江苏水利大厦物业管理项目招标文件

第一章招标公告（标书编号JSZCG2010106）江苏省政府采购中心受江苏省水利厅委托，就江苏水利大厦物业管理服务进行公开招标采购，兹邀请合格投标人投标。一、招标文件名称及编号项目名称江苏水利大厦物业管理项目项目编号JSZCG2010106二、招标项目江苏水利大厦物业管理服务三、合格的投标人必须符合下列条件（1）投标人必须是在中华人民共和国境内注册，有能力提供本项目中所要求的物业管理服务、具有良好的财务状况和商业信誉、具有独立承担民事责任的法人或其他经济组织，且符合政府采购法第二十二条规定的条件。（2）必须具备独立法人资格，管理规范，诚实守信，各项服务必须取得相关部门行业的资质认定，具备相应的节能管理能力。（3）投标人具备建设部门颁发的物业管理二级以上（含）资质（须提供有效证书复印件并加盖公章），现管理的办公楼物业建筑面积之和不低于3万平方米提供合同复印件。（4）本项目实行最高限价，最高限价为人民币玖拾柒万伍仟元整。投标人投标报价不得超过最高限价，超过最高限价作无效投标处理。（5）本次招标不接受联合体投标。投标人需为独立法人，中标后不允许分包、转包。（6）投标人必须遵守国家、江苏省和南京市政府关于物业管理的法律、法规。四、招标文件发布信息招标文件发布时间自招标公告在“江苏政府采购网”发布之日起至投标截止时间止。招标文件在“江苏政府采购网”上免费下载，供应商如确定参加投标，请如实填写参与投标确认函并按要求传真回复（传真号码02583633800）。如供应商未按上述要求去做，将自行承担所产生的风险。有关本次招标的事项若存在变动或修改，敬请及时关注“江苏政府采购网”发布的信息更正公告。五、投标文件接收信息投标文件接收时间2010年9月2日上午830930整投标截止时间2010年9月2日上午930，过时拒收。请各投标人于开标当天投标截止时间前将投标文件送至开标现场。投标文件接收地点南京市鼓楼区山西路53号京华大酒店投标文件接收人王闳慧六、开标有关信息开标时间2010年9月2日上午930。开标地点南京市鼓楼区山西路53号京华大酒店七、本次招标联系事项江苏省政府采购中心地址南京市山西路43号4楼邮政编码210009网址WWWCCGPJIANGSUGOVCN采购中心联系人王闳慧联系电话02583633822采购人江苏省水利厅机关后勤服务中心项目咨询郑信权咨询电话02586338330汇款银行招商银行南京分行城西支行汇款帐号07797251081455910001八、投标文件制作份数要求正本份数一份副本份数四份九、本次招标投标保证金投标保证金金额为人民币玖仟元整。投标保证金必须在投标截止时间前与投标文件一起送达开标地点（不要密封在投标文件中）。户名江苏省政府采购中心开户行招商银行南京分行城西支行账号07797251081455910001投标保证金应以在中国注册的银行出具的银行本票同城或银行汇票异地。采购中心不接受转帐、现金、转帐支票或其他形式的保证金十、其他应说明事项物业管理服务时间2010年10月1日至2011年9月30日江苏省政府采购中心第二章投标人须知一总则1、适用范围11本招标文件仅适用于本次公开招标采购所叙述的物业管理的采购。12本招标文件解释权在江苏省政府采购中心，若有未尽事宜江苏省政府采购中心有权做最终解释。2、本次采购方式、合格的投标人与招标公告中投标人资质要求相同。3、参加投标采购费用投标人应自行承担所有与参加投标采购有关的费用。不论最终的结果如何，江苏省政府采购中心（以下简称采购中心）在任何情况下均无义务和责任承担这些费用。4、法律适用本次招标及由本次招标产生的合同受中华人民共和国有关的法律法规制约和保护。5、招标文件的约束力投标人一旦下载了本招标文件并参加投标，即被认为接受了本招标文件中的规定和约束。二招标文件6、招标文件构成61招标文件由以下部分组成（1）招标公告（2）投标人须知（3）合同条款及前附表合同格式（4）项目需求（5）投标书格式请仔细检查招标文件是否齐全，如有缺漏请立即与招标人联系解决。62投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范等要求。按招标文件要求和规定编制投标文件，并保证所提供的全部资料的真实性，以使其投标文件对招标文件作出实质性响应，否则，其风险应由投标人自行承担。7、招标文件的澄清、疑问处理及修改71请各潜在投标人须在下载本招标文件后于2010年8月19日上午930安排时间到江苏水利大厦（地址南京市上海路5号）勘察项目现场（未现场勘察和未提出疑义的投标人将被视为已勘察，认同招标项目要求的内容）。任何要求对招标文件进行澄清的投标人，均应在投标截止日前按招标公告中的通讯地址，以书面形式（如信件、传真、电报等）通知招标人，即江苏省政府采购中心（联系方式见“招标公告”）。勘察现场联系人江苏省水利厅机关后勤服务中心大厦管理科郑信权，联系电话02586338330。8、招标文件的修改81在投标截止期十五日前的任何时候，无论出于何种原因，招标人均可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时对招标文件进行修改。82招标文件的修改及补充将以书面形式公布在江苏省政府采购网，并对投标人具有约束力。投标人应在24小时内以传真或电报形式回复招标人确认已收到修改文件。83为使投标人编写投标文件有充分的时间对招标文件的修改部分进行分析、研究，招标人有权推迟投标截止日期和开标日期，并将此变更通知所有潜在投标人。三投标文件的编制9、投标语言及度量衡单位91投标人提交的投标文件以及投标人与招标人就有关投标的所有来往通知、函件和文件均应使用简体中文。92除技术性能另有规定外，投标文件所使用的度量衡单位，均须采用国家法定计量单位。10、投标文件构成101投标人编写的投标文件应包括下列部分（1）投标函和开标一览表按照第11条要求填写；（2）投标报价表按照第12条要求填写；（3）项目理解、需求分析、服务承诺按照第17条要求填写；（4）资格证明文件按照第13条要求提供，证明投标人是合格的，中标后有能力履行合同。102投标人应将投标文件按上述顺序装订成册，并编制投标文件资料目录。11、开标一览表111投标人应按照招标文件中提供的格式，完整、正确填写投标函、开标一览表。112开标一览表中的内容应与投标文件中明细表内容一致，否则评标时一律按开标一览表中内容为准，开标一览表必须按照格式要求盖章、签字。113开标一览表必须单独密封在小信封中并且在投标截止时间前与投标文件一并递交招标人，否则视为无效投标。12、投标报价要求121投标人应采用分项报价最终汇总的方式进行，标明拟提供服务的单价和总价。本项目报价实行最高限价，最高限价为人民币玖拾柒万伍仟元整。122投标应以人民币报价投标人报价是根据招标文件所确定的物业管理范围内的全部工作人员和内容的价格体现，是为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切费用。包括物管、设备养护（包括管线辅材及附件）、检测、管理、劳务、服装、培训、通讯、保修、安全保卫、会务安排、环境布置、宣传服务、利润、税金等费用。本报价必须充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，一旦投标结束最终成交，总价将包定，合同期内一般不予调整。如发生漏、缺、少项，都将被认为是中标人的报价让利行为。除非国家出台提高最低工资标准的强制性规定，本投标书中人员工资未达到国家调整后的最低工资标准的，经买方同意，可适当增加提高至南京市最低工资标准及相关保险费用。调整日期从南京市宣布最低工资标准执行之日起执行。123物业从业人员报价必须满足大厦各岗位人员职数、人员素质和条件（见物业从业人员条件）。124质保期内和专业维保范围以外工程项目所需材料、部件由采购人提供。抢修中急需使用的材料及部件价值超过100元的部件材料费由采购人提供或受采购人委托后购买，100元以下的部件材料由投标人报告后购买，并均凭发票由采购人报销。免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施并承担材料费用，投标人负责随工配合。125消防、空调主机、电梯、消防监控系统已委托有维护资质的专业公司养护、维修，投标报价不需包含此费用。投标人负责日常的清洁保养和使用管理，并对专业公司的维护情况进行协调、监督。以上系统维修、更换零部件材料费由采购人承担。126用于物业管理的劳动用具、清洁用品以及共用部位的卫生用品日常及外墙清洗用的各种清洁剂（水利大厦要求使用庄臣、意大利超宝）、清扫器具、卫生球、消毒液、垃圾袋等，必须满足大厦日常保洁需求，选用的清洁剂、消毒液等，必须得到采购人的认可，不得损坏洁具、瓷砖釉面。并详细列出保洁用品的报价，注明品名、规格、年度用量，投标报价包含外墙清洗费用。公用部位的用具如茶杯、茶叶、烟缸、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓、吸尘等由采购人购置并承担费用。127报价中不包含报警器具、监控器、应急疏散灯、应急照明灯、照明灯具的维修保养费用及消防器材的更换费用，上述费用由采购人承担，对于未在设备清单中列出的设备的维护保养费用均应含在报价中。128大厦内购置花卉、植物由采购人承担。129物管人员服装布料质量配置安保、保洁、客服、工程人员服装参照四星级宾馆同类服务人员服装布料质量。13、证明投标人资格的文件131投标人应提交证明其有资格参加投标和中标后有能力独立履行合同的文件，并作为其投标文件的一部分。132投标人除必须具有履行合同所需提供的软件产品以及服务的能力外，还必须具备相应的财务、技术方面的能力。133投标人应填写并提交招标文件所附的“资格证明文件”。14、投标保证金141投标人应以人民币提交玖仟元整的投标保证金，必须在投标截止期前送达招标人，并作为其投标的组成部分之一。142投标保证金是为了保护招标人免遭因投标人的行为而蒙受的损失，招标人在因投标人的行为遭受损失时，可根据第146条的规定没收投标人的投标保证金。投标保证金应交纳形式为有效银行本票（同城）或银行汇票（异地）。采购中心不接受转账、现金、转账支票或其他形式的保证金。143在开标时，对于未按要求提交投标保证金的投标，将被视为非响应性投标而予以拒绝。144未中标的投标人的投标保证金，将在投标有效期截止后十五15天内予以退还，不计利息。145下列任何情况发生时，投标保证金将被没收（1）投标人在投标有效期内撤回其投标；（2）投标人提供的有关资料、资格证明文件被确认是不真实的；（3）中标人在规定期限内未能按本规定签订合同。15、投标有效期151投标有效期为开标后三十天。投标有效期比规定短的将被视为非响应投标而予以拒绝。152在特殊情况下，采购中心于原投标有效期满之前，可向投标人提出延长投标有效期的要求，这种要求与答复均应采用书面形式如信件、传真或电报等。投标人可以拒绝接受采购中心的这种要求而放弃投标，采购中心将在接到投标人书面答复后，在原投标有效期满后五天内无息退还其投标保证金。16、投标文件份数和签署161投标人应按照投标人须知的要求，准备一式五份投标文件（一份正本、四份副本），每份投标文件须清楚地标明“正本”或“副本”。一旦正本和副本不符，以正本为准。162投标文件的正本和所有的副本均需打印或印刷，并由投标人法定代表人或其授权代表签字。授权代表非企业法定代表人时，须将以书面形式出具的“授权证书”（原件）附在投标文件中。163除投标人对错处做必要修改外，投标文件不得行间插字、涂改或增删，如有修改错漏处，必须由投标文件签署人签字或盖章。17、项目理解、需求分析、服务承诺171按照招标文件第四章“项目需求”陈述对本项目的理解。172根据自己对需求的理解撰写需求分析和服务方案。173详细陈述投标人自身的优势和特点，并详述如能中标，将采取哪些措施保障项目顺利交接和实施。174根据自己对项目需求的分析，提出人员配备方案，并详细介绍拟参加本项目服务的人员的资历和持有相关证书情况，特别要详细介绍该项目负责人的学历、资质和所从事过类似案例管理情况。175根据自己对项目需求的分析，详述服务管理工作目标定位。实施方案、各项目岗位职责制度、工作程序、进退场交接方案、应急措施等。四投标文件的递交18、投标文件的密封和标记181投标人应将投标文件密封。不论投标人中标与否，投标文件均不退回。182密封的投标文件应1注明投标人名称，如因标注不清而产生的后果由投标人自负。按“招标公告”中注明的地址送达招标人；2注明投标项目名称、标书编号及“请勿在2010年月日上午930整（开标时间）之前启封”的字样。183密封包装上应写明投标人名称和地址，以便如果投标文件被宣布为“迟到”投标时，能原封退回。184未按第181183条要求密封和加写标记，招标人对误投或过早启封概不负责。对由此造成提前开封的投标文件，招标人将予以拒绝，作无效投标处理。19、投标截止日期191招标人收到投标文件的时间不得迟于招标公告中规定的截止时间。192招标人可以按第8条规定，通过修改招标文件有权酌情延长投标截止日期，在此情况下，标书下载者和投标人的所有权利和义务以及投标人受制的截止日期均应以延长后新的截止日期为准。20、迟交的投标文件201按照第18条的规定，招标人将拒绝并原封退回在其规定的截止日期后收到的任何投标文件。21、投标文件的修改和撤回211投标人在递交投标文件后，可以修改或撤回其投标文件，但这种修改和撤回，必须在规定的投标截止日期前，以书面形式送达指定地点（详见“招标公告”）。212投标人的修改或撤回通知书，应按第18条的规定进行编制、密封、标记和发送，并应在封套上加注“修改”和“撤回”字样。213在投标截止期之后，投标人不得对其投标文件作任何修改。214在投标截止期至招标人在招标文件中规定的投标有效期满之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将被没收。五开标与评标22、开标221招标人将在“招标公告”中规定的时间和地点组织公开开标。投标人须由法定代表人或其授权代表参加，并签名报到以证明其出席开标会。222按照第21条规定，同意撤回的投标将不予开封。223开标时，检查投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱“开标一览表”内容，以及招标人认为合适的其它内容。224招标人将做开标记录，开标记录包括按第223条规定在开标时宣读的全部内容。23、评标过程的保密231公开开标后，直至向中标的投标人授予合同时止，凡是与审查、澄清、评价和比较投标的有关资料以及授标建议等，均不得向投标人或与评标无关的其他人员透露。有关中标的信息，须经招标文件规定的程序报批后，由招标人书面通知有关单位。招标人对除此以外的其他渠道得悉的任何信息都不承担责任，并保留对其信息来源追究的权力。232投标人试图影响评标或授予合同方面的任何尝试，可能导致该投标人的标被废弃。24、投标的澄清241为有助于对投标文件的审查、评价和比较，招标人有权要求投标人对投标书中含义不明确的内容进行澄清。242投标人有责任按照招标方通知的时间、地点（见“招标公告”）指派专人进行答疑和澄清，有关澄清的内容应以书面形式提交，但不得对投标内容进行实质性修改。25、对投标文件的初审251招标人将根据项目特点组建评标委员会（以下简称评委会），由五人（含）以上奇数组成，并独立开展评标工作。评委会对投标文件进行审查、质疑、评估、比较。252评委会将会审查每份投标文件是否实质响应了招标文件的要求。实质上响应的投标是指与招标文件要求的全部实质性条款、条件和规格相符，没有重大偏离或保留。所谓重大偏离或保留是指与招标文件规定的实质性要求存在负偏离，或者在实质上与招标文件不一致，并且限制了合同中买方的权利或中标人的义务，纠正这些偏离或保留将会对其他实质性响应要求的投标人的竞争地位产生不公正的影响。重大偏离的认定需经过评委会三分之二（含）以上认定。评委决定投标文件的响应性只根据投标文件本身的内容，而不寻求外部的证据。253如果投标文件实质上没有响应招标文件的要求，评委会将予以拒绝，投标人不得通过修改或撤销不合要求的偏离或保留而使其投标成为实质上响应的投标。254评委会将对确定为实质上响应的投标进行进一步审核，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下1如果用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准进行修正；2当单价与数量的乘积和总价不一致时，以单价为准进行修正。只有在评委会认为单价有明显的小数点错误时，才能以标出的总价为准，并修改单价。255评委会将按上述修正错误的方法调整投标文件中的投标报价，调整后的价格应对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝，其投标保证金将被没收。256评委会将允许修正投标文件中不构成重大偏离的、微小的、非正规的、不一致的或不规则的地方，但这些修改不能影响任何投标人相应的名次排列。26、评标方法、评标标准和废标条款261评委会仅对确定为实质上响应招标文件要求的投标进行评价和比较，评标采用综合评分法。以评分（百分制）的形式来确定中标候选人排序。262评委会将依据以下评分标准进行评标一、投标人资质和业绩15分（一）投标人企业近两年连续盈利3分。（二）成功在管案例和用户评价10分（以上需提供物业管理合同和本案例业主评价意见并加盖公章）在南京市有三家以上成功案例3分，在省级机关有成功案例2分，业主年度综合考评优良以上3分（三）获奖物业管理项目4分获省、市二项以上奖励每项加2分，不超过4分。二、商务部分评审30分（一）项目总报价20分由评委小组对各参加投标人的报价进行评审，在不高于最高限价975万元的前提下（超过最高限价为无效标），满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价评标基准基准价。其价格分为满分。其他投标人的价格份统一按照下列公式计算投标报价得分（评标基准价/投标报价）价格权值100（二）管理运行成本测算和测算依据及合理性5分人员工资反映南京市场定价2分，税金、利润符合规定2分，材料用品经费符合标书要求1分。（三）评委对投标人的总体评价5分投标人的综合实力2分，答辩3分。三、需求响应部分评审55分（一）组织与人员配备10分1、组织机构、人员数量、分工4分组织机构合理1分，人员数量充足1分，分工明确2分。2、班长以上管理人员素质（简历、经历、资历）4分符合相关行业标准资质认定2分，有三年以上该岗位工作经验1分，有省级机关该岗位工作经验1分。3、从业人员素质（简历、经历、资历）2分有行业规定上岗证书1分，有该岗位工作经验1分。（二）管理理念、方案、措施、标准等35分1、对本项目的理解。管理目标与理念、手段2分。2、根据物业6项管理标准分别明确服务范围、服务标准、服务响应时间和保障措施共12分，每项标准分值2分。3、服务规章、规定和服务质量事故责任范围、业主的追偿权力共2分，每项1分。4、为本物业服务所配耗材、设备的数量与质量3分。5、常见问题处置办法与突发事件、极端天气、传染性疾病应急响应方案3分。6、管理方式、工作计划、方案和物资装备9分。7、招标物业现场调研报告、对业主的建议书（包括特色与创新）2分。8、培训计划及内容、上岗标准2分。（三）本项目各项承诺的完整性和专业化程度可行性2分。（四）办公区与住宅区结合部管理可行性2分。（五）接受业主监督管理可行性2分。（六）公共机构节能可行性2分。（七）交付时间及物业交付前提前介入物业接管的具体完成事项2分。评标小组根据综合得分，由高到低排列，向项目招标领导小组推选出一名中标候选人。263无效投标（1）不符合合格投标人的要求。（2）与招标文件中规定的实质性要求和条件存在负偏离，本招标文件中有下划线部分为实质性要求和条件。（3）未按照规定交纳投标保证金。264废标条款符合合格投标人的要求的供应商或者对招标文件作实质响应的供应商不足三家的，因重大变故，采购任务取消及政府采购法规定属废标范围的。六定标27、确定中标单位271评委会首先对所有合格投标人按“评分标准”进行打分，根据综合得分，由高到低排列，向项目招投标领导小组推荐出一名中标候选人。272项目招投标领导小组（由采购人、纪检、监督等部门负责人组成）根据评委会推荐的中标候选人确定中标人。七授予合同28、合同授予标准281招标人在授予合同时有权对投标文件中的设备数量和服务予以增减。282招标人在授予合同前的任何时候仍保留拒绝任何投标和取消招标过程和取消所有投标的权力。而且，无须向受影响的投标人解释这样做的原因。29、中标通知书291在投标有效期期满之前，采购中心将以书面形式通知中标人，确认其投标已被接受。292中标通知书将是合同的一个组成部分。30、签订合同中标人应按中标通知书指定的时间、地点与采购人、采购中心签订合同。招标文件、疑问书面答复、补充通知、中标的投标文件及投标变更文件等，均为签订合同的依据。31、履约保证金311中标人在收到中标通知书后五天内，应按照合同规定向采购中心提交金额为合同额5的履约保证金，到达采购中心指定帐户（开户行招商银行南京分行城西分行；帐号07797251081455910001）。312履约保证金须是人民币。履约保证金的形式为银行本票、汇票或支票。313如果中标人没有按照规定去做，采购中心将取消该中标决定，并没收其投标保证金。在此情况下，采购中心将重新组织采购。第三章合同条款1、定义本合同中的下列术语应解释为“合同”系指买方、卖方、见证方共同签署的，合同格式中载明的买方、卖方所达成的协议，包括所有的附件、附录和构成合同的所有文件。“合同价”系指根据合同规定，卖方在正确地完全履行合同义务后买方应支付给卖方的价格。“服务”系指根据合同规定卖方须承担与项目有关的所有辅助服务。“买方”系指接受服务的业主及其使用单位。“卖方”系指提供合同货物和服务的中标物业管理企业。“见证方”指组织本次招标采购活动的江苏省政府采购中心。2、物业管理委托时间21根据物业管理招标采购文件、投标报价文件和中标通知书，签订合同。合同服务时间一年，时间自2010年10月1日至2011年9月30日。经卖方提出申请，买方对物业管理综合考核在优良以上，经买方同意，期满后可以续签合同，续签一年，累计不超过三年。22卖方在报价时应充分考虑所有可能影响到报价的价格因素，一旦投标结束最终成交，总价将包定，合同期内一般不予调整。除非国家出台提高最低工资标准的强制性规定，本投标书中人员工资未达到国家调整后的最低工资标准，经买方同意，可适当增加提高至南京市最低工资标准及相关保险费用。调整日期从南京市宣布最低工资标准执行之日起执行。3、付款办法31质量保证金的计提质量保证金的计提为合同款的3。合同期满年度考核均分达到80100分（含80分）为优良，一次性全额返还；年度考核均分6080分（含60分）为合格，以80分计每低1分扣除5的质量保证金；年度考核低于60分（不含），扣完质量保证金。32买方根据招标文件及投标文件等有关内容制定考核评分细则（详见附件四）。服务期内每季度（二、四季度与半年、年终考核合并）进行考核并根据考核结果按季度结付当季度费用考核为“优良”，结付季度款的97，质量保证金3；考核为“合格”，结付季度款的92，罚金5，质量保证金3；考核为“不合格”，结付季度款的87，罚金10，质量保证金3。33结算时间（1）季度款次季度第一周由卖方提出书面付款申请经审定后7日内买方付清卖方费用。（2）质量保证金整个合同履行完毕后如卖方无违约行为，做好移、交接工作，经买方认可，由卖方提出书面付款申请并经审定后20日内付清卖方质量保证金。（3）整个合同履行完毕后如卖方无违约行为，20日内根据买方出具的退款证明由江苏省政府采购中心无息退还卖方的履约保证金。4、合同内容41下列文件为本合同不可分割部分411中标通知书412卖方的投标文件413江苏省政府采购中心制定的招标文件414卖方在投标过程中所作的其它承诺、声明、书面变更等5、合同总额本合同总价包括物管、设备养护（包括管线辅材及附件）、检测、管理、劳务、服装、培训、通讯、保修、安全保卫、会务安排、环境布置、宣传服务、利润、税金等费用，合计人民币（大写）元整。6、服务标准及物业管理目标，见招标采购文件及投标报价文件等有关内容。卖方合同签订后根据买方要求派员进场工作，并以积极稳妥的工作完成过渡交接工作。7、检查71检查标准见服务质量控制标准。72有关服务工种的人员，必须按国家规定具备相关工种上岗证条件，并符合国家相关部门的要求。8、买、卖双方的权利与义务81买方权利、义务811江苏水利大厦物业服务监督管理领导小组，负责水利大厦物业的监督和管理，领导小组办公室设在江苏省水利厅机关后勤服务中心，负责水利大厦物业的日常事务管理。812监督卖方用工的合法性和规范性，保持主要服务人员（保安、客服、工程）的相对稳定。813依据服务合同，对卖方服务质量进行例行检查和定期（每季、半年、年底）考核。814依据服务合同和考核结果，按时支付给卖方物业服务经费。815为卖方提供规定的办公场所和能堆放材料、用品的储藏间及服务必需的水、电资料。816审议卖方服务项目的年度计划、工作安排和保障措施。817协助卖方做好主要服务项目的宣传、教育、培训和观摩。818协助卖方处理服务过程中的矛盾和问题。819监督卖方收集、整理、上交物业服务管理资料。8110履行对卖方服务质量尤其是治安、消防的追偿权力。82卖方权利、义务821科学设置管理机构和人员、切实加强对物业管理人员的考核（职业道德教育、安全保密）培训（岗前、技能）和使用管理。按照投标文件的承诺，各岗位人员配备到岗。822依据招标文件规定的服务范围、内容和标准，制定年度计划和保障措施，制定规则制度和工作规范，并报买方批准备案后组织实施，提高服务质量。823依据物业服务规范、规程、规章，高标准、高质量实施管理、抓好服务，实现管理目标，提高服务满意度。824自觉服从买方的管理监督和检查考核，及时整改物业管理中的问题。825依据物业管理需要，将质保费配备标段内的保洁用具（清洁用具、可回收和不可回收垃圾箱、垃圾袋、清香剂）、维修设备用具、办公物资用品。826严格遵守买方办公楼管理规定，爱护公共设施和场所，未经买方同意，不得擅自改变其功能。827建立物业管理档案并负责及时记载有关变更情况，每月初向买方提供上个月与托管物业有关的管理资料。828物业管理中的债权债务、财产损失、人身伤害、劳动纠纷等一切问题，均由卖方承担责任，买方不承担责任。829委托临近期满，卖方如能认真履行本合同，可在合同期满前两个月向买方提出书面申请，经买方考核通过，在同等条件下优先取得该物业继续委托管理权。8210委托期满后，如买方不续签合同，卖方无条件移交物业管理权，撤出本物业，协助买方做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合买方移交管理用房和物业管理的全部档案资料（包括买方提供的资料）。9、违约责任91买方责任卖方按合同履约，买方按期付款，若买方违约应向卖方支付违约金，每逾期一天，按合同价格的万分之二支付违约金。92卖方的责任921卖方未按合同规定的质量要求提供服务，买方有权终止合同，由此造成卖方的直接损失和间接损失买方不给予补偿，造成买方损失时，买方有权要求卖方赔偿，赔偿经费可从余款、履约保证金中直接扣除，不足部分向投标方追索。下列情况终止合同（1）综合考核达不到优良的，季度考核不合格的；（2）因管理不善，发生事故和火灾的；（3）物业管理人员殴打业主的；（4）卖方擅自分包项目的；（5）卖方擅自更换管理主任的；（6）卖方未按投标文件配备人员及到岗的，经买方督促仍未履行的；（7）其他终止合同的。922卖方的项目管理，经省、市相关部门及业主检查、考核、年审后达不到质量要求的，买方有权扣除质量保证金。下列情况每次扣除50元（1）保洁漏项的；（2）保洁有污尘没有整改的；（3）值班人员擅离岗位的；（4）保安人员守卫、巡逻不到位的；（5）维修人员不按时、不到位的；（6）未实施巡视保洁的。下列情况每次扣除100元（1）物管人员配备不足的；（2）消防通道堵塞的；（3）厅领导和机关批评属实的；（4）不服从业主管理的。下列情况每次扣除1000元（1）被省、市相关部门通报的；（2）物管人员内部矛盾影响办公秩序的。923由于卖方管理不善或重大失误，造成买方或第三方财产损失或人身伤害的，卖方应承担一切责任（为此所需的保险由卖方自行承担）。924所有违约金从履约保证金中扣除，如累计扣款超过履约保证金的，卖方应在10个工作日内补足。10、不可抗力101如果卖方因不可抗力而导致合同实施延误或不能履行合同义务的，不应该被没收履约保证金，也不应该承担误期赔偿或终止合同的责任。102本条所述的“不可抗力”系指那些卖方无法控制、不可预见的事件，但不包括卖方的违约或疏忽。这些事件包括战争、严重火灾、洪水、台风、地震不包括社会因素以及其它买方、卖方商定的事件。103在不可抗力事件发生后，卖方应尽快以书面形式将不可抗力的情况和原因通知买方，并出具事件发生地政府权威部门的证明。除买方书面另行要求外，卖方应尽实际可能继续履行合同义务，以及寻求采取合理的方案履行不受不可抗力影响的其他事项。如果不可抗力事件影响时间持续120天以上时，买方和卖方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。11、税费111中国政府根据现行税法规定对买方征收的、与本合同有关的一切税费，均由买方负担，投标文件另有规定的除外。112中国政府根据现行税法规定对卖方征收的、与本合同有关的一切税费，均由卖方负担。12、履约保证金121卖方在签定合同时，应按照合同规定向采购中心提交金额为合同额5的履约保证金，到达采购中心指定帐户（开户行招商银行南京分行城西分行；帐号07797251081455910001）。如不能完成投标报价中的物业管理目标，则履约保证金不予返还；如完成报价中的承诺物业管理目标，见证方在合同期满后全额返还履约保证金（不计利息）。履约保证金的有效期至合同履约期满。122卖方提供的履约保证金，应按投标文件所附的格式提供或为银行本票、汇票或支票；与此有关的费用均由卖方负担。123如卖方未能履行合同规定的义务，买方有权从履约保证金中取得补偿。124履约保证金在有效期期满后二十天内退还给卖方，不计利息（前面提到，合同履行完毕后，20日内根据买方出具的退款证明由江苏省政府采购中心无息退还卖方的履约保证金）。13、仲裁131在执行本合同中所发生的或与本合同有关的一切争端，买方、卖方应通过友好协商的办法进行解决。如从协商开始30天内仍不能解决，应将争端提交有关省、市政府或行业主管部门寻求可能解决的办法。如果提交有关省、市政府或行业主管部门后30天内仍得不到解决，则应申请仲裁。132仲裁应根据中华人民共和国仲裁法的规定向买方所在地有管辖权的仲裁机构申请仲裁。133仲裁裁决为最终裁决，对买方和卖方均有约束力。134在仲裁期间，本合同应继续执行。14、违约终止合同141如果卖方未能按合同规定的期限内提供服务；142如果卖方未能履行合同规定的其他义务；143如买方未能按时付款，卖方可单方面终止合同，并向买方提出索赔。15、破产终止合同151如果卖方破产或无清偿能力，买方可在任何时候以书面形式通知卖方终止合同而不给卖方补偿。该终止合同将不损害或影响买方已经采取或将要采取的任何行动或补救措施的权力。16、如合同签订后，买方无理由单方面拒绝合同，则卖方有权向买方追索由此给卖方造成的一切损失。17、若由于买方的原因致使合同签订后卖方不能按时进场，则卖方有权向买方追索由此造成的损失。18、合同生效及其它181合同应在买方、卖方代表签字、加盖公章，并在卖方向采购中心交纳履约保证金后生效。182本合同一式肆份，以中文书就，买方、卖方和江苏省政府采购中心、江苏省财政厅政府采购管理处各执一份。183合同履行过程中产生的除不可抗力以外的各种风险，由卖方承担。184如需修改或补充合同内容，应经买方、卖方协商，共同签署书面修改或补充协议。该协议将作为本合同不可分割的一部分。185本合同所涉及的货物，在交付使用后所发生的合同纠纷，由买方与卖方协商处理。186本合同应按照中华人民共和国的现行法律进行解释。合同格式经江苏省政府采购中心公开招标，江苏省水利厅机关后勤服务中心（以下简称“买方”）、（以下简称“卖方”）和江苏省政府采购中心（以下简称“见证方”）同意按下述条款和条件签订本合同（以下简称“合同”）1、合同文件下列关于江苏省政府采购JSZCG2010106号江苏水利大厦物业管理项目的招标文件和卖方的投标文件是构成本合同不可分割的部分（1）合同条款及其前附表（2）卖方提交的投标文件和澄清材料（3）资格证明文件（4）中标通知书（5）买方、卖方商定的其他必要文件。2合同范围和条件本合同的范围和条件应与上述合同文件的规定相一致。3服务范围本合同所提供的服务详见招标文件和卖方提供的投标文件。4合同金额根据上述合同文件要求，合同的总金额（大写）为元人民币，分项价格在投标报价表中有明确规定。5付款条件见标书付款条件6项目交付时间和地点本合同项目的交付时间为；。7合同纠纷处理本合同项目在交付验收使用后所发生的合同纠纷，由买方、卖方按照中华人民共和国合同法有关规定进行处理。8合同生效及其他本合同经买方、卖方、见证方授权代表签字并盖章后生效。买方（单位盖章）授权代表签字签字日期年月日卖方（单位盖章）地址邮编传真电话税务登记号开户银行帐号授权代表签字签字日期年月日见证方（单位盖章）授权代表签字签字日期年月日第四章项目需求以下各条为基本要求，各投标人应根据自身的情况以不低于以下基本要求的条款进行投标。对于本章节未提及基本要求的项目，而前面物业管理范围及具体事项又包括的内容，请各投标人根据自身的实际情况具体安排，进行相应的投标。（一）水利大厦等基本情况1、项目介绍江苏水利大厦位于南京市上海路5号，建筑面积22019M，负地下一层，地面二十四层，顶部二层。外墙装饰一、二层为面包石、三至二十六层为瓷砖，四角为玻璃幕墙。内部装潢一层地面为印度红花岗岩，一、二层墙面和二、十八层地面为大理石，其余楼层地面为瓷砖，墙面为乳胶漆，铝合金龙骨石膏吊顶。大楼前、后门为不锈钢大门套、门前立柱为不锈钢。江苏水务楼位于上海路7号（水利大厦北侧），十四楼设有厅会议中心，建筑面积640M，纳入水利大厦管理。培训中心门前场地，面积300M，纳入水利大厦管理。江苏水利大厦南侧、西侧和北侧消防通道，及上海路9号大门由机关和9号家属院共用，纳入水利大厦管理。2、楼层功能负一层为人防兼机动车库（汽车）车位28个、生活水泵、消防喷淋水泵房、送风机房、排风机房、大库房、管理间、生活水池、进风竖井、防毒通道，建筑面积为1379M2。一楼为行政审批、收发、图书室、库房、新风机房（南、北）、消防监控值班室、配电房（配电值班室、高压室、低压室、发电机房、气体卤代烷室）、中央空调主机房、大厅，建筑面积为161024M2。二至二十四层为办公用房，总建筑面积为19580M2。其中8楼、18楼、19楼、24楼有大会议室，3、4、6、8、10、12、13、15、16、18、19、20、21楼有小会议室，22楼为厅计算机控制中心，23楼为防汛办公室，24楼为防汛防旱指挥中心。一至二十四层每层设男女厕所各一间，茶水间一间，开水间设有6KW电开水器一台。水务楼14楼为厅会议中心，面积640M。大厦门前广场与水务楼相通，中间设有移动式隔离栏，广场地下设有600M消防水池1座，广场北侧设有大厦化粪池1座。上海路5号设门卫传达室。大厦西、北侧消防通道与水务楼、家属院共用，必须畅通无阻。上海路9号设门卫传达室。大厦西南侧与家属院相通，中间设有电动门隔离，上下班前后一小时开启。江苏省水利厅培训中心门前设停车场地，面积约为300M2。3、水利大厦配套设施31停车设施负一层停放28辆车，出、入口处设自动道闸。地面广场可停放12辆车。大厦南侧院内及大门外两侧可停放非机动车（自行车、摩托车、电动车）。32供配电系统一层设配电房，采用10KV高供高计双回路供电，设有两台800KVA干式变压器、12台高压柜、16台低压柜及后台系统，各楼层分配电间设有楼层照明配电箱。另22、23、24层设有厅防办室、通讯计算机中心配电间。33中央空调系统设有125万大卡和80万大卡直燃式溴化锂机组各一台，冷却塔2台，冷冻泵5台（45KW/台）、冷却泵5台（45KW/台），新风机组24台，盘管风机组400余台。34消防系统消防值班室设在一楼，大厦设有火灾自动报警、消防联动、水喷淋自动灭火、消火栓灭火、消防广播、应急照明与疏散、气体自动灭火七大系统。各楼层及房间均设有烟感探测器、喷淋头、报警广播、手动按钮、火灾显示盘、消火栓箱等。在负一层设消防水泵房、消火栓控制柜及水泵2台、自动喷淋控制柜及水泵2台、消防水池600M3。在25层楼顶设消防气压罐和18立方消防水箱。每个楼层均配有8只手提干粉灭火器。35送、排风系统大厦25层楼顶设有4台送风机、1台排烟机、各楼层均设有送、排风口及阀门。地下室设有送、排风机各1台。36给排水系统在负一层设水泵房，采用2台水泵供水（一备一用），并设51M生活水池。负一层设置5台排污泵；13层、25层设有二次供水箱；26层设有中央空调补水泵。大厦设有雨水管、冷淋水管、污水管、大小便下水管等。大厦共有蹲坑72座、小便池48座、洗手池48只。37电梯设有3台电梯（电梯速度为30M/S，载重量1150KG，相互联动控制），其中1台在消防紧急状态下具有消防电梯功能。38智能化系统监控室设在一楼，楼宇智能化系统主要有综合布线、有线电视、巡更、防盗报警、监控、楼宇设备控制、车辆管理及网络系统。39会议音响系统水利大厦8楼、18楼、24楼、水务14楼设有会议室及音响设备系统各一套。（二）招标的范围和内容1、江苏水利大厦（上海路5号院），上海路9号门卫至西南侧消防通道（与机关和9号院共用）。培训中心门前区域。2、房屋建筑本体（含室内非机电设备设施）的维护维修，给排水系统、楼层配电系统、室内外照明、通风设备的日常运行管理和维护保养由物业公司按照规范或采购人要求实施。配合做好专业队伍维保的设备设施，包含空调主机、消防系统、电梯、监控系统、音响系统。3、本物业管理范围内24小时门卫、守护和巡逻，治安和突发事件处理，防盗和安全保安维护以及公共秩序管理。4、本物业管理范围内24小时消防通道畅通管理，公共秩序维护，机动车和非机动车调度和停放管理。5、本物业管理范围内办公楼（区）内大厅、楼梯、走廊、天台、电梯间、轿厢、卫生间、茶水间、大小会议室，楼宇外墙等所有公共场地的日常清洁保养，废弃物清理和化粪池清运，除“四害”管理和卫生消毒消杀。6、本物业管理范围内所配套的服务设备设施（除上述所涵盖内容之外）的日常管理、维护保养、故障维修和定期检查。7、本物业管理范围内的大厅客服服务，节假日、双休日和员工假期的报刊分发、厅领导和值班单位的寝品更换、电梯司机服务。8、有厅领导参加的会议的茶水供应、桌椅调整、会场布置等服务。9、本物业节假日及相关活动的迎宾、摆花和条幅的摆放与管理，管理范围内及采购人指定的花草、树木、绿地的日常养护和管理。10、物业档案各岗位值班、设备维修保养记录等资料管理。11、建立严格规范的应急体系，应对突发事件、极端天气和传染性疾病。物业公司必须无条件地配合采购人做好治安保安、防病治病、防火灭火、清扫雨雪等工作。12、本物业管理范围内的各种下水道、污水井管保持畅通，配合街道做好“门前三包”和垃圾清运工作。13、水利大厦维修期间，依据合同中人员设置情况，将富裕人员调整到新的办公区域。14、本物业中标单位对水利厅住宅区业主水、电实行有偿维修。15、本物业中标单位对水利厅住宅区物业管理给予优惠和支持。16、本物业管理范围内的其他工作事项。（三）管理标准1、综合管理服务标准11物业管理公司在此次合同服务中设立一个管理处，按照实际情况和管理要求配备相应工作人员。12物管经理须有大专以上学历及3年以上的物管经理（主任）工作经历。经理和管理人员须持有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁。相关技术工种所配置的人员应按照有关规定取得相应岗位技术证书或上岗证书，方可挂牌上岗。13制定大楼物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季向招标人报告一次计划实施情况。14有明确的值班制度、交接班制度，各岗位与责任区须按照物业管理规范定时进行工作记录。建立各岗位管理制度和考核制度。服务场所公示办事制度、办事规章。1524小时受理招标人或使用人的房屋报修。急修15分钟到达现场察看处理，一般维修任务不超过24小时。建立报修、维修和回访记录，确保办公楼（区）房屋的完好和正常使用。对招标人或使用人的投诉在二天内答复处理。16采取多种形式与招标人或使用人进行沟通，对沟通和测评结果进行分析并及时整改。17建立物业管理档案，包括招标人移交的物业竣工验收档案、设备管理档案、招标人资料档案（含招标人或使用人房屋装修档案）和委托管理期间档案等物业管理服务资料。2、安保（传达、车辆、秩序管理）标准21安全护卫人员共14人，要求身体健康，工作认真负责，要具有一定处理突发事件的经验与能力，无不良纪录及犯罪纪录。安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为80以上。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防设备和器材。22水利大厦大门、大厅730至1900各1名保安站立值守，消防通道每2小时有1名保安巡逻一次。建立办公楼（区）传达、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保正常工作环境和办公楼（区）安全。23严格通报、验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入办公楼（区），确保环境秩序良好。对内部和附近日常送餐人员，办理通行证或征得订餐人员认可后，方可允许上楼。24维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种事故隐患，迅速有效地处置突发事件。25确保道路特别是消防通道畅通，各种车辆停放有序。3、清洁卫生服务标准31建立和落实环境卫生管理制度，环卫设备齐备。32实行标准化的清扫保洁，专人负责检查监督楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、茶水间、会议室、地下室、天台、内外墙面、停车场（库）、道路等，所有公共区域保持清洁，不得堆放杂物，无废弃物、污渍，卫生间洁净无异味。33对办公楼（区）公共场所和周围环境定期进行预防性卫生消杀。垃圾实行袋装化，及时清运，确保办公楼（区）和卫生包干区容貌整洁。34办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部分都应达到基本无蝇。35采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，严格控制室内外蚊虫孳生。4、设施设备的日常运行维护服务标准41大楼所有设施设备的日常运行管理和维护由物业公司负责（由招标人委托专业维保单位负责的除外），运行管理人员必须有资质证书，有相关培训。42给排水设备运行维护建立正常供水管理制度，保障水质符合国家标准、防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路及设备进行日常清洁卫生并定期清洗消毒；定期对排水管进行疏通、养护及清污，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零维修合格率100，故障排除不过夜，做好节约用水工作。43供电设备管理维护定期对供电范围内的电器设备、仪器仪表巡视维护和重点检测，建立设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，供电和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零维修合格率100；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保障完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施保持性能符合国家标准。4