五星级酒店建设项目可行性研究报告书

五星级酒店建设项目可行性研究报告目录一、项目概况311项目名称312承担单位313项目建设地点314项目内容、建设规模3二、项目提出的依据和可行性4三、项目建设内容及规模731项目建设遵循的原则731项目建设内容832项目建设规模11四、建设项目选址1241场址现状1242场址土地权属类别及占地面积1443场址条件1444周边建筑物与环境条件1645城市规划或区域性规划要求16五、项目环境保护和能源1751环境保护1752节能、节水21六、项目外部配套建设条件2361公共设施条件2362资金条件2463环境条件2464社会条件24七、劳动保护与卫生防疫、消防、安全26八、项目总投资估算与资金来源落实情况2981投资估算2982资金来源31九、招标方案31十、风险管理方案34101风险因素识别34102风险应对策略37十、经济效益和社会效益分析38101经济效益分析38102社会效益分析39十一、项目建设周期及工程进度安排40十二、结论41第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称凌凤大酒店（五星级）建设工程项目2、项目承办单位市外经委项目负责人二、可行性研究报告编制依据国家计委委托编写出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；市2010年国民经济和社会事业发展规划；旅游宾馆星级划分及评定国家标准。三、项目概况1、项目拟建地点市双塔区凤凰组团（凌河公园沿岸）。2、项目建设规模（1）占地面积该项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，总占地面积56667（合85亩）。其中酒店用地面积12467，会展中心用地面积13333（含室外展场5000，周边停车场2083），配套工程用地面积2500，其它用地28367（包括绿地及道路等）（2）建筑面积项目总建筑面积48588，其中酒店按五星级标准设计，总建筑面积为33588（其中地上建筑面积30390，建筑高度6278米，16层。地下建筑3198），总体布局情况如下酒店建筑面积分区指标表区域功能建筑面积客房及客房走廊,客房电梯厅（）21833客房区占总面积（）65大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（）6718公共功能区占总面积（）20设备用房内部人员用房/厨房后场用房（）3358内部管理区占总面积（）10包括地下车库出租写字楼（）1679其它占总面积（）5会展中心总建筑面积为12500，高25米，二层钢架结构，总体布局如下中心大堂1500平方米；占总面积的12。大小展厅4500平方米；占总面积的36。会议区2000平方米。占总面积的16。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。占总面积的36。其它配套工程总建筑面积为2500。（3）主要建设内容酒店客房区客房345间，其中套间标准客房235间，双套间标准客房100间，三套间客房10间；酒店公共功能区A设500大堂一个，B设大型宴会厅1个，就餐人数600人，并设小型宴会厅和西餐厅、酒吧、咖啡厅等；C设大型多功能会议中心1个，可容纳800人，并设100座小型会议室5个；D设游泳池、保龄球馆、健身房、洗浴中心等康乐娱乐设施。E设多功能厅一个酒店内部管理区设备用房、内部管理人员用房、厨房后场用房、地下车库等。会展中心中心大堂、大小展厅、会议区。其它（服务中心、商务中心、贵宾室等）。室外展场5000平方米（沥青混凝土地面），周边设停车场2083平方米（沥青混凝土地面）。其他配套工程锅炉房、配电室、加压泵房等。设备配置384台（套）。4、经营内容（1）会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括商务会议技术交流与推广会议学术会议政务会议新闻发布会（2）客房服务为短期国际、国内游客服务（标准客房）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）为短期国际、国内政要服务（高级套房）（3）餐饮服务为住店客户提供一体化餐饮服务为过往客户提供特色性餐饮服务经营主业中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧特色经营风味厅、食街等；（4）康体娱乐经营为住店客户提供一体化娱乐服务为过往客户提供大众化娱乐服务经营主业游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如近期流行的沙壶球；（5）其他服务美容、美法服务保健服务（桑那、按摩等）商务中心金融服务交通服务旅游代理（6）会展服务现场服务展览工程服务会议服务广告服务展商及其他服务5、经济效益（1）年实现营业收入66916万元；（2）年实现利润35304万元（税前）；（3）年上缴税金372万元。六、项目总投资项目总投资201574万元。其中工程费用165194万元含设备投资82315万元,土建工程投资76739万元,安装工程费用614万元,工程建设其它费用2678万元,预备费960万元。七、主要经济技术指标主要经济技术指标一览表序号名称单位数量备注1总占地面积56667合85亩2建筑面积485883购置设备台套3844劳动定员人5005建设年限年16总投资万元2015747营业收入万元669168利润万元353049税金万元37210财务净现值万元67373711财务内部收益率18412投资利润率17513投资利税率19914投资回收期年6包括建设期1年第二章项目建设的必要性一、是国民经济发展的需要近几年来，市国民经济和社会事业得以迅速发展。2005年全市完成地区生产总值2155亿元，同比增长175，冶金、化工、建材、机械、电子、医药、纺织、轻工等行业形成了市的工业体系，汽车、钢材、轮胎、柴油机、陶瓷、农用车、装载机、建材机械等，远销欧亚美等60多个国家和地区。对外开放水平进一步提高，浪马轮胎、金达钼业、飞马铸造、喀左利洲鹅业、凌钢等产品出口势头强劲，出口额完成19亿美元，增长439，新批外资企业15户，增资企业2户，实际利用外资3400万美元，增长397。招商引资工作成效显著，全市招商引资额十几亿元以上，新建了一批大中小型企业，使市的经济实力进一步增强。经济发展和对外开放，使得与经贸往来人员迅速增加，我市现有宾馆接待能力，特别是高水平接待能力已明显不足，接待与服务功能有待增强，特别是入住宾馆（酒店）的档次、标准及环境要求需进一步改善，迫切需要建立1处高等级宾馆。二、是旅游事业迅速发展的需要市具有比较丰富的旅游资源，主要旅游景点有凤凰山、桃花山庄、清风岭、大黑山、佑顺寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物馆、槐树洞、牛河梁文化遗址、关帝庙、努鲁儿虎山自然保护区、鸽子洞、红石谷、天成观、万祥寺、白石水库、大凌河人工湖、燕山湖、凌源热水汤温泉等；主要民间艺术有皮影戏、秧歌、剪纸、古筝、绒绣等。近几年来，随着旅游事业的发展，相继成立了五洲旅行社、金龙旅行社、新时代旅行社、大地旅行社等十几个旅行社，为旅游者提供方便、快捷的服务。市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，2006年，市政府开始提出创建国家优秀旅游城市，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物。拟建项目地处凌河公园沿岸，是市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。因此，项目建设是开发市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要。必将推动旅游事业的迅速发展，随着来旅游人数的增多，迫切需要建设高等级的宾馆。三、是中心城市扩容提质的需求“十一五”期间，市区按照“沿河发展、组团开发、扩容提质、完善功能”的思路，启动建设凤凰组团基础设施，高标准完成凌凤大街改造；按照“扩容路先行”的要求，启动“内环”公路建设；推进供排水、供电设施配套建设，为凌钢新区、燕山湖发电厂、中建无绳电话、豪德物流中心建设提供强有力的支持保障。建设体育馆、文化大厦和古生物化石地质公园标志性建筑，完成大凌河城区段三段改造和黄河路大桥等重点工程，市区要按照“东进、西拓、南移、适时北上”的发展方针，以扩容为中心，以提质为重点，2010年中心城市总面积达到50平方公里，人口达到50万人，中心城市提质扩容对高等级宾馆建设提出了更迫切的要求。从目前市区较高档次宾馆现状看，还不适应市区长远发展要求。市现有接待能力的宾馆（酒店）近200多家，其中星级宾馆只有九家，即四星级一家（燕都国际）、三星级一家（圣都宾馆）、二星级六家（阳光、千禧、大厦、电业、航空、凤凰），一星级一家（交通），其中部分宾馆硬件（设施、设备）已老化，凤凰宾馆已停业，航空宾馆也将转型，接待能力及竞争力已不强，非星级宾馆更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章项目选址与建设条件一、项目选址项目选址在市双塔区凤凰组团，根据凤凰组团总体规划，市规划部门提出3个场址选择方案，各方案位置如下方案I位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米；方案II位于凤凰组团中部，凌凤广场和新华路以南，凌凤街以东；方案III位于凤凰组团南部，凌凤大街以东。以上三个方案经比较论证后，推荐方案I，该方案的优点如下1、交通方便。东有凌凤大街相通，北有水上公园坝上路相连，向东可直达凤凰山南出入口；2、可利用面积较大。该区域有100多亩土面积可供利用；3、紧邻大凌河水上公园和凤凰山风景区，可以形成生态宾馆的氛围；4、市政府规划的商业、文化、办公用地。二、项目区自然条件和经济发展状况1、自然条件（1）概况市位于西部，区域范围为东经1185512116，北纬4023度4228，地理概貌为“七山一水二分田”，属低山丘陵区，东西跨度约165公里，南北跨度约216公里，边界周长约980公里，北与内蒙古自治区赤峰市及哲里盟接壤，南与葫芦岛市及河北省秦皇岛市毗邻，东与阜新市、锦州市为邻，西与河北省承德市、秦皇岛市交界。辖、建平、喀左三县，北票、凌源二市，双塔、龙城二区。全市总面积197万平方公里，其中耕地面积600万亩；总人口3343万，其中农村人口249万；市中心城区面积36万平方公里，人口35万。境内有汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯族等27个民族。市是居于北温带大陆性季风气候区，尽管东南部受海洋暖湿气候影响，但由于北部蒙古高原的干燥冷空气经常侵入，形成了半干燥半湿润易干燥地区，主要气候特点为四季分明，雨热同季，日照充足，日温差较大，降水偏少，全年平均气温约在54度至87度之间，年均日照时数为28502950小时，年降水量450580MM，无霜期122155天，春秋两季多风、易旱，风力一般为23级，冬季盛行西北风，风力较强。市境内有大凌河、小凌河、青龙河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48条以及宫山嘴水库、马道子水库大中型水库7座，5大水系流经市总长度2278公里。市公路里程长达4000多公里，接京沈公路的朝锦高速公路于2002年开通，使市融入全国高速公路网，大大缩短了与中心城市的时空距离。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建设中，计划2008年开通，使市成为高速公路密度最大的地级市之一。乘车4小时即可抵达北京、2小时到沈阳、3小时到大连、40分钟到锦州笔架山港；境内有六条铁路通过，铁路客货运输十分方便；市机场可以起降中型客机，并开辟有直达北京、沈阳、大连、青岛、哈尔滨等城市的航线。四通八达的立体交通网，大大缩小了市与海内外交往的时空差。（2）市旅游资源旅游人文资源“市中华远古文明的摇篮”，在这片神奇的土地上打印着古代历史文化的痕迹牛河梁红山文化遗址揭开了中华民族5500年文明史的面纱；鸽子洞古人类遗址，留有人类祖先15万年前繁衍生息的足迹；早在2000多年以前的西汉时期，这里就设置了郡县，前燕、后燕和北燕三朝曾在此设都近百年，是当时东北亚地区政治、经济和文化中心市的历史发展过程，就是中华文明发展的缩影，不仅如此，这里还有辽西名山凤凰山，众多的遗址、寺庙、佛塔、古道，以及独特的凌源皮影、秧歌等。其中国家级文物保护单位4处，省级文物保护单位33处，41处高级文物保护单位，所以，市的人文资源丰富深厚，品位高雅，这是祖先赋予人的宝贵资源。旅游自然资源市素有“世界古生物化石宝库”之称，是世界上第一只鸟起飞、第一朵花绽开的地方，鸟、鱼、植物化石等自然遗迹数量种属之多、年代之久为国内外所罕见，其中孔子鸟和中华龙鸟化石的出土，改写了鸟类进化史，引起世界瞩目。同时，境内还有凤凰山和大黑山两处国家森林公园，已通过国家林业局评审晋升为国家自然保护区的劈山沟自然保护区，四处省级森林公园和两处省级动物保护区。古生物文化特点突出，自然环境较好，是开展生态旅游的基础。（3）市自然资源市自然资源比较丰富，一是地域广阔，全市土地总面积2955万亩，为全省第一位，人均占有土地98亩；耕地面积715万亩，农村人均耕地24亩，为全省第二位。二是矿藏品种多，储量丰富，分布面广。现已发现各种有益矿藏近80种，产地820余处，有40多种正在开发利用，优势矿种17种。其中，黄金产量居全省之首，是全国十个黄金主要产地之一；铁矿探明储量为辽西之最；钼矿产量居全省第二位；锰矿拥有储量占全省的99，居东北第一位；膨润土、珍珠岩、砩石、硅灰石、紫砂、玄武石规模及远景储量均占全省首位，在全国也占有一定位置。三是光热资源丰富。平均年太阳总辐射量为14104千卡/每平方厘米，居全省首位。四是生物资源品种繁多。自然条件独特，适合多种农林作物和野生植物生长。全市各种农副产品资源达200多种，中成药材600多种。盛产小麦、棉花、玉米、油料、棉花产量占全省第一位，素有“银色”之称；小麦播种面积超过100万亩，总产和单产在全省名列前茅。还是省内著名的水果之乡，除盛产苹果、梨、山楂、葡萄、大枣、等水果外，还是全国四大苦杏仁和为数不多的沙棘重点产区之一。是全省重要畜产品基地，牛、羊、兔、蜂蜜等贸易额在省内均占有较大比重，其中家兔生产被列为全国12大基地之一，冻兔肉的出口占全省40。全市有林面积1075万亩，森林覆盖率326。（4）市内道路网市区呈不规则长方形，南北长，东西短。南北约75公里，东西长约4公里。大凌河在西南通过，形成护城河。锦承铁路从市区穿过，将市区分为东西两部分。市区路网结构合理，主次分明，呈方格式布局，东西方向主干道有珠江路、文化路、新华路、长江路、黄河路，南北方向主干道在铁路西是中山大街，铁路东有友谊大街、大街。主干道间距为1015公里。主干道之间辅以次干道和支路。2、国民经济发展状况近几年来，市国民经济发展迅速，每年以超过15的速度增长。2005年，全市完成地区生产总值2155亿元，同比增长175，其中，第一产业增加值完成535亿元，第二产业增加值完成87亿元，第三产业增加值完成75亿元。全市固定资产投资完成84亿元，增长30。全市社会消费品零售额完成641亿元，增长141。全市地方财政一般预算收入完成109亿元，增长375。城镇居民可支配收入完成6600元，增长161，农民人均纯收入完成3002元，增长243。三、优惠政策“五星级酒店”项目对于加强旅游基础设施建设、促进我市旅游业的对外开放、加快旅游业发展步伐、提升城市形象具有重要的拉动作用，因此，该项目属于“对我市经济发展具有较大牵动作用”的重点项目，应按照市人民政府关于招商引资工作的若干规定第一条第二款，被列为市政府重点支持的项目。该项目可在下列几个方面享受优惠政策1、土地优惠政策根据市人民政府关于招商引资工作的若干规定第二条第三款“为域外投资者提供优惠的用地条件”的相关规定，对该项目应按最低限额收取土地出让金；或采取一事一议方式，给予域外投资者更优惠的待遇。也可以考虑通过土地使用权持有者对土地作价出租或者入股的方式，使投资者取得土地使用权。2、行政事业性收费优惠政策“五星级酒店”项目应当比照市鼓励域外投资若干规定第二章第六条所规定的“基础设施建设项目”享受收费优惠政策在注册登记和建设过程中，按下限收取有关工本费、劳务费、行政事业性收费，除上缴国家和省的部分外，市本级留成部分和市以下行政事业性收费免收。3、财税优惠政策（1）虽然该项目不属于生产加工类的新上项目，但考虑到该项目对于拉动我市旅游业发展、增加就业等重要意义，建议比照生产加工新上项目，享受市鼓励域外投资若干规定第二章第五条的资金扶持政策“自投产之日起三年内，由受益财政按其新增财政收入地方所得的50给予科技开发基金扶持。”（2）根据东北老工业基地资产折旧及摊销政策，可允许其按照财税2004153号文件规定按不高于40比例缩短固定资产折旧年限和摊销企业的无形资产。除上述优惠政策外，我市也可以在本级政府的权限内给予该项目相应的扶持和政策倾斜，如保障部分客源。目前来朝游客数量达到240万人次/年，旅游总收入超过15亿元，其中，外籍游客（含港、澳、台）数量超过1500人次，旅游外汇收入近80万美元。可由市旅游主管部门协调安排部分旅游客源。另外，由政府采购负担的接待、会议、活动等支出超过500万元/年，可由市政府接待办协调安排一部分给新上宾馆。第四章项目总体建设方案一、建设指导思想本项目设计主旨是为国内外度假旅游的具有高消费能力的高档游客、国内外考古专家、会议团队及其它社会高层机构和知名人士提供一个高档园林式的休闲度假酒店及商务住宿环境。同时建设会展中心，为国内外客商、市企事业单位提供一个中等档次的会展场所。本项目宾馆设计方案为一“凸”型分布的建筑物，分为裙楼和主楼，主楼高16层，裙楼用于酒店公共配套。整个建筑物围合部分，组成中心园林，它承袭了国家级森林公园的风格，以当今最流行的设计理念，融合本土所具有历史悠久、人文荟萃、自然风光秀丽的文化特色。规模恢弘大气，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，高档的泳池，叠错式的喷泉，精巧别致的灯饰，加上数十种的奇花异草、植物、果树，使得整个园林式的酒店风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式酒店大堂，夏季风情的豪华观景（人工湖）客房，融合出优美的具有南北风格的园林式高级宾馆。本项目建设顺应现代化的建筑风格，采用具有完整的智能化系统设计方案，以提高酒店的品位和档次，提供宾客一个舒适、安全、便利、休闲的生活和商务环境。会展中心以展览会议为主，兼顾与会议展览有关的展示、演示、表演、集会等功能，是一座具有国际标准的中型展览建筑。二、建设原则本项目以五星级酒店建设为主，以会展中心建设为辅，充分考虑其建设方案的整体性和互补性。1、五星级酒店的建设原则（1）建设位置的周围环境和交通条件适宜。（2）地质条件应符合建设要求，基础配套设施齐全。（3）新建宾馆为现代化园林式高级宾馆，应符合五星级酒店等级要求。（4）应具备现代化配套设施，同时应合理利用能源，保护生态环境。2、会展中心建设原则（1）会展中心应和五星级酒店作为一个整体的空间来考虑，在功能、景观等方面均应保持整体性，继承中国传统文化和反映城市特色，贯彻生态信息的主题。（2）会展中心应是集展览、商贸、会议、科技、信息、旅游为一体的多功能活动中心；要求会展中心功能齐全、设施完备、结构合理，具有承办中型博览会、全国性贸易洽谈会的能力。（3）设计应“以人为本”，处理好人流、车流的交通组织，依据功能要求，注重在空间上的引导，处理好地上、地下空间及与邻近空间的联络和分区。（4）与周边自然环境相协调，具备文化内涵；（5）确保软硬件的一流水准，具备举办大型会展、休闲度假的功能，要求功能齐全、便利、舒适。三、建设标准1、饭店布局和功能划分合理，设施设备使用方便、安全。内外装修采用高档材料，工艺精致，具有突出风格。指示用标志清晰、实用、美观，公共信息图形符号符合GBT100011和GBT100012的规定。有中央空调，各区域通风良好。有与本星级相适应的计算机管理系统。有公共音响转播系统。背景音乐曲目、音量适宜，音质良好。设施设备养护良好，无噪音，达到完备、整洁和有效。各项管理制度健全，与饭店规模和星级相一致。各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示。能用普通话和英语提供服务，必要时能够用第二种外国语提供服务。2、前厅、客房、餐厅及吧室、厨房、会议康乐设施等建设符合国家标准GB/T143082003旅游饭店星级的划分评定的规定。详细内容见附件（旅游饭店星级的划分及评定）。3、会展中心参照以上标准执行。四、经营内容1、会议服务。为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括（1）商务会议（2）技术交流与推广会议（3）学术会议（4）政务会议（5）新闻发布会；2、客房服务（1）为短期国际、国内游客服务（标准客房）（2）为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）（3）为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）（4）为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）（5）为短期国际、国内政要服务（高级套房）3、餐饮服务（1）为住店客户提供一体化餐饮服务（2）为过往客户提供特色性餐饮服务（3）经营主业中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧（4）特色经营风味厅、食街等；4、康体娱乐经营（1）为住店客户提供一体化娱乐服务（2）为过往客户提供大众化娱乐服务（3）经营主业游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等（4）根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。如近期流行的沙壶球；5、其他服务（1）美容、美法服务（2）保健服务（桑那、按摩等）（3）商务中心（4）金融服务（5）交通服务（6）旅游代理；6、会展服务（1）现场服务（2）展览工程服务（3）会议服务（4）广告服务（5）展商及其他服务五、建设规模本项目总占地面积56667（合85亩），其中酒店占地面积12467（187亩），建筑面积33588；会展中心占地面积13333（合20亩），建筑面积12500；其他配套工程建筑面积2500，总建筑面积48588。其他用地面积28367包括绿化及道路等。1、酒店按五星级酒店标准设计，建设规模如下。（1）客房接待规模套间标准客房235间,可接待470人；双套间标准客房100间,可接待100200人；三套间客房10间,可接待1080人含夫人及随行人员。（2）就餐接待规模大型宴会厅（中餐，含室内美食街）1个，就餐人数1500人；小型宴会厅（中餐）5个；小型西餐厅、酒吧、咖啡厅及伊斯兰餐厅各1个；操作间，除中餐可设备餐及加工、储藏外，其余单独设置。（3）会议接待规模大型多功能会议中心1座，可容纳800人，内含化妆室、休息室；100座小型会议室5个。设多功能厅一个（4）康体娱乐设施建室内小型游泳池1座（1525米），泳池考虑设置淋浴、更衣、消毒、水循环及水处理等；保龄球馆、小型吧台、服务台等公共设施；健身房、台球、乒乓球、棋牌室等；洗浴中心、美容美发室等；小型歌舞厅1座、卡拉OK包房8间，设置音像监控室、小型吧台等设施；网球场1个。（5）其它配套设施商务中心及宾馆管理用房；小型商场及医务室；消防及警务安全监控中心；变配电、燃油锅炉、水泵机组、空调机房及值班室；四季花房、洗衣房及垃圾处理站各一座。2、会展中心会展中心按中型规模设计，建设规模如下。总建筑面积12500平方米，为二层钢架结构一体建筑。其中（1）中心大堂建筑面积1500。（2）大小展厅4个，建筑面积4500，展览厅总容量具备500个国际标准展位。（3）会议区建筑面积2000，容纳人数为600个座席，主要用于庆典、学术会议、商务洽谈等需要。（4）其他（服务中心、商务中心、贵宾室等）4500平方米。设室外展场1处，占地5000，用于展出室外重型机械设备和举办大型庆典活动。中心周边设有2083的停车场及集装箱场地。六、总平面布置1、布置原则按照各功能区之间的相互关系进行平面布置，根据运营、使用、管理等方面的要求，对建筑平面、道路、绿化和环境等进行综合设计，并应符合下列要求。（1）功能分区合理。（2）布局紧凑、管理方便。（3）合理利用场地条件。（4）综合考虑建筑物位置和朝向，使建筑物最大限度有利娱乐、生活的需要。该项目以五星级宾馆为主体建筑，为有利于观景的位置，最大限度地减少对公共区域和客房视野的影响，充分利用原有的地形，通过对园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。2、布置方案（1）总平面布局本项目位于凤凰组团南端，凌凤大街以西，紧邻大凌河水上公园，第一道橡胶坝以南1000米。设计将其会议中心、餐饮中心、娱乐中心及大堂等内容作为裙房，处理成“矩形”平面，与裙房互相穿插，使红线内的建筑外部空间分隔成两个部分，一部分是宾馆的入口广场，不但解决了宾馆的停车交通，而且其宽阔的界面，大片的绿化更展示了五星级宾馆恢宠的气势，一部分是宾馆的休闲场所，分布着运动区、晨练区、垂钓等多项内容。宾馆的入口广场面向凌凤大街，东侧有大堂的主入口，西侧有餐饮、娱乐及会议的独立门厅，地下机动车库出入口设于广场东侧，宾馆的内部入口设于地块西侧的规划道路。厨房主入口及杂物院均设于地块西北侧，地块中部和东侧则较清静，成为休闲的庭园。建筑四周有道路环绕，可作消防环道，其中靠凌河公园一侧可作为晨跑路段。会展中心位于场址东侧，南北向布置。会展中心与凌凤大街相连处设置停车场，除五星级酒店和会展中心主体所占面积外，设停车场、园林、绿地及会展中心室外展场，使整个区域形成为一个有机的整体。（2）竖向设计本工程场地地势平坦、低洼，场地四周定位坐标以及高程系统尚无确切资料，本次设计土方填、挖方量及室外地坪均以凌凤大街为参照点。主楼室内外高差为08M。场地地表排水采用有组织暗管。雨水口汇总排入市政雨水管网。（3）平面设计一层平面包括两个部分，上空的大堂以及宾馆的配套部分和娱乐部分，两者均有独立出入口，并以走廊相连接，可分可合。宾馆大堂的两侧是通高的玻璃墙，正对着优雅的庭园，明朗的阳光透过精致的铝合金百叶洒落，使大堂充满生机，挺拔的主楼从大跨度的大堂中拔地而起，富有力度，表达了内外一致的流动空间。商务中心，购物中心等内务用房设于电梯厅附近，方便宾客使用，消防中心靠近大堂，有独立对外出口。内庭一侧设落地玻璃，与庭园的蜿蜒水池视觉相连，并通过环境的处理，使之成为庭园的一部分。歌舞厅和酒吧强调多能化，既可作演艺吧，也可举办舞会。桑拿与大堂吧位于大楼中部，与游泳池相近，既靠近大堂，又比较清静。地下室平面大楼东侧有地下室机动车库出入口，地下室东侧停放机动车，西侧是设备用房，主楼下部是洗衣房、库房，以及客房服务员更衣休息部分，有单独楼梯连接客房内部出入口。二层平面东侧是宾馆大堂上空和健身房、台球室以及网吧，西侧是餐饮部分，三层平面东侧是宾馆大堂上空和棋牌室，西侧是会议中心和宾馆内部办公部分，会议中心设800座的大会议厅一个，配有同声翻译功能，400M多功能厅一个，100座小会议厅5个，会议厅之间以休息厅和休息廊相连，会议中心与主楼客房相连，并设有贵宾接待厅、领导休息室等配套用房，前者可兼陈列厅。四层十四层为标准层平面，设标准间、单人间以及套间，70客房的面积不含卫生间和门廊不小于20，十五十六层为商务层。屋顶设空中花园，可设露天茶座，可以俯瞰凌河公园及凤凰山美景。（4）交通停车设计本项目主体工程东西两侧有足够的临时车位停车场，可供客房部分与娱乐、餐饮、会议部分使用。宾馆客房部分的内部入口设于主楼后部，厨房入口设于裙房西北侧。大楼的地下车库出入口设于东西侧。会展中心周边设有大型停车场、集装箱场地各两处，满足展高的货运储放需要。（5）结构造型主楼采用现浇钢筋砼框剪结构。地下一层至四层楼面剪力墙为350MM厚，四层以上剪力墙为300MM厚。柱断面在高度方向作四次收缩。一层、四层设备层屋面楼板加厚作为抗侧力加强层。两端外斜构架在每层楼面处用梁拉结。大堂部分采用钢筋砼柱，屋面采用轻钢桁架。内隔墙采用多孔砖或轻质内墙材料隔断。裙房部分采用框架结构。其中宴会厅、多功能厅部分堂跨度达18M左右。在层高限制下，拟考虑采用宽扁梁或劲砼梁。主楼、大堂与裙房之间设置沉降缝。七、工程设计1、工程设计概要随着酒店业的迅猛发展，越来越多的宾馆酒店正朝着数字化、网络化、智能化、信息化方向迈进。这其中，视频点播、高速宽带互联网接入、建筑自动化集成管理以及酒店综合信息服务是酒店增加服务特色、提升服务水平、提高档次和形象、吸引客源、提高入住率的最有效措施；这些增值服务项目的开展还同时能够为酒店带来直接的经济效益。（1）总体设计建议本项目集客房、会议、多功能厅、餐饮、健身、娱乐、办公、服务、于一体。定位为五星级酒店。按照国家智能建筑设计标准以及国内外有关标准和规范的要求，本项目建议按以下21个子系统来设计。网络与通讯（CAS）综合（数据及电话）布线系统计算机网络系统（含无线局域网关、支持VOD点播）程控交换机（IPPB）系统有线电视（CATV）及卫星电视接收系统VSAT卫星数据通信系统（高级商务、政务用）手机信号覆盖系统及内部无盲区无线通讯系统酒店智能化管理酒店管理系统（含管理系统硬件、软件、接口）智能客房中心管理系统VOD视频点播系统信息发布系统（LED大屏幕显示、液晶电视广播、多媒体查询）多功能会议系统（电子会议、同声传译、视频投影、灯光音响）建筑智能设备监控楼宇自控系统（BAS）视频监控和防盗报警系统（CCTV/SAS）门禁系统（含消费、巡更、考勤、停车“一卡通”）（CAS）停车场管理系统（含图象对比、车位引导）（PCS）智能灯光控制系统消防自动报警及联动系统（FAS）背景音乐及公共（消防）广播系统（PAS）中心机房工程（装修、电源、UPS、防雷接地、防静电、照明、恒温恒湿）建筑自动化集成管理系统（BMS）2、智能化系统设计与其它专业的配合建筑智能化系统设计与建筑、结构、装修、给排水、暖通、电气设备、强电等各专业的配合贯穿于设计的全过程，即在建筑工程项目方案设计、初步设计和施工图设计阶段均有专业配合的问题。（1）与建筑专业的配合弱电机房一般工程主要弱电机房有2个，一个是消控、监控、广播、BAS、BMS监控中心，面积要求大约80平方米左右，置于底层；一个是计算机网络中心机房、电话总机房，面积要求大约100平方米左右，最好设置于二、三层。计算机网络中心、监控中心要考虑UPS及电池组用房和灭火钢瓶间。卫星电视机房（屋顶机房层）面积15平方米左右。停车场收费管理间，面积6平方米左右弱电竖井及吊顶与强电竖井分开设置，弱电竖井位置要能保证至平面任一计算机信息点线缆长度不超过90M。每个楼层配线间应靠在弱电竖井附近，要安装网络设备，面积大约10平方米左右。根据吊顶情况，提供弱电桥架安装位置及标高。主要通道需管线剖面图。（2）与结构专业的配合各弱电机房的荷载情况，特别是UPS及电池组用房。卫星天线、微波天线等基础要求。桥架路径预留楼板、剪力墙孔洞。沿墙暗敷的线管直径不超过40MM，沿楼板暗敷线管直径不超过25MM。嵌墙安装的弱电设备箱体预留暗装墙洞。（3）与电气（强电）专业的配合向提供电气专业各弱电机房的用电设备计算负荷，要求电气专业提供供电电源，重要机房要求双回路供电。要求电气专业设计弱电设备（如计算机信息点、电视终端、电视前端放大器、分配器箱等）所需的电源箱及插座。要求电气专业对电源作防雷设计，要求电气专业提供变配电系统与BA系统联网的通信接口，通信协议开放。要求电气专业提供公共照明、泛光照明配电箱的受控接点，供BA系统控制。要求电气专业提供机电设备电控箱的受控接点，和BA控制接口。（4）与暖通专业的配合要求暖通专业提供冷源设备、热源设备、通风设备等的配置情况及受控接点，。要求冷水机组、锅炉设备等生产厂家提供与BA系统联网的通信接口，协议开放。向暖通专业提供弱电机房对空调、通风的要求。（5）与给排水专业的配合要求给排水专业提供生活给水设备、空调冷却水系统设备、排水设备、热水系统设备等的配置情况，并给排水专业提供上述有关设备的控制要求。第五章酒店工程技术方案一、室内设计方案比选分析酒店的室内设计时，应该做成一个什么样的规模世界著名学者瓦尔特A鲁茨曾提出下列观点1、200间左右的客房是酒店规模的一个基点。2、少于200间客房的酒店，经营管理要个性化些，员工的工作效率相对高一些，故人数可减省些，尽管没有大酒店在市场营销和预订的优势，但这个规模可以获得利润。3、客房为200间时，员工工作效率达到最高，经营管理费用最合理。4、客房数为500600间，管理上效率不会很高，其特点是面积大、服务人员多、厨房设备多，但因此容易占据市场，获得贷款。5、中等规模的酒店，一定要努力降低成本以弥补较低的效率。6、规模较大和较小的酒店在较高的收益下，可在设计装修上多下功夫。本项目根据国内以完成设计的几个五星级酒店的规模进行了对比分析，供设计时参考。下面是国内某公司在2002年中设计的7家五星级酒店的规模分析比较，见表1。五星级酒店的规模分析比较表1名称指标要素张家港华芳金陵国际酒店南通有斐大酒店义乌锦都大酒店东莞御龙山庄无锡太湖国际会议中心（一期）无锡太湖国际会议中心（二期）深圳丹枫白露公寓式酒店面积（万）627261507238客房数（间）364套23524913828019300套类型综合假日假日假日商务商务假日地点市中心市中心市中心市中心市郊市郊市区1、酒店功能区域面积指标分析酒店内部空间的使用一般分成三个主要功能区域见功能分区值关系示意图及表2。内部管理功能区105客房功能区7公共功能区203功能分区值关系示意图各五星级酒店分区指标分析比较表2区域功能华芳金陵南通有斐义乌锦都御龙山庄太湖国际丹枫白露大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（）160005000513072418000（不含原有会议中心）1700公共功能区占总面积（）26661819848296245客房及客房走廊,客房电梯厅（）2900017400167606200（不含待建的客房楼）1500025000客房区占总面积（）483362644415555658设备用房内部人员用房/厨房后场用房（）1005056004110165040004000内部管理区占总面积（）167520（含地下车库）1581114811052出租写字楼（）50007300其它占总面积（）83319212、公共功能区域分析无论是酒店业主、酒店经营者，还是设计师对酒店公共功能区的重视已到了无以复加的程度。酒店公共功能区直接展现出酒店的级别和豪华档次。公共功能区包括有大堂、服务、餐饮中心、娱乐中心、会议中心、交通面积等等，而大堂和共享空间则历来被视为重中之重。欧洲酒店和美国酒店对酒店大堂常有不同的诠释。在20世纪70年代前，欧洲的酒店大堂比较小，入口也较为封闭，其环境气氛比较讲究贵族气，大部分酒店大堂的面积为客房数0609。但美国的酒店大堂比较大，约为客房数114，比较讲究气派和大众化。特别是著名建筑师波特曼首创“共享空间”的概念后，美国大型酒店经常把酒吧、咖啡厅甚至餐厅与大堂连在一起，可能使大堂看起来更大，却又不必增加面积，目前在国内做五星级酒店大堂设计多沿用美国酒店的设计思路，往往规划得比较宽敞，其面积指标一般是床位数115左右。但到具体某个酒店的设计中，往往要根据建筑平面提供的条件来规划，往往指标都偏大。由于大堂是大人流区，所以其设计主要要解决交通问题，使宾客去前厅、电梯、餐饮、宴会、娱乐、商务等其他空间的路线非常明确，不至于在大堂中迷失方向，找不到通道。公共功能区有众多的功能，其面积指标的规划要由市场分析、投资规模、经营方式和客房数量来综合确定。下面是几个酒店的比较分析表见表3公共区域主要功能面积比较表3序号面积指标功能华芳金陵南通有斐义乌锦都太湖国际（一期）太湖国际（二期）御龙山庄丹枫白露1大堂（）50060950070026032024752前台（M）151351212416953首层电梯厅（）54608063304电梯数量（台）646325咖啡厅（）2606大堂吧（）6402622002341207零点餐厅（）248306324728008中餐包房数量（间）231244929中餐包房面积（）92066024003755810宴会厅（）74055059470025011会议室数量（间）983312会议面积（）108080052025013商务中心（）64306418014精品店（）38090034615西餐厅（）2768717054045316风味餐厅（）27720017康体中心（）19651040（含网球场）80018美容美发厅（）402003019娱乐中心（）2431300928540020多功能厅（）80060012021露天茶座（）40022室内茶厅（）7723酒吧（）30024游泳池（）148025旋转餐厅（）550公共功能区的功能设置一般都在裙房或低层，这样便于酒店内外的宾客使用，亦便于大量的人流、物流的调度安排和公众性与私密性空间的处理。当然，也有的大酒店将顶层设置为餐厅，这主要是经营者想制造出一个更优美的用餐环境来吸引客人，而且垂直交通已得到很好的解决时才可以采用这种处理方式。张家港华芳金陵国际酒店的公共功能的设置及指标表4序号楼层公共功能设置及指标1负一层（）棋牌室341迪斯科餐厅840大堂500总服务台15M前台办公室70行李房8保险间8商务中心64大堂吧及VIP房640西餐厅及VIP房270西饼屋21花店20书屋50公共卫生间1202首层（）电梯间54内线电话4精品店380零点餐厅305封闭酒吧340中餐包房8503二层（）宴会厅720桑拿1737壁球室64乒乓球室64健身房100夜总会1250游泳池14804三层（）美容美发405四层（）多功能厅740贵宾休息室144各种会议室（9间）1080二十四层（）旋转餐厅5503、客房功能区分析（1）客房空间的构成酒店的主要收益来自客房，客房面积占酒店总面积的5075左右，设计师总是在每层客房层的设计中尽量节省空间，增加数量，尽可能来解决垂直、水平交通的问题和保证客房的基本支持面积。从建筑设计提供的基础条件来分析，最经济的客房空间通常是一个建筑柱距间分割成两个自然间。建筑柱距呈下列状况时，客房的空间尺寸，见表5客房的空间尺寸表5建筑柱距（M）72757889客房开间尺寸（M）367237575397848459客房面积（）2592830423240在经多次分析客人在客房中的各种活动、停留的时间等因素之后，从建筑成本的经济核算与客房的舒适度的关系来看，可将客房的长度延伸一些，客人在其中就会感到舒适很多，因为将客房加宽所需的建筑成本要高一些，而对客房舒适度的影响却可能会小一些。20世纪80年代时，客房的柱距多采用72M72M、75M75M，到90年代多采用78M78M。近几年来，五星级酒店多采用8M8M、9M9M的柱距，使客房越做越大，标准越来越高，其空间尺度越来越接近美国标准，当然舒适性也越来越好。（2）客房的使用功能分区睡眠区、工作起居区、壁柜及过廊、卫生间。五种不同柱距的标准客房的对比表6柱距区域（M）72757889睡眠区（）6656578工作起居区（）1011121316壁柜及过廊（）303338445卫生间（）404446487（注以上面积指标为房间内的净面积）各种房型指标比较表7酒店房型华芳金陵南通有斐义乌锦都御龙山庄太湖（一期）太湖（二期）丹枫白露开间尺寸（M）483784849标准型房间面积（）322963236开间尺寸（M）6843848459458房间面积（）483443240536睡眠区（）10101087594工作起居区（）3262666商务型卫生间（）1065696开间尺寸（M）8888482间994582间总面积（）6464648172卫生间（）1010561410会客区（）2222241525双间套房卧室（）2121242519开间尺寸（M）685房间（）51公寓型卫生间（）75厨房（）45起居室（）18卧室（）12酒店客房数量比较表8序号客房形式华芳金陵南通有斐义乌锦都太湖一期太湖二期御龙山庄1双床标准间（间）1761361402180802单床间（商务套）（间）178套809813583二套间（套）10181062间24部长套间（套）115总统套（）4472004004656客房总套数（套）364235249280间191387客房楼层数（层）1412145248床位数（张）542372390350262164、内部管理功能区设计原则酒店能否正常经营，很大程度上取决于酒店行政管理与后场区域的设计是否合理。其设计原则是酒店管理层为员工提供各种服务和指导，员工则分为两类一类员工面对客人提供直接服务，如前厅部、管家部、管饮部；一类员工间接为客人提供服务，他们保证酒店的各种设备正常运行，很少与客人见面，如工程部、厨房部。酒店设计亦要为这几部份的酒店人员安排好工作环境，通常称为酒店后场设计。酒店内部管理功能区约占酒店总面积1015。总服务台是所有办公部门中，最直接面对客人的部门，它的布局分为前台和后面的工作区，前台长度与客房数量的多少相关，一般以200间客房数为基点，也就是10M左右，客房增加，前台也相应要加长，客房减少，前台可短一些。前台后面办公室的面积计算公式客房数0305。行政管理办公区主要由7大部门构成人力资源部、销售部、公关部、餐饮部、管家部、财务部、秘书室。这几大部门常常是合在一起办公（亦有分开办公的），行政管理办公室的装修与酒店的其他两个功能区一样重要，它对于增加员工土气、提高管理效率、提高酒店档次具有不可低估的价值。二、设计规模及建筑面积分区1、设计规模设计约345套客房，安排不同布局方式的单套间、双套间及三套间。配备各种中、西餐厅、酒吧、小型超市、多功能会议室、康体娱乐及其它的配套设施等；园林充分考虑其植物的多样性、利用高大植物制造适宜的遮阳效果；充分考虑到观景的通透性与客人户外活动的私密性的相辅相成；同时要创造由不同灯光制造的优美的夜间视觉环境。2、建筑面积分区总建筑面积为33588。酒店建筑面积分区指标表区域功能建筑面积大堂/餐饮娱乐/会议内部交通（）6718公共功能区占总面积（）20客房及客房走廊,客房电梯厅（）21833客房区占总面积（）65设备用房内部人员用房/厨房后场用房（）3358内部管理区占总面积（）10包括地下车库出租写字楼（）1679其它占总面积（）5三、土建工程（1）设计依据建筑结构荷载设计规范GBJ987建筑抗震设计规范GBJ11891993修改版建筑地基基础设施设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494建筑地基基础设计规范GB50072002混凝土结构设计规范GBJ1089修改版砌体结构设计规范GBJ388建筑物防雷设计规范GB5005794建筑设计防火规范（GBJ16971995修订版、1997年版）（2）设计意图和要求充分利用阳光，同时以苍翠繁茂的园林和水景的结合，创造舒适宜人的环境；创造一个有滨海气息的室内外空间，提供高质量的、令人身心舒畅的停居环境；建筑风格、园林风格统一并相互陪衬，相得益彰，符合地方个性和气候特征；结合环保设计，如太阳能利用，水循环使用和污水处理系统。本项目设计标准执行国家标准GB/T143082003（旅游酒店星级的划分级评定）。本项目房屋造型及