物业有限公司小区物业服务接管入伙方案(安防两班倒)

XX物业有限公司厦门分公司XX城X地块接管入伙方案目录项目基本情况组织架构及人员配备前期介入及接管验收入伙计划及安排物质装备计划开发商支持经费收支预算第一章项目基本情况11项目基本情况项目名称XX城B13地块物业类型住宅、商业座落位置同安民安大道南侧、滨海东大道西侧总占地面积约51663086、总户数994户（不含店面）；建筑面积17311746平方米；商业店面1栋（58）建筑面积154884平方米；幼儿园1幢建筑面积390011平方米。公共服务设施及市政公共设施建筑面积340265（含物业用房51959）。建筑基本情况主出入口47楼西侧1个（人行主路口）51与52楼之间1个（车行主路口）车行次出入口572楼东侧1个；47楼西侧1个共用设施配套情况物业管理用房、门卫室、消防监控室、共用设备配套情况电梯、安防系统、消防系统、供电系统、供水系统。车位情况机动车总车位874辆地下车位860辆，地面车位14辆；第二章组织架构及人员配备21组织架构备注13地块届时保洁、绿化拟外包；电梯维保工作外包。2物业经理1人，全面负责小区管理，含前期接管验收、小区后续服务（客服、工程、安防等）、员工内部管理、成本、外联及上传下达等管理。3工程主管、安防队长、客服主管各1人，分别分管小区工程、安防、及客服相关工作。4安防人员以两班倒12小时制定编。B13物业服务中心工程部5人安防部25人物业部6人财务部（1人物业经理1人维修组2人运行组2人巡逻岗4人客服专员4人前台接待1人固定岗18人收款员1人安防队长1人工程主管1人客服主管1人安防班长2人22人员配置及工作情况说明职务、工种姓名工作说明编制（人）新区拟最后到岗时间经理负责物业项目的全面管理；11031客服主管A、负责项目对客服务管理、楼宇管理及社区文化建设工作；B、前期不兼管住宅或店面，拟待进入正常管理阶段后（交房一年后）兼管店面及住宅；11031客服部客服专员郑秀玲魏春凤A、负责对分划业户与片区的服务与管理工作；C、每位客服助理人均负责约250户；建议在交房前期工作量大，先行按4人配置41110工程主管姚建红全面负责公共设施设备的管理养护与报修业务的受理及参与前期楼宇的验收工作；11031工程部水电、运行维修工饶茂生A、设备设施的日常维修、保养及定期操作运行与公共报修实施；41031安防队长张勇全面负责保安队的管理监督协调等工作11031安防领班安防领班负责各班组安保队员的训练与管理21120安防部安防队员待定A、维护小区的秩序与安全防范工作；B、负责监控中心的值守工作C、看摩托车、电动车、自行车；B、拟定47楼西侧门岗（人行主路口）2人；51与52楼门岗（车行主路口）2人572楼东侧门岗1人，外围、区域及地库机动巡逻岗3人，车管岗1个；监控岗1个；替休2个。C、安防队伍实行两班倒运转制，每班12人，共24人；22121服务中前台接待陈雅茹负责考勤、文档资料打印、归档，前台日常事务及前期接管验收遗留问题的汇总工作；11110收款员待定负责项目的各项报表、财务报销、收费、资金往来、及资产管理及前台日常事务工作；11110保洁外包参照公司外包合同协定配置（与开荒保洁同时进入）18121心绿化外包绿化面积近38120平方，人员核定按相关法规规定（养管期后）配置5绿化管养期过后合计61第三章前期介入及接管验收31前期介入提要立足物业管理视角，提出合理化建议收集、整理资料，使管理方案更加贴合实际；接管验收严格把关，注重后续维修保障体系的建立。我们将根据开发商提供的项目施工进度表、入伙计划安排，分别制订前期介入期、入伙期工作计划；并依据开发商制订的开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划以及常规性工作计划。我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现开发商、业主、物业公司多赢的目标。311前期介入管理的思路前期介入是现代物业管理的一项基础性工作，其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中，使物业最大限度地满足业主的需求。我们对物业管理前期介入的基本思路是通过组建专案工作小组介入标的物业的前期管理，提前对标的物业进行全面深入的了解，为即将开始的物业接管验收掌握第一手原始资料，为将来的物业管理工作顺利开展打下基础；以专业的物业管理视角和立场，依据专业调研人员对当地房地产、物业管理等相关市场调研结果，提出一系列基于最大限度发挥标的物业各项配套设施使用功能，满足未来客户群体的使用需求的合理化建议；并力争制定出定位准确、内容完善、有效适用的符合【XX城B13地块】特点的物业管理方案。3111组建“项目前期物业管理小分队”基于【XX城B13地块】系高档次的小区，我们将先行组建“项目前期小分队”并结合顾问公司世邦魏理仕（CBRE）的建议对【XX城B13地块】的土建、给排水、电气、智能化、园林等项目，在最短的时间内提交【XX城B13地块】专项建议书，使物业能够更加满足业主以及使用人的需要，同时力求节约与实用，省去不必要的开支和重复建设。3112根据物业特点，提出合理建议根据目前高档小区的发展趋势及标的物业市场定位，客户群体具有较高的共性，对工作环境和生活品质均有着极高的需求。“项目前期小分队”将依据我们已建立并有效运作的管理体系，对小区的给排水、电力供应、电梯、消防、安保、园林绿化、停车场、水景、智能化系统、标识系统、管道煤气系统、公共配套设施、管理用房等的规划及施工，从物业管理的专业视角提出科学合理的建设性意见，并分期提交【XX城B13地块】物业管理规划建议书。3113进行物业交付前的实操性工作在较深入了解物业及业主需求的基础上，与开发商携手做好以下各项前期准备工作A、从物业管理的角度，对园林布置及景观设计方案提供专业建议；B、协助制订居住区内交通管制方案及保安岗亭设置方案；C、对智能化系统提出专项建议；D、收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试；E、对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理；F、参与房屋装修的过程管理和验收工作；G、参与工程例会，适时提出物业管理的专项建议；H、与开发商协商建立维保机制，力求在工程款项支付、维修管理流程等方面建立有效的措施以确保施工单位维修的高效率，使客户在维修方面的需求能够得到快速响应；I、收集装修装饰材料以及相关设备的备品备件，以满足日后维修中的材料供应；J、建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通电、通水、通气、电话申请等准备工作；K、针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。312前期介入物业管理工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注A、与开发商商定管理费收费标准、停车场管理费用收取办法、空置物业管理费收取办法、管理服务标准等多项议题，确保甲、乙双方承担合理适当的权利与义务；1签订委托合同B、甲、乙双方签订【XX城B13地块】物业管理服务合同；201309A、进驻施工现场；B、协商确定物业服务中心办公场所、消监控室以及员工生活场所，确定好装修方案；2成立【XX城B13地块】项目管理小组C、业主资料收集，业主服务需求调研，做好开发商在销售期间对物业管理服务承诺的实施前准201311备；D、制定物业服务中心详尽的整体运作方案以及全面实施物业管理的工作计划；E、人员配置、培训计划的制定；F、按标书的物资装备计划，启动部分项目的采购，同时做好整体采购以及装备前的准备工作。201311A、在实地熟悉、掌握各类设施设备，收集相关使用说明书、维修保养合同、以及维保单位资料，建立经维保单位确认的设备设施的保修流程；B、对土建、给排水、供配电等等系统提出建议，提交全面的物业管理建议书；C、提交垃圾收集系统的配置方案；D、对智能化系统、控制中心设置、停车场管理系统、一卡通收费系统、巡更系统（其中包括巡更路线的设置）、防盗对讲系统提交建议书。E、检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；F、提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；3开展前期介入G、提出遗漏工程项目的建议；201312A、编制印刷物业服务中心运作资料，如业主文件资料、业主公约前期物业管理协议等；B、物业服务中心办公场所以及员工生活场所装修，保障员工的生活与办公的良好条件；C、组建各项目组，工作人员全部到位，培训计划全面实施；D、与派出所、居委会、供水、供气、供电、银行、税务、物业管理主管部门建立良好的公共关系，确保物业管理工作开展处于良好的环境；E、编制房屋本体以及公共设备、设施的验收接管标准、验收接管计划以及开发商和施工单位确认的验收接管流程，为验收接管这一核心工作打下良好基础。4成立【XX城B13地块】物业服务中心F、编制突发事件处理预案，护卫、停车场、消201311防管理方案，巡逻路线方案；G、洽谈保洁外包事宜，选定外包单位及合约签署，部署保洁开荒工作；H、与发展商商讨需要完善的配套设施（各标识牌、娱乐设施、垃圾桶、中转站等）I、信报箱位置的设立J、编订答客问A、导入ISO9001（2000版）质量管理体系B、导入各项管理规章制度；C、导入公司理念以及运作模式；5导入管理模式D、导入物业管理财务管理软件系统。入伙前20天A、【XX城B13地块】房屋本体及其公共设备、设施的正式接管验收；B、工程技术资料移交；C、工程遗留问题备忘；6物业接管准备以及实施D、与开发商、建筑单位厘定设备设施维修保养程序及职责。201311具体时间根据施工现场实际情况定313各岗位人员到岗时间岗位人数时间工作范围及职责备注项目经理1人131031全面负责工程主管1人131031前期工作客服主管1人131031前期工作安防队长1人131031前期工作客服专员4人131110受训、熟悉、参与接管验收前台接待1人131110受训、熟悉、参与接管验收收款员1人131110受训、熟悉技工4人131105接管验收安防队24人13121受训、安全防范保洁按合同约定131201保洁开荒32接管验收充分利用前期介入取得的各种资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对开发商负责”的宗旨，对【XX城B13地块】进行严格、细致、全面的接管验收,协调施工单位留存部分材料尤其是外部装修部分，以便日后维修，做好后续保障。321接管验收机构A、公司总部负责协助物业服务中心成立接管验收工作小组，选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；。B、接管验收工作小组由土建、强电、弱电、园艺、智能化、护卫等专业人员组成。C、管理部门负责接管验收小组人员的调配。322接管验收程序A、接管验收工作小组负责编制接管验收计划并组织实施。B、接管验收小组成员具体实施建筑、装修、配套设施、设备等方面的验收工作，详细填写各类接管验收表格。C、接管验收小组负责把接管验收中发现的问题整理归类。D、物业服务中心负责将整理后的接管验收报告提交给发展商，并与监理公司、施工单位保持沟通，负责落实发现问题的处理结果。E、各类钥匙的交接，F、物业服务中心负责人签署正式接管物业文件。323接管验收内容3231单体检查项目内容序号检查项目检查内容备注1地面地面是否平整，有无空鼓和裂缝。厨房及卫生间地面防水层是否完好。2墙面墙面是否顺直，有无拱背或凹陷，有无空鼓和裂缝，有无线管或钢筋外露，抹灰有无缺口，管穿墙处是否补平3天花刮白面是否平整，有无渗水痕迹。4入户门入户门开、关是否灵活，有无异响，门面有无凹陷或划痕，内外保险是否伸缩自如，各连接件有无生锈。5铝合金门窗推拉门窗开、关是否灵活，有无异响；门框有无变形、凹陷；玻璃有无破损，胶是否打实，框边压条是否齐全，锁扣能否上扣；框边是否塞实，有无空鼓；关闭是否严实，有无透光；大雨后窗边是否渗水。阳台栏杆有无凹陷、变形、磨损，玻璃有无破损。6给排水给水管固定是否牢靠，闸阀及水笼头是否完好，有无漏水；排水管固定是否牢靠，连接是否完好，各检查口盖、地漏盖是否齐备。通水试验，排水应畅通，地漏无堵塞，各检查口及P弯盖处无渗漏。7强电配电箱、开关、插座、灯座及灯泡是否完好，安装是否规范，周边有无填实，固定是否稳固。配电箱内各回路标识是否正确，电源主线会不会短，总开不应受力。通电检查，各回路应工作正常。8弱电电信、宽带、闭路各系统线是否到位，面板是否齐全，穿管铁线能否抽动。9空调各空调位布置是否合理，空调孔有无钻好，孔内有无套PVC管，孔与空调插座是否布局合理；空调位隔栅是否完好，冷凝管是否固定牢固，固定件有无生锈。10卫生户内应无大的杂物，无大便等污物，无异味。11楼道墙面、天棚刮白是否到位，台阶磁砖有无破损及空鼓；扶手栏杆焊接处是否打磨，油漆是否完好无锈蚀；各过线孔面板是否齐备、固定是否稳固，固定螺栓有无缺少；消火栓玻璃、门框有无破损。12烟道检查烟道有无杂物堵塞，通风是否通畅。324接管验收工作进度（具体时间）安排具体时间安排依据现场实际施工进度而定325接管验收资料归档接管验收后将按不同类别整理归档。第四章入伙计划及安排41入伙期提要以入住为契机，在提供优质服务的同时建立良好的客户关系提供高效、便利的入住配合服务，塑造优良的物业管理人的形象；合理安排入住时间及流程，入住服务一对一服务，确保业主顺利入住。入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段，同时也是物业管理人展示自身形象,打开工作局面的一个良好契机。通过细致周全的交房活动安排和优质热情的一站式服务展现X物业的企业形象，在增强业主对今后物业管理的信赖度和对社区的归属感的同时使仁文建设的地产品牌得以进一步渗透。把交房活动作为与业主零距离接触的起点，使业主从入伙的第一天就能亲身体验社区的物业文化并真切感受到作为XX城业主的骄傲与尊贵,从而把物业管理做成地产后续销售的传播途径，成为地产销售的一个卖点。411入伙前的准备工作序号完成事项工作进度责任部门人一、入伙资料准备1入伙通知书附收楼流程及办理收楼时需缴清的款项成稿会签填写寄送12月1日前地产营销部2收楼时需缴清款项的核对12月10日前地产财务部3交楼统一说辞与优惠应急预案的确定12月1日前地产客服部4地产应收费用明细表物业公司应收费用明细表12月10日前地产财务部物业财务部5住宅使用说明书（附住宅单元平面图、水电管线图）住宅质量保证书（已盖公司章）其他由地产提供应公示的文件的准备如单体工程竣工验收合格证建设工程竣工验收备案表消防验收合格证等,制作成活页册12月10日前地产客服部6业户手册前期物业管理服务协议业主文件资料的成稿/会签/定稿/提供地产企划部设计印刷11月20日前物业公司7业户手册前期物业管理服务协议业主文件资料设计/印刷/送达12月10日前地产企划部8由物业提供应公示的文件如物业管理公司资质证书及营业执照物业管理公司收费许可证物价局有关物业管理综合服务费、停车场收费等收费标准的批复等以及物业管理相关法律法规条例的准备,制作成活页册12月10日前物业公司行政人事部二、入伙必备物品的准备9保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、12月10日前物业公司公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、荧光笔、档案盒、文件袋（收楼袋）、告示贴、报纸杂志、饮水机、纸杯、蒸馏水、复印机、休息椅、应急药品、鲜花、水桶等申购到位行政人事部三、入伙现场布置10交楼现场布置方案定稿、入伙流程图、二次装修流程图、物业管理收费标准一览表等挂板或喷绘、交楼现场功能区域指示牌等制作、现场气氛布置条幅、鲜花蓝、气球、彩旗、气垫拱门、绿化地带点缀等12月15日前地产企划部四、物业接管验收时间表时间视现场施工而定11业主单元钥匙、户内对讲分机接管、业主户内验收、公共部位验收、根据现场实际情况安排时间地产项目部物业工程部12前期整改统计报告根据现场实际情况安排时间地产客服部物业工程部13整改流程、对口部门衔接根据现场实际情况安排时间地产项目部物业工程部14监控消控室、主出入口门岗、车辆刷卡系统、巡更系统、周界红外接管根据现场实际情况安排时间地产项目部物业保安部15安防系统、给水加压泵房、电梯、发电机房、地下室排污系统、消防系统、太阳能集中供热系统、楼道消防门接管验收根据现场实际情况安排时间地产项目部物业工程部16环境卫生、绿化植被景观接管根据现场实际情况安排时间地产项目部五、交楼保安安排17提前对着装/仪容/仪表/文明礼貌/站立等要求进行培训；增加岗位人手；制订防范突发事件的方案及车辆停放管理方案12月10日前安防部六、清洁工作的安排18公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇交予业主12月20日前物业管理部19售楼部、交楼处、交楼路线范围的清洁十分重要，应要求清洁工程承判商或清洁工定时密集地进行日常保洁。12月29日前物业管理部七、应付突发事件的准备工作20按照有关突发事件处理的工作指引做出人力、物力安排准备。停水、停电、下雨等准备12月20日前物业公司B13物业服务中心八、模拟交楼工作的培训21组织交楼培训并按照交楼程序，举行模拟交楼活动，使每位交楼人员熟悉交楼的程序；12月20日前物业公司客户服务部22交楼人员必须掌握基本问题的统一答复标准，使业主获得一致的答复。12月20日前B13物业服务中心客户服务部特别说明1）物业公司财务部正式交房前根据各项物业服务项目的收费标准，核算出每单元交房时应缴纳的费用清单，以提高办理速度；2）服务中心客服把所有入伙资料按顺序放于业主档案袋中，并放于手提袋里；熟悉应签约的文件内容；配合物业工程部对房屋的接管验收；负责与地产企划部衔接交房现场的包装，包括收楼现场各种指示牌、入伙办理流程图、彩旗、拱门、气球、横幅等；3）安防队负责现场车辆的停放指挥、现场秩序的维护，现场物品的看护；4）物业管理部负责落实交房前的彻底开荒清洁；负责交房前现场的清理、布置；交房期间场地清洁、桶装水、一次性水杯供应、雨伞提供；5）物业公司工程部交房前的接管验收工作，交房期间全程陪同业主验房，交房后整改事项的跟进。412入伙活动的总安排4121总原则总体计划周密、时间进度清晰，任务分工明确、责任落实到人，工作落实到位，配合协调默契、服务热情周到，办事便利快捷，突发应对及时。XX城B13的交房活动时间按照地产公司的对外承诺与统一安排，【XX城B13地块】入伙时间定在2013年12月29日起，交房总量为994户（具体以营销部、客服部通知为准），每日交房量安排在50户为宜。（具体交房时间安排表由地产营销部编制并抄送物业公司，交房通知书应提前一个月以挂号信的方式送达业主。建议1、地产营销部在交房业主次序安排上应遵循先行安排容易沟通的业主收楼、再安排其它业主收楼，同一楼道同一楼层应错开收楼。2、地产客服部门应尽快确定收楼相关答问标准及入伙优惠方案，以便工作人员有统一的答复口径。）4122交房活动地点XX城B13地块48楼架空层，拟划分为四大功能区业主休息等候区、签约区、验证缴款区、验房区）。区域情况说明业主休息等候区入伙现场特为业主设置业主休息等候区，业主在入伙手续办理过程中能随时休息而不会感到疲劳。在业主休息区，物业服务中心将为业主提供桌椅、饮水设施、报纸，让业主在轻松的环境中顺利办理入伙的各项手续。在业主休息区还设置洗手间指引牌和温馨提示牌。验证缴款区业主经验证组验证后到收款组缴款。签约区业主完成缴款后到签约组签订各类协议并填写业主资料表并领取房屋钥匙，再由接待人员引领至验房组验房。验房区验房组、装修咨询组人员在此等候为业主服务。应急支援组（另外安排位置办理，即在物管中心办公室设置重点客户接待室和联合办公室地产项目部地产客服部物业公司相关人员组成）。4213交房流程概述（交房流程图见附件1）流程办理内容地点负责部门第一流程地产公司相关手续的办理第一步交房前一个月（12月1日前）通过挂号信方式向【XX城B13地块】业主发出入伙通知书。（入伙通知书、办理收楼时需缴清的款项、业主收楼流程的文本另行会签）地产营销部第二步验证入伙业主身份、核定业主交款凭证并办理尾款结算，会签单盖章地产财务部第三步开具交房通知并引导业主进入收楼流程地产营销中心地产营销部第二流程物业公司相关手续的办理第一步接待验证编号第二步缴交有关费用例如煤气管道初装费、有线电视初装费、预缴之管理费、公维金、装修垃圾清运费等，会签单盖章第三步负责业主签约（业户手册、前期物业管理服务协议、区域防火责任协议书及填写其他业主入伙资料）、发放入伙资料（业户手册、前期物业管理服务协议、区域防火责任协议书等）、留存所需资料归档（业主文件资料册、业主及家庭成员相片及身份证复印件、前期物业管理服务协议、区域防火责任协议书等），会签单盖章第四步负责陪同业主进行收楼验收、查抄水表各电表底数、收集业主验楼单并将问题反馈维修小组及客服小组，会签单盖章第五步负责钥匙移交和登记，留存会签单第六步现场二次装修的咨询办理物业服务中心物业公司相关部门人员（具体分工及责任人见交房流程的分组情况说明表）4214关于物业管理费的收取规定根据地产公司对外承诺交房时间，提前的交房时间不应计算物业费，凡在规定的交房时间段内收房的，物业费统一从2014年1月1日算起。业主如因特殊情况不能在指定日期内收房的，应在2014年1月1日至2014年1月15日前的其它日期收房，物业公司亦可办理交房手续；逾期收房或不在规定时间内收房的，地产公司按售房合同的约定向业主收取保管费，物业公司自2014年1月1日起计提物业管理费。因房屋质量瑕疵整改不到位或不及时造成业主拒绝收房，自2014年1月1日起至业主收房日的物业费由地产公司承担。4215特别提示A、入伙的文件材料应字斟句酌，参加入伙的工作人员要严格培训，入伙现场要缜密布置，要有格调，体现人文与服务精神，尽量消除业主的不适感。B、入伙工作人员在陪同业主收楼，处理验房过程中可能出现的质量瑕疵问题时，应该学会换位思考，尽量站在业主利益的角度为其着想，迅速反馈与跟踪售后整改的进程。C、地产客服部、工程项目部应派员现场配合，对业主提出的疑问现场给予答复与解决。413XX城B13地块收费项目收费标准费用性质有线电视开通费代收费用物业管理费高层住宅18元/平方米；花园洋房198元/平方米；商业3元/平方米；幼儿园2元/平方米。2014年1月1日起连同公共维修资金（高层住宅、花园洋房03元/平方米；商业、幼儿园08元/平方米）预收六个月物业公司主营收入装修垃圾清运费5元/平方米代收费用房屋装修保证金15元/平方米（总额不超过5000元）水、电公摊周转金水公摊100元/户，电公摊200元/户代收费用IC智能卡费以物业公司另行通知为准414XX城B13地块入伙流程的分组情况说明职务负责人职能总负责人陈敏希负责交楼前后各项事务的总体审批工作，协调物业公司与地产公司各部门的关系，直接领导总协调组、应急支援组的工作，及时批复解决各种突发性事件和问题。总协调组程志远刘建朱建敏3地块项目经理负责接待重点客户，回答疑难问题；负责处理入伙时的突发事件；负责入伙现场的指挥和临时人员的调度；应急支援组地产客服部罗伟文地产工程项目部物业总协调人及各组负责人负责处理收楼现场客户投诉、拒绝收楼、退房等其他突发性事件，共同负责解答客户提出的各种疑问，包括对装修方面的咨询服务，处理现场突发事件。组别职责/工作程序/要求或准备工作负责部门人员安排物业公司办理部分接待验证组职责1热情迎接前来办理入伙的业主，验证业主身份证，交房通知书、尾款结算确认单，在入伙办理流程表上加盖序号章，分配对应的签约组，在人多的时候发放等候牌，并引导业主至休息区等候；2引导业主办理费用缴纳手续；3回答业主咨询，咨询内容如下入伙流程；入伙各环节应办理的手续及入伙费用；装修流程及办理；临时管理规约约定的内容；前期物业服务协议约定的内容；能提供的个性化服务项目；周边情况及其他问题。4安排好需等候的业主在业主休息区入座。要求1本组人员应熟悉当日入伙现场的布置；2熟悉以上回答内容；3入伙当日须精神饱满，落落大方。物业公司客服部负责人组员地产客服部（1人）物业签约组职责1验证业主身份，查看入伙通知书和已盖过二枚章的入伙办理流程表，收取粘贴交房通知书于业主资料册中；2与业主签署前期物业服务协议、区物业公司物业部负责人朱建敏组员郑秀玲、魏春凤等域防火责任协议书、业户手册；3发放房屋使用说明书房屋质量保证书业户手册等入伙资料；4在入伙办理流程表签约组位置3上盖章。工作流程1向业主问好，恭贺业主入伙示意其入座；2请业主出示交房通知书、盖过二枚章的入伙办理流程表和地产收费组及物业收费组开具的收据，回收业主存档资料交房通知书、业主家庭成员一寸彩色照片2张、身份证复印件1份，粘贴于业主资料中，并在回收资料清单逐一打勾，在档案袋封面上注明房号、业主姓名；3请业主填写业主资料中的业主情况登记表，请业主依次签署前期物业服务协议2份、区域防火责任协议书2份，业户手册1份，一份收入业主档案袋中，一份请业主收好带走；4向业主发放房屋使用说明书1份、房屋质量保证书1份、业户手册1份、前期物业管理协议1份、区域防火责任协议书1份（统一放于手提袋中）；并要求业主在档案袋上的业主签收文件目录上签字；5检查清单上是否所有回收存档资料都已收齐，若收齐，将业主档案袋传至物业验房组；6在入伙办理流程表的物业签约组位置3上盖章并交于业主，告知其到物业验房组开始验房；7在钥匙领用处领用钥匙，并在钥匙领用登记表上签名。准备工作（不少于6人）1把所有入伙资料按顺序放于业主档案袋中，并放于手提袋里；2熟悉应签约的文件内容；3熟悉入伙流程及当天入伙的现场布置,熟悉公司交房统一说辞。物业收费组职责负责收缴入伙收费表中的列明的煤气初装费、有线电视开通费、物业管理费、装修垃圾清运费等所有费用，收缴完毕在入伙办理流程表物业收费组2位置盖章，解答业主咨询。工作流程1向业主问好，恭贺业主入伙示意业主落座；2向业主收取入伙办理流程表，查看开发商收费组有无盖章；3根据业主入伙收费表上所列项目逐一收取费用，正确开具票据并交于业主；4在入伙办理流程表物业收费组位置2上盖章交于业主，告知并引导其凭入伙办理流程表到验证签约组签约。准备工作1在12月10日前列出所有业主的应收费用一览表；2收集物业管理收费的相关法规文件，在12月10日前完成；3熟悉入伙流程及入伙当天的现场布置。物业公司财务部负责人李幼莲组员B13地块收款员、出纳物业验房组工作流程1查看入伙办理流程表有无盖章，验证业主有无交费、签约；2陪同业主入户验收；3对业主提出的房屋质量问题及合理意见和水、电、煤气表底数，逐项登记在验楼物业公司工程部负责人姚建红组员（引导验房员不少于10人）记录表上，请业主签字确认，并把验楼记录表的业主联交于业主；如业主同意收楼，则请业主在收楼书签字，并将钥匙交给业主（在收楼书上需注明钥匙数量、种类），同时建议业主将备用钥匙一把交于物业服务中心，如业主同意，请业主签署房屋钥匙托管书，以便跟踪整改情况。工程质量问题负责交与项目部（柯永玉、杨玉明负责）解答；如业主不同意收楼，拒绝签字，则应将钥匙归还钥匙发放处，并将业主意见及时转达物业服务中心。4将验楼记录表及收楼书交由工程文员备档，工程文员将验楼记录表整理、录入。5工程文员在入伙办理流程表物业验房组位置4上盖章。并将验楼记录表、收楼书及房屋钥匙托管书、入伙办理流程表装在业主档案中传至物业签约组归档。装修咨询组解答业主有关装修的咨询，审核业主聘用的装修施工队伍的资格，装修申请、装修方案，办理好装修登记等手续并告知业主在物业收费组交清相关费用，试水24小时确认后，发放施工许可证。物业公司工程部负责人姚建红组员现场其他组别安排安全保卫组入伙日安防员至少2名着装整洁、以“跨立”姿势各站于办理现场（出入口处），树立保安训练有素的新形象。同时其他人员正常在岗，确保小区人车进出有序、车辆整齐停放，保证入伙工作顺利进行，负责入伙物品的搬运。安防部负责人刘华、张勇组员安防员清洁组清洁人员于清早700前将现场全部进行清洁，负责交房路线及现场的保洁工作。（联系专业公司在交房前至少7天应进行清洁开荒工作）物业管理部负责人区域保洁主管组员小区保洁班后勤保障部入伙物品的临时采购和提供，保证入伙人员物业公司负责人叶丽玉的工作餐的供应，负责机动人员的调动，并负责各组的紧急通讯联络；现场拍照。行政人资部组员陈真真（以上所有人员可根据实际需要增减和调整。）415参与入伙人员的总体要求4151仪容仪表方面所有工作人员应整洁穿着公司统一发放的制服，统一配戴公司工作牌；男士要求剪发、剃须，女士要求挽发、化淡妆。4152言行举止方面注意自己的形象礼仪、言谈举止，要求礼貌待人，因为在每位业主眼中，你就代表物业公司。对业主的咨询，属于自己职权范围内的，应给予正确回答。其它应记录下来及时反馈到应急支援组或总协调组，由相关负责人负责回复，不能对业主随便做出承诺。4153其他方面参与交房工作的每个人员应熟知交房流程，明确各自的岗位分工和岗位职责，知晓其它各处人员及负责人，熟悉公司制订的交房统一说辞。416交房后工作4161清理现场，由XX城B13地块服务中心客服、工程、安防、环境部门工作人员共同完成。4162将遗漏工程记录表一式三份分别交给发展商、承建商。4163物业公司工程部监督、协助返修工程队进行返修工程，并将有关进度反馈给XX城B13地块服务中心客户服务部，以应付业主的查询。4164返修工程完毕后，由客服中心通知业主回来验收，验收合格后交还钥匙给业主。4165对未来收楼的业主应再次通知地产营销部派发收楼通知书。附件1交房流程图包括1、入伙通知书2、业主身份证原件提供复印件一份3、购房合同原件或银行抵押贷款合同原件（需要携带文件以入伙通知书为准）以上由地产公司办理以下由物业公司办理业主备齐入住资料签约（物业签约组）签署前期物业管理服务协议区域防火责任协议书业户手册并填写业主资料相关内容，发放业户手册、业主存档的协议及两书。交纳房款尾款（地产收费组）礼仪接待组接待并办理验证手续及领取入伙办理流程表（接待验证组）NO42二次装修管理【XX城B13地块】小区入伙后，随之而来的就是房屋装修的高峰期。为保证物业的结构安全，维护标的物业的统一、美观，我们将在前期介入时所取得的对物业较为全面认识的基础上，以房屋结构、外观、防水、违章搭建、装修秩序（物品出入、安全、消防）等作为装修管理的工作重点，严格进行装修管理。421二次装修管理架构及职责服务中心经理工程主管装修管理员负责二次装修项目申请的批准负责二次装修项目申请的初审及日常巡查负责日常施工的巡查监管交纳入伙费用（物业收费组）1、物业管理费及公维金（预收六个月）；2、装修垃圾清运费；3、装修保证金、4、代收代缴费用（公摊水电周转金）领取房间钥匙及相关物品（物业签约组）验收房屋（物业验房组）1、确认水电表底数；2、查验土建、水电系统；3、门窗及其它配套设施需要整改验收合格，业主在验收单上签字确认，并交回物业签约组入伙手续办理完毕是否需现场办理装修手续装修咨询组收楼结束YES423二次装修管理措施根据建筑法、建设部令第110号住宅室内装饰装修管理办法，及厦门市有关装修管理的规定，制定房屋二次装修指南及二次装修责任书，其重点是加强装修管理力度，全力杜绝违章装修、违章搭建、破坏公共管线的事件发生，坚决杜绝对承重结构的破坏。4231预防A、重点宣传在社区公告栏内广泛宣传依法装修的必要性和重要性；B、注重培训对物业服务中心的装修管理员进行有关装修的法律法规及专业知识培训，使装修管理员成为一名合格装修管理者；C、根据不同的户型提前制订二次装修控制要点，并发放给申请装修的业主及施工队伍；D、建立专业工程师、工程组主管及物业服务中心经理三级审批管理制度。4232监督和纠正A、物业服务中心装修管理员在客户装修期间每日两次巡查装修现场，发现问题即时记录在案，协同装修人员制定整改措施并跟踪整改结果；B、实行“二证一书”制度（即装修许可证、施工人员出入证、装修责任书），明确装修人、装修单位、物业服务中心各方参与者的权利和义务；C、建立装修保证承诺制度；D、对违章装修的施工单位，我们将以说服教育为主劝其整改，对极个别情节严重且不服从管理的客户，我们将积极采取法律途径予以解决，确保小区的房屋本体及公共设施的完好。4233验收物业服务中心主要依据施工图、竣工图结合日常的装修巡查记录和装修变更记录，到现场进行检验。尤其是对电力、给排水等隐蔽工程重点进行检验。第五章物质装备计划51物资装备计划开办费用（1446994元）根据XX城B13项目实际情况，拟需配备的物资配备计划共计1446994元，其中行政办公用品购置费1114729元，机电维修工具购置费113445元，保安装备用品购置费为19692元，生活配套用品购置费为2190元。物业管理用房及其配套设施（依据行业规定），由地产开发单位按招标文件要求提供，并按小区规划设计要求一般装修提供给物业公司无偿使用，物业公司不得随意改变用途。511服务中心行政办公用品类预算配置清单序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注报价单位1作业层员工制服套681男客服56022女客服（备用2人）435103接待43524工程285105收款43526物协安管442560物协制服备用配饰290元2管理层员工制服套101项目经理56022客服主管56023工程主管56024安管队长56025备用1人56023地块制服冬夏装，含备用制服及配饰总制作价格为42500元，合同签属单位为厦门仁文建设，物业按相关流程进行报销厦门悦妮服饰（物业制服供应商）3经理办公桌椅（14M套167467414M配转椅4长条桌张4193772前期用于交房用，后期放会议室当会议桌使用5办公室办公桌椅（12M套154506750工程5张；客服专员4张；客服主管1张；安管队长1张；岗亭3张；车库1张6电脑桌椅张1450450因主管没有单独配电脑，此电脑为主管电脑办公时使用7文件柜（玻璃门）组85244192监控室放置战斗服等消防器材4组；工程、客服、安防、经理各1组8接待台椅（皮面、升降）张316054815放置服务中心大厅接待台前（接待台高度约7580公分）厦门同安艺健家具有限公司仁文供应商）9转椅张3182546放置服务中心大厅接待台后10皮革面沙发含茶几套118731873放置经理办公桌前，供来访人员使用11等候椅（皮）条1835835放置接待大厅供业主休息使用12塑料靠背椅子张32852720会议室25张、监控室1张、岗亭3个2张共6张13圆桌椅套29101820放置于服务中心洽谈室接待业主用，一桌四椅14钥匙柜型号96把钥匙锁个3170510业主托管钥匙管理15保险柜型号远洋牌W495D420H1000台130003000财务收款用仁文供应商（远洋）16电脑台4项目经理、财务、前台管理业主档案、各主管日常办公各一部；可调配17彩色打印机（加装连供墨盒的型号）型号兄弟MFCJ430W一体机台1960960宣传图片打印及留档照片打印，需可加装连供墨盒的型号18复印机（可打、复印A3的机型）型号夏普230D台178007800各类办公文件、表单的复印及向业主提供复印服务19针式打印机型号映美700K台117001700财务收款用厦门赫兹办公设备有限公司（仁文合作单位）20数码相机台113001300现场拍照留档使用此单价为预估价21投影仪台135003500培训会议使用（建议放置于公司总部，与各中心资源共享）预估价格22插卡电话机型号美迪声6839台15751125接待总台2部、办公室11部、监控室1部，经理办公室1部志达通生活馆（物业自找供应商）23无线路由器型号TPLINK台1170170物业服务中心网络连接使用仁文供应商（赫兹）24传真机型号兄弟888台1850850接收各类传真，置于经理室厦门赫兹办公设备有限公司（仁文合作单位）254进16出线程控电话型号威而信型号TC416AC台1750750用于各分机电话接转志达通生活馆（物业自找供应商）26开水器（大）型号40L台1500500放置于宿舍处，供各岗亭、办公、宿舍人员饮用金奥斯精品厨具（物业自找供应商）27烧水壶型号美的12S03E1M12L个4100400办公区域及接待区域烧水用文之源（仁文供应商）28微波炉型号格兰仕蒸汽光波/G80F23CN2PBM1S0台1可从会所调配29分体空调台15松下150004225003422002319001、3匹5台会议室1台服务中心大厅1台、大办公区域1台、工程办公室1台、监控室1台；可从同安宿舍调剂2P1台2、15匹2台；安防宿舍2台3、125匹1台安防宿舍4、1匹7台工1、松下无125匹，配置15匹增加1台，松下供应商为原宿舍空调供程值班室1台、3个岗亭各1台，保安待命室1台，经理办公室1台，接待室1台（可从同安宿舍调剂5台）应商（开元电器，宿舍空调供应商）30指纹打卡机型号浩顺V8U台1550550厦门浩顺电子（食堂指纹机供应商）31对讲机北峰5V，电池容量2000毫安台2455013200经理1部、客助6部、工程5部、安防10部、机动2部衡熠通信32L牌面2235470文之源商贸33时钟个645270服务中心、三岗亭、监控、车库各1个厦门文之源商贸有限公司（仁文合作单位）34服务中心窗帘米35606300按高度3米估计，材质同办公楼窗帘材质，办公楼造价为1平方57元（仁文供应商），按60元预估35办公室制度等布置批13000包括办公室、设备房、工程、监控等所有制度36小区标识系统套12000管理类标识此单价为预估价，此部分存在较大的不确定性37白板含架80120CM套2205410作办公区域宣传栏及会议室培训各使用1套38档案盒塑料5公分个1501051575存放日常档案使用厦门文之源商贸有限公司（仁文合作单39档案盒塑料2公分个520593068存放业主资料及办公档案40档案盒纸5公分个15015225工程档案用41过塑机A3台1290290用于过塑各类标识、文件、图片42A4过塑模包436144用于过塑各类标识、文件、图片43裁纸刀（A4）个19393办公室共用（财务通用）44物价局标价牌块1600600公示物业收费标准45报架个1145145服务中心接待处用466格文件架个1521315办公使用47软皮抄本301545办公使用48A4白色打印纸包3018540交房用49B5白色打印纸本5155775交房用50A3白色打印纸本536180交房用51A4粉色打印纸本529145交房用52A4有机板夹个2055110交房、巡楼用53A4软硬夹个706420管理员办公用54拉杆夹个500735管理员办公用55订书机台157105管理员办公用56订书钉盒80864交房用57计算器台1018180办公用58剪刀把103838管理员办公用59打码纸卷200918钥匙标贴60黑色水笔支50075375交房用61蝴蝶夹（大、中、小）个各3041MM/66元32MM/42元19MM/18元378交房用62固体胶个201224交房用63地垫个2450900服务中心大门口使用位）合计1114729512服务中心工程机电维修工具类序号物品名称规格数量单位单价金额合计备注1“十”字螺丝刀4X150MM5把52525英国生力斯2“十”字螺丝刀6X200MM5把63030英国生力斯3“十”字螺丝刀6X250MM5把157575英国生力斯4“一”字螺丝刀4X150MM5把31515英国生力斯5“一”字螺丝刀6X200MM5把42020英国生力斯6“一”字螺丝刀6X250MM5把73535英国生力斯7电笔5把25125125明珠港8电工刀5把42020通盛牌9尖嘴钳150MM5把126060英国生力斯10老虎钳200MM5把22110110英国生力斯11剥线钳200MM5把136565英国生力斯12斜口钳150MM5把126060英国生力斯13工具包5个157575绿色14数字万用表5架95475475滨江仪表15LED手电5把147070群力70516活动扳手200245把199595英国生力斯17羊角锤15磅5把147070腾达王牌18卷尺5米5把52525顺达19防水服大号5套40200200加厚型20长雨鞋5双30150150黑色21内六角扳手2MM10MM2套224444英国生力斯22管钳250MM2把132626宁达工具23管钳300MM2把255050津威工具24管钳450MM2把387676津威工具25管钳600MM2把55110110津威工具26活动扳手300362把357070英国生力斯274磅铁锤2把193838鸿翔大洋28刚凿（钻）扁、尖各2把4把52020螺纹钢29撬棍1米、08米各1把2把12米35元08米18元535330安全带2条255050双背31安全绳10米、20米各1条2条15元1斤22522510米约5斤32电话水晶头压线钳1把30303033电话查线机1个160160160秀犬牌34卡线钳125252535电烙铁30W1套303030配焊丝、松香36钢锯1把151515优质37铁铲2把204040优质38斗车1辆42042042030铁板39锄头1把343434连柄40铝合金梯（人字梯）15米1架170170170加厚型41铝合金梯（人字梯）2米2架2米215元2变4米970元11851185其中2米变4米1架42铝合金梯（人字梯）3米1架290290290加厚型43手电钻10B1套200200200香港创造44台钻220V重型1套750750750上海佩金45座式切割机220V1套430430430配切割片46手提角磨机1套430430430配铁切割片和砂切割各10片47电焊机轻便电子逆变直流焊机1套102810281028含焊钳、焊把线和接地线各10米电焊罩、25焊条48拉钉枪1套181818英国生力斯49梅花扳手8件套1套505050上工50呆扳手8件套1套404040上工51套筒扳手32件套1套240240240英国生力斯52电锤26型电锤1套650650650配6、8、10、12、14MM钻头各10把，22MM、26MM钻头各1（长）53潜水泵3相22KW1套105010501050人民牌54潜水泵单相11KW1套420420420人民牌55绝缘鞋耐压6000V/422双35707056绝缘手套耐压6000V2双65130130腾盛57移动线盘单相（带3X50米线）1套260260260南平超安58海底线3X25MM50米7350350南平超安59摇表500V1架11011011060钳形电流表1架707070滨江仪表61验电器公牛10个20200200交房使用总计113445513服务中心安防装备类序号物品名称单位数量单价（元）金额（元）备注1雨具套131702210雨鞋、雨伞、雨衣2防暴强光手电筒把3139417消防用3警棍根8453604强光手电筒把575375巡逻用5电风扇台4100400值班室、宿舍用6手提灭火器瓶607042004KG7消防斧把2701408消防腰斧把3351059消防扳手把3206010消防液压钳把25811611消防导向绳根39829412拖鞋双61060监控室使用13鞋架个15555监控室使用14防毒面具套36018015消防服套3120360头盔,衣服,腰带,靴16标兵岗台个2800160017登记台个225050018太阳伞把51300650019头盔、夜光衣套421084020手推平板车辆2460920卸货用合计19692514员工宿舍生活设施