经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设可行性研究报告

第一章总论第一节项目提出的背景经济适用房、廉租房和公共租赁住房建设是中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期间，全面建设小康社会的重要举措。也是国家为中低收入人群解决和提供社会保障性住房的基本国策。近年来，商品房价格的一路飙升。巨大利益驱动使得商品房建设规模迅速扩大，而经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设却远远落后于商品房的发展速度，不能满足中低收入家庭的住房需要，在这种状况下，国家为了改变商品房价高居不下的现状，有效缓解中低收入家庭的住房问题，决定加大经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设力度。在“十二五”开局之年全国建设保障性住房1000万套。山西省将开工建设各类保障性住房8086万套、4728万平方米，实现对人均住房建筑面积13平方米以下城市低收入家庭应保尽保。今年，山西省将完成3204万套保障性住房的建设。改革开放以来，某区同全国一样进入了经济持续发展时期，“十一五”期间建设各类住房179万平方米，其中商品住宅99万平方米，城区居住人均住房面积达到26平方米，缓解了居民住房紧张的局面。随着经济的高速发展，就业机会的增加，城区居民人口也随之增加，因此住房的供需矛盾仍十分突出，购买住房十分困难。据初步调查，城区中的无房户、危房户就有1800户左右，这部分居民大多为中低收入家庭，购买普通商品住宅有困难，单纯依靠商品房开发无法解决中低收入家庭的住房问题。目前加快建设经济适用房、廉租房和公共租赁房是解决部分中低收入家庭住房困难的主要途径。在这种情况下，某区委、县政府决策按照中央、国务院的战略部署，贯彻落实国家惠民政策，积极发展经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。公共租赁住房是一个过渡性的解决方法。就是这部分群体不属于低收入，但是他目前通过市场确实解决不了自己的住房困难。因此，政府提供给他们一定的帮助，过一段时间，当这部分群体有支付能力了，他们就离开公共租赁住房，到市场购买或承租住房。尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。2007年，有关部门就公共租赁房开始调研时，一个重要背景是，希望通过公共租赁房“探索解决大学毕业生等新就业人员的住房问题”。“新就业人员的住房问题是全国都面临的一个难题。他们虽然不属于低收入群体，但刚刚就业，积蓄少，存在阶段性的住房困难。”齐骥表示，政府有责任支持他们解决住房问题，公共租赁房就是很好的方式。随着公共租赁住房的增加，这部分既不属于低收入的家庭，又不属于买不起或租不起市场上的房子的新职工等群体，他们的住房困难会逐步地得到解决。公共租赁房概念的提出，现实意义在于帮助“夹心层”解决住房难，其更广泛的意义，则在于国家保障体系同时面向“非低收入群体”着力的理念转变。这样的转变，其出发点是政府认可那些非传统意义上的低收入群体也需要政府的帮助，今天通过公共租赁房帮助“夹心层”解决住房难，明天或许将有更多帮助非低收入群体减负的政策出台，比如减税、就业帮扶等等。另外，公共租赁房能够真正完善起来，它可能在一定程度上抑制房价继续攀升，让人们放弃急于买房的心理。购房的人少了，房价也会有所回落，这样就又能让一部分人住进自己的房子里。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程造价中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。因此，经济适用房、廉租房和公共租赁房适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。经县委、县政府研究，安排县住房保障和城乡建设管理局具体承建迎宾西街经济适用房、廉租房工程和公共租赁住房。该工程是县委、县政府的“德政工程”、“民心工程”。工程竣工后可解决500多户中低收入家庭的住房问题。本项目提出依托社会背景既符合党的方针政策，又符合当地的客观实际。因此，该工程建设是十分及时和必要的。第二节项目概况一、项目名称某区顾村保障性住房项目。二、项目承办单位上海中怡房地产开发有限公司三、项目建设地点某区顾北路四、可行性研究报告编制单位上海大华工程造价咨询有限公司五、建设内容和规模襄垣新建和馨园保障性住房项目规划总用地327832平方米，总建筑面积6984464平方米，住宅总户数为660户。主要包括住宅楼、地下停车场、室外附属用房及其配套系统（即括住宅楼、地下停车场及室外附属用房内的给排水、电气、采暖、通风、消防安全和室外的硬化、绿化、亮化、围墙等工程建设）。六、施工实施进度本项目严格按照国家有关项目建设程序进行，项目实施进度包括准备工作，土建工程勘察设计、施工、竣工验收，附属设备的选购、安装、调试及验收等阶段。经研究，本项目建设期从2011年3月至2013年2月。七、投资估算及融资项目总投资万元，资金来源为财政拨款。第三节可行性研究报告依据一、项目建设单位委托书；二、国家及省、市有关经济适用房、廉租房和公共租赁房的政策、法规和文件；三、某区城总体规划；四、城市居住区规划设计规范；五、住宅建筑设计规范；六、民用建筑设计通则；七、廉租住房保障办法；八、经济适用住房建设和管理意见的通知；九、关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知；十、经济适用住房建设和管理意见的通知；十一、经济适用住房管理办法；十二、山西省公共租赁住房管理暂行办法；十三、国家计划委员会、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数；十四、国家计委投资项目可行性研究指南；十五、山西省各类建筑取费标准；十六、项目承办单位提供的有关设想及基础资料。第四节可行性研究范围一、项目背景及建设的必要性；二、市场需求分析；三、建设地点和建设条件；四、建设规模和建设内容；五、设计方案；六、项目进度安排；七、环境保护和节能；八、投资估算及资金筹措；九、财务评价与社会效益分析；十、可行性研究结论。第五节可行性研究的原则一、坚持严格执行国家及省市县有关经济适用房、廉租房和公共租赁房政策的原则；二、坚持提高社会效益、环境效益的原则；三、坚持节约土地、节省能源、统一规划、合理布局、配套建设的原则；四、坚持经济适用、安全美观的原则；五、坚持采用新技术、新工艺，降低成本、降低能耗，达到建设保本的原则。第六节研究结论本项目符合国家相关政策，利国利民，隶属于某区城镇建设总体规划，建设用地为县城住宅规划划拨范围，其建设地点所处位置优越，周围无污染工业，空气清新，环境幽静，配套条件较好，交通条件便利，有利于城市资源共享和城市功能的发挥，适合居民居住。经过可行性研究分析，本项目建成将在一定程度上满足县城部分中低收入家庭的住房需求，社会效益十分显著。因此，该项目建设是必要的。第二章项目建设的必要性第一节项目建设地概况一、县域概况1地理位置某区位于山西省东南部，太行山西麓，上党盆地之北，地理座标为东径1124211314，北纬36233644之间。东以仙堂山、黄岩山与黎城分界；西以石磴山和沁县相连；南以五阳山、麓占山、磨盘山、五赞山分别与潞城、长治市、屯留接壤；北和武乡为邻。县城位于长治市主城区北约50公里。2地形地貌襄垣全境地形西北高而东南低，属半山丘陵地区，平均海拔在1000米左右。魏灰山海拔1725米，为境内最高山峰；最低海拔800米北底乡合河口。县城为境内最大盆地，南北长10公里，东西宽40公里，全县总面积1160平方公里，折合174万亩。按地貌划分丘陵占575，山区占319，平川占106。3气候条件襄垣属大陆性气候，平均气温89，四季分明，七、八、九月气候最高，平均达234，极端最高气温为381。十二月、一月、二月气温最低，平均为81，极端最低气温为291。年平均降雨量在550毫米左右，大部分集中于七、八、九三个月。全年无霜期一般为166天左右，最短118天，最长197天。4行政区划襄垣现辖8镇3乡，323个行政村，1088个自然村，1463个村民小组。根据公安部门统计，2005年底总人口247097人，其中非农业人口61151人，人口密度每平方公里2204，全县耕地面积38569公顷，约折合58万亩，人均耕地24亩。5水资源襄垣属海河流域，地处浊漳河上游。浊漳河的三大干流西源、南源、北源，分别从境内的贺家垴。南沟、吴北入境。西源、南源在甘村汇合，至北底乡合河口与北源汇流，注入黎城，流经八个乡镇。境内还有史水、郭水、郝水等十多条主要支流和数百条小溪纵横交织，河流总长度为905公里。共有水库14座，其中山西六大水库之一的后湾水库，总库容达13亿立方米。全县水资源总量为78亿立方米。在某区下良镇小交村还有一处日流量为200300吨的优质矿泉水水源。6物产资源襄垣矿产资源十分丰富，现已探明的矿产资源有煤、铁、锰、铜、锡、硫磺、石膏、云母、石英砂、石灰石、铝土矿、白云石、大理石、磁土等三十余种。其中煤、铁矿极为丰富。全县煤田南起阎村，北至南岩，长45公里，宽10公里，共计450平方公里，煤田属沁水煤田，现已探明地质总储量758亿吨。煤质以中灰、低硫、高发热量、高熔灰份的贫煤为主。铁矿主要分布在王桥、北底、下良、善福、西营等乡镇，总储量约3300万吨，氧化钙品位55以上，是水泥、电石及其它建筑材料的优质原料。石膏石总储量为150万吨，分布在县东南部，是全省优质石膏矿点之一。铝土矿、大理石、白云石、石英砂的矿产资源储量均在100万吨以上。丰富的地矿资源为全县经济发展提供了得天独厚的优越条件。7旅游资源襄垣历史悠久。在禹时代，襄垣属冀州之域；到虞舜时，为并州之地；春秋时归属黎国；战国初，赵、韩、魏三家分晋，襄垣始属韩国，后归赵国，因而历史上有“古韩”之称。公元前260年，秦王龁攻赵，赵襄子筑城于甘水（今浊漳河）之北，因城系赵襄子所筑，故名“襄垣”。襄垣人文景观独具特色。古有八景，即宝丰晴雪、狮山晚照、凉楼盛观、漳江春渡、市桥怀故、韩山独秀、仙堂旧隐、甘泉嗽玉。现仙堂山峰峦俊秀、森林茂密、风光秀丽、气候凉爽，通过不断改造，已成为全省有名的旅游和避暑胜地。同时凉楼和宝丰、后湾水库旅游区也初步得到了开发。历史上，曾涌现出张良、法显、刘龙、连楹等杰出人物。8经济、社会事业某区境内铁路纵贯西南，太焦线过境37公里，从王桥镇的南沟站入境，到虎亭镇的小河村出境。铁路专用线7条，全长121公里。公路干线有2005年建成通车的太（原）长（治）高速路其附线、国道208线及其附线、省道榆长线，过境段共计151342公里。1996年实现了乡乡镇镇通油路，2002年开始实施村村通水泥（油）路工程。经过几年的建设，使全县通车里程达到970公里，全县通水泥（油）路村达到323个，占到全县行政村总数的100，形成了高速路、国道、省道为骨架，县、乡、村三级公路为网络的公路交通体系。近年来，高标准新建了环城长兴路和开元东西大街和府前南路，初步构筑起县城“四纵四横一环”的城市框架，为县城的城市化发展奠定了良好的基础。全县11个乡镇、323个行政村，村村接通了程控电话，全县安装电话总量达43万余部。城镇住宅电话拥有率达到90以上。近几年来，襄垣多方筹资，大力实施以城建、交通、电力、供水工程为重点的基础设施的工程建设，年年有项目，年年办实事，并完善了医疗、供水、供电、供气等城市保障体系，提高了县城品位，扩大了县城规模2008年至2010年，某区紧扣转型发展主题，连续三年投资上百亿元，建设“百项重点工程和项目”。目前，这些项目已经对当地经济显现出强有力的拉动作用。今年，某区再次投资3698亿多元，上马“三个十大攻坚工程”和“百项重点建设项目”。当年投资1044亿元，当年完成59项。其中工业新型化23项、农业产业化15项、旅游特色化10项、城市现代化12项、环境生态化10项、社会和谐化30项。以大项目促进大发展，以城镇化带动工业化，“百项重点工程项目”、“六化战略”已经成为襄垣跨越发展的“加速器”，2010年某区已完成财政收入30亿元，城镇居民人均可支配收入达到17427元，农民人均纯收入达到6976元。集循环经济、高新技术、现代农业、综合服务于一体的富阳循环经济工业园区，是某区“百项重点工程和项目”的一个样本。目前入园企业已达23家，实现工业产值501亿元，利税193亿元。其中，仅襄矿集团60万吨聚氯乙烯一期20万吨项目投产后，将可实现产值173亿元、税金122亿元。据悉，该项目年内即可投产运行。襄垣“百项重点工程和项目”立足煤，延伸煤，而又超越煤。通过组建襄矿、七一、三元古韩三大煤炭企业集团，建设富阳、下良、王桥、虒亭四大工业园区等一系列大项目、大工程，襄垣循环经济的发展脉络已日趋清晰。农业方面，今年全县已建成了15000亩设施蔬菜园区，亩均年收入达到9500元以上。围绕设施蔬菜，当地还积极发展羊、鸡、猪等养殖业，与种植业形成联动，初步建立起了农业内部的循环种养体系。经济快速发展为某区推进城镇化、加快工业化奠定了基础。近两年，该县投资30多亿元，建设了一大批市政工程，打通了长兴南路，新开了花园路等三条道路，形成了县城交通“六纵六横”大骨架，提高了县城通达能力；为居民改造建设100多栋新居，并完成了东湖公园、体育馆、汽车站、集中供热三期等工程；建设了华襄绿苑、植物园等10处花园、15处小片林绿化工程，使县城功能进一步完善。9县城建设改革开放以来，特别是近年来，得到了前所未有的改造。为了改造县城，提高县城品位，增强县城服务功能，实施了“3256”工程，从1996年起，连续改造拓宽了太行路、新建路、迎宾街、府前路、古韩景观大道、太焦立交桥，建起了广场花园、森林公园、东湖公园，硬化了城内50条巷道，建成60个高标准园林式单位。同时，这将扩大县城面积，先后建成了长兴路、新建西街，初步形成了县城四纵四横的框架。在此基础上，各主要街道进行绿化、亮化和美化，目前，绿化面积达到500万平方米；沿街建筑物分别安装了射灯、轮廓灯、变色灯，县城的夜晚色彩斑斓；大多数建筑物外墙瓷砖贴面，洁净亮丽；街道两旁各式垃圾桶排放整齐。改造后的城市街道绵延长达80公里，城区范围扩大到1501平方公里，尤其是社会服务功能明显增强，8000门程控电话交换系统，使更多的民众可以与世界各地直接联系，煤气、集中供暖已经走入市里的生活，结束了家家烟囱高耸户户冒烟的历史，有线电视由县城向乡下覆盖，工、农、商业业繁荣，物质生活富有富裕，精神生活丰富多彩，不仅市容市貌旧貌变新颜，而且城市现代化步伐不断加快，已成为名副其实的魅力城市。10发展规划“十二五”期间某区将立足县情，充分发挥土地、矿产、旅游、文化和水五大资源优势，努力建设全省一流的新型能源基地，煤化工基地资源综合利用基地，新兴产业发展基地和上党北部物流集散基地，率先实现翻翻目标，进入全省转型发展先进县，设施农业示范县，生态建设先进县和文化名县，旅游强县行列。第二节项目建设的必要性一、符合政策和人民愿望推行城市经济适用住房、廉租房和公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实胡锦涛总书记提出的“为民、务实、清廉”要求的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。住房问题已成当今社会热点问题之一。为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设就是措施之一。我国从1994年起开始启动经济适用房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目标。本项目的实施是县委、县政府贯彻落实在“十二五”开局之年建设1000万套保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。二、为加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费持续增长。市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意。对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。三、符合城市住宅开发建设规划的要求建设保障性住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使保障性住房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目标和实施计划。某区人民政府下发了关于加快经济适用住房开发建设的通知。根据上级政策和县有关部门协调，批准投资建设新建和馨园保障性住房项目经济适用住房配建廉租房以及公共租赁住房项目。该项目的实施，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，能够提高居民的生活质量，确保城镇居民安居乐业，城镇化建设，带动相关产业的发展。由此可见，本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第三章市场需求分析第一节国内房地产市场情况经济适用房、廉租房和公共租赁房建设一是促进了住宅建设投资规模的增加，为住宅建设拉动经济增长发挥了积极作用；二是明确了合理的住房价格构成，对过高的商品房起到了平抑作用；三是保障了中低收入居民的购房利益，大大促进了个人买房；四是以经济适用房、廉租房和公共租赁房的配套建设和环境建设带动了周边乃至城市商品房开发水平的提高；五是对规范、活跃房地产市场，促进开发企业的管理起到了促进作用。经济适用房、廉租房和公共租赁房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。经济适用房、廉租房和公共租赁房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。经济适用房、廉租房和公共租赁房要根据本地居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例。随着中国国民经济的持续发展和社会主义市场经济体制建立完善，我国城镇步伐加快，进一步加快城镇建设步伐，全面建设小康社会，人们购房的意愿越来越强，使得房地产市场的需求逐年增长。第二节某区房地产市场状况改革开放以来，某区委、县政委带领全县人民认真贯彻落实党的各项政策，与时俱进，开拓进取，财政收入逐年增长，“十一五”末年财政收入30亿元，创历史最好水平，实现了经济腾飞，跨越发展构造成国家魅力县城，成为强县、富县。各县、城镇建设日新月异，旧貌换新颜，人民生活日益富强，住新房、过好日子，追求幸福的欲望强烈。“十二五”期间全面建设小康社会信心百倍。县城中低收入是购房的本体，建设经济适用房、廉租房和公共租赁房不仅需求旺盛、前景看准，且造福于民，功载千秋。由此可见，本项目不仅可以解决一部分中低收入人群的住房问题，改善了居民的居住条件和生活环境，同时也大力推动了房地产市场的发展，因此本项目的建设是可行的，也是十分必要的。第四章建设条件和建设地点一、建设场址新建和馨园保障性住房项目，规划占地面积327832平方米，位于县城迎宾西街南侧。项目建设场地东低西高，东侧有建筑垃圾。场址范围内还需迁移坟墓、砍伐树木、迁移高压电线杆。二、气象条件1、气温年平均气温89年极端最高气温381年极端最低气温291年平均最高气温234年平均最低气温812、降雨年平均降雨量550MM左右，大部分集中于七、八、九月份3、风向及风速年平均风速18M/S年最大风速17M/S夏季主导风向东南风冬季主导风向北风、西北风三、地质条件场地东侧沟处为湿陷性黄土，是一种特殊性质的土，在一定的压力下，下沉稳定后，受水浸湿，土结构迅速破坏，并产生显著附加下沉，故在湿陷性黄土场地上进行建设，应根据建筑物的重要性、地基受水浸湿可能性的大小和在使用期间对不均匀沉降限制的严格程度，采取以地基处理为主的综合措施，防止地基湿陷对建筑产生危害。其余场地地貌单元属于山前冲洪积地貌，场地自上而下划分为4层，第一层黄土状粉土主要成分为粉土，含有少量的木炭粒、钙质粉沫、钙质结核。第二层粉质粘土可塑状态含有大量锰斑、铁锰质结核、钙质条纹，局部夹形状不一的钙质结核，局部夹粉土透镜体。第三层粉质粘土，含零星锰斑、锰结核、铁锰质氧化条带，该土层断面无光泽，摇振无水析现象，风干后强度高，韧性高。第四层粉质粘土，硬塑坚硬，含零星锰铁质结核、平卷螺化石碎片，该土层断面无光泽，无摇振反应，干强度较高，韧性较高，土质均匀。三、建设区域“七通”条件具备项目所在地块已完成该征地的前期开发（七通）工作，能满足项目投入使用后的有关要求。具体标准为1道路按规划周边市政道路通畅。2给水由迎宾西街接入，给水主干线直径为300MM,支线直径为200MM。3雨水由迎宾西街排出，雨水主干线直径为1000MM,支线直径为600MM。4污水由迎宾西街排出，污水主干线直径为600MM,支线直径为500MM。5通讯及电力、燃气在迎宾西街接入。6热力在迎宾西街接入集中供热，直径DN350/DN350，支线直径DN300/DN300。四、抗震设防烈度按照建筑抗震设计规范（GB500112010）的规定，本建筑场地所属长治市的抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G，所属的设计地震分组为第三组。本工程拟建建筑物按建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）第302条，本工程抗震设防标准划分为标准设防类（简称丙类）。第五章建设规模和建设内容第一节建设规模本项目根据某区城区居民住房需求和城区总体规划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目（新建和馨园保障性住房项目）建设规模为规划总用地327832平方米总建筑面积6984464平方米其中地上面积5223816平方米地下面积1760648平方米住宅总户数660户。其中经济适用房552户，廉租房48户，公共租赁房60户。第二节建设内容一、住宅建筑该项目拟建住宅楼8栋，其中1楼为廉租房和公共租赁房，28楼为经济适用房，地下均有一层地下室，3、4、5楼地下室以下为地下车库，地上均为六层。二、公共建筑会所、物业管理中心、配电室等配套建筑；三、道路分小区主路、宅房小路；四、绿化小区建设绿地和绿化带。五、地下停车场。第六章小区平面规划与工程设计方案第一节平面规划设计方案一、规划依据、城市规划法；、城市居住区规划设计规范；、城市规划编制办法；、住宅建筑设计规范；、某区城总体规划；、有关城市规划管理技术规定；7、各级政府有关经济适用住房、廉租房和公共租赁房的政策文件。二、设计指导思想以人为本，以提高小区居住环境质量和使用功能为目标，努力创建一个经济合理、交通便利、设施完善、建筑新颖，具有良好文化氛围和居民交往空间的居住小区。为小区安静舒适的居住生活提供保证。三、设计原则（1）综合考虑所在地的地质条件、气候条件、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周围环境，合理布局具有舒适、安全、卫生、优美的高起点现代化居住环境。（2）依据建设的经济技术条件，确定各项合理的建设标准，既满足当前实际需要，又具有一定的超前性和导向性。（3）综合考虑小区内道路、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益相统一，追求安全、便捷的交通体系，合理组织动、静态人流、车流，满足物业管理和安全防卫需要。努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。（4）突出群体建筑和空间层次变化，创造便于人际交往和物业管理的邻里空间，以特色鲜明的景观环境，使人和建筑与自然环境浑然一体。四、设计方案（1）总体设计通过分析，新建和馨园保障性住房项目经济适用房、廉租房和公共租赁房的功能、环境条件和人行出入轨迹，确定小区设两个主出入口。小区内设有较完善的公共配套建筑、绿地、小区娱乐活动中心等居民基本所需的设施。小区功能基本得到满足，并可便利周边的居民。（2）道路系统随着社会经济的发展与人际交往的增多，交通日益成为人们生活的重要组成部分。和馨园小区住宅区设人车分流的主干路，与小区外城市主干道相连。小区内道路设计做到通而不畅，减少不必要的穿越交通。小区道路系统分三级，居住区设有两个主入口与城市主道相连，住宅前路通往各单元，同时住宅间设步行道，连接各主要公共绿地和游憩设施。（3）居住空间居住区在设计中综合考虑居民的各种需求，注重空间的个性与特点，建成既有区别又有联系的住宅区，使居民具有归属感和认同感，为邻里交流提供条件。楼距之间有集中的公共绿地或活动场地，满足不同年龄居民就近活动的需求。（4）住宅设计住宅设计努力创造新颖的住宅类型，进深得当。住宅设计体现以起居室作为全家活动中心的原则，合理安排各厅、室的位置，使之动静分离，同时具有良好的自然采光、通风条件、合理的空间尺度。住宅形体设计既要体现地方特色，又能突出一定的时代美感。（5）公建附属配套依据本项目公建分布情况，结合住宅楼公建设置要求，合理布置住宅楼附属配套用房，包括会所、配电室、物业管理室、门房、公厕、消防水池、自行车棚等。室外新建围墙、新建挡土墙、大门及院面硬化等，做到配套完善、经济合理。（6）绿化系统小区绿化系统由道路绿地及集中绿地等构成。小区四周被道路绿地所包围，环境优美。绿化系统采用带形与集中相结合的布置办法。增加了邻里交流空间的趣味性，丰富了小区内部的景观形式，并使之形成与公共绿地不同的景观效果，渗透到每个居住单元。集中绿地、步行景观轴结合在一起，形成小区有机的生态绿化系统。该布置既可使公共绿地更均匀地接近居民，又使绿地空间摆放有序、丰富多变。小区绿地树木种植注重空间层次、高低结合，并努力做到二季有花、四季常青。五、主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总用地面积平米3278322总建筑面积平米6984464地上建筑面积平米5223816其中住宅建筑面积平米51098163公建建筑面积平米11404地下建筑面积平米17606485容积率1596绿化率307总停车数辆2338户内平均居住人数人/户35居住户数（经济适用房）户5529居住户数（廉租房）户48居住户数（公共租赁房）户6010居住人数人231011建设投资万元130337512每平方米建设投资元18661113建筑层高（地上建筑）米314建筑层数地下一层、地上6层15建筑总高度2208米第二节土建工程方案一、编制依据1、项目委托书2、建设方提供的资料3、上级部门的有关批文4、经济适用住房管理办法5、廉租住房保障办法6、山西省公共租赁房住房管理暂行办法晋政办发2010【89】号文件7、现行国家、部委、省市有关规范、标准和文件二、建筑设计方案本小区住宅楼总建筑面积为6984464。根据经济适用房管理办法之规定“经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。”根据廉租住房保障办法之规定“新建廉租住房，应当将单套建筑面积控制在50平方米以内。”根据山西省公共租赁住房管理暂行办法之规定“公共租赁住房主要满足基本居住需求，单套建筑面积要控制在60平方米以下”。基本户型平面图附后。小区建筑为三类建筑，地下防火等级为一级，地上防火等级为二级，合理使用年限为50年。立面造型简洁、大方，与小区绿化相应衬，形成色彩鲜明的立面效果，给人以赏心悦目的感觉。住宅平面设计力求“灵活、适用、新颖”。布置紧凑合理，功能齐全，进深适当，朝向良好，确保每个房间都有直接采光和自然通风。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住户私秘性的要求。1、设计依据（1）民用建筑设计通册（GB503522005）（2）办公建筑设计规范（JGJ672006）（3）建筑设计防火规范（GB5004595）（2005版）（4）城乡道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）（5）建筑内部装修设计防火规范（GB50222295）（6）民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB503252001）（7）公共建筑节能设计规范（GB501892005）（8）建筑设计防火规范（GB500162006）（9）住宅设计规范（GB500961999）2003版（10）住宅建筑规范（GB503682005）并依据经济适用房管理办法、廉租住房保障办法、山西省公共租赁住房管理暂行办法等相关文件。2、建筑构成及主要功能（1）建筑概况经济适用住房和廉租房是面向中低收入者推出的住宅，体现经济、适用、安全、美观、卫生、便利的原则。该项目位于某区迎宾西街南侧，规划总用地327832，总建筑面积6984464，其中地上住宅面积5223816，地下面积1760648，公共建筑面积1140。本项目住宅规划为八栋楼，地上六层，均为住宅，1、2、6、7、8楼地下一层，为储藏室，3、4、5楼地下一层为储藏室，地下二层为地下停车场。1楼为廉租房、公共租赁房A户型为一室一厅（面积为4938）、A1户型为一室一厅（面积为5654）、B户型为二室一厅（面积为4857）、C户型为二室一厅（面积为6418）、D户型为二室一厅（面积为5813）。28楼为经济适用房E户型为二室一厅（面积为8498）、F户型为二室一厅（面积为8549）、G户型为二室一厅（面积为7903）、H户型为二室一厅（面积为8199）、K户型为二室一厅（面积为8241）。（2）本设计各套型住宅均设有起居室、卧室、厨房、卫生间、阳台。功能齐全，每户保证有一至两个房间好朝向。（3）厨房、卫生间综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置以及通风的要求。（4）地下停车场地下停车场位于3、4、5楼地下室以下。停车位数量为233辆。停车场按规定设防火分区。（5）室外附属工程会所用于小区活动场所，会所、物业管理用房、门房等附属工程均为一层砖混结构，室内做简单装修。3、立面造型与外饰面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周边环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境协调统一，具有鲜明的个性。4、剖面设计总高度2208M，建筑高度19M，地上层高3M，地下室层高22M，地下停车场层高42M。5、建筑构造、材料选用及普通装饰设计（1）墙体作法1）外墙多层住宅为砖混结构，墙体为370MM厚，煤矸石烧结砖墙，外贴挤塑聚苯板保温。2）内墙内墙厚度为240MM厚,煤矸石烧结砖墙，用M5水泥砂浆砌筑。3）地下停车场顶底板为钢筋混凝土结构，结构为框架结构，填充墙为煤矸石烧结砖墙。（2）地面做法1）经济适用房室、廉租房及公共租赁房的卫生间、厨房楼地面均向地漏找05坡并低于相邻房间20MM，周围设高度为150MM的防水混凝土翻边，涂抹3MM厚高聚物改性沥青涂膜防水层。2）经济适用房地面均为毛地面。3）廉租房、公共租赁房地面均铺地砖。（3）楼梯楼梯每单元设有封闭楼梯间，符合交通疏散和防火规范的要求。楼梯间应尽量有直接天然采光。楼梯栏杆采用不锈钢管，休息平台和踏步为水磨石。（4）装饰装修经济适用房均为毛墙毛地，卫生洁具及内门均不安装；廉租房做简单装修（卫生间内铺设地砖、墙砖，其他房间地面铺设地砖，房间内墙及天棚均粉刷仿瓷涂料，内门采用普通木门，窗户采用符合节能标准的普通窗户，安装普通坐便器、洗脸盆等卫生洁具，水、电、暖、气四表出户，分户计量），实现入户就能居住。外墙均粉刷涂料。地下停车场室内墙面粉刷涂料，地面做耐磨处理，并配置停车设备。内装修工程执行建筑内部装修设计防火规范（GB5022295），楼地面部分执行建筑地面设计规范（GB5003796）。装修选用的各项材料，执行民用建筑工程室内环境污染控制规范GB503252001，均有施工单位制作样板和选样，经确认后进行封样，并据此进行验收。（5）地下防水地下停车场防水等级为一级，底板为抗渗混凝土，并在底板底面做柔性防水一道。（6）门窗工程1）住宅户门采用防火防盗门，套内各房间采用普通木门，外窗为中空塑钢窗。2）门窗玻璃选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1132003的有关规定。（7）屋面工程坡屋面细石混凝土找平，内配6500500钢筋网，块瓦铺设。屋面均采用外排水。（8）无障碍设计1）各个单元入口设有无障碍坡道。2）每50套住户设两套无障碍户型，无障碍住户中门的净宽不应小于08M。阳台、卫生间与户内的高差为15MM，并应以斜坡道过度。6、消防设计（1）防火等级地下防火等级为一级，地上防火等级为二级（2）总平面图中每栋楼设有环形消防车道。（3）每个单元设一部封闭楼梯。三、结构设计方案1、设计依据（1）建筑结构荷载规范（GB500092001）（2）混凝土结构设计规范（GB500102002）（3）砌体结构设计规范（GB500032001）（4）建筑抗震设计规范（GB500112010）（5）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（6）高层建筑箱形与筏形基础技术规范（JGJ699）（7）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）（8）建筑桩基技术规范（JGJ942008）（9）建筑地基处理技术规范（JGJ792002）（10）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（11）地下工程防水技术规范（GB501802008）等其他现行的国家规范和技术规程及施工验收规范和规程2、建筑物所在场地自然条件基本风压05KN/M2基本雪压04KN/M2抗震设防烈度6度，地震基本分组为第三组，设计基本地震加速度值为005G，建筑抗震设防类别为丙类。3、荷载取值（1）楼面活荷载标准值卧室、起居室、卫生间40KN/M2走廊、楼梯35KN/M2厨房20KN/M2阳台25KN/M2（2）屋面活荷载标准值上人屋面20KN/M2不上人屋面05KN/M2（3）楼梯等栏杆顶部水平荷载值为05KN/M其他荷载按建筑结构荷载规范（GB500092001）取值，设备用房等按实际荷载取值。未经技术鉴定或设计许可，不得改变结构的用途和使用环境。4、建筑物结构安全等级和设计设计使用年限建筑安全的等级为二级，结构使用年限为50年，地基基础设计为乙级，地下防水等级为一级。5、建筑结构（1）、建筑类型住宅楼为砖混结构，地下车库为框架结构。（2）、基础类型有地下车库的住宅楼采用独立基础，东侧沟处采用桩基础，没有地下车库的住宅楼采用筏板基础（3）、建筑耐火等级二级（4）、地下停车场防水等级一级（5）、地基处理对于地基东侧沟处为湿陷性黄土，由于天然地基不能满足承载要求，所以必须进行地基处理，地基处理的方法建议采用水泥粉煤灰碎石桩法，布桩形式可采用等边三角形，桩径04米，桩间距不大于15米。机械挖土时应按有关规范要求进行。基坑挖土接近基地设计标高时，在其上部顶留200MM300MM土层。待下一工序开始前用人工开挖。验槽后，应及时浇混凝土垫层或采取封闭坑底措施。回填土及位于设备基础、地面、散水、踏步等基础之下的回填土，必须分层夯实，压实系数094。地下室顶板混凝土及侧壁防水层施工完成后，应尽早进行回填，并按要求分层回填。住宅主体皆按有关结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。第三节给排水工程一、设计依据1、建设单位委托书及建筑专业提供的条件图；2、建筑给排水设计规范GB500152003（2009版）3、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范GB5024220024、住宅建筑规范GB5036820055、住宅设计规范GB500961999（2003版）二、设计范围预测该住宅楼、地下停车库、会所及其它附属用房生活给排水、雨水系统设计。三、管道系统本工程设有生活给水、生活排水及雨水系统。1、生活给水系统1）市政供水压力为03MPA。2）生活给水系统的水质应符合国家标准生活饮用水卫生标准的要求。3）该区最大日用水量为72612M3/D；最大小时用水量为7261M3/H。4）给水系统分区该区供水由某区供水公司就近直接供给，用户采用分户计量考虑。2、生活污水系统生活污水设计排放量为65351M3/D。1）本工程采用污废合流制。工程排水主要为生活污水，污水在纳入市政管网前，经过处理后送入市政污水管网。2）车库污废水采用潜水排污泵提升至室外污水管网。3）污水经化粪池处理后，排入市政污水管。化粪池设于室外。4）污水立管设专用通气立管。3、雨水系统1屋面雨水采用87型雨水斗。2采用内排水系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至小区雨水管网。3本小区结合地形坡度，以小埋深，大间距集中收集就近设排水管道，排至市政管道网。4、垃圾处理垃圾处理小区内合理设置公用垃圾箱，定期清运至指定地点。在建设过程中产生的建筑垃圾，定点集中堆放，并及时清运，始终保持施工现场整洁。四、管材及接口1、生活给水管1冷水管支管均采用PPR铝塑稳态管（CJ/T2102005），热熔连接，地下层给水管道及给水干管、立管均采用镀锌钢管，丝扣连接。建筑外墙以外的埋地管宜采用PE给水管，接头设室内。所有的给水管及管件必须使用同一厂家生产的管材的配套管件，并应具备建材部门的认证，生活给水管道还应具备卫生部门的认证文件。2管材/管件工作压力选用A、PPR管的工作压力均为10MPA，与镀锌钢管的连接采用专用过渡接头。B、生活给水立管及管件选用镀锌钢管及管材。工作压力为10MPA。2、排水管1污废水管及通气管采用柔性排水铸铁管，法兰连接或平口对接，橡胶圈密封，不锈钢卡箍卡紧。2雨水立管和悬吊管采用柔性排水铸铁管，法兰连接或平口对接，橡胶圈密封，不锈钢卡箍卡紧。3与潜污泵连接的管段均采用涂塑钢管，沟槽式或法兰连接。五、阀门及附件1、阀门1给水管DN50MM者采用螺纹球阀或角阀，丝扣连接；DN50MM者采用浮动球阀，法兰连接。阀门工作压力按其所在位置的管道工作压力确定。2生活供水水泵的吸水管采用明杆闸阀，不得用蝶阀。3有压排水管阀门采用闸阀，工作压力为10MPA。2、止回阀1给水泵出水管上安装有阻尼装置的缓闭止回阀。2止回阀的工作压力与同位置的阀门一致。3、减压阀1安装在给水供水管上的减压阀，均要求减静压与动压。2给水干管上的减压阀采用可调式减压阀。3）安装减压阀前全部管道必须冲洗干净，减压阀前过滤器需定期清洗和去除杂物。4减压阀的工作压力与同位置的阀门一致。4、附件1自动排气阀均采用DN20，工作压力PN10MPA，阀下设DN20铜质截止阀。2屋面采用87型雨水斗。3全部给水配件均采用节水型产品，不得采用淘汰产品。六、管道敷设1、管道穿梁、穿钢筋混凝土墙时，应预埋套管，管道穿地下室外墙时埋刚性防水套管及水泵吸水管穿越水池池壁时应埋柔性防水套管；其它管穿越水池池壁时，埋刚性防水套管，排水管穿楼板应预留孔洞，管道安装完后将孔洞严密捣实，立管周围应设高出楼板面设计标高1020MM的阻水圈。2、管道坡度各种管道应根据图中所注标高进行施工，当未注明时，按下列坡度安装A、给水管按00020005坡度，坡向泄水装置。B、污水管坡度见下表排水铸铁管标准坡度管径生活污水管标准坡度管径生活污水管标准坡度50MM003575MM0025100MM0020125MM0015150MM001200MM00083、管道支架或管卡应固定在楼板上或承重结构上，排水立管检查口中心距地面1M。4、暗装在管井、吊顶内的管道，凡设阀门及检查口处应设检查门、检查口、暗装在墙内的阀门手柄应留在墙外。5、铸铁排水管上的吊钩或卡箍应固定在承重结构上，固定件间距横管不得大于2M，立管底部的弯管处应设支墩或采取牢固的固定措施。6、排水立管检查口与清扫口A、排水立管检查口应每间隔两层设置，但是最低层和有卫生设备的最高处必须设置检查口，如有乙字弯时，在乙字弯的上部应设置检查口。B、立管检查口中心距地面1M。C、排水立管与排出管连接的弯头需采用带清扫口的弯头。7、所有管道穿混凝土楼板、墙及安装在墙槽内的管道，施工时均应与土建密切配合。七、管道试压管道安装完毕后应按设计规定对管道系统进行强度、严密性试验，以检查管道系统及各连接部位的工程质量。1、室内给水管试验压力应为工作压力的15倍，金属管在10分钟内压力降不大于002MPA，然后将试验压力降至工作压力，作外观检查，以不渗不漏为合格，塑料管在试验压力下稳压1H，压力降不得超过005MPA，然后在工作压力的15倍状态下稳压2H，压力降不得超过03MPA，同时各连接处不得渗漏。2、排水铸铁管试压注水高度以一层楼的高度为标准。（设计和安装时应考虑试压措施）在30分钟内不渗不漏为合格，排出管道应以最低层排水设备至室外排水检查井之全高程注满水试验，在30MIN内不渗漏为合格，污水干立管应按规范进行通球试验。3、压力排管道，按04MPA试压（按排水泵设计扬程的2倍进行试压）。4、室内雨水管应做闭水试验，注水高度应由水平排出管满至最上部雨水斗，在30分钟内不渗不漏为合格。5、严密性试验在管道强度试验和管网冲洗合格后进行，试验压力为设计工作压力，稳压24H，无渗漏为合格。八、防腐及油漆1、在涂刷底漆前，必须清除表面的灰尘、污垢、锈斑、焊渣等物。涂刷油漆应厚度均匀，不得有脱皮，起泡、流淌和漏涂现象。2、生活给水干立管明装者外刷樟丹两道，再刷两道白色调和漆。埋地排水管外壁做加强防腐层。九、管道及设备保温1、管道及设备保温应在水压试验合格，完成防腐处理后进行。2、设于管井、管槽、地下室内、吊顶、屋顶、水箱间内的给水管、排水管做防结露保温。3、保温材料及保温层厚度。A、给水、排水管防结露保温（岩棉、超细玻璃棉、硬聚氨酯、复合硅酸镁）厚度见下表示管径（MM）4040保温厚度（MM）2025B、有防冻要求的给水管消防管保温（橡塑泡棉）厚度见下表管径（MM）15202532保温厚度（MM）50607590十、管道冲洗1、生活给水管在交付使用前须用浊度在10MG/L以下的净水冲洗，冲洗时，以系统内最大设计流量为冲洗量或不小于20M/S的流速冲洗，直到出口水色与透明度与入口目测一致为合格。2、生活给水系统管道在交付使用前必须冲洗和消毒，并经有关部门取样检验，符合国家生活饮用水标准方可使用。3、雨水管和排水管冲洗以管道通畅为合格。第四节供热工程一、设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB500192003高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）民用建筑热工设计规范GB5017693民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）DBJ042162006供热计量技术规程J8602009住宅建筑规范GB503682005住宅设计规范GB500961999（2003年版）二、采暖系统工程1、某区和馨园保障性住房建设项目的采暖系统设计参数参考当地气候。某区平均气温89，四季分明，