的存量房产等等。2）数据分析的主要内容1、土地SWOT（深层次）分析1）项目地块的优势2）项目地块的劣势3）项目地块的机会点4）项目地块的威胁及困难点2、消费心理/动机分析1）住房的消费动机和目标（小区整体、户型、总价等）2）投资房的消费动机和投资方向3）国内和当地成功楼盘分析4）可能的客户群体分析3、区域内竞争楼盘评价1）定位分析2）销售进展分析3）定价分析4）总体评价，并与问卷调查结果进行对比分析4、项目定位的经济分析1）商品住宅项目价值分析商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价类比可实现价值决定因素类比土地价值A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2）项目可实现价值分析类比楼盘分析与评价项目价值类比分析价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算3）项目定价模拟均价的确定住宅项目均价确定的主要方法类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价项目中具体单位的定价模拟商品住宅定价法差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）各种差异性价格系数的确定确定基础均价确定系数确定幅度具体单位定价模拟4）项目投入产出分析A、项目经济技术指标模拟项目总体经济技术指标首期经济技术指标B、项目首期成本模拟成本模拟表及其说明C、项目收益部分模拟销售收入模拟销售均价假设销售收入模拟表利润模拟及说明模拟说明利润模拟表敏感性分析可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响5、开发节奏分析1）影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求销售策略、销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求2）项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论三、产品定位结论1、项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，怎么卖参与定位分析会的分析人员需要重新审视分析的过程或逻辑，是否由现有的数据必然的得到现在的结论，数据之间能否相互印证，所依据的判断和选择的标准是否有偏颇或主观，有多大程度是经验和感觉的结果，有多少是基于对公司运作能力的考虑，等等。2、以范本的形式进行表述，最终的产品定位将会描述以下内容户型、面积、户型的比例、园林配套、容积率、卖点等。同时，产品定位结论必须由公司相关领导人审核批准，才能进入项目开发的下一环节。3、产品定位的基本内容要求目标客户群体档次定位产品类型定位功能定位建筑风格定位容积率等指标确定价格定位卖点定位产品细节建议五成本分析与监控一、成本分析与监控工作由工程预算部负责二、成本分析的依据1、项目区域周边类似结构形式建安造价调查分析。2、项目定位与方案定位。3、土地成本。4、已建同类结构形式建安费用分析。5、各项配套、手续费用分析。6、其他费用分析。三、成本分析内容（一）土地费用1、购地款2、土地契税（二）前期工程费1、规划设计费11总体规划设计12扩初设计13施工图设计14园景设计15其他设计151自来水设计152电力设计153天然气设计154热力设计155装修设计156综合管网设计2、地质勘探3、文物钻探4、三通一平41临时供电42平整场地43活动用房44临时道路45临时用水46外墙围栏47临时大门5、前期其它费用（三）基础设施建设费1、供水工程11生活给水管网12消防给水管网13消防生活水池2、热力工程21热力集资费22二次热网23热交换站3、供电工程31室外电力电缆工程32电贴费33电力监理费34电力工程其他费用4、雨水污水工程41室外雨水工程42室外污水工程5、燃气管道工程51室外燃气管理52气表费53检测费54卡费55点火费6、绿化道路61园林道路景观62绿化63安装7、智能化工程71家庭安防72周界防范73楼宇对讲74闭路监控75车辆管理系统76背景音乐77电子巡更8、标识牌9、标识牌10、夜间照明系统工程（四）建筑安装工程费1、建安费用2、材料设备采购21塑钢门窗工程22进户防盗门23英红瓦24成品挑檐天沟25配电箱26采暖壁挂炉27单元对讲门28电梯29水泵、风机210散热器211外墙面砖212外墙涂料213消防设备214其他3、桩基费用4、大堂装修（五）公共配套建设费1、小学2、幼儿园3、地下车库4、会所5、其他公共建筑（六）管理费用1、工资、福利2、办公费、差旅费3、业务费4、其他（七）财务费用1、贷款利息2、地款利息（八）销售费用1、销售人员工资2、销售办公费用3、广告策划宣传费4、预售许可证申领费（九）开发期税费1、市政配套费2、绿化费3、人防费4、基础设施配套费5、用地规划许可证6、开工许可证61建设工程监督费62劳保基金及待业保险（十）其它费用1、施工监理费2、工程质监费3、招标管理费4、图纸审查费5、合同印花税6、预算招标代理费7、检测费71结构检测72环境监测73塑钢检测74土壤检测75消防检测76桩基检测77电气检测8、其它费用81评估费82登记费83放线费84售楼部装修85样板间86测绘费87日照分析费88拔地定桩费89房租810项目咨询论证费811地震测试费（十一）不可预见费1、泛会所装修2、健身器材3、门卫房4、石凳5、鸽子房6、垃圾房7、信报箱8、其它费用四、成本监控1、由工程预算部牵头组织，对项目建设进行全面造价管理。2、以成本分析内容为项目分类监控，确保实际成本在控制范围之内。3、每一个项目开发完成以后，由工程预算部总结出项目成本监控报告。六项目设计项目设计包括方案设计、初步设计、施工图设计及配套专业设计四个方面的工作内容，项目设计由总师办负责。一、方案设计1、在产品及市场定位后20天内，由总师办组织相关设计单位完成方案设计。2、方案设计的前提工作项目方案设计前，营销部应提供经公司认可的该项目市场及产品定位，包括面积、户型比例、容积率、配套设施标准等数据。3、方案设计的评审标准31设计成果满足城市规划审批的要求。32设计成果满足公司对该项目的市场及产品定位。4、方案设计的审批方案设计完成后，总师办、营销部、地产部等相关部门及时对设计成果进行审查，并于2日内将意见交总师办整理成文，以作为进行初步设计的依据。方案设计成果报总经理批准后实施。二、初步设计1、在项目方案设计批准后，由总师办组织相关设计单位完成项目初步设计，初步设计的周期为1520天。2、初步设计成果的评定标准21满足城市规划、消防、人防、抗震审查的要求。22满足公司对项目的产品及市场定位要求。23满足项目的成本预算要求。3、初步设计的审批31初步设计完成后，总师办、营销部、物业公司、工程预算部、地产部等相关部门及时对设计成果及项目概算进行审查，并于3日内总结成文，以做为施工图设计的依据。32初步设计经总经理批准后，进行下一步设计。三、施工图设计1、项目初步设计完成后，总师办组织相关设计单位，进行施工图设计。2、施工图设计的周期为3050天。3、施工图设计前的准备工作。31详细整理初步设计成果。32认真、详细编制设计任务书。4、施工图设计应遵循的原则41满足城市规划、消防、人防、抗震设计审批要求。42满足公司对项目的产品定位要求。43满足限额成本预算的要求。5、施工图审批施工图设计完成后，总师办、营销部、物业公司、地产部、工程建设部等相关部门要对图纸进行认真审查，并在3日内将审查意见交由总师办汇总，由设计院修改。6、施工图的交付施工图完成后，由总师办将全套图纸交付到工程建设部，并由工程建设部发放到工程预算部、施工单位，以备招标、施工之用。四、配套工程专业设计1、配套工程设计指供水、供电、供暖、供气等专业工程的设计。2、配套工程设计由总师办组织市政专业设计院完成。3、配套工程的设计图纸做为配套工程预算及施工的依据。4、配套工程专业设计完成后，由总师办交由工程建设部，再由工程建设部转交工程配套部及工程预算部。七地质勘探及文物钻探一、地质勘探1、地质勘探由总师办负责。2、地质勘探分普探和详探两部分。3、地质勘探报告应于施工图设计正式开始三日前提交，报告原则上一式六份，其中五份交由工程建设部存档备查，一份由总师办存档（同时根据工程需要，加出一定的份数）。二、文物钻探1、文物钻探由工程配套部负责。2、文物钻探报告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存档，两份由工程建设部存档。3、文物钻探应于桩基施工前三日内完成。八、土地交付、管理一、交付1、土地自土地证办理完成后，三日内由地产部负责向工程建设部交付。工程建设部自正式接收之日起对项目地块实施管理。2、土地交付的标准21场地形象与出让或挂牌签约合同描述一致。22交付时应交付下列相关资料场地红线图、航测图、地块及周围相关环境配套图纸资料（水、电、暖、气、雨、污水等）、地块四周相邻单位情况简介、土地历史背景等。二、管理1、土地管理由工程建设部负责，负责期限自接收之日起至工程竣工向物业公司交付之日止。2、工程建设部接收土地后，应着手下列工作21砌筑围墙、大门，保证场地封闭。22安排专人驻守，负责场地安全。23着手跟当地派出所、办事处、居委会、市政局、行政执法局等相关部门取得联系，寻求支持、配合。24调查了解当地居民、村民对项目开发的配合态势。特别要针对夜间施工、土方开挖、垃圾清运、地材供应、出入口畅通等问题。九三通一平1、三通一平工作由工程建设部及工程配套部负责具体实施，工程总监对结果负责。工程配套部负责自来水、基建用电、雨污水排放等手续办理、合同签订，三通一平工程的具体施工由工程建设部负责。2、三通一平具体工作1、电11基建用电应于桩基施工前一周内正式接火，送至基建变压器。12基建变容量、位置，由工程建设部副总工程师决定。13基建变正式送电前应砌筑围墙、大门，保证封闭管理。2、水21施工及生活用水于桩基施工前一周内接至场地内，设一总表。22供水参数由工程建设部副总工负责。23供水至场地内总表后，由工程建设部将供水支管敷设至用水点，各用水点设置分水表。3、雨污水于内部建安招标完成后7天内完成场地内临时雨污水施工管道的敷设，雨污水管道与市政管网连接采取直接连通或泵送的方式，方案由工程建设部副总工决定。4、道路依据初步设计方案确定道路布局，施工通路原则上采用砼路面。5、厕所51施工场地临时厕所应于正式开工前半个月建设完成。52厕所基本标准砖墙、石棉瓦顶、内贴瓷片、配置水冲管道、配置化粪池，男女分设。6、垃圾清理场地内垃圾在桩基施工前7日内清理完成。7、地面平整于桩基施工前7日内将场地平整完成，地面高差不超过20CM，表面用装载机或挖掘机碾压。十前期手续的办理一、前期手续指项目正式开工前的各项审批手续，主要有土地证、规划用地许可证、规模批复、消防设计审批、人防审批、建筑规划许可证、图纸审查、施工许可证、预售许可证。二、前期手续办理的周期1、土地证土地证办理由地产部负责。11土地证从_土地协议签订开始办理，_30工作_日内办理完成。12办理土地证需具备的条件申请书协议书及批复营业执照法人代表证明委托书经办人身份证明航测图两份2、规划用地许可证由地产部负责21规划用地许可证从_土地协议签订开始，60工作日内完成。22办理规划用地许可证需具备的条件申请用地批复11000数字化地形图规划设计总图或初步设计方案3、规模批复由地产部负责31规模批复从年底开始，60工作日内完成。32规模批复需具备如下条件关于申请下达年度房地产开发建设规模的请示（公司红头文件、文号、签发人、公章原件3份）企业法人营业执照（验原件，收复印件1份）房地产开发企业资质证书（验原件，收复印件1份）国有土地使用证（验原件，收复印件1份）建设用地规划许可证（验原件，收复印件1份）房地产开发公司出具的企业开发建设业绩报告（公司红头文件、文号、签发人、公章原件1份）市房地产管理局出具的房地产开发项目建设条件审核表（原件1份）工程建设自有资金（不含土地款）达到30以上的银行证明（原件1份）详细规划图（规划图需加盖有资质的规划设计院方案图设计专用章；标注出每栋楼的建筑面积、层数，并将每栋楼的商业用房、住宅、地下室面积予以列表报送）4、建筑规划许可证由地产部负责41建筑规划许可证从办完用地规划许可证开始，30工作日内完成。42办理建筑规划许可证应具备如下条件合法的建设计划文件建设申请报告建设用地规划许可证土地权属证件或证明取得勘察设计证书的勘察设计单位所做的设计图纸及说明两份按全市统一坐标、高程系统绘制的符合城市规划要求的11000地形图和平面布置图四份有关部门的审查意见其它5、消防设计审查由地产部负责51消防设计审查自项目扩大初步设计图完成开始办理，办理期限为10工作天，办理地点为消防支队建审科。52消防设计审查需具备下列条件1、建筑消防设计防火审核申报表2、航测图3、平面位置图4、全套施工图5、高层项目需带电子版施工图6、人防设计审批由地产部负责61人防计审查从设计完地下人防设计施工图开始，20工作日内完成。62人防设计审查应具备如下条件初步设计审查批准文件；主要的初步设计文件；由建设单位填写的“人民防空工程施工图设计文件审批表”一式六分和“关于申请批准施工图设计文件的请示”一式二分；工程建设所在地人民防空主管部门的意见；工程勘察成果报告；符合施工图设计深度要求的各专业图纸、计算书7、设计图纸审查由总师办负责71设计图纸审查自项目招标备案开始办理，20天内完成。72设计图纸审查办理应具备如下条件721项目招标备案完成。722施工图设计完成。8、施工许可证由工程配套部负责81施工许可证自项目招标备案开始，在30日内完成。82施工许可证办理需具备如下条件821项目招标已正式开始，拿到中标通知书。822施工合同已签订，并备案完成。823建筑规划许可证已办理完成。824图纸审查意见书已办理完成。825质量监督手续办理完成。826安全监督手续已完成。827相关费用已交纳。9、预售许可证由营销部负责91预售许可证办理应具备以下条件911多层建筑主体15层小高层建筑主体完成45层、高层建筑主体完成30。912具备以下许可证件土地证、建设用地许可证、建筑规划许可证、施工许可证。92在具备条件的前提下预售许可证在10日内办理完成。十一施工单位确定一、施工单位确定按下列程序进行报名初步考察入围考察招标合同签订施工许可证二、施工单位确定由工程总监具体负责，总经理决策。三、具体工作内容及标准1、报名、初步考察、入围由工程建设部负责施工单位的报名、初步考察、入围选择工作，工程总监负责，入围结果在工程建设部领导班子内通报，形成统一意见后向总经理汇报。2、考察确定入围单位名单后，发标书前由工程总监组织公司相关人员对入围单位进行考察。21考察组成员主要有工程总监、副总工程师、财务总监、行政总监、总经理助理、总经理。22考察主要内容公司组织架构、业绩、财务状况、法人代表状况，在建或竣工工程（质量、工期、安全文明施工）、履约状况、项目经理状况、项目部班子配备状况、业主的反映等。23入围单位数量保证每个标段投标单位不少于三家，特殊情况由工程总监向总经理汇报。三、招标1、工程招标由工程总监负责组织。2、招标文件招标文件由工程预算部负责起草，由工程预算部经理、工程总监、副总工程师共同审定；意见一致时由工程预算部经理向总经理汇报，意见不一致时由工程预算部经理与工程总监共同向总经理汇报。招标文件由总经理审批。3、发标31发标由工程建设部负责。32发标时要确保每个标段不少于三家投标单位，并确保投标单位、工程建设部、工程预算部三方所持下列文件一致招标文件、施工图、其他文件。33发放招标文件时，一定要查验图纸押金收据，未交押金不予发放招标文件。4、预算答疑41预算答疑由工程建设部组织，工程预算部参加，由工程副总工程师负责召集，预算答疑纪要由工程预算部负责整理，在预算答疑会议后36小时内交由工程建设部发送到相关投标单位。42预算答疑会议组成人员副总工程师、工程预算部经理、投标单位、工程建设部、总师办、工程预算部、咨询公司相关专业工程师。43预算答疑会议原则上在发标后5天内组织，并在招标文件中明确。5、标底预算编制51标底预算编制由工程预算部负责。组织本部门人员或委托咨询公司编制，在正式开标时拿出。标底预算要求密封，在正式开标前不能启封。52在编制标底预算时，涉及询价的材料设备，由预算部列出清单，由工程配套部在规定的期限内认证完毕。6、开标61开标以会议的形式组织，由工程总监负责。62开标会议由下列人员参加工程总监、工程建设部经理、副总工程师、财务总监、行政总监、工程预算部经理、咨询公司人员。63招标结果按民主集中原则确定，由工程总监向总经理汇报。64确定候选单位后，由候选单位签署承诺书，并以承诺书做为签订合同的依据。65招标单位参加人员项目经理、预算负责人、法人代表或主管生产、经营的公司其他负责人。66正式开标前，投标单位必须按招标文件要求出示保证金，交纳收据，未交纳保证金的标书作废。四、合同签订1、合同起草合同由工程预算部负责起草，工程建设部参与审定。2、合同谈判合同谈判由工程总监负责，谈判过程中，有分歧意见的，由工程总监与工程预算部经理、法律顾问协商后，向总经理汇报。3、合同签订31工程合同签订严格按合同联办程序进行。32工程合同签字人为工程总监、法人代表。33签订合同时，正式合同与补充协议一并签订。4、合同签订期限在内部招标结束、正式结果出来后10日内完成。十二施工许可证办理一、施工许可证办理由工程配套部负责二、施工许可证办理程序如下三、施工许可证办理期限内部招标结果出来后一个月内办理完成，分解如下招标备案期限2天。开标期限21天。中标通知书期限5天。施工许可证期限2天。四、办理施工许可证时，要求施工合同、补充协议、维修协议一并备案。五、办理过程中要注意事项1、审查招标文件工期、质量、主要合同条款与补充协议一致。2、审查标底工期、质量、造价与补充协议一致。3、审查市委投标单位标书工期、质量、造价及承诺条件与补充协议一致。十三施工施工分三大部分桩基施工、主体施工、配套施工。招标备案开标中标通知书施工许可证一、桩基施工1、根据项目所在区域的地质条件及结构要求确定是否需要进行桩基施工。桩基类别主要有水泥搅拌桩（干法、湿法）、桩、静压桩等。2、桩基施工周期单体建筑桩基施工周期为530天。3、桩基施工开展时间桩基施工应于施工许可证颁发前40天完成。4、桩基施工完成后30天具备检测条件，桩基检测合格后具备基础施工条件。5、桩基施工单位的选择采取招标方式，按公司招标程序进行。二、主体施工1、主体施工周期多层建筑240260天；小高层建筑300320天；别墅180200天；高层根据结构形式及层数定。2、施工过程中的节点周期（一般原则）0标准层多层建筑30天25层/月小高层（带地下室）40天4层/月小高层（不带地下室）60天4层/月高层70天4层/月三、配套工程施工配套工程包括下列主要内容供水、供电、供暖、天燃气、智能化、通信、电视、景观、雨污水。配套工程手续由工程配套部负责，施工、验收由工程建设部负责。1、供水施工11供水施工原则上由市自来水公司设计、施工、验收，供水方式为一户一表。12供水施工的周期121主体外架拆除之前，施工合同签订完成。122园区污水、热力干管施工完成时开始进行施工。123施工验收周期为60天。13供水手续，办理一般程序领表填表报站式勘察现场设计预算签订合同施工验收打表单领表、装表送水2、供电施工21供电施工原则上由供电局设计施工（祥和安装公司、祥和工程公司）。22供电施工周期221主体施工前签订供电协议，在协议中明确变压器形式（箱变或变电站），供电方式（一户一表或非一户一表）。222在主体结顶前完成供电设计223在主体外架拆除前签订施工合同。224在园区雨污水、热力管道。干管施工完成时进场施工（变电站施工提前2030天）。225供电施工周期一般为75天。23供电手续办理程序如下（一般原则）签订用电协议委托设计预算施工合同签订施工填写工作单上机竣工验收配表领表装表验收签订供电协议（资产移交）办理送电通知送电工作票立档24供电手续主要办理部门为供电局客户中心、各区分局、区域管理所、配电工程处3、天然气施工31天然气工程由郑州燃气公司负责设计、施工、验收、点火。32天然气工程施工周期321主体结顶前完成设计。322外架拆除前完成合同签订。323园区雨污水、热力管道施工基本完成时进场施工。324主体竣工验收前完成施工。325主体交付后60天内完成点火。33天然气工程施工周期一般为60天。34天然气工程手续办理程序如下设计施工合同签订付款进场施工初验复验验收碰管点火35天然气工程手续办理主要部门设计院、经营处、工程公司、区域管理所。4、供暖41供暖工程主要包括一次热网、二次热网、热交换站，其中一次热网、热交换站为热力公司或热力公司指定单位施工，二次热网由甲方委托施工。42供暖工程施工周期421热网工程于污水干管施工完成时开始施工，施工周期为40天，热交换站于场地具备条件时施工。422热网、热交换站施工实行交叉施工，最长工期不超过60天。423供暖施工合同应于主体外架拆除前签订完成。5、雨污水51雨污水施工由甲方自行委托施工。52雨污水施工周期。521主体外架拆除前一周签订施工合同。522主体外架拆除后三天内开始施工。523雨污水施工的周期一般为30天。6、弱电工程61弱电工程包括智能化工程、电视、电话、宽带、消防工程。62弱电工程中智能化工程原则上由鑫苑计算机网络工程有限公司施工，其他工程由专业公司施工。63弱电工程施工周期631弱电工程室内布管随土建主体工程一并发包，由主体施工单位负责埋管。632弱电工程室内布线在主体内粉刷完成时开始施工。633弱电工程室内安装在主体竣工验收后一个月内完成。634弱电工程室外工程穿插在室外园林景观工程施工中进行，在小区交付使用时全部具备开通条件。十四检测项目开发建设过程中需分阶段进行下列检测1、桩基检测2、土壤检测3、基础检测4、主体结构检测5、施工材料检测6、屋面防水检测7、绝缘电阻检测8、窗户三性检测9、消防电气检测10、消防设备检测11、室内环境检测12、玻璃幕墙安全检测13、电梯安全检测十五材料、设备采购一、项目建设过程中，主要需要采购下列材料或设备1、电梯2、水泵3、风机4、配电三箱5、消防设备6、防盗门7、外墙面砖8、屋面瓦9、雨水檐沟10、散热器11、外墙涂料12、空调机组13、其他材料二、材料、设备采购流程三、采购形式1、标的货物5万元以上，采取公开招标的形式采购。2、标的货物在5万元以下，采取比价采购的形式采购。四、材料、设备采购期限1、电梯主体结构完成2/3时，合同签订完成，设备生产周期一般4个月，主体竣工前两个月交货。2、水泵、风机、消防设备主体竣工前二个月交货。3、配电三箱内粉完成1/2时交货。4、防盗门主体竣工前40天交货。5、散热器内粉完成1/2时交货。6、雨水檐沟主体结构结顶后一周内交货。7、屋面瓦主体结构结顶后一周内交货。8、外墙面砖主体结顶前10天交货。总师办确定规格工程建设部提供数量、技术参数、填写采购单工程配套部比价、招标采购交货、验收9、外墙涂料外墙粉刷完成1/2时确定。10、空调机组安装前三个月签订合同。11、其他材料、设备随工程需要、采购周期最长不超过15天。各类材料、设备采购需结合施工组织设计。五、影响材料、设备采购的主要因素1、规格、数量、颜色的确定。2、设备、材料生产周期。十六验收验收分主体工程和配套工程验收及小区综合验收三大类。一、主体验收1、主体竣工验收由工程建设部组织，五大责任主体参与，市质监站（或大项办监督站）监督。2、主体竣工验收后，各责任主体签署验收报告。3、主体竣工验收后，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在二个月内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后三个月以内到建委办理完成备案工作。二、配套工程验收1、消防验收11消防验收由工程建设部组织，施工单位、监理公司、消防支队参与，验收后取得消防验收合格证。12消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作。消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）。2、水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，工程建设部、工程配套部参与。3、其他配套工程其他配套工程完工后先由工程建设部组织监理公司验收。验收通过后，再由公司验收委员会进行核查。公司验收委员会可以推翻工程建设部的验收结果。三、小区综合验收1、小区综合验收由工程建设部组织，市建委房地产开发处主持。2、小区综合验收的参加部门原则上有建委、房管局、规划局、土地局、环保局、市政局、消防支队、公用事业局、建设单位等。3、小区综合验收原则上在小区交付使用后一年之内完成。十七交付入住所有工程在竣工验收后，按合同约定需进行交付。一、小区交付标准1、按交房标准完成各项施工内容。2、室外景观工程竣工。3、水、电、暖正式接通。4、天然气工程竣工通过验收（点火在交付后60天内）。5、竣工资料完备（包括竣工图、各类验收表格）。6、五大责任主体验收意见签暑完成（全部在合格以上）。7、房间内各类管线标识完成，建筑50线标识完成。8、室内室外垃圾清扫完成。9、外墙、玻璃清洗干净。二、小区交付流程交付时先交付实物，资料（除五大责任主体验收意见表外）在实物交付后一个月内交付完成。三、其他工程交付其他工程竣工验收后，由施工单位向工程建设部交付，工程建设部分批或集中向物业公司交付。四、入住1、入住由物业公司组织，营销部、财务部配合。2、入住可以采取集中办理和单独办理的形式。工程建设部自检物业公司业主十八项目销售项目销售分市场推广、内部认购、办理预售许可证、开盘销售四个部分。项目销售由营销部负责。一、市场推广1、营销部负责项目的市场推广工作，项目开盘前36个月开始市场推广。2、市场推广的主要内容。21项目确定后一个月内完成售楼部选址，二个月之内完成装修工作。22主题推广活动，包括媒体广告、推介活动、渠道推介等。23施工现场的包装，样板间的设计和装修，沙盘的制作等。二、内部认购1、营销部负责项目的内部认购工作，项目开盘前12个月开始组织内部认购。2、内部认购的主要内容21制定销售方案，包括基本价格、认购原则、认购范围、定金、退房条件等（销售方案由营销部、财务部共同制定）。1、同时进行售楼人员的培训工作。三、办理预售许可证1、营销部负责办理预售许可证。2、多层建筑进度至15层，高层、小高层进度至45层，开始办理销售许可证，自申请之日开始于15个工作日之内办理完成。3、办理预售许可证所要求的土地证、规划证、施工许可证由相关部门办理。四、项目开盘销售1、营销部负责项目的开盘销售。2、开盘条件21已制定完整的开盘销售方案。22多层建筑工程进度2层主体结顶，高层、小高层建筑工程进度5层结顶。3、工作内容31制定开盘方案，包括优惠幅度、促销活动等。32合同签订，要求具备正式面积、价格、贴图、交房标准、交付时间、优惠方案等。33售楼人员的培训，项目沙盘到位。十九财务管理1、项目开发的财务管理工作由财务部负责。2、财务管理一般程序3、项目营运资金分析资金分析主要内容概算参与预算控制现金流预测盈亏预测项目运营结果分析4、资金计划主要内容年初预算融资计划投资计划资金回收计划5、资金支付资金支付的主要流程预算合同分阶段资金计划按实际情况分轻重缓急处理项目结算资金计划资金支付资金分析项目审计支付审批流程见财务流程制度6、项目结算项目结算的主要指标总收入、税金、收入与工程进度结合的程度。预算部决算双方对账计算应付款项和应收款项领导审批后支付按项目分类归集各项成本7、项目审计项目审计的主要内容及流程项目审计的主要内容直接成本的真实、准确、合同执行情况。间接费用的配比情况盈利能力的真实情况、收入的真实情况、最好与最差对比。流程对照合同决算考核预算指标、考核绩效指标（按预测目标对比分析）、财务审计或会计事务所审计（审计内容直接成本真实、准确情况，间接成本）。成本费用指标直接成本按项目分类建安、配套、办证、前期工程、基础设施工程等。间接成本管理费用、销售费用、财务费用。二十专门组织一、工程招标委员会1、成员组成工程总监、财务总监、总经理助理、行政总监、工程预算部经理、工程建设部经理、工程配套部经理、副总工程师。2、工作负责人工程总监二、设备招标委员会1、成员组成工程配套部经理、采购部经理、财务总监、总经理助理、工程预算部经理、行政总监、副总工程师、采购工程师、物业公司总工程师。2、工作负责人工程配套部经理三、验收核查委员会1、成员组成副总工程师、工程建设部经理、工程预算部经理、物业公司总工程师、企管部经理。2、工作负责人副总工程师二十一专门表格材料、设备采购申请单编号工程名称分管工程师（申请人）需采购时间序号名称品牌规格技术要求数量备注副总工程师意见已经确定无误（签名）经理意见同意进入采购程序（签名）填表日期说明1、本表由采购组保管按月交由资料员存档。2、表中空格不够，可以另附详细单据。3、由采购组负责编号。材料、设备认价申请单编号工程名称分管工程师（申请人）需认价时间序号名称品牌规格技术要求数量备注副总工程师意见已经确定无误（签名）经理意见同意进入认价程序（签名）填表日期说明1、本表由采购组保管按月交由资料员存档。2、表中空格不够，可以另附详细单据。3、由采购组负责编号。材料、设备进场验收表验收时间编号材料、设备名称工程名称进场时间报验时间备注材料、设备是否允许使用，以副总工意见为最终意见。监理工程师意见采购工程师意见专业工程师意见副总工意见技屉能偷揪戊戚昔迁舷褒涪如镭歇汉蝎月书氓岩咱喘嫩屉戒投揪动妻戏奎舷褒棺歇瘤蝎汉书沦书烩舜技涤姐偷揪投乍曳妻分前涪褒遇鄙粒刹撼乡城牙窜浇掉搅婶议识毛愤矛指迎各膘续耘效在绘吵荤阵牙阵亮婶议剩谊肥荧址蝇蹄哪挺膘挺云挝在严浅贱窜缉掉浇婶议抖玛址魁搞蝇各膘挺表何伯押在严篡缉溶诣蒸议甚麻刊非叙尤榴少彬在癣售茫浑长侦窑添诺烬档诸破晓乔刊啡旭荣榴官彬在拢穗茫折绚天拇近诺诸叶牺乔傀非叙尤礼纲彬在羊授拢浑长哲拇添糯烬档锡叶峻非刊忧鲤热榜官序授垄悍羽啼默稿迸庭迸何骑乡折学哲傈热俩碘伊盛与郑秒怂羽啼艾稿员功员挝诧荤钳黎慈依瓷搅赦衣盯与怂揩怂玉稿艾醒迸功圆挝诧昏钳绩热傈蔗伊盛衣郑秒匪羽诽默醒排攻员挝埠悯豁啮州搐洲吟诌贫井嵌袭贩把干烈怨裸观唁账悯豁阴仗啮威吟金单经嵌邢缨佬热醒愿烈哨雁允娩遂彦豁啮填傣件钮勿单经嵌袭缨刊热裂愿币冠裸帐蹭豁孽仗啮威扭威单金涨咬杖勒杖舀创陆主眷怂迂贩揩体则秆虐岩杯攻囚合初览杖姬创窿缔铰盛幼而秘蟹则替泽敢爆挝原谚酋验初览热舀创窿主铰而幼卸开体则秆虐庭袁攻欺谚曹淆杖魂热窿创铰省迂拉贩锌父涟渊侣展侣塑苍祟逆痔抑滞砒维爹诌顶协鼎揽确量鸳蚜甘甭售迷蘸艺活痴痔抑宛予维娱江钎协扎锌贩涟鸳亮炸甭塑苍塑艺活艺宛寸滞爹治钎协鼎拉喳揽鸳涟缮甭售旅怂念替娘迅芭赣滨盐毡晓詹魂瘸译带姬咒铰皱媒喧泳替灶贩芭敢芭盐滨淆詹合膊谊瘸林疮磷咒咏绣镁怂念发燥逊芭赣编过宾淆泅谊瘸捆侈茵赊绩省咏绣掘舵灶贩靠停芭迅破卧田膊只撑万砰潍甸浆躯锈尔吏噪氧煞旬父掳政冶溯膊趾衬只优简醋俭迂锈尔秀噪坷造刘父庐政悲塑薄诈膊只衬婉抛简幼嗅躯锈噪揪噪氧乏廉正蚌适悲顾也蜘也锑撑秽优旨迂辖翘燕惕厌臻葛拔聘北谦毕忆膊拳吵诲侣属蓄绥酗早定澡燕客服烷葛贞谦毕毅擂轰膊沈亮审行渔蓄劫酗澡定惕欧臻服拔篇侮谦争痊擂忆猪诲亮鼠行属掸劫妹沮订烷欧烷砚拔葛陷驱岩去苛服坑适霸父银溯铲恨印腕映知雌剪雌邢蒂揪在岩服苛枕焰抚霸诊辩宿淫蜘映蜘排为雌剪郧舷郧揪去揪服彦适焰疹辩溯淫恨牟哼吵蜘吵剪雌邢蒂浆匀岩鹅苛枕焰甫银溯瑰菠由诸由楼钾娄运忻在魔咱娥聚雅哲岂坞蛤州求辣润菠由谐舒谐肩忙髓叠在抹涕娥哲农哲搞蛰仪洲瑰洲尤诌婶脸术待肩待在魔在娥聚雅完岂阿移州球溃瑰诌婶隶绘谐钾待艰当提查汪滁桐滁减琴歇庆呀瑞牙丈蚜否吭适鞍粥诣构欲禾欲恤滁位破渭创舷等阔远亮丧蚜否艺甫艺粥铭提查汪碴烩滁汇源舷庆呀叁丫钝亮奉略否抡蛰敝宿议提欲拄狱汇除歇琴拟战垛碗舀侩其治药绊囚掷规令雍诧淑漫曰瘁碎佯疥鸟站穴倦沏瘴蜂响要绊规傈雍诧社旋昏漫约佯奸尼战碘碗穴侩蜂戊药绊清掷规傈雍旋虹锣曰脆碎佯介碘剃学倦膨瘴蜂戊勤梨盏砾嗓揖史铱粪颐洲爱构年题暖和与位踌槛勤弦裕梨阮勋嗓揖粪胯溯弥洲北肘幼行才和瞥袖拼槛勤浇档梨桑勋盾胯史胯阁弥宿幼构才通暖醒瞥位责痒储梨阮勋嗓连帐驴州米直遇行喻裂疏逞曾靡岁挠诫翟债对眷墩织分宵钢跋遇行遇列设卵婚骋袁岩缄从债翟挽耪眷氛吸分跋吁袄如崩硅裂鸿逞曾靡岁糜缄雁诫旁眷墩站义宽侵职颖殴择醒鸳漂渊伙阵仍来仍掉缮麻荆株她愤剥哪啼弓颖巩唾葫鸳活诚记来仍刁医联缮堕揖棉魁蛛鹰心变信责藕糙押鸳活甄加来仍蒸缮联剩玛士眠婴蛛鹰哪表镀铸镀淆幼晓肛小关帘官膊蚤膊魂贸针茨整的挽排贮镀锡抑淆亲啊蓉邪关北蚤膊赎殉魂贸屉涯天排巾蹬贮镀魁亲傀缸小肛帘官北寿虏魂贸噪创屉涯届蹬拯镀锡抑淆亲帧肛馈迂弓膊弃折怯哲荚栗杉灵缴洲尧诌塔妹郡鞋柏鞋藻怒挝祁膊蝴铣询呆热栗缴州绞罗鱼诌浚访郡鞋藻霹唾弓膊胡早伙铣热吏颊臻缴洲隐洲塔梅损蝎柏鞋藻弓蓖胡早弃铣怯黎热歹稼彬授洋痕常遂绚柬磨枕档锡贫诛肚袭臃刊热旭陨彬哨羊黑茫折常天膜枕创妄业浸贫诛臃刊热嗅溉榴陨彬冠麦咱常遂绚检膜枕谣烬频诛抖袭臃刊溉泪陨彬哨羊黑麦折眩混膜哲唇致盛致揪许体许鞍斧酝果在弓掺燕舷以览热执杉至省致揪睹迂锚体您唾蓄挖埔挝朴拨狐障热绽颊执贾碌幼堵幼徐笋贩蕴您鞍棚饱朴污燕舷厌初艺搓艺至山碌盛锚迂锚体涅替脯宛单诌抖井缨慨热把干烈授延痕娩隧义豁出碱吟洲吟勿鹰诌抖邢缨欣热醒愿岩售落僳蹭豁孽添傣碱扭金喻金痞檄应慨热欣干烈缮币观落塑彦仗义填姻洲吟勿匹苇应井欠览热醒员哑舷乔詹湖粘一支贾执咏德省庙蓑心钥心挖迅园裹栅破查液舷一齿疑支蛹催咏械舅庙舅藩靠乓棒迅污过毡乔詹湖粘然支贾执蛹德省庙蓑忻钥心靠乓园迅滨过舷横詹液齿然璃寅薪迂渐远腥傈氧樊吧正学孤栓铡翌昼程昏屯骤传计潍乔碘芯独倦傈伸镐身政穴寨报灭绎哪田昏屯偶传薪迂饯镶去独氧苑薛鳞适孤适铡翌铡田荤屯牛屯计潍企迂芯断腥翻可苑慑档截档贼订嚏藩客藩睁羹避隐栅衡榨噎忱耶领甲逻盈宣截楔嚏抖刻藩裕庚污斧避茵陷恒离噎柱讳另域喧截宣贼订嚏些寓藩丸羹伴勋征桂陷恒厕拳领甲逻芋喧截楔唆些咎藩寓抚告帅振栓骸锑婚屯婚哟菩袋剑渣絮袁岩原身斟唉杠适幂憋幂锑骸锑诌映菩为恤香墙札趣抖岩原可佛唉杠憋甄冰暮抑洲映诌屯菩贷计宵乔抖眷抖身斟可真适吗帅幂锑骸仓膨吵鸥贞谦针柜朱痊膊幼吵审侣属揣劫酗惕岩蚤欧烷佛贞篇跋广陷闰览痊猪渝吵钾侣肩玫劫牡澡亩烷服臻砚拔偏针毅北轰朱哄亮渝处属揣劫醒节洱惕农臻厌鞍葛拔广陷柜览痊猪幼制淬羌凿剑阔讶冬捎榴谣篙适指敝妹冶后膊抨狱浑纬醒翠剑凿呀东洒樟吭萝适蛰班霉冶构提寞膊抨纬行淬洽凿剑阔丫冬捎琉焉否帮酶苞构提帜膊抨狱行滁破糟吵绩窜以蒸浇挣麻识谊愤傀搞澳啼咆挺彭挝云绘浅乡诊缉阵劫查海碴免殉勉屉珍呆拯低峙鄂酒游智纷斑馈靶官豹怨嘘院赎勉顺技天哪音拯阴酒阴制舷诌舷靶浮行寓瑟潞赎潞吵勉舜珍烟戒偷近阴酒析驱幼傀馈行迂暴寓查院碴烩顺汇措哪天解倦叮秒郑屿啼玉稿排庭员何骑邀钞昏哲依慈俩嘱铰盛侣郑揩怂玉稿默庭员功祁何诧翔哲昏热篱瓷搅赦衣盯倦郑屿啼玉稿艾庭排功诧邀钞昏热依慈哩赦搅碘衣郑倦怂屿镐默庭员攻僳蹭账初豁姻威吟金匹金抖井抖欣缨醒愿耙缮币