吉安市xx房地产开发项目可行性研究报告

第一章总论第一节项目概况一、项目名称吉安市XX房地产开发项目（一期，B3地块）二、建设单位吉安市XX置业发展有限公司三、法人代表四、建设地址吉安市XX区，五、建设性质新建六、建设规模一期总建筑面积88434M2，其中住宅457225M2（共385户）、商业用房13518M2、宾馆106155M2（暂缓建）、综合楼8610M2、会所1482M2、幼儿园483M2、地上车库7673M2、其它公建330M2（总配电房、公厕、垃圾中转站）。七、建设期限二年（2005年10月2007年9月）八、主要技术经济指标1、总征地面积1705亩（113657M2，其中9561357M2已办证）其中一期项目用地面积615亩（410204M2）2、一期总建筑面积88434M23、建筑密度2724、容积率1655、绿地率4356、一期项目总投资711339万元7、销售净收入1056561万元8、利润总额345223万元9、总投资利税率485310、所得税113924万元11、净利润231299万元12、总投资利润率325213、盈亏平衡点673314、财务内部收益率3945IC1515、财务净现值113412万元0（IC15时）16、投资回收期258年17、贷款偿还期3年18、偿债备付率312第二节可行性研究范围一、可行性研究依据1、中华人民共和国城市规划法2、建设部颁布的城市规划编制办法及其实施细则3、吉安市国民经济和社会发展“十五”规划4、江西省规划实施技术导则5、城市道路交通规划设计规范（GB5022095）6、城市居住区规划设计规范（GB5018093）7、吉安市近期建设规划（20022005）8、XX区分区规划（20002010）9、吉安市XX规划方案（2005年5月）10、国家计委颁布的建设项目评价方法与参数11、国家颁布的城市建设的其他相关规定及规范12、建设单位提供的有关资料13、建设单位可研咨询委托书二、可行性研究范围通过调查项目所在地的社会经济状况，房地产现状，市政基础设施现状及房地产市场分析预测，研究项目建设的必要性、可行性，研究该项目建设规模和内容以及规划设计方案，提出组织管理与实施计划，开展项目投资估算分析，进行投资效益分析和评价，提出项目可行性研究结论。三、可行性研究的结论开发建设吉安市XX工程项目可以达到下述目的1、落实吉安市近期建设规划（20022005）和XX区分区规划（20002010），拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展的建设要求，整治和美化城市环境。2、为吉安市民提供一处良好的生活居住环境及购物场所。3、盘活闲置土地资产，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和有利社会稳定。该项目财务上具有一定的抗风险能力。是一个既有可观的经济效益，又有很好的社会效益的项目，应大力支持，尽早组织实施。第二章项目建设必要性与可行性第一节项目背景一、吉安市概况吉安位于江西省中西部，赣江中游。从地势上看，属罗霄山脉中段，扼湖南、江西两省咽喉通道，地势极为险要。境内有自北向南纵贯的京九铁路、赣粤高速公路、105国道和由东向西的319国道，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。地理上，介于北纬255832至275750，东经11346至11556之间，全市长约218公里，东西宽约208公里，总面积为25271平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51，平原与岗地约占23，丘陵约占22，水面约占4。可概括为“七山半水两分田，半分道路和庄园”。它的四周，东邻抚州市的乐安市，南连赣州市的兴国县、赣县，西接湖南省的桂东、炎陵、茶陵县，北与宜春市的樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻地吉州区距省会南昌219公里，距首都北京，铁路里程为18056公里。吉安市辖吉州区、XX区、井冈山市和吉安、泰和、万安、遂川、永新、永丰、吉水、峡江、安福、新干10县，257个乡镇，3150个行政村，人口462万人。吉安市属中亚热带季风湿润气候，具有冬春阴冷，夏热秋燥，初夏多雨，伏秋干旱，云系多，光照少，无霜期长等特点。吉安市多年平均降水量为1487毫米，多年平均气温为171186。二、吉安市国民经济概况2000年撤地设市以来，吉安市提出了“做大吉安市，崛起银三角”的发展构想，全市国民经济和社会发展取得了辉煌成就。工业生产持续保持较高增长，第二产业比重不断上升并成为牵引经济快速增长的主要动力，经济结构实现二、三、一的转型，GDP中三大产业比例为301375324。经济运行质量不断提高。2004年全市财政总收入22686亿元，比2003年增长245，创历史最高水平。近年来全市投资力度加大，投资总量增加。2004年全市全社会完成固定资产投资8865亿元，比2003年增长3974，一批基础设施建设等重点投资项目的开工、建成，不仅成为拉动当地经济较快增长的重要因素，更为吉安市今后发展奠定了良好的基础。吉安市通过营造良好的综合投资环境，拓宽了开放型经济的发展空间。目前，全市城乡居民生活总体达到小康水平，正逐步向全面建设小康社会迈进。2004年，全市城市居民年可支配收入达7031元，比2003年增长714；农民年纯收入达2857元，比2003年增长2266。城乡居民消费观念悄然变化，消费结构不断优化。作为江西省中部的政治、经济、文化中心，随着城市功能增强，城区规模扩张，经济辐射能力加强，促使城市建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础；加之近几年吉安经济的快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，一部分中高收入人群已不再满足于普通的住宅消费，观念上有了不断的更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑环境和更高格调的高档住宅已日趋成为他们的消费时尚，同时将购房作为一种安全、增值的投资方式。第二节项目建设的必要性一是贯彻实施吉安市近期建设规划（20022005）和XX区分区规划（20002010），加快城市发展的需要。按照吉安市城市总体规划，“十一五”期间要加快中心城市的建设，扩大城区范围，创建滨江花园城市，把吉安市中心城区建设成拥有50万人口的新型城市，形成“两江三岸”的城市格局，积极融入全省中心城市群的建构和重塑，使河西、河东、河南在经济与社会的发展进程中互为依托、平衡发展；使吉安市区成为新的经济增长点，并向外辐射促进全市总体经济的发展。吉安市XX房地产开发项目的建设符合城市总体规划和近期规划要求；其建设将进一步改善城市景观，增强城市功能，拉大城市框架，策应吉安市中心城区南延北扩，东拓西展，扩张城市规模，美化环境。二是拉动内需、落实市委一届十次全会提出的“一年一个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越”战略目标的需要。从吉安实际出发提出的“崛起三步曲”，体现全市上下加快发展、争先进位的迫切愿望。在加速城市化进程中“突出中心，做强两翼，提升县城，优化城镇”。“突出中心”，就是要突出做大做美吉安市中心城市，进一步加快中心城市的产业集聚和人口集聚，增强中心城市的集聚和辐射能力，按照“不求最大最好，但求风格独特”的原则，充分结合吉安市自然山水格局，建设依山就水、山环水绕的生态山水城市。按照“一市三区、两江三岸，一环三桥，五纵八横，山水环绕”的组团式城市布局，加快中心城市重点工程的建设步伐，拓展中心城市规模是国民经济发展的需要。按吉安市国民经济和社会发展“十五”规划指标，国内生产总值增长10左右，房地产项目的建设可以直接和间接带动建筑、建材、装饰等20余个相关行业的发展，促进居民消费。按经验估算，每投资1亿元，可以使国内生产总值增长1112亿元，能有效地促进吉安市的经济发展，同时还可以增加就业机会。三是配合旧城改造，全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分，吉安市的经济飞速发展，居民的收入随着增长，居民对住宅的要求，不仅是对房型和建筑质量有更高的要求，对居住环境和居住条件的要求也越来越高，也是未来房地产追捧的热点之一，建设花园式住宅小区是房地产开发的必然趋势，也是未来房地产消费的追求。吉安市XX房地产开发项目的建设可促进XX区行政区周边的建设步伐，大大改善市民居住环境和居住条件，提升吉安市住宅的品位；同时，排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求，体现了人与自然的和谐发展；信息化、智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，小区更舒适安全。2005年8月吉安市阳明大桥的落成贯通，将有利项目的建设；项目的实施对集聚XX区行政中心人气将起到一定的促进作用，有利于周边土地的升值，推动吉安市房地产开发的蓬勃健康发展。四是吉安市房地产开发行业发展上质量、上水平的需要。“九五”、“十五”期间，吉安市房地产开发行业虽然发展较快，但与南昌及发达地区相比，无论在小区建设的规模、功能配套、建筑环境、房型等都尚有较大的差距，目前吉安市城区配套齐全，环境优美，房型适当、上档次的花园式住宅小区尚且不多；市内的房地产开发企业管理水平，开发理念相对滞后。吉安市XX开发建设项目引进先进的开发理念和楼盘规划设计的先进思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设一流的花园式住宅小区，进而带动全市房地产行业和开发企业上质量、上水平。第三节项目建设的可行性作为江西省中部政治经济、文化中心的吉安市，随着城市规模的扩张，城市功能日趋增强，经济辐射力得到进一步提高，促使城市建设步伐加快，品位提高，为吉安市的房地产开发事业健康发展奠定了良好的基础。加之近几年经济的快速发展，居民收入的不断增加（详见表21吉安市“十五”以来主要经济指标完成情况），消费观念的不断更新，造就了一批高要求的住房消费群体，随着吉安市城市化进程的加快（详见表222010年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表），一期项目开发建设具有很好的市场前景。这些就是项目建设的社会和经济基础，是项目可行的最好条件。按照创建滨江花园城市，改善人民居住环境的要求，该项目开发建设，能使该区域环境与花园城市景观相匹配，达到促进市政建设、扩大城市规模、盘活城市土地资源的目的。因此，顺应要求，建设集自然、绿色、生态、环保、智能化管理于一体的吉安市XX房地产开发建设项目，既是尊重住房消费市场客观规律的结果，也是吉安市房地产开发事业发展上档次上水平的必然趋势和要求。无论是滨江花园式现代城市的建设、还是适应住房消费的需要，建设吉安市XX房地产开发项目实属可行。吉安市XX房地产开发建设项目的建设客观上是可行的。吉安市“十五”以来主要经济指标完成情况（表21）指标单位2000年2001年2002年2003年2004年“十五”期末计划前四年年均增幅（）GDP亿元15555264891800206722428762401178财政总收入亿元12251321502182222681931665规模以上工业增加值亿元12711561524235331242524全社会固定资产投资亿元39933985498751007042580农民人均纯收入元210621642245233028572955792城镇居民可支配收入元47045076605665297031692010572010年吉安市中心城区及周边县市城镇化水平预测表（表22）城市名称2004年城镇化率（）比上年预计提高（百分点）预测2010年城镇化率（）吉州区672079XX区21522347中心城区吉安县25222384泰和县27521401安福县25422386吉水县24522377峡江县27821404第三章市场定位与价格定位第一节市场定位一、项目地理位置分析一期项目位于吉安市XX区，二桥东路与XX大道交汇处的东北角。项目东起站前路，西至长征路和XX大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路；项目距吉安火车站广场约10KM、距赣江约1KM里、距赣粤高速公路吉安北出入口约90KM、距省会南昌公里219KM。项目临近已竣工和正在施工的房地产开发项目有天立花园（一期）、豪德花园、金竹苑、梅苑小区、天立花园（二期）等。根据XX规划方案及建设单位实施计划，XX地块总用地面积1705亩（113657M2,含原规划拟建的XX消防支队用地837766M2及二桥东路80M改窄为50M和茨坪路30M改窄为18M后退让出用地423394M2），用地B2、B3、B4规整；一期项目用地B3面积615亩（410204M2）。二、项目周边情况为改善XX区行政中心区域城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据吉安市城市总体规划的要求，应加快开发建设XX区，形成城市风貌和景观。XX区行政中心及XX开发建设，在吉安市城市近期建设规划中和XX区分区规划占据极其重要地位，其建设对拓展吉安市城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的有重大意义。一期项目处于中心城区的XX区西南部，位于赣江二桥大道东，东临站前路，南至二桥东路，西至XX大道和长征路，北临万安路及茨坪路。交通区位优越，居民出行极为便利，特别是随着XX区行政中心建设，使一期项目物业升值潜力很大。已建成的XX大道道路红线宽80M，是吉安市中心城区的交通主干道，也是吉安市的一条花园式景观大道，为一期项目提供了优越的交通和景观条件；拟建二桥东路道路红线宽50M（原为80M），拟建长征路、茨坪路道路红线宽30M，拟建站前路道路红线宽40M，为一期项目建成后出行提供了优越便捷的交通路网。三、项目周边配套设施1、居住小区天立花园（一期）、豪德花园、金竹苑、梅苑小区、天立花园（二期），项目邻近还有XX区行政中心，四周无厂区，住家宁静、舒适。2、医疗配套设施项目500M范围有大型医疗配套设施吉安市中医院，XX区医院、XX区疾控中心。3、学校、教育井冈山学院，吉安市十一中（井冈山学院附中）、井冈山学院附小、麻家小学、吉安文武学校、新科电子专修学院等学校距一期项目均较近，幼儿可就近入托一期项目的“吉安市XX”幼儿园。4、自然景观、人文景观一期项目自然景观较丰富，赣江、XX山近在咫尺，随着XX项目的开发建设，将形成一个天蓝、树绿、水清、人气旺、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境。四、市场定位结合吉安创建“滨江花园城市”、“生态城市”的建设思路和毗邻吉安市XX大道的特殊位置、文化氛围，吉安市XX开发建设项目的市场销售主体客户定位为院校教职工、行政中心公务员、医院医护人员和各界成功人士。在居住形式、空间形成和环境理念上要有别于一般的居民区。在经营理念上树品牌优势，与目前吉安在建的星港澳园、康居帝景湾（螺湖花园小区）、中寰城市花园、壹街区、天龙花园以及待开发的金鹭花园、六合盛世、江南御景园共同定位为崇尚自然、回归自然的健康高尚住宅群。一期项目还应树立自己的品牌优势，在景观、环境、绿化规划方面突出自己的风格，在建设工程设计方面有自己的独到之处，在社会效益、环境效益和经济效益的结合上找到新的切入点，并胜出其他楼盘。第二节市场需求分析一、市场需求建设小康吉安、实现吉安在江西中部的率先崛起，是今后一段时间我市经济建设的主要奋斗目标。未来五年，我市中心城区按照“一市三区、两江三岸、一环三桥、五纵八横”的规划加紧建设，初步形成50万人口规模的滨江花园城市雏形，给中心城区房地产业的发展带来了巨大的发展空间。1、居住现状据统计，吉安市中心城区现有非农人口21万（指吉州、XX两区，不含外来务工人口），现有存量住房336万M2，人均居住面积1071M2、建筑面积约20M2，其中有近2万户购买了房改房（含集资房、安置房）。如果按人均建筑面积30M2的居住水平，现有人口还需新增住宅面积210万M2。同时，不同的阶层其现有住房的差异性已显现，住房消费已呈“金字塔”式的梯级消费结构（见下图）。住房消费群体住房消费市场1、富人、高收入者1、别墅、高档公寓2、稍高收入者2、商品房3、中、低收入者3、经济适用房、二手房4、最低收入者4、4、政府提供廉租房（住房呈“金字塔”消费结构示意图）2、近几年旧城改造房屋拆迁情况撤地设市至2003年，吉安市中心城区（主要集中在吉州区），累计拆迁房屋面积5021万M2（2001年297万M2，2002年13万M2，2003年3423万M2），累计完成拆迁住户4000余户。这些拆迁户绝大多数是实行货币安置，即通过住房社会化市场自行解决拆迁后的居住问题。2004年中心城区续建面积10791万M2，新开工面积70万M2，拆迁面积32万M2，新增拆迁户近千户。如果要安置2004年的拆迁户，按户均70M2计算，需住房面积7万M2，而要安置上述所有拆迁户，则需住房面积35万M2。3、城市新增人口住房需求据初步分析，吉安市5年时间要达到50万人口中等城市规模，现有城市人口要翻一番以上，按小康居住水平“户均一套，人均一室，设施齐全，功能完善”的标准，那么，新增人口按人均建筑面积30M2计算，需增加住房面积约750万M2。根据上述情况分析，旧城改造拆迁居住需要，以及现有居民迫切要求改善居住条件的愿望和新增城市人口的住房需求，形成了巨大的住房消费潜在市场。未来五年，吉安市中心城区住房需求总量近1000万M2，全面启动住房消费，住宅建设即将进入黄金期。二、市场供应1、近年中心城区商品房开发建设情况时间施工面积万M2竣工面积万M2销售面积万M2销售额万元2000年710825711654158292001年294112872269552002年765426923249440872003年927932102916263402004年139757193537255841合计4095716946139131490522、近年吉安市（吉州XX两区城区）房地产项目规划审批情况编号建设单位名称项目名称项目规模（公顷）建筑面积（万M2）工程地址备注1吉安康居锦江发展有限公司康居帝景湾（螺湖花园小区）1250200井冈山大桥西路以北2吉安市创天国际投资有限公司丽景城住宅小区2300312后河中游地块3吉安市万家房地产开发公司光明居住小区A123B2D地块6001060光明路以北4吉安市凯震房地产开发公司阳明商城3001030原吉州区委区政府5吉安天立实业发展有限公司天立花园（一期）200300原河东街道办事处XX大道东西两侧6江西国投庐陵房地产开发有限公司江信庐陵花园（星港澳园）946200井冈山大道西路原吉安麻纺厂7吉安信和实业有限公司信和一期工程580550后河中游下游8吉安阳光房地产开发公司金竹园240500XX大道以西9市恒荣房地产开发公司丽景花园220250井冈山大道77号10市恒荣房地产开发公司正丙角新村20401690正丙角11吉安市XX房地产开发公司刘家村委会安置用地390700上海路以东，永新路以北12吉安市XX房地产开发公司滨江新区坼迁安置新桥用地580800上海路以西，滨江大道以东13吉安市中寰置业有限公司中寰城市花园680580原曲轴连杆厂地块14江西嘉圆房地产开发公司壹街区住宅6701380赣新大道A101,215市恒荣房地产开发公司恒鑫佳苑200200赣新大道A13116市明珠房地产开发公司明珠锦绣佳苑290470赣新大道A22，A21,A121117吉安信和实业有限公司信和新城二期320512后河下游A41,A61,18吉安市建兴房地产开发公司金鹭花园16162704原赣江制药厂地块19吉安市天龙房地产开发公司天龙花园7001200原有线电厂地块20吉安市创天国际投资有限公司丽景城一区南区350600后河中游地块21吉安市宝得房地产开发公司金鹏花园二期216420井冈山大道原味精厂地块22宜春市汇盛房地产开发公司明月花园12022长岗北路原市粮食局招待所地块23市恒荣房地产开发公司梅苑小区200170井冈山大道东路北侧24吉安天立实业发展有限公司天立花园（二期）78135原河东街道办事处XX大道东西两侧25吉安六合盛置业发展有限公司六合盛世1052056原吉安电厂26江西冠锋实业有限公司鹭岛家园7451113赣新大道的北侧（市人寿保险大楼南西侧）合计2118328395从上述分析看，未来五年吉安市中心城区的房地产市场仍然处于活跃期，供需缺口仍然较大，房地产开发的市场前景广阔。第三节价格定位一、定价方法1、成本加成定价法将产品的成本加上预期利润，具体额度由开发商调控，即为最基本的定价方法。此法虽简单，仍须考虑市场行情及竞争状况，才能订出合适的价格。2、市场比较定位法主要依据相近物业及附近区域竞争状况而订。在竞争激烈时，条件相当的两个物业，定价较高的项目会被客户舍弃。3、顾客感受定价法当购房者对物业及发展商实力有信心时，纵然定价相对较高，购房者仍会欣然前往。但若购房者对推出个案的发展商没有信心时，一旦定价过低，购房者反而会怀疑物业的品质而不敢购买。二、基本依据分析1、项目土地获取价格土地获取的总价格为3431155万元（价格按实际交易9561357M2土地计），平均土地成本单价为35886元/M2，则一期项目B3地块410204M2土地获取的价格为147204万元，平均分摊至可出售房地产（多层住宅、综合楼、沿街店铺等计77818万M2，不含宾馆的面积）建筑面积土地成本为18916元/M2。2、项目单位开发成本项目每平方米开发预算成本包括土地、建筑、规费、市政道路和绿化等综合设施配套、税收、管理费和银行利息。单位面积全部开发成本测算表序号成本名称多层住宅（元/M2）综合楼（元/M2）沿街店铺（元/M2）1土地成本1891618916189162建安成本3807005003各项规费75901004室外水电路分摊8484845绿化等环境工程分摊1651651656广告、营销等分摊4374374377财务费用分摊4114114118销售税费60510451595合计（取整）81511951060注销售税住宅按1100元/M2、综合楼1900元/M2、商铺约2900元/M2售价计算。3、开发商预期利润目标期望值预期利润目标期望值多层住宅为30，综合楼40，沿街店铺楼120，则每M2利润多层住宅2445元/M2，高层写字楼478元/M2，商铺1272元/M2。4、成本加利润的销售价多层住宅10595元/M2，综合楼1673元/M2，商铺2332元/M2。5、项目主要竞争对手住宅楼盘价格定位及比较分析（1）住宅楼盘价格（2005年6月销售均价）吉州XX两区城区主要商品房楼盘综合分析表项目名称位置建筑形态规模价格销售情况备注康居帝景湾井冈山大桥西端24栋多层（1期）占地125万，总建20万，分三期开发一期均价1437元/，二期1600元/销售率50紧邻赣江，倡导水文化住宅江信庐陵花园（星港澳园）井冈山大道20号42栋多层，3栋小高层占地946万，总建20万一期入市均价1250元/，（一期开始排号）销售率65周边市政配套较完善，闹中取静，但容积率高，栋距小，采光效果差名人花园井冈山大道158号8栋多层，1栋高层占地2万，总建29万，分两期开发一期现交房中，均价1350元左右一期多层销售率80以上紧靠主干道，井冈山大道，交通方便，但噪音及灰尘污染大中寰城市花园吉安市韶山西路多层，小高层占地370亩，分二期开发，总建24万均价1400元/M2一期销售率80以上小区设施齐全，地理位置好创天丽景井冈山大道与跃进路交界处多层，小高层（1期）占地20公顷，分三期，目前一期（8栋）占地25万，总面积50万最低价1280元/，最高价1550元/，均价1350元/销售率60，3房偏多开发周期长，临后河而建，后河未开发恒荣丽景井冈山大道建行大楼对面6栋多层占地123万，总建3万起价1398元/销售率95，仅剩6套复式地段佳，距广场近，交通便利，但噪音及污染大信和嘉苑中山路与永叔路交汇处12栋多层占地面积21万，总建52万，分二期开发均价1300元/销售率90只剩五六套3房和复式吉安首家全错层结构住宅恒丰酒店中山路与永叔路交汇处单栋小高层16层高，总建13万2800元/3200元/，均价3000/元销售率30产权式商务酒店，1516层为写字楼，14层为大厅餐饮娱乐滨江六合盛世滨江四期南面（吉州大道）多层，小高层，高层，别墅占地450亩，分期开发，目前正处于拆迁阶段未定未销售临江而建，形态多样壹街区赣新大道旁多层，小高层，高层占地67万，总建138万，起价1080元/，最高价2080元/销售率30小区规划开放，功能完善前期广告到位恒荣正丙角新村吉安市广场西路（赣新大道）多层、单体、联体别墅总占地21万，总建22万，可容纳800户左右起价838948元/，属前期排号阶段，在下半年开始正式销售离市区较远，边配套不成熟，规模较大梅苑小区井冈山大桥东头多层、单体别墅占地20万，总建17万多层均价11001200元别墅均价14001600元/销售率60由于开发周期长，体量大，销售市场压力大天立花园XX区XX大道多层，单体别墅，小高层占地20万，总建30万二期均价1250元/一期准备交房，一期58规模大，开发周期长，市场压力大明珠锦绣佳苑赣新大道旁多层，小高层占地27万M2总建49万多层均价1350元/内部销售3栋，7栋多层销售率80小区规划绿化功能完善前期广告到位天龙花园井冈山大道（有线电厂）多层占地70万M2总建120万多层期房均价1450元/，现房1600元/左右，销售率40井冈山大桥东侧，地理位置优，楼盘策划理念新金竹园XX区XX大道多层，单体别墅，小高层占地24万M2总建50万多层期房均价1150元/，现房1250元/左右，销售率50阳明大桥东侧，地理位置较优XX区选取对应一期项目具有可比性的梅苑小区、豪德花园、天立花园（一期）和（二期）、金竹苑五个楼盘进行价格因素加权比较分析供项目决策。吉州区选取对应一期项目具有参考性的明珠锦绣佳苑、壹街区、中寰城市花园、名人花园、江信庐陵花园（星港澳园）五个楼盘进行价格因素加权比较分析供项目参考。（2）价格因素加权比较分析。XX区（河东片）估价时间2005年6月均价元/M2项目梅苑小区豪德花园天立花园（一期）金竹苑天立花园（二期）实际成交价1000900120012501250交易情况修正100/100102/100100/100100/101100/100交易日期修正102/100101/100101/100102/100101/100区域因素修正100/100102/100100/102100/105100/103修正后单价1020946118812021226按算术平均法计算（1020946118812021226）51116元/M2吉州区（河西片）估价时间2005年6月均价元/M2项目星港澳园中寰城市花园名人花园壹街区明珠锦绣佳苑实际成交价12501400135015001350交易情况修正100/105100/105100/103100/108100/108交易日期修正101/100101/100100/100101/100101/100区域因素修正100/105100/110100/110100/105100/108修正后单价11451224124812751169按算术平均法计算（11451224124812751169）51212元/M2（供项目比较分析参考）5、综合楼目前吉安市吉州XX两区房地产开发项目中，尚无小区综合楼楼盘推出，市场价格暂无参考，保守考虑一期项目高层写字楼销售均价暂定2000元/M2。6、商铺由于一期项目临近的梅苑小区，天立花园（一期）、（二期），金竹苑、豪德花园均有少量商铺，但各楼盘均无明显亮点，因此商铺售价参照较近的天立花园（一期）价格，均价暂定3200元/M2。三、项目销售价格设定项目名称测算成本价权值市场加权均价权值项目加权销售均价取整1、住宅均价10595041116061093411002、商铺均价2332043200062852829003、综合楼均价167304200006186921900综合上述因素，本楼盘销售开盘均价设定为多层住宅1100元/M2，商铺2900元/M2，综合楼1900元/M2。以后每年按增长5计算。项目名称第1年第2年第3年第4年1、住宅均价11001155121312732、商铺均价29003045319733573、综合楼均价1900199520952199这里的价格，应该是一种展望预估价格，是对地块价值未来竞争态势及一期项目楼盘供应量等诸多因素综合权衡而初定价格。确定的开盘入市价格应结合项目经济技术指标、预算成本方案、入市前竞争态势等进行调整，由房地产公司销售部提交一份详细定价报告，其中将包括不同类型产品入市均价，后期不同类型产品价格走势判定，价格系数设定，营销策略等等，最终交董事会确定。第四章场址主要建设条件第一节场址及用地现状一、场址现状场址现状属典型的江南丘陵地貌，现状标高约在5868米，目前已基本完成场地平整，平整后标高为60米左右。吉安市XX开发建设项目地点位于XX区二桥东路与XX大道交汇处的东北角。项目东起站前路，西至长征路和XX大道，南接二桥东路，北临万安路和茨坪路；一期项目用地面积615亩，地块环境优美，视野开阔，地理位置显要，用地条件优越。二、土地权属及占地面积项目总征地面积1705亩，一期项目用地面积615亩。土地权属通过公开挂牌交易方式由吉安市XX置业发展有限公司取得，并已签订了国有土地使用权出让合同。第二节主要建设条件一、工程地质、水文情况1、工程地质一期项目位于吉安市XX区，具体位置二桥东路经北，XX大道以东，长征路和茨坪路将地块划分为三块，其中B2、B4地块场地平坦，B3地块有一定岩土方量。B3地块位于吉安市XX区赣江东岸二级基座阶地的后缘，阶地面比较平缓，中部相对较高；原地面标高55M575M，场地平整填高为60M左右；场地东侧粉石岩在地表有大面积出露，产状为NW40度，倾向NE，倾角20度左右，具剥蚀区一般地貌特征，地面坡度515度，该处即为二级基座阶地起始位置。地基土岩层及分布从上至下有人工素填土，耕表土，冲积粉质粘土，粗砂，园砾，残积粉质粘土，强风华粉砂岩，中风华粉砂岩组成。其中人工素填土平均厚度20米，耕表土厚度10米，冲积粉质粘土4272米，粗砂021米，园砾4555米，残积粉质粘土23米，强风华粉砂岩1821米，中风华粉砂岩。地下水分上下二个含水层，上部含水层分布在填土和耕表土中，属上层滞水，水位埋深130米，主要受降水补给，水量小，旱季消失；下部初见水位埋深11米左右（标高为47米左右），水量较小存于园砾层；粉质粘土属隔水层，强风华粉砂岩中仅有少量裂隙渗水。从整个区域来看，项目区属不存在滑坡、溶洞、土洞及可液化地层等不良地质现象。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准中国地震动参数区划图（GB183062001），吉安市地震动峰值加速度IC15，财务净现值为113412万元0（IC15时），投资回收期258年，贷款偿还期为3年，平均偿债备付率为312。表明该项目财务上是可行。第十三章社会评价一、社会评价的原则和要求1、开展社会评价要认真贯彻国家有关建设发展的方针、政策、遵循有关法律及规章，以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系，力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益与影响，以及当地社区及人民对项目的不同反应，促进项目与当地社区、人民相互适应，共同发展。2、依据客观规律，从实际出发、实事求是、采用科学、适用的评价方法。3、遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。二、社会评价的主要内容一期项目作为房地产开发有着正反两方面的社会效应。积极方面主要有一是完善了吉安市中心城区基础设施及房地产建设，改善城市的商住条件；二是通过引进外资开发房地产项目全面提高了房地产开发水平。消极方面主要有施工产生的噪音和尘埃及增加住户居民产生生活排烟、垃圾和出行交通不同程度影响当地居民的正常生产和生活等。社会评价从以人为本的原则出发，研究内容包括项目的社会影响分析，项目与所在地区的互适性分析。1、项目的社会影响分析吉安市XX房地产项目的建设对完善吉安市中心城区规划和吉安市XX大道和二桥东路区域的发展建设具有极大的推动作用，一期项目的建设将极大的改善吉安市中心城区商住条件，有利积聚人气，拉动城市框架，促进经济发展，对社会发展极为有利。2、项目与社会的相互适应性分析（1）对项目所在地区居民生活水平和质量的影响吉安市XX房地产开发建设项目有利于改善当地居民的居住水平，项目中的绿化、道路等基础设施的实施有利改善居住环境质量，提升城市品味，不利的影响为项目征用土地1705亩和实施中土方开挖会造成水土流失。（2）对项目所在地区居民就业的影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义；项目建设需要大量建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大；项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市、美化环境；项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。三、社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施及建议1对居民收入的影响随着一期项目的建成及发展居民第三产业收入会提高无2对居民生活水平与生活质量的影响无无3对居民就业的影响对项目区的居民就业会产生积极影响增加当地的就业机会引导居民通过培训从事第三产业的工作4对脆弱群体的影响无无5对地区基础设施的社会服务容量的影响基础设施的完善，为周围居民提供了良好的居住环境无道路、绿化，排水等基础设施应同步四、社会评价结论一期项目符合吉安市中心城区“十五”发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业的发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济的发展。只要建设资金到位，项目的建设具有较好的社会效益，也会取得好的社会效果。第十四章风险分析一、风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。吉安市XX房地产项目的风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识、风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二、风险因素识别一期项目虽然工程复杂性一般，但投资较大，受资金风险的影响较大。另外一期项目的成败还受到工期、销售、原材料价格等因素的影响，必须对风险进行充分的估计与认识，以避免造成不必要的损失。下面用图框说明一期项目面临的风险。附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动、各活动存在哪些风险、风险产生的原因是什么、项目中哪些风险是主要的、各风险因素关系如何风险估计风险发生的概率大小、风险概率分布情况、风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败的关键因素、财务分析、预警项目面临的主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三、风险评价1、专项风险评价（1）政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关七部委房改政策、银行利率的调整，土地政策的变化等。（2）市场风险市场风险主要是材料、价格、同业竞争，原材料市场材料价格上扬、材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间的激烈竞争。（3）经营管理风险市场营销，