《2007重庆市北部新区高新园人和街道h29地块项目可行性研究报告》

重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告编制单位重庆渝能产业集团编制时间2007年5月23日可行性研究报告摘要项目名称重庆市北部新区高新园人和街道H29地块项目可行性研究报告编制单位重庆渝能产业集团项目所在位置本项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，地块编号为H29。项目基本情况项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，场地平整，地块上有少量简易的临时用房。项目规划利用情况本项目用地面积为621亩，规划控制容积率为35，建筑密度35，绿地率30，用地性质为居住用地。项目定位及价格本项目定位为中高端、低密度精品高层住宅小区。价格预测小高层3800元/平方米，高层3600元/平方米，商业用房平街8000元/平方米，平街层以上4000元/平方米（2008年价格，均为套内价格）项目建设进度预计项目开发周期3年，2007年7月取得土地使用权，2008年2月开工建设，2008年7月实现项目销售，2010年6月开发结束。项目投资规模及资金筹措项目投资总额为41410万元，单方成本为2500元/平方米。该项目资金来源于向金融机构贷款11200万元，自筹资金7000万元项目资本金。项目启动资金18200万元（2007年3季度10500万元，4季度2500万元，2008年1季度3300万元，2季度1900万元）。财务分析财务内部收益率为2271，财务净现值为2932万元。土地价格我方可承受的最高地价（综合价金）为194万元/亩，扣除出让金后最高可承受转让地价为117万元/亩。建议土地价格控制在150万元/亩以内，转让地价（不含出让金）控制在73万元/亩以内。结论及建议项目地处重庆市北部新区人和组团，区域地理位置好，道路交通系统完善，区域配套设施完善，居住氛围高，市场氛围好，地块平整且为规则矩形，有利实施快速开发建设。从财务评价的结果来看，项目效益指标较好，项目风险处于于可控范畴内，项目风险较小，利润率较高。项目的开发建设符合产业集团的战略规划，且项目具有良好社会效益和经济效益，从经济指标及实施状况看都可行，具有很强的操作性和可行性，建议尽快组织实施。目录第一章项目概况1一、项目简介1二、经济技术指标2三、四至关系2第二章市场环境分析3一、北部新区区域解析3二、北部新区高新园区解析5三、北部新区高新园区楼宇工业分析6第三章区域房地产市场分析6一、区域房地产概况6二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析8三、重点个案调研11四、区域商业解析16五、周边配套19第四章项目SWOT分析20一、地块解析20二、SWOT分析20第五章项目初步定位21一、目标客户定位21二、产品定位22三、价格定位23第六章项目规划设计方案及评价24一、项目开发方向分析24二、项目规划设计方案及评价24三、项目初步方案选择29第七章项目开发建设及销售计划30一、开发建设计划30二、各期开发建设面积30三、销售进度分析31第八章投资估算31一、投资估算依据31二、建设项目总投资估算32三、分年投资计划预测35第九章项目销售收入与资金筹措计划37一、项目销售收入、营业税及附加预测37二、项目的启动资金37三、项目资金筹措计划37第十章财务评价41一、评价前置关键数据41二、财务评估静态指标42三、财务评估动态指标42四、财务评价结论46第十一章不确定性分析46一、主要不确定性因素46二、敏感性分析46三、临界点分析47四、盈亏平衡分析47五、土地成交价格分析48第十二章项目风险分析及控制措施49一、风险因素识别49二、风险分析49三、风险评估49四、风险对策50第十三章项目可行性研究结论与建议51一、项目可行性研究综合评价51二、项目建议51第一章项目概况一、项目简介项目位于重庆市北部新区高新园人和街道汪家桥行政村，目前为警备区用地，基地地形平坦，现为汪家桥停车场，作为一物流中心停车场和办公地点，整个宗地呈规则矩形，落差小，土地平整，地块上有少量简易的临时用房。地理区位图场地现状二、经济技术指标总用地面积621亩容积率35建筑密度35绿地率30用地性质居住用地三、四至关系地块位于北部新区重庆EBD（生态商务区），与行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人区”相临。重庆消防总队对面，城市快速干道双宁路段北侧与内环高速人和立交相连，西面靠近金科天籁城，东面是“人和丽景”楼盘和凤麟苑（经济适用房）、怡和小区。地块属于四周临路，但是不靠近主干道。周边区域现状第二章市场环境分析一、北部新区区域解析1、北部新区介绍北部新区位于重庆主城区，南临渝中半岛，北靠江北国际空港区，西接嘉陵江，与高等院校、科研院所密集的沙坪坝区、北碚区数桥相连，东依长江寸滩港区，规划面积1366平方公里，是重庆中心城区难得的一片地势平缓开阔的大面积开发区。北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，重庆市委、市政府决定把北部新区建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区，提出用10年时间在北部新区“再造一年重庆工业“，即北部新区加经开区、高新区在2010年实现工业总产值1500亿元（相当于2000年重庆市工业总产值）。据了解，2006年，北部新区生产总值（GDP）达到87亿元，比2001年增长102倍；工业总产值从2001年的73亿元迅速飙升到2006年的292亿元，增长39倍，年均增幅达109；固定资产投资总额从2001年的11亿元猛增到2006年的166亿元，增长15倍。20012006年累计，北部新区固定资产投资总额已达到536亿元，其中基础设施建设投资254亿元；北部新区的入库税金总额从2001年的083亿元迅速增长到2006年的35亿元，增长41倍，年均增长率达1113。截至2006年底，北部新区历年累计引进项目达到686个，合同投资额598亿元，目前已开工、投产或营业项目共568个，开工投产率达到83。经过几年的开发建设，北部新区已基本形成“3个1“的发展格局“1座汽车城“，“个星系列百万方高新技术楼宇产业“，“1条嘉陵江滨江景观带“，目前，北部新区两园已由一个城郊乡镇区域变成一个新城区的雏形，奠定了在北部新区建设以高新技术为基础的现代产业基地、都市风貌展示区、都市发达经济圈核心增长极的布局构架。2、北部新区发展规划北部新区规划概况规划性质以发展高新技术产业为基础的现代产业基地，是都市发达经济圈核心增长极和都市风貌展示区用地规模规划区总用地面积13660平方公里，规划城市建设用地9173平方公里，占总用地的6715人口规模规划人口规模为65万人北部新区组团规划分布北部新区七大组团规划组团主要功能组团概况人和组团商务中心、客运枢纽、光电产业、高档社区北部新区的中心商务服务区。规划城市建设用地1872平方公里，人口20万人大竹林组团信息产业、软件产业、光电产业、生物工程以发展信息软件为主、环境优美的现代产业区。规划城市建设用地1831平方公里，人口10万人礼嘉组团高新技术研发、高档社区以高新技术为核心的研发区和环境优良的生活居住区。规划城市建设用地1615平方公里，人口18万人黄茅坪组团现代制造业以发展现代制造业为主的工业园区。规划城市建设用地595平方公里，人口35万人礼嘉组团黄茅坪组团翠云组团鸳鸯组团人和组团大竹林组团金山组团翠云组团新材料产业区重点发展新型材料和环保产业及其他高科技产业规划用地113平方公里，人口6万人，组团内规划有新材料产业区和部分生物工程和新医药产业园鸳鸯组团服务业、高档社区以发展为翠云组团、金山组团服务的第三产业。规划城市建设用地1169平方公里，人口10万人金山组团出口加工业、现代物流包括出口加工区、寸滩港地区。规划城市建设用地953平方公里，人口15万人二、北部新区高新园区解析1、园区介绍北部新区高新园区位于北部新区南部，面积约50平方公里，包括人和组团和大竹林组团，是重庆高新区最新最大的产业拓展区，于2001年4月正式启动，被称为“重庆EBD”（生态技术商务区）。该园区重点发展电子信息、生物医药和食品仪表等三大主导产业，集团建设重庆光电产业、重庆智能仪器仪表产业、重庆生物医药产业和重庆软件产业等四大产业基地。园区内还规划布局了未来新重庆的中央商务区、使领馆区、居住新区以及交通、通信枢纽。人和组团建设成为以光电和生物医药产业，以及商务办公、商档社区为主，具有山水园林特色、环境优美的现代化高新技术产业。大竹林组团建设成为以软件和仪器仪表产业，以及休闲旅游为主，具有山水园林特色、环境优美的现代高新技术产业区。2、居住环境（1）、人均绿地面积648平方米北部新区高新园区总面积约50平方公里，城市规划建设用地约3921平方公里，其余为生态绿地、林地及水域等，占总用地的2006。在城市规划建设用地中，绿地面积92713公顷（其中公园绿地51523公顷），占总规划用地的2365（其中公园绿地占1314）。高新区规划总人口为30万人，按照高新园绿地系统建设指标规划，到2015年，高新园人均公共绿地15平方米，人均绿地面积648平方米。（2）、休闲配套区域内有环境幽雅、绿树成荫的柏林公园，花果瓢香、绿茵如毯的照母山植物园及古木峰公园境内的的天然绿肺；方尖碑、人和民俗文化村、玲珑宝塔坐落其间，充分展示了人和的人文历史；金科天籁城小区的进驻，金科盛宴十二坊餐饮一条街也随之形成，不仅吸引了大量来自四面八方的优秀人才的居住和中外客人参观，因此也提高当地房地产开发水平的提高，为此也起到了积极的推动作用。（3）、居住规划北部新园高新园规划居住用地约占总建设用地的25，各种高品质的住宅小区错落有致地分布在辖区内，目前已竣工的住宅规模约250万平方米。截止2005年12月底园区土地供应基本情况建设用地公顷类别合计公顷小计产业用地居住用地公共设施用地交通用地市政设施其它绿化用地、水面非城市建设用地合计483443392107775938939135267874988059430891336所占比例100811116051849729181016719501889（4）、完善的交通网络北部新区高新园城市市政道路总长2886公里（未含高速公路233公里）（五条“金”系列主干道总长365公里，人和组团道路总长1061公里，大竹林组团总长100公里、火车北站片区道路总长46公里），已经建成道路583公里（五条“金”系列主干道已建成通车65公里），目前正在实施的道路长35公里，预计2010年前，高新园区将完成该区域全部道路建设。三、北部新区高新园区楼宇工业分析楼宇工业作为现代都市型工业的新形态，具有占地少、税源稳、效益好等优势，可以解决土地资源紧缺与产业发展的矛盾。北部新区高新园区结合自身发展优势和特点，大力发展楼宇工业。目前，该区域七座“星”系列商务大厦和总部基地已投入使用，据官方信息，已经有近百万平米的商务楼投入市场，可以满足1000家以上科技型中小企业办公、生产需要，目前其使用率平均达到了76。据了解，北部新区2007年将继续扩大楼宇产业，挖掘土地价值。实施高新园中心区拓展区、总部基地等项目63万，到2007年年底形成150万规模。并于今年下半年全面开工建设“太阳座“、“土星“科技孵化楼。还将规划新的系列科技孵化楼，将楼宇产业“十一五“规划由200万提高到250万。上述楼宇工业的大力发展，产业人员的大量入驻，必然会带动区域内房地产市场的发展，及促进住房供应结构的调整。第三章区域房地产市场分析一、区域房地产概况总述凭借得天独厚的自然资源、基础设施、市政配套、产业优势等条件，北部新区高新园区的房地产市场自2002年开始，便飞速发展，相继出现了以龙湖香樟林别墅、比华利豪园、金科天籁城、金科天湖美镇、棕榈泉国际花园、协信TOWN城、龙湖水晶郦城等中高档房地产项目，成为名符其实的“富人区”，纵观该区域房地产市场，存在着“中间小、两头大”的现象，即以上述为代表的中高档项目和以安置房和其它小项目为代表的中低端项目为主，从区域目前项目开发和土地供应来看，房地产项目销售态势较好。区域管辖内主要房地产项目保利香槟花园、鲁能星城（部分）、北岸新洲、比华利豪园、财富中心、大众御湖苑、上丁企业公园、枫林秀水、锋尚星空、加新花园、加新仁和欣座、金科东方王榭、金科天湖美镇、金科天籁城、劲力五星城、龙湖水晶郦城、南极凤麟苑、荣鼎国际、协信TOWN城、中兴渝景苑、棕榈泉国际花园。1、高新园区2006年商品房市场分析2006年3月2007年3月北部新区高新园商品房成交情况0603060406050606060706080609061006110612070107020703住宅4635635237606834388086158087651105352935非住宅02403402601704600303100314315109072住宅3190257930952904281132093304313130653184330335843726非住宅4953329329393442225728865828695956376072352748151001206080608060806080120150100120801001001208010010012012015012015010015010015010015010015080120608060801501801201501201501201501201501201508010010012012015010012080100100120180以上60808010080100主力销售面积住宅销售量销售价格主力供应面积住宅分析、高新园区商品房销售面积分析0246810120603060406050606060706080609061006110612070107020703从上表数据可以看出，2006年3月至2007年3月，北部新区高新园区商品房成交面积9476万，其中住宅成交比重较大，达9306，非住宅成交面积仅为658万，表现出单位万、元/建筑该区域以住宅供应为主和商业配套不足的现状，区域生活配套还有待于随着人流的增加及商业等相关配套的投入而成熟。、住宅成交平均面积分析从区域供应户型来分析，2006年3月至2007年3月期间，以6080的户型供应为主，这部分户型多为园区内的拆迁安置房及部分小户型社区，另一部分户型供应以100120为主，这源于保利香槟花园、尚源印象、劲力五星城等项目的大面积放量。从销售情况来看，成交的多为120150区间的住宅，这多是高档产品的继续消化过程，而从普通住宅的交易情况来看，80100的二房和100120的三房销售也比较理想。、住宅销售价格050010001500200025003000350040000603060406050606060706080609061006110612070107020703从上表可以看出，受金科天湖美镇、东方王榭、棕榈泉国际花园、协信TOWN城等高端项目的影响，该区域住宅销售价格一直保持建筑面积30003200元/的高价运行，并逐渐呈上升的趋势，高端项目的成功销售和区域优势的凸现，也拉升了普通住宅的售价。二、北部新区高新园07年一季度房地产市场分析2007年一季度北部新区高新园区房地产市场总体情况是房地产开发规模较去年同期有所上升；市场成交量有所增加；房地产市场竞争相对平和；房价稳中有升。1、房地产市场供应情况分析、土地供应优化土地供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障房地产市场健康发展的重要措施。本季度北部新区高新园区共协议出让宗地5宗，面积为43公顷；挂牌出让土地6宗，面积为42公顷；行政划拨6宗，面积31公顷。供应情况与上一季度基本持平，较去年同期相比增幅较大。、预售许可登记本季度北部新区高新园区共进行商品房预售许可登记21幢，1486户，总面积为1388万平方米。和去年同期相比有所下降，近年来北部新区高新园区的商品房新增幅度一直保持着一个良好稳定的发展态势，竞争也相对平和，供需基本保持平衡，目前商品房累计可售面积约为12798万平方米。2、房地产销售情况分析、购房需求面积的选择本季度北部新区高新园区商品房销售最多的为180以上的房屋，其次是120150以及150180的，都是偏大户型房屋，占本季度销售总量的58。这类房屋主要是由近几个月开盘的“棕榈泉”和“协信TOWN城”的联排别墅以及“东方王榭”的花园洋房构成。从上图可以看出，这类房屋虽然面积大价格高但仍然拥有很大一批的消费群，由于其小区环境优质、楼盘总体规划好、性价比高，因此始终还是不乏购买者。另外，本季度80100的中等互型房屋也保持着一定的销售量，位居第四，占总销售量的16。这类房屋由于面积适中，户型也受广大消费者青睐，因此一直在北部新区高新园区保持着稳定良好的销售形势。、消费者对住宅单价的承受力由上图可以看出，北部新区高新园区商品房住房销售最多的是均价在30004000元/平方米的房屋，占总销售量的21。由于北部新区高新园区商品房住房总体均价近年来一直保持在3500元/平方米左右，因此30004000元/平方米这类房屋本就是北部新区高新园区销售量最多的。另外25003000元/平方米的房屋代表着北部新区高新园区一部分的中小型楼盘，北部新区优质的生活环境也吸引了很大一大批工薪阶层和年轻工作者选择这类价格相对较低的房屋，本季度这类房屋占总销售量的14。随着棕榈泉国际花园湖边别墅区和协信TOWN城四期联排别墅的陆续开盘，本季度均价6000元/平方米以上的房屋较上一季度和去年同期都有一定幅度的增长，特别是10000元/平方米以上的房屋也销售了7套。由此可见，购房者虽然偏向于价位在3000元/平方米以下的房屋，但面对楼盘大环境好的房屋，虽然价格稍高也还是受到大多数人的青睐，而别墅等高档商品房也仍然对那些具有一定经济势力的购房人具有吸引力，因此对于楼盘的销售还有潜力可挖。3、房地产市场成交量分析、二级市场成交情况本季度北部新区高新园区商品房销售成交2297套，总面积2604万平方米，成交金额99亿元,分别比去年同期增长82、73、94。其中,商品房住宅成交1936套，总面积2392万平方米,成交金额895亿元,分别同比增长61、55、87非住宅成交361套，总面积212万平方米,成交金额096亿元,分别同比增长491、266、159。本季度商品房销售情况虽然较去年同期有大幅度的提升，但是和上一季度相比却有小幅度的回落。说明北部新区高新园区近年来的商品房销售情况并不是一味疯长，而是略有波动，但处于持续增长的良好世态。、三级市场成交情况在北部新区的建设进程不断加快，二手房市场也越来越被看好的情况下,北部新区高新园区存量房转让数量也是节节攀升,一直保持稳步上涨的局势。今年一季度,北部新区高新园区存量房转让152套，总面积179万平方米,转让金额052亿元,分别比群年同期增长105、95、53。其中住宅转让144套，总面积166万平方米,转让金额049亿元,分别比去年同期增长106、105、63。4、房地产市场价格走势分析从近1年的价格走势分析来看，北部新区高新园区整体房价没有太大的变化，稳中有升，今年总体较去年同期上涨了574元/平方米，涨幅为19。2004年重庆市房地产市场进行政府宏观调控以来，北部新区高新园区的房地产市场价格增长势头已逐渐相对平缓，处于稳步增长中。三、重点个案调研1、住宅个案中兴渝景苑、优劣分析优势1周边紧邻古木峰公园、照母山公元，拥有较好的自然景观2中兴为大型通讯企业拥有交好的企业形象和实力3与金科天籁城紧密相连，可共享部分成熟生活配套劣势1生活配套尚未成熟2项目背侧紧邻金开大道，受噪音影响、经济指标项目名称中兴渝景苑所属区域板块人和版块物业地址渝北区北部新区高新园金科天籁城背后（古木峰公园）占地面积2838980平方米建筑面积7912364平方米容积率279楼层规划两栋18层高层和五栋111小高层建筑形态小高层、高层开盘日期200609主力房型72114销售均价3480元/销售率80以上总户数512开发商重庆中兴发展公司物业管理待定荣鼎国际、优劣分析优势1位与新牌坊区内，前临机场路交通便捷，区位优势明显2后靠市政规划涉外领事区，拥有较好的居住环境3背拥盘溪河，龙湖香樟林、财富中心等城市住宅景观。劣势1紧邻交通主干道，噪音污染大、经济指标项目名称荣鼎国际所属区域板块新牌坊物业地址重庆新牌坊机场路（中国移动大厦旁）占地面积26232平方米建筑面积13136027平方米容积率446楼层规划4栋30F高层建筑形态高层开盘日期预计五月中旬主力房型71108销售均价预计35003600元/销售率未售总户数512户开发商重庆荣鼎地产有限公司物业管理待定财富中心、优劣分析优势1香江国际为过内知名开发企业，成功运作过多个案例2位于高科技产业园区内，园区的发展已为项目带来惊人的效益3享尽园区内、道路交通、市政公园、涉外领事馆、等等所有市政配套4紧邻龙湖大社区劣势1花园洋房的存在使局部建筑密度过大、经济指标项目名称财富中心所属区域板块新牌坊物业地址重庆北部新区星光大道16号占地面积26232平方米建筑面积13136027平方米容积率446楼层规划点式高层25、28、31F板式小高层18F花园洋房41、6F建筑形态点式高层板式小高层花园洋房开盘日期点式高层20057板式小高层20048花园洋房20068主力房型点式高层50114板式小高层70140花园洋房110200销售均价点式高层4200元/板式小高层3980元/花园洋房5300元/销售率点式高层100板式小高层100花园洋房85总户数点式高层560户板式小高层812户花园洋房400户开发商重庆香江高科地产发展有限公司物业管理北京达文物业管理公司天湖美镇观天下、优劣分析优势1金科地产，我市一线知名开发企业实力雄厚2项目内拥有自然湖泊，内部自然条件优越3被靠市政山体公园外部自然环境较好4拥有社区内部园林与建筑综合景观劣势1公交系统不太完善2生活配套相对不成熟、经济指标项目名称观天下所属区域板块经开版块物业地址重庆市北部新区金开大道1号占地面积40000平方米建筑面积70000平方米容积率135楼层规划板式小高层18F建筑形态板式小高层开盘日期板式小高层200512主力房型80110销售均价36003800元/销售率90总户数板式小高层576户开发商东成物业发展有限公司物业管理金科物管2、商业个案项目名称地理位置体量面积区间售价租金天一顺和康城渝北区北部新区万寿支路4000以上20300400011000元/3060元/天湖美镇金开大道1号110004040070001200035元/中兴渝景苑北部新区高新园金科天籁城背后40005000未定未定未定分析、除金科十二坊外，该区域在售商业均以底商和商业街的形式存在；、纵观该区域商业价格，在套内400014000元/的区间，其中，临近主干道（金开大道、人和大道、黄山大道）的商业价格较高，售价相对较高，而次干道/内街的商业价值相对较低。四、区域商业解析1、区域商业整体分析本案周边商业比例图15118441712119生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业物流仓储分析从图中可看出，空置商业店面占整个业态比例最高为21，其次是物流仓储占整个业态比例19，建材汽配占17，生活便利店占15、小型餐饮11、大中型餐饮8、美容美发4、医疗保健4、金融服务1。2、人和大道商业分析555337生活便利店医疗保健建材汽配空置商业分析从图中可看出，汽配建材占比例最高为53，其次是空置商业店面占比例37，生活便利店与医疗保健并列仅占5。该路段商业之所以形成该态势的主要原因、临近华廷等大型物流中心，属于快速主干道，有利于汽配等相关业态的经营。、店铺面积过大租赁价格过高，致使空置率较高。该路段商业店面的形态以两层商业为主，面积在2040的店铺出租率较高，店面开间控制在34米，进深在1012米。3、双宁路27232184449生活便利店小型餐饮大中型餐饮美容美发医疗保健建材汽配金融服务空置商业分析图中生活便利店占整个业态比例的27，小型餐饮23、大中型餐饮21、空置商业店面为9、美容美发8、医疗保健4、汽配建材占4、金融服务4。该路段的商业表现出了东西两极分化明显的特征，以金科天籁城为划分界限西段商业集中分布于金科盛宴十二坊内，其形态为3层中式复古建筑，13家定位全为中高档次的餐饮酒楼，营业面积均在300800之间，辐射范围为本区域所有中高端消费人群、政府职能部门、大中型企业；东段全为低档次的生活便利店、餐饮店等，全部分布在道路两旁的拆迁安置房的平街层，通过整改形成商住相结合的形式，面积集中在1020，通过调研，均为住户以自己经营为目的，在方便本路段人群的同时，也算为自己增加收入。4、宁支路人和丽景1293315418生活便利店小型餐饮美容美发医疗保健建材汽配物流仓储空置商业图表显示物流仓储业态占据54,位居第二的空置商业店面占据了18,其次是生活便利店占12,医疗保健为9,美容美发3,医疗保健占据3,建材汽配仅1。该部分商业店面的形态全为底商，以围合的形式分布在项目（人和丽景）四周，通过实地调研店面总数近80个，单个商铺面积均在3050之间，开间尺度在34米不等，进深在1012米范围，从商家使用上来看，临街部分均为办公为主，小部为办公与仓储相结合的方式，便于商家停车装卸货物及办理相关手续。因我司意向性地块为长途货运停车场的原故，消化了该案80以上的商业店面，在如此优越条件的支撑下，仍可看出较为明显的商业空置率，如果意向性项目的启动必然会导致停车场与大部分商家的搬迁，此时，本区域内的商业空置率将会急剧上升，该问题是本项目商业定位具有重要的参考价值。5、小结人和大道商业形态主要以建材、汽车配件、布艺家居装饰品为主，重百超市与小部分生活便利店为辅助；双宁路的两极分化商业特征，既满足了区域内的基本生活需求，又辐射到了区域内的中高端消费人群；双宁支路的汪家桥停车场临时的存在，也带活了该支路的商业发展；通过本案周边商业分布以及规划形态的研究，再结合现目前整体与潜在的商业空置看来，我们得出以下结论、本案商业功能定位应考虑服务于本社区业主，在长期来看，能满足区域的发展所带来的商业消费的增长，考虑邻近规划中的学校带来的消费机会；、位置尽量靠近社区主入口周围，以方便使用；、商业规划与布局时，应不影响社区品质及未来业主的居住，面积控制在5000左右；、在建筑形态上尽量以一层商业为主，考虑部分的两层临街商业，注意层高、开间、进深的控制。五、周边配套1、公交系统路线车型开收班时间起始站点125B中级车6301930人和、中华坊、读书梁、上清寺、大礼堂、南坪126普通车6301930出口加工区、汽博中心、金渝大道、天湖美镇、中华坊、新牌坊133中级车6302100人和、中华坊、电子校、重庆大学、陈家湾、高滩岩149普通车6001930金福路、天湖美镇、红旗河沟、黄泥磅、大湾、南坪二小区208中级车7001910人和医院、中华坊、边防总队、南桥寺、陈家湾、小龙坎、西南医院465B普通车6301830天湖美镇、消防总队、新牌坊、加州市场、海关、小苑、家乐福606中级车6301930人和镇、加州市场、红旗河沟、上清寺、火车站、黄沙溪、袁家岗125普通车6301930人和镇、新牌坊、牛角沱、菜园坝、工贸、金台、南坪区府2外部配套学校人和中小学、金科巴蜀中学高二部及其龙湖小学部、特色幼儿园医疗重庆北城医院、人和医院、佳爱骨科门诊、商业盛宴十二坊、休闲娱乐女主角护肤美体生活馆、萧丙养生足疗、维他蔬果吧农超银卫超市、重客隆、易初莲花、人和综合农贸市场金融中国工商银行、中国农业银行、中国信合市政水、电、气、闭路、电信交费点其它金科酒店、消防队招待所第四章项目SWOT分析一、地块解析从土地地貌特征解析项目地块内地貌情况平坦，利于土地整理；从项目所在区域解释区域未来将成为重庆市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住区”以及高新园的完善的生活配套区域；从周边生活配套条件解析基础生活配套设施已经形成，居家生活日益方便；从消费者的观点解析认可度较高，以理消费价位较高。从未来发展解析区域成熟度将会进一步提高，成为产业中心、商务中心和居住中心。二、SWOT分析1、优势（S）区域居住氛围已经形成，生活配套日益完善；区域市场知晓度高，房地产市场成熟稳定，发展潜力大；区域随着高新园产业发发展成熟，将带动很大一批产业链人口进入，支持房地产市场的发展；项目周边景观资源丰富，紧临大型生态公园及川剧艺术中心等休闲设施，生活环境良好；地理位置良好，周边道路网络较为发达，交通配套日益完善，交通通达性好。2、劣势（W）项目两侧中低端项目形象较差，低端居住人群对居住环境有一点的影响，进而影响项目档次和形象的提升；项目地块前面地块现在荒置，用途未知，将会影响项目在后期的动作及推广；建议试图连前面地块一并拿下，在靠近西面临金科天籁城处合理规划，设立销售中心。3、机会（O）高新园区及周边工业园区的建设，将为区域带来极大的升值潜力和人口的入住；周边可供开发用地较少，项目市场竞争较弱；项目场地平整，有利于减少开发周期，以短平快获取较大利润。4、威胁（T）项目周边其他热点住宅板块对客源的分流。项目场地现为一成熟物流中心，如该地块开发，物流中心暂时搬迁至前面或后面地块，其带来的若干负面效应将会影响本案的销售。地块西南角边缘处有渝怀铁路隧道穿过,地块退红线3米多,其的修建及规划变更的可能,会对项目开发造成影响。小结通过以上的分析，可以看出，项目地块临金科天籁城侧有着相对较好的居住环境，EBD（生态商务区）、金融中心、外事中心的发展，将会带来更多的产业人口的入驻及生活配套的完善，并且项目具有较好的景观资源和休闲居住资源。因此项目在规划设计及营销过程中，应尽量规避两侧中低档次对其的影响，打造成中高档楼盘的形象，才会在获取良好的经济效益和社会效益。第五章项目初步定位一、目标客户定位1、区域目标客户群目前，通过对金科天湖美镇、金科天籁城、金科中华坊、财富中心等项目深入调研分析，已经购买及已入住的业主，从区域看来以渝北区、江北区、北部新区为主，渝中区、沙坪坝区、南岸区等区域为辅，而我市周边区县来客内与外省人士为辅助客户。本区域内产品主要以中高端多层、低密度项目作为市场的主导，其建筑形态主要以花园洋房（51）、板式小高层（18F）为主，点式高层（1830F）为辅，其主力客层多来自区域内政府职能部门与移动、电信等国有大中型企业的中高层及以上的高管，作为私企老板、业内人士与其他精英们也不干落后的成为区域内先居者，他们拥有丰富社会资源，有着丰厚的收入来源，拥有自主的交通工具，主力年龄范围在3045岁之间，这支主力军推动了本区域房地产市场的发展。2、最具参考价值目标客户（中兴渝景苑）据中兴渝景苑内部销售初步统计，移动、电信是他们最主力客户，该部门主管、部门经理、技术人员之类的，他们收入状况略微丰厚、相对稳定，顾能承受总价在25万以内的两房，3035万的三房，年龄范围相对较宽在2550之间，是因为个人能力而决定，他们对公交配套的依赖性相对较强，从建筑形态的接受度来看，3040之间的中青年对于小高层、高层的抗性不大，相对容易接受，户型设计只要鉴于舒适与适用之间接受度还是相对较高，4050岁年龄阶段群体他们通过充足的积累在户型设计的功能性和舒适度方面要求要略高一些。该案自2006年9月点式小高层3、4、5号楼（111、一梯四户）开盘以就去化率看来，点式小高层6号楼（181、两梯六户），于2007年1月至今开盘入市以来去化5055，从客户群体的接受程度看来，我们可以分析出1、在面积控制合理2、在户型设计上鉴于舒适和实用之间3、尊寻合理的市场价格。结论在满足分析中1、2、3项条件，18F30F的高层建筑也能实现较好的市场效果，我们通过项目测试和他们对市场专业的见解，直接反映出了，客户对于高层低密度的认同度还是较高的。通过深入调研和统计分析如天湖美镇、天籁城、中华坊、财富中心等项目的成功销售已经印证了该项目小高层（181）的市场前景是看好的，也为我司项目的目标客户群体，起到了引导性、和方向性、重要性。3、本项目目标客户群我们对本案的目标客户群初步解析如下、目标客层区域主要以项目所处区域内为主，其次为区域所在的渝北区为辅、再次为江北区。、目标客层职业通过调研高新园内已经投入运营的近100方的高科技产业楼宇，分布着各企业的中、基层管理者与部分技术人员，同时该群体也不排除分布在区域内的政府职能部门以及移动、电信等未置业与将置业的潜在群体。、目标客层年龄2535岁之间的主体年龄区间，3645岁为辅助群体。、目标客层消费力在高科技产业优势企业条件下他们相对稳定的收入足以支撑他们置业。、目标客对产品需求他们是实用主义者，满足整体规划保证低密度、合理控制面积区间、良好的园林景观、拥有一定的自然景观、户型设计体现功能性和一定舒适度。、目标客层对于配套的需求在本社区内配套上满足基本生活需求便可。二、产品定位1、项目档次定位通过对区域的分析及周边项目的调研，我们建议将项目打造成中高端、低密度精品高层住宅小区。理由、项目所处区位的诸多优势，及临近金科天籁城片区的优势，使其注定是“含着金汤匙诞生的”，渝能有信心将其打造成为中高档住宅精品；、项目容积率为35，通过对周边房地产项目的调研，周边高层产品的销售与花园洋房等高档产品的销售旗鼓相当，甚至高层的销售速度快于花园洋房的销售速度（财富中心就是），因此，从市场的角度和经济效益的角度，我们都建议项目用足容积率，以量来获取较多的利润；、项目占地规模相对较小，且四面临马路，两侧还紧临经济适用房等低档小区，因此，不太适合打造花园洋房等高端产品；、从周边项目的调研来看，高层产品应以低密度、大尺度和一流的园林景观取胜。2、物业形态配比建议以点式高层为主，板式小高层为辅，并辅以少量的临街商业。建议在项目东、南临近低档住宅侧布以点式高层住宅，在临近金科天籁城侧布以小高层板式住宅，在布局与视线通廊上，应充分利用地块西、北侧的自然景观（山景、公园景观等）及建筑景观（金科天籁城社区等景观），做到景观资源最大化。商业建议以裙房或独立临街门面的形式布局，以12层为宜，建议主要在项目东、西两侧布置，体量控制在5000左右。3、户型区间建议以三房和两房为主，辅以少量的一房，户型设计在控制面积的同时，保证其功能的齐全及使用的舒适性。具体户型配比有待于随着调研的深入而更细化、更精确。三、价格定位通过对项目区域的深入分析和项目周边参考个案的调研，假定本案能在明年销售，我们暂定项目静态销售为点式高层套内价格3600元/、板式小高层套内价格3800元/，商业门面套内面积销售均价一层为8400元/、二层为4500元/。具体价格策略有待于随着调研的深入而更细化、更精确。第六章项目规划设计方案及评价一、项目开发方向分析根据项目的规划控制指标，结合我们对项目进行的前期市场调研结果，要使项目的规划指标用足，项目只能是以小高层和高层的形态存在，不适合于开发建设多层花园洋房。因此，本项目的开发方向为小高层和高层住宅的各种组合。二、项目规划设计方案及评价根据前阶段的工作成果，设计了如下四种方案（一）方案一6栋高层（32层）9栋小高层（11层）独立商业设计原则考虑到该项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势，周边环境等因素，结合当地有关部门的建设要求和建设标准，确定本小区的设计原则如下1根据甲方的开发意见的要求，并协调规划区相关内外部环境条件，合理确定功能布局与开发规模。2作为新世纪的住区建设工程，设计应展望新世纪居住理念，具有超前性，达到高起点与高水准。3贯彻“以人为本”与“可持续发展”思想，在满足适时室内居住水平的同时，加强户外环境设计。创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。4充分利用现有地形条件，继承和发扬周边当地文化，将自然环境和人造社区优化成一个可持续的、功能化和艺术化的生活社区。5本项目将商住区的规划设计放在城市的大视野下进行思考，建立完善的城市系统，以控制城市发展的空间序列和形态；创新独特的城市景观设计，将对原有城市的景观从形态和精神上进行全面的更新，按照有机整体的功能要求，进行全面布局；遵从合理发展原则，以区域的发展带动整个城市的发展和进步，使其处于一个动态的升级系统中。6商业历来是开发商的重头戏，本案将提供多种商业形态和连续的商业线，以赢取更多的细分市场。设计概念概念一人车分流，动静分区车行系统和步行系统分开设置，车行系统同室外道路停车结合，形成“闹”的外环，步行系统同中央绿地相结合，形成“静”的核心。使小区内居民有一个安静、安全、不受干扰的生活休憩环境。概念二城市中心的绿色生态居住文化精心设计小区景观，绿地能尽可能的实现全小区居民的“共享”，每户住宅均朝向主要景观区，作到推窗见景。概念三城市设计思想的运用以运营城市的意识，把对城市的功能进行有机的整合作为本项目规划的思想和原则基础。概念四现代的建筑设计风格本设计采用的空间及立面构成手法均充满现代的造型风格，力争以典雅的现代风格形成清新而鲜明的个性。概念五充分体现对家庭生活的原点通过对家庭发展趋势的关注实现“以人为本”的设计思想。家庭具有比纯粹的居住更为广泛的社会功能，因而也将赋予居住区更为生动的时代气息。因此，小区设计定位于为每个人及每个家庭提供具有优美环境和温馨氛围的家园社区。概念六密切关注21世纪人口结构的变化趋势。随着我国开始进入老龄人口社会，我们在设计中努力尝试为居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系统和专门的健身、娱乐设施，为其活动提供开敞空间并引入阳光、运动的全民健身理念，规划布置了健身设施及场地，使居住者的活动范围不仅局限于居室。总平面布置总平面布局顺应城市设计的架构，充分照顾到与城市道路的关系，结合地形与周边建筑，与环境协调共生。建筑布局以点线结合的方式，开合有度、高低错落；社区内部空间形态丰富多样，结合环境又具有可识别性；各组团结合地形，形成围合，沿街空间形态各异，避免单调。交通组织车行流线为避免给城市干道带来巨大压力，将小区车行出入口、地下车库入口全部设在次干道，充分发挥支路的交通功能，并将几个车流节点在支路上拉开距离合理布置。外部人流则在整个项目的沿街面设计美观、顺畅的人行道，并利用建筑的退让、悬挑等手法变换空间尺度，形成商业步行街、小广场等丰富的、多主题的开放步行体系。总建筑面积1661万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下（二）方案二5栋高层（3233层）11栋小高层（9栋11层、2栋15层）独立商业总平面布置1、组团式布局，通过围合和半围合的方式，结合点式高层和板式小高层，并采用底层架空的手法营造出多个即独立又相互联系的居住院落空间；2、规划中的高层建筑45度角布置，保证充分享受阳光，避免发生对视。同时，这种建筑布局的方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准。3、独立划分的商业用地，为以后商业开发的升级和功能的调整提供了很大空间；4、商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。5、组团式布局，易于分期开发。6、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积1627万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下（三）方案三4栋高层（32层）16栋小高层（11层）独立商业总平面布置1、采用围合式布局方式，板式小高层围合用地四周，营造出超大中心庭院，四栋点式高层点缀在中心庭院内，创造了环境优美、宁静的居住空间，提高了居住品质；2、住区内形成南北和东西两个视线通廊，使住户能够最大限度的享受到自然景观；3、商业与住宅脱离，即节约建造成本，又为商业的划分提供了更大的灵活性。4、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积1629万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下（四）方案四4栋高层（32层）11栋小高层（6栋11层，5栋18层）独立商业总平面布置1、采用围合式布局方式，点式高层和小高层相结合，从主入口向内，建筑层数逐步提高，形成了项目丰富的空间层次；2、小区内部建筑错落布置，形成一大一小两个中心花园。同时，本方案建筑布局方式也保障了气流在住区内的畅通，提高了小区的生活健康标准；3、设计中将场地适当挖填，使场地略高于城市道路，使建筑有良好的视觉形象，并为场地内雨水、污水排放提供了便利条件。总建筑面积1632万平方米，总平面布置图及有关经济技术指标如下三、项目初步方案选择根据前面的有关分析，结合对今后市场的一个基本判断，我们初步选择“方案一”做为详细分析测算的依据，项目的经济技术指标详见表61表61项目经济技术指标一览表指标名称指标值比例备注项目总用地面积万414621亩项目净用地面积万414621亩容积率349建筑密度1907绿地率4300总建筑面积万1661010000地上建筑面积万144678710地下建筑面积万21431290其中住宅用房万140728472其中小高层住宅万2552181412层高层住宅万11520818632层商业用房万03952382层公建配套万21431290地下车库用房万20939767地上考虑20地下配套用房万0050233第七章项目开发建设及销售计划一、开发建设计划由于本项目总建筑面积为16万方左右，由6栋高层和6栋小高层组成，且项目的场地平整，无拆迁，周边配套设施齐全，可以实施快速开发。预计从取得土地到整个项目开发销售结束可以控制在3年内。初步做下安排取得土地使用权2007年7月市场调查及定位2007年78月2个月设计及报建2007年9月2008年1月5个月工程建设2008年2月2009年12月23个月项目销售2008年7月2010年6月18个月开发结束2010年6月二、各期开发建设面积根据对市场的预期和开发策略的需要，各年开发量做如下设计2008年2009年物业形态合计建筑面积万1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度开工面积万16611348313小高层住宅万25522552高层住宅万1152076803840商业用房万0395026000000135地下车库万20931111003805560389地下配套万00500050占总建筑面积比例10000529300017926461882000000000三、销售进度分析2008年2月开始进行一期约8万方的开发建设，根据目前的预售条件估计在2008年第3季度即可实施销售。根据对区域房地产市场的调查分析，区域的房地产销售速度大约有1年左右，即开盘后一年内基本可以售完。基于谨慎性原则，我们取5个季度，销售节奏做如下设计3030201010，即开盘后的前两个季度各实现30的销售，第三个季度实现20的销售，第四五两个季度各实现10的销售。因为区域商业氛围目前尚未完全形成，且为使所售房屋的价值最大化，商业用房在2008年不销售，而是安排在2009年下半年开始销售。第八章投资